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Mieter möchte Miete über Monate / Jahre im Voraus zahlen

Die meisten Mieter möchten die monatliche Miete nicht eher zahlen als unbedingt nötig. In der Regel wird daher die Miete bei Wohnraummietverhältnissen erst kurz vor oder vielfach auch erst am dritten Werktag eines Monats gezahlt. Es gibt aber auch solche Mieter, die die Miete für Monate oder gar Jahre im Voraus zahlen möchten. Äußert ein Mieter einen entsprechenden Wunsch bzw. kommt es auch dazu, dass der Mieter die Miete nicht monatlich, sondern für einen längeren Zeitraum im Voraus zahlt, kann dies Probleme aufwerfen, die nicht nur die Zulässigkeit einer solchen Vorauszahlung, sondern z. B. auch die Frage betreffen, was geschieht, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Zeitraums, für den die Vorauszahlung erfolgt ist, endet oder es zu einem Vermieterwechsel kommt. Diese und andere Fragen beantwortet dieser Beitrag.

1. Wann liegt eine Mietvorauszahlung vor?

Nicht alles, was eine Mietvorauszahlung zu sein scheint, ist auch tatsächlich eine. Die Vorauszahlung der Miete muss insbesondere vom Mieterdarlehen abgegrenzt werden. Der BGH definiert die Mietvorauszahlung als jede Mieterleistung, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 05. 2008 – VIII ZR 133/07). Auch bei einem Mieterdarlehen stellt der Mieter dem Vermieter in der Regel eine Geldsumme zur Verfügung, die eine monatliche Miete übersteigt und die Tilgung des Darlehens erfolgt in der Regel durch eine Verrechnung der Darlehensraten mit den Mietzinsforderungen des Vermieters. Trotz oder gerade wegen dieser Ähnlichkeit bedarf es einer Abgrenzung, da die Mietvorauszahlung und das Mieterdarlehen verschiedenen gesetzlichen Vorschriften unterliegen. Während auf das Mieterdarlehen die allgemeine Darlehensvorschriften der §§ 607 ff. BGB Anwendung finden, unterliegt die Mietvorauszahlung dem Mietrecht, insbesondere der  Vorschrift des § 547 BGB, der die Rückzahlung für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses regelt (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.4).

Ob eine Mietvorauszahlung oder ein Mieterdarlehen vorliegt, lässt sich zunächst daran erkennen, dass im Falle einer Mietvorauszahlung die Mietzinsforderungen des Vermieters bereits im Zeitpunkt der Zahlung erfüllt werden (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 11.02.2000 – 6 U 123/99). Im Falle eines Mieterdarlehens hingegen werden die einzelnen Darlehensraten erst im Zeitpunkt der jeweiligen Fälligkeit der einzelnen Mietzinsforderungen mit diesen verrechnet. Charakteristisch für eine Mietvorauszahlung ist es außerdem, dass der Mieter für seine Vorauszahlung- anders als es bei einem Mieterdarlehen der Fall ist – keine oder zumindest weit unterdurchschnittliche Zinsen erhält. Für ein Mieterdarlehen bedarf es außerdem eines zusätzlichen selbständigen Kreditvertrages, der die Grundlage für die Zahlung des Mieters bildet. Fehlt es an diesem, liegt in der Regel eine Mietvorauszahlung vor.

2. Ist eine Vorauszahlung der Miete zulässig?

Die Frage, wann der Mieter die Miete zahlen darf (die sog. Erfüllbarkeit,) ist zu trennen von der Frage, wann der Mieter die Miete spätestens zahlen muss (der sog. Fälligkeit). Wann die Miete fällig ist, falls die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, ist in § 556b Abs.1 BGB geregelt. Danach ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Eine spezielle mietrechtliche Vorschrift, die sich mit der Erfüllbarkeit der Mietzinsforderung befasst, gibt es hingegen nicht. Es kommt daher die für alle Schuldverhältnisse geltende allgemeine Vorschrift des § 271 BGB zur Anwendung. Dort ist geregelt, dass der Schuldner die Leistung im Zweifel sofort bewirken kann, und zwar und nicht nur dann, wenn für die Leistung eine Zeit weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, sondern auch dann, wenn die Parteien einen Leistungszeitpunkt bestimmt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass mit der Vereinbarung eines Leistungszeitpunktes im Zweifel die Fälligkeit der Schuld, also der spätest mögliche Leistungszeitpunkt festgelegt wird, eine frühere Bewirkung der Leistung aber nicht ausgeschlossen sein soll. Bei § 271 BGB handelt es sich jedoch nur um eine Zweifelsregelung. Haben die Parteien ausdrücklich oder auch konkludent vereinbart, dass die Miete nicht vor einem bestimmten Zeitpunkt gezahlt werden darf, gilt diese Vereinbarung. Die Beantwortung der Frage, ob der Mieter berechtigt ist, die Miete für Monate oder gar Jahre im Voraus zu zahlen, hängt daher von dem Willen der Parteien ab, ist aber nicht erst dann, wenn die Parteien dies ausdrücklich oder konkludent vereinbart haben, sondern bereits dann zu bejahen, wenn kein entgegenstehender Parteiwille zu erkennen ist.

Beachte:

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum  unterliegt eine Vereinbarung über eine Mietvorauszahlung den Grenzen des § 9 Abs.2 und Abs.3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG).

Praxistipp für Mieter:

Leistet der Mieter eine Vorauszahlung, sollte er sich den Empfang der Zahlung unter Angabe des Zeitraums, für den die Zahlung erfolgt ist, vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen. 

Wichtig: 

Abreden über Mietvorauszahlungen müssen gem. § 550 BGB schriftlich getroffen werden, wenn die Zahlungen länger als ein Jahr auf die Miete angerechnet werden sollen (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 550 BGB, Rn.8).

3. Kann der Vermieter die Miete während der der Laufzeit der Vorauszahlung erhöhen?

Hat der Mieter die Miete für einen bestimmte Zeitraum in der vereinbarten Höhe im Voraus gezahlt, wird er in der Regel davon ausgehen, seine Schuld damit für diesen Zeitraum auch vollständig getilgt zu haben. Insbesondere dann, wenn der Mieter die Miete nicht nur für einige Monate, sondern für einen längeren Zeitraum im Voraus gezahlt hat, kann jedoch der Fall eintreten, dass der Vermieter noch für den Zeitraum, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, die Miete erhöhen möchte. Führt der Vermieter z. B. während dieses Zeitraums Modernisierungsmaßnahmen durch oder erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete, so dass diese die vom Mieter gezahlte Miete übersteigt, ist der Vermieter von Wohnraum zur Mieterhöhung grds. unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB bzw. der §§ 558 ff. BGB berechtigt. Hieran ändert sich auch nicht automatisch dadurch etwas, dass der Mieter die Miete bereits im Voraus gezahlt hat. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Parteien sich im Zusammenhang mit der Vereinbarung über die Vorauszahlung zugleich auch darüber geeinigt haben, dass eine Mieterhöhung mit Wirkung für den Zeitraum, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, nicht möglich ist. Dies kann ausdrücklich, aber auch konkludent geschehen (vgl. LG Hannover Urteil vom 28. 03. 1979 – 11 S 66/79- zum Ausschluss des Rechts auf Mieterhöhung bei einem Mieterdarlehen). Auch wenn ein ausdrücklicher Ausschluss des Rechts des Vermieters, die Miete während der Laufzeit der Vorauszahlung zu erhöhen, nicht vorliegt, wird die Vereinbarung über die Vorauszahlung zumindest dann, wenn (ggf. auch stillschweigend) eine feste Vertragslaufzeit und / oder ein Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung vereinbart ist, in der Regel in der Weise ausgelegt, dass eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen ist (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 535 BGB, Rn. 672).

Praxistipp für Vermieter:

Wenn der Vermieter ganz sicher gehen möchte, dass er auch während der Laufzeit einer Mietvorauszahlung die Miete erhöhen kann, sollte er sich das Recht zur Mieterhöhung durch die Vereinbarung einer Mietanpassungsklausel vertraglich vorbehalten. 

4. Was passiert, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der Laufzeit der Vorauszahlung endet?

Auch wenn die Parteien in der Regel davon ausgehen, dass das Mietverhältnis für den Zeitraum, für den die Miete im Voraus gezahlt wird, fortbesteht, kann dennoch der Fall eintreten, dass das Mietverhältnis endet, noch bevor dieser Zeitraum verstrichen ist. Ein solches vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses ist in jedem Fall dann möglich, wenn eine der Vertragsparteien gem. §§ 543, 569 BGB außerordentlich fristlos kündigt oder wenn die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beenden. Ob eine ordentliche fristgerechte Kündigung während der Laufzeit der Vorauszahlung möglich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Haben die Parteien das Mietverhältnis (ggf. für die Dauer der Vorauszahlung) befristet, ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung nicht zulässig. Aber auch ohne eine Befristung kann das Recht zur ordentlichen Kündigung im Hinblick auf die Mietvorauszahlung ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen sein. Ob dies der Fall ist und welche Mietpartei von dem Ausschluss betroffen ist, ist – sofern kein ausdrücklicher Ausschluss vereinbart ist-  durch Auslegung der Vereinbarung über die Vorauszahlung zu ermitteln. Nach einem Urteil des LG Hannover gilt das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung für den Zeitraum, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, sogar generell als schlüssig abbedungen (vgl. LG Hannover, Urteil vom 28. 03. 1979 – 11 S 66/79).

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Zeitraums, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, dauert es in der Regel nicht lange, bis der Mieter vom Vermieter diejenige Miete zurückfordert, die er für die Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hat. Auf eine entsprechende Rückzahlung hat der Mieter grds. auch einen Anspruch. § 547 Abs.1 S.1 BGB regelt insoweit, dass in den Fällen, in denen die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden ist, der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab dem Empfang zu verzinsen hat. Von der Rückzahlungspflicht erfasst ist nicht nur die Kaltmiete, sondern auch etwaige Nebenkostenvorauszahlungen. Die Höhe der Zinsen ergibt sich aus § 246 BGB und beträgt 4 % pro Jahr. 

Wendet der Vermieter ein, die Vorauszahlung sei nicht mehr in seinem Vermögen vorhanden, er sei also entreichert, gilt gem. § 547 Abs.1 S.2 BGB Folgendes: Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten, kann er sich auf die Entreicherung nicht berufen. Er bleibt zur Rückzahlung derjenigen Miete zzgl. Zinsen verpflichtet, die auf die Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt, die also nicht „abgewohnt“ ist. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht zu vertreten, richtet sich der Umfang der Erstattungspflicht des Vermieters nach § 818 BGB. Es kommt daher insb. § 818 Abs.3 BGB zur Anwendung, der bestimmt, dass die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ausgeschlossen ist, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist. 

Das Vertretenmüssen ist nicht gleichzusetzen mit dem Verschulden im Sinne von Vorsatz und Fahrlässigkeit. Es kommt vielmehr darauf an, ob dem Vermieter die Vertragsbeendigung objektiv zugerechnet werden kann, ob der Grund hierfür aus seiner Sphäre entstammt oder nicht (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 547 BGB Rn.33). 

Die Frage, ob der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat, ist in der Regel dann leicht zu beantworten, wenn das Mietverhältnis durch eine außerordentliche fristlose Kündigung beendet wird. Hier kommt es darauf an, wem der zur Kündigung berechtigende wichtige Grund i. S. d. § 543 BGB zuzurechnen ist. Kündigt der Mieter z. B. gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB fristlos, weil die Mietsache einen nicht unerheblichen Mangel aufweist, der trotz Abmahnung oder Fristsetzung nicht behoben worden ist, ist die Vertragsbeendigung dem Vermieter zuzurechnen. Anders verhält es sich, wenn der Vermieter z.B. wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB fristlos gekündigt hat, In diesem Fall hat der Vermieter die Vertragsbeendigung nicht zu vertreten. Ebenfalls nicht zu vertreten hat der Vermieter die Vertragsbeendigung, wenn er das Mietverhältnis wegen einer nicht unerheblichen schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters ordentlich fristgerecht gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB gekündigt hat. Hat der Vermieter hingegen wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB oder wegen des Interesses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB ordentlich fristgerecht gekündigt, fällt die Vertragsbeendigung in seinen Verantwortungsbereich mit der Folge, dass er sich nicht gem. § 547 Abs.1 S.2 BGB auf eine etwaige Entreicherung berufen kann.

Schwieriger zu beantworten ist die Frage, wem die Vertragsbeendigung zuzurechnen ist, wenn der Mieter das Mietverhältnis durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung beendet, und zwar deshalb, weil es für diese Kündigung keines Grundes bedarf. Um in diesem Fall eine Zurechnung vornehmen zu können, kommt es darauf an, welcher Umstand den Mieter zur Kündigung veranlasst hat. Berufliche Veränderungen, die einen Wechsel des Wohnortes erfordern, fallen ebenso in den Verantwortungsbereich des Mieters wie familiäre Gründe, wie z. B. Familienzuwachs oder auch eine Trennung oder Scheidung. Hat hingegen ein vertragswidriger Zustand der Mietsache oder ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters die Ursache für die ordentliche Kündigung des Mieters gesetzt, ist die Vertragsbeendigung zumindest dann dem Vermieter zuzurechnen, wenn der Mieter wegen dieses Mangels bzw. Verhaltens auch außerordentlich fristlos hätte kündigen können (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 547 BGB Rn.34). 

Beachte: Der Vermieter muss im Streitfall beweisen, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat. 

Steht fest, dass der Vermieter die Vertragsbeendigung nicht zu vertreten hat, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nur dann bzw. nur insoweit ausgeschlossen als der Vermieter tatsächlich entreichert ist. Dies ist nicht automatisch immer dann der Fall, wenn der Vermieter die Vorauszahlung einer Verwendung zugeführt hat. Hat er die Zahlung z. B. verwendet, um die Mietsache instand zusetzen oder auszustatten, ist die Wertverbesserung in der Regel noch in seinem Vermögen vorhanden. Teilweise wird sogar angenommen, dass die Wiedererlangung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache infolge der Vertragsbeendigung eine Bereicherung darstellt, die die Entreicherung ganz oder teilweise  ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 12. 02. 1959 – VIII ZR 54/58 – zum anrechenbaren Baukostenzuschuss und BGH, Urteil vom 22. 05. 1967 – VIII ZR 25/65- zum verlorenen Baukostenzuschuss). Inwieweit dies der Fall ist, ist jedoch in Rechtsprechung und Literatur im Einzelnen stark umstritten.

5. Welche Folgen hat es, wenn es während der Zeit, für die die Miete im Voraus gezahlt wurde, zu einem Vermieterwechsel kommt?

Der Vermieter ist weder durch die Vermietung als solcher noch durch die Vorauszahlung der Miete gehindert, die Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses zu veräußern. Im Falle einer Veräußerung tritt der Erwerber gem. § 566 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Erfolgt der Vermieterwechsel noch während des Zeitraumes, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, kann es vorkommen, dass der neue Vermieter von dem Mieter die Zahlung derjenigen Miete, die der Mieter für die Zeit nach dem Vermieterwechsel bereits gezahlt hat, noch einmal verlangt. Ob er hierzu berechtigt ist bzw. ob der Mieter die Miete noch einmal zahlen muss, richtet sich nach § 566c BGB und hängt zum einen davon ab, für welchen Zeitraum die Miete im Voraus gezahlt wurde, und zum anderen davon, wann der Mieter von dem Übergang des Eigentums auf den Erwerber Kenntnis erlangt. § 566c S.1 BGB bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung, insbesondere über die Entrichtung der Miete vorgenommen wird, dem Erwerber gegenüber wirksam ist, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Für den Fall, dass der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats erlangt, bestimmt § 566c S.2 BGB, dass das Rechtsgeschäft dem Erwerber gegenüber auch wirksam ist, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.

Diese nicht ganz leicht zu verstehende gesetzliche Regelung soll das folgende Beispiel verständlich machen:

Vermieter V und Mieter M vereinbaren am 30. Juni 2018, dass M die Miete für die nächsten sechs Monate, also für die Monate Juli 2018 bis Dezember 2018 nicht spätestens bis zum dritten Werktag der jeweiligen Monate, sondern bereits zusammen mit der Miete für den Monat Juli 2018, also spätestens am 4. Juli 2018- dem Termin, an dem die Julimiete fällig wird- im Voraus zahlt, wozu es auch kommt. Im September 2018 veräußert V die an M vermietete Wohnung an Erwerber E. Dieser wird am 10. Oktober 2018 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. M erlangt von dem Übergang des Eigentums auf E am 17. Oktober 2018 Kenntnis. E verlangt von M die Zahlung der Miete für die Monate Oktober, November und Dezember 2018.

Lösung:

Die spätestens am 4. Oktober 2018 fällige Miete für den Monat Oktober 2018 kann E von M – ohne dass § 566c BGB zur Anwendung kommen muss- schon deshalb nicht verlangen, weil alle Mietforderungen, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, dem Veräußerer zustehen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88- zu Schadensersatzansprüchen des Veräußerers). Doch auch die Miete für den Monat November 2018 kann E von M nicht fordern. Die Vereinbarung über die Vorauszahlung wirkt  insoweit gem. § 566c S.2 BGB auch gegenüber E, da M erst nach dem 15.Tag des vorangegangenen Monats (des Oktober 2018) von dem Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat. Die Zahlung der Miete für den Monat Dezember 2018 kann E hingegen von M trotz der bereits an V geleisteten Zahlung verlangen.

Praxistipp für Mieter:

Muss der Mieter die Miete trotz der bereits im Voraus an den bisherigen Vermieter geleisteten Zahlung noch einmal an den Erwerber zahlen, steht dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 Abs.1 BGB gegen den bisherigen Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Abrede über eine Vorauszahlung der Miete grundsätzlich dahingehend auszulegen, der Vermieter wolle dem Mieter dafür einstehen, dass es dem Mieter möglich sei, die Vorauszahlung während der vorgesehenen Dauer mit dem jeweils fälligen Mietzins zu verrechnen (vgl. BGH, Urteil vom 06. 07. 1966 – VIII ZR 169/64). Gelingt dies nicht, weil ein Erwerber des Mietgrundstücks die Vorauszahlung nicht gegen sich gelten lassen muss, hat der ursprüngliche Vermieter – so der BGH-  grundsätzlich dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass er die bereits gezahlte Miete an den Erwerber noch einmal zahlen muss.

Tipp für Erwerber:

Nicht nur dem Mieter, sondern auch dem Erwerber kann gegen den Veräußerer ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 280 Abs.1, 311 Abs.2 BGB wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht zustehen, wenn sich die Vorauszahlung nicht aus dem Mietvertrag ergibt und der Vermieter den Erwerber über eine Vorauszahlung, die dem Erwerber gegenüber gem. § 566c BGB wirksam ist, nicht informiert hat.

Beachte:

§ 566c BGB kommt nicht zur Anwendung, wenn die Vorauszahlung der Miete in der Weise erfolgt, dass der Mieter einen Einmalbetrag leistet, der nicht nach periodischen Zeitabschnitten bemessen ist, vorausgesetzt, die Einmalzahlung wurde im Mietvertrag vereinbart. In diesem Fall muss der Erwerber die gesamte Zahlung gegen sich gelten lassen und kann vom Mieter keine weitere Mietzahlung verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1997 – VIII ZR 55/97).

Eine weitere Ausnahme von der Anwendbarkeit des § 566c BGB macht die Rechtsprechung in solchen Fällen, in denen die Mietvorauszahlung in der Form eines Baukostenzuschusses, also als Finanzierungsbeitrag des Mieters für eine Bau- oder Modernisierungsmaßnahme des Vermieters geleistet und dafür auch verwendet wird. Auch in diesem Fall ist die Zahlung gegenüber dem Erwerber in vollem Umfang und nicht nur für den in § 566c BGB bestimmten Zeitraum wirksam (vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1966 – VIII ZR 145/65).

Endet das Mietverhältnis mit dem Erwerber, also dem neuen Vermieter, vor Ablauf der Laufzeit der Vorauszahlung, richtet sich der unter Zf.4 beschriebene Rückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Erwerber, da er gem. § 566 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt (vgl. BGH, Urteil vom 29. 04. 2009 – XII ZR 66/07). Dies gilt allerdings nur insoweit als die Vorauszahlung ihm gegenüber gem. § 566c BGB wirksam ist.

Wichtig:

Kommt es zu dem Vermieterwechsel nicht durch rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums, sondern im Wege der Zwangsversteigerung, gelten die o. g. Grundsätze gem. § 57b ZVG entsprechend.

6. Wie wirkt es sich aus, wenn der Mieter vor Ablauf der Laufzeit der Mietvorauszahlung stirbt?

Stirbt ein Mieter, endet das Mietverhältnis nicht, sondern wird gem. § 563a Abs.1 BGB – falls vorhanden- mit einem oder mehreren Mitmietern, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, ansonsten gem. § 563 BGB mit gemeinsamen Familien- oder Haushaltsangehörigen, die nicht Mieter sind bzw. waren, und erst dann, wenn auch mit diesen das Mietverhältnis nicht fortgesetzt wird, gem. § 564 S.1 BGB mit dem bzw. den Erben fortgeführt. Hat der Mieter die Miete für die Zeit nach seinem Tod im Voraus gezahlt, profitieren diese Personen, die in das Mietverhältnis eintreten bzw. mit denen es fortgesetzt wird, insoweit von der Vorauszahlung, als der Vermieter die Miete von ihnen nicht noch einmal verlangen kann. 

Wird das Mietverhältnis nicht mit dem bzw. den Erben, sondern mit Mitmietern, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, fortgesetzt, oder treten sonstige gemeinsame Familien- oder Haushaltsangehörige, die nicht Mieter sind bzw. waren, in das Mietverhältnis ein, sind diese Personen gem. § 563b Abs.2 BGB verpflichtet, dem bzw. den Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen. 

Die Ersparnis der Rechtsnachfolger besteht darin, dass sie für diejenige Zeit, für die der verstorbene Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, keine oder nur eine geringere Miete zahlen müssen. Der Wert dieser Ersparnis muss jeweils in dem Zeitpunkt, in dem die im Voraus gezahlte Miete fällig geworden wäre (zum Zahlungszeitpunkt vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 563b BGB Rn.23), an den bzw. die Erben herausgegeben werden.

Erlangen i. S. d § 563b Abs.2 BGB tun die Rechtsnachfolger, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a BGB fortgesetzt wird, dann etwas, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der Zeit, für die der verstorbene Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, endet. In diesem Fall steht ihnen nämlich der unter Zf.4 beschriebene Rückzahlungsanspruch aus § 547 BGB zu. Diesen Anspruch müssen die Mitmieter bzw. Familien- oder Haushaltsangehörigen durch Abtretung an den bzw. die Erben oder- falls ihnen die Rückzahlung bereits zugeflossen ist – den gezahlten Betrag herausgeben bzw. Wertersatz leisten.

Beachte:

War der verstorbene Mieter einer von mehreren Mietern und hat er die Mietvorauszahlung zusammen mit dem bzw. den übrigen Mietern als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB erbracht, muss nur derjenige Anteil herausgegeben werden, der im Innenverhältnis der Mieter untereinander auf den verstorbenen Mieter entfällt (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 563b BGB Rn.22).

7. Fazit und Zusammenfassung

1. Bei einer Mietvorauszahlung handelt es sich um eine Leistung des Mieters, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt.

2. Sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, ist der Mieter berechtigt, die Miete im Voraus vor ihrer Fälligkeit zu zahlen.

3. Das Recht des Vermieters, die Miete während der Laufzeit der Vorauszahlung zu erhöhen, ist nicht grds. ausgeschlossen. Oft ergibt jedoch eine Auslegung der Vorauszahlungsvereinbarung, dass eine Erhöhung der Miete während des Zeitraums, für den die Miete im Voraus gezahlt wird, ausgeschlossen ist.

4. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Zeitraums, für den der Mieter die Miete im Voraus gezahlt hat, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete, die für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden ist. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, ist der Anspruch ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr bereichert ist.

5. Kommt es während der Zeit, für die die Miete im Voraus gezahlt wurde, zu einem Vermieterwechsel, ist die Vorauszahlung dem Erwerber gegenüber nur insoweit wirksam, als die Miete nicht für eine spätere Zeit als den Kalendermonat im Voraus gezahlt wurde, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag eines Monats, ist die Vorauszahlung dem Erwerber gegenüber jedoch auch wirksam, soweit es sich um eine Vorauszahlung der Miete für den folgenden Kalendermonat handelt.

6. Stirbt der Mieter vor Ablauf der Laufzeit der Mietvorauszahlung, profitieren diejenigen Personen, die in das Mietverhältnis eintreten bzw. mit denen es fortgesetzt wird, insoweit von der Vorauszahlung, als der Vermieter die Miete von ihnen nicht noch einmal verlangen kann. Wird das Mietverhältnis nicht mit dem bzw. den Erben, sondern mit Mitmietern fortgesetzt oder treten sonstige gemeinsame Familien- oder Haushaltsangehörige, die nicht Mieter sind bzw. waren, in das Mietverhältnis ein, sind diese Personen jedoch verpflichtet, dem bzw. den Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen. 

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