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Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?

Das Gesetz räumt dem Vermieter das Recht ein, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Das sonst so mieterfreundliche deutsche Mietrecht verleiht dem Vermieter in diesem Fall weitgehende Befugnisse, was sich zwangsläufig zu Lasten des Mieters auswirkt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Interessen des Mieters keine Berücksichtigung finden, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt.

Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, unter welchen Umständen besonderer Mieterschutz besteht, und wie der Mieter in diesen Fällen (zeitweise) verhindern kann, aus seiner Wohnung ausziehen zu müssen.

I. Besonderer Mieterschutz ist nur erforderlich, wenn Eigenbedarf tatsächlich besteht

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Selbstnutzungs- bzw. Überlassungswille ist Voraussetzung für jede Eigenbedarfskündigung. Liegt dieser nicht vor, ist die Kündigung unwirksam. In diesem Fall bedarf es auch keines besonderen Mieterschutzes. Der überwiegende Teil aller besonderen Schutzvorschriften, die das Gesetz zu Gunsten des Mieters vorsieht, knüpfen daher an eine wirksame Kündigung an. Eine solche liegt jedoch oft vor. Dies hat seinen Grund darin, dass das Gesetz die im Einzelfall bestehenden ggf. gegenüber denjenigen des Vermieters überwiegenden gegenläufigen Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses nicht bereits bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung beachtet. Für diese genügt es nämlich, dass der Vermieter den Willen hat, in den eigenen Räumen zu wohnen oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen dort wohnen zu lassen, und vernünftige nachvollziehbare Gründe hierfür vorbringt (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87). Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen.

Tipp für Mieter:

Bevor Sie sich auf besonderen Mieterschutz berufen, sollten Sie prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters wirksam ist. Ist dies nicht der Fall, weil der Vermieter den Eigenbedarf beispielsweise nur vorgetäuscht hat, besteht das Mietverhältnis unbefristet fort. Die besonderen gesetzlichen Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters sind nicht so weitreichend. Sie ermöglichen es dem Mieter in der Regel nur, für eine begrenzte Zeit in der Wohnung zu verbleiben.

II. Die Mieterschutzvorschriften im Einzelnen

Im Folgenden soll ein Überblick über die wichtigsten Schutzvorschriften gegeben werden, die jeder Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist, beachten und ausschöpfen sollte.

1. Das Widerspruchsrecht des Mieters

Der Gesetzgeber hat sich dafür entschieden, das Vorliegen des Eigenbedarfs, der für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erforderlich ist, und damit auch die Wirksamkeit der Kündigung nicht davon anhängig zu machen, dass im Einzelfall keine schutzwürdigen Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses vorliegen, die gegenüber dem Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, überwiegen.

Da schutzwürdige Interessen des Mieters aber auf der anderen Seite auch nicht unberücksichtigt bleiben dürfen, wird dem Mieter durch § 574 BGB ein Widerspruchsrecht eingeräumt. Der Mieter muss daher erst selbst tätig werden und der (wirksamen) Kündigung widersprechen, damit seine schutzwürdigen Interessen Beachtung finden.

a) Die Beendigung des Mietverhältnisses muss eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen

Im Rahmen des Widerspruchs des Mieters ist nicht jedes Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses beachtlich. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters nämlich nur dann widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Damit der Widerspruch des Mieters Erfolg hat, bedarf es daher der Feststellung,

  • dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde

und

  • dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.

Als Umstand, der eine Härte darstellt, kommt jeder Nachteil gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art in Betracht, der dem Mieter durch die Beendigung des Mietverhältnisses entsteht, sofern er eine gewisse Intensität aufweist. Die Beendigung des Mietverhältnisses muss Nachteile mit sich bringen, die die üblichen Beeinträchtigungen wie z.B. Wohnungssuche, Umzugskosten und Arbeitsaufwand übersteigen (vgl. LG Bonn, Urteil vom 19.03.1992 – 6 S 418/91).

Folgende Nachteile hat die Rechtsprechung als Härte anerkannt:

  • Der Mieter findet trotz Vornahme aller ihm möglichen und zumutbaren Bemühungen keinen angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (vgl. § 574 Abs.2 BGB).
  • Die mit der Beendigung eines langfristigen Mietvertrages verbundene erzwungene Lebensumstellung ist einem älteren (84-jährigen) Mieter wegen der Verwurzelung in der Umgebung grundsätzlich nicht mehr zuzumuten (vgl. LG Köln, Urteil vom 01.10.1991 – 12 S 181/91).

Beachte aber:

Ohne erschwerende Umstände, wie z.B. die Verwurzelung in der Umgebung reicht weder das hohe Alter des Mieters allein (vgl. LG Bochum, Beschluss vom 16.02.2007 -10 S 68/06) noch die lange Mietdauer (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70) aus, um eine Härte annehmen zu können.

  • Schwere Erkrankung des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 246/03),
  • Beeinträchtigungen und Hindernisse kurz vor aber auch nach (ca. 10 Wochen) einer Entbindung (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 06.12.1990 – 16 S 378/90),
  • Suizidgefahr (vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 07.02.1991 – 16 S 1020/90),

Beachte: Ist die Suizidgefahr des Mieters – beispielsweise durch stationäre Unterbringung – beherrschbar, kann ein Vermieter bei konkret bestehendem und nachgewiesenem Eigenbedarf nicht auf Dauer von der Nutzung seines Eigentums ausgeschlossen werden (vgl. LG Bonn, Urteil vom 16. 08. 1999 – 6 S 150/98).

  • Beeinträchtigung der Berufsausbildung, sofern der Umzug in eine Prüfungsvorbereitungsphase fällt (vgl. AG Lübeck, Urteil vom 23. 01.1989 – 22 C 5528/88),

 Beachte: Ein Umzug während einer Ausbildungsphase ohne konkrete Behinderung einer bevorstehenden Prüfung stellt grds. keine unzumutbare Härte dar, so dass in der Regel auch ein Schulwechsel der Kinder des Mieters keine Härte darstellt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25. 10. 1990 – 307 S 231/90).

  • Erforderlichkeit eines Zwischenumzuges im Falle einer bereits gefundenen, aber noch nicht bezugsfertigen Ersatzwohnung (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03).

Beachte: Ein Zwischenumzug stellt dann keine unzumutbare Härte dar, wenn die Bezugsfertigkeit der Ersatzwohnung erst in weiterer Ferne (zwei Jahre) erfolgt (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 14.08.2009 – 14 C 29/09).

Dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, reicht nicht aus, um ein Widerspruchsrecht des Mieters annehmen können. Dieses besteht erst dann, wenn sich nach einer Interessenabwägung herausstellt, dass das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses höher zu bewerten ist, als dasjenige des Vermieters an dessen Beendigung.

Wichtig:

Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung werden gem. § 573 Abs.3 BGB nur solche Interessen des Vermieters berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich (nach Abgabe der Kündigungserklärung) entstanden.

b) Inhalt, Form und Frist des Widerspruchs

Gem. § 574b Abs. 1 S. 1 BGB ist der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung schriftlich zu erklären. Einer Begründung bedarf es nur, wenn der Vermieter dies verlangt (vgl. § 574b Abs.1 S.2 BGB). Kommt der Mieter diesem Verlangen nicht nach, führt dies allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Widerspruchs, sondern allenfalls dazu, dass dem Mieter in einem etwaigen späteren Prozess Kostennachteile entstehen (vgl. § 93b Abs.2 ZPO).

Außerdem hat der Mieter den Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären (vgl. § 574b Abs.2 S.1 BGB). Erfolgt der Widerspruch verspätet, kann der Vermieter die Fortsetzug des Mietverhältnisses allerdings nur dann wegen Verfristung ablehnen, wenn er den Mieter rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat (vgl. § 574b Abs.2 S.2 BGB).

c) Die Rechtsfolge eines erfolgreichen Widerspruchs: Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses

Hat der Mieter mit seinem Widerspruch Erfolg, beeinflusst dies die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Das Gesetz räumt dem Mieter lediglich einen Anspruch gegen seinen Vermieter ein, mit dem der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Abschluss eines Fortsetzungsvertrages verlangen kann (vgl. § 574 a Abs.1 S.1 BGB).

Beachte folgende Einschränkung: Der Mieter kann von seinem Vermieter die Fortsetzung nur für eine angemessene Zeit und zu angemessenen Bedingungen verlangen. Dies bedeutet,

  • dass das Mietverhältnis nur solange fortgesetzt werden muss, bis dessen Beendigung für den Mieter keine unzumutbare Härte mehr darstellt oder die Interessen des Vermieters höher zu bewerten sind (vgl. aber die Ausnahme in § 574 Abs.2 S.2 BGB für den Fall einer ungewissen Prognose), und
  • dass der Vermieter die Fortsetzung des Vertrages von einer Änderung der Vertragsbedingungen z.B. von einer Mieterhöhung abhängig machen kann, wenn ihm eine Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist.

Tipp:

Ausführliche Informationen zum Widerspruchsrecht des Mieters finden Sie in unserem E-Book „Eigenbedarf abwehren“, das Ihnen hier kostenpflichtig zum Download zur Verfügung steht. Dort finden Sie insbesondere auch ein Muster für einen Mieterwiderspruch.

II. Räumungsfrist

Hat der Mieter mit einen Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg, sollte er seine Bemühungen, seinen Auszug aus der Wohnung zumindest zeitweise hinauszuzögern, jedoch noch nicht einstellen. Insbesondere derjenige Mieter, der bereits auf Räumung verklagt worden ist oder dem dies bevorsteht, sollte sich mit denjenigen Schutzvorschriften vertraut machen, die das Gesetz zu Gunsten des Mieter für den Fall bereithält, dass er verurteilt wird, die Wohnung zu räumen.

a) Die Einräumung einer Räumungsfrist schützt den Mieter vorübergehend vor einer Räumungsvollstreckung

Besonderen Mieterschutz gewährt in diesem Fall die Vorschrift des § 721 ZPO. Danach kann das Gericht dem zur Räumung verurteilten Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Einräumung einer Räumungsfrist hat zwar – anders als im Falle eines erfolgreichen Widerspruchs gem. 574 BGB – nicht zur Folge, dass der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erhält. Dieses endet auch im Falle der gerichtlichen Einräumung einer Räumungsfrist mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter ist aber vor einer Vollstreckung aus dem Räumungsurteil geschützt. Denn diese darf solange nicht erfolgen, bis die eingeräumte Räumungsfrist abgelaufen ist (vgl. § 751 Abs.1 ZPO).

Beachte:

In der Zeit zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf der Räumungsfrist kann der Mieter die Wohnung nicht kostenlos bewohnen. Wegen der Beendigung des Mietverhältnisses schuldet er zwar keine Miete mehr. § 546a Abs.1 BGB verpflichtet ihn jedoch, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder – falls diese höher ist- in Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen.

b) Die Räumungsfrist sollte rechtzeitig beantragt werden

Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann eine Räumungsfrist zwar auch ohne Antrag von Amts wegen eingeräumt werden. Um sicher zu gehen, sollte der Mieter jedoch selbst einen Antrag stellen. Hierbei ist die Antragsfrist des § 721 Abs.1 S.2 ZPO zu beachten, wonach der Antrag vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen ist, auf die das Urteil ergeht.

c) Die Entscheidung erfordert eine Interessenabwägung

Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, unter welchen Voraussetzungen die Räumungsfrist zu gewähren ist. Hierüber kann das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden. Darauf, dass ihm eine Räumungsfrist eingeräumt wird, kann sich der Mieter jedoch nur dann einstellen, wenn er Umstände vorgetragen hat, aus denen sich ergibt, dass sein Interesse, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, höher zu bewerten ist, als das Vollstreckungsinteresse des Vermieters. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Folgende Faktoren beeinflussen regelmäßig die Entscheidung:

  • Der Sinn und Zweck des § 721 ZPO besteht in erster Linie darin, dem Mieter Zeit einzuräumen, damit er sich angemessenen Ersatzwohnraum beschaffen kann. Die Lage am Wohnungsmarkt spielt daher eine entscheidende Rolle (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 11. 01. 1990 – 16 T 128/89). Je schlechter diese ist, desto eher fällt die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters aus.
  • Nicht unberücksichtigt bleiben darf dabei, ob und inwieweit der Mieter bereits Bemühungen zur Ersatzwohnraumbeschaffung angestellt hat. Unterlässt es derjenige Mieter, der mit einer Verurteilung rechnen musste, frühzeitig derartige Bemühungen anzustellen, mindert dies das Gewicht seiner Interessen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 21.01.1975 – BReg. 3 Z 6/75).
  • Die Gewichtung des Vermieterinteresses hängt in erster Linie von der Dringlichkeit seines Nutzungsinteresses ab (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09.06.2011 – 307 S 41/11).

d) Höchstgrenze für die Räumungsfrist: 1 Jahr

Da dem Mieter durch die Einräumung einer Räumungsfrist grds. nur der Umzug in angemessenen Ersatzwohnraum ermöglicht werden soll, ist die Räumungsfrist zeitlich begrenzt. Gem. § 721 Abs.5 ZPO darf die Räumungsfrist ab Rechtskraft des Räumungsurteils insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Diese Jahresfrist stellt allerdings eine Höchstfrist dar. Entscheidend für die Bemessung der Länge der Räumungsfrist, die im Ermessen des Gerichts steht, ist es, wie viel Zeit der Mieter je nach den Umständen des Einzelfalls voraussichtlich benötigt, um sich Ersatzwohnraum zu beschaffen und in diesen umzuziehen. Bei der Bemessung der Länge der Räumungsfrist können daher auch Umstände in der Person des Mieters bzw. der Mieterin wie z.B. Krankheit oder eine Schwangerschaft eine Rolle spielen.

Tipp:

Nutzen Sie unser Muster für einen Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist in unserem E- Book „Eigenbedarf abwehren“, das Ihnen hier kostenpflichtig zum Download zur Verfügung steht.

III. Vollstreckungsschutz

Auch im Vollstreckungsverfahren, d.h. dann, wenn der Vermieter bereits die Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher beantragt hat oder dies unmittelbar bevorsteht, steht der Mieter nicht schutzlos dar. Gem. § 765a Abs.1 S.1 ZPO kann das Vollstreckungsgericht nämlich auf Antrag des Schuldners eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

Mit einem Antrag auf Gewährung von Vollstreckungsschutz kann der Mieter erreichen, dass die Durchführung einer erst bevorstehenden Vollstreckung untersagt, eine bereits begonnene Vollstreckung eingestellt, d.h. nicht fortgeführt wird, oder sogar, dass bereits erfolgte Vollstreckungsmaßnahmen aufgehoben werden, solange die Vollstreckung noch nicht vollständig beendet ist.

a) Die Vollstreckung muss für den Mieter eine sittenwidrige Härte bedeuten

Die Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit das Gericht Vollstreckungsschutz gewährt, sind sehr hoch. Einem Antrag des Mieters wird daher in Ausnahmefällen entsprochen werden. Nur wenn das Gericht zu der Auffassung gelangt, dass die Durchführung, Fortführung oder Aufrechterhaltung ganz bestimmter Vollstreckungsmaßnahmen auch unter besonderer Berücksichtigung der schutzbedürftigen Belange des Vermieters für den Mieter eine sittenwidrige Härte bedeuten würde, kann es Vollstreckungsschutz gewähren.

Grds. bejahen die Gerichte eine sittenwidrige Härte nur dann, wenn das Leben des Mieters oder eines nahen Angehörigen des Mieters in Gefahr ist oder erhebliche Gesundheitsschäden drohen, wie folgende Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen:

  • Bejaht wird eine sittenwidrige Härte in der Regel bei ernsthafter Suizidgefahr des Mieters oder eines nahen Angehörigen, allerdings mit der Einschränkung, dass keine andere Möglichkeit der Abwendung z.B. durch Inanspruchnahme ärztlicher Hilfe, einen stationären Klinikaufenthalt, eine Ingewahrsamnahme des Gefährdeten oder dessen Unterbringung besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 15. 7. 2010 – V ZB 1/10).
  • Auf Grund der staatlichen Schutzpflicht für Leib und Leben wird eine sittenwidrige Härte auch dann angenommen, wenn der Behandlungserfolg einer lebensbedrohlichen Erkrankung des Mieters oder eines nahen Angehörigen durch die Vollstreckung beeinträchtigt würde (vgl. BGH, Beschluss vom 21.07.2011 − V ZB 48/10).

b) So beantragen Sie den Vollstreckungsschutz

Besonders beachten sollte jeder Mieter, der Vollstreckungsschutz beantragt, dass der Antrag rechtzeitig und beim zuständigen Gericht gestellt wird und den notwendigen Inhalt aufweist.

Gem. § 765a Abs.3 ZPO muss der Vollstreckungsschuldner den Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin stellen.

Zuständig ist das sog. Vollstreckungsgericht, bei dem es sich gem. § 764 Abs.2 ZPO um dasjenige Amtsgericht handelt, in dessen Bezirk das Vollstreckungsverfahren stattfinden soll bzw. stattfindet.

Der Antrag sollte folgenden Mindestinhalt aufweisen:

  • Die Bezeichnung des Vollstreckungsgläubigers und der konkret begonnenen oder drohenden Vollstreckungsmaßnahme,
  • die Darlegung derjenigen Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Vollstreckung für den Mieter unter Berücksichtigung der Belange des Vermieters eine sittenwidrige Härte bedeuten würde und
  • den Antrag, die Vollstreckung aufzuheben, zu untersagen oder einzustellen.

c) Das Gericht entscheidet über Art und Dauer des Vollstreckungsschutzes

Über den Antrag des Mieters entscheidet das Vollstreckungsgericht nach pflichtgemäßem Ermessen. Dabei legt es nicht nur die Art des Vollstreckungsschutzes (Aufhebung, Untersagung oder Einstellung) fest, sondern bestimmt auch, für welche Dauer der Vollstreckungsschutz gewährt wird. Jeder Mieter sollte sich hierbei darauf einstellen, dass Vollstreckungsschutz in der Regel nur zeitlich begrenzt gewährt wird. Ergebnis des Vollstreckungsschutzes darf es nämlich grds. nicht sein, dass der Räumungstitel undurchsetzbar wird. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen kann die Räumungsvollstreckung für einen längeren Zeitraum und – in absoluten Ausnahmefällen – auf unbestimmte Zeit eingestellt werden (vgl. BGH, Beschluss vom 22.11.2007 – I ZB 104/06).

Tipp für Mieter:

Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO kann nicht gewährt werden, wenn der Mieter bereits nach anderen Bestimmungen ausreichend geschützt ist oder werden kann (vgl. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 14. 2. 2002 – 3 W 6/02).

Besteht beispielsweise noch die Möglichkeit, eine Verlängerung der Räumungsfrist gem. § 721 Abs.3 ZPO zu erwirken, ist diese vorrangig.

IV. Sonderfall: Mieterschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Besonders geschützt wird der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters in denjenigen Fällen, in denen an seiner Wohnung nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet wird und anschließend eine Veräußerung der Wohnung erfolgt. Da in diesen Fällen die Gefahr, dass der Erwerber die Wohnung erwirbt, um sie selbst zu nutzen und dem Mieter daher wegen Eigenbedarfs kündigt, besonders hoch ist, schützt das Gesetz den Mieter in § 577a Abs.1 BGB dadurch, dass es dem Erwerber und neuem Vermieter (vgl. § 566 BGB) eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung für (mindestens) drei Jahre seit dem Erwerb untersagt.

Wichtig ist in diesem Fall die Reihenfolge von Begründung des Wohnungseigentums und anschließender Veräußerung. Nur wenn die Veräußerung der Begründung des Wohnungseigentums nachfolgt, besteht der Mieterschutz. Wird die Wohnung erst veräußert, und erfolgt erst anschließend die Begründung des Wohnungseigentums, kommt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB grds. nicht zur Anwendung.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz enthält das Gesetz allerdings seit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in § 577a Abs.1a BGB. Danach gilt die Kündigungssperrfrist auch dann, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.

In diesem Fall steht es der Anwendbarkeit des § 577a BGB nicht entgegen, wenn die Veräußerung der Wohnung zuerst erfolgt und die Umwandlung in Wohnungseigentum der Veräußerung nachfolgt. Das Gesetz geht sogar noch weiter und verlangt nicht einmal, dass es nach der Veräußerung an eine Erwerbergemeinschaft tatsächlich zu der Begründung von Wohnungseigentum kommt. Durch diese Ausdehnung des Mieterschutzes soll einer Umgehung der Sperrfrist vorgebeugt werden. Diese war nämlich vor der Gesetzesänderung durch das sog. Münchner Modell möglich. Nach diesem Modell war eine Umgehung der Sperrfrist in der Weise möglich, dass sich künftige Erwerber, die von vornherein die Absicht hatten, nur eine oder einzelne Wohnungen beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen zu erwerben, noch vor der Umwandlung in Wohnungseigentum zu einer Erwerbergemeinschaft zusammentaten und die gesamte Immobile als Gemeinschaft erwarben. Noch vor der Umwandlung kündigte die Gemeinschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Mitglieder und erst nach dem gemeinschaftlichen Erwerb erfolgte die Umwandlung und anschließende Aufteilung auf die Mitglieder der Erwerbergemeinschaft. Dieser Umgehungsmöglichkeit hat der Gesetzgeber nun einen Riegel vorgeschoben.

Tipp für Mieter:

Prüfen Sie genau, welche Sperrfrist in Ihrem Fall gilt. Sie beträgt nämlich nur dann 3 Jahre, wenn die jeweilige Landesregierung nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht hat, die Frist für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung bis zur Dauer von zehn Jahren zu verlängern.

V. Fazit und Zusammenfassung:

  1. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht zu, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Erhebt der Mieter einen begründeten Widerspruch, kann er von seinen Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Zeit zu angemessenen Bedingungen verlangen.
  2. Hat der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg, kann das Gericht zu Gunsten des Mieters auf dessen Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren, wenn das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, höher zu bewerten ist als das Vollstreckungsinteresse des Vermieters. Die Einräumung der Räumungsfrist hat zur Folge, dass der Vermieter aus dem Urteil bis zum Ablauf der Frist nicht vollstrecken kann.
  3. Ebenfalls vorübergehend vor einer Zwangsräumung geschützt ist der Mieter, wenn das Vollstreckungsgericht ihm Vollstreckungsschutz gewährt, weil die Vollstreckungsmaßnahme für den Mieter unter Berücksichtigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.
  4. Wird an der Wohnung des Mieters Wohnungseigentum begründet und diese anschließend veräußert, kann der Erwerber dem Mieter für eine Dauer von mindestens drei Jahren nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

7 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?"

  • Ines Landgraf
    30.11.2017 - 10:07 Antworten

    Guten Tag,
    wir haben gestern wegen Eigenbedarf die Kündigung unserer Wohnung erhalten. In der Kündigung steht alleine der Eigenbedarf. Nun wissen wir, dass der Grund eine Schwangerschaft in der Vermieterfamilie gibt. Es ist auch so, dass es bei dem Pärchen nicht um eine Notsituation geht. Sie haben in dem Haus eine Einliegerwohnung die im letzten Jahr komplett neu umgebaut wurde.

    Ich habe mehrere Fragen:

    Wir sollen jetzt in 9 Monaten aus der Wohnung raus. Wir haben zwei Söhne, in 2018 – 10 Jahre alt und 15 Jahre alt, die im Schulleben voll integriert sind. Außerdem wird der 10-jährige nächstes Jahr in eine andere Schule wechseln muss.

    Kann der Vermieter auf diese besagten 9 Monate bestehen?
    Was ist, wenn wir in dieser Zeit keinen geeigneten Wohnraum finden?
    Muss der Vermieter es dann noch für einen „Übergangszeitraum“ dulden, dass wir über die 9 Monate hinaus in der Wohnung bleiben?

    Verstehen Sie mich bitte richtig, ich verstehe sehr gut, dass es das Recht ist, dass der Vermieter in dieser Form kündigen darf. Ich bin nur etwas skeptisch wegen der angebenen 9 Monate.

    Ich freue mich auf eine Rückmeldung von Ihnen.
    Herzlichen Dank
    Ines Landgraf

  • Sternchen
    02.01.2018 - 01:40 Antworten

    Guten Tag,

    zwischen Weihnachten und Neujahr überbrachte mir unsere Vermieterin die Kündigung auf Eigenbedarf. Situation wie folgt. Ich als Oma drei Kinder (20, 18, 16 Jahre alt und mein Enkel 4 Jahre alt) leben seid 6 Jahren in diesem Haus. Schulisch sind wir an den Ort gebunden ebenso geht der kleine in den integrativ Kindergarten. Ich selbst bin berentet. Wir haben keinen PKW .. Meine Vermieterin besitzt in diesem Ort 3 ! Einfamilienhäuser unser Mietvertrag existiert am längsten. Sie begründet das sie das Haus welches Sie selbst bewohnt ( befindet sich nicht hier vor Ort sondern gut 40 kilometer weg) zu groß geworden ist nach Tod der Schwiegermutter und weil ihr Sohn eigentlich eine Wohnung in diesen grossen Haus was sie selbst bewohnt nun nicht wie erwartet zurückzieht sondern mit seiner Partnerin eignen Wohnraum beziehen wird.
    Ich such bereits seid einiger Zeit ein anderes zu Hause für uns ! Weil es hier bisher sehr eng war ich keinen Raum hatte für mich und weis ! das ist eigentlich gar nicht zu schaffen. Sie begründet ebenfalls .. dies sei ihr Elternhaus und darum träfe es uns. Beide anderen Häuser sind von Personen bewohnt die es deutlich ! leichter hätten aufgrund der Finanziellen und Familiären Lage etwas neues zu finden. Bei uns war der Stand mein Sohn zieht in eine 1 bis 2 Zimmer Wohnung ( sucht er auch seid fast einem Jahr nun) und wir kämen dann mit dem Platz hier GUT aus. Kann sie wenn sie drei Mietobjekte hier besitzt alle vergleichbar miteinander auf dieses Haus bestehen ? MÜSSEN wir auf ein abgelegnes Dorf ggf ziehen wo wir ohne PKW gar nicht wegkommen ? Wir suchen bereits seid der Übergabe der Kündigung sowohl nach zwei drei Zimmerwohnung und einer ein Zimmer wohnung sowie nach einem Haus was preislich für uns stemmbar wäre aber ich kann nicht mehr schlafen seid Tagen vor Angst was passiert nun mit uns.

  • Niemann, Anneliese
    22.02.2018 - 15:54 Antworten

    Der Bund ist Eigentümer der sogenannten „Monopolsiedlung“ in Berlin-Mariendorf. Es handelt sich um eine Denkmalgeschütze Siedlung aus dem Jahr 1922 die ca. 100 Reihenhäuser mit kleinen Gärten umfasst. Verkauft der Bund nun einzelne, vermietete Grundstücke greift dann die Sperrfrist von 7 bzw. 10. Jahren? Es ist noch nicht geschehen, bisher verkauft der Bund die Grundstücke nach Auszug der Mieter, es wird nicht neu vermietet. Jedoch sind schon ca. 70% der Siedlung verkauft und wir haben einfach Angst.

  • Yildiz Ceylan
    03.04.2018 - 03:47 Antworten

    Gute Morgen,

    habe meiner Mieterin nach § 573 ohne Grund gekündigt. Sie hat 8 Tage vor Ablauf des Widerspruchs der Kündigung widersprochen. Ich habe einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits in der Kündigung zum 31.05.18 widersprochen. Die Nachmieter habe ich gebeten, ihre Kündigung zurückzuziehen, damit diese ein Dach über dem Kopf behalten. Zwischenzeitlich hat sich bei mir etwas geändert. Meine Mutter ist 85 Jahre alt und auf Grund einer Skoliose schwer gehbehindert. Sie ist bei mir ganz normal gemeldet und schläft, wenn Sie in Deutschland ist, im Dachgeschoss, was räumlich zu zu meiner Wohnung im 1. Obergeschoss gehört. Inzwischen kann Sie keine Treppen mehr steigen und ist mehr oder weniger Pflegebedürftig. Ich möchte nun, dass meine Mutter in die EG-Wohnung einzieht, weil diese nur über drei Stufen zu erreichen ist. Nach oben ins Dachgeschoss über zwei Etagen schafft sie nicht mehr. Zur Zeit ist sie mit meinem Vater im Ausland, muss jedoch dringend wieder zurück zu mir, aber nicht ins Dachgeschoss. Sie muss, sobald die Mieterin raus ist, in der Erdgeschosswohnung leben. Die Mieterin sollte zum 31.05.18 ausziehen, was sich wohl bis zur Zwangsvolltreckung locker 1-2 Jahr hinziehen kann. Sie stellt jedoch keinen Härtefall dar. Ich bin doch eher ein Härtefall. Ich möchte die Wohnung für meine Mutter haben, habe jedoch keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, sondern eine nach § 573 a Ab.s 1 BGH. Vor vier Monaten war die Situation meiner Mutter nicht ganz so kritisch. Kann ich trotzdem drauf bestehen, dass ich die Wohnung ab 01.04.18 für meine Mutter benötige? Also wäre meine Mutter der Grund für den Härtefall. Sie würde am 01.04.18 in Frankfurt landen. Wenn ich sie am Flughafen abhole, muss sie eigentlich direkt in die Wohnung unter mir. Einen Lift habe ich nicht. Wie sind meine Aussichten auf Erfolg? Kann meine Mutter als Grund für einen vollstreckbaren Titel anbringen?

    Freundliche Grüße

    Y. Ceylan

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