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Beispiele für umlegbare Modernisierungen

Nicht alles, was der Vermieter baulich veranlasst, ist eine Modernisierung. Fehlen die dafür maßgeblichen Voraussetzungen, braucht der Mieter auch keine Mieterhöhung zu akzeptieren.

Der Gesetzgeber hat in § 555b BGB das Thema „Modernisierung“ im Wege der Mietrechtsreform im Jahre 2013 neu geregelt. Die Vorschrift erfasst nunmehr sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Alle anderen Maßnahmen braucht der Mieter nicht als Modernisierungsmaßnahme zu billigen.

Zusätzlich ist zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Nur die umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter zur Mieterhöhung (§ 559 I BGB). Die Zuordnung ist oft nicht einfach. Orientierung bieten die gesetzlichen Regelungen, die darin zum Ausdruck kommenden gesetzgeberischen Ziele (u.a. Energieeinsparung, Klimaschutz), vorhandene Entscheidungen der Gerichte und letztlich die gegenseitige Argumentation der Mietvertragsparteien.

1. Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen

Allgemein: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchswert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen (KG Berlin ZMR 1985, 262). Entscheidend ist, ob ein Mieter darin eine Wohnwertverbesserung sieht, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht erfolgt ist (BGH NJW 2005, 2995). Auf den subjektiven Nutzen für den betroffenen Mieter kommt es nicht unbedingt an. Diese Rechtsprechung wurde mit der Neuschaffung des § 555b BGB im Jahr 2013 zwar nicht hinfällig, aber doch weitgehend konkretisiert und festgezurrt.

Konkret bestimmt § 555b BGB: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB),

  • … durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3);

Beispiele:

  1. Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
  2. Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

Hinweis: Es kommt nicht darauf an, dass sich die Wasserkosten für den einzelnen Mieter tatsächlich verringern. Dessen Verhalten kann der Vermieter nicht selbst beeinflussen. Entscheidend ist, ob sich durch die Maßnahme der Verbrauch an Wasser an sich verringert. Die Einsparung dient ökologischen Zwecken. Die Verbesserung des Wohnwerts für den Mieter muss damit nicht notwendigerweise verbunden sein. Es genügt, wenn die erzielte Einsparung wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (BGH WuM 2004, 155). Das Wirtschaftlichkeitsgebot spielt keine Rolle (LG Berlin GE 2005, 1193). Auch wird keine bestimmte Mindesteinsparung gefordert (AG Rheine WuM 2008, 491).

  • … die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 555b 4);

Beispiele (viele Überschneidungen mit der Verbesserung der Wohnverhältnisse nach § 555b 5, siehe dort):

  1. Einbau einer neuen Heizung
  2. Einbau von Bad oder Toiletten
  3. Einbau eines Fahrstuhls
  4. das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)
  • … die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5);

Beispiele (u.a. nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl.Kap. 8 R. 149):

  1. Einbau von Isolierglasfenstern (BGH WuM 2004, 155)
  2. Verbesserung des Schallschutzes (BGH WuM 2004, 156)
  3. Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag
  4. Verfließen von Badezimmer und Küche (LG Berlin GE 2004, 1235)
  5. Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält (LG Mannheim WuM 1987, 385)
  6. Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine (LG Berlin GE 2007, 849)
  7. Errichtung eines Balkons (LG Wiesbaden WuM 2004, 564)
  8. Erneuerung der Elektrik
  9. Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer
  10. Modernisierung der sanitären Anlage
  11. Einbau elektrischer Türöffner (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
  12. Einbau einer Gegensprechanlage (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
  13. Einbau eines Aufzugs (LG Berlin GE 2002, 1626), Trockenraum, Fahrradkeller
  14. Anlegung von Stellplätzen
  15. Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität (BGH WuM 1991, 385)
  16. Einbau einer Gaszentralheizung (AG Lichtenberg MM 1997, 455)
  17. Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235)
  18. Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung (AG Berlin-Lichtenberg GE 2007, 1054)
  19. Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung (LG Halle ZMR 2003, 35)

Abgelehnt wurden folgende Maßnahmen:

  1. Umgestaltung einer Loggia in einen Wintergarten (LG Hamburg WuM 2008, 29)
  2. Verfliesung eines Terrazzofußbodens im Bad (LG Berlin GE 2007, 851)
  3. Allgemein: Luxusmaßnahmen, die über die mietvertraglich vereinbarte Wohnqualität hinausgehen. Sie sind für den Mieter verzichtbar (zweiter Balkon) oder schlicht Luxus (Einbau eines Schwimmbades, Sauna).
  • … die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und auch keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen (§ 555b 6);

Beispiele:

  1. Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung
  2. Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
  3. Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung
  • … durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)

Beispiele (u.a. nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht, 3. Aufl. Kap. 8 R. 154):

  1. Einsatz von Energiesparlampen
  2. Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie
  3. Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme (LG Berlin NJW-RR 2001, 1590). Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3 (LG Hamburg WuM 2002, 375)
  4. Wärmedämmung der Außenfassade (LG Berlin GE 1987, 1219), des Dachbodens, der Kellerdecke
  5. Wärmerückgewinnung
  6. Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung (BGH NJW 2008, 3630)
  7. Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung (AG Siegburg WuM 1994, 612)
  8. Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung (AG Rheine WuM 1987 127)
  9. Einbau energiesparender Isolierglasfenster (BGH WuM 2004, 155)
  10. Nutzung alternativer Energien
  11. Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

Hinweis: Die unter § 555b Nr. 1 BGB fallenden Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache und damit in der Regel auch zu Einsparungen beim Mieter. Diese Maßnahmen sind privilegiert. Der Mieter verliert für 3 Monate sein Mietminderungsrecht und der Vermieter kann die Miete erhöhen.

Unter den Begriff der „Endenergie“ fallen alle Energieträger, die notwendig sind, um die Anlagentechnik des Gebäudes zu nutzen (Heizöl, Erdgas, Holzpellets, Fernwärme, Kohlebriketts). Endenergie wird dann eingespart, wenn nach der energetischen Modernisierung weniger Energie benötigt wird als zuvor. Typisches Beispiel ist die Wärmedämmung: Wärmeverluste werden verringert, so dass weniger Wärme zugeführt werden muss. Gleiches gilt, wenn die Anlagentechnik effizienter wird und dieselbe Wärmezufuhr mit weniger Energie ermöglicht wird (modernere Heizungsanlage). Auch der Einsatz erneuerbarer Energien zur Deckung des Energiebedarfs des Gebäudes führt zur Einsparung von Energie. Beispiel: Warmwasseraufbereitung mittels Solaranlage. Entscheidend ist insgesamt, dass die Einsparung in Bezug auf die Mietsache erfolgt.

Eine Maßnahme kann sich auch mehreren Oberbegriffen zuordnen lassen. Beispiel: Der Einbau von Isolierglasfenster dient einerseits der Verbesserung der Wohnverhältnisse und führt andererseits auch zur Einsparung von Energie.

2. Nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen nicht auf den Mieter umlegen. Diese Maßnahmen sind in § 559 I BGB ausdrücklich von der Mieterhöhung ausgenommen. Der Vermieter muss jedoch aufgrund der anfallenden Bauarbeiten auch diese Maßnahmen ankündigen. Der Mieter ist zur Duldung verpflichtet.

Nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • … durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird;

Beispiel: Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

Im Gegensatz zur Einsparung bei der energetischen Sanierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB steht die zu einer Energieeinsparung an Primärenergie führende und/oder dem Klimaschutz dienende Modernisierungsmaßnahme nicht in Bezug zur Mietsache. Die Stromproduktion über Photovoltaikanlagen oder Windkrafträder bedingt keine Energieeinsparung, sondern führt (anders als bei Sonnenkollektoren oder Wärmepumpen) lediglich zu einer anderen Art der Energieerzeugung (OLG Bamberg NJW-RR 2009, 71).

§ 555b Nr. 1 BGB ist als Auffangtatbestand für alle energetischen Modernisierungen zu verstehen, die nicht der Mietsache selbst dienen, für die der Vermieter aber die mietrechtlichen Vorgaben zur Ankündigung und Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme einzuhalten hat. In diesen Fällen darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Umgekehrt bleibt dem Mieter sein Mietminderungsrecht erhalten.

  • … durch die neuer Wohnraum geschaffen wird;

Beispiele:

  1. Ausbau des Dachgeschosses
  2. Aufstockung
  3. Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung
  4. Anbau eines Wohnzimmers
  5. nicht hingegen: Schaffung neuer Geschäftsräume

Neuer Wohnraum dient ausschließlich dem Interesse des Vermieters. Die Mieter benachbarter Räumlichkeiten haben daraus keine Vorteile, so dass sie auch nicht mit dem Kostenaufwand belastet werden können.

3. Kostenverteilung bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen

Soweit Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 III BGB).

Schwierig wird der Kostenverteilung, wenn eine Maßnahme unterschiedliche Auswirkungen auf die einzelnen Wohnungen hat.

Beispiel: Der Vermieter dämmt die oberste Geschossdecke in einem fünfstöckigen Mehrfamilienhaus. Vorrangig profitieren die oberen Mieter. Ob und inwieweit die unten wohnenden Mieter ebenfalls belastet werden, lässt sich nur im Einzelfall bestimmen. Hierzu bedarf es unter Umständen einer Begutachtung oder Stellungnahme eines Energieberaters.

Drittmittel (öffentliche Fördermittel, Mieterdarlehen) muss sich der Vermieter anrechnen lassen (§ 559a BGB).

4. Erhaltungsmaßnahmen sind keine umlegbaren Modernisierungskosten

Reine Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) dienen nicht der Modernisierung. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.

Instandhaltungsmaßnahmen erhalten den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie.

Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,

Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.

Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von der „modernisierenden Instandsetzung“ und der „Modernisierung“

5. Modernisierende Instandsetzung

Bei der modernisierenden Instandsetzung kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.

Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass besteht. Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.

Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen, die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen. Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Sie wird mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten großteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel (nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 208): Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster. Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen. Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.

Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB). Dazu genügt die Angabe von Quoten allerdings nicht (LG Hamburg WuM 2000, 195). Der Mieter soll den Kostenaufwand konkret nachrechnen können. Ist der Kostenaufwand nicht konkret darstellbar, genügt nach dem Gesetz ausnahmsweise die Schätzung (§ 559 II BGB).

6. Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus.

Beispiele:

  1. Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch
  2. Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung
  3. Anbau eines Wintergartens
  4. Einbau einer Dachgaube

Bauliche Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.

44 Antworten auf "Beispiele für umlegbare Modernisierungen"

  • Hans
    18.11.2015 - 17:31 Antworten

    Hallo,

    wie verhält es sich denn bei einer Dachgeschoss-Aufstockung. Hierbei will der Vermieter die energetische Verbesserung des Daches durch die Aufstockung umlegen. Ist das möglich?

    Auf einer Seite verbessert sich zwar der Energiewert des Daches. Auf der anderen Seite schafft der Vermieter ja zu seinen Gunsten neuen Wohnraum.

    Grüße

    Hans

    • Mietrecht.org
      20.11.2015 - 02:36 Antworten

      Hallo Hans,

      hier dürfen natürlich nicht alle Kosten umgelegt werden, sondern z.B. nur die Modernisierungskosten, die alle Einheiten betroffen. Fragen Sie für eine Einzelfallbetrachtung am besten einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo
    28.02.2016 - 11:59 Antworten

    Hallo,
    wie ist es zu werten wenn verrottete Holzbalkone, durch neue in Stahlkonstruktion ersetzt wurden und die Balkonfläche um ca. 1,5 qm vergrößert wurde?
    Die alten Balkone wurden vor der Baumaßnahme teilweise unzugänglich gemacht weil Gefahr für Gesundheit und Leben bestand. Nach dem Umbau wird nun eine 3% höhere Miete verlangt.

    Vielen Dank & viele Grüße
    Ingo

    • Mietrecht.org
      28.02.2016 - 21:55 Antworten

      Hallo Ingo,

      Sie müssen hier zwischen Instandhaltung (Erneuerung der Holzbalken) und Modernisierung (Vergrößerung) unterscheiden.

      Ohne die Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung genau zu prüfen, wird Ihnen niemand abschließend weiterhelfen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer
    26.04.2016 - 10:23 Antworten

    Hallo,

    ich musste die Elektroinstallation im gesamten Haus (plus Verteilerkästen in zwei der 5 Wohnungen) erneuern lassen. Damit sind alle Wohnungen auf Drehstrom umgestellt worden und der Verbrauch Keller + Kammern läuft nicht mehr über die Gemeinkosten. Ist das auf die Mieter umlegbar?

    Vielen Dank!

    VG Rainer

  • S. Starick
    04.05.2016 - 07:23 Antworten

    Guten Tag,
    bei meiner Großmutter wurde Nachträglich eine Klingelanlage eingebaut.
    Nun kam die Mieterhöhung und für mich ist unverständlich, dass die Klingelanlage nicht auf Mieteinheit sondern auf qm2 aufgeteilt wurde. Ist dieses so üblich?

    • Mietrecht.org
      05.05.2016 - 02:12 Antworten

      Hallo Herr Starick,

      die Klingelanlage kann eine Modernisierung darstellen, die zur Mieterhöhung berechtigt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • S. Starick
        05.05.2016 - 12:33 Antworten

        Danke für die Antwort, aber ich frag mich halt, ob die Verteilung pro Einheit oder pro qm2 berechnet wird.

  • Luise
    03.06.2016 - 20:00 Antworten

    Erhielt heute 3. Juni 2016 eine Modernisierungsankündigung. Ich soll einem vorzeitigen Baubeginn zum 15.8.2016 bis 30.06.2016 zustimmen. Frage: Ist die Frist nicht zu kurz? Muss ich einem vorzeitigem Beginn zustimmen? Der Vermieter argumentiert mit : gesetzlicher Vorschrift 555c, nachhaltiger Energieeinsparung, Verbesserung der Mietsache, bauphysikalische Gegebenheiten, Witterungsbedingungen. Es soll die Fassade instandgesetzt und gleichzeitig gedämmt werden. Des weiteren die Fenster erneuert werden ca. 1,3 W/m²*K. Auch die Balkonverkleidungen (Asbestbeton) sollen ausgetauscht werden.

    Ich selber wohne seit 30 Jahren in der Wohnung. In all der Zeit wurde vom Vermieter nichts gemacht, nur das Notwendige. Fenster wurden bis auf Küche und Bad gegen Kunststofffenster ausgetauscht. Die Holzfenster in Küche und Bad erst vor sechs Monaten „instandgesetzt“.

    Die voraussichtliche Mieterhöhung gibt der Vermieter mit 65 Euro pro Monat an. Die Energieeinsparung wird mit 5 Euro pro Monat an Heizkosteneinsparung angegeben. Bisher Heizung 30 Euro pro Monat bei 55 m² und täglicher Anwesenheit. Es gehen Rohre durch die Wohnung, es wird auch im Hochsommer nachts geheizt. Morgens sind im Sommer ca. 38 C gerade in dem Zimmer an der vorderen Fassade, die nun wärmegedämmt werden soll. Im Winter ist es warm genug, so dass nur selten die Heizung aufgedreht werden muss.

    Die Mehrkosten von 60 Euro stehen m.E. in keinem Verhältnis von 5 Euro voraussichtlicher Einsparung.

    Meine Frage, muss ich der Modernisierung, da vom Gesetzgeber laut Vermieter vorgeschrieben, zustimmen? Oder …?

    Kann mir jemand Rat geben?

    Danke Luise

  • Peter Gebhardt
    21.07.2016 - 14:26 Antworten

    Hallo,
    vermiete eine Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag mit aufgeführt u.a. eine Solaranlage für die Warmwassererzeugung. Dafür wurde in diesem Jahr eine Reparatur in Höhe von 1.345 € incl. der Wartungspauschale durchgeführt. Kann ich diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen?
    Danke für eine Rückantwort.

    • Mietrecht.org
      22.07.2016 - 08:07 Antworten

      Hallo Peter,

      Instandhaltungen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    22.11.2016 - 14:29 Antworten

    Hallo,
    ich habe einer Mieterhöhung nur tlw. zugestimmt, da ich die Elektroinstallation als unzureichend empfinde (eine Sicherung schmort bei Heizwassernutzung regelmäßig durch, Betrieb mehrerer Großgeräte löst Sicherung aus). Nun will der Vermieter die Elektrik überprüfen. Wenn er sie daraufhin erneuert – ist das Instandsetzung oder Modernisierung? Ich würde es reichlich unfair finden, wenn er das als Grund nimmt, die Miete dann noch mehr zu erhöhen. Eine Antwort würde mich sehr freuen.

    Danke und viele Grüße
    Steffi

    • Mietrecht.org
      22.11.2016 - 15:21 Antworten

      Hallo Steffi,

      die Reparatur von bestehender Elektrik ist eine klassische Instandhaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dorothea Heinig
    04.01.2017 - 12:03 Antworten

    Hallo,
    ich hätte eine Frage zu § 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln). Schließt dieser Begriff auch Versicherungsleistungen, z.B. der Gebäudeversicherung des Vermieters, ein?
    Im konkreten Fall geht es um eine Mieterhöhung aufgrund instandsetzender Modernisierung nach Wasserschaden, die ich in der zunächst geforderten Höhe von fast 50% nicht nachvollziehen konnte und kann. Inzwischen wurde die Mieterhöhung etwas gemindert und beträgt ’nur‘ noch ca. 35% (= € 79). Ich bin mir aber nicht sicher, ob der Vermieter alles richtig berechnet hat und zahle die Miete z. Zt nur unter Vorbehalt. Daher zu meiner Sicherheit die obige Frage.

    Vielen Dank für eine Antwort und beste Grüße

    Dorothea

    • Mietrecht.org
      04.01.2017 - 17:49 Antworten

      Hallo Dorothea,

      bitte lassen Sie die Mieterhöhung (inkl. Berechnung) am besten rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    16.01.2017 - 16:40 Antworten

    Hallo,
    ich hab eine Frage zu umlegbaren Modernisierungskosten.Bei uns im Haus wurden in allen Wohnungen die Fenster ausgetauscht (energetische Sanierung) und im nicht beheizten Treppenhaus auch. Nun will der Vermieter die Kosten zu 11% auf die Miete umlegen. Die Kosten für die Wohnung sehe ich ein aber gilt das auch für die Fenster und die Tür im Treppenhaus? (die alte Tür hatte schon innenliegende Briefkästen und eine Gegensprechanlage)

  • Hannelore Keller
    06.02.2017 - 10:55 Antworten

    Hallo,
    bei uns sollen Kunststofffenster an Stelle der Holzfenster eingesetzt werden. Die Mod.-Ankündigung enthält für unsere Wohnung einen Betrag von rd. 72,– € als voraussichtliche Mieterhöhung.
    Zusatz: Baunebenkosten (Planung, Baubüro, Telefon, Strom, Wasser, Bauleitung) sind anteilige bei der Berechnung der Mod.-Umlage berücksichtigt und zar mit pauschal 20% der umlagefähigen Mod.-Baukosten. Nach Abschluss bzw. Abrechnung der Baumaßnahmen werden die Honorar-kosten gem. HOAI berechnet und umgelegt.
    Sind die im „Zusatz“ erwähnten Kosten Mod.-Kosten und können mit verteilt werden ???
    Erbitte Hilfe

    • Mietrecht.org
      07.02.2017 - 17:36 Antworten

      Hallo Hannelore,

      Planung, Beauftragung und Abnahme sind natürlich auch Bestandteile der Modernisierung. Lassen Sie die Modernisierungsankündigung bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Volker
    14.07.2017 - 15:35 Antworten

    Zuerst einmal recht herzlichen Dank :)

    Seit Anfang letzten Jahres habe ich ein Hickhack mit meinem Vermieter.

    Dach, rund 50! Jahre alt (3 gemeldete Regenschäden in den bewohnten Zimmern in den Vorjahren, 0 Dämmung) wurde erneuert, energetisch saniert, eine Dachgaube dazugebaut, die Heizanlage von Öl- auf Gasheizung und eine Solartherme installiert

    Er hatte rechtzeitig angekündigt, aber keine voraussichtliche Mieterhöhung mitgeschickt.

    Dann folgte eine wilde Kopienflut mit Rechnungen der Firmen und die teilte er 11%ig und schlug 42% auf die Miete.

    Daraufhin habe ich ihm aufgezeigt, dass die Zeitfolge nicht eingehalten wurde und ihn um eine ordentliche Aufrechnung und Aufsplittung energetische Sanierung & Instandhaltung gebeten, die folgte dann einige Monate später – aber eben nicht aufgesplittet.

    Dann habe ich ihm die Gegenrechnung aufgemacht, die Kosten für Sanierung/Instandhaltung von der energetischen getrennt soweit ich das anhand der Rechnungen konnte, die Gaube rausgerechnet (Großteil der bauhandwerklichen Zeit statt der vorherigen Schräge).

    Nun kam wieder die Antwort, bei der er einiges teilweise anerkannt, dass die Dachsanierung aber nichts mit Schäden zu tun gehabt hätte. Schäden hätten ja in kleinem Rahmen (Dachpfannen austauschen) beseitigt werden können und mit dem neuen Wohnraum (rund 4 m² von schräg zu gerade) hätte ich ja Vorteile, die er (auch wenn es vorher anders klang) nicht als Mieterhöhung eingebunden hätte.

    Werde ihm noch einmal die Hauptzüge der Unterschiede aufzeigen und hoffen, dass er nun einsieht, dass ich ihm nicht alles doppelt a) über Miete und b) über energetische Sanierung bezahle.

    Es bleibt spannend.

    Tipps sind gerne gesehen :) – bevor ich dann doch einen Anwalt einschalte…

    Viele Grüße,
    Volker

  • Michaela Freyer
    07.08.2017 - 13:22 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org Team,

    ich bin Mieterin und möchte gerne im Vorfeld wissen, ob meine Vermieterin im kommenden Jahr die eingebauten Rauchabzugsfenster in den Betriebskosten in Rechnung stellen darf. Zwei Fenster wurden im Treppenhaus eingebaut ohne eine vorherige Ankündigungsfrist von 3 Monaten, noch hatte Sie ein Schreiben zur einer voraussichtlichen Mieterhöhung geschickt. Die Frage die sich mir stellt ist, ist der Einbau eine Moderniesierungsmaßnahme und findet dann eine Verteilung der Kosten auf alle Mieter statt?
    Zudem kommt noch, dass oben im Dachtreppengeschoss, wie eine Art Barriere aufgebaut wurde, so dass meine Nachbarn nur sehr erschwert in und aus der Wohnung kamen. Die Barriere wurde wieder entfernt. Wie verhält es sich mit diesen Kosten? Ich kann weder eine Modernisierungsmaßnahme daraus erkennen, noch eine Instandhaltung. Die Barriere wurde im Zuge des Rauchabzugsfensters errichtet.

    Vielen Dank schon mal für Ihre Mühe.

    Michaela

    • Mietrecht.org
      07.08.2017 - 14:36 Antworten

      Hallo Michaela,

      ganz grundsätzlich: eine Modernisierung (inkl. möglicher Mieterhöhung) hat nichts mit dem Thema Nebenkosten zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela Freyer
    07.08.2017 - 14:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ok, ich bin wohl ein wenig durcheinander. Ich habe doch gelesen, dass es umlegbare Modernisirungsmaßnahmen gibt und auch eben keine umlegbaren Mondernisierungsmaßnahmen. Bisher konnte ich die Rauchabzugfenster in keine Kategorie einordnen.
    Könnten Sie mir da bitte nochmal behilflich sein?

    Viele liebe Grüße
    Michaela

  • Sandy
    19.09.2017 - 12:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir bekommen aufgrund der Gesetzeslage erstmals Rauchmelder. Laut Vermieter müssen wir Mieter die Anschaffungskosten mit 13EUR pro Stück und die Montagekosten übernehmen, das würde so in der Landesbauverordnung Bayern stehen.
    Stimmt das? Wie sollen wir uns verhalten? Herzlichen Dank für eine kleine Rückinfo.
    Viele Grüße
    Sandy

  • Jarnot, Elke
    20.12.2017 - 03:23 Antworten

    ist eine energetische Dachsanierung auf alle Wohnungen im Haus umlegbar?

  • Teresa
    20.12.2017 - 09:19 Antworten

    Hallo!

    Bei uns im Haus wurden alle Fassadenfenster getauscht, die Fassade gedämmt und die Eingangstür ausgetauscht.

    Ich wohne jedoch im Dachgeschoß, hab keine neuen Fenster bekommen und das Dach wurde nicht bearbeitet.

    Ist es rechtmäßig wenn meine Miete gleich der anderen Mieter in den unteren Stockwerken erhöht wird? Die energetische Verbesserung meiner Wohnung ist doch schlechter, als die der anderen Wohnungen?

    Vielen Dank!

  • Volker Timm
    21.12.2017 - 16:54 Antworten

    Guten Tag,

    in unserem Mietshaus werden im Rahmen einer geförderten Energetischen Sanierung u.a. auch die Fenster getauscht. Es soll sich neben dem Wärmeschutz auch der Schallschutz verbessern. Dies ist bei uns nach dem Einbau der neuen Fenster allerdings nicht der Fall, da vorher zusätzlich zu den Holz-Verbundglasfenstern in den Schlafräumen noch einmal Einfachglas-Fernster vom Eigentümer verbaut waren, durch die ein sehr guter Schallschutz gegeben war. Es ist schallschutztechnisch also eine Verschlechterung eingetreten. Wie ist hiermit umszugehen? Die Maßnahme ist ja für die Mieter kostenpflichtig.

    Weiterhin wird im Rahmen einer Steigersanierung die Verstärkung der Hauptstromzuleitungen in die Wohnungen und der Einbau eines FI-Schalters als kostenpflichtige Modernisierung angerechnet. Ist dies korrekt?

    Vorerst Vielen Dank!

    V.Timm

  • Christiane
    19.01.2018 - 11:26 Antworten

    Hallo,
    in unserem angemieteten Einfamilienhaus soll die 29 Jahre alte Heizungsanlage (Öl) erneuert werden, weil zumindest der Warmwasserspeicher irreparabel defekt ist und die Heizungsanlage immer mal wieder ausfiel und repariert werden musste. Eingebaut werden soll wieder eine Ölheizung, die aber natürlich gegenüber der alten Heizung energetisch günstiger sein wird.
    Kann die Vermieterin die gesamten Kosten der neuen Heizungsanlage nach der 11% Regelung auf uns als Mieter umlegen oder handelt es sich angesichts des Alters der Heizungsanlage um eine reine Instandsetzungsmaßnahme?
    Wenn die Kosten für die Modernisierung auf uns umgelegt werden können, nach welchem Schlüssel funktioniert das?
    Müssen die Kosten für einen zinsverbilligtes KfW-Kredit, den der Vermieter für die neue Heizungsanlage erhält aus dem Mieterhöhungsverlangen herausgerechnet werden?
    Vielen Dank im voraus für die Antwort!!!

  • Achim Kröll
    20.01.2018 - 14:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im letzten Jahr wurde an meiner Mietwohnung ein Außenbalkon errichtet. Im Zuge dieser Modernisierungsmaßnahme musste in meiner Wohnung eine Heizung verlegt und im gesamten Mietkomplex u. a. auch Bäume gefällt, Kellerhälse (Kellertreppen) verlegt und während der Bauphase zerstörte Außenanlagen (Rasenfläche, Sträucher, Gehwege) wiederhergestellt werden. Diese Kosten werden nun als „Folgearbeiten der Modernisierung“ den eigentlichen Erstellungskosten für die Balkone hinzugerechnet und mit 11% im Jahr auf die Miete aufgeschlagen. Ist das zulässig? Wo finde ich ggf. Quellen hierzu? Herzlichen Dank im voraus für Ihre Antwort.

    Mit Freundlichen Grüßen
    Achim Kröll

    • Mietrecht.org
      22.01.2018 - 09:48 Antworten

      Hallo Achim,

      ich kann Ihnen leider nur raten, nach passender Rechtsprechung zu suchen. Meines Erachtens sind die Grenzen hier fließend. Es wird immer Nebenarbeiten bei Modernisierungen geben – auch wenn diese bei Ihnen umfangreich erscheinen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Conny
    27.01.2018 - 11:19 Antworten

    Hallo,
    an unserem Haus wurden 2016 die Balkone saniert. Es wurden die alten Fliesen entfernt und eine neue Verkleidung angebracht . Die qm sind sich dadurch nicht mehr geworden.
    Meine Frage , darf der Vermieter durch die Renovierung die Miete erhöhen?

  • Trudi
    28.01.2018 - 17:18 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in einer Erdgeschosswohnung eines Wohnblocks. Mein Bad wurde umfangreich in Abstimmung mit dem Vermieter saniert. Das war 2012 letztmals.
    In meiner Wohnung wurde eine Gastherme eingebaut, für die ich bereits seit 10 Jahren auch eine Mieterhöhung zahle. Andere Wohneinheiten haben noch keine Therme und keine Heizkörper in den Zimmern. Nun soll unser Wohnblock saniert und aufgestockt werden. Dabei sollen in allen Wohnungen Heizungen installiert werden, die mit einem neu zu installierenden Heizblockkraftwerk im Keller verbunden werden.
    Wegen der Aufstockung und der damit verbundenen notwendigen Stangsanierung der Wasserrohre muss nun auch mein saniertes Bad herausgerissen werden. denn die Rohre nach oben laufen durch meine Badwände.
    Mir wird das jetzt als Modernisierungsmaßnahme verkauft, die ich mitzutragen habe.
    Wenn ich hier die Artikel aber richtig verstehe, sind dies doch nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen, die durch Schaffung neuen Wohnraums entstehen. Oder aber Arbeiten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes, da mein Bad an sich keinen Sanierungsbedarf hat, aber durch die Ersetzung der Strangleitung wegen der Aufstockung beschädigt wird. Oder sehe ich das falsch?
    Weiterhin habe ich einen Schwerbehindertenausweis zu 100% und habe eine Darmerkrankung.
    Da ist es doch unzumutbar, dass ich während der gesamten Bauzeit von 1,5 Jahren auf der Baustelle wohne.
    Viele Grüße, Trudi

  • Chris Bredemeier
    03.03.2018 - 22:41 Antworten

    Hallo!
    Mein Vermieter plant die Heizung an das städtische Fernwärmenetz anzuschließen. Derzeit werden die Wohnungen mittels sog. Forster-Etagenheizungen mit Kohle beheizt. Dies beinhalten Heizkörper und eine Etagenverteilung zum jetzigen Heizkessel. Werden bei der Umstellung auf Fernwärme nun auch die Heizkörper erneuert, stellt das eine Modernisierung oder Instandhaltung dar? Desgleichen gilt für die Etagenverteilung. Es wäre technisch nämlich möglich, dass die gesamte Etagenverteilung und die Heizkörper bestehen bleiben könnten und diese an das neue Verteilungsnetz angeschlossen werden.

    Zudem erwägt der Vermieter auch die Versorgung mit Warmwasser auf Fernwärme umzustellen. Derzeit hat jede Wohnung einen Gasdurchlauferhitzer. Nach der geplanten Umstellung soll die gesamte Gasanlage demontiert werden. Stellt einer derartige Maßnahme eine Instandsetzung oder Modernisierung dar?

    Als letzte bedeutende Maßnahme plant der Vermieter die Dämmung des Daches. Hierbei soll in der Dachgeschosswohnung auch die Decke des Wohnzimmers abgetragen werden, sodass die Deckenbalken freiliegen und der Raum mehr an Höhe gewinnt. Ist die Abtragung der Decke hinzunehmen? Stellt sie eine Modernisierung dar?

    Mit bestem Gruß
    Chris Bredemeier

    PS: Können Sie Literatur oder Quellen empfehlen, die derartige Probleme behandelt?

    • Mietrecht.org
      04.03.2018 - 19:06 Antworten

      Hallo Chris,

      danke für Ihren komplexen Beitrag. Für einiges finden Sie hier auf Mietrecht.org antworten oder Hinweise. Ich kann Sie hier in Form eines Kommentars leider nicht beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike Drauschke
    12.03.2018 - 20:26 Antworten

    Hallo, es hat sich bei uns der Vermieter gewechselt. Der alte Vermieter hat die Garagenzufahrt pflastern lassen im Oktober 2017. Aufgrund dieser Sanierung möchte der neue Vermieter ( seit Januar . 2018) im Schreiben von März 2018 demnächst die Miete erhöhen. Ist das zulässig? Die alte Einfahrt war völlig ausreichend und wir konnten 2 Wochen lang wägrend der Sanierung unsere Garage nicht nutzen.
    Vielen Dank für Ihre Antwort im Vorraus.

  • Nicole
    04.04.2018 - 10:44 Antworten

    Wir haben in 2017 eine Entsalzungsanlage bekommen. Darf der Vermieter die Kosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen?
    Es ist ja eine Moderniesierung und kommt uns allen ja zugute, da sich die Wasserqulität dadurch verbessert hat. Aber ist der Einbau umlagefähig?

    • Mietrecht.org
      04.04.2018 - 11:00 Antworten

      Hallo Nicole,

      Nebenkosten müssen (fort)laufend entstehen. Der einmalige Einbau kann alleine deswegen schon nicht umjagbar sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kati
    10.06.2018 - 06:55 Antworten

    Guten Tag!

    Habe im Februar eine neue Therme bekommen, weil die alte nicht mehr repariert werden konnte. Der VM hat die günstigste vorgeschriebene Therme einbauen lassen. Natürlich ist sie energetisch effizienter. Kann er – wie bereits geschehen – die “Modernisierungskosten“ umlegen?

  • Hakan
    15.06.2018 - 15:21 Antworten

    Hallo,

    ich lebe in einem Mehrfamilienhaus mit großem Garten. Der Gartenzaun ist alt und marode und droht umzustürzen. Darf der Vermieter bei Errichtung eines neuen Zauns die Kosten auf die Mieter umlegen (11%) ?

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:37 Antworten

      Hallo Hakan,

      die Erneuerung eines Zaunes ist eine Instandhaltung, keine Modernisierung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rentsch
    15.07.2018 - 12:35 Antworten

    Hallo,

    stellt die erstmalige Enrichtung einer modernen, abschliessbaren Müllsammelstelle eine umlagefähige Modernisierungsmassnahme nach der Modernisierungsverordnung dar?

    Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus.

  • Hedi
    28.07.2018 - 18:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in Ihrem oben stehenden Beitrag unter Punkt 5 „Modernisierende Instandsetzung“ hat sich wohl ein Fehler eingeschlichen:

    >Beispiel (nach Harz u.a./Schmid Miet- und WE-Recht 3. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 208): Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster. Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen. ****Andernfalls müsste der Mieter*** für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen. <

    Denke es sollte der Vermieter sein und nicht der Mieter ???
    MfG Hedi

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 13:27 Antworten

      Hallo Hedi,

      danke für den Hinweis, ist geändert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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