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Mündlicher Mietvertrag – Wer muss was beweisen? (Nebenkosten, Miete, Zustand, Kündigung)

Die ganz überwiegende Zahl aller Mietverträge über Wohnraum wird schriftlich geschlossen. Entgegen einer verbreiteten Ansicht ist dies für die Wirksamkeit des Mietvertrages jedoch nicht erforderlich. Zwar können einige wenige Vereinbarungen, wie z.B. eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht für eine Dauer von mehr als einem Jahr in einem Wohnraummietvertrag nur wirksam getroffen werden, wenn die Schriftform gewahrt ist.

Der Mietvertrag als solcher ist jedoch nicht formbedürftig und kann daher auch mündlich und sogar stillschweigend durch schlüssiges Handeln geschlossen werden. Auch wenn die Schriftform beim Abschluss eines Mietvertrages nicht als Wirksamkeitskriterium eine Rolle spielt, kommt ihr dennoch erhebliche Bedeutung zu, und zwar in ihrer Funktion als Beweismittel. Mit Hilfe der schriftlichen Vertragsurkunde lässt sich häufig der im Streitfall erforderliche Beweis erbringen, z.B. über die Höhe der Miete, eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen vereinbarten Kündigungsverzicht.

Existiert die Vertragsurkunde nicht, fehlt ein wichtiges Beweismittel. Dies bedeutet keinesfalls, dass strittige Tatsachen nicht auch auf andere Weise bewiesen werden können. Die Gefahr, dass dies misslingt, ist jedoch deutlich höher, als es der Fall ist, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde.

Aus diesem Grund erlangt bei einem mündlich geschlossenen Mietvertrag die Frage große Bedeutung, welche Partei im Streitfall für welche Tatsachen den Beweis erbringen muss und wie es sich auswirkt, wenn dies nicht gelingt. Auf diese Fragen gibt der folgende Beitrag eine Antwort.

I. Die Bedeutung der Beweislast

Die Verteilung der Beweislast erlangt in einem gerichtlichen Verfahren Bedeutung, wenn eine Partei eine von der anderen Partei vorgetragene entscheidungserhebliche Tatsache bestreitet. Kurz gefasst gilt dann:

Diejenige Partei, die die Beweislast dafür trägt, dass ihre Behauptung zutrifft, verliert den Prozess, wenn sie den Beweis nicht erbringen kann.

II. Die Beweisbedürftigkeit

Bevor auf die Frage eingegangen wird, welche Partei für welche Tatsache die Beweislast trägt, sei angemerkt, dass keinesfalls jede zwischen den Parteien streitige Tatsache auch beweisbedürftig ist. Liegt die Beweisbedürftigkeit nicht vor, stellt sich auch die Frage der Beweislastverteilung nicht. Bevor diese ermittelt wird, sollten Mieter und Vermieter daher zunächst klären, ob die Beweisbedürftigkeit vorliegt. Hier gilt folgender Grundsatz:

Eine Tatsache ist nur dann beweisbedürftig, wenn sie nicht nur streitig, sondern auch entscheidungserheblich ist.

Die Entscheidungserheblichkeit liegt nur dann vor, wenn der Ausgang des Prozesses davon abhängt, ob eine Behauptung zutrifft oder nicht.

Beispiel:

Vermieter V und Mieter M haben einen mündlichen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen und sich ebenfalls mündlich darüber geeinigt, dass die Vertragslaufzeit befristet sein soll. Nach zweijähriger Laufzeit verklagt V M auf Räumung und behauptet, der Mietvertrag sei auf zwei Jahre befristet. M hingegen bestreitet dies und behauptet, die Befristung sei für eine Dauer von drei Jahren vereinbart worden.

Die Frage, wer die Beweislast trägt, stellt sich nicht. Die Dauer der Befristung ist zumindest insoweit nicht entscheidungserheblich, als es darum geht zu klären, ob diese zwei oder drei Jahre beträgt. Da V und M sich darüber einig sind, dass die (beabsichtigte) Befristung mindestens zwei Jahre beträgt und auch kein Streit darüber besteht, dass die Befristung mündlich vereinbart wurde, steht fest, dass die Befristung unwirksam ist bzw. dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. § 550 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen gelten, wenn sie nicht der Schriftform genügen.

Sowohl unter Zugrundelegung des von V vorgetragenen Sachverhalts als auch derjenigen Version des M besteht der Räumungsanspruch mangels Beendigung des Mietverhältnisses nicht.

Variante:

V erhebt die Räumungsklage nach Ablauf eines Jahres und behauptet, die Befristung sei für eine Dauer von einem Jahr vereinbart worden. M bleibt bei seiner Behauptung, es seien drei Jahre vereinbart worden. In diesem Fall ist es entscheidungserheblich, ob die von V aufgestellte Behauptung, die Dauer der Befristung betrage ein Jahr, zutrifft oder nicht. Ist dies nämlich der Fall, steht die mangelnde Schriftform der Wirksamkeit der Befristung nicht entgegen, weil diese gem. § 550 S.1 BGB für eine Dauer von bis zu einem Jahr auch mündlich wirksam vereinbart werden kann. Da das erste Mietjahr abgelaufen ist, bestünde der Räumungsanspruch. Kein Anspruch auf Räumung stünde V hingegen zu, wenn die Befristung für mehr als ein Jahr beabsichtigt war, wie es M behauptet. Dann nämlich würde das Mietverhältnis gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und könnte nur durch eine Kündigung beendet werden.

III. Allgemeine Grundsätze der Beweislastverteilung

Die Verteilung der Beweislast muss zwar in jedem konkreten Einzelfall ermittelt werden. Aber dennoch gibt es allgemeine Grundsätze, die nicht immer, aber in der Regel eine Antwort darauf geben, welche Partei welche Tatsache beweisen muss.

Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08).

Verklagt der Vermieter den Mieter z. B. auf Räumung, worauf er gem. § 546 Abs.1 BGB einen Anspruch hat, wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss er diejenigen Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen, die zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben. Hierzu zählen in der Regel die Tatsachen, aus denen sich ein Kündigungsrecht sowie die wirksame Ausübung des Rechts ergeben. Im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses durch den Ablauf einer Befristung ist der Vermieter beweispflichtig für das Vorliegen derjenigen Tatsache, aus denen sich die wirksame Vereinbarung der Befristung sowie deren Ablauf ergeben.

Der jeweilige Anspruchsgegner hingegen muss den Beweis für das Vorliegen derjenigen Tatsachen erbringen, aus denen sich ergibt, dass der geltend gemachte Anspruch ausgeschlossen, erloschen oder nicht durchsetzbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.02.2016 – VIII ZR 38/15 – zur Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Verjährung).

Diese Grundsätze gelten nicht ausnahmslos. Ordnet das Gesetz eine sog. Beweislastumkehr an, werden sie ins Gegenteil verkehrt. So kann es vorkommen, dass der Anspruchgegner beweisen muss, dass eine den Anspruch des Anspruchsstellers begründende Voraussetzung nicht vorliegt. Ein Beispiel hierfür liefert § 280 Abs.1 BGB. Diese Vorschrift verleiht in S.1 einer an einem Schuldverhältnis beteiligten Partei einen Schadensersatzanspruch, wenn der andere Teil eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt hat. Voraussetzung für diesen Schadensersatzanspruch ist zwar, dass der Schuldner die Pflichtverletzung zu vertreten hat. Das Gesetz verlangt aber von dem Gläubiger des Anspruchs nicht, dass er dies beweist. Vielmehr obliegt es gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB dem Schuldner, sich zu entlasten und darzulegen und im Streitfall zu beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

IV. Einzelne Vereinbarungen – Wer muss was beweisen?

Die möglichen Regelungsgegenstände in einem Mietvertrag sind vielfältig. Auch mündlich können die Parteien über viele Punkte Vereinbarungen treffen. Diese können hier nicht alle Beachtung finden. Im Folgenden sollen aber diejenigen Vereinbarungen, die am häufigsten Streit zwischen den Mietparteien entfachen, unter dem Gesichtspunkt der Beweislastverteilung unter die Lupe genommen werden.

1. Abschluss des Mietvertrages

Haben die Parteien einen mündlichen Mietvertrag geschlossen, kann bereits der Vertragsschluss selbst, also die Frage, ob überhaupt ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist, zum Streit führen. Von der Klärung dieser Frage hängt viel ab, denn

Voraussetzung für das Bestehen jedes mietrechtlichen Anspruchs ist es, dass zwischen Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist, dass sie sich also darüber geeinigt haben, dass der eine Teil dem anderen das Mietobjekt zur Nutzung überlässt und der andere Teil dafür ein Entgelt zu zahlen hat. Wer das Zustandekommen des Mietvertrages im Streitfall beweisen muss, hängt davon ab, welche Partei welche Rechte geltend macht. Auch hier gilt der unter III. geschilderte Grundsatz:

Diejenige Partei, die einen Anspruch geltend macht, für dessen Bestehen der wirksame Abschluss eines Mietvertrages Voraussetzung ist, muss die Tatsachen beweisen, aus denen sich der Vertragsschluss ergibt.

Beispiel:

Vermieter V verlangt von Mieter M die Zahlung des Mietzinses auf Grund eines (seiner Meinung nach) mündlich geschlossenen Wohnraummietvertrages. M verweigert die Zahlung und behauptet, V habe ihm die Wohnung vereinbarungsgemäß unentgeltlich überlassen.

V als Anspruchsteller muss beweisen, dass es eine Vereinbarung über die Entgeltlichkeit der Überlassung gegeben hat. Nur dann nämlich liegt ein Mietvertrag vor, dessen Bestehen Voraussetzung für den Anspruch des V auf Zahlung des Mietzinses aus § 535 Abs.2 BGB ist. Gelingt V die Beweisführung nicht, wird das Gericht die Zahlungsklage abweisen, falls der Anspruch nicht auf Grund einer anderen Rechtsgrundlage (z.B. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB- ungerechtfertigte Bereicherung) besteht, dessen Voraussetzungen von V (hilfsweise) dargelegt und im Streitfall bewiesen werden müssen.

Beachte:

Auch wenn eine (faktische) Einigung der Parteien über die entgeltliche Überlassung des Mietobjektes erfolgt ist, kann es vorkommen, dass dennoch kein wirksamer Mietvertrag vorliegt. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn eine Partei ihre auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung unter den Voraussetzungen der §§ 119 ff. BGB angefochten hat. Dann nämlich ist der Mietvertrag gem. § 142 Abs.1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Bei der Anfechtung handelt es sich um eine sog. rechtshindernde Einwendung (teilweise wird sie auch als rechtsvernichtende Einwendung eingestuft). Für das Vorliegen der Voraussetzungen dieser Einwendung trägt der Anspruchsgegner, also derjenige die Beweislast, der sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft.

Variante zum Beispiel:

Im Beispielsfall bestreitet M zwar nicht, dass die Überlassung der Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts erfolgen sollte. Er behauptet aber, seine auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung wegen eines Irrtums gem. § 119 BGB angefochten zu haben. Dass die Voraussetzungen vorliegen, aus denen sich ein Anfechtungsgrund ergibt, muss M ebenso beweisen, wie die wirksame fristgerechte Erklärung der Anfechtung (zur Anfechtungsfrist vgl. § 121 BGB). Gelingt dies nicht, wird das Gericht bei seiner Entscheidung von dem Bestehen eines wirksamen Mietvertrages ausgehen, sofern die Voraussetzungen für den Vertragsschluss im Übrigen vorliegen bzw. unstreitig oder von V bewiesen sind.

Beachte:

Gelingt M im vorangehenden Beispiel die Beweisführung, dass kein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde, kann sich seine Zahlungspflicht zwar grds. auch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) ergeben. Ob sich der Anspruch des V aus § 535 Abs.2 BGB oder aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB ergibt, ist aber dennoch von Bedeutung. Die Beweisbedürftigkeit (vgl. dazu oben unter II.) der Umstände, aus denen sich die wirksame Anfechtung ergibt, entfällt daher zumindest dann nicht, wenn M sich mit Erfolg auf Entreicherung gem. § 818 Abs.3 BGB berufen könnte. Dieser Einwand ist gegen den Anspruch aus § 535 Abs.2 BGB nämlich nicht möglich.

Außerdem ist der gem. § 818 Abs.2 BGB geschuldete Wertersatz nicht zwangsläufig identisch mit dem Mietzins, den der Vermieter im Falle eines wirksamen Mietvertrages verlangen kann.

2. Befristung des Mietverhältnisses

Häufiger noch als über das Ob des Vertragsschlusses wird im Falle eines mündlich geschlossenen Mietvertrages darüber gestritten, für welche Zeit dieser geschlossen wurde.

Streitpunkt ist dabei weniger die vereinbarte Länge einer Befristung, sondern vielmehr die Frage, ob ein unbefristeter oder ein befristeter Mietvertrag geschlossen wurde.

Wie bereits oben unter II. dargelegt, ergibt sich dann, wenn der Vermieter den Mieter auf Räumung verklagt und behauptet das Mietverhältnis sei wegen der Befristung beendet, nur dann ein Beweisproblem, wenn der Vermieter, der behauptet, es läge ein befristetes Mietverhältnis vor, zugleich vorträgt, die vereinbarte Befristung betrage nicht mehr als ein Jahr. War nämlich nach seinem Vortrag eine längere Befristung gewollt und liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, gilt das Mietverhältnis ohnehin gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet nicht automatisch durch Zeitablauf.

Im Falle eines Rechtsstreits, in dem es um die Berechtigung zur ordentlichen Kündigung geht, die nur im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses möglich ist, kann es jedoch selbst dann, wenn der Kündigungsempfänger behautet, es sei eine Befristung für eine längere Zeit als ein Jahr beabsichtigt, ein Beweisproblem geben, und zwar dann, wenn die durch die Kündigung in Gang gesetzte Kündigungsfrist vor Ablauf eines Jahres seit Mietbeginn enden würde. Gem. § 550 S.2 BGB kann nämlich selbst dann, wenn das Mietverhältnis wegen der fehlende Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung der Mietsache an den Mieter ordentlich gekündigt werden. Damit diese Kündigungssperre des § 550 S.2 BGB eingreift, muss die Befristung aber zumindest von beiden Parteien gewollt gewesen und nur an der fehlenden Schriftform gescheitert sein. Dies muss im Streitfall bewiesen werden.

Beachte:

Die Wirksamkeit einer Befristung eines Wohnraummietverhältnisses ist nicht nur an § 550 BGB zu messen. § 575 Abs.1 S.1 BGB regelt außerdem, dass ein Mietverhältnis nur dann auf bestimmte Zeit eingegangen werden kann, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, gilt das Mietverhältnis gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Selbst wenn die beabsichtigte Befristung nicht mehr als ein Jahr beträgt und die fehlende Schriftform des Mietvertrages der Wirksamkeit der Befristung nicht gem. § 550 BGB entgegensteht, ist die Befristung unwirksam, bzw. gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn der Befristungsgrund nicht vorlag oder die schriftliche Mitteilung des Grundes an den Mieter nicht bei Vertragsschluss erfolgt ist.

Die gem. § 575 Abs.1 S.1 BGB erforderliche schriftliche Mitteilung setzt jedoch nicht voraus, dass der Mietvertrag insgesamt schriftlich geschlossen wurde. Es ist daher möglich, den Mietvertrag mündlich zu schließen und eine Befristung von bis zu einem Jahr mündlich zu vereinbaren, sofern eine schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes von dem Vermieter an den Mieter bei Vertragsschluss erfolgt.

Ist die Beweisbedürftigkeit zu bejahen, gilt bzgl. der Beweislastverteilung Folgendes:

Gesetzlicher Regelfall ist das unbefristete Mietverhältnis. Ist eine Befristung gewollt, muss diese vereinbart werden. Andersherum gesagt: Solange keine wirksame Vereinbarung über eine Befristung vorliegt, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Hieraus folgt, dass derjenige, der aus der vom gesetzlichen Regelfall abweichende Befristung Rechte herleiten möchte, das Vorliegen der Voraussetzungen für die wirksame Vereinbarung der Befristung beweisen muss. Die Beweislast kann daher je nach Fallgestaltung den Vermieter, aber auch den Mieter treffen.

Beispiele:

1. Vermieter V spricht gegenüber Mieter M, mit dem er einen mündlichen Mietvertrag geschlossen hat, nach fünfmonatiger Mietzeit zum Ablauf von acht Monaten seit Mietbeginn eine Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aus. Im Räumungsprozess bestreitet M nicht, die Pflichtverletzung begangen zu haben, wendet aber ein, es sei eine Befristung von einem Jahr seit dem vertraglich vereinbarten Mietbeginn vereinbart worden. V bestreitet dies.

M muss beweisen, dass es die von ihm behauptete Vereinbarung über die Befristung gegeben hat und dass diese den Anforderungen des § 575 Abs.1 BGB genügt. Nur wenn dies gelingt, wird das Gericht die Kündigung als unzulässig ansehen. Gelingt M die Beweisführung nicht, wird er auf Räumung verurteilt, sofern die Kündigung auch im Übrigen wirksam ist und M kein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zusteht.

2. Nachdem Vermieter V seinen Mieter M, mit dem er einen mündliche Mietvertrag geschlossen hat, nach Ablauf eines Mietjahres mehrfach zur Räumung aufgefordert hat, verklagt er ihn auf Räumung und führt zur Begründung seines Räumungsanspruches aus, die Dauer des Mietverhältnisses sei auf ein Jahr befristet worden, weil bereits bei Vertragsschluss feststand, dass er die Räume nach einem Jahr als Wohnung für sich, nutzen möchte. Eine schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes an M habe es auch gegeben. Diese könne er aber nicht vorlegen. M bestreitet, dass ihm der Grund für die Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt worden ist.

V, der aus der Befristung seinen Räumungsanspruch herleitet, muss das Vorliegen der Voraussetzungen für die wirksame Befristung beweisen. Sofern sich M darauf beschränkt zu bestreiten, dass ihm der Befristungsgrund Vertragsschluss schriftlich mitteilt worden ist, ist nur diese Tatsache beweisbedürftig. Kann V den Beweis nicht erbringen, scheitert er mit seiner Räumungsklage, da das Mietverhältnis dann gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist und nicht durch Zeitablauf nach einem Jahr endete.

Beachte:

Auch eine bei einem unbefristeten Mietverhältnis grds. mögliche Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB wird V im vorangegangenen Beispiel nicht wirksam aussprechen können. Eine solche ist nämlich nach der Rechtsprechung des BGH wegen Rechtsmissbräuchlichkeit unwirksam, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14 -sowie den Beitrag „Eigenbedarf war vorhersehbar – Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?„).

3. Kündigungsverzicht

Ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts findet sich oft in Mietverträgen, und zwar auch in solchen, die nicht schriftlich verfasst wurden. Für den Kündigungsverzicht gilt das Gleiche wie für die Befristung (vgl. dazu die Ausführungen unter 2.). Er kann in einem mündlich geschlossenen Mietvertrag nur dann wirksam vereinbart werden, wenn seine Dauer nicht mehr als ein Jahr beträgt. Auch wenn sich dies aus dessen Wortlaut nicht ergibt, unterfallen dem Anwendungsbereich des § 550 BGB auch unbefristete Mietverhältnisse, für die ein Kündigungsausschluss für länger als ein Jahr vereinbart worden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06). Oft fehlt es daher bei einem mündlich geschlossenen Mietvertrag bereits an der Beweisbedürftigkeit, so dass sich auch die Frage der Beweislastverteilung nicht stellt, wenn eine Partei das Mietverhältnis nach mehr als einem Jahr kündigt und sich die andere Partei darauf beruft, die Kündigung sei nicht zulässig, weil ein Kündigungsverzicht von mehr als einem Jahr vereinbart worden sei, dessen Dauer noch anhalte. Denn selbst wenn es diese Vereinbarung gegeben hat, gilt der Mietvertrag gem. § 550 S.1 BGB wegen der fehlenden Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, dass gem. § 550 S.2 BGB eine ordentliche Kündigung, die nach Ablauf eines Jahres seit der Überlassung der Mietsache an den Mieter wirksam wird, möglich ist.

Ist die Beweisbedürftigkeit zu bejahen, insbesondere weil der (behauptete) Kündigungsverzicht für eine Dauer von einem Jahr oder weniger vereinbart war, gilt bzgl. der Beweislastverteilung wiederum der altbewährte Grundsatz. Diejenige Partei, zu deren Gunsten sich der Kündigungsverzicht auswirkt, muss beweisen, dass und mit welcher Laufzeit dieser vereinbart wurde. Beweisbelastet ist in der Regel der Kündigungsgegner, also diejenige Partei, der gekündigt wird und die sich darauf beruft, die Kündigung sei nicht wirksam, weil -zumindest auch- der Kündigende auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet habe.

Beispiel:

Bereits nach drei Monaten seit der Überlassung der Wohnung durch Vermieter V kündigt Mieter M das durch mündlichen Mietvertrag begründete unbefristete Mietverhältnis ordentlich mit der Frist des § 573c Abs.1 S.1 BGB zum Ablauf des sechsten Mietmonats und zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist aus. Da M nun keine Miete mehr zahlt, verklagt V ihn auf Zahlung der Miete für die auf den Auszug des M folgenden sechs Monate. Er trägt vor, M habe nicht wirksam gekündigt, weil sowohl er als auch M wechselseitig für die Dauer eines Jahres seit dem vertraglich vereinbarten Mietbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hätten. M bestreitet dies.

Wird der Mieter auf Zahlung der Miete verklagt und beruft er sich darauf, der Anspruch bestehe nicht, weil das Mietverhältnis beendet sei, trifft zwar den Mieter grds. die Beweislast für das Vorliegen der Umstände, aus denen sich die Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Ist jedoch unstrittig oder kann der Mieter beweisen, dass er eine schriftliche (vgl. § 568 Abs.1 BGB) Kündigungserklärung abgeben hat, diese dem Vermieter zugegangen und die Kündigungsfrist abgelaufen ist, muss der Vermieter als Kündigungsgegner die Umstände beweisen, aus denen sich ergibt, dass die Kündigung wegen eines Kündigungsverzichts unwirksam ist. Gelingt ihm dies nicht, scheitert er mit seiner Zahlungsklage.

4. Kündigungsfristen

Das Gesetz regelt in § 573c BGB die Fristen, die einzuhalten sind, wenn eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ausgesprochen wird. Dies hält die Mietparteien jedoch manches Mal nicht davon ab, die Kündigungsfristen abweichend von der gesetzlichen Regelung zu vereinbaren.

Bevor sich die Parteien die Frage stellen, welche Partei die Beweislast dafür trägt, dass es eine von § 573c BGB abweichende Vereinbarung gegeben hat, sollte geklärt werden, ob die von einer Partei behauptete Vereinbarung denn überhaupt wirksam wäre, wenn es sie denn tatsächlich gegeben hat. Ist dies nicht der Fall, entfällt bereits die Beweisbedürftigkeit. Viele Vereinbarungen, mit denen die gesetzlichen Kündigungsfristen abgeändert werden sollen, sind unwirksam, weil das Gesetz in § 573c Abs.4 BGB eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichende Vereinbarung verbietet, es sei denn es handelt sich um Wohnraum i. S. d. § 549 Abs.2 Nr.1 BGB, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Von dieser Ausnahme abgesehen sind daher nur Vereinbarungen möglich, mit denen entweder die für den Vermieter geltende Kündigungsfrist verlängert oder die für den Mieter geltende Kündigungsfrist verkürzt wird. Da es dementsprechend stets der Mieter ist, der sich in einem Prozess auf die für ihn günstige Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen beruft, trifft auch ihn die Beweislast dafür, dass es eine entsprechende Vereinbarung gegen hat.

Beispiel:

Mieter M kündigt das mit V durch mündlichen Vertrag begründete unbefristete Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.06.2016, das er V am selben Tag übergibt, zum 31.08.2016 ordentlich. Am 31.08.2016 zieht er aus und zahlt für den Monat September 2016 keine Miete mehr. Nachdem V M vergeblich aufgefordert hat, auch die Miete für September 2016 zu zahlen, erhebt er Zahlungsklage. Zur Begründung seines Zahlungsanspruches trägt er vor, das Mietverhältnis bestehe bis zum Ablauf des 30.09.2016, da M dies unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB erst mit Wirkung zum 30.09.2016 habe kündigen können. M beantragt, die Klage abzuweisen und behauptet, er habe sich mit V mündlich darauf geeinigt, dass für ihn statt der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB eine Kündigungsfrist von zwei Monaten gelte. V stellt dies in Abrede.

M muss beweisen, dass die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB zu seinen Gunsten auf zwei Monate verkürzt wurde. Nur wenn ihm dies gelingt, wird die Klage abgewiesen. Kann M den Beweis nicht erbringen, wird das Gericht der Entscheidung die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu Grunde legen und M zur Zahlung der Septembermiete verurteilen.

5. Höhe der vereinbarten Miete

Die vom Mieter geschuldete Miete muss regelmäßig gezahlt werden. Eine Menge Streit kann es daher geben, wenn die Mietparteien über die Höhe der mündlich vereinbarten Miete unterschiedlicher Auffassung sind. Da es in der Regel der Vermieter ist, der die (Rest-) Miete notfalls einklagen muss, wenn der Mieter diese nicht oder nicht in voller Höhe zahlt, obliegt es ihm, im Prozess im Streitfall zu beweisen, dass die Miete in der von ihm geltend gemachten Höhe vereinbart wurde.

Beachte:

Bestreitet der Mieter nicht, dass die Miete in der vom Vermieter geforderten Höhe vereinbart wurde, trägt aber vor, die Vereinbarung über die Höhe der Miete sei teilweise unwirksam, weil sie gegen die in §§ 556d ff. BGB verankerte Mietpreisbremse verstoße, muss der Mieter beweisen, dass die Voraussetzungen des § 556d BGB vorliegen.

Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nicht in der vereinbarten Höhe, weil er der Ansicht ist, diese sei wegen eines Mangels gem. § 536 BGB gemindert, trifft den Mieter die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Minderung vorliegen. Das Gleiche gilt für sonstige Umstände, die den Mietzinsanspruch ausschließen, zum Erlöschen bringen oder dessen Durchsetzbarkeit verhindern.

6. Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Betriebskosten

So gut wie jeder Vermieter macht es zur Bedingung für den Abschuss des Mietvertrages, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, sei es als Vorauszahlung oder als Pauschale (vgl. § 556 Abs.2 S.1 BGB). Dies kann auch mündlich vereinbart werden. Dass eine Vereinbarung, mit der die Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden, notwendig ist, zeigt, dass der gesetzlich vorgesehene Regelfall anders aussieht als die Handhabung in der Praxis. Wie sich aus § 535 Abs.1 S.3 BGB ergibt, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat, gehört es nach der Vorstellung des Gesetzgebers zunächst zu den Pflichten des Vermieters, die Betriebskosten zu tragen. Nur wenn eine abweichende Vereinbarung getroffen wird, was gem. § 556 BGB zulässig ist, ist der Mieter hierzu verpflichtet.

Dieses gesetzliche Verständnis von Regelfall und Ausnahme beeinflusst unmittelbar auch die Beweislastverteilung.

Der Vermieter muss die für ihn günstige Abweichung vom gesetzlichen Regelfall beweisen. Ihm obliegt also die Beweislast dafür, dass die Pflicht, die Betriebskosten zu tragen, durch eine Vereinbarung mit dem Mieter auf diesen übertragen worden ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.09.2002 – 10 U 170/01). Damit obliegt es ihm auch, diejenigen Tatsachen zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass eine entsprechende Vereinbarung wirksam ist. Hierbei kann die hinreichende Bestimmtheit Bedeutung gewinnen. Anders als in schriftlichen Mietverträgen, in denen zwar die vom Mieter zu tragenden Betriebskostenarten nicht im Einzelnen aufgezählt werden, in denen aber in der Regel zumindest auf den in § 2 BetrKV enthaltenen Katalog umlegbarer Betriebskosten Bezug genommen wird, geschieht dies bei mündlichen Verträgen häufig nicht bzw. nicht ausdrücklich. Oft erfolgt eine schlichte Einigung darüber, dass der Mieter „die Betriebskosten“ übernimmt und dafür Vorauszahlungen oder eine Pauschale in bestimmter Höhe zu zahlen hat. Die fehlende ausdrückliche Bezugnahme auf den in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog macht die Vereinbarung jedoch grds. nicht unwirksam, wie der BGH jüngst mit Urteil 10.02.2016- VIII ZR 137/15- entschied. Der BGH hält in seinem Urteil zwar im Grundsatz daran fest, dass es für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter zumindest einer Verweisung im Mietvertrag auf § 2 BetrKV bedarf, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten” i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV handelt, die sogar konkret benannt werden müssen. Dennoch aber läuft die Entscheidung des BGH in der Praxis darauf hinaus, dass die Verweisung nicht erforderlich ist. Der BGH konstruiert dies so, dass er eine Vereinbarung, nach der der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, dahingehend auslegt, dass mit den „Betriebskosten“ die in § 2 BetrKV aufgelisteten gemeint sind.

Da eine Vereinbarung ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 2 BetrKV wirksam ist, genügt es daher in der Regel zu beweisen, dass es eine Vereinbarung gegeben hat, nach der der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Ist auf den Mieter allerdings auch die Verpflichtung zur Tragung sonstiger Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr.17 BetrKV vereinbart worden, muss der Vermieter allerdings beweisen, dass diese sonstigen, in § 2 BetrKV nicht einzeln aufgeführten Betriebskosten konkret benannt wurden. Dies nämlich ist Voraussetzung für die Übertragung der Verpflichtung zur Tragung sonstiger Betriebskosten auf den Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 07. 04. 2004 – VIII ZR 167/03).

Auch für die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen bzw. der Pauschale ist der Vermieter beweispflichtig. Nimmt er den Mieter auf Zahlung einer Betriebskostenvorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale in Anspruch und behauptet der Mieter, es sei eine geringere Höhe vereinbart worden, muss der Vermieter also beweisen, dass die von ihm behauptete Höhe tatsächlich vereinbart wurde.

Nicht einseitig zu Lasten des Vermieters ist die Beweislast hingegen verteilt, wenn zwischen den Parteien streitig ist, ob der Mieter die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung zu leisten hat. Hier gilt, dass jede Partei die für sie im konkreten Fall günstige Variante beweisen muss.

Beispiele:

1. Vermieter V verklagt Mieter M auf Zahlung einer Betriebskostenvorauszahlung und behauptet, es sei in dem zwischen ihm und M mündlich geschlossenen Mietvertrag vereinbart worden, dass M die Betriebskosten trägt und dafür monatlich eine Vorauszahlung zu leisten hat. M bestreitet, dass es diese Vereinbarung gegeben hat.

V wird mit seiner Zahlungsklage nur Erfolg haben, wenn er beweisen kann, dass die Pflicht, die Betriebskosten zu tragen, wirksam auf M übertragen wurde. Gelingt ihm dies nicht, ist vom gesetzlichen Regelfall des § 535 Abs.1 S.3 BGB, d.h. davon auszugehen, dass er als Vermieter die Lasten, zu denen auch die Betriebskosten zählen, zu tragen hat. Die Klage ist dann abzuweisen.

2. Mieter M verklagt Vermieter V auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Zwischen den Parteien ist zwar unstreitig, dass es eine Vereinbarung gegeben hat, nach der M die Betriebskosten zu tragen hat. V behauptet jedoch, es sei vereinbart worden, dass M eine Betriebskostenpauschale und keine Vorauszahlungen zahlt, wie es M behauptet.

M kann die Erteilung der Betriebskostenabrechnung von V gem. § 556 Abs.3 S.1 und 2 BGB nur verlangen, wenn er vereinbarungsgemäß Vorauszahlungen erbracht hat bzw. zu erbringen hatte. Ist eine Pauschale vereinbart, besteht keine Abrechnungspflicht des Vermieters. M als Kläger, der einen Anspruch geltend macht, muss daher beweisen, dass die für seinen Anspruch erforderliche Vorauszahlungspflicht vereinbart wurde. Scheitert M mit der Beweisführung, wird V nicht zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung verurteilt.

7. Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Kaution

Ebenso wie im Falle der Betriebskosten ist es in der mietrechtlichen Praxis der Regelfall, dass der Mieter zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheitsleistung zu erbringen hat. Eine gesetzliche Pflicht, eine Kaution oder eine andere Sicherheit zu leisten, besteht jedoch nicht. Diese Pflicht muss durch eine vertragliche Vereinbarung begründet werden. Hieraus ergeben sich wiederum Konsequenzen für die Beweislastverteilung. Im Streitfall ist es der Vermieter, der beweisen muss, dass es eine Vereinbarung gegeben hat, nach der der Mieter eine Kaution zu leisten hat.

Auch die Höhe der vereinbarten Kaution muss der Vermieter beweisen, wenn er den Mieter auf Zahlung der Kaution verklagt und dieser einwendet, es sei eine niedrigere Kaution vereinbart worden. Auch wenn dies in der Praxis der Regelfall ist, gibt es keinen allgemeingültigen Grundsatz, dass der Mieter stets drei monatliche Nettokaltmieten schuldet.

Beachte:

Nimmt der Vermieter den Mieter auf Zahlung einer Kaution von mehr als drei monatlichen Nettokaltmieten in Anspruch und behauptet der Mieter, es seien nur drei Monatsnettokaltmieten vereinbart worden, fehlt es hingegen bereits an der für die Beweiserhebung erforderlichen Beweisbedürftigkeit. Selbst wenn nämlich die Behauptung des Vermieters zuträfe, dass mehr als drei Monatsnettokaltmieten vereinbart wurden, wäre diese Vereinbarung gem. § 551 Abs.1 BGB insoweit unwirksam, als die Grenze von drei Monatsnettokaltmieten überschritten wird. § 551 Abs. 1 BGB bestimmt nämlich, dass die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen darf.

Für den Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaution trägt im Streitfall grds. der Mieter die Beweislast, und zwar deshalb, weil das Gesetz in § 551 Abs.2 BGB nicht nur vorgibt, dass der Mieter die Kaution in drei gleichen Teilzahlungen erbringen kann und regelt, wann die einzelnen Raten fällig sind, wenn es keine abweichende Vereinbarung gibt, sondern in § 551 Abs.4 BGB auch bestimmt, dass von dieser Regelung nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Behauptet der Vermieter, es habe eine Vereinbarung gegeben, nach der der Mieter die Kaution z.B. en bloc zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen hat oder nach der er nur zur Zahlung zweier statt dreier Raten berechtigt ist, ist diese Vereinbarung ohnehin unwirksam und die Behauptung des Vermieters nicht beweisbedürftig. Behauptet der Mieter hingegen, ihm seien vertraglich Rechte eingeräumt worden, die über § 551 Abs.2 BGB hinausgehen, muss er die für ihn günstige Abweichung von § 551 Abs.2 BGB beweisen.

Beispiel:

Vermieter V verklagt Mieter M Ende Februar 2016 auf Räumung einer Wohnung, die er ab Januar 2016 an M gegen Zahlung eines monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichtenden Mietzinses vermietet hat. Seinen Räumungsanspruch begründet er damit, dass er das Mietverhältnis gem. § 569 Abs.2a BGB fristlos gekündigt habe. Die Voraussetzungen des § 569 Abs.2a BGB, wonach ein wichtiger, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs.1 BGB vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, lägen vor, weil M nach dem zwischen ihnen mündlich geschlossenen Mietvertrag eine Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu zahlen habe. Eine Vereinbarung darüber, wann die Kaution fällig ist, habe es nicht gegeben. Es komme daher § 551 Abs.2 BGB zur Anwendung, wonach die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlbar ist und die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses und die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig sind. Da auch nach Ablauf des 03.02.2016 -dem dritten Werktag des zweiten Mietmonats -keine Zahlung eingegangen sei, sei er zur Kündigung gem. § 569 Abs.2a BGB berechtigt, weil M mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

M bestreitet im Prozess, dass es eine Vereinbarung über eine von ihm zu zahlende Kaution gegeben hat. Hilfsweise trägt er vor, es sei vereinbart worden, dass er die erste Rate erst zu Beginn des dritten Monats des Mietverhältnisses und die weiteren Raten mit den Mietzahlungen für die sich anschließenden Monate zahlen dürfe.

V trägt die Beweislast für seine Behauptung, es habe eine Vereinbarung über die Zahlung der Kaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten gegeben. Gelingt ihm die Beweisführung nicht, wird die Klage abgewiesen, weil die Voraussetzungen für das Vorliegen des Kündigungsgrundes (des § 569 Abs.2a BGB) nicht bewiesen sind. Kann V hingegen beweisen, dass es diese Vereinbarung gegeben hat, liegt es an M zu beweisen, dass die Fälligkeit zu seinen Gunsten abweichend von § 551 Abs.2 BGB derart vereinbart wurde, dass die Raten in den Monaten drei, vier und fünf des Mietverhältnisses zu zahlen sind. Gelingt M dieser Nachweis, wird die Klage mangels Verzugs des M mit der Kaution abgewiesen. Bleibt M hingegen beweisfällig, wird er zur Räumung verurteilt, sofern er nicht beweist, dass er die Zahlungsverzögerung nicht zu vertreten hat und er die Kündigung auch nicht durch nachträgliche Zahlung gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam werden lässt.

Alle wichtigen Einzelheiten zum Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Verzugs des Mieters mit der Kaution zu kündigen, können Sie – insbesondere auch zum besseren Verständnis des vorangegangenen Beispiels- in unserem Beitrag „Kündigung wegen nicht gezahlter Mietkaution möglich?“ nachlesen.

8. Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

So gut wie jeder Vermieter möchte vermeiden, dass er die von ihm vermietete Wohnung am Ende des Mietverhältnisses oder auch während des laufenden Mietverhältnisses renovieren muss. Dieses Ziel kann er nur erreichen, wenn er die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers, die in § 535 Abs.1 S.2 BGB und auch in § 538 BGB zum Ausdruck kommt, ist es nämlich grds. der Vermieter, den die Renovierungspflicht trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn eine abweichende Vereinbarung vorliegt. Schriftliche (Formular-) Mietverträge enthalten standardmäßig entsprechende Schönheitsreparaturklauseln, mit denen die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter kann jedoch grds. auch durch mündliche Vereinbarung erfolgen. Während die Mietparteien bei schriftlich geschlossenen Mietverträgen in der Regel darüber streiten, ob die in dem Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, was vielmehr eine Rechtsfrage ist, die nicht dem Beweis zugänglich ist, kann der Streit im Falle eines mündlich geschlossenen Mietvertrages schon viel früher einsetzen und sich darum drehen, ob es eine entsprechende Vereinbarung überhaupt gegeben hat. Die Frage, wer in diesem Fall die Beweislast trägt, kann man sich beantworten, wenn man die zuvor schon mehrfach dargelegten Grundsätze anwendet, wonach jede Partei die Voraussetzungen beweisen muss, die den von ihm geltend gemachten Anspruch ergeben bzw. beweisen muss, dass es eine von dem gesetzlichen Regelfall abweichende Vereinbarung gegeben hat.

Für den Streit über die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich unter Beachtung dieser Grundsätze, dass den Vermieter die Beweislast dafür trifft, dass die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen wurde.

Beispiel:

Nach dem Auszug des Mieters M, mit dem Vermieter V einen mündlichen Mietvertrag geschlossen hat, verklagt V M auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, nachdem er diesem erfolglos eine angemessene Frist zur Durchführung der Renovierung gesetzt hatte. Im Prozess behauptet V, er habe sich mündlich mit M darüber geeinigt, dass M in der Wohnung, die ihm renoviert übergeben worden sei, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, wenn bzw. soweit zu diesem Zeitpunkt tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Diese Renovierung habe M nicht vorgenommen. M bestreitet zwar weder, dass ihm die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde, noch dass bei seinem Auszug Renovierungsbedarf bestand. Auch stellt er nicht in Abrede, die Renovierung nicht durchgeführt zu haben. Dennoch beantragt er die Klageabweisung mit der Begründung, die von V behauptete Vereinbarung, wonach er die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen habe, habe es nicht gegeben.

V kann den Prozess nur gewinnen, wenn er beweisen kann, dass er und M sich darüber geeinigt haben, dass M die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Denn er ist es, den hierfür die Beweislast trifft. Gelingt dies, wird M gem. §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281 BGB zum Schadensersatz verurteilt, sofern er sich nicht exkulpieren, d.h. beweisen kann, dass er seine Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (vgl. § 280 Abs.1 S.2 BGB). Kann V den Beweis nicht erbringen, geht die Klage verloren.

Beachte:

Ob und unter welchen Voraussetzungen eine mündliche Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter wirksam ist, ist eine andere Frage. In der Regel handelt es sich bei einer mündlichen Vereinbarung über die Renovierungspflicht des Mieters jedoch nicht um eine Formularklausel i. S. d. § 305 BGB mit der Folge, dass auch keine Klauselkontrolle gem. § 307 BGB erfolgt und die strengen Wirksamkeitskriterien, die der BGH für formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln aufgestellt hat, nicht zur Anwendung kommen.

9. Verpflichtung des Mieters, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen

Für eine mündlich vereinbarte Pflicht des Mieters, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, gilt das unter 7. für die Schönheitsreparaturen Gesagte entsprechend. Da es der vom Gesetzgeber in § 535 Abs.1 S.2 BGB vorgesehene Regelfall ist, dass der Vermieter die Kleinreparaturen nicht nur selbst durchführt bzw. durchführen lässt, sondern auch die dadurch entstehenden Kosten trägt, bedarf es einer Vereinbarung zwischen den Mietparteien, mit der die Kostentragungspflicht auf den Mieter übertragen wird. Dass es eine solche vom gesetzlichen Regelfall abweichende Vereinbarung gegeben hat, muss der Vermieter beweisen.

10. Beschaffenheit der Mietsache

Während der Zustand einer Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel nicht im Mietvertrag vereinbart, sondern im Übergabeprotokoll dokumentiert wird, enthalten schriftliche Mietverträge nicht selten dennoch Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit der Mietwohnung. Verbreitet wird z.B. die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben. Solche Beschaffenheitsvereinbarungen können auch mündlich erfolgen. Sie haben große Bedeutung insbesondere für etwaige Mängelgewährleistungsrechte des Mieters gem. §§ 536 ff. BGB. Ein Mangel der Mietsache liegt nämlich insbesondere dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Haben die Parteien z.B. eine bestimmte Wohnfläche vereinbart, bleibt die tatsächliche aber dahinter zurück, kann der Mieter ab einer bestimmten Grenze (siehe dazu das Beispiel unten) gem. § 536 BGB die Miete mindern. Macht der Mieter Rechte geltend, weil die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zu seinem Nachteil von der vertraglich vereinbarten abweicht, obliegt ihm auch die Beweislast dafür, dass es eine bestimmte Beschaffenheitsvereinbarung gegeben hat.

Beispiel:

Beim mündlichen Vertragsschluss zwischen Vermieter V und Mieter M versicherte V M, die Größe der Wohnung, die M gegen Zahlung einer Brottowarmmiete in Höhe von EUR 800,00 angemietet hat, betrage 60 qm. Durch Zufall stellte sich nach einigen Wochen heraus, dass die Wohnungsgröße tatsächlich nur 51 qm beträgt. Nachdem M mit seiner Forderung außergerichtlich keinen Erfolg hatte, verklagt er V auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete für die ersten beiden Monate des Mietverhältnisses in Höhe von jeweils EUR 120, 00, insgesamt also EUR 240,00. Er trägt vor, die Miete sei wegen einer Wohnflächenabweichung von 9 qm bzw. 15 % gem. § 536 BGB gemindert und verweist auf die Vereinbarung zwischen ihm und V, wonach die Wohnfläche 60 qm betrage. V bestreitet, dass es diese Vereinbarung gegeben hat.

M hat mit seiner Klage nur Erfolg, wenn er beweisen kann, dass es die Vereinbarung über die Wohnfläche gegeben hat. Er ist es nämlich, der die Tatsachen beweisen muss, aus denen sich das Vorliegen eines Mangels i. S. d § 536 BGB ergibt. Gelingt ihm dies, wird V antraggemäß verurteilt, sofern der Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB nicht aus anderen Gründen ausgeschlossen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH stellt eine Wohnflächenabweichung nämlich dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn sie mehr als 10 % beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Bleibt M hingegen beweisfällig, wird seine Klage abgewiesen.

V. Wie der Beweis erbracht werden kann

Schließen die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag, steht die Vertragsurkunde im Wege des Urkundenbeweises (vgl. §§ 415 ff. ZPO) als zuverlässiges Beweismittel für den Inhalt des Mietvertrages zur Verfügung. Dieses Beweismittel entfällt, wenn der Mietvertrag mündlich geschlossen wurde. Da der Inhalt des Mietvertrages auch nicht durch Sachverständigenbeweis (vgl. §§ 402 ff. ZPO) oder durch eine Inaugenscheinnahme (vgl. §§ 371 ff. ZPO) erbracht werden kann, bleibt der beweisbelasteten Partei von den vieren im Zivilprozess zulässigen Beweismitteln nur der Zeugenbeweis (vgl. §§ 373 ff. ZPO). Jedem Mieter, aber auch jedem Vermieter, der einen mündlichen Mietvertrag abschließt, ist daher zu raten, zum Vertragsschluss einen Zeugen hinzuzuziehen. So manch ein Mieter, der den Mietvertrag zusammen mit einem weiteren Mieter abschließt, ist der Ansicht, die Beweisführung sei gesichert, sofern der weitere Mieter beim Vertragsschluss anwesend ist. Dem ist jedoch nicht so. Die Parteien des Mietverhältnisses können in der Regel nicht als Zeugen aussagen, es sei denn, sie sind ausnahmsweise nicht Partei des Rechtsstreits. Es empfiehlt sich daher, einen unbeteiligten Dritten hinzuzuziehen, der im günstigsten Fall der beweisbelasteten Partei nicht sehr nahe steht, um dessen Glaubwürdigkeit zu erhöhen.

Beachte: Mit Hilfe heimlich oder gegen den Willen der anderen Vertragspartei angefertigter Mitschnitte des mündlichen Vertragsschlusses, die heutzutage mit dem Handy jederzeit möglich sind, kann der Inhalt der Vereinbarungen in der Regel nicht bewiesen werden. Diese sind nämlich vor Gericht grds. nicht verwertbar (vgl. BVerfG, Beschluss vom 31. 07. 2001 – 1 BvR 304/01). 

VI. Fazit und Zusammenfassung

  1. Das Problem im Fall eines mündlich geschlossenen Mietvertrages besteht nicht in dessen Wirksamkeit, sondern in der Beweisbarkeit der mündlich getroffenen Vereinbarungen.
  2. Kann im Streitfall der Beweis darüber, ob und mit welchem Inhalt eine Vereinbarung getroffen wurde, nicht geführt werden, geht dies zu Lasten derjenigen Partei, die die Beweislast für die streitige Tatsache trägt. Die Beweislastverteilung ist daher von großer Bedeutung.
  3. Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der aus einer ihm günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat.
  4. Da durch Mietverträge – ganz gleich , ob sie schriftlich oder mündlich geschlossen wurden- in der Regel zu Gunsten des Vermieters von den gesetzliche Regelungen abgewichen wird, ist in der Mehrzahl der Fälle der Vermieter der Leidtragende, wenn sich nicht beweisen lässt, dass und- wenn ja- mit welchem Inhalt die Parteien eine mündliche Vereinbarung getroffen haben.
  5. Als Beweismittel kommt in der Regel nur der Zeugenbeweis in Betracht.

 

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