Nicht alles, was der Vermieter baulich veranlasst, ist eine Modernisierung. Fehlen die dafür maßgeblichen Voraussetzungen, braucht der Mieter auch keine Mieterhöhung zu akzeptieren.
Der Gesetzgeber hat in § 555b BGB das Thema „Modernisierung“ im Wege der Mietrechtsreform im Jahre 2013 neu geregelt. Die Vorschrift erfasst nunmehr sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Alle anderen Maßnahmen braucht der Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahme zu billigen.
Zusätzlich ist zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Nur die umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter zur Mieterhöhung (§ 559 I BGB). Die Zuordnung ist oft nicht einfach. Orientierung bieten die gesetzlichen Regelungen, die darin zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen Ziele (u.a. Energieeinsparung, Klimaschutz), vorhandene Entscheidungen der Gerichte und letztlich die gegenseitige Argumentation der Mietvertragsparteien.
Inhalt: Umlegbare Modernisierungen
1. Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen
Allgemein: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchswert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen (KG Berlin ZMR 1985, 262). Entscheidend ist, ob ein Mieter darin eine Wohnwertverbesserung sieht, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht erfolgt ist (BGH NJW 2005, 2995). Auf den subjektiven Nutzen für den betroffenen Mieter kommt es nicht unbedingt an. Diese Rechtsprechung wurde mit der Neuschaffung des § 555b BGB im Jahr 2013 zwar nicht hinfällig, aber doch weitgehend konkretisiert und festgezurrt.
Konkret bestimmt § 555b BGB: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB),
… durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3);
Beispiele:
- Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
- Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen
Hinweis: Es kommt nicht darauf an, dass sich die Wasserkosten für den einzelnen Mieter tatsächlich verringern. Dessen Verhalten kann der Vermieter nicht selbst beeinflussen. Entscheidend ist, ob sich durch die Maßnahme der Verbrauch an Wasser an sich verringert. Die Einsparung dient ökologischen Zwecken. Die Verbesserung des Wohnwerts für den Mieter muss damit nicht notwendigerweise verbunden sein. Es genügt, wenn die erzielte Einsparung wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (BGH WuM 2004, 155). Das Wirtschaftlichkeitsgebot spielt keine Rolle (LG Berlin GE 2005, 1193). Auch wird keine bestimmte Mindesteinsparung gefordert (AG Rheine WuM 2008, 491).
… die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 555b 4);
Beispiele (viele Überschneidungen mit der Verbesserung der Wohnverhältnisse nach § 555b 5, siehe dort):
- Einbau einer neuen Heizung
- Einbau von Bad oder Toiletten
- Einbau eines Fahrstuhls
- das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)
… die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5);
Beispiele (u.a. nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl.Kap. 8 R. 149):
- Einbau von Isolierglasfenstern (BGH WuM 2004, 155)
- Verbesserung des Schallschutzes (BGH WuM 2004, 156)
- Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag
- Verfließen von Badezimmer und Küche (LG Berlin GE 2004, 1235)
- Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält (LG Mannheim WuM 1987, 385)
- Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine (LG Berlin GE 2007, 849)
- Errichtung eines Balkons (LG Wiesbaden WuM 2004, 564)
- Erneuerung der Elektrik
- Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer
- Modernisierung der sanitären Anlage
- Einbau elektrischer Türöffner (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
- Einbau einer Gegensprechanlage (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
- Einbau eines Aufzugs (LG Berlin GE 2002, 1626), Trockenraum, Fahrradkeller
- Anlegung von Stellplätzen
- Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität (BGH WuM 1991, 385)
- Einbau einer Gaszentralheizung (AG Lichtenberg MM 1997, 455)
- Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
- Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung (AG Berlin-Lichtenberg GE 2007, 1054)
- Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung (LG Halle ZMR 2003, 35)
Abgelehnt wurden folgende Maßnahmen:
- Umgestaltung einer Loggia in einen Wintergarten (LG Hamburg WuM 2008, 29)
- Verfliesung eines Terrazzofußbodens im Bad (LG Berlin GE 2007, 851)
- Allgemein: Luxusmaßnahmen, die über die mietvertraglich vereinbarte Wohnqualität hinausgehen. Sie sind für den Mieter verzichtbar (zweiter Balkon) oder schlicht Luxus (Einbau eines Schwimmbades, Sauna).
… die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und auch keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen (§ 555b 6);
Beispiele:
- Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung
- Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
- Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung
… durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele (u.a. nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht, 3. Aufl. Kap. 8 R. 154):
- Einsatz von Energiesparlampen
- Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie
- Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme (LG Berlin NJW-RR 2001, 1590). Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3 (LG Hamburg WuM 2002, 375)
- Wärmedämmung der Außenfassade (LG Berlin GE 1987, 1219), des Dachbodens, der Kellerdecke
- Wärmerückgewinnung
- Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung (BGH NJW 2008, 3630)
- Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung (AG Siegburg WuM 1994, 612)
- Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung (AG Rheine WuM 1987 127)
- Einbau energiesparender Isolierglasfenster (BGH WuM 2004, 155)
- Nutzung alternativer Energien
- Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)
Hinweis: Die unter § 555b Nr. 1 BGB fallenden Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache und damit in der Regel auch zu Einsparungen beim Mieter. Diese Maßnahmen sind privilegiert. Der Mieter verliert für 3 Monate sein Mietminderungsrecht und der Vermieter kann die Miete erhöhen.
Eine Maßnahme kann sich auch mehreren Oberbegriffen zuordnen lassen. Beispiel: Der Einbau von Isolierglasfenster dient einerseits der Verbesserung der Wohnverhältnisse und führt andererseits auch zur Einsparung von Energie.
2. Nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter kann die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen nicht auf den Mieter umlegen. Diese Maßnahmen sind in § 559 I BGB ausdrücklich von der Mieterhöhung ausgenommen. Der Vermieter muss jedoch aufgrund der anfallenden Bauarbeiten auch diese Maßnahmen ankündigen. Der Mieter ist zur Duldung verpflichtet.
Nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
… durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird;
Beispiel: Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.
Im Gegensatz zur Einsparung bei der energetischen Sanierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB steht die zu einer Energieeinsparung an Primärenergie führende und/oder dem Klimaschutz dienende Modernisierungsmaßnahme nicht in Bezug zur Mietsache. Die Stromproduktion über Photovoltaikanlagen oder Windkrafträder bedingt keine Energieeinsparung, sondern führt (anders als bei Sonnenkollektoren oder Wärmepumpen) lediglich zu einer anderen Art der Energieerzeugung (OLG Bamberg NJW-RR 2009, 71).
§ 555b Nr. 1 BGB ist als Auffangtatbestand für alle energetischen Modernisierungen zu verstehen, die nicht der Mietsache selbst dienen, für die der Vermieter aber die mietrechtlichen Vorgaben zur Ankündigung und Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme einzuhalten hat. In diesen Fällen darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Umgekehrt bleibt dem Mieter sein Mietminderungsrecht erhalten.
… durch die neuer Wohnraum geschaffen wird;
Beispiele:
- Ausbau des Dachgeschosses
- Aufstockung
- Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung
- Anbau eines Wohnzimmers
- nicht hingegen: Schaffung neuer Geschäftsräume
Neuer Wohnraum dient ausschließlich dem Interesse des Vermieters. Die Mieter benachbarter Räumlichkeiten haben daraus keine Vorteile, so dass sie auch nicht mit dem Kostenaufwand belastet werden können.
3. Kostenverteilung bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen
Soweit Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 III BGB).
Schwierig wird der Kostenverteilung, wenn eine Maßnahme unterschiedliche Auswirkungen auf die einzelnen Wohnungen hat.
Beispiel: Der Vermieter dämmt die oberste Geschossdecke in einem fünfstöckigen Mehrfamilienhaus. Vorrangig profitieren die oberen Mieter. Ob und inwieweit die unten wohnenden Mieter ebenfalls belastet werden, lässt sich nur im Einzelfall bestimmen. Hierzu bedarf es unter Umständen einer Begutachtung oder Stellungnahme eines Energieberaters.
Drittmittel (öffentliche Fördermittel, Mieterdarlehen) muss sich der Vermieter anrechnen lassen (§ 559a BGB).
4. Erhaltungsmaßnahmen sind keine umlegbaren Modernisierungskosten
Instandhaltungsmaßnahmen erhalten den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.
Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von der „modernisierenden Instandsetzung“ und der „Modernisierung“
5. Modernisierende Instandsetzung
Bei der modernisierenden Instandsetzung kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass besteht. Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.
Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen, die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen. Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.
Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Sie wird mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten großteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.
Beispiel (nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 208): Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster. Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen. Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB). Dazu genügt die Angabe von Quoten allerdings nicht (LG Hamburg WuM 2000, 195). Der Mieter soll den Kostenaufwand konkret nachrechnen können. Ist der Kostenaufwand nicht konkret darstellbar, genügt nach dem Gesetz ausnahmsweise die Schätzung (§ 559 II BGB).
6. Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus.
Beispiele:
- Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch
- Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung
- Anbau eines Wintergartens
- Einbau einer Dachgaube
Bauliche Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
18.11.2015 - 17:31
Hallo,
wie verhält es sich denn bei einer Dachgeschoss-Aufstockung. Hierbei will der Vermieter die energetische Verbesserung des Daches durch die Aufstockung umlegen. Ist das möglich?
Auf einer Seite verbessert sich zwar der Energiewert des Daches. Auf der anderen Seite schafft der Vermieter ja zu seinen Gunsten neuen Wohnraum.
Grüße
Hans
20.11.2015 - 02:36
Hallo Hans,
hier dürfen natürlich nicht alle Kosten umgelegt werden, sondern z.B. nur die Modernisierungskosten, die alle Einheiten betroffen. Fragen Sie für eine Einzelfallbetrachtung am besten einen Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2016 - 11:59
Hallo,
wie ist es zu werten wenn verrottete Holzbalkone, durch neue in Stahlkonstruktion ersetzt wurden und die Balkonfläche um ca. 1,5 qm vergrößert wurde?
Die alten Balkone wurden vor der Baumaßnahme teilweise unzugänglich gemacht weil Gefahr für Gesundheit und Leben bestand. Nach dem Umbau wird nun eine 3% höhere Miete verlangt.
Vielen Dank & viele Grüße
Ingo
28.02.2016 - 21:55
Hallo Ingo,
Sie müssen hier zwischen Instandhaltung (Erneuerung der Holzbalken) und Modernisierung (Vergrößerung) unterscheiden.
Ohne die Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung genau zu prüfen, wird Ihnen niemand abschließend weiterhelfen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2016 - 10:23
Hallo,
ich musste die Elektroinstallation im gesamten Haus (plus Verteilerkästen in zwei der 5 Wohnungen) erneuern lassen. Damit sind alle Wohnungen auf Drehstrom umgestellt worden und der Verbrauch Keller + Kammern läuft nicht mehr über die Gemeinkosten. Ist das auf die Mieter umlegbar?
Vielen Dank!
VG Rainer
04.05.2016 - 07:23
Guten Tag,
bei meiner Großmutter wurde Nachträglich eine Klingelanlage eingebaut.
Nun kam die Mieterhöhung und für mich ist unverständlich, dass die Klingelanlage nicht auf Mieteinheit sondern auf qm2 aufgeteilt wurde. Ist dieses so üblich?
05.05.2016 - 02:12
Hallo Herr Starick,
die Klingelanlage kann eine Modernisierung darstellen, die zur Mieterhöhung berechtigt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.05.2016 - 12:33
Danke für die Antwort, aber ich frag mich halt, ob die Verteilung pro Einheit oder pro qm2 berechnet wird.
03.06.2016 - 20:00
Erhielt heute 3. Juni 2016 eine Modernisierungsankündigung. Ich soll einem vorzeitigen Baubeginn zum 15.8.2016 bis 30.06.2016 zustimmen. Frage: Ist die Frist nicht zu kurz? Muss ich einem vorzeitigem Beginn zustimmen? Der Vermieter argumentiert mit : gesetzlicher Vorschrift 555c, nachhaltiger Energieeinsparung, Verbesserung der Mietsache, bauphysikalische Gegebenheiten, Witterungsbedingungen. Es soll die Fassade instandgesetzt und gleichzeitig gedämmt werden. Des weiteren die Fenster erneuert werden ca. 1,3 W/m²*K. Auch die Balkonverkleidungen (Asbestbeton) sollen ausgetauscht werden.
Ich selber wohne seit 30 Jahren in der Wohnung. In all der Zeit wurde vom Vermieter nichts gemacht, nur das Notwendige. Fenster wurden bis auf Küche und Bad gegen Kunststofffenster ausgetauscht. Die Holzfenster in Küche und Bad erst vor sechs Monaten “instandgesetzt”.
Die voraussichtliche Mieterhöhung gibt der Vermieter mit 65 Euro pro Monat an. Die Energieeinsparung wird mit 5 Euro pro Monat an Heizkosteneinsparung angegeben. Bisher Heizung 30 Euro pro Monat bei 55 m² und täglicher Anwesenheit. Es gehen Rohre durch die Wohnung, es wird auch im Hochsommer nachts geheizt. Morgens sind im Sommer ca. 38 C gerade in dem Zimmer an der vorderen Fassade, die nun wärmegedämmt werden soll. Im Winter ist es warm genug, so dass nur selten die Heizung aufgedreht werden muss.
Die Mehrkosten von 60 Euro stehen m.E. in keinem Verhältnis von 5 Euro voraussichtlicher Einsparung.
Meine Frage, muss ich der Modernisierung, da vom Gesetzgeber laut Vermieter vorgeschrieben, zustimmen? Oder …?
Kann mir jemand Rat geben?
Danke Luise
04.06.2016 - 15:01
Hallo Luise,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem Einzelfall beraten, kann Ihnen aber mit zwei Links weiterhelfen:
Modernisierungsankündigung: Inhalt + Muster
Modernisierung nicht (oder zu spät) angekündigt – Die Folgen für die Mieterhöhung
Im Zweifel würde ich die Ankündigung und die Mieterhöhung immer rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.07.2016 - 14:26
Hallo,
vermiete eine Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag mit aufgeführt u.a. eine Solaranlage für die Warmwassererzeugung. Dafür wurde in diesem Jahr eine Reparatur in Höhe von 1.345 € incl. der Wartungspauschale durchgeführt. Kann ich diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen?
Danke für eine Rückantwort.
22.07.2016 - 08:07
Hallo Peter,
Instandhaltungen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2016 - 14:29
Hallo,
ich habe einer Mieterhöhung nur tlw. zugestimmt, da ich die Elektroinstallation als unzureichend empfinde (eine Sicherung schmort bei Heizwassernutzung regelmäßig durch, Betrieb mehrerer Großgeräte löst Sicherung aus). Nun will der Vermieter die Elektrik überprüfen. Wenn er sie daraufhin erneuert – ist das Instandsetzung oder Modernisierung? Ich würde es reichlich unfair finden, wenn er das als Grund nimmt, die Miete dann noch mehr zu erhöhen. Eine Antwort würde mich sehr freuen.
Danke und viele Grüße
Steffi
22.11.2016 - 15:21
Hallo Steffi,
die Reparatur von bestehender Elektrik ist eine klassische Instandhaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2017 - 12:03
Hallo,
ich hätte eine Frage zu § 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln). Schließt dieser Begriff auch Versicherungsleistungen, z.B. der Gebäudeversicherung des Vermieters, ein?
Im konkreten Fall geht es um eine Mieterhöhung aufgrund instandsetzender Modernisierung nach Wasserschaden, die ich in der zunächst geforderten Höhe von fast 50% nicht nachvollziehen konnte und kann. Inzwischen wurde die Mieterhöhung etwas gemindert und beträgt ‘nur’ noch ca. 35% (= € 79). Ich bin mir aber nicht sicher, ob der Vermieter alles richtig berechnet hat und zahle die Miete z. Zt nur unter Vorbehalt. Daher zu meiner Sicherheit die obige Frage.
Vielen Dank für eine Antwort und beste Grüße
Dorothea
04.01.2017 - 17:49
Hallo Dorothea,
bitte lassen Sie die Mieterhöhung (inkl. Berechnung) am besten rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2017 - 16:40
Hallo,
ich hab eine Frage zu umlegbaren Modernisierungskosten.Bei uns im Haus wurden in allen Wohnungen die Fenster ausgetauscht (energetische Sanierung) und im nicht beheizten Treppenhaus auch. Nun will der Vermieter die Kosten zu 11% auf die Miete umlegen. Die Kosten für die Wohnung sehe ich ein aber gilt das auch für die Fenster und die Tür im Treppenhaus? (die alte Tür hatte schon innenliegende Briefkästen und eine Gegensprechanlage)
06.02.2017 - 10:55
Hallo,
bei uns sollen Kunststofffenster an Stelle der Holzfenster eingesetzt werden. Die Mod.-Ankündigung enthält für unsere Wohnung einen Betrag von rd. 72,– € als voraussichtliche Mieterhöhung.
Zusatz: Baunebenkosten (Planung, Baubüro, Telefon, Strom, Wasser, Bauleitung) sind anteilige bei der Berechnung der Mod.-Umlage berücksichtigt und zar mit pauschal 20% der umlagefähigen Mod.-Baukosten. Nach Abschluss bzw. Abrechnung der Baumaßnahmen werden die Honorar-kosten gem. HOAI berechnet und umgelegt.
Sind die im “Zusatz” erwähnten Kosten Mod.-Kosten und können mit verteilt werden ???
Erbitte Hilfe
07.02.2017 - 17:36
Hallo Hannelore,
Planung, Beauftragung und Abnahme sind natürlich auch Bestandteile der Modernisierung. Lassen Sie die Modernisierungsankündigung bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.07.2017 - 15:35
Zuerst einmal recht herzlichen Dank :)
Seit Anfang letzten Jahres habe ich ein Hickhack mit meinem Vermieter.
Dach, rund 50! Jahre alt (3 gemeldete Regenschäden in den bewohnten Zimmern in den Vorjahren, 0 Dämmung) wurde erneuert, energetisch saniert, eine Dachgaube dazugebaut, die Heizanlage von Öl- auf Gasheizung und eine Solartherme installiert
Er hatte rechtzeitig angekündigt, aber keine voraussichtliche Mieterhöhung mitgeschickt.
Dann folgte eine wilde Kopienflut mit Rechnungen der Firmen und die teilte er 11%ig und schlug 42% auf die Miete.
Daraufhin habe ich ihm aufgezeigt, dass die Zeitfolge nicht eingehalten wurde und ihn um eine ordentliche Aufrechnung und Aufsplittung energetische Sanierung & Instandhaltung gebeten, die folgte dann einige Monate später – aber eben nicht aufgesplittet.
Dann habe ich ihm die Gegenrechnung aufgemacht, die Kosten für Sanierung/Instandhaltung von der energetischen getrennt soweit ich das anhand der Rechnungen konnte, die Gaube rausgerechnet (Großteil der bauhandwerklichen Zeit statt der vorherigen Schräge).
Nun kam wieder die Antwort, bei der er einiges teilweise anerkannt, dass die Dachsanierung aber nichts mit Schäden zu tun gehabt hätte. Schäden hätten ja in kleinem Rahmen (Dachpfannen austauschen) beseitigt werden können und mit dem neuen Wohnraum (rund 4 m² von schräg zu gerade) hätte ich ja Vorteile, die er (auch wenn es vorher anders klang) nicht als Mieterhöhung eingebunden hätte.
Werde ihm noch einmal die Hauptzüge der Unterschiede aufzeigen und hoffen, dass er nun einsieht, dass ich ihm nicht alles doppelt a) über Miete und b) über energetische Sanierung bezahle.
Es bleibt spannend.
Tipps sind gerne gesehen :) – bevor ich dann doch einen Anwalt einschalte…
Viele Grüße,
Volker
07.08.2017 - 13:22
Hallo liebes Mietrecht.org Team,
ich bin Mieterin und möchte gerne im Vorfeld wissen, ob meine Vermieterin im kommenden Jahr die eingebauten Rauchabzugsfenster in den Betriebskosten in Rechnung stellen darf. Zwei Fenster wurden im Treppenhaus eingebaut ohne eine vorherige Ankündigungsfrist von 3 Monaten, noch hatte Sie ein Schreiben zur einer voraussichtlichen Mieterhöhung geschickt. Die Frage die sich mir stellt ist, ist der Einbau eine Moderniesierungsmaßnahme und findet dann eine Verteilung der Kosten auf alle Mieter statt?
Zudem kommt noch, dass oben im Dachtreppengeschoss, wie eine Art Barriere aufgebaut wurde, so dass meine Nachbarn nur sehr erschwert in und aus der Wohnung kamen. Die Barriere wurde wieder entfernt. Wie verhält es sich mit diesen Kosten? Ich kann weder eine Modernisierungsmaßnahme daraus erkennen, noch eine Instandhaltung. Die Barriere wurde im Zuge des Rauchabzugsfensters errichtet.
Vielen Dank schon mal für Ihre Mühe.
Michaela
07.08.2017 - 14:36
Hallo Michaela,
ganz grundsätzlich: eine Modernisierung (inkl. möglicher Mieterhöhung) hat nichts mit dem Thema Nebenkosten zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.08.2017 - 14:59
Hallo Herr Hundt,
Ok, ich bin wohl ein wenig durcheinander. Ich habe doch gelesen, dass es umlegbare Modernisirungsmaßnahmen gibt und auch eben keine umlegbaren Mondernisierungsmaßnahmen. Bisher konnte ich die Rauchabzugfenster in keine Kategorie einordnen.
Könnten Sie mir da bitte nochmal behilflich sein?
Viele liebe Grüße
Michaela
19.09.2017 - 12:17
Hallo Herr Hundt,
wir bekommen aufgrund der Gesetzeslage erstmals Rauchmelder. Laut Vermieter müssen wir Mieter die Anschaffungskosten mit 13EUR pro Stück und die Montagekosten übernehmen, das würde so in der Landesbauverordnung Bayern stehen.
Stimmt das? Wie sollen wir uns verhalten? Herzlichen Dank für eine kleine Rückinfo.
Viele Grüße
Sandy
20.12.2017 - 03:23
ist eine energetische Dachsanierung auf alle Wohnungen im Haus umlegbar?
20.12.2017 - 09:19
Hallo!
Bei uns im Haus wurden alle Fassadenfenster getauscht, die Fassade gedämmt und die Eingangstür ausgetauscht.
Ich wohne jedoch im Dachgeschoß, hab keine neuen Fenster bekommen und das Dach wurde nicht bearbeitet.
Ist es rechtmäßig wenn meine Miete gleich der anderen Mieter in den unteren Stockwerken erhöht wird? Die energetische Verbesserung meiner Wohnung ist doch schlechter, als die der anderen Wohnungen?
Vielen Dank!
21.12.2017 - 16:54
Guten Tag,
in unserem Mietshaus werden im Rahmen einer geförderten Energetischen Sanierung u.a. auch die Fenster getauscht. Es soll sich neben dem Wärmeschutz auch der Schallschutz verbessern. Dies ist bei uns nach dem Einbau der neuen Fenster allerdings nicht der Fall, da vorher zusätzlich zu den Holz-Verbundglasfenstern in den Schlafräumen noch einmal Einfachglas-Fernster vom Eigentümer verbaut waren, durch die ein sehr guter Schallschutz gegeben war. Es ist schallschutztechnisch also eine Verschlechterung eingetreten. Wie ist hiermit umszugehen? Die Maßnahme ist ja für die Mieter kostenpflichtig.
Weiterhin wird im Rahmen einer Steigersanierung die Verstärkung der Hauptstromzuleitungen in die Wohnungen und der Einbau eines FI-Schalters als kostenpflichtige Modernisierung angerechnet. Ist dies korrekt?
Vorerst Vielen Dank!
V.Timm
19.01.2018 - 11:26
Hallo,
in unserem angemieteten Einfamilienhaus soll die 29 Jahre alte Heizungsanlage (Öl) erneuert werden, weil zumindest der Warmwasserspeicher irreparabel defekt ist und die Heizungsanlage immer mal wieder ausfiel und repariert werden musste. Eingebaut werden soll wieder eine Ölheizung, die aber natürlich gegenüber der alten Heizung energetisch günstiger sein wird.
Kann die Vermieterin die gesamten Kosten der neuen Heizungsanlage nach der 11% Regelung auf uns als Mieter umlegen oder handelt es sich angesichts des Alters der Heizungsanlage um eine reine Instandsetzungsmaßnahme?
Wenn die Kosten für die Modernisierung auf uns umgelegt werden können, nach welchem Schlüssel funktioniert das?
Müssen die Kosten für einen zinsverbilligtes KfW-Kredit, den der Vermieter für die neue Heizungsanlage erhält aus dem Mieterhöhungsverlangen herausgerechnet werden?
Vielen Dank im voraus für die Antwort!!!
20.01.2018 - 14:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
im letzten Jahr wurde an meiner Mietwohnung ein Außenbalkon errichtet. Im Zuge dieser Modernisierungsmaßnahme musste in meiner Wohnung eine Heizung verlegt und im gesamten Mietkomplex u. a. auch Bäume gefällt, Kellerhälse (Kellertreppen) verlegt und während der Bauphase zerstörte Außenanlagen (Rasenfläche, Sträucher, Gehwege) wiederhergestellt werden. Diese Kosten werden nun als “Folgearbeiten der Modernisierung” den eigentlichen Erstellungskosten für die Balkone hinzugerechnet und mit 11% im Jahr auf die Miete aufgeschlagen. Ist das zulässig? Wo finde ich ggf. Quellen hierzu? Herzlichen Dank im voraus für Ihre Antwort.
Mit Freundlichen Grüßen
Achim Kröll
22.01.2018 - 09:48
Hallo Achim,
ich kann Ihnen leider nur raten, nach passender Rechtsprechung zu suchen. Meines Erachtens sind die Grenzen hier fließend. Es wird immer Nebenarbeiten bei Modernisierungen geben – auch wenn diese bei Ihnen umfangreich erscheinen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2018 - 11:19
Hallo,
an unserem Haus wurden 2016 die Balkone saniert. Es wurden die alten Fliesen entfernt und eine neue Verkleidung angebracht . Die qm sind sich dadurch nicht mehr geworden.
Meine Frage , darf der Vermieter durch die Renovierung die Miete erhöhen?
28.01.2018 - 17:18
Hallo,
ich wohne in einer Erdgeschosswohnung eines Wohnblocks. Mein Bad wurde umfangreich in Abstimmung mit dem Vermieter saniert. Das war 2012 letztmals.
In meiner Wohnung wurde eine Gastherme eingebaut, für die ich bereits seit 10 Jahren auch eine Mieterhöhung zahle. Andere Wohneinheiten haben noch keine Therme und keine Heizkörper in den Zimmern. Nun soll unser Wohnblock saniert und aufgestockt werden. Dabei sollen in allen Wohnungen Heizungen installiert werden, die mit einem neu zu installierenden Heizblockkraftwerk im Keller verbunden werden.
Wegen der Aufstockung und der damit verbundenen notwendigen Stangsanierung der Wasserrohre muss nun auch mein saniertes Bad herausgerissen werden. denn die Rohre nach oben laufen durch meine Badwände.
Mir wird das jetzt als Modernisierungsmaßnahme verkauft, die ich mitzutragen habe.
Wenn ich hier die Artikel aber richtig verstehe, sind dies doch nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen, die durch Schaffung neuen Wohnraums entstehen. Oder aber Arbeiten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes, da mein Bad an sich keinen Sanierungsbedarf hat, aber durch die Ersetzung der Strangleitung wegen der Aufstockung beschädigt wird. Oder sehe ich das falsch?
Weiterhin habe ich einen Schwerbehindertenausweis zu 100% und habe eine Darmerkrankung.
Da ist es doch unzumutbar, dass ich während der gesamten Bauzeit von 1,5 Jahren auf der Baustelle wohne.
Viele Grüße, Trudi
29.01.2018 - 09:27
Hallo Trudi,
in der Tat klingen die Arbeiten im Bad für mich nach Instandhaltungen. Hier eine weitere Hilfe: Umstellung von Gas-Etagenheizung auf Zentralheizung = Modernisierung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.03.2018 - 22:41
Hallo!
Mein Vermieter plant die Heizung an das städtische Fernwärmenetz anzuschließen. Derzeit werden die Wohnungen mittels sog. Forster-Etagenheizungen mit Kohle beheizt. Dies beinhalten Heizkörper und eine Etagenverteilung zum jetzigen Heizkessel. Werden bei der Umstellung auf Fernwärme nun auch die Heizkörper erneuert, stellt das eine Modernisierung oder Instandhaltung dar? Desgleichen gilt für die Etagenverteilung. Es wäre technisch nämlich möglich, dass die gesamte Etagenverteilung und die Heizkörper bestehen bleiben könnten und diese an das neue Verteilungsnetz angeschlossen werden.
Zudem erwägt der Vermieter auch die Versorgung mit Warmwasser auf Fernwärme umzustellen. Derzeit hat jede Wohnung einen Gasdurchlauferhitzer. Nach der geplanten Umstellung soll die gesamte Gasanlage demontiert werden. Stellt einer derartige Maßnahme eine Instandsetzung oder Modernisierung dar?
Als letzte bedeutende Maßnahme plant der Vermieter die Dämmung des Daches. Hierbei soll in der Dachgeschosswohnung auch die Decke des Wohnzimmers abgetragen werden, sodass die Deckenbalken freiliegen und der Raum mehr an Höhe gewinnt. Ist die Abtragung der Decke hinzunehmen? Stellt sie eine Modernisierung dar?
Mit bestem Gruß
Chris Bredemeier
PS: Können Sie Literatur oder Quellen empfehlen, die derartige Probleme behandelt?
04.03.2018 - 19:06
Hallo Chris,
danke für Ihren komplexen Beitrag. Für einiges finden Sie hier auf Mietrecht.org antworten oder Hinweise. Ich kann Sie hier in Form eines Kommentars leider nicht beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2018 - 20:26
Hallo, es hat sich bei uns der Vermieter gewechselt. Der alte Vermieter hat die Garagenzufahrt pflastern lassen im Oktober 2017. Aufgrund dieser Sanierung möchte der neue Vermieter ( seit Januar . 2018) im Schreiben von März 2018 demnächst die Miete erhöhen. Ist das zulässig? Die alte Einfahrt war völlig ausreichend und wir konnten 2 Wochen lang wägrend der Sanierung unsere Garage nicht nutzen.
Vielen Dank für Ihre Antwort im Vorraus.
04.04.2018 - 10:44
Wir haben in 2017 eine Entsalzungsanlage bekommen. Darf der Vermieter die Kosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen?
Es ist ja eine Moderniesierung und kommt uns allen ja zugute, da sich die Wasserqulität dadurch verbessert hat. Aber ist der Einbau umlagefähig?
04.04.2018 - 11:00
Hallo Nicole,
Nebenkosten müssen (fort)laufend entstehen. Der einmalige Einbau kann alleine deswegen schon nicht umjagbar sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.06.2018 - 06:55
Guten Tag!
Habe im Februar eine neue Therme bekommen, weil die alte nicht mehr repariert werden konnte. Der VM hat die günstigste vorgeschriebene Therme einbauen lassen. Natürlich ist sie energetisch effizienter. Kann er – wie bereits geschehen – die “Modernisierungskosten“ umlegen?
15.06.2018 - 15:21
Hallo,
ich lebe in einem Mehrfamilienhaus mit großem Garten. Der Gartenzaun ist alt und marode und droht umzustürzen. Darf der Vermieter bei Errichtung eines neuen Zauns die Kosten auf die Mieter umlegen (11%) ?
16.06.2018 - 16:37
Hallo Hakan,
die Erneuerung eines Zaunes ist eine Instandhaltung, keine Modernisierung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.07.2018 - 12:35
Hallo,
stellt die erstmalige Enrichtung einer modernen, abschliessbaren Müllsammelstelle eine umlagefähige Modernisierungsmassnahme nach der Modernisierungsverordnung dar?
Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus.
28.07.2018 - 18:32
Hallo Herr Hundt,
in Ihrem oben stehenden Beitrag unter Punkt 5 “Modernisierende Instandsetzung” hat sich wohl ein Fehler eingeschlichen:
>Beispiel (nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 208): Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster. Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen. ****Andernfalls müsste der Mieter*** für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen. <
Denke es sollte der Vermieter sein und nicht der Mieter ???
MfG Hedi
30.07.2018 - 13:27
Hallo Hedi,
danke für den Hinweis, ist geändert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2021 - 19:50
Hallo, ich habe ein ähnliches Problem. Mein Vermieter hat den Weg zu unserer Eingangstür und rund um das Haus neu gepflastert. Was auch NICHT wirklich notwendig war da der alte Weg völlig in Ordnung war. Nun soll ich wegen dieser “Modernisierung” 50,-/ mtl mehr Miete zahlen. Zählt das überhaupt als modernisierung? Kann er diese Kosten einfach so auf uns umlegen? LG
27.11.2018 - 21:30
Hallo Herr Hundt,
In meiner Mietwohnung (fünf Parteien) wurde 2017 die Gegensprechanlage ausgetauscht. Nun soll ich einen Teil der Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übernehmen.
Können Sie mir sagen, ob diese Kosten grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden können?
Vielen Dank
Irina
28.11.2018 - 08:21
Hallo Irina,
eine Modernisierung hat in der Nebenkostenabrechnung nicht zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2018 - 15:39
Hallo Dennis,
erstmal Lob & Dank für Deine Arbeit hier.
Dann zur Frage :
Wenn eine ca 10 Jahre alte, aktuell nicht reparaturbedürftige Gastherme mit den Werten laut Label C/B gegen eine neue mit den Werten C/A & geringerem Stromverbrauch getauscht wird, ist das dann eine zu 100 % umlagefähige Modernisierung ?
Kein Reparaturbedarf & bessere Werte – sollte passen, aber wie’s immer so ist ;-)
Antwort könnte in den Blog mit den Beispielen aufgenommen werden, da so etwas ja bestimmt jede Wohnung mit Gasthermen mal trifft.
Danke schon mal !
13.02.2019 - 16:04
Hallo,
mein Vermieter möchte neue Garagentore einbauen und ggf. das Nebengebäude, wo sich die Garagen drin sind neu verputzen. Darf der Vermieter die Kosten da umlegen?
12.03.2019 - 06:19
Hallo Herr Hundt,
in unserem Haus wurde eine 130 qm Dachgeschosswohnung eingebaut.
Jetzt soll ich 100,— Euro mehr Miete zahlen. In den aufgeführten Kosten wurden auch 1.663,40 € umgelegt für das Aufstellen eines Gerüstes und für die Genehmigung eines Halteverbots.
Sind dieseKosten umlagefähig ?
Mit freundlichen Grüßen
Luise
12.03.2019 - 12:52
Hallo Luise,
der Ausbau eines Dachgeschoss enthält möglicherweise umlegbare Modernisierungen, z.b. die Dämmung. Der Vermieter muss genau nachweisen, welche Kosten als Modernisierung umgelegt werden sollen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2019 - 14:51
Hallo Herr Hundt,
gilt der Austausch von Rippenheizkörpern gegen moderne Plattenheizkörper als Modernisierung, wenn die Rippenheizkörper noch intakt sind?
Beste Grüße sendet Ihnen
Ulli
07.05.2019 - 11:45
Hallo,
wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (26 Mieteinheiten) ausgebautes Dachgeschoss – dort wohnt der Eigentümer und eine Dachgeschosshälfte ist Eigentum einer Familie.
Nachdem wir seid diesen Monat eine erhöhte Miete, nach Einbau eines modernen Haustürschlosses zahlen, kam gestern ein erneutes Mieterhöhungsverlangen in Zusammenhang mit einer Modernisierung. Es soll eine Wasserenthärtungsanlage auf Basis von Ionentausch erfolgen. Der Eigentümer begründet dies damit, es hätten einige Mieter im Haus diesen Wunsch geäußert. Nun bin ich im Haus unterwegs gewesen und habe die Mieter selbst befragt. Und wie sich herausstellte, Nicht nur ich bin gegen diesen “Unfug” sondern auch KEINER der Mieter hat einen derartigen Wunsch gegenüber dem Eigentümer geäußert. Einige Mieter haben sich selbst moderne Geräte angeschafft z.B. Britta o.ä.. Die meisten Mieter jedoch nutzen das sehr gute Berliner Leitungswasser pur. Auch gab es bei keinem bisher einen Schaden an Geräten oder ähnlichem aufgrund von HARTEM Wasser bzw. Kalk.
Lt. Mitteilung des Vermieters soll dem Wasser Magnesium und Calcium entzogen werden und stattdessen zusätzlich mit Natrium versetzt werden.
Diese Mineralien zu entziehen finde ich sehr bedenklich. Aufgrund von körperlichen Gebrechen muß ich schon jetzt zusätzlich Magnesium nehmen, der Entzug aus dem Wasser bedeutet also für viele Menschen eine manuelle Zufuhr.
Hat der Eigentümer/Vermieter das Recht, solch eine Maßnahme vorzunehmen – wovon alle Mieter betroffen sind, auch diese, welche es nicht wollen? Also gegen den Willen der Mieter?
Ist es überhaupt eine Modernisierung? Wir haben vor gut 5 Jahren erst neue Heizungs- u. Wasserrohre erhalten.
Im Schreiben wird auch nicht erwähnt, wie hoch die Wartungskosten in den Jahren nach Einbau ausfallen.Sind diese dann Betriebskosten?
22.05.2019 - 18:59
Hallo,
ich brauche bitte mal Hilfe. Wir wohnen seit 2003 in unserer Mietwohnung. Damals beim Einzug haben wir die vorhandene Küche (Erwerb Anfang der 90er) mitgenommen. Nach nunmehr fast 30 Jahren Küchennutzung möchten wir uns eine neue Küche anschaffen. Das Problem ist, dass die Elektroinstallation komplett zu erneuern ist, um die Geräte der neuen Küche dann auch tatsächlich, in Kombination und sicher nutzen zu können. Bisher ist noch ein Sicherungskasten mit Schraubsicherungen verbaut. Lt. Elektriker ist ein komplett neuer Sicherungskasten notwendig und auch entsprechende Kabel sind neu zu verlegen. Der Vermieter beabsichtigt die Kosten komplett auf die Miete umzulegen und begründet dies mit Modernisierung. Lt. aktueller Mitteilung ca. 8 Euro monatlich. Das Angebot vom Elektriker lautet auf ca. 1200 Euro. Soll das tatsächlich eine Modernisierung sein. Aus unserer Sicht haben wir keinen Mehrwert und es besteht auch keine Möglichkeit dadurch Strom zu sparen, es wird doch lediglich ein zeitgemäßer Standard hergestellt um zeitgemäße Geräte nutzen zu können.
Außerdem soll in diesem Zusammenhang die Wand zum Revisionsschacht ausgetauscht werden, da die bisherige Wand nicht gerade ist, sich die darauf angebrachten Fliesen auch deshalb ablösen und durch den Lüftungsschacht Fettablagerungen (größere Flecken) eingelaufen sind (bei Starkregen passiert). Hier soll eine 2/3-Beteiligung durch uns erfolgen. Ist das ebenso eine Modernisierung?
Für eine Antwort wäre ich echt dankbar.
Es grüßt
Kathrin
23.05.2019 - 06:14
Hallo Kathrin,
neue, leistungsstärkere Leistungen können eine Modernisierung darstellen. Der Vermieter muss aber die Instandhaltung herausrechnen. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.08.2019 - 12:47
Seit 30 Jahren lebe ich in einer Wohnung wo nie was gemacht wurde. Uraltes Bad, schiefe Wände, krumme Decken, defekte Türen, abgewöhnt und schiefe Fussböden. Nun will Vermieter alles modernisieren und ich soll dann doppelt so viel Miete zahlen?!
Kann er mir das alles aufbrummen? Muss er sich an den örtlichen Mietspiegel halten? Sanierung wurde mit 50 000€ veranschlagt.
09.08.2019 - 09:09
Hallo Steffi,
der Vermieter muss genau darlegen, welche Arbeiten durchgeführt werden sollen und in wie weit diese Arbeiten eine Mieterhöhung rechtfertigen. Lassen Sie die Modernisierungsankündigung rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.10.2019 - 09:53
Hallo Herr Hundt,
das Haus, in dem wir seit knapp 5 Jahren zur Miete wohnen, ist kürzlich verkauft worden. Der neue Eigentümer hat eine deutliche Mieterhöhung angekündigt, die erst einmal wohl innerhalb der gesetzlichen Vorgaben liegt.
Knackpunkt ist hier allerdings für mich der lokale Mietpreisspiegel. “Unser” Haus wurde 1972 gebaut
(der Mietpreisspiegel spricht von “Fertigstellung der Wohnräume”).
Der neue Eigentümer wiederum hält eine Einstufung in die Baujahresgruppen 1990-1999 für statthaft.
Dies begründet er mit dem Ausstattungs- und Modernisierungsstand, eine weitere Erläuterung hierzu gibt es nicht.
Für die unter uns gelegene Wohnung werden die selben Maßstäbe angesetzt. Diese wurde allerdings in
Teilen vor gut 4 Jahren modernisiert und weist damit m.E. einen höheren Standard auf, als unsere
Wohnung (hier wurde seit unserem Einzug nicht modernisiert).
Meine Fragen hierzu sind:
Können unterschiedliche Wohnungen (gleicher Größe) im selben Haus unterschiedlich in den lokalen
Mietpreisspiegel eingeordnet werden?
Gibt es Vorgaben oder Anhaltspunkte, wie man die Auswirkung von “Ausstattungs- und Modernisierungsstand” auf die Einordnung (in eine andere Baujahresgruppe im Mietpreisspiegel) nachvollziehen bzw. ermitteln kann?
Freundliche Grüße und vielen Dank
Jens
01.11.2019 - 13:45
Hallo Jens,
auch ein modernisierter Altbau bliebt ein Altbau mit der entsprechenden Eingliederung im Mietspiegel. Das gilt analog für Ihre Wohnung. Ausstattungsmerkmale fließen bei der Bewertung nach Mietspiegel ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2019 - 13:19
Hallo,
Ich bin Vermieterin und moechte/muss die Zufahrt zum Mietobjekt in irgendeiner Form versiegeln. Im Moment ist es nur Wiese und im Winter sofort eine Matschkuhle.
Faellt eine solche Maßnahme unter eine “umlegbare Modernisierungsmassnahme”?
Vielen Dank
Holly
14.11.2019 - 15:15
Hallo Sylvie,
ich denke es handelt sich um keine Modernisierung. Prüfen Sie die Sache im Zweifel unter dem Stichwort “Wohnwertverbesserung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2020 - 17:19
Hallo,
ich bin Vermieter und musste von der Solaranlage die Flüssigkeit auffrischen (bzw. Auffüllen) können diese als Nebenkosten abgerechnet werden.
Danke schon mal im vorraus.
Hartmann, Sabine
07.03.2020 - 12:51
Guten Tag,
der Vermieter hat ohne Rücksprache mit der Sanierung der Zufahrt zum Wohnhaus (denkmalgeschützt) begonnen. Von der Straße führt ein ca. 10 Meter langer Weg direkt als Zufahrt zum Wohnhaus vorbei; dieser war bisher mit Steinen eben gepflastert, die alt, aber optisch ok und funktionstüchtig und nicht uneben waren.
Ebenso gab es einen gemauerten Absatz vor der Haueingangstür, der entfernt wurde und vermutlich neu gegossen wird.
Meines Erachtens nach sind die daraus reslutierenden Kosten keine umlagefähigen Nebenkosten, oder?
09.03.2020 - 10:40
Hallo Gerd,
Instandhaltungen können nicht als Nebenkosten und nicht als Modernisierung umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2021 - 10:35
Guten Tag,
In meiner Wohnung wird die alte aber gebrauchsfähige Küche durch eine neue EBK ersetzt. Muss ich nun mit einer Mieterhöhung rechnen?
Vielen Dank und Grüße
27.01.2021 - 10:35
Unser Vermieter hat 3 Rolladenkästen isolieren lassen und begründet (u.a.) damit eine Mieterhöhung. Kann er das?
27.01.2021 - 14:40
Hallo Charlotte,
wenn er sich auf eine Modernisierung bezieht (Energieeinsparung), dann ist eine Mieterhöhung denkbar. 8% der Kosten pro Jahr.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2021 - 12:06
Danke für die Antwort. Er sagte, es wäre eine Verbesserung des Istzustandes. Ist das dann auch rechtens?
Kann er die Reinigung der Dachrinnen bei einem EFH kostenmäßig auf den Mieter umlegen?
Viele Grüße
Charlotte
29.01.2021 - 18:47
Hallo Charlotte,
eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung ist an ganz enge Auflagen geknüpft, siehe hier: Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2021 - 20:32
Danke schön, Dennis. :)
Wie sieht es mit der Dachrinnenreinigung aus?
Viele Grüße
Charlotte
30.01.2021 - 07:40
Gerne. Hier ein Link: Dachrinnenreinigung: Wann darf die Reinigung umgelegt werden (Nebenkosten)?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2021 - 10:11
Wir haben im Mai 2020 eine neugebaute Doppelhaushälfte bezogen (Erstbezug nach Neubau). Laut Mietvertrag wurde uns ein Gartenanteil als Nutzungsbereich zugewiesen. Da unsere Nachbarin eine Streit über die zugewissenen Nutzungsbereiche begonnen hat, will unsere Vermieterin einen Zaun mitten auf dem Grundstück zur genaueren Teilung der Nutzungungsbereiche aufstellen. Wir sollen die Kosten dafür tragen. Sie ist der Meinung das es sich hierbei um eine Modernisierung handelt. Zu beginn hat die Vermieterin auf unsere Nachfrage noch gesagt, dass eine Abgrenzung nicht vorgesehen ist. Für uns stellt sich nun die Frage, ob es sich hier tatsächliche um eine umlegbare Modernisierung handelt und ob man bei einem Neubau bereits von Modernisierung sprechen kann.
Wir würden uns über entsprechnden Hinweise freuen.
Danke MfG
12.03.2021 - 13:00
Hallo Herr / Frau Hapke,
ich sehe hier keinen Weg für den Vermieter, Ihnen die Kosten aufzubürden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2021 - 12:50
Hallo,
Unserere Vermieter (2 Familienhaus/Vermieter beziehen die untere Wohnung)haben uns per WhatsApp mitgeteilt dass sie demnächst eine Klimaanlage installieren möchten (4 Geräte je Wohnung) und uns kurzerhand mitgeteilt dass sich dadurch die Miete (800€ Kaltmiete) um ca 100 € erhöhen wird.
Natürlich kommen die Betriebskosten noch dazu am Ende des Jahres.
Ist das so rechtens? Eine Klimaanlage ist an sich nicht schlecht und wir sind theoretisch bereit einen Aufpreis zu zahlen aber uns das so aufzudrängen ohne zu fragen. 100€ kommen uns etwas hoch vor.
Ich verstehe nicht wie Sie das mit dem Wanddurchbruch meinen. Generell müssen bei der Installation von Klimaanlagen Löcher gebohrt werden aber ob dies schon als Wanddurchbruch gilt?
13.07.2021 - 14:27
Hallo Herbert,
die Mieterhöhung berechnet sich über die Modernisierungsumlage (8% der Gesamtkosten als jährliche Erhöhung). In Ihrem Fall würde die Anlage also 1.200 * 12,5 = 15.000 Euro kosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.08.2021 - 10:55
Hallo Dennis,
mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung wegen Modernisierung angekündigt. Er möchte die Schließanlage austauschen. Die jetzige ist guter Standardt und für die Hauseingangstür des Mehrfamilienhauses ist bereits ein Transponder installiert. Es handelt sich um einen kleinen Erhöhungsbetrag, trotzdem mag ich eine Modernisierung im Austausch der Schließanlage nicht erkennen.
Was denken Sie?
Viele Grüße
Hannelore
04.08.2021 - 13:07
Hallo Hannelore,
ich kenne den aktuellen Stand leider nicht. Gibt es eine Verbesserung für Sie als Bewohnerin (Wohnwerterhöhung)?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.08.2021 - 14:03
Hallo Dennis,
Kann ich nicht erkennen. Außentür weiterhin mit Transponder, Wohnungstür mit Schlüssel. Alles nur von einer anderen Firma neu eingebaut.
Viele Grüße
Hannelore
06.08.2021 - 11:52
Hallo Hannelore,
eine reine Erneuerung der Anlage ist nicht umlagefähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.03.2022 - 10:32
Hallo an alle vom Mietrecht-Team,
in unserer Wohnung wurden ca.2004 die Fassade gedaemmt… und neue Fenster eingebaut. Jetzt will die Vermietergesellschaft neue (mglw. 3-fach verglaste?) Fenster einbauen. Da dies nicht unausweichlich ist und m.W. auch nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben, aber es sich um eine Modernisierung handelt, dürfen die Kosten auf die Mieter (zu 8%) umgelegt werden/ die Miete erhöht werden? Danke und mit freundlichen Grüssen Mira
24.03.2022 - 11:00
Hallo Mira,
auch wenn es vielleicht nicht sehr sinnvoll erscheint, handelt es sich m.E. um eine Modernisierung. Lassen Sie die Ankündigung der Modernisierung bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2022 - 11:32
Hallo,
ich besitze eine Immobilie Baujahr 1972 mit der Möglichkeit eines Neu-Anbaus. Lediglich im Jahr 1985 wurden neue Fenster eingebaut und der Ölbrenner erneuert. Ansonsten sind keine weiteren Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.
Jetzt möchte ich das bestehende Gebäude komplett modernisieren.
Neue Fenster + WDVS
Neue Dachdämmung mit sommerlichen Wärmeschutz etc.
energiesparende Heizung mit Fußbodenheizung
Neue Sanitärobjekte mit Wassereinsparung etc.
Dabei wird das Bestandsgebäude komplett entkernt und nach den energetischen Vorgaben KfW 70 EE neu aufgebaut.
Der Neu-Anbau wird an das Bestandsgebäude nach den KfW 55 EE Richtlinien erstellt.
Jetzt beschweren sich die Mieter und sind der Auffassung, dass es sich hier um weitere Maßnahmen als die Modernisierungsmaßnahmen handelt. Sie müssten diese Arbeiten nicht zustimmen bzw. dulden.
Wie ist hier der Sachstand zu werden?
BG W. Metzger
26.08.2022 - 19:42
Hallo Wolfgang,
die Mieter müssen die Modernisierung des Bestandes dulden. Ebenso den Neubau. Wer will Ihnen als Eigentümer verbieten, Ihr Grundstück bestmöglich zu bebauen und so neuen Wohnraum zu schaffen? Ggf. kann die Lage anders sein, wenn Sie z.B. durch den Neubau die Grundrisse des Bestandswohnugen erheblich verändern (z.B. Balkone verloren gehen). Lassen Sie sich bei diesem Großprojekt bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.03.2023 - 12:21
Hallo Herr Hundt,
mein Grundstück mit vermietetem EFH liegt im Aussenbereich und ist nicht an die öffentlich Ver- und Entsorgung angeschlossen. (auch nicht geplant)
Bisher erfolgt die Abwasserentsorgung über eine Sammelgrube.
Nun ist der Einbau eine Kleinkläranlage geplant und genehmigt.
Fällt das unter Modernisierung? Die Mieter sparen durch diese Maßnahme die mehrmals pro Jahr anfallenden Abfuhr- und Entsorgungsgebühren.
Bitte um Ihre Meinung hierzu.
Vielen Dank
03.03.2023 - 14:07
Hallo Hans-Peter,
Danke für Ihren Beitrag. Ich tue mich mit einer klaren Antwort schwer und würde Ihnen raten, dass sie nach passender Rechtsprechung suchen. Gegebenenfalls gibt es hierzu schon Urteile. Es ist sicherlich auch entscheiden, warum sie die Erneuerung planen. Zum Beispiel weil die Sammelgrube nicht mehr tauglich ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.08.2023 - 05:19
Hallo Herr Hundt,
hier ist immer die Rede von einer Mietpreiserhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis.
wie verhält es sich jedoch bei einer Neuvermietung?
wir haben einen Mietvertrag vorliegen für eine Wohnung, die ab 09/2023 bezogen werden kann. Das Haus ist aus den 60ern und es gilt ein qm-Preis laut Mietspiegel von knapp über 7€/qm.
Nun stehen noch anteilig die Modernisierungskosten im Vertrag, welche auf die Miete raufgerechnet werden (anteilige Dacherneuerung, glatte, verputzte Wände ohne Tapete, Isolierverglasung, Trittschalldämmung, hochwertiger Bodenbelag, neue Elektrik). Der Wohnung merkt man nicht an, dass sie aus den 60ern sind (hab schlimmere, neuere Wohnungen besichtigt). Aber ich möchte keinen Mietvertrag unterschreiben, welcher nicht rechtens ist. Sind insbesondere das Verputzen der Wände anstelle der Tapezierung auf den Mieter umlegbar?
LG und vielen Dank
Burak K.
23.08.2023 - 11:34
Hallo Burak,
der Vermieter möchte die Wohnung zu einem Preis vermieten, der in seinen Augen die Modernisierung rechtfertigt. Sofern die Modernisierung nicht zu lange zurückliegt, ist dieses Vorgehen m.E. möglich. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2024 - 09:40
Guten Tag,
wir haben eine Wohnung mit einem großen beheizten Wintergarten, für welchen wir für die gesamte Fläche Miete zahlen. In diesen tritt seit einiger Zeit Wasser bei Starkregen ein. Sprich das Plastikdach des Wintergartens (müsste so aus den 60ern sein) ist undicht, es sind bisher 2-fach verglaste Fenster.
Nun möchte der Vermieter nicht nur die Undichtigkeit beseitigen, sondern für richtig viel Geld einen neuen Wintergarten errichten. Er sagt, dies sei energetisch deutlich besser. Der Wintergarten soll knapp 50.000€ kosten.
In einem persönlichen Gespräch hat er angekündigt, dass die Sanierung des Wintergartens knapp 5.000€ gekostet hätte und er demnach künftig 8% von den 45.000€ auf uns umlegen möchte. Darf er das wirklich?
Ich mein, dies sind immerhin 3.600€ im Jahr und damit 300€ mehr Miete pro Monat!!
Unsere Wohnung ist knapp 170qm groß, davon entfallen 30qm auf den Wintergarten
Danke für Ihre Einschätzung.
LG
MT
03.01.2024 - 12:32
Hallo MT,
für die Instandhaltung des Wintergartens ist der Vermieter verantwortlich. Es ist m.E. ohnehin fraglich, ob es sich überhaupt um eine Modernisierung handeln würde. Der Vermieter kann nur tatsächliche Modernisierungskosten mit 8,00 % pro Jahr auf den Mieter umlegen, fiktive Kosten sind nicht umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt