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Modernisierung der Fenster – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen (§ 559 BGB). Ganz so einfach ist die Sache jedoch nicht. Der Austausch alter Fenster gegen moderne Fenster kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung sein.

Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter. Dabei sind die aktuellen Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu berücksichtigen.

Bei der Modernisierung von Fenstern ist zu unterscheiden, ob alte Fenster gegen moderne Fenster mit Wärmeschutzverglasung ausgetauscht werden und der Wärmeschutz im Vordergrund steht oder ob Fenster mit einer Schallschutzverglasung mit dem Ziel der Lärmminderung eingebaut werden.

A. Einbau von Wärmeschutzfenstern

1. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme

1.1. Instandhaltung

Streicht der Vermieter den Holzrahmen der vorhandenen Fenster neu, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.

1.2. Instandsetzung

Beseitigt der Vermieter einen Schaden am vorhandenen Fenster (zerbrochene Fensterscheibe nach Steinwurf, Feuchtigkeit im Isolierglas), handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.

1.3. Konsequenzen in Bezug auf die Kostenlast

Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Kosten. Er gewährleistet damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Da durch den bloßen Austausch noch funktionierender Ausstattungen keine Erhöhung des Gebrauchswertes bewirkt wird, liegt keine Modernisierungsmaßnahme vor.

1.4. Konsequenzen nach EnEV 2009

Muss der Vermieter mehr als 10 % der Fenster einer Bauteilfläche des Gebäudes (nicht des gesamten Gebäudes) reparieren oder ersetzen, verpflichtet ihn § 9 EnEV (2009) Fenster mit Wärmeschutzverglasung einzubauen. Nähere Vorgaben zu den Wärmeschutzwerten finden sich in der Verordnung. Auch wenn damit eine Verbesserung der Wohnsituation des Mieters verbunden ist, gilt diese Maßnahme als einfache Instandsetzung. Er darf in diesem Fall nicht einfach die ungedämmten alten Fenster restaurieren.

Der Wärmedurchgangskoeffizient neu eingebauter Außenfenster und Glastüren darf in Räumen mit Temperaturen über 19 Grad Celsius den Wert von maximal 1,3 W/m²K nicht überschreiten. In Räumen mit Temperaturen zwischen 12 und 19 Grad Celsius ist ein Wärmedurchgangskoeffizient von maximal 1,9 W/m²K erlaubt.

Die EnEV nimmt die Hauseigentümer in die Pflicht. Wer vorsätzlich oder leichtfertig ein Wohngebäude baut oder saniert und die Anforderungen der EnEV 2009 nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig. Er riskiert Bußgelder (§ 27 EnEV).

2. Modernisierende Instandsetzung

Sind weniger als 10 % der Fenster reparaturbedürftig, kann der Vermieter wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere einfachverglaste Fenster ersetzt. Dann handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme zu seinen Lasten. Vorgaben nach der EnEV bestehen insoweit nicht. Die EnEV hat

Entscheidet sich der Vermieter für neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor.

Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung der vorhandenen Fenster). Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten. In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge der Fensterbaufirma.

3. Modernisierung

Ersetzt der Vermieter die vorhandenen Fenster durch Fenster mit Wärmeschutzverglasung, obwohl die vorhandenen Fenster nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig sind, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus. Auch dabei muss er die Vorgaben der EnEV 2009 einhalten.

Beim Einbau wärmegedämmter Fenster handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 (energetische Modernisierung), soweit die Maßnahme im konkreten Fall zu einer Energieeinsparung führt (BGH WuM 2004, 156). Soweit zuvor ältere Fenster eingebaut waren, dürfte dies regelmäßig der Fall sein, da der Vermieter die EnEV berücksichtigen muss. Ergibt sich keine Energieeinsparung, handelt es sich um einen Luxusmaßnahme, die der Vermieter auf eigene Kosten selbstverständlich ebenfalls durchführen kann.

Zugleich kann es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (Ziffer 4) und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Ziffer 5). Auch diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden.

Der Mieter ist verpflichtet, den Fensteraustausch als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Für einen Zeitraum von 3 Monaten schließt § 536 Ia BGB das Minderungsrecht des Mieters aus.

Im Fall der energetischen Sanierung muss der Vermieter darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen (Fenster) auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (z.B. „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009). Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient geordnete Bauteile (Fenster), die in der Modernisierungsankündigung verwendet werden können).

4. Bauliche Veränderung

Baut der Vermieter ein zusätzliches Fenster ein, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Diese geht über den vereinbarten vertragsgemäßen Zustand der Mietsache hinaus und kann dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Auch wenn der Mieter davon profitiert, braucht er sich mangels ausdrücklicher Vereinbarung nicht an den Kosten zu beteiligen.

B. Einbau von Fenstern mit Schallschutzverglasung

Baut der Vermieter Fenster mit Schallschutzverglasung ein, kann es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung, modernisierenden Instandsetzung oder Modernisierung handeln.

1. Instandsetzung

Weisen die Fenster im Außenbereich keinen hinreichenden Schallschutz auf und ist es in der Wohnung zu laut, ist der Einbau von Fenstern mit Schallschutzverglasung eine Instandsetzungsmaßnahme. Die Kosten gehen zu Lasten des Vermieters.

Soweit der Mieter in Kenntnis der Situation eingezogen ist, kann er auch die Miete normalerweise nicht mindern. Er hat auch in der Regel keinen Anspruch auf den Einbau schallschutzverglaster Fenster.

Die Anforderungen an den Schallschutz regeln DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ und die VDI-Norm 4100 „Schallschutz von Wohnungen“. Entscheidend für die Abgrenzung zwischen Mangel und Mangelfreiheit ist der vertraglich vereinbarte Zustand. Dazu kommt es darauf an, was Mieter und Vermieter vereinbart haben (BGH WuM 2009, 659). Ohne Vereinbarung muss zumindest der Schallschutz gewährleistet sein, der sich aus der DIN 4109 ergibt.

Maßgeblich sind dabei jedoch die Werte, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben, nicht diejenigen bei Abschluss des Mietvertrages (BGH WuM 2010, 482). Je nach dem Alter des Gebäudes kann also die DIN 4109 in der Fassung von 1962 (max. 63 dB) oder von 1989 (max. 53 dB) maßgebend sein. In der Regel hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schallschutz, der bei Vertragsbeginn ausreichend war, im Laufe der Mietzeit nachgebessert wird.

2. Modernisierende Instandsetzung

Werden sanierungsbedürftige Fenster durch Fensterschallschutzverglasungen ersetzt, handelt es sich meist um eine modernisierende Instandsetzung. Der Einbau muss einen deutlichen Schallschutzeffekt herbeiführen. Besteht in der Wohnung keine erhöhte Lärmbelästigung, handelt es sich um eine Luxussanierung, die der Mieter in der Regel zwar dulden, aber nicht bezahlen muss.

3. Modernisierung

Führt der Fensteraustausch durch schalldämmende Fenster zu einer erheblichen Verringerung des Lärmpegels und damit zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung, handelt es sich auch ohne Reparaturanlass um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden(BGH WuM 2004, 156) .

Der Mieter ist verpflichtet, den Fensteraustausch als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen.

C. Anrechnung von Drittmitteln

Gemeinden oder Flughafenbetreiber fördern oft den Einbau von Schallschutzfenstern. Gemäß § 559a BGB muss sich der Vermieter Drittmittel anrechnen lassen. Die Fördermittel zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten. Sie verringern den Erhöhungsbetrag, die der Vermieter der Mieterhöhung zu Grunde legen kann.

D. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Fensteraustausch


Hinweis: Das Musterschreiben dienst als unverbindliche Orientierungshilfe und ist im Einzelfall zu konkretisieren. Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Zur Orientierung dient das nachfolgende Muster:

Absender:

Otto … Vermieter …

Adresse

Empfänger1:

Eheleute Heinz und Gerda … Mieter …

Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrte Eheleute … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, das von Ihnen bewohnte Gebäude zu modernisieren. Insbesondere wurden ab dem 1.10.2013 Ihre alten einfachverglasten Holzfenster durch moderne Isolierglasfenster ersetzt. Die Arbeiten sind abgeschlossen. Im Hinblick auf die energetische Qualität der neuen Fenster verweise ich auf allgemein anerkannte Pauschalwerte in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009, über die ich Sie in der Modernisierungsankündigung bereits informiert hatte. Daraus ergeben sich in Bezug auf Ihre alten und Ihre neuen Fenster folgende Werte: ….

Da sich durch die Maßnahmen der Wohnwert auch Ihrer Wohnung verbessert hat und Sie insbesondere Energiekosten einsparen werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand6 für das Gebäude Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Isolierglasfenster 14.000 € (Kostenrechnung der Firma Scheibenbruch vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Da die alten einfachverglasten Fenster hätten instandgesetzt3 werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 4.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 10.000 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Fensterbaufirma (Kopie anbei).

Der Kostenaufwand für den Austausch der alten Fenster gegen Isolierglasfenster wird nach der Fläche aller Fenster des Gebäudes berechnet. Gesamtfläche aller Fenster: 80 m², Ihr Flächenanteil: 16 m² = 20 %, Ihr Kostenanteil 20 % von 10.000 € = 2.000 €.

Die Mieterhöhung berechnet sich mit 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes4 = 2.000 €/Jahr = 220 €/Jahr = 18,33 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 378,33 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 378,33€

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher6: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 473,33 €

Die neue Miete7 zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats5, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also ab dem 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum die Fenster ausgetauscht werden sollen. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

4Der Kostenaufwand ist sachgerecht auf die einzelnen Mieter umzulegen. Ist die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung gleich, können die Kosten ebenfalls in gleicher Höhe umgelegt werden. Öffentliche Fördermittel sind bei der Berechnung des Kostenaufwandes zu berücksichtigen.

5Nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

6Nebenkosten können unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten erhöht werden (§ 560 BGB).

7Vermieter müssen auch eine mögliche Härtesituation des Mieters berücksichtigen. Darauf kommt es aber nur an, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung fristgerecht entsprechende Gründe mitgeteilt hat. Eine Härtefallregelung kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder die Mieterhöhung dem Mieter wirtschaftlich zumutbar ist (Grenze ci. 20 – 30 % seiner Kaltmiete).

13 Antworten auf "Modernisierung der Fenster – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung"

  • Silke B.
    21.04.2017 - 11:20 Antworten

    Gelten diese Hinweise auch für gewerblich vermietete Räume?

  • Dietrich
    24.04.2017 - 06:35 Antworten

    Hallo,

    in meiner Wohnung müssen 2 von 6 Fenstern repariert werden, also 33,3% . Der Vermieter will dies als Modernisierung ansetzen und meine Miete erhöhen. Sein Argument: der Bezug auf Paragraph 9 EnEV greife hier nicht. Laut des Artikels müsste dies jedoch der Fall sein, oder? Es werden mehr als 10% der entsprechenden Fläche ersetzt, die Fenster die ersetzt werden sollen werden erst nach der Modernisierung einen Wert von 1,3 W/m2k haben und sind derzeit in sehr schlechtem Zustand. Über einen Tipp würde ich mich freuen, vielen Dank.

  • Holger
    08.05.2017 - 13:26 Antworten

    Hallo,

    in unserer Wohnung werden im Rahmen einer Modernisierung sämtliche Fenster ausgetauscht. An einem Fenster haben wir ein maßgefertigtes Plissee angebracht, das beim neuen Fenstern nicht mehr passen wird. Haben wir hier Anspruch auf einen Ersatz durch den Vermieter? Gibt es eine gesetzliche Grundlage?

    Vielen Dank

  • Yasmin
    13.11.2017 - 08:19 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter möchte die alten morschen Fenster, welche längst einer Instandhaltung bedurft hätten, in neue energiesparende Fenster austauschen, allerdings nur die Terrassentüren. Andere Fenster im Wohnbereich bleiben erhalten. Mir wurden keine Angaben geliefert was die Maßnahme kostet und wie hoch z.b. fiktive Reparaturkosten ausfallen würden. Er möchte meine Miete schlagartig um 75 Euro erhöhen. Ich kann mir nicht vorstellen das durch den alleinigen Einbau von Terrassentüren eine Energieeinsparung zu verzeichnen ist. Ich weiß das ich die Maßnahme zu dulden habe, muss ich aber der Umlage der Modernisierungskosten in DIESER Höhe zustimmen? Sollte ich dies nicht tun, will er gerichtlich gegen mich vorgehen.

    • Mietrecht.org
      13.11.2017 - 13:55 Antworten

      Hallo Yasmin,

      der Vermieter muss die Berechnung der Erhöhung darlegen – nehmen Sie hier Einblick.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Karin Eger
      16.11.2017 - 10:29 Antworten

      Mein Vermieter möchte nach Einbau von Loggia-Fenster im Hausflur eine Mieterhöhung. Begründung ist Senkung der Heizkosten!! Wir haben eine abgeschlossene Wohnung.

  • Elisabeth Reis
    28.01.2018 - 15:03 Antworten

    Ich habe die Einliegerwohnung vermietet (insg. mit meiner Wohnung habe ich 3 Wohnungen im Haus, wovon eben nur die Einliegerwhg. vermietet ist) und baue neue Fenster nach 38 Jahren ein.
    Wie werden die Kosten auf den Mieter umgelegt? 11% von einem Drittel der Rechnung oder 11% von der gesamten Rechnung geteilt durch 12 ?
    Können Sie mir hier Auskunft geben?

    Mit freundlichen Grüßen
    E. Reis

    • Mietrecht.org
      29.01.2018 - 09:29 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      ich kann Ihnen hier den Weg leider nicht (nochmals) aufzeigen. Bei der Fragestellung kann ich Ihnen nur raten, dass Sie sich Hilfe für die Ankündigung der Modernisierung und Mieterhöhung holen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maike Boszczar
    15.02.2018 - 10:47 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    vielen Dank für diesen tollen Artikel – trotzdem bleiben mir noch die ein oder andere Verständnisfrage offen:

    Mein Partner und ich bewohnen eine 3 Zimmer Wohnung mit, wenn ich die doppelflügeligen Fenster und die Balkontür separat zähle, insgesamt 7 Fenstern (oder eben 5). Macht 42,86 oder 40 Prozent der Gesamtanzahl.

    Das Fenster im Schlafzimmer ist undicht – dort zieht im unteren Bereich nicht unerheblich Luft in die Wohnung und der Verschluss der Balkontür hält nicht mehr.

    Jetzt war heute der Tischler da um die Fenster auszumessen und der sagte uns, dass die Kosten über eine Umlage auf uns ‚abgewälzt‘ werden. Fällt dieser Austausch denn tatsächlich unter Modernisierung? In meinen Augen sind die o. g. Mängel nämlich altersbedingt und fallen meinem Verständnis nach unter Instandsetzung. (Leider habe ich noch keine Informationen darüber was für Fenster verbaut werden sollen). Immerhin sind die alten Fenster undicht, bzw. defekt.

    Ist der Vermieter in der Pflicht uns vor Erneuerung der Fenster über diese Mieterhöhung in Kenntnis zu setzen?

    Ich hoffe Sie können mir diese Fragen beantworten.

    Herzliche Grüße

    Maike Boszczar

    • Mietrecht.org
      15.02.2018 - 13:32 Antworten

      Hallo Maike,

      ich würde erstmal abwarten was der Vermieter macht. Ja, natürlich muss eine Modernisierung + Mieterhöhung angekündigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Dreisbach
    15.02.2018 - 16:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    erst einmal vielen Dank für den informativen Beitrag.

    In unserer Mietwohnung (im Dachgeschoss) wurden zwei Holzfester ausgetauscht, weil durch diese Feuchtigkeit eingedrungen ist. Dadurch entstand sogar Schimmel auf dem Holzrahmen.

    Die Fenster wurden durch Kunststofffenster ausgetauscht.

    Einerseits haben wir nun sicherlich modernere Fenster, die zudem Energie einsparen. Somit müsste eine Modernisierung vorliegen.Andererseits hätten wir die alten Fenster gerne behalten, wenn sich dadurch kein Schimmel gebildet hätte.

    Was liegt hierbei nun vor?

    Mit freundlichen Grüßen

  • Marc
    21.06.2018 - 14:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter möchte die Fenster, einfachverglaste Doppelkastenfenster, im Haus austauschen und gegen Isolierverglaste tauschen. Jetzt wären aber auf jeden Fall 10% aller Fenster instandzusetzen. Das würde ja bedeuten, dass er nach §) ENEV Isolierglasfenster einbauen MUSS, er kann dann hier auch die Modernisierungskosten umlegen, also Kosten neue Fenster minus theoretische Instandsetzung?

    Besten Gruß

  • Tina
    26.09.2018 - 14:45 Antworten

    Vermieter hat alte, undichte und verschimmelte Fenster ausgetauscht (70ger Jahre Holzfenster, Doppelverglast, also noch so zum Aufmachen mit Schraubenzieher) – rechtfertig dies eine Mieterhöhung?

    Danke und Gruss!

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