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Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist zulässig und was nicht?

Bei Geld hört die Freundschaft auf. Dieser Spruch findet seine traurige Berechtigung leider auch im Verhältnis von Mieter und Vermieter. Selbst wenn die Beziehung zwischen diesen beiden lange Zeit eine gute war und das Mietverhältnis reibungslos verlaufen ist, kommt es in vielen Fällen dann zu Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien, wenn sich die Frage stellt, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Der Streit hat in den meisten Fällen nicht so sehr die Frage zum Inhalt, ob der Zustand der Wohnung die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich macht. Gegenstand der Auseinandersetzungen ist in der Regel vielmehr die unterschiedliche Beurteilung der Wirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel durch die Vertragsparteien. Während der Mieter regelmäßig zur Unwirksamkeit tendiert, beharrt der Vermieter auf einer wirksamen Übertragung der Renovierungspflicht. Solche Streitigkeiten sind jedoch vermeidbar. Denn auch für juristische Laien ist es grds. möglich, Schönheitsreparaturklauseln auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.

Dieser Artikel beschäftigt sich speziell mit der Wirksamkeit solcher Schönheitsreparaturklauseln, die einen sog. Fristenplan enthalten. An Hand der folgenden Ausführungen können Mieter und Vermieter nicht nur eine Wirksamkeitskontrolle bereits vereinbarter Schönheitsreparaturklauseln vornehmen.

Auch Vermietern, die erst künftig einen Mietvertrag mit einer Schönheitsreparaturklausel abschließen möchten, soll es ermöglicht werden sicherzustellen, dass diese den strengen Wirksamkeitsanforderungen des BGH genügt.

Mietertipp: Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel hier auf ihre Wirksamkeit prüfen.

1. Fristenplan in einer Schönheitsreparaturklausel – Was bedeutet das?

Sie sind in aller Munde, die Fristenpläne in Schönheitsreparaturklauseln. Nicht jeder Mieter und auch nicht alle Vermieter wissen jedoch mit diesem Begriff auch zwangsläufig etwas anzufangen.

Eine Schönheitsreparaturklausel enthält dann einen Fristenplan, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen bzw. nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen.

Eine Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan lautet beispielsweise:

Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

2. Wichtige Fragen im Zusammenhang mit Fristenplänen

Die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen ist nicht nur unter Juristen bekannt. Die Begriffe „starre“ und „weiche“ Fristen haben in der Regel auch Mieter und Vermieter schon gehört. Weniger Klarheit herrscht hingegen über die folgenden entscheidenden Fragen, die lauten:

  1. Welche Auswirkungen hat es auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, ob diese starre oder weiche Fristen enthält.
  1. Wie erkennt man, ob die in einem Fristenplan enthaltenen Fristen weich oder starr sind?
  1. Wie lang dürfen die Fristen sein und welche Rechtsfolgen hat es, wenn die im Mietvertrag vereinbarten Fristen zu kurz bemessen sind?
  1. Wann dürfen die Fristen frühestens zu laufen beginnen und wie wirkt sich ein unzulässiger Fristbeginn aus?

Auf diese und weitere Fragen finden Sie im Folgenden eine Antwort.

3. Formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind unwirksam, wenn sie sog. starre Fristen enthalten

Ein Jahrzehnt ist es her, dass der BGH mit Urteil vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03- darüber entschied, unter welchen Voraussetzungen formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen wirksam bzw. unwirksam sind. Diese Entscheidung hat die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geprägt wie keine andere.

Die Kernaussage des BGH –Urteils lautet:

Die Verwendung starrer Fristenpläne in Schönheitsreparaturklauseln führt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter. Die Klausel kann auch nicht ohne den Fristenplan mit ihrem im Übrigen zulässigen Inhalt aufrechterhalten bleiben.

Ein Fristenplan in einer Schönheitsreparaturklausel steht der wirksamen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Renovierung nur dann nicht entgegen, wenn dieser weiche Fristen enthält.

4. Weich oder starr? – Das ist hier die Frage

Jetzt werden sich viele Mieter und Vermieter zu Recht fragen, was es ihnen nützt zu wissen, dass starre Fristenpläne zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen und nur weiche Fristenpläne zulässig sind, wenn sie nicht wissen, wie man diese voneinander unterscheidet. Die Einordnung eines Fristenplans als starr oder weich ist in der Tat keine leichte Aufgabe. Sie lässt sich jedoch lösen, wenn man sich die Grundsätze vor Augen führt, die den BGH dazu bewogen haben, bestimmte Fristenpläne als starr und unwirksam, andere hingegen als weich und wirksam einzustufen.

Ein Grundsatz zieht sich wie ein roter Faden durch die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen.

Dieser lautet:

Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um einer Inhaltskontrolle standzuhalten, so abgefasst sein, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – z.B. wegen der Verwendung „langlebiger” Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03).

Diesem Grundsatz liegt die Annahme zu Grunde, dass dem Mieter nicht mehr an Pflichten übertragen werden darf, als der Vermieter ohne die Überwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter zu leisten gehabt hätte. Enthält der Mietvertrag keine abweichende Regelung, ist es nämlich gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB der Vermieter, der dafür Sorge zu tragen hat, dass sich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Hierzu gehört es auch, Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, zu beseitigen und die Wohnung zu renovieren. Denn für diese ist der Mieter gem. § 538 BGB nicht verantwortlich. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, der die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss, jedoch selbstverständlich nur dann zu einer Renovierung, wenn und soweit diese im konkreten Fall auf Grund des Zustandes und des Grades der Abnutzung auch tatsächlich erforderlich ist. Nichts anderes darf für den Mieter gelten, wenn die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf ihn übertragen werden soll. Stellt eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel nicht sicher, dass dies der Fall ist, ist sie unwirksam.

Übertragen auf eine Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan bedeutet dies:

Die in einer Schönheitsreparaturklausel enthaltenen Fristenpläne sind als starr einzuordnen, wenn die Klausel so abgefasst ist, dass ein durchschnittlicher Mieter die Fristen für verbindlich halten und davon ausgehen muss, dass er nach Ablauf der Fristen in jedem Fall renovieren muss, auch wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht, weil das Mietobjekt keine oder nur unbeachtliche Abnutzungserscheinungen aufweist.

Weich hingegen sind Fristenpläne dann, wenn sie- für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar-nur den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume z.B. wegen geringer Beanspruchung oder der Verwendung hochwertigen Materials bei der letzten Renovierung auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 106/05).

Achtung: Für die Annahme einer Renovierungspflicht des Mieters reicht es nicht, dass dieser die Renovierung im konkreten Fall nur dann vornehmen muss, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass bereits die Klausel im Mietvertrag so abgefasst ist, dass der Mieter von Beginn an weiß, dass die Renovierungspflicht an den Zustand der Wohnung gekoppelt ist.

Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter wegen der Unwirksamkeit der Klausel auch dann nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn diese auf Grund des Grades der Abnutzung tatsächlich objektiv erforderlich sind.

Der BGH hatte seit seinem Grundsatzurteil vom 23.06.2004 über eine Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen zu befinden. Diese detaillierte Rechtsprechung ermöglicht es, viele Fristenpläne an Hand ganz bestimmter Signalwörter entweder in die Kategorie „starr“ oder „weich“ einzuordnen.

Die folgende Übersicht soll eine Orientierungshilfe darstellen, um die Abgrenzung vornehmen zu können:

Üblicherweise => weicher Fristenplan

Regelmäßig => weicher Fristenplan

Im Allgemeinen => weicher Fristenplan

In der Regel => weicher Fristenplan

Mindestens => starrer Fristenplan

Spätestens => starrer Fristenplan (z.B. spätestens bei Auszug)

Innerhalb => starrer Fristenplan

Innerhalb der üblichen Fristen => starrer Fristenplan

Grundsätzlich => umstritten

Diese Begriffe müssen in einer Schönheitsreparaturklausel nicht enthalten sein, damit der Fristenplan als starr oder weich eingeordnet werden kann. Die für einen weichen Fristenplan erforderliche Möglichkeit, bei gutem Erhaltungszustand der Wohnung von den Fristen nach oben abzuweichen, kann auch anders umschrieben werden, wie es z.B. in folgender Klausel der Fall ist:

Die Schönheitsreparaturen (es folgt eine Auflistung der Gegenstände) sind spätestens nach Ablauf folgender Fristen vom Mieter durchzuführen (es folgen die Fristen).

Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.

Der BGH hat diesen Fristenplan mit Urteil vom 16.02.2005 -VIII ZR 48/04- als weich eingestuft und dazu ausgeführt, aus der Klausel folge, dass der Vermieter zur Fristverlängerung verpflichtet sei, soweit die vermieteten Räume nicht renovierungsbedürftig seien. Die Entscheidung über die Fristverlängerung sei nicht in das Belieben des Vermieters gestellt, da seine Bestimmung für den Mieter gem. § 315 Abs.3 S.1 BGB nur verbindlich sei, wenn sie der Billigkeit entspreche. Der Vermieter muss daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlange der Vermieter nach Ablauf der in der Klausel enthaltenen Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf bestehe, entspreche dies- so da Gericht- nicht billigem Ermessen.

Enthält eine Schönheitsreparaturklausel keine der o.g. Signalwörter und wird die Möglichkeit, von den Fristen abzuweichen, auch nicht anderweitig eingeräumt, liegt ein starrer Fristenplan vor, was folgendes Beispiel verdeutlicht.

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: alle drei Jahre in Küchen, Bädern und Duschen, alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten und alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen.

Weitere Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln mit weichen und starren Fristenplänen finden Sie im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen“.

5. Die Länge der Fristen- Ein oft unbeachtetes Wirksamkeitskriterium

In Anbetracht der umfangreichen Diskussionen über starre und weiche Fristen wird oft übersehen, dass auch die Länge der in einer Schönheitsreparaturklausel vorgesehenen Fristen für deren Wirksamkeit eine entscheidende Rolle spielt. Auch wenn ein Fristenplan als weich eingeordnet werden kann, bedeutet dies noch lange nicht, dass die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Sind die Fristen nämlich zu kurz bemessen, führt dies ebenso zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel wie es der Fall ist, wenn die Fristen als starr einzuordnen sind.

Lange Zeit wurde über die zulässige Länge der Renovierungsfristen in einer Schönheitsreparaturklausel wenig diskutiert. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die meisten Mietverträge Fristen von drei Jahren für die Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und von sieben Jahren für andere Nebenräume vorsehen. Diese Fristen wurden lange Zeit als angemessen angesehen. Seit einigen Jahren wird allerdings die Forderung nach einer Verlängerung der zulässigen Fristen laut. Der Grund hierfür liegt darin, dass die genannten Regelfristen in Anlehnung an eine aus dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahre 1976 stammende Regelung entwickelt wurden. Diese Zeitfolge wird jedoch in Anbetracht inzwischen veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien nicht mehr für angemessen gehalten. Gefordert werden statt der Staffelung von drei, fünf und sieben Jahren Fristen, die die Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen alle fünf, diejenige von Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle acht und die Renovierung von sonstigen Nebenräumen alle zehn Jahre vorsehen.

Der BGH hat bislang noch nicht entschieden, ob er die Verlängerung der Fristen ebenfalls für erforderlich hält und die Frage mit seinem Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06- noch offen gelassen. Dieser Entscheidung ist jedoch zu entnehmen, dass der BGH eine Änderung seiner Rechtsprechung keinesfalls ausschließt. Ausdrücklich betont hat der BGH in seiner Entscheidung vom 26.09.2007 allerdings bereits, dass das Gebot längerer Regelfristen in jedem Fall erst für solche Mietverträge gilt, die nach seiner Entscheidung, also nach dem 26.09.2007 abgeschlossen worden sind. Für vor dem 26.09.2007 abgeschlossene Mietverträge gilt daher, dass Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren nicht zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen. Für Mietverträge, dessen Abschlussdatum der Entscheidung des BGH nachfolgt, bleibt abzuwarten, wie dieser in einen Fall, in dem die Länge der Fristen entscheidungserheblich ist, befinden wird. Für in Zukunft erst noch abzuschließende Mietverträge ist allen Vermietern jedoch zu raten, Regelfristen von fünf, acht und zehn Jahren in den Mietvertrag aufzunehmen.

6. Der Fristbeginn – Ein entscheidender Faktor im Falle einer unrenoviert überlassenen Wohnung

Viele Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen enthalten keine ausdrückliche Regelung zu der Frage, wann die Renovierungsfristen erstmalig zu laufen beginnen. In den meisten Fällen ist dies auch unschädlich, da eine Auslegung der Klausel in der Regel ergeben wird, dass die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. BGH, Urteil vom 28. 04. 2004 – VIII ZR 230/03). Ist eine derartige Auslegung jedoch nicht möglich oder bestimmt die Klausel ausdrücklich, dass die Fristen mit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen durch den Vormieter zu laufen beginnen, führt dies- von Ausnahmen abgesehen (vgl. dazu unten)- zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Überwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur unter der Voraussetzung zulässig ist, dass dieser ausschließlich zur Beseitigung solcher Abnutzungserscheinungen verpflichtet ist, die er auch selbst durch den Gebrauch der Mietsache verursacht hat (vgl.OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90).

Relevant ist die Frage des Fristbeginns daher in Fällen, in denen dem Mieter eine zu Beginn des Mietverhältnisses unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Eine ausführliche Auseinandersetzung mit den Fragen, die sich bzgl. der Schönheitsreparaturen im Falle der Übernahme einer unrenovierten Wohnung stellen, finden Sie in unserem Artikel: „Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen.“

An dieser Stelle soll jedoch zu der Frage des Fristbeginns zusammenfassend erwähnt werden, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan im Falle einer unrenoviert überlassenen Wohnung unwirksam ist, wenn

  • die Fristen mit der letzten Renovierung durch den Vormieter oder einem sonstigen vor dem Beginn des Mietverhältnisses liegenden Zeitpunkt beginnen sollen

und

  • dem Mieter kein angemessener Ausgleich für die über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichende Renovierungslast, z.B. durch die Gewährung eines Renovierungskostenzuschusses oder durch die mietfreie Überlassung des Wohnraums für eine bestimmte Zeit, zuerkannt wird (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.02.2003 – 25 C 362/01).

7. Fazit und Zusammenfassung:

  1. Formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind insgesamt unwirksam, wenn sie starre Fristen enthalten. Nur weiche Fristen ermöglichen eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter.
  2. Maßgebliches Kriterium für die Unterscheidung von starren und weichen Fristen ist die Kopplung der Renovierungspflicht des Mieters an den Renovierungsbedarf im konkreten Fall. Lässt die Schönheitsreparaturklausel erkennen, dass von den Fristen nach oben abgewichen werden kann und eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur dann besteht, wenn und soweit die Renovierung im konkreten Fall auf Grund des Zustandes und des Grades der Abnutzung auch tatsächlich erforderlich ist, liegt ein weicher Fristenplan vor. Muss der Mieter die Klausel hingegen so verstehen, dass die Fristen verbindlich sind und er nach Ablauf der Fristen in jedem Fall renovieren muss, auch wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht, hat er es mit starren Fristen zu tun.
  3. Sind die Fristen, nach deren Ablauf der Mieter die Schönheitsreparaturen in der Regel durchzuführen hat, zu kurz bemessen, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Die Vereinbarung der lange Zeit als zulässig angesehenen Fristen von drei Jahren für die Renovierung von Küchen, Bädern und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und von sieben Jahren für andere Nebenräume führt zumindest für solche Mietverträge, die vor dem 26.09.2007 abgeschlossen wurden, nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Für nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Mietverträge müssen sich Vermieter darauf einstellen, dass nur noch Fristen von fünf, acht und zehn Jahren einer Wirksamkeitskontrolle Stand halten.
  4. Wird der Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, durch eine formularvertragliche Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan verpflichtet, ist diese Klausel nur dann wirksam, wenn die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen sollen. Eine Ausnahme gilt allerdings für solche Fälle, in denen dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichende Renovierungslast gewährt wird.

Eine Antwort auf "Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist zulässig und was nicht?"

  • Helmut Klein-Lülf
    05.04.2018 - 11:49 Antworten

    Ich zahle seit 2 Jahren monatlich für eine Wohnung von 60 qm einen sogenannten „Instandsetzungszuschlag“ (neuerdings „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ genannt) von 52,31 € und frage mich , ob soetwas überhaupt zulässig ist. Bei Abschluss des Mietvetrags war ich bereit, eine Kaution zu zahlen, der Vermieter bestand jedoch auf dieser Regelung.

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