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Eigenbedarf angemeldet – Aber nicht eingezogen – Was jetzt?

Es ist keine Seltenheit, dass Vermieter ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, die gekündigte Wohnung jedoch nach Ablauf der Kündigungsfrist und dem Auszug des Mieters gar nicht beziehen.

Viele Mieter wissen nicht, ob – und wenn ja- welche Rechte ihnen in diesem Fall zustehen. Diese mangelnde Rechtskenntnis führt auf der einen Seite oft dazu, dass Mieter von ihren Rechten keinen oder nur unzureichenden Gebrauch machen. Auf der anderen Seite wird aber auch immer wieder verkannt, dass nicht jede unterbleibende Realisierung des Eigenbedarfs Ansprüche des Mieters auslöst.

Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Weise Sie gegen Ihren Vermieter vorgehen können, wenn dieser nach der Eigenbedarfskündigung nicht in die Wohnung einzieht, und was hierbei zu beachten ist.

1. Verschaffen Sie sich Klarheit über die Gründe für den unterbliebenen Einzug

Bevor der Mieter rechtliche Schritte gegen seinen Vermieter einleitet, sollte er versuchen, sich Klarheit darüber zu verschaffen, aus welchem Grund der Vermieter seinen (zumindest behaupteten) Nutzungswillen nicht realisiert hat. In diesem Zusammenhang kommt es entscheidend auf die Beantwortung folgender Fragen an:

  • Hat der Vermieter von vornherein bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gar nicht beabsichtigt, die Wohnung nach dem Ablauf der Kündigungsfrist selbst zu nutzen bzw. einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen?

Zu den Rechten des Mieters für den Fall, dass diese Frage zu bejahen ist, erfahren Sie mehr in den Ausführungen unter 2.

  • Für den Fall, dass der Nutzungswunsch zunächst vorhanden war:

Ist der Nutzungswille oder die Nutzungsmöglichkeit des Vermieters später nach dem Ausspruch der Kündigung entfallen, und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt ist dies geschehen?

Zur Relevanz eines nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs und den Ansprüchen des Mieters in diesem Fall vgl. die Ausführungen unter 3.

2. Der Eigenbedarf bestand von vornherein nicht- Das sind Ihre Rechte

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, obwohl er von vornherein gar nicht die Absicht hatte, die Wohnung selbst zu beziehen oder sie einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen, liegt ein Fall sogenannten vorgetäuschten Eigenbedarfs vor. Da der Vermieter- anders als der Mieter- das Mietverhältnis nicht grundlos, sondern gem. § 573 BGB nur dann ordentlich kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, geben Vermieter in der Kündigung als Grund Eigenbedarf an, obwohl dieser gar nicht besteht. Bei dem Vorhandensein des Nutzungswillens handelt es sich um eine sog. innere Tatsache, die nur schwer nachweisbar ist, was die Eigenbedarfskündigung anfällig für Missbrauch macht.

Bevor auf die Frage eingegangen wird, wie sich diese Schwierigkeiten des Nachweises der Täuschung in einem eventuellen Gerichtsverfahren insbesondere auf die Verteilung und den Umfang der Darlegungs- und Beweislast auswirken (dazu unter 2b), soll ein Überblick über die Rechte gegeben werden, die dem Mieter in diesem Fall zustehen (vgl. dazu unter 2a).

a) Die Rechte des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Hat der Vermieter bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht die Absicht, die Wohnung selbst zu beziehen oder einer Bedarfsperson zu überlassen, liegt kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB und damit auch kein Kündigungsgrund vor, den der Vermieter für eine wirksame Kündigung benötigt. Die Kündigung des Vermieters ist daher unwirksam. Da das Mietverhältnis durch eine unwirksame Kündigung nicht beendet wird, besteht es fort. Der Mieter hat grds. gem. § 535 Abs.1 S.1 BGB ein Recht, die Wohnung weiter zu bewohnen. Da die Täuschung jedoch in der Regel erst nach dem Auszug des Mieters dadurch erkennbar wird, dass der Vermieter seinen nur vorgeschobenen Nutzungs- bzw. Überlassungswillen gar nicht realisiert, ist vielfach

  • dem Vermieter die Erfüllung des Anspruches des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes nicht möglich, weil er die Wohnung entweder bereits anderweitig vermietet oder sogar veräußert hat,

und / oder

  • kein Interesse des Mieters an dem Wiedereinzug in die Wohnung vorhanden, da dieser sich bereits eine Ersatzwohnung beschafft hat.

In der Regel stehen daher bei der Entdeckung der Täuschung nach dem Auszug des Mieters Schadensersatzansprüche des Mieters im Vordergrund. Ein solcher steht dem Mieter nämlich deshalb zu, weil der Vermieter durch die Täuschung seine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat, was die Ersatzpflicht gem. § 280 Abs.1 BGB auslöst. Mit diesem Anspruch kann der Mieter alle Schäden ersetzt verlangen, die ihm dadurch entstanden sind, dass der Vermieter eine unwirksame Kündigung ausgesprochen hat.

Zum Umfang des Schadensersatzanspruches und den ersatzfähigen Schäden empfehlen wir Ihnen den Artikel: „Vermieter täuscht Eigenbedarf vor – So gehen Sie als Mieter vor.

b) Darlegung und Beweis der Täuschung- So gehen Sie in einem Schadensersatzprozess vor

Da ein Einblick in die Gedankenwelt des Vermieters nicht möglich ist, ist es oft schwer, festzustellen und ggf. vor Gericht zu beweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Obwohl auch die Gerichte diese Schwierigkeiten erkannt haben, macht die Rechtsprechung von dem allgemeingültigen Grundsatz, dass die diejenige Partei, die aus einer ihr günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08), im Falle des vorgetäuschten Eigenbedarfs keine Ausnahme. Es bleibt daher dabei, dass der Mieter die für den Schadensersatzanspruch erforderlichen Voraussetzungen und damit auch die Täuschung des Vermieters nicht nur darlegen, sondern auch beweisen muss (vgl. BGH, Urteil vom 18. 05. 2005 – VIII ZR 368/03). Um dem Mieter die Durchsetzung seiner Rechte jedoch nicht faktisch unmöglich zu machen, wird ihm die Prozessführung folgendermaßen erleichtert:

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast zunächst dadurch, dass er darlegt, der Vermieter habe seinen Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umgesetzt. Auch wenn dieser Schluss nicht zwingend ist (vgl. dazu die Ausführungen unter 3.), besteht unter diesen Umständen nämlich der begründete Verdacht, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Hat der Mieter dies dargelegt, muss der Vermieter tätig werden und plausibel darlegen, dass und vor allem warum der Nutzungswille zunächst vorhanden war und lediglich nachträglich entfallen sein soll (zu den Rechtsfolgen eines nachträglichen Wegfalls vgl. ebenfalls die Ausführungen unter 3.). Ein einfaches Bestreiten der Behauptung des Mieters, der Vermieter habe den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 18. 05. 2005 – VIII ZR 368/03).

Kommt der Vermieter allerdings dieser sog. sekundären Behauptungslast nach, kommt der Mieter nicht darum herum, den vollen Beweis für seine Behauptung zu erbringen.

Tipp für Mieter:

Legen Sie im Schadensersatzprozess spätestens dann, wenn sich der Vermieter hierauf beruft, dar, dass und warum die Täuschung für Sie vor Ihrem Auszug nicht erkennbar war oder zumindest nicht auf der Hand lag. Ist dies nämlich der Fall, kommt es regelmäßig zu einer Kürzung des Schadensersatzanspruchs wegen Mitverschuldens gem. § 254 Abs.1 BGB, das darin besteht, dass sich der Mieter vor seinem Auszug nicht gegen die offensichtlich unwirksame Kündigung zur Wehr gesetzt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09).

3. Die Rechte des Mieters bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs

Die Tatsache, dass der Vermieter seinen zur Begründung der Kündigung vorgetragenen Nutzungs- bzw. Überlassungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, muss seinen Grund nicht zwangsläufig darin haben, dass dieser niemals bestand. Es gibt durchaus Fälle, in denen der Wille des Vermieters oder auch die Möglichkeit der Realisierung nachträglich (d.h. nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter) entfällt.

Zu einem nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs kann es beispielsweise kommen, wenn die Bedarfsperson verstirbt oder ihre Pläne ändert. Auch kann es vorkommen, dass die gekündigte Wohnung sich auf Grund einer gesundheitsbedingten Veränderung des Wohnbedarfs der Bedarfsperson nach dem Ausspruch der Kündigung nicht mehr zur Bedarfsdeckung eignet.

Im Falle eines Wegfalls des Eigenbedarfs nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter kommt es für die Beantwortung der Frage, ob dem Mieter Ansprüche gegenüber dem Vermieter zustehen, entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt sich der Wegfall ereignet.

a) Wegfall des Eigenbedarfs vor dem Ablauf der Kündigungsfrist

Entfällt der Eigenbedarf, nachdem die Kündigung dem Mieter zugegangen ist, aber noch bevor das Mietverhältnis beendet wird, also vor dem Ablauf der Kündigungsfrist, führt dies zunächst noch nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Wegfall des Eigenbedarfs begründet aber die Pflicht des Vermieters, den Mieter hierüber in Kenntnis zu setzen und ihm anzubieten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, wird die Kündigung nachträglich wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Im Falle der nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung stehen dem Mieter die gleichen Rechte zu wie sie unter 2a) für den Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs beschrieben worden sind. Der Mieter kann insbesondere gem. § 280 BGB den Schaden ersetzt verlangen, der ihm dadurch entstanden ist, dass er- ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein- die Wohnung geräumt hat und umgezogen ist.

b) Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Ablauf der Kündigungsfrist

Ereignen sich die Umstände, die den Eigenbedarf entfallen lassen, erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, also zu einem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis bereits beendet ist, hat dies keinen Einfluss mehr auf die Wirksamkeit der Kündigung(vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04). Selbst wenn der Vermieter dem Mieterden Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitteilt, bleibt es dabei, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet worden ist. Ansprüche auf eine erneute Begründung des Mietverhältnisses bestehen nicht, auch wenn der Vermieter die Wohnung weder selbst bezieht noch sie einem Familien- bzw. Haushaltsangehörigen überlässt. Ebenso wenig kann der Mieter mangels schuldhafter Pflichtverletzung seitens des Vermieters seine Umzugskosten als Schaden gem. § 280 BGB von diesem ersetzt verlangen.

Nach dem zitierten Urteil des BGH vom 09.11.2005 soll dies selbst dann gelten, wenn der Grund für den Eigenbedarf zu einem Zeitpunkt entfällt, zu dem der Mieter die Wohnung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist noch nicht geräumt hat, und zwar unabhängig davon, ob ihm eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO gewährt worden ist oder nicht.

4. Fazit

1. Zieht der Vermieter, nachdem er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, nach dem Auszug des Mieters nicht in die Wohnung ein und überlässt diese auch nicht wie angekündigt einem Familien- oder Haushaltsangehörigen, kann dies seinen Grund darin haben,

  • dass der Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters von vornherein gar nicht bestand und der Eigenbedarf nur vorgetäuscht worden ist oder,
  • dass die den Eigenbedarf begründenden Umstände zwar zunächst vorhanden waren, aber nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter und entweder
  • vor dem Ablauf der Kündigungsfrist oder
  • nach dem Ablauf der Kündigungsfrist

entfallen sind.

2. Hat der Vermieter den Eigenbedarf von Anfang an nur vorgetäuscht, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter kann in diesem Fall

  • in der Wohnung wohnen bleiben, wenn er noch nicht ausgezogen ist,
  • die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen, falls die Wohnung noch nicht weitervermietet oder veräußert worden ist,
  • alle Schäden ersetzt verlangen, die ihm durch die unwirksame Kündigung entstanden sind.

3. Entfällt der zunächst bestehende Eigenbedarf erst nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter, stehen dem Mieter die unter Zf. 2 genannten Rechte wegen nachträglicher Unwirksamkeit der Kündigung dann zu, wenn sich der Wegfall vor dem Ablauf der Kündigungsfrist ereignet und der Vermieter die Kündigung aufrechterhält, ohne den Mieter hierüber zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.

Tritt das Ereignis, das zum Fortfall des Eigenbedarfs führt, erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist ein, kann der Mieter hieraus keine Rechte herleiten.

10 Antworten auf "Eigenbedarf angemeldet – Aber nicht eingezogen – Was jetzt?"

  • Andreas Metscher
    12.02.2017 - 23:05 Antworten

    Herzlichen Dank für die ausführlichen Darlegung der Fragen zu Eigenbedarfskündigungen.

    Ich habe als Vermieter eine Frage zu einer besonderen Fallkonstellation, die ich anhand der Daten kurz darlegen möchte:

    Am 1.12. Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf mit 9 Monaten Frist zum 31.08. nach §573c Abs 1.
    Bereits am 31.12. kündigt der Mieter von sich aus zum 31.03., da er schnelle eine neue Wohnung findet. Das Kündigungsschreiben des Mieters nimmt keinen Bezug zu der ursprünglichen Kündigung und zu dem Eigenbedarf.
    Ende Januar entfällt der Eigenbedarf, da aufgrund einer unvorhersehbaren schweren Erkrankung eines Mieters eine andere geeignetere Wohnung des Vermieters frei wird, in die er einziehen möchte.

    Muss der Vermieter dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs anzeigen?

    • Mietrecht.org
      13.02.2017 - 08:59 Antworten

      Hallo Andreas,

      wäre es nicht einfach nur fair den Wegfall des Eigenbedarf-Wunsches beim Mieter anzuzeigen? Das würde zumindest Probleme vorbeugen. Für eine rechtliche Auskunft sollten Sie einen Anwalt kontaktieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    29.10.2017 - 16:28 Antworten

    Hallo
    Ich musste wegen Eigenbedarf ausziehen.
    Die Vermieterin ist aber bis heute noch nicht in die Wohnung eingezogen.
    Das ist jetzt 6 Monate her

    Kann ich da Klage einreichen?

  • Burkhardt
    09.01.2018 - 02:52 Antworten

    Hallo,
    Ich bin wegen Eigenbedarf gekündigt worden und habe die Wohnung inzwischen verlassen. Der Vermieter hat als Begründung angegeben, dass er in unserem Ort eine neue Arbeit bei einer namentlich benannten Firma beginnen will. Der Vermieter ist bis heute nicht eingezogen. Über ein Jahr später erklärt er, dass er keine Zusage von der Firma hatte und das Ganze nur eine Absichtserklärung gewesen ist. Nach meinem Auszug hat er die Wohnung umbauen und renovieren lassen und ein Jahr nach dem Kündigungsdatum den größten Teil der Wohnung zu einer fast 5fach höheren Miete an eine Studenten-WG neu vermietet. Er gibt an, dass er sich einen Wohnraum freigehalten hätte und weiter vorhat später einmal in die Wohnung einziehen wird. Zur Zeit könnte er das aber nicht weil er erkrankt ist. Bis wann muss der Vermieter seinen Eigenbedarf umsetzen? Was versteht man unter zeitnahem Zusammenhang zwischen Kündigung und Umzug?

  • Janet Strohbach
    22.06.2018 - 17:20 Antworten

    Hallo,
    uns wurde wegen Eigenbedarft das Mietshaus gekündigt, der Vermieter wollte Umbauen und innerhalb von drei Monaten einziehen. Das ist nun fast zwei Jahre her. Jetzt haben wir aus der Zeitung erfahren, das er das Haus wegreißt und eine Doppelhaushälfte hin baut. Von einem Abriss stand jedoch nichts in der Kündigung. Haben wir jetzt ein Recht auf Schadensersatz?

    • Mietrecht.org
      24.06.2018 - 13:00 Antworten

      Hallo Janet,

      das kommt auf den Einzelfall an. Wenn Sie ernsthaft mit dem Gedanken spielen, müssen Sie sich ohnehin rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    01.08.2018 - 22:03 Antworten

    Was passiert wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt und man deswegen eine neue Wohnung findet und daher das Mietverhältnis ordentlich kündigt um vor dem Termin der Eigenbedarfskündigung rauszukommen.
    Entfällt dann der Eigenbedarf? Bzw. kann der Vermieter danach die Wohnung anderweitig nutzen und vermieten und nicht selbst einziehen?
    Ohne der Kündigung wegen Eigenbedarfs hätte ich ja nicht nach einer neuen Wohnung gesucht und vorher gekündigt.

    • Mietrecht.org
      02.08.2018 - 08:57 Antworten

      Hallo Stefan,

      in solchen Fällen sollten Mieter in Ihre Kündigung aufnehmen, dass Sie ausschließlich wegen der bestehenden Vermieterkündigung selbst kündigen. Damit schließt man Ihre beschriebenen Probleme aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco T.
    08.08.2018 - 15:10 Antworten

    Meine Eltern hatten den Mietern wegen Eigenbedarfs gekündigt, da ich mit meiner Lebensgefährtin einziehen wollte.
    Die Mieter zogen vor Ablauf der Kündigungsfrist aus, die Schlüsselübergabe erfolgte seitens der Mieter aber erst 2 Wochen später.
    Jetzt hat sich meine Lebensgefärtin und ich getrennt und für mich alleine ist die Wohnung/Haus zu groß und zu teuer.
    Dürfen meine Eltern die Wohnung/Haus an andere vermieten?
    Müssen sie mit rechtlichen Konsequenzen rechnen da das Mietverhältnis ja wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde?

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