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Erdgeschossmieter: Umlage der Modernisierungskosten für einen Fahrstuhl?

Grundsatz: Gemäß § 559 I BGB kann der Vermieter seine Modernisierungsaufwendungen um bis zu 11 Prozent auf die jährliche Kaltmiete aufschlagen. Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 II BGB).

Echte Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von Erhaltungsmaßnahmen, modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen und einer baulichen Veränderung abzugrenzen.

Wir zeigen in diesem Artikel, die die Kosten eines neuen Aufzuges im Falle einer Modernisierung auf Erdgeschossmieter umgelegt werden.

Artikeltipp: Modernisierung – Aufzug Umlage Berechnungsbeispiel Mieterhöhung

1. Grundsätzliche Aspekte Mieterhöhung/Fahrstuhl

Voraussetzung jeglicher Modernisierung ist zunächst, dass der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden (§ 555b BGB). Inwieweit dies a.) beim Einbau eines Fahrstuhls oder b.) seiner Modernisierung zutrifft, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Jedenfalls ist der Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen, soweit die allgemeinen Wohnverhältnisse dadurch verbessert werden (LG Hamburg ZMR 2002, 918).

Der Vermieter ist beim Einbau und der Modernisierung eines Fahrstuhls verpflichtet, die dafür maßgeblichen Umstände zu beweisen.

2. Mietvertragliche Beteiligung des Erdgeschossmieters an Fahrstuhlkosten

Zwischen der Kostenbeteiligung des Erdgeschossmieters für die Fahrstuhlmodernisierung und der Kostenbeteiligung des Mieters an den Betriebskosten für einen Fahrstuhl besteht ein Zusammenhang. Wird der Mieter an den Betriebskosten beteiligt, ist es naheliegend, ihn auch in den Modernisierungsaufwand einzubeziehen.

a. Mietvertragliche Vereinbarung

Auf jeden Fall hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Erdgeschossmieter an den Nebenkosten für den Fahrstuhl bei einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung beteiligt werden können. Dies treffe auch dann zu, wenn mit dem Aufzug weder der Dachboden noch der Keller erreichbar sei. Der Mieter im Erdgeschoss werde dadurch auch nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06 in NJW 2006, 3557). Außerdem hat er die Kostenbeteiligung mietvertraglich vereinbart. Dann muss er auch mit Modernisierungskosten rechnen.

Die Betriebskosten eines Fahrstuhls gehören gemäß § 2 Ziffer 7 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten.  Muss der Mieter mietvertraglich Betriebskosten zahlen, wird er sich auch am Modernisierungsaufwand beteiligen müssen.

Im Regelfall dürfte die Kostenbeteiligung pauschal erfasst werden. Wollte man auf die tatsächliche Nutzung (wer fährt wie oft) abstellen, wäre die Umlage von Betriebs- und Modernisierungskosten kaum praktikabel und würde die Betriebskostenabrechnung unübersichtlich machen und möglicherweise auch fortlaufend verändern. Praktikabilitätsgründe zu Gunsten des Vermieters einerseits und Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Betriebskostenabrechnung für den Mieter andererseits, sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen Maßstab. Gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten seien dabei unvermeidlich (BGH VIII ZR 103/06).

b. Keine Mietvertragliche Beteiligung / Befreiung

Erdgeschossmieter, die den Aufzug nicht nutzen, können jedoch von der Umlage befreit werden. Dann brauchen sie sich auch an den Modernisierungskosten nicht zu beteiligen. Voraussetzung ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag (BGH VIII ZR 103/06). Befindet sich beispielsweise die Mieterwohnung in einem anderen Gebäudeteil, so dass  der Mieter seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreichen kann, sind die Kosten auch nicht umlegbar. Eine Kostenbeteiligung würde diesen Mieter unangemessen benachteiligen (BGH, Urteil v. 08.04.09, VIII ZR 128/08 in WuM 2009, 351).

3. Art und Weise der Kostenbeteiligung

Die Rechtsprechung bietet kein einheitliches Bild. War der Erdgeschossmieter mietvertraglich an den Betriebskosten des Fahrstuhls in der Vergangenheit bereits beteiligt, ist es gerechtfertigt, ihn auch an den Modernisierungskosten beteiligen. Dabei ist die (vorwiegende) Verteilung auf direkt betroffene Wohnungen nicht unbillig (KG Berlin WuM 2006, 450). Soweit der Vorteil für die Mieter nur darin besteht, mit dem Aufzug in den Keller fahren zu können, wurden eine Kostenumlage und die Mieterhöhung  jedenfalls abgelehnt (LG München WuM 1989, 27).

Im Fall des LG Hamburg (ZMR 2002, 918) musste der Vermieter den Modernisierungszuschlag für den Einbau eines Fahrstuhls nach dem Stockwerk abstufen. Im Verhältnis zum Erdgeschossmieter haben die Mieter in den oberen Etagen naturgemäß größere Vorteile als die Mieter im Erdgeschoss oder den unteren Etagen.

Wie die Verteilung im Einzelfall vorzunehmen ist, ist grundsätzlich Ermessenssache des Vermieters. Die Verteilung muss jedenfalls angemessen sein und der Billigkeit entsprechen. Der in der Rechtsprechung zum Mietrecht vielfach verwendete Begriff der „Billigkeit“ bedeutet, dass ein Mieter im Verhältnis zu anderen Mietern nicht unangemessen benachteiligt werden darf.

4. Beispiel Kostenumlage Fahrstuhl

In einem Mehrfamilienhaus mit 10 Etagen wohnen 10 Parteien. Bei gleichmäßiger Verteilung der Kosten entfielen auf jeden Mieter 10 % Anteil. Der Vorteil, den der Mieter in der 10. Etage hat, wird beim Mieter im Erdgeschoss abgezogen. Gleiches gilt im Verhältnis des Mieters in der 9. Etage zum Mieter in der 2. Etage usw. Es ergibt sich dann beispielsweise folgende Kostenverteilung.

(genauere Ausführungen, siehe Beispiel: Muster für ein Mieterhöhungsschreiben bei Fahrstuhlmodernisierung):

1. Etage:  5 % Anteil / 10. Etage: 15 % Anteil

2. Etage:  6 % Anteil / 9. Etage: 14 % Anteil

3. Etage:  7 % Anteil / 8. Etage: 13 % Anteil

4. Etage:  8 % Anteil / 7. Etage: 12 % Anteil

5. Etage:  9 % Anteil / 6. Etage: 11 % Anteil

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