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Zeitmietvertrag – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?

Zeitlich befristete Mietverträge sogenannte Zeitmietverträge werden in der Praxis nur zu gerne unter falschen Rechtsannahmen verwendet und führen Vermieter und Mieter als Rechtslaien oftmals in schiere Irrwege. Das Vertragschaos kann dann meist nur noch mit anwaltlicher Hilfe gelöst werden.

Vermieter möchten Zeitmietverträge verwenden, um entweder Mieter zu erproben oder um diese für gewisse Zeit zu binden. Auch steckt bei vielen Vermietern oft der Wunsch dahinter bei Ablauf des Zeitmietvertrages den Mietzins bei dem sich anschließenden neuen Vertragsabschluss erhöhen zu können – am besten jährlich.

Durch die Verwendung von zeitlichen Befristungen in ihren Mietverträgen versprechen sich die Vermieter nicht zuletzt auch erleichterte Möglichkeiten den unerwünschten, beziehungsweise nicht mehr zu dem Mietzins gewünschten, Mieter vor die Tür setzen zu können, ohne kündigen zu müssen. Demgegenüber gehen viele Mieter davon aus, dass das Mietverhältnis bei Zeitmietverträgen viel sicherer besteht, da es ja nicht gekündigt werden könne.

Doch sind diese Rechtsannahmen und Einschätzungen denn wirklich richtig? Kann ein Mietvertrag jederzeit, nach Herzenslust oder Bauchgefühl des Vermieters zeitlich befristet werden oder sind nicht auch hier gewisse gesetzliche Voraussetzungen zu beachten, die bestimmen, wann diese Regelungsmöglichkeit für den Mietvertragsabschluss überhaupt gegeben ist?

Die Antworten auf diese Fragen finden Mieter und Vermieter im nachfolgenden Artikel, der beiden Mietvertragsparteien einen ausführlichen Überblick über die Vertragsform des Zeitmietvertrages geben soll.

I. Rechtsgrundlage des Zeitmietvertrages

Die für den jeweiligen Zeitmietvertrag anzuwendenden gesetzlichen Regelungen richten sich in erster Linie nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wobei entscheidend ist, vor oder nach der Mietrechtsreform am 01.09.2001, da für alte und heute noch gültige, einfache Zeitmietverträge ältere Vorschriften Anwendung finden (vergleiche Art. 229 § 3 Abs. 3  EGBGB).

Mieter und Vermieter sollten daher schon bei der „Rechtsgrundlagensuche“ Vorsicht walten lassen.

1. Rechtslage bis zur Mietrechtsreform

Bis zur Mietrechtsreform, dass heißt bis zum 31. 8. 2001, wurde differenziert zwischen dem sog. einfachen Zeitmietvertrag mit Bestandsschutz (§ 564 c Abs. 1 BGB a. F.),  und dem sog. qualifizierten Zeitmietvertrag ohne Bestandsschutz (§ 564 c Abs. 2 BGB a. F.).

Ein Neuabschluss dieser alten Verträge ist nicht mehr möglich.

ACHTUNG ALTVERTRÄGE: ANWENDUNG ALTEN RECHTS!

Für die nach den früheren gesetzlichen Regelungen, dass heißt vor dem 01.09.2001 geschlossenen, einfachen Zeitmietverträge, gilt die alte Rechtslage. Die Verträge bleiben gültig. Maßgeblich ist, ob der Mietvertrag vor dem 31. 8. 2001 abgeschlossen wurde; dann gelten die §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F., auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat.

Wichtig zur Vertragsbestimmung:

1. Ein einfacher Zeitmietvertrag war / ist nach alter gesetzlicher Regelung, jeder zeitlich befristete Mietvertrag, bei dem der Mieter unter gewissen Voraussetzungen die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen konnte / kann.

Nach § 564 Abs. 1 c BGB a. F., konnte der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn der Vermieter nicht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte.

2. Ein solches Verlängerungsverlangen stand dem Mieter bei dem in § 564 Abs. 1 c BGB a. F. erfassten, sog. qualifizierten Zeitmietvertrag nicht zu, bei dem das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist,  der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder

b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

c) Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat.

2. Rechtslage ab der Mietrechtsreform

Ab der Geltung des Mietrechtsreformgesetzes, dass heißt ab 01.09.2001 ist nur noch ein „echter Zeitmietvertrag“ als einzige zulässige zeitliche Befristung eines Wohnraummietverhältnisses vorgesehen. Dieser lehnt sich an den bisherigen qualifizierten Zeitmietvertrag in § 564 c Abs. 2 BGB a. F. an und ist in § 575 BGB gesetzlich geregelt.

Hinweis: § 575 BGB lässt nur zeitlich befristete Mietverträge zu, bei denen für den Vermieter der Befristungsgrund im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits besteht. Ein Nachschieben des Befristungsgrundes ist grundsätzlich nicht möglich.

Im Wortlaut heißt es in § 575 BGB dazu:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit –(ENTWEDER)-

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, –(ODER)-

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er

dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

II. Inhalt des echten Zeitmietvertrages

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag wird grundsätzlich in § 542 Absatz 2 BGB definiert.

Danach ist ein Zeitmietvertrag ein befristeter Mietvertrag, bei dem das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem Ablauf der Zeit endet, für die es eingegangen ist, ohne dass es einer Kündigung bedarf (vergleiche auch Hannemann § 29 Rn. 1 in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010).

Seit dem 01.09.2001 können Mieter und Vermieter nur noch den sogenannten „echten Zeitmietvertrag“ abschließen bei dem Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, wie zum Beispiel „Eigenbedarf“ nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

Eine zeitliche Obergrenze der Befristungsdauer gibt es nicht. Ein echter Zeitmietvertrag kann also auch über sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden.

Jeder echte Zeitmietvertrag muss die in § 575 BGB normierten Voraussetzungen erfüllen. Wenn ein zeitlich befristete Vertrag diese nicht erfüllt, gilt dieser nach § 575 Abs.1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit wie jeder unbefristete Wohnraummietvertrag kündbar, vergleiche § 542 Abs. 1 BGB.

Im Einzelnen sind dabei insbesondere die Bezeichnung des Befristungsgrundes bei Vertragsschluss und die Schriftlichkeit unverzichtbare Wirksamkeitsklausel.

Es bedarf folglich einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung über die Mietzeit.

TIPP FÜR DIE PRAXIS:

So wissen Sie, als Vermieter oder als Mieter,  ob bei es sich bei dem ihnen vorliegenden Zeitmietvertrag um ein echten und vor allem wirksamen Zeitmietvertrag handelt:

Die Kriterien des echten Zeitmietvertrages

  1. Form: Schriftlichkeit
  2. Inhalt: Die Vertragsdauer und das Vertragsende werden “unwiderruflich” durch den Befristungsgrund festgelegt. Damit ist gemeint, dass im Mietvertrag bereits die konkrete Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit feststeht.
  3. Beispiele: Der Vermieter, Familien- oder Haushaltsangehörige wollen in die Wohnung ziehen oder die Wohnung beziehungsweise das Haus sollen abgerissen oder umfassend saniert werden.
  4. Vermieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrages grundsätzlich ausgeschlossen. (Ausnahme: Fristlose Kündigung,  wie zum Beispiel wegen Nichtzahlung des monatlichen Mietzinses.)
  5. Mieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrages grundsätzlich ausgeschlossen. (Ausnahme: Sonderkündigungsrechte, wie zum Beispiel nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung oder des Rechtsnachfolgers wegen Tod des bisherigen Mieters.)
  6. Mieterhöhung: Wenn ein fester Mietpreis für die Laufzeit des Mietvertrages vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Anderenfalls ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder aber auch eine Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete unproblematisch möglich.

III. Fazit

Abschließend lässt sich für den Vermieter und den Mieter festhalten, dass beide Mietvertragsparteien genau prüfen sollten, ob der gewünschte Zeitmietvertrag tatsächlich möglich ist, beziehungsweise der, als solcher bestehende Zeitmietvertrag den genannten Kriterien stand hält.

Der Vorteil des „sicheren“ Wohnens für die Laufzeit des Vertrages geht für den Mieter einher mit dem Nachteil, dass er für die Laufzeit des Vertrages fest gebunden ist und zum vereinbarten Vertragsende ausziehen muss.

Ebenso deckungsgleich sind die Vor- und Nachteile für den Vermieter,  weshalb die Vertragsart des Zeitmietvertrages als solche in der Praxis wohl nur einen Sinn macht, wenn tatsächlich ein zeitlicher Befristungsgrund im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegt.

15 Antworten auf "Zeitmietvertrag – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?"

  • Eisenblätter, Bernfried
    10.05.2015 - 20:05 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe im Jahre 1998 einen Zeitmietvertrag für 12 Monate abgeschlossen. Da keine der beiden Parteien ein Auszugsbegehren gestellt hat, wohne ich auch heute noch in dieser Wohnung.

    Meine Frage:
    Habe ich nun einen Zeitmietvertrag auf unbestimmte Zeit oder einen normalen Mietvertrag?

    Vielen Dank im voraus

    • Mietrecht.org
      11.05.2015 - 17:25 Antworten

      Hallo Bernfried,

      ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist ein „normaler“ Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Bernfried
        12.05.2015 - 11:09 Antworten

        Vielen Dank, ich sah das auch schon so.

  • Mark Grünbaum
    15.12.2015 - 22:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich plane meine Eigentumswohnung mit einem befristeten Mietvertrag für 3 Jahre zu vermieten. Grund ist Eigenbedarf, da meine Frau und ich u.U. in 3 Jahren hier wieder einziehen wollen.

    Nun zwei Fragen dazu:
    1. Sollte sich unser Wunsch in unsere eigene Wohnung wieder einzuziehen verschieben, ist es möglich den Einzugstermin dann z.B. um 2 Jahre auf 5 Jahre zu verschieben? Ist es rechtlich möglich den Eigenbedarfstemin mehrfach zu verschieben (z.B. von 3 auf 5 auf 8 Jahre)?

    2. Ich habe gelesen, dass eine normale Kündigung des Mieters innerhalb des Zeitmietvertrages nicht möglich ist. Kann ich als Vermieter dem Mieter dieses Recht trotzdem im Vertrag einräumen, so dass der Zeitvertrag noch relativ attraktiv für den Mieter bleibt?

    Danke und mit freundlichen Grüßen,
    Mark Grünbaum

    • Mietrecht.org
      16.12.2015 - 13:44 Antworten

      Hallo Herr Grünbaum,

      ich kann Sie zur vertraglichen Gestaltung hier leider nicht beraten. Ich könnte mir vorstellen, dass Sie im Mietvertrag einbringen, dass die Eigenbedarfskündiging gewollt ist, für min. drei Jahre allerdings ausgeschlossen werden soll. Wie Sie einen Zeitmietvertrag nach Ihren Vorstellungen (korrekt) gestalten, sollten Sie am besten mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: hier noch ein sehr guter Link für Sie: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

  • Bianca Nagler
    06.07.2016 - 06:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gibt es eine Mindestvertragslaufzeit eines befristeten Mietvertrages? Könnte ich theoretisch den Vertrag auf drei Monate befristen? In der Realität wäre dies natürlich nicht so interessant für einen potenziellen Mieter, aber wäre es rechtlich möglich?

    Besten Dank,

    Bianca Nagler

    • Mietrecht.org
      06.07.2016 - 12:03 Antworten

      Hallo Bianca,

      lesen Sie am besten im BGB § 564c nach. Hier wird von keiner Mindestlaufzeit gesprochen. Beachten Sie aber die Möglichkeit des Mieters, die unbefristete Fortsetzung zu erfragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Loerzer
    16.11.2016 - 15:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zu einem Zeitmietvertrag: ich habe im August einen Mietvertag für eine Ferienwohnung Ostern 2017 unterschrieben. Für mich sah es wie ein ganz normaler Mietvertrag aus. Nun können wir den Urlaub nicht antreten und wollten von dem Mietvertrag zurücktreten. Die Vermieterin meint nun das wir das Geld komplett bezahlen müssten, da es sich um einen Mietvertrag auf Zeit handelt. Egal ob wir kämen oder nicht. Es geht hierbei um 1 Woche. Ist das so korrekt ?
    Lieben Gruß
    Sabine Loerzer

    • Mietrecht.org
      16.11.2016 - 20:56 Antworten

      Hallo Sabine,

      ohne den Mietvertrag zu lesen, wird Ihnen niemand sagen können, was für Pflichten Sie ggf. eingegangen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tobias Meiner
    20.02.2017 - 19:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    In meinem Mietvertrag steht, dass das Mietverhältnis mit Aufgabe des Studiums endet, ansonsten steht im Vertrag absolut überhaupt nichts über eine Befristung oder eine Laufzeit. Ist das jetzt ein Zeitmietvertrag, denn das Ende des Studiums ist ja nicht genau bestimmbar, ich kann schließlich so lange studieren wie ich will?

    Danke und viele Grüße,

    Tobias Meiner

    • Mietrecht.org
      21.02.2017 - 08:04 Antworten

      Hallo Tobias,

      ohne den gesamten Vertrag zu kennen, wird Ihnen niemand helfen können. Lassen Sie den Vertrag bzw. die Klausel im Mietvertrag prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dennis
    06.03.2017 - 00:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in unserem Hausmietvertrag wurde unter sonstiges vermerkt, das der Vertrag auf 10Jahre beschränkt wird, da die Tochter dann 18 wird. Der Vermieter hat uns bereits jetzt ( nach 6 Jahren) seine Verkaufsabsichten mitgeteilt. Dies ist finanziell leider für uns nicht stemmbar. Ist die Begründung das die Tochter dann 18 wird ausreichend, damit dieser Vertrag so rechtens ist? Es steht nicht konkret das die Tochter in das Haus einziehen will, was durch die Verkaufsabsichten ja auch nicht passieren wird.

    Danke und viele Grüße

  • Kerstin Maack
    14.08.2017 - 14:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe einen befristeten Mietvertrag welcher am 31.12.17 endet. Mein Vermieter ging davon aus dass dieser am 31.12.16 endet und hatte nachweislich meine Wohnung zur Weitervermietung mit höherer Miete inseriert, dieses Inserat habe ich gespeichert und ausgedruckt, einen Tag nachdem ich meinen Vermieter darauf angesprochen hatte, hat er das Inserat wieder gelöscht. Befristungsgrund im Vertrag lautet Eigenbedarf für Sohn nach Studium. Würde dieser nun entfallen da er die Wohnung anderweitig vermieten wollte und habe ich somit einen unbefristeten Mietvertrag? Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      14.08.2017 - 15:06 Antworten

      Hallo Kerstin,

      ich würde zu gegebener Zeit beim Vermieter anfragen, ob der Grund noch besteht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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