Sie benötigen Ihre Wohnung selbst für sich oder einen Angehörigen und haben Ihre vermietete Eigentumswohnung deshalb wegen Eigenbedarfs gekündigt?

Ihr Mieter weigert sich jedoch auszuziehen? Dann sind Sie in diesem Beitrag richtig. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, was Sie unternehmen müssen, um die Räumung der Wohnung durch den Mieter herbeizuführen. Dabei wird zu Grunde gelegt, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam ist.

Sollten Sie hier noch Zweifel haben, empfehlen wir eine Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung an Hand unseres E-Books „Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig“ oder durch Einholung anwaltlichen Rats im Rechtsshop hier auf Mietrecht.org.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

Schritt 1: Widersprechen Sie der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter

Viele Vermieter, die ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt haben, machen den großen Fehler, dass sie erst einmal eine Weile untätig bleiben, nachdem die Kündigungsfrist bereits abgelaufen, der Mieter aber dennoch nicht ausgezogen ist. Diese Untätigkeit kann fatale Folgen für den beabsichtigten Erfolg, das Mietverhältnis endgültig zu beenden, haben. § 545 S.1 BGB bestimmt nämlich, dasssich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, ohne dass der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem Mieter gegenüber erklärt. Das Gesetz fingiert in diesem Fall eine stillschweigende Fortsetzungsvereinbarung, die durch die Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter auf der einen und die Duldung des Vermieters auf der anderen Seite zu Stande kommt. Ein tatsächlicher auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gerichteter Wille der Parteien ist dabei nicht erforderlich.

Eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter liegt immer dann vor, wenn Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde, auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/86).

Manche Vermieter äußern ihren entgegenstehenden Willen in Form eines Widerspruches bereits im Kündigungsschreiben. Ein solcher vorweggenommener vorsorglicher Widerspruch ist -selbst dann, wenn zwischen dem Kündigungsausspruch und dem Ablauf der Kündigungsfrist ein längerer Zeitraum liegt – nicht nur zulässig (vgl. BGH vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09), sondern auch sinnvoll, um die Gefahr einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses von Anfang an mit Gewissheit auszuschalten. Ein solcher bereits im Kündigungsschreiben erklärter Widerspruch liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter seinen Mieter bereits mit der Kündigung auffordert, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 05.01.2011 – 3 U 55/10).

Ist es nach Ablauf der Kündigungsfrist zu einem Widerspruch jedoch bisher nicht gekommen, muss der Vermieter innerhalb der zweiwöchigen Widerspruchsfrist des § 545 BGB tätig werden und seinen entgegenstehenden Willen dem Mieter gegenüber erklären. Geschieht dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit der Folge, dass es nur durch eine erneute Kündigung und nach Ablauf der durch diese erneut in Gang gesetzten Kündigungsfrist zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt beendet werden kann.

Bei der Erklärung des Widerspruches ist Folgendes zu beachten:

1. Die Widerspruchfrist beträgt zwei Wochen und beginnt gem. § 545 S.2 Nr.2 BGB mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
2. Mit seiner Erklärung muss der Vermieter klar und unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Gebrauchsfortsetzung des Mieters nicht einverstanden ist. Auf die Wortwahl kommt es hierbei zwar nicht an. Auch kann der entgegenstehende Wille des Vermieters durch schlüssiges Handeln beispielsweise dadurch zum Ausdruck gebracht werden, dass der Vermieter von dem Mieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03)

Um späteren Streit über die Erklärung des Widerspruchs zu vermeiden, ist jedem Vermieter jedoch zu raten, eine ausdrückliche Erklärung abzugeben, die z.B. wie folgt lautet:

3. Die Widerspruchserklärung bedarf keiner bestimmten Form. Sie kann mündlich und sogar durch schlüssiges Handeln erfolgen. Aus Beweisgründen sollte die Erklärung des Widerspruchs jedoch schriftlich abgefasst und für den rechtzeitigen und auch beweisbaren Zugang des Schreibens beim Mieter gesorgt werden.

Schritt 2: Fordern Sie Ihren Mieter auf, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen

Bevor rechtliche Schritte ggf. sogar ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden, bedarf es einer an den Mieter gerichteten Aufforderung, die Wohnung geräumt herauszugeben. Geschieht dies nicht und verklagt der Vermieter den Mieter auf Räumung, wird es nämlich regelmäßig an dem für die Zulässigkeit der Klage erforderlichen Rechtschutzbedürfnis fehlen, mit der Folge, dass die Klage abgewiesen wird.

Das Räumungsverlangen kann mit dem gem. § 545 BGB zu erklärenden Widerspruch verbunden werden (siehe dazu den Formulierungsvorschlag in Schritt 1) bzw. als Widerspruch angesehen werden. Aber auch eine isolierte Aufforderung ist möglich.

Vielfach werden Vermieter bereits im Kündigungsschreiben zur Räumung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt aufgefordert haben. Zumindest einmal sollte diese Aufforderung jedoch wiederholt werden, wenn sich herausstellt, dass der Mieter dem Räumungsverlangen nach Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich nicht nachkommt, ohne ein Widerspruchsrecht (vgl. dazu Schritt 3) oder einen Anspruch auf Einräumung einer Räumungsfrist (vgl. dazu Schritt 4) zu haben.

Schritt 3: Prüfen Sie, ob ein erhobener Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung wirksam ist

Auch oder gerade dann, wenn die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, hat der Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. § 574 BGB gibt dem Mieter dieses Recht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Erhebt der Mieter einen solchen Widerspruch, sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob dieser wirksam ist und eine Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss einer Fortsetzungsvereinbarung besteht. Nimmt der Vermieter diese Prüfung nicht vor und erhebt später eine Räumungsklage, wird diese trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung abgewiesen, wenn das Gericht zu der Auffassung gelangt, dass der Mieter einen wirksamen Widerspruch erhoben hat.

Unter welchen Voraussetzungen ein vom Mieter erklärter Widerspruch wirksam, d.h. form- und fristgerecht erhoben und inhaltlich berechtigt ist, erfahren Sie im Artikel: „Eigenbedarfskündigung Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“.

Schritt 4: Prüfen Sie, ob Sie dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren müssen bzw. sollten

Steht dem Mieter kein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zu, kann es jedoch vorkommen, dass dieser statt der Erhebung des Widerspruchs eine Räumungsfrist beantragt. Diesen Antrag kann der Mieter nicht nur im gerichtlichen Verfahren (vgl. § 721 ZPO), sondern auch außergerichtlich gegenüber dem Vermieter jederzeit stellen. Während der Mieter im Falle eines wirksamen Widerspruchs einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat (vgl. § 574a BGB), wirkt sich die Einräumung einer Räumungsfrist in zeitlicher Hinsicht nicht auf den Bestand bzw. das Ende des Mietverhältnisses aus. Es bleibt dabei, dass das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist beendet ist. Die rechtlichen Folgen der Einräumung einer Räumungsfrist bestehen darin, dass der Vermieter von seinem Mieter trotz der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist nicht die Räumung der Wohnung verlangen kann. Selbst wenn ein Urteil vorliegt, mit dem der Mieter zur Räumung verurteilt worden ist, besteht bis zum Ablauf der (ggf. auch vom Gericht eingeräumten und im Urteil ausgesprochenen) Räumungsfrist ein Vollstreckungshindernis (vgl. § 751 ZPO).

Falls der Mieter nicht erst im Räumungsverfahren vor Gericht, sondern bereits vor einer Räumungsklage des Vermieters außergerichtlich beim Vermieter die Einräumung einer Räumungsfrist begehrt, sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob diese zu gewähren ist.

Lehnt der Vermieter die außergerichtlich begehrte Einräumung der Räumungsfrist ab und erhebt später Räumungsklage, weil der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumt, führt die Ablehnung zwar – selbst wenn sie unberechtigt war- nicht zur Abweisung der Klage. Hält jedoch das Gericht die Voraussetzungen für die Einräumung einer Räumungsfrist für gegeben und spricht diese im Urteil aus, können sich für den Vermieter aus der vorgerichtlichen Ablehnung des berechtigten Verlangens des Mieters Kostennachteile ergeben. Entgegen dem in § 91 Abs.1 ZPO verankerten Grundsatz, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, bestimmt § 93b Abs.3 ZPO nämlich, dass die Kosten ganz oder teilweise dem Kläger (d.h. dem Vermieter) auferlegt werden können, wenn der Beklagte (also der Mieter) bereits vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist vom Vermieter vergeblich begehrt hatte und diese nun vom Gericht bewilligt wird. Voraussetzung für diese Kostenregelung ist allerdings, dass der Mieter den gerichtlich geltend gemachten Räumungsanspruch des Vermieterssofortanerkennt.

Diese Kostenverteilung zu seinen Lasten kann der Vermieter vermeiden, indem er im Falle eines vorgerichtlichen Begehrens des Mieters genau prüft, ob die Voraussetzungen für einen Anspruch des Mieters auf Einräumung einer Räumungsfrist vorliegen und diese ggf. gewährt. Das Gesetz enthält zwar keine Regelung, aus der sich die Voraussetzungen für einen entsprechenden Anspruch des Mieters ergeben. Es besteht jedoch Einigkeit darüber, dass dieser immer dann besteht, wenn eine im Einzelfall vorzunehmende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Erlangungsinteresse des Vermieters überwiegt. Bzgl. der Mieterinteressen steht im Mittelpunkt dieser Interessenabwägung die Frage, ob bzw. wann dem Mieter zumutbarer Ersatzwohnraum zur Verfügung steht, und ob bzw. wann ihm der Umzug zumutbar ist. Wie stark die Interessen des Vermieters ins Gewicht fallen, hängt entscheidend davon ab, wie dringend dessen Eigenbedarf ist (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09.06.2011 – 307 S 41/11). Je stärker dieser auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, desto eher fällt die Interessenabwägung zu seinen Gunsten aus.

Schritt 5: Streben Sie eine außergerichtliche Lösung an

Auch wenn dem Mieter weder ein Widerspruchsrecht noch ein Anspruch auf Einräumung einer Räumungsfrist zusteht, sollte eine gerichtliche Auseinandersetzung an letzter Stelle stehen. Der Vermieter sollte alles daransetzen, sich mit seinem Mieter außergerichtlich zu einigen. Diese Weise der Konfliktlösung ist für beide Seiten in jedem Fall kostengünstiger und Nerven schonender als ein gerichtlicher Rechtsstreit.

Oft sind Mieter zum freiwilligen Auszug viel eher bereit, wenn der Vermieter Ihnen Verständnis für ihre Situation entgegenbringt und sein Entgegenkommen signalisiert.

Vermieter können die Auszugsbereitschaft des Mieters beispielsweise dadurch fördern, dass sie sich–falls möglich- anbieten, dem Mieter bei der Suche einer Ersatzwohnung behilflich zu sein. Auch das Angebot des Vermieters, den Mieter bei der Organisation des Umzugs zu unterstützen, kann die Situation entschärfen.

Insbesondere dann, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nicht allzu dringend ist, sollte der Vermieter erwägen, dem Mieter freiwillig eine Räumungsfrist zu gewähren, auch wenn dieser hierauf keinen Anspruch hat.

Schritt 6: Letztes Mittel: Räumungsklage

Sind alle Mittel ausgeschöpft, sich außergerichtlich zu einigen, bleibt dem Vermieter nur noch die Möglichkeit, die Räumung mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und eine Räumungsklage zu erheben. Auch wenn ein Räumungsanspruch besteht, darf der Vermieter diesen keinesfalls selbst durchsetzen, indem er die Wohnung beispielsweise durch das Austauschen der Schlösser oder sogar Gewaltanwendung gegenüber dem Mieter eigenmächtig in Besitz nimmt. Derartige Selbstjustiz ist verboten und führt dazu, dass sich der verbotene Eigenmacht i. S. d. § 585 BGB begehende Vermieter nicht nur verschuldensunabhängig schadensersatzpflichtig macht (vgl. BGH, Urteil vom 01.10.2003 -VIII ZR 326/02), sondern auch Straftaten wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB), Nötigung (§ 240 StGB) oder sogar Körperverletzung (§ 223 StGB) begeht.

Wie Sie insbesondere prozessual vorgehen müssen, um eine erfolgreiche Räumungsklage zu erheben, insbesondere welches Gericht zuständig ist und wie die Klageschrift auszugestalten ist, erfahren Sie im Artikel: „Eigenbedarf anmelden: Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter.“ Dort finden Sie auch ein Muster für eine Klageschrift.

Schritt 7: Vergessen Sie nicht, Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und ggf. Schadensersatzansprüche geltend zu machen

Nicht selten sind Vermieter so sehr damit beschäftigt, den Auszug des in der Wohnung verweilenden Mieters zu erreichen, dass sie hierüber vergessen, weitere Ansprüche geltend zu machen, die Ihnen deshalb zustehen, weil der Mieter nach dem Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen ist.

Je nach den Umständen des Einzelfalls können dem Vermieter folgende Ansprüche zustehen:

1. Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB

Auch wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, ändert dies nichts daran, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter nicht mehr verpflichtet ist, die Miete zu zahlen. Da der Mieter jedoch auch nicht umsonst in der Wohnung wohnen und der Vermieter keinen Nachteil erleiden soll, bestimmt § 546a Abs.1 BGB, dass der Vermieter dann, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen kann, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Der Anspruch des Vermieters besteht also mindestens in Höhe der vereinbarten Miete. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher, kann er die Nutzungsentschädigung in dieser Höhe verlangen.

Der Vermieter kann die Nutzungsentschädigung allerdings nur für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache verlangen. Zieht der Mieter im Laufe eines Monats aus oder erfolgt die Zwangsräumung (vgl. dazu Schritt 8) im Laufe eines Monats, endet die Verpflichtung des Mieters zur Entrichtung der Nutzungsentschädigung mit diesem Tag (vgl.BGH, Urteil vom 5. 10. 2005 – VIII ZR 57/05). Von der Miete, die in der Regel für einen ganzen Monat zu entrichten ist, unterscheidet sich die Nutzungsentschädigung daher dadurch, dass sie taggenau bemessen und nur bis zum Übergabetag bzw. bis zur Zwangsräumung geschuldet wird.

Sowohl das Bestehen als auch die Höhe des Anspruchs sind weder davon abhängig, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden entstanden ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können (vgl. BGH, Urteil vom 05.10. 2005 – VIII ZR 57/05).

2. Schadensersatzanspruch gem. § 280 BGB

Der dem Vermieter gem. § 546a Abs.1 BGB zustehende Anspruch ist der Höhe nach auf die Zahlung der vereinbarten ggf. der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Nicht selten entstehen Vermietern durch die Vorenthaltung der Mietsache jedoch (weitere) Schäden. Ein solcher Vorenthaltungsschaden kann z.B. dann entstehen, wenn der Vermieter, der in der sicheren Erwartung, nach Ablauf der Kündigungsfrist selbst in die Wohnung einziehen zu können, seine bisherige Wohnung bereits gekündigt hat und sich nun Ersatzwohnraum beschaffen muss.

Einen über den Mietausfall hinausgehenden Schaden kann der Vermieter – wie § 546a Abs.2 BGB klarstellt- nach den allgemeinen Regeln ersetzt verlangen. Hat der Mieter die verspätete Rückgabe zu vertreten (vgl. § 571 Abs.1 S.1 BGB), kann der Vermieter daher gem. § 280 Abs.2 i. V. m. § 286 BGB den Schaden als Verzugsschaden geltend machen.

Grds. richtet sich die Höhe des Anspruchs nach den allgemeinen Grundsätzen gem. den §§ 249 ff. BGB. Nicht außer Acht gelassen werden darf allerdings die Vorschrift des § 571 Abs.1 S.2 BGB, wonachder Schaden nur insoweit zu ersetzen ist, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Eine Begrenzung des Umfangs des Anspruchs kann aus Billigkeitsgründen beispielsweise dann erfolgen, wenn der Mieter irrtümlich, aber vermeidbar und damit fahrlässig angenommen hat, er sei nicht zur Rückgabe verpflichtet, weil er auf Grund eines Widerspruchs gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könne oder weil er annahm, ihm sei eine Räumungsfrist zu gewähren. Aber auch die Interessen des Vermieters insbesondere die Dringlichkeit seines Eigenbedarfs dürfen nicht außer Betracht bleiben.

3. Prozessuales

Bestehen die oder einer der unter 1. und 2. dargelegten Ansprüche, sollte der Vermieter sie in jedem Fall geltend machen. Da viele Mieter nicht freiwillig zahlen, empfiehlt es sich dann, wenn der Vermieter außerdem eine Räumungsklage erhebt, die dann erforderliche Zahlungsklage mit der Räumungsklage zu verbinden und beide Antrage in ein und demselben Verfahren zu stellen.

Erwägt der Vermieter, den Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung und /oder den Schadensersatzanspruch gemeinsam mit dem Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen, muss er sich allerdings im Klaren darüber sein, dass jeder zusätzliche Antrag die Entscheidung über den Räumungsanspruch verzögern kann. Nicht selten machen Mieter Einwendungen gegen den Zahlungsanspruch mit dem alleinigen Ziel geltend, den Erlass des Räumungsurteils hinauszuzögern, um noch länger in der Wohnung wohnen bleiben zu können. Möchte der Vermieter dies mit Sicherheit verhindern, sollte –was ihm nicht verwehrt ist- er den Zahlungsanspruch in einem getrennten Verfahren geltend machen.

Das Risiko einer Prozessverschleppung durch den Mieter kann der Vermieter seit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform auch dadurch minimieren, dass er gem. § 283a Abs.1 ZPO bei Gericht beantragt anzuordnen, dass der Mieter wegen der Geldforderungen Sicherheit zu leisten hat. Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.

Schritt 8: Der Mieter zieht trotz der Verurteilung zur Räumung nicht aus: Betreiben Sie die Zwangsvollstreckung

Auch wenn der Vermieter einen Räumungstitel in der Hand hält, gilt das unter Schritt 6 Gesagte: Der Vermieter darf diesen nicht eigenmächtig durchsetzen. Auf Grund seines Gewaltmonopols hat nur der Staat das Recht, aus Urteilen zu vollstrecken.

Der Vermieter muss daher den mühsamen und oft langwierigen Weg wählen und einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.

Das Gesetz enthält in § 885 ZPO wesentliche Vorgaben zum Ablauf der Räumungsvollstreckung. Danach hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner (Mieter) aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger (Vermieter) in den Besitz einzuweisen. Damit es hierzu kommt und der Gerichtsvollzieher ggf. gewaltsam in die Wohnung des Mieters eindringt, müssen jedoch viele Voraussetzungen vorliegen, über die im Folgenden ein kurzer Überblick gegeben werden soll.

1. Der Gerichtsvollzieher wird nur auf Antrag des Vermieters tätig (vgl. § 753 ZPO). Im Hinblick auf die Kosten ist der Umfang des Auftrags von entscheidender Bedeutung (vgl. dazu unter Zf.5).

2. Außerdem muss der beauftragte Gerichtsvollzieher zuständig sein. Da der Vermieter nicht wissen kann, welcher konkrete Gerichtsvollzieher zuständig ist, kann er sich an die Gerichtsvollzieherverteilerstelle wenden, und zwar an diejenige, die bei dem Amtsgericht eingerichtet ist, in dessen Bezirk sich die zu räumende Wohnung befindet.

3. Der Gerichtsvollzieher wird mit der Zwangsvollstreckung erst beginnen, wenn die folgenden allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen.

• Der Vermieter muss über einen vollstreckbaren Titel verfügen. Dieser liegt mit dem zuvor erwirkten Räumungsurteil vor (siehe Schritt 6).
• Das Vorliegen des Titels genügt jedoch nicht, um die Vollstreckung zu betreiben. Diese erfolgt nämlich nur auf Grund einer vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils. Eine vollstreckbare Ausfertigung ist eine Ausfertigung des Urteils, die mit einer sog. Vollstreckungsklausel versehen ist (vgl. §724 Abs.1 ZPO). Die vollstreckbare Ausfertigung wird auf Antrag des Vermieters von dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Gerichts erteilt, das auch das Räumungsurteil erlassen hat (vgl. § 724 Abs.2 ZPO).
• Hat der Vermieter dem Gerichtsvollzieher die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils vorgelegt, wird dieser außerdem nur tätig, wenn das Räumungsurteil dem Mieter entweder bereits zugestellt worden ist oder die Zustellung spätestens mit dem Beginn der Zwangsvollstreckung erfolgt (vgl. § 750 Abs.1 ZPO).

4. Neben den allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen gibt es eine Vielzahl von besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, die hier nicht alle aufgeführt werden können. Für die Räumungsvollstreckung ist § 751 ZPO, der besondere Bedingungen für den Beginn der Zwangsvollstreckung enthält, jedoch insoweit von Bedeutung, als sich aus dessen Abs.1 ergibt, dass der Gerichtsvollzieher, wenn dem Mieter im Räumungsurteil eine Räumungsfrist gewährt worden ist, nicht tätig wird, bevor diese abgelaufen ist.

5. Ebenso wie auch das Gericht gem. § 12 Abs.1 S.1 des Gerichtskostengesetzes die Klage nicht zustellt, bevor der Kläger den Gerichtskostenvorschuss geleistet hat, beginnt auch der Gerichtsvollzieher erst mit der Zwangsvollstreckung, wenn der vollstreckende Vermieter einen Vorschuss geleistet hat, der die voraussichtlich entstehenden Vollstreckungskosten deckt (vgl. § 4 Abs.1 S.1 und 2 Gerichtsvollzieherkostengesetz). Auch wenn im Ergebnis der Mieter gem. § 788 Abs.1 ZPO mit den Kosten der Vollstreckung belastet wird, muss der Vermieter diese vorschießen und darauf hoffen, dass sein Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter gleichzeitig mit der Räumungsvollstreckung beigetrieben werden kann (vgl. § 788 Abs. 1 S.1 ZPO).

Die Kosten für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers selbst betragen zwar in der Regel nicht mehr als EUR 100,00 zzgl. Auslagen und im Einzelfall zu erhebender Zuschläge. Hierbei bleibt es jedoch in der Regel nicht. Die eigentlichen mitunter erheblichen Kosten entstehen erst dadurch, dass nicht selten ein Schlosser beauftragt werden muss, der die Wohnung öffnet und das Schloss austauscht. Da der Mieter – sofern er überhaupt anwesend ist- in der Regel seine sich in der Wohnung befindenden Sachen nicht vollständig mitnehmen, sondern nur mit dem Notwendigsten die Wohnung verlassen wird, entstehen außerdem Kosten für die Verbringung und Einlagerung der Möbel und sonstigen beweglichen Sachen

Der Vermieter muss bei einer gewöhnlichen Vollstreckung nach § 885 ZPO mit einem höheren dreistelligen Betrag rechnen.

Der am 1.5.2013 in Kraft getretene § 885a ZPO ermöglicht es dem Vermieter, die Zwangsvollstreckung in seinem Antrag darauf zu beschränken, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist (vgl. § 885a Abs.1 i. V. m. § 558 Abs.1 ZPO). Im Falle dieses beschränkten Vollstreckungsauftrages verbleiben die beweglichen Sachen des Mieters, die nicht der Vollstreckung unterliegen, in der Wohnung. Zum Schutz des Mieters hat der Gerichtsvollzieher in seinem Protokoll die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Der Vermieter kann nun selbst entscheiden, ob er die Sachen in der Wohnung belässt oder sie wegschafft und selbst verwahrt oder durch Dritte verwahren lässt (vgl. § 558a Abs.3 S.1 ZPO). Hierdurch können erhebliche Kosten gespart werden. Sachen, an deren Aufbewahrung der Mieter offensichtlich kein Interesse hat, kann der Vermieter sogar vernichten (§ 885a Abs.3. S 2.ZPO). Verlangt der Mieter seine Sachen nicht innerhalb eines Monats nach der Einweisung des Vermieters in den Besitz heraus, kann der Vermieter die Sachen verwerten (§ 885a Abs.4 S.1 ZPO).

6. Sind die unter 1. bis 5. dargestellten Voraussetzungen erfüllt, sollte sich der Vermieter allerdings noch nicht zu früh freuen, bald in den Besitz seiner Wohnung zu kommen. Zum einen muss er sich schon deshalb noch gedulden, weil der Gerichtsvollzieher dem Mieter gem. § 128 Abs.2 S.1 der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) Tag und Stunde der beabsichtigten Vollstreckung rechtzeitig vor dem Vollstreckungstermin mitteilen muss und zwischen dem Tag der Zustellung dieser Mitteilung beim Mieter und dem Tag des Vollstreckungstermins gem. § 128 Abs.2 S.5 GVGA wenigstens drei Wochen liegen müssen. Gerade diese drei Wochen kann der Mieter nutzen, um dem Vermieter in letzter Sekunde noch einen Strich durch die Rechnung machen, indem er gem. § 765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragt. Dieser Antrag kann gem. § 765a Abs.3 ZPO spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin noch gestellt werden.

Die Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit Vollstreckungsschutz gewährt wird, sind zwar sehr hoch. Gem. § 765a Abs.1 S.1 ZPO wird dem Antrag nämlich nur dann stattgegeben, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nur dann erfüllt, wenn im Falle der Räumung Lebensgefahr für den Mieter oder eines nahen Angehörigen des Mieters bestünde oder es zu erheblichen Gesundheitsschäden käme (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“)
Hat der Mieter mit seinem Antrag jedoch Erfolg, führt dies in der Regel dazu, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)