Die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies entspricht in der Regel den Interessen beider Parteien. Es gibt jedoch Situationen, in denen insbesondere der Vermieter ein Interesse daran hat, die Dauer der Mietzeit von vornherein festzulegen. Ein solches Interesse kann z.B. deshalb bestehen, weil der Vermieter schon bei Vertragsschluss weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen möchte. In solchen Fällen bietet es sich an, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Viele Vermieter überschätzen allerdings die Ihnen vom Gesetz eingeräumte Möglichkeit, die Mietzeit von vornherein zu begrenzen. Besonders bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind bzw. noch abgeschlossen werden, ist eine Befristung nur unter engen Voraussetzungen möglich.

Dieser Beitrag beschäftigt sich zunächst mit der Frage, welche Voraussetzungen für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages vorliegen müssen. Außerdem wird auf deren Laufzeit, die Möglichkeit einer Verlängerung und die Kündigungsmöglichkeit von befristeten Mietverträgen eingegangen. Die folgenden Ausführungen betreffen ausschließlich Wohnraummietverhältnisse.

I. Wichtige Unterscheidung – Abschluss des Mietvertrages vor oder ab dem 01.09.2001

Die Beantwortung der Frage, welche Voraussetzungen für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages vorliegen müssen, unter welchen Vorraussetzungen vom Mieter eine Verlängerung verlangt werden und wie der befristete Mietvertrag gekündigt werden kann, hängt entscheidend davon ab, zu welchem Zeitpunkt der Mietvertrag geschlossen bzw. die Befristung vereinbart wurde. Der Gesetzgeber hat durch das am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz den bis zum 31.08.2001 geltenden § 564c BGB a. F., der in seinem Abs.1 den sog. einfachen (unechten) Zeitmietvertrag und in Abs.2 den sog. qualifizierten (echten) Zeitmietvertrag regelte, abgeschafft und durch § 575 BGB ersetzt, der nur noch den qualifizierten (echten) Zeitmietvertrag zulässt. Die Abschaffung des § 564c BGB a. F. hat allerdings nicht dazu geführt, dass dieser seit dem 01.09.2001 nicht mehr anwendbar ist. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB sind nämlich auf ein am 01.09. 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit § 564c in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a bis 556c, 565a Abs. 1 und § 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden.

Da es auch jetzt noch befristete Mietverhältnisse geben kann, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, soll im Folgenden sowohl auf die bis zum 31.08.2001als auch auf die seit dem 01.09.2001 geltende Rechtslage eingegangen werden.

II. Der Abschuss des befristeten Mietvertrages- Befristungsgrund und Formerfordernis

Nach dem für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge geltenden § 564c BGB a. F. war es für den wirksamen Abschuss eines befristeten Mietvertrages nicht erforderlich, dass der Vermieter einen bestimmten Grund für die Befristung hatte. Die Mietdauer konnte ohne Vorhandensein und ohne Angabe von Gründen zeitlich begrenzt werden. Dass das Vorliegen von Befristungsgründen für den wirksamen Abschluss des befristeten Mietvertrages nicht erforderlich war, darf allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass diese gem. § 564c Abs.2 BGB a. F. für das Bestehen eines Fortsetzungsanspruchs des Mieters durchaus eine Rolle spielen (siehe dazu die Ausführungen unter IV.2.).

Für alle seit dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträge gilt nun gem. § 575 Abs.1 BGB, dass die Befristung nur wirksam ist, wenn der Vermieter hierfür einen Grund hat, und zwar nicht irgendeinen, sondern einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten. § 575 Abs.1 BGB machte es für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages zur Voraussetzung, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten

Insbesondere der bereits bei der Vereinbarung der Befristung vorhandene Wunsch des Vermieters, die Räume nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen oder Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts zu überlassen, ist in der Praxis von Bedeutung. Dieser Befristungsgrund entspricht zwar nicht exakt dem in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelten Eigenbedarf. Voraussetzung ist nämlich, anders als für die Eigenbedarfskündigung, für die § 573 Abs.2 Nr.2 BGB verlangt, dass der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nur der Nutzungs- oder Überlassungswille des Vermieters, der bereits dann vorliegt, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung später selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 4. 2007 – VIII ZR 182/06).

Nicht selten kommt es vor, dass bereits bei Vertragsschluss feststeht, dass Eigenbedarf im S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zu einem späteren Zeitpunkt entstehen wird oder vom Vermieter zumindest erwogen wird die Wohnung später selbst zu nutzen bzw. einem Dritten zu überlassen. In solchen Fällen machen viele Vermieter immer wieder den folgenreichen Fehler, dass sie – in dem Irrglauben, später eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können- keinen befristeten, sondern einen unbefristeten Mietvertrag abschließen. Erfolgt dann später die Eigenbedarfskündigung, gibt es nicht selten ein böses Erwachen, da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen (vgl. Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14).

Eine weitere sehr wichtige Regelung, die im Zusammenhang mit dem Abschluss befristeter Mietverträge zu beachten ist, enthält § 550 BGB. Nach dieser Vorschrift gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen. Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob der Mietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt, ist die Vertragsdauer, gerechnet ab dem vereinbarten Vertragsbeginn. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist nicht entscheidend.

Ebenso wie im Falle des fehlenden oder nicht mitgeteilten Befristungsgrundes führt die mangelnde Schriftform jedoch auch im Rahmen des § 550 BGB nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages. Die Schriftform ist lediglich Voraussetzung für eine über ein Jahr hinausgehende Befristung. Wird die Schriftform nicht gewahrt, hat dies gem. § 550 S.1 BGB zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt mit der entscheidenden Konsequenz, dass das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 573 BGB vom Vermieter und vom Mieter ohne Grund mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB ordentlich gekündigt werden kann. Da durch § 550 BGB allerdings nur eine nicht schriftlich fixierte Befristung von über einem Jahr verhindert werden soll, bestimmt § 550 S.2 BGB, dass die ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der vertragsgemäßen Überlassung der Wohnung (dem Vertragsbeginn) möglich ist. Auch wenn durch die Fiktion des § 550 S.1 BGB ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, entspricht die Situation derjenigen, in der die Parteien eine Befristung von einem Jahr vereinbart haben.

III. Laufzeit und vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten eines befristeten Mietverhältnisses

§ 575 BGB schreibt für ab dem 01.09.2001 geschlossene befristete Mietverträge keine zeitliche Grenze für die Länge der Befristung vor und lässt den Zeitmietvertrag daher ohne zeitliche Beschränkung zu (vgl. BGH,Urteilvom 22. 12. 2003 -VIII ZR 81/03). Eine unverhältnismäßig lange Befristung führt daher per se nicht zur Unwirksamkeit der Befristung. Allerdings sollte der Mieter in diesen Fällen genau hinterfragen, ob der vom Vermieter angegebene Befristungsgrund tatsächlich vorliegt.

Auch § 564c BGB a. F., der für bis zum 31.08.2001 geschlossene befristete Mietverträge gilt, sieht keine zeitliche Höchstgrenze vor. Auch hier hängt die Wirksamkeit der Befristung nicht von deren Länge ab. Im Gegensatz zu § 575 BGB, der an die Länge der Befristung keinerlei Rechtsfolgen knüpft, spielt die vereinbarte Laufzeit im Rahmen des § 564c BGB dennoch eine entscheidende Rolle, und zwar für das Recht des Mieters, nach Ablauf der Befristung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (vgl. dazu die Ausführungen unter IV.).

Besteht kein Fortsetzungsanspruch des Mieters (vgl. unter IV.) oder verlangt der Mieter die Fortsetzung nicht, endet das befristete Mietverhältnis automatisch mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde (vg. § 542 Abs.2 BGB). Es bedarf keiner Kündigung. Allerdings sind die Parteien nicht ausnahmslos bis zum Ablauf der Befristung an den Vertrag gebunden. Ein befristetes Mietverhältnis kann zwar nicht durch eine ordentliche Kündigung gem. §§ 573, 573c BGB beendet werden. Auch den Parteien eines befristeten Mietvertrages steht jedoch – wie sich aus § 542 Abs.2 Nr.1 BGB, der Nachfolgevorschrift des § 564 BGB a.F. ergibt – das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB oder außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (vgl. § 575a BGB) zu kündigen. Dies gilt sowohl für solche Mietverhältnisse, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, als auch für solche, die dem derzeit geltenden § 575 BGB unterfallen.

Ein für befristete Mietverhältnisse mit sehr langer Dauer relevantes Kündigungsrecht sieht der an die Stelle des § 567 BGB a. F. getretene § 544 BGB vor. Nach dessen S.1 BGB kann jede Vertragspartei einen Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen ist, nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Anders als im Falle der außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB bedarf es im Falle des § 544 BGB keines wichtigen Grundes für den Wunsch, das Mietverhältnis zu beenden. Ein Nachteil gegenüber dem Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht allerdings darin, dass § 544 BGB die Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zulässt. Mit der gesetzlichen Frist i. S. d. § 544 BGB ist die in § 575a Abs.3 S.1 BGB genannte Frist gemeint. Danach ist die Kündigung – wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen ist- spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Mieter ergibt sich kein Unterschied zu der für die ordentliche Kündigung geltenden Frist des § 573c Abs.1 S.1 BGB. Für den Vermieter hingegen ist die Frist des § 575a Abs.3 S.1 BGB zumindest bei länger Mietdauer günstiger als diejenige des § 573c Abs.1 BGB, da die für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei mindestes fünf bzw. achtjährigem Bestehen des Mietverhältnisses gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB geltende sechs- bzw. neunmonatige Kündigungsfrist im Rahmen des § 575a Abs.3 BGB nicht zur Anwendung kommt.

Selbstverständlich haben die Parteien außerdem jederzeit die Möglichkeit, das Mietverhältnis einvernehmlich durch den Abschuss eines Mietaufhebungsvertrages zu beenden. Alles Wichtige zum Mietaufhebungsvertrag erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster.“

IV. Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses

Von dem vom Gesetzgeber vorgesehenen Regelfall, dass ein befristetes Mietverhältnis mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde, endet, gibt es Ausnahmen nicht nur insoweit, als eine vorzeitige Beendigung möglich ist (vgl. dazu unter III.). Auch eine Verlängerung über den vereinbarten Endtermin hinaus ist möglich.

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen solchen Fällen, in denen bereits im Mietvertrag eine sog. Verlängerungsklausel enthalten ist und solchen, in denen der Mieter die Fortsetzung auf Grund eines ihm durch das Gesetz eingeräumten Fortsetzungsanspruchs verlangt.

1. Vertragliche Verlängerungsklauseln

Nicht selten enthalten befristete Mietverträge Regelungen dazu, was geschieht, wenn die vereinbarte Vertragsdauer verstrichen ist.

So finden sich in Mietverträgen z.B. immer wieder Klauseln, nach denen sich das Mietverhältnis um eine bestimmte oder auch unbestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Für die Wirksamkeit solcher Klauseln, kommt es darauf an, ob der Mietvertrag vor oder ab dem 01.09.2001 geschlossen wurde.

a) Verträge ab dem 01.09.2001

Vertragliche Verlängerungsklauseln sind mit unterschiedlichem Inhalt anzutreffen.

Nicht selten enthalten Mietverträge Regelungen, nach denen sich das Mietverhältnis einmalig oder eine begrenzte Anzahl von Malen für eine bestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Erfolgt die Kündigung nicht, soll das Mietverhältnis mit dem Ablauf der weiteren Befristung automatisch enden.

Derartige Verlängerungsklauseln sind für solche Mietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, unwirksam. Der Grund für die Unwirksamkeit liegt darin, dass es zumindest für die Anschlussbefristung(en) an einem der in § 575 Abs.1 S.1 BGB aufgeführten Gründe, zumindest aber an dessen Mitteilung bei Vertragsschluss fehlt. Es tritt daher die Rechtsfolge des § 575 Abs.1 S.2 BGB ein mit der Folge, dass das Mietverhältnis von Anfang an als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und grds. ordentlich kündbar ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 575 Rn.74). Dass eine derartige Vertragsgestaltung nicht mehr zulässig ist, zeigt sich im Übrigen dadurch, dass der Gesetzgeber die frühere Regelung des § 565a BGB a. F., die diese vorsah (siehe dazu gleich unter 1b)), im Rahmen der Gesetzesänderung im Jahre 2001 ersatzlos gestrichen hat (vgl. AG Schwabach, Urteil vom 25. 01. 2005 – 8 C 1014/04).

Ganz anders beurteilt die Rechtsprechung Zeitmietverträge, die bestimmen, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festegelegten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit gekündigt wird. Derartige Verlängerungsklauseln sind wirksam, da sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung bei unterbliebener Kündigung in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt mit der Folge, dass § 575 BGB nicht anwendbar ist. Außerdem ist der Mieter nicht- wie bei einem befristeten Mietverhältnis, das unabänderlich nach Ablauf der Befristung endet- schützbedürftig, da er im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses Kündigungsschutz genießt (vgl. LG Halle, Beschluss vom 09.01.2006 – 1 S 204/05).

Nicht möglich sind hingegen solche Vereinbarungen, die bestimmen, dass sich das Mietverhältnis nicht nur einmalig oder zumindest eine begrenzte Anzahl von Malen, sondern nach Ablauf bestimmter Zeitintervalle (in der Regel ein Jahr) kontinuierlich für eine bestimmte Zeit fortsetzt , wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der Zeitintervalle gekündigt wird. Bei einem Vertrag, der eine solche Regelung enthält, handelt es sich in der Sache schon gar nicht um einen Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 BGB. Ein Zeitmietvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er nach Ablauf einer bestimmten Zeit automatisch endet. Zumindest muss die Möglichkeit bestehen, dass dies geschieht, wenn nicht vorher eine Kündigung ausgesprochen wird. Bei unbegrenzter Mehrfachverlängerung bedarf es zu der Beendigung des Mietverhältnisses jedoch in jedem Fall einer Kündigung. Ohne diese läuft es auf unbestimmte Zeit. Daher unterfällt diese Art der Vertragsgestaltung den Regeln, die für unbefristete Mietverhältnisse gelten. Gemessen an den für unbefristete Mietverhältnisse geltenden Vorschriften erweist sich die unbegrenzte Mehrfachverlängerung als unwirksam. Die Unwirksamkeit ergibt sich aus § 573c Abs.4 BGB, wonach eine Vereinbarung, durch die insbesondere von dem für den Mieter geltenden in § 573c Abs.1 S.1 BGB geregelten Recht zur ordentlichen Kündigung zu dessen Nachteil abgewichen wird, unwirksam ist. § 573c Abs.1 S.1 BGB ermöglicht es dem Mieter, das Mietverhältnis jederzeit durch eine bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter zugegangene Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats zu beenden. Legt der Mietvertrag nun aber fest, dass die Kündigung nur zum Ende der bestimmten Zeitintervalle erfolgen kann, liegt hierin eine von § 573c Abs.1 S.1 BGB für den Mieter nachteilige abweichende Regelung, da der Mieter den Kündigungstermin, und damit das Ende des Mietverhältnisses nicht mehr selbst bestimmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 155/04).

b) Verträge vor dem 01.09.2001

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, sah § 565a Abs.1 BGB a. F. ausdrücklich die Möglichkeit vor zu vereinbaren, dass sich ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis über Wohnraum verlängert, wenn es nicht vorher gekündigt wird. Zulässig waren daher nicht nur Vereinbarungen einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit, die auch nach dem derzeit geltendem Recht zulässig sind (siehe dazu unter IV. 1a)), sondern auch Vereinbarungen, die vorsehen, dass sich das Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 542 Rn.173). Einen Verstoß gegen § 564c BGB a. F., der Vorschrift über befristete Mietverhältnisse, stellt auch eine Vereinbarung einer befristeten Fortsetzung nicht dar, da § 564c BGB a. F. die Wirksamkeit eines befristeten Mietverhältnisses nicht an das Vorliegen eines Befristungsgrundes knüpft.

Die Vorschrift des § 565a Abs.1 BGB a. F. ist gem. Art. 229 § 3 Abs.3.EGBGB für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, auch nach dem 01.09.2001 weiterhin anwendbar, und zwar auch dann, wenn das Ende der Befristung nach dem 01.09.2001 liegt, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende fortgesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2010 – VIII ZR 230/09).

Auch eine Vertragsgestaltung dergestalt, dass sich das Mietverhältnis eine unbegrenzte Zahl von Malen immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht vor Ablauf der jeweiligen Abschnitte gekündigt wird, soll nach der Rechtsprechung für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, zulässig sein.

Begründet wird dies zum einen damit, dass auch diese Art der Vertragsgestaltung unter den Anwendungsbereich des gem. Art. 229 § 3 Abs.3.EGBGB auch nach dem 01.09.2001 auf Altmietverträge weiterhin anwendbaren § 565a Abs.1 BGB a. F. falle, da dieser auch Verlängerungsklauseln mit Mehrfachverlängerung auf bestimmte Zeit zulasse (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2000 – 316 S 235/99). Unerheblich sei dabei, ob die Verlängerung vor und nach dem 01.09.2001 eingetreten sei, oder ob es überhaupt zu einer Verlängerung komme (vgl. BGH, Urteil vom 20. 06. 2007 – VIII ZR 257/06). Zum anderen soll § 573c Abs.4 BGB, der zur Unwirksamkeit der gleichen Vertragsgestaltung für ab dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge führt (vgl. dazu unter IV.1a), nicht entgegenstehen, da dieser gem. Art 229 § 3 Abs.10 EGBGB auf Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, keine Anwendung findet, wenn im Mietvertrag die Kündigungsfristen vor dem 01. 09. 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Dies wird in den Fällen, in denen sich das Mietverhältnis nach der Vereinbarung der Parteien jeweils um eine bestimmte Zeit verlängern soll, wenn es nicht vor Ablauf des jeweiligen Zeitabschnitts gekündigt wird, regelmäßig der Fall sein, zumal es für die Anwendbarkeit des Art.229 § 3 Abs.10 EGBGB keiner von den gesetzlichen Fristen abweichender Regelung bedarf, sondern es ausreicht, dass die bis zum 01.09.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (vgl. § 565 Abs.2 BGB a. F.) wörtlich oder sinngemäß im Vertrag wiedergegeben wurden (vgl. BGH, Urteil vom 18. 06. 2003 – VIII ZR 240/02).

Auch einer Inhaltskontrolle an Hand des § 307 Abs.1, Abs.2 BGB soll die Vereinbarung einer wiederkehrenden Verlängerung auf bestimmte Zeit stand halten (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2010 – VIII ZR 230/09).

2. Gesetzlicher Fortsetzungsanspruch des Mieters

Auch wenn der Mietvertrag keine Verlängerungsklausel enthält oder deren Voraussetzungen nicht vorliegen, kann der Mieter– nicht hingegen der Vermieter- in bestimmten Fällen die Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses verlangen. Das Gesetz räumt ihm ein solches Recht unter bestimmten Voraussetzungen ein. Welche Voraussetzungen für diesen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch vorliegen müssen, hängt wiederum entscheidend davon ab, ob der Mietvertrag vor oder ab dem 01.09.2001 geschlossen worden ist. Im Folgenden soll daher auf den gesetzlichen Fortsetzungsanspruch des Mieters für Neu- und Altmietverträge getrennt eingegangen werden.

a) Ab dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge

Ziel des § 575 BGB ist es zu gewährleisten, dass ein befristetes Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung nur dann endet, wenn auch tatsächlich einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Befristungsgründe vorliegt.

(1) Fortsetzungsanspruch bei Verletzung der Auskunftspflicht durch den Vermieter

Da der Mieter in der Regel nicht wissen kann, ob der Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, die Räume beseitigen, wesentlich zu verändern oder instand zu setzen oder sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten, am Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit noch vorliegt, gibt ihm das Gesetz in § 575 Abs.2 S.1 BGB einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Danach kann der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Bedeutung erlangt § 575 Abs.2 S.1 BGB besonders in den Fällen, in denen der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht, nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß nachkommt.

Das Gesetz regelt unmittelbar lediglich den Fall, dass der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, dies aber nicht binnen eines Monats seit dem Auskunftsverlangen des Mieters geschieht. Unabhängig vom Inhalt der Auskunft bestimmt § 575 Abs.2 S.2 BGB, dass der Mieter dann, wenn die Mitteilung später erfolgt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen kann.

Für diejenigen Fälle, in denen der Vermieter die Auskunft nicht lediglich verspätet, sondern gar nicht erteilt, enthält das Gesetz keine Regelung. Nach verbreiteter Ansicht kann der Mieter in dieser Situation allerdings in entsprechender Anwendung des § 575 Abs.3 S.2 BGB (siehe dazu gleich unter (3)) die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Das Gleiche soll gelten, wenn die Auskunft zwar erteilt wird, diese aber inhaltlich unzureichend ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 575 BGB Rn.44 f.).

Erteilt der Vermieter die Auskunft rechtzeitig und inhaltlich korrekt, hängt die Frage, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, vom Inhalt der Erklärung des Vermieters ab.

(2) Fortsetzungsanspruch bei verspätetem Eintritt des Befristungsgrundes

Stellt sich auf Grund der Auskunft des Vermieters heraus, dass der bei Vertragsschluss mitgeteilte (vorweggenommene) Befristungsgrund erst später als zu dem zunächst erwarteten Zeitpunkt (dem Ende der vereinbarten Mietzeit) eintritt, kann der Mieter gem. § 575 Abs.3 S.1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer der Verzögerung verlangen.

(3) Fortsetzungsanspruch beim Wegfall des Befristungsgrundes

Ist der Befristungsgrund hingegen vollständig entfallen, räumt das Gesetz dem Mieter in § 575 Abs.3 S.2 BGB das Recht ein, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu verlangen.

(4) Geltendmachung des Fortsetzungsanspruchs

Liegen die Voraussetzungen des § 575 Abs.2 S.2 BGB oder des § 575 Abs.3 S.1 oder Abs.3 S.2 BGB vor, tritt die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht automatisch ein. Der Mieter muss seinen Fortsetzungsanspruch geltend machen, und zwar vor dem Ablauf der Befristung. Außerdem muss der Vermieter das hierin zu erblickende Angebot des Mieters auf Abschluss einer Fortsetzungsvereinbarung annehmen. Geschieht dies nicht, muss der Mieter seinen Fortsetzungsanspruch notfalls gerichtlich geltend machen.

b) Vor dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge

Der vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform bis zum 01.09.2001 geltende, und gem. Art. 229 § 3 Abs.3 EGBGB auf Altverträge auch jetzt noch anwendbare § 564c BGB a. F. unterscheidet sich von § 575 BGB ganz wesentlich dadurch, dass er für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages keinen Befristungsgrund verlangt (sog. einfacher Zeitmietvertrag). Um den Mieter davor zu schützen, dass das Mietverhältnis endet, ohne dass der Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse hat, sieht § 564c Abs.1 BGB a. F. -mit Ausnahme der gem. § 564b Abs.7 BGB a. F. vom Kündigungsschutz ausgenommenen Mietverhältnisse- für den einfachen Zeitmietvertrag vor, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 564b BGB a. F. an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das Vorliegen eines solchen Interesses des Vermieters allein genügt allerdings nicht, um den Fortsetzungsanspruch des Mieters zu verhindern. Der Vermieter muss das dem Fortsetzungsverlangen des Mieters entgegenstehende berechtigte Interesse an der Beendigung des befristeten Mietvertrages in Form und Inhalt entsprechend einer ordentlichen Kündigung geltend machen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 04.10.1991 – 311 S 64/91).

Selbst wenn der Vermieter ein solches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 564b BGB a. F. hat und dieses auch den für eine Kündigung geltenden Anforderungen entsprechend geltend macht, kann der Mieter gem. § 556b Abs.1 BGB a. F. dennoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diejenigen Umstände vorliegen, die ihn bei einem unbefristeten Mietverhältnis gem. § 556a BGB zum Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters berechtigt hätten. Dies ist gem. § 556a Abs.1 BGB a. F. der Fall, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der Fortsetzungsanspruch gem. § 564c Abs.1 BGB a. F. und derjenige gem. § 556b Abs.1 BGB a. F. i. V. m. § 556a Abs.1 BGB a. F. stehen dem Mieter nur zu, wenn ein einfacher Zeitmietvertrag vorliegt. Haben die Parteien einen qualifizierten Zeitmietvertrag i. S. d. § 564c Abs.2 BGB a. F. geschlossen, hat der Mieter -mit Ausnahme des in 564c Abs.2 S.2 BGB a. F. geregelten Fortsetzungsanspruches (siehe dazu unten)- kein Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Wann ein solcher, den Fortsetzungsanspruch des Mieters ausschließender qualifizierter Zeitmietvertrag vorliegt, regelt § 564c Abs.2 S.1 BGB a. F.

Der Fortsetzungsanspruch besteht daher nicht, wenn

• das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist,

• der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 

=> die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder

=> in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

=> Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung  Verpflichteten vermieten will

und

• der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt

hat.

Auch wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Mieter aber gem. § 564c Abs.2 S.2 BGB a. F. eine Verlängerung des Mietverhältnisses dann verlangen, wenn bzw. soweit sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden verzögert oder der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht.