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Mietzahlung bei Eigentümerwechsel – Wem stehen welche Rechte zu?

Der in § 566 Abs. 1 BGB verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist den meisten Mietern und Vermietern bekannt. Kein Geheimnis ist daher, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht endet, wenn die Wohnung veräußert wird. Welche Rechtsfolgen sich im Einzelnen noch daraus ergeben, dass der Erwerber gem. § 566 Abs.1 BGB im Falle einer Veräußerung der vermieteten Wohnung anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, ist jedoch weniger geläufig. Wem steht z.B. der Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete zu, wenn die Wohnung vor, nach oder während eines Zahlungsverzuges des Mieters veräußert wird? Wer kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen? Auf diese und weitere Fragen rund um das Thema „Mietzahlung bei einem Eigentümerwechsel“ gibt dieser Beitrag eine Antwort.

1. Wer kann die Zahlung rückständiger Miete verlangen?

Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten, ist es sowohl für den Veräußerer, als auch für den Erwerber wichtig zu wissen, wer von ihnen von dem Mieter die Zahlung der rückständigen Miete verlangen kann. Hier gilt das sog. Fälligkeitsprinzip. Hieraus folgt, dass diejenigen Mietzinsforderungen, die bereits vor dem Übergang des Eigentums auf den Erwerber nicht nur entstanden, sondern auch fällig waren, dem Veräußerer zustehen, während solche Forderungen, deren Fälligkeit nach dem Eigentumsübergang eingetreten ist, von dem Erwerber geltend gemacht werden können (vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88- zu Schadensersatzansprüchen des Veräußerers).

Wichtig:

Der für die Zäsur maßgebliche Eigentumsübergang tritt nicht mit dem Abschluss des Kaufvertrages und auch nicht mit der Auflassung (der Einigung über den Eigentumsübergang i. S. d. § 925 BGB), sondern erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ein. Auch durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird der Zeitpunkt der Zäsur nicht vorverlegt (vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88).

Die Anwendung dieses Fälligkeitsprinzips führt in vielen Fällen zu ungerechten Ergebnissen wie das folgende Beispiel zeigt:

Veräußerer V hat Mieter M eine Wohnung gegen Zahlung einer Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 500,00 vermietet. Am 15.11.2014 lassen V und der Erwerber E den Kaufvertrag über die Wohnung notariell beurkunden und erklären die Auflassung. Die Eintragung des E im Grundbuch erfolgt am 04.12.2014. M hat die Miete für die Monate November 2014 und Dezember 2014 nicht gezahlt.

Die Miete für den Monat November 2014 ist gem. § 556b Abs.1 BGB am 05.11.2014 (dem dritten Werktag des Monats November 2014) und die Miete für den Monat Dezember 2014 am 03.12.2014 (dem dritten Werktag des Monats Dezember 2014) fällig geworden. V kann daher die Miete für beide Monate für sich beanspruchen, da er auch am 03.12.2014 noch Eigentümer der Wohnung war. Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass E und nicht V dem M ab dem 04.12.2014 gem. § 535 Abs.1 BGB zur Gewährung des Gebrauchs der Mietsache verpflichtet ist und alle damit verbundenen Kosten und Lasten zu tragen hat.

Um dieses ungerechte Ergebnis zu vermeiden, ist jedem Erwerber zu raten, darauf zu drängen, dass in den Kaufvertrag eine Regelung über einen internen Ausgleich aufgenommen wird. Möglich ist auch eine (teilweise) Abtretung der dem Veräußerer auf Grund des Fälligkeitsprinzips zustehenden Mietzinsforderung. In diesem Fall geht die Forderung allerdings auf den Erwerber über, so dass sie auch nur noch von ihm dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann (beachte aber den Schuldnerschutz der §§ 404 ff. BGB und die Ausführungen dazu unter 2.).

Noch eine weitere Vorschrift kann sich derart zu Lasten des Erwerbers auswirken, dass er ihm an sich zustehende, während der Dauer seines Eigentums fällig werdende Mietzahlungen nicht erhält. § 566c BGB regelt nämlich, dass Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter über die Mietforderung unter bestimmten Voraussetzungen auch dem Erwerber gegenüber wirksam sind. Als Rechtsgeschäft i. d. S. kommen z.B. ein Erlass der Miete, eine Stundung oder auch Vorauszahlungsvereinbarungen in Betracht.

Ob auch der Erwerber an die Folgen eines solchen Rechtsgeschäfts gebunden ist, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt das Rechtsgeschäft abgeschlossen wird, und wann der Mieter von dem Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt.

Für vor dem Übergang des Eigentums abgeschlossene Rechtsgeschäfte gilt,

  • dass ein Rechtsgeschäft über die Mietforderung auch dem Erwerber gegenüber wirksam ist, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt (vgl. § 566c S.1 BGB),
  • dass das Rechtsgeschäft, wenn der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats erlangt, dem Erwerber gegenüber auch wirksam ist, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht (vgl. § 566 S.2 BGB).

Die Kenntnis des Mieters von dem bevorstehenden, aber noch nicht erfolgten Eigentumsübergang im Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts schadet nicht, wie sich im Umkehrschluss aus § 566c S.3 BGB ergibt.

Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist gem. § 566 S.3 BGB jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat. Liegt diese Kenntnis bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht vor, gelten die gleichen zeitlichen Beschränkungen der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts, wie für solche Rechtsgeschäfte, die vor dem Eigentumsübergang vorgenommen wurden.

Beispiel:

Vermieter V und Mieter M einigen ich am 1. Juni 2014 darüber, dass M die Miete für die Monate Juli 2014 und August 2014 nicht- wie an sich vorgesehen- spätestens bis zum dritten Werktag der jeweiligen Monate, sondern bereits zusammen mit der Miete für den Monat Juni 2014 im Voraus, spätestens am 4. Juni 2014- dem Fälligkeitstermin für die Junimiete- zu zahlen hat, wie es auch geschieht. Am 10. Juni 2014 wird Erwerber E als neuer Eigentümer der vermieteten Wohnung im Grundbuch eingetragen. M erfährt von dem Übergang des Eigentums auf E am 16. Juni 2014. E verlangt von M die Zahlung für die Monate Juni, Juli und August 2014.

Lösung:

Dass E die Miete für den Monat Juni 2014 von M nicht verlangen kann, ergibt sich – ohne dass § 566c BGB zur Anwendung kommt- bereits aus dem oben dargestellten Fälligkeitsprinzip, das besagt, dass Mietforderungen, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, den Veräußerer zustehen.

Doch auch die Miete für den Monat Juli 2014 kann E von M nicht fordern. Er muss die Vereinbarung über Vorauszahlung gem. § 566c S.2 BGB gegen sich gelten lassen, da M erst nach dem 15.Tag des vorangegangenen Monats (Juni 2014) von dem Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat.

Die Miete für den Monat August 2014 kann E hingegen von M trotz der bereits an V geleisteten Zahlung fordern.

Beachte:

Muss der Erwerber das Rechtsgeschäft nicht gegen sich gelten lassen und wirkt sich dies zu Lasten des Mieters aus, kann dieser unter den Voraussetzungen des § 280 Abs.1 BGB von dem bisherigen Vermieter Schadensersatz verlangen. Nach einem Urteil des BGH vom 06. 07. 1966 – VIII ZR 169/64- ist eine Abrede über eine Vorauszahlung der Miete grundsätzlich dahin auszulegen, dass der Vermieter dem Mieter für die Möglichkeit einstehen will, die Vorauszahlung auf den jeweils fälligen Mietzins verrechnen zu können. Erweist sich bei Veräußerung des Mietgrundstücks die Vorauszahlung gegenüber dem Erwerber als unwirksam, so ist- so der BGH- grundsätzlich der ursprüngliche Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Auch dem Erwerber kann gegen den Veräußerer gem. §§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 BGB ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zustehen, wenn dieser den Erwerber z. B. über eine Vereinbarung über eine Vorauszahlung mit dem Mieter nicht informiert hat und die Vereinbarung dem Erwerber gegenüber gem. § 566c BGB wirksam ist.

2. Wem gegenüber kann der Mieter mit befreiender Wirkung leisten?

Grds. kann ein Schuldner seine Verpflichtungen nur demjenigen gegenüber erfüllen, der auch tatsächlich Inhaber der Forderung ist. Da es dem Mieter jedoch nicht möglich, zumindest aber nicht zuzumuten ist, sich fortwährend Gewissheit über die dingliche Rechtslage an der Wohnung zu verschaffen, schützt das Gesetz denjenigen Mieter, der auf die Wirksamkeit eines ihm mitgeteilten Eigentumsübergangs vertraut und an den vermeintlichen Erwerber zahlt (siehe dazu unter 2a)). Auch derjenige Mieter, der von einem tatsächlich erfolgten Wechsel des Eigentümers keine Kenntnis hat und die Mietzahlung daher an den Veräußerer erbringt, steht nicht schutzlos dar (siehe dazu unter 2b)). Auch für den Fall, in dem der Mieter berechtigte Zweifel über die Person des Vermieters hat, enthält das Gesetz eine Lösung (siehe dazu unter 2c)).

a) Mitgeteilter Eigentumsübergang ist nicht erfolgt oder nicht wirksam

Veräußert der bisherige Vermieter die vermietete Wohnung, ist er es in der Regel, der dem Mieter die Veräußerung mitteilt. Für den Mieter besteht in der Regel kein Anlass, an der Richtigkeit dieser Mitteilung zu zweifeln. In Ansehung der Mietforderungen schützt das Gesetz deshalb das Vertrauen des Mieters darein, dass ein ihm vom Veräußerer mitgeteilter Eigentumsübergang auch tatsächlich erfolgt ist.

Gem. § 566e Abs.1 BGB muss der Vermieter, wenn er dem Mieter mitgeteilt hat, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift sind in erster Linie diejenigen Fälle erfasst, in denen der Mieter auf Grund einer Mitteilung des Vermieters irrtümlich davon ausgeht, der ihm genannte Dritte sei nun infolge der Veräußerung gem. § 566 Abs.1 BGB Inhaber des Mietzinsanspruchs und deshalb an diesen zahlt.

Ist der Eigentumsübergang (noch) nicht erfolgt, weil z.B. das dingliche Rechtsgeschäft unwirksam ist oder die gem. § 873 Abs.1 BGB erforderliche Eintragung in das Grundbuch noch nicht stattgefunden hat, ist zwar der bisherige und mangels Veräußerung auch aktuelle Vermieter weiterhin Gläubiger der Mietzinsforderung. Hat der Mieter jedoch auf Grund der Mitteilung bereits an den vermeintlichen neuen Vermieter gezahlt, kann der tatsächliche Vermieter von dem Mieter aber dennoch nicht verlangen, dass er die Zahlung noch einmal an ihn erbringt.

Wichtig:

§ 566e BGB kommt nur zur Anwendung, wenn die Mitteilung durch den (vermeintlichen) Veräußerer erfolgt. Erlangt der Mieter auf andere Weise, z. B. durch Mitteilung des (vermeintlichen) Erwerbers oder durch einen sonstigen Dritten Kenntnis von der angeblichen Veräußerung, tritt die Rechtsfolge des § 566e BGB nicht ein (vgl. AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.11.2011 – 3a C 299/11).

Auch wenn durch § 566e BGB grds. das Vertrauen des Mieters in die Richtigkeit der Mitteilung über den Eigentumsübergang geschützt werden soll, steht es der Anwendbarkeit des § 566e Abs.1 BGB nach überwiegender Auffassung nicht entgegen, wenn der Mieter von der Unrichtigkeit der Mitteilung Kenntnis hat (vgl. BGH, Urteil vom 13.03.1975 – VII ZR 69/74- zu der vergleichbaren Vorschrift des § 409 BGB).

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mitteilung vor der Mietzahlung des Mieters unter den Voraussetzungen des § 566e Abs.2 BGB zurückgenommen hat. § 566e Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass die Mitteilung mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden kann, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist. Voraussetzung für eine wirksame Rücknahme der Mitteilung, die den Eintritt der o. g. Rechtsfolge verhindert, ist, dass

  • der Vermieter die Mitteilung zurücknimmt,
  • der als neuer Eigentümer bezeichnete vermeintliche Erwerber dieser Rücknahme zustimmt und
  • beide Erklärungen dem Mieter vor seiner Zahlung zugehen.

Geht dem Mieter die Zustimmungserklärung erst zu, nachdem er bereits an den vermeintlichen Erwerber gezahlt hat, gehen Rücknahme- und Zustimmungserklärung ins Leere.

Beachte:

§ 566e BGB ermöglicht es dem Mieter, im Falle einer unzutreffenden Mitteilung über einen tatsächlich nicht erfolgten Eigentumsübergang mit befreiender Wirkung an einen Nichtberechtigten zu zahlen. Eine Pflicht ergibt sich hieraus jedoch nicht. Dem Mieter steht es frei, dennoch an den Vermieter – den tatsächlichen Gläubiger- zu zahlen.

Bei der Regelung des § 566e BGB handelt es sich um eine reine Mieterschutzvorschrift. Keinesfalls soll hierdurch aber bewirkt werden, dass der vermeintliche Erwerber endgültig in den Genuss der ihm tatsächlich gar nicht zustehenden Mietzahlung gelangt. Lediglich dem Mieter soll es erspart werden, die Zahlung von dem vermeintliche Erwerber zurückfordern und an den tatsächlichen Eigentümer bzw. Vermieter erneut zahlen zu müssen. Der Rückforderungsanspruch gegen den vermeintlichen Erwerber besteht aber dennoch mit dem einzigen Unterschied, dass dieser dem Vermieter und nicht dem Mieter zusteht. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 816 Abs.2 BGB, wonach immer dann, wenn an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt wird, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet ist.

b) Eigentumsübergang in Unkenntnis des Mieters

Öfter noch als dass eine Zahlung an einen vermeintlichen Erwerber erfolgt, kommt es vor, dass der Mieter an den bisherigen Eigentümer bzw. Vermieter die Miete zahlt, obwohl dieser auf Grund einer wirksamen Veräußerung gar nicht mehr Inhaber der Forderung ist. Auch hier stellt sich die Frage, ob der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete gegenüber dem neuen Eigentümer, der zugleich neuer Vermieter ist, frei wird oder ob er den gezahlten Betrag von dem bisherigen Eigentümer zurückfordern und erneut an den neuen Eigentümer zahlen muss. Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil hiervon abhängt, ob der Mieter rechtzeitig geleistet hat oder aber in Zahlungsrückstand gerät.

Das Gesetz enthält in § 407 BGB eine Vorschrift, die regelt, unter welchen Umständen ein Schuldner gegenüber dem wahren Gläubiger eines Anspruchs durch Zahlung an einen früheren Rechtsinhaber frei wird. Nach dessen Abs.1 muss der neue Gläubiger eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung einer Forderung an den bisherigen Gläubiger bewirkt, sowie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt.

Diese Vorschrift findet allerdings unmittelbar bzw. über die Verweisung des § 412 BGB nur dann Anwendung, wenn die Forderung abgetreten wurde oder ein gesetzlich angeordneter Forderungsübergang vorliegt. Es wird nicht einheitlich beurteilt, ob es sich bei dem von § 566 Abs.1 BGB angeordneten Eintritt des Erwerbers von Wohnraum in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten um eine gesetzliche Vertragsübernahme handelt oder ob zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis mit uneingeschränkt demselben Inhalt entsteht, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Der BGH vertritt letztere Auffassung, was zur Folge hat, dass § 407 BGB im Falle einer Zahlung an den bisherigen Eigentümer zumindest unmittelbar nicht abwendbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 03. 05. 2000 – XII ZR 42/98- allerdings zu § 404 BGB).

Es stellt sich allerdings die Frage, ob § 412 BGB i. V. m. § 407 BGB entsprechend angewandt werden kann. Nach den Urteilen des BGH vom 23.02. 2012 − IX ZR 29/11- und vom 28. 11. 2001 – XII ZR 197/99- ist die entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf Fälle, in denen ein neuer Vermieter gem. § 566 Abs.1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, grds. möglich. Beide Entscheidungen betreffen jedoch nicht solche Fälle, in denen es um die Mietzahlung des Mieters an den alten Vermieter in Unkenntnis des Eigentümerwechsels geht. Ob der BGH die entsprechende Anwendbarkeit des § 412 BGB i. V. m. § 407 BGB auch in solchen Fällen für möglich hält, wird in seinen Urteilen nicht hinreichend deutlich. In der Literatur wird vertreten, dass es sich bei den §§ 566b – 566e BGB um spezielle Regelungen handele, die bezüglich der Mietzahlung die §§ 406 ff. BGB verdrängten (vgl. Streyl, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, § 566e BGB Rn.21). Ebenso wie § 566e BGB als speziellere Regelung § 409 BGB verdrängt, soll- so diese Ansicht- auch § 407 BGB hinter § 566c BGB zurücktreten. Begründet wird dies damit, dass der Mieterschutz in Bezug auf Mietforderungen durch § 566c BGB zugunsten des Erwerbers erheblich eingeschränkt werde und diese Einschränkung leerliefe, wenn man § 407 BGB für anwendbar erklärte.

Von der Anwendbarkeit des § 412 BGB i. V. m. § 407 BGB hängt also ab, ob eine Mietzahlung des Mieters an den alten Eigentümer bzw. Vermieter in Unkenntnis des Eigentumsübergangs befreiende Wirkung hat.

Bejaht man zumindest die entsprechende Anwendbarkeit des § 412 BGB i. V. m. § 407 BGB, wird der Mieter durch die Zahlung an den bisherigen Vermieter von seiner Zahlungspflicht dem Erwerber gegenüber frei. In diesem Fall muss sich der neue Erwerber bzw. neue Vermieter, dem die Zahlung zusteht, an den Veräußerer und bisherigen Vermieter wenden und kann die Zahlung von diesem gem. § 816 Abs.2 BGB herausverlangen.

Auch wenn man der Auffassung folgt, nach § 412 BGB i. V. m. § 407 BGB nicht anwendbar ist und der Mieter durch eine in Unkenntnis des Eigentumsübergangs an den bisherigen Vermieter geleistete Mietzahlung dem Erwerber gegenüber von seiner Zahlungspflicht nicht fei wird, steht er dennoch nicht völlig schutzlos dar. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich über etwaige Änderungen der Eigentumsverhältnisse an seiner Mietwohnung zu informieren. Die Information des Mieters über eine Veräußerung der Wohnung gehört aber zu den vertraglichen Nebenpflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag. Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht und unterlässt die gebotene Information, macht er sich gem. § 280 Abs.1 BGB dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht § 566e BGB Rn. 23).

Unabhängig von diesem Schadensersatzanspruch, kann der Mieter von seinem bisherigen Vermieter die gezahlte Miete wegen ungerechtfertigter Bereicherung des bisherigen Vermieters gem. § 812 Abs.1 S.1 1. Alt. BGB zurückverlangen.

Auch den Erwerber trifft nach dem Eigentumsübergang eine Informationspflicht, so dass auch dieser sich schadensersatzpflichtig macht mit der Folge, dass der Mieter von ihm

Befreiung von seiner Verbindlichkeit verlangen kann (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht § 566e BGB Rn. 24).

Wichtig:

Auch wenn dem Mieter ggf. sowohl gegen den Veräußerer als auch gegen den Erwerber ein Schadensersatzanspruch bzw. Rückzahlungsanspruch zusteht, darf dies nicht dazu führen, dass er sowohl von dem Veräußerer Schadensersatz bzw. Rückzahlung als auch von dem Erwerber die Befreiung von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete verlangen kann und damit von seiner Zahlungspflicht vollständig befreit ist.

c) Ungewissheit über den wahren Eigentümer

Wie unter 2a) dargelegt, kann der Mieter auch dann, wenn eine wirksame Veräußerung nicht stattgefunden hat, eine Mietzahlung an einen vermeintlichen Erwerber mit befreiender Wirkung dem Veräußerer gegenüber leisten, wenn dieser ihm mitgeteilt hat, dass er das Eigentum an der Wohnung auf einen Dritten übertragen hat. Es kann aber auch der Fall eintreten, in dem eine solche Mitteilung des bisherigen Vermieters nicht erfolgt ist, und nun der Dritte sich mit der Behauptung, der neue Eigentümer zu sein, an den Mieter wendet und von diesem die Zahlung der Miete verlangt. In diesem Fall befindet sich der Mieter in der misslichen Situation, dass er mangels Mitteilung durch den (bisherigen) Vermieter diesem gegenüber durch eine Zahlung an den (angeblichen) Erwerber nicht gem. § 566e BGB frei würde, wenn die Veräußerung nicht erfolgt ist. Auf der anderen Seite kann er sich auf Grund der unklare Rechtslage (vgl. dazu unter 2b)) auch nicht sicher sein, ob durch eine Zahlung an den bisherigen Vermieter eine Erfüllung der Verbindlichkeit eintritt. In solchen Fällen machen sich Mieter nicht selten Sorgen, in Mietrückstand zu geraten und eine Kündigung zu riskieren.

Auch für solche Fälle enthält das Gesetz eine Lösung, und zwar in Form der Hinterlegung gem. §§ 372 ff. BGB. Gem. § 372 S.2 2.Alt. BGB kann der Schuldner immer dann, wenn er infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann, den Geldbetrag beim Amtgericht (vgl. z. B. § 1 Abs.2 Hinterlegungsordnung des Landes Berlin) für den Gläubiger hinterlegen. Eine solche nicht auf Fahrlässigkeit beruhende Ungewissheit liegt vor, wenn dem Mieter die Veräußerung von dem bisherigen Vermieter nicht mitgeteilt wird, der (vermeintliche) Erwerber dem Mieter aber auch keinen Grundbuchauszug vorlegt (vgl. LG Kaiserslautern, Beschluss vom 19.10.1983 – 1 T 226/83). Dem Mieter ist es nach dem Beschluss des LG Kaiserslautern vom 19.10.1983 auch nicht zuzumuten, selbst Einblick ins Grundbuch zu nehmen. Durch eine berechtigte Hinterlegung wird der Mieter gem. § 378 BGB, wenn die Rücknahme gem. § 376 Abs.2 BGB z. B. wegen eines Rücknahmeverzichts des Mieters ausgeschlossen ist , von seiner Verbindlichkeit in gleicher Weise befreit, wie wenn er zur Zeit der Hinterlegung an den Gläubiger geleistet hätte.

Beachte:

Wenn der Mieter die Miete nicht hinterlegt, tritt zwar keine Erfüllung ein. Eine schuldhafte Nichtzahlung, die gem. § 284 Abs.4 BGB für den zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 BGB berechtigenden Verzug erforderlich ist, liegt jedoch nicht vor, solange der Erwerber keinen Grundbuchauszug vorlegt (vgl. AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.11.2011 – 3a C 299/11).

3. Wer kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen?

Eine weitere im Falle eines Eigentümerwechsels für alle Beteiligten relevante Frage, die sich insbesondere dann stellt, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist, besteht darin, wer zum Ausspruch der auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 BGB berechtigt ist. Die Beantwortung dieser Frage hängt entscheidend davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Voraussetzungen für die Kündigung erstmals vorlagen und ob der Veräußerer bereits eine Kündigungserklärung abgegeben hat.

Folgende Fallkonstellationen sind hierbei zu unterscheiden:

Lagen alle für das Kündigungsrecht erforderlichen Voraussetzungen bereits vor dem Eigentumswechsel vor und hat der Veräußerer die Kündigung bereits ausgesprochen, bevor das Eigentum auf den Erwerber überging, ist das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet, wenn es sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung handelt. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen der Erwerber das Mietverhältnis kündigen kann, nicht. Dieser tritt lediglich in ein sog. Abwicklungsschuldverhältnis ein (vgl. BGH, Urteil vom 04. 04. 2007 – VIII ZR 219/06) mit der Folge, dass ihm, und nicht dem Veräußerer der Räumungsanspruch gem. § 546 Abs.1 BGB und für die Zeit ab dem Eigentumsübergang auch etwaige Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB bzw. Schadensersatzansprüche gem. §§ 546a Abs.2, 280 ff. BGB zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 28. 06. 1978 – VIII ZR 139/77).

Das Gleiche gilt im Falle einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, wenn die Kündigungsfrist vor dem Eigentumswechsel bereits abgelaufen ist.

Hat der Veräußerer eine ordentliche Kündigung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, deren Voraussetzungen vor dem Eigentumsübergang vorlagen, zwar auch noch vor diesem ausgesprochen, ist zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels aber die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB noch nicht abgelaufen, wirkt die Kündigung – anders als im Falle einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, bei der der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen muss, mit dem Eigentumswechsel aber in der Regel entfällt- nach überwiegender Auffassung fort (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 BGB, Rn.118). Obwohl der Erwerber von dem Zahlungsrückstand grds. nicht betroffen ist, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist.

Von wesentlich größerer Bedeutung sind hingegen diejenigen Fälle, in denen der Veräußerer vor dem Eigentumswechsel noch keine Kündigungserklärung abgegeben hat, zumindest ein Teil der für die Kündigung erforderlichen Voraussetzungen aber bereits während des Eigentums des Veräußerers bereits vorlag. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob der Erwerber die Kündigung aussprechen und diese (zumindest auch) auf Zahlungsrückstände stützen kann, die vor seinem Eigentumserwerb entstanden sind.

Hierbei sind zwei Fallkonstellationen zu unterscheiden:

  • Sämtliche Zahlungsrückstände, die für das Entstehen des Kündigungsrechts erforderlich sind, stammen aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel.
  • Der Zahlungsrückstand aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang rechtfertigt die Kündigung noch nicht, sondern begründet das Kündigungsrecht erst zusammen mit Zahlungsrückständen aus der Zeit nach dem Eigentumswechsel.

Im zuerst genannten Fall geht die h. M. davon aus, dass dem Erwerber kein auf die vor seinem Erwerb entstandenen Zahlungsrückstände gestütztes Kündigungsrecht zusteht. Das bereits vor dem Eigentumsübergang entstandene Kündigungsrecht erlischt vielmehr mit dem Wechsel des Eigentums (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 566 Rn.47). Möchte der Erwerber das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen, müssen sämtliche Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, des § 543 Abs.1 BGB oder des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB nach dem Erwerb neu entstehen. Folgt man dem OLG Hamm, gilt dies selbst dann, wenn der Veräußerer dem Erwerber seine Ansprüche gegen den Mieter abgetreten hat (vgl. das Urteil des OLG Hamm vom 26.11.1991 – 7 U 121/91-, wonach die Frage, ob eine Abtretung erfolgt ist oder nicht, nur für die Fälle relevant sein soll, in denen der Kündigungstatbestand vor dem Eigentumswechsel noch nicht vollständig verwirklicht war).

Setzt sich das Kündigungsrecht hingegen aus Zahlungsrückständen zusammen, die zum Teil vor dem Eigentumsübergang, zum Teil aber auch nach dem Eigentumsübergang entstanden sind, wird dem Erwerber die Möglichkeit, die Kündigung auch auf die nicht in die Zeit seines Eigentums fallenden Rückstände zu stützen, nicht grds. abgesprochen. Umstritten ist allerdings unter welchen Voraussetzungen diese möglich ist.

Nach einer Auffassung ist eine Kündigung des Erwerbers unter diesen Umständen nur möglich, wenn der Veräußerer ihm die Ansprüche auf die entsprechenden rückständigen Mietzinsraten abgetreten hat (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26.11.1991 – 7 U 121/91). Die Gegenauffassung gesteht dem Erwerber das Kündigungsrecht auch ohne diese Abtretung zu (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 566 Rn.47a).

Beispiele:

Grundfall:

Mieter M ist gegenüber Vermieter V 1 zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) in Höhe von EUR 900,00 verpflichtet.

Für den Monat März 2014 zahlt M jedoch nur eine Miete in Höhe von EUR 450,00. Im April 2014 überweist er V 1 sogar nur einen Betrag in Höhe von EUR 350,00. Am 01. Mai 2014 erwirbt V 2 das Eigentum an der vermieteten Wohnung. Ab Mai 2014 zahlt M die Miete wieder regelmäßig. Den Rückstand begleicht er allerdings nicht. V 2 fragt sich, ob er M kündigen kann.

M befindet sich für die Monate März und April 2014, und damit für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag von insgesamt EUR 1.000,00 in Verzug. Da dieser Betrag eine Monatsmiete übersteigt, liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB vor. V1 hätte M noch im April 2014 vor dem Eigentumsübergang auf V 2 außerordentlich fristlos kündigen können. Von diesem Recht hat er allerdings keinen Gebrauch gemacht. Das Kündigungsrecht erlischt daher mit dem Erwerb des Eigentums durch V 2. Dieser kann M, solange dieser die Miete ordnungsgemäß zahlt, nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Variante:

V 2 erwirbt das Eigentum am 01. April 2014. Da die Wohnung einige Mängel aufweist, vereinbart V 1 mit V 2, dass er ihm zum Ausgleich seinen Anspruch gegen M auf Zahlung der rückständigen Miete für den Monat März 2014 abtritt.

In diesem Fall ist das Kündigungsrecht vor dem Eigentumswechsel noch nicht vollständig entstanden. Die Mietrückstände, die das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB begründen, fallen zum Teil in die Eigentumszeit des V 1 (März 2014) und zum Teil in die Zeit, zu der V 2 bereits Eigentümer war (April 2014). Da V 1 V 2 seinen Restmietzinsanspruch in Höhe von EUR 450,00 abgetreten hat, kann V 2 M in jedem Fall außerordentlich fristlos kündigen.

4. Fazit und Zusammenfassung

  1. Wird vermieteter Wohnraum veräußert, kann der Veräußerer die vor dem Eigentumsübergang bereits fällige Miete vom Mieter verlangen. Dem Erwerber stehen hingegen gegen den Mieter die Ansprüche auf diejenigen Mietzinszahlungen zu, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden.
  2. Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er den vermieteten Wohnraum veräußert hat, und zahlt der Mieter daraufhin die Miete an den genannten Erwerber, wird der Mieter dem Vermieter gegenüber von seiner Pflicht zur Zahlung des Mietzinses auch dann frei, wenn die Veräußerung nicht erfolgt ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mitteilung mit Zustimmung des angeblichen Erwerbers vor der Zahlung der Miete dem Mieter gegenüber zurückgenommen hat.
  3. Zahlt der Mieter die Miete an den bisherigen Vermieter, weil er von dem erfolgten Übergang des Eigentums keine Kenntnis hat, hängt die Beantwortung der Frage, ob die Zahlung an den bisherigen Vermieter ihn dem Erwerber gegenüber von seiner Zahlungspflicht befreit, davon ab, ob § 407 BGB über § 412 BGB zumindest entsprechend anwendbar ist. Wird dies bejaht, hat die Zahlung an den bisherigen Vermieter befreiende Wirkung. Hält man § 407 BGB nicht für anwendbar, wird der Mieter durch seine Zahlung zwar dem Erwerber gegenüber nicht unmittelbar von seiner Zahlungspflicht frei. Ihm stehen jedoch Rückzahlungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den bisherigen Vermieter und Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Aufklärung gegen den bisherigen Vermieter und gegen den Erwerber zu.
  4. Hat der Mieter berechtigte Zweifel, wem die Mietzinsansprüche zustehen, kann er den entsprechenden Geldbetrag beim Amtsgericht gem. §§ 372, 378 BGB mit befreiender Wirkung hinterlegen, wenn die Rücknahme des hinterlegten Betrages gem. § 376 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist.
  5. Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in einer Weise in Verzug, dass die Voraussetzungen für ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 BGB oder gem. § 543 Abs.1 BGB oder zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorliegen,
  • tritt der Erwerber in ein Abwicklungsschuldverhältnis ein, wenn der bisherige Vermieter vor dem Eigentumsübergang eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen hat bzw. die Kündigungsfrist im Falle einer ordentlichen Kündigung vor dem Übergang des Eigentums bereits verstrichen ist,
  • wirkt eine vor dem Eigentumsüberhang vom bisherigen Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung auch dann fort, wenn die Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgelaufen ist,
  • kann der Erwerber die Kündigung zumindest dann, wenn ihm die dem Veräußerer zustehenden Mietzinsansprüche abgetreten wurden, auch dann selbst aussprechen, wenn nicht alle, aber zumindest ein für die Entstehung des Kündigungsrechts erforderlicher Zahlungsrückstand aus der Zeit nach dem Eigentumsübergang resultiert,
  • kann der Erwerber die Kündigung nicht aussprechen, wenn alle für die Entstehung des Kündigungsrechts erforderlicher Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang stammen.

4 Antworten auf "Mietzahlung bei Eigentümerwechsel – Wem stehen welche Rechte zu?"

  • Andreas B.
    16.11.2017 - 19:43 Antworten

    Welche Formalen stellt die Rechtsprechung oder das Gesetz an eine Mitteilung des Erwerbes an den Mieter über den erfolgten Eigentumswechsel ?

    Reicht es mündlich oder ist Schriftform nach § 126 BGB erforderlich ?

    Wenn der Vermieter oder Erwerber lediglich per SMS darüber informiert wird, hat der Mieter dann die Pflicht nachzufragen oder muss er sich die Kenntnis bereits zurechnen lassen ?

    Muss der Vermieter den Grundbuchauszug immer von sich aus vorlegen oder muss der Mieter das verlangen?

    • Mietrecht.org
      16.11.2017 - 19:47 Antworten

      Hallo Andreas,

      üblich sind zwei Briefe: einer vom alten Vermieter und ein Brief vom neuen Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Schulte
    04.03.2018 - 13:10 Antworten

    Ich wohne seit Ende 2003 in meiner Wohnung und habe stets pünktlich die Miete bezahlt. Eine Frage: Ich habe am 03.03.2018 zwei Briefe erhalten:
    Der alte Verwalter sagt, meine Mietwohnung ist verkauft an eine Inevstgesellschaft. (Datum des Briefs 01.03.2018)
    Der neue Verwalter sagt, seit dem 01.03.2018 gehört der Investgesellschaft die Mietwohnung und ich solle die Zahlung meiner Miete vom 01.03.2018 ab spätestens am 3. Werktag jeden Monats an den neuen Verwalter bezahlen. (Datum des Briefes: 02.03.2018).
    Die Miete für Marz habe ich allerdings per Dauerauftrag schon am 01.03.2018 an den alten Verwalter bezahlt.
    Ich möchte die miete nicht zweimal bezahlen. Was kann ich tun?

    • Mietrecht.org
      04.03.2018 - 19:10 Antworten

      Hallo Susanne,

      verweisen Sie auf Ihren bereits gezahlt Miete, die Kurzfristigkeit und darauf, dass Sie das neue Mietkonto ab 01.04.2018 bedienen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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