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Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre

In vielen Mietverträgen finden sich Bestimmungen, mit denen Vermieter und Mieter oder auch nur ein Vertragspartner auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten. Tritt dann eine Situation ein, in der der Mieter oder der Vermieter kündigen möchte, stellt sich die Frage der Wirksamkeit des Kündigungsverzichts.

Die Frage, unter welchen Umständen und für wie lange ein Kündigungsverzicht wirksam vereinbart werden kann, ist  immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Dieser Beitrag soll einen Überblick über die gegenwärtige Rechtslage geben und für Mieter und Vermieter bei der Gestaltung des Mietvertrages eine Orientierungshilfe sein.

Der Kündigungsverzicht in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat sich kontinuierlich mit der Frage der Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts auseinandergesetzt. Nach dieser Rechtsprechung kommt es für die Frage der Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts auf die drei folgenden Faktoren an.

  1. Zum einen ist es entscheidend, ob der Kündigungsverzicht Gegenstand  einer formularmäßigen Vereinbarung ist, oder ob er individuell ausgehandelt ist.
  2. Des Weiteren kommt es darauf an, ob es sich um einen beidseitigen d.h. für Mieter und Vermieter geltenden oder um einen einseitigen Kündigungsverzicht handelt, der nur für eine Vertragspartei Geltung haben soll.
  3. Zuletzt ist auch entscheidend, ob in dem betreffenden Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart worden ist oder nicht.

Anhand dieser Faktoren sollen im Folgenden die unterschiedlichen Fallgestaltungen einer Wirksamkeitsprüfung unterzogen werden.

Kündigungsverzicht in Formularmietverträgen

Beidseitiger Kündigungsverzicht ohne Staffelmietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. 12. 2010 – VIII ZR 86/10- entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschluss, der für beide Vertragsparteien gelten soll, in einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei als Anfangszeitpunkt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht des Vertragsbeginns oder der Überlassung der Wohnung an den Mieter abzustellen. Endzeitpunkt hingegen ist nicht derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Entscheidend ist daher der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Aus diesem Grund muss die Kündigung drei Monate (diese jedoch um die drei Karenztage des § 573c Abs.1 BGB verkürzt) vor Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein.

Haben die Vertragsparteien den Vertrag im Laufe eines Monats geschlossen mit der Folge, dass auch das Fristende nicht am Monatsende liegt, kann dies zu Problemen führen, da gem. §573c Abs.1 BGB die Kündigung nur zum Monatsende zulässig ist. In diesem Fall kann der Vermieter die zulässige Vierjahresfrist nicht voll ausschöpfen und muss- um zu verhindern, dass die zulässige Höchstdauer überschritten wird-  die Kündigung zum Ende des Monats zulassen, der demjenigen vorausgeht, in den das Fristende fällt.

Wird ein Kündigungsverzicht formularmäßig für eine längere Zeit als vier Jahre vereinbart, hat dies zur Folge, dass dieser wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem.

§ 307 BGB insgesamt unwirksam ist.  Es ist insbesondere nicht möglich, den Kündigungsverzicht nur insoweit als unwirksam zu betrachten, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt. Rechtsfolge ist vielmehr, dass infolge der Unwirksamkeit gar kein Kündigungsverzicht vereinbart ist.

Von dem Grundsatz, dass der beidseitige formularmäßige Kündigungsverzicht außerhalb von Staffelmietverträgen bis zur Dauer von vier Jahren zulässig ist, macht der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15. 7. 2009 – VIII ZR 307/08) jedoch eine Ausnahme, wenn die Wohnung an einen Studenten zum Zwecke des Studiums vermietet worden ist. In diesem Fall würde der Student mit seinem berechtigten und gesteigerten Mobilitätsinteresse bereits durch einen Kündigungsverzicht von zwei Jahren unangemessen benachteiligt.

Zur Veranschaulichung einige Beispiele:

Grundfall:

Mieter M und Vermieter V haben am 1. Mai 2007 einen Mietvertrag über eine Wohnung auf unbestimmte Zeit geschlossen. In diesem Mietvertrag ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht enthalten, in dem es heißt, dass beide Vertragsparteien wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsschluss auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten. Eine Kündigung soll erstmals nach Ablauf dieses Vierjahreszeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig sein.

Am 1. Februar 2011 kündigt M das Mietverhältnis zum 30.4.2011. V ist der Meinung, die Beendigung des Mietverhältnisses sei in Anbetracht des Kündigungsausschlusses erst zum Ende des Monats Juli 2011 möglich.

Die Vereinbarung des Kündigungsverzichts ist in diesem Beispiel wegen unangemessner Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Der Kündigungsverzicht ist zwar auf die an sich zulässige Dauer von vier Jahren beschränkt. Nach der formularmäßigen Klausel kann jedoch die Kündigung erst mit Ablauf dieses Zeitraums ausgesprochen werden. Infolge der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB könnte das Mietverhältnis daher erst nach vier Jahren und 3 Monaten beendet werden.

Die Überschreitung des zulässigen Vierjahreszeitraums hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. M kann daher zum Ende des Monats April 2011 kündigen.

Wirksam wäre die Klausel gewesen, wenn M das Recht eingeräumt worden wäre, zum Ablauf des Monats April 2011 zu kündigen.

Variante 1:

M kündigt das Mietverhältnis bereits am 1. Januar 2008 zum Ende März 2008.

Auch durch diese frühzeitige Kündigung im ersten Vertragsjahr kann M das Mietverhältnis beenden. Die Überschreitung des Vierjahreszeitraums in der formularmäßigen Klausel hat nicht nur zur Folge, dass der Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt. Vielmehr ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam und als nicht existent zu behandeln.

Variante 2:

V, dessen Tochter unerwartet aufgetaucht ist, möchte das Mietverhältnis nach 2 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. M ist der Auffassung, das sei wegen des Kündigungsverzichts nicht möglich.

Wie sich aus den vorangegangenen Beispielen ergibt, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam, also an sich auch derjenige des V. Die Vorschriften der §§ 307 ff. BGB dienen jedoch dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders der Klausel. Daraus folgt, dass sich der Verwender selbst -hier also Vnicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen kann. V kann daher die Eigenbedarfskündigung nach 2 Jahren nicht aussprechen.

Beispiel 2:

M und V haben am 1.3.2006 einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vertragsbeginn und die Überlassung der Wohnung sollen aber erst am 1. Juni 2006 erfolgen. In einer formularmäßigen Klausel des Mietvertrages heißt es außerdem, dass dieser von beiden Parteien erstmals zum 31. 5. 2010 gekündigt werden kann.

M kündigt das Mietverhältnis am 1.12.2009 zum 28.2.2010. V ist der Meinung, die Kündigung sei erst zum 31.5.2010 möglich.

In diesem Fall ist der Kündigungsverzicht zwar so ausgestaltet, dass das Mietverhältnis zum Ende eines Vierjahreszeitraums beendet werden kann und nicht erst zu diesem Zeitpunkt die Kündigung ausgesprochen werden darf. Als Anfangszeitpunkt für die Vierjahresfrist ist jedoch der Zeitpunkt des Vertragsbeginns und nicht – wie es erforderlich gewesen wäre- derjenige des Vertragsschlusses gewählt worden. Auch diese Vereinbarung ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB insgesamt unwirksam. M kann das Mietverhältnis wirksam zum 28.2.2010 kündigen.

Variante:

M und V haben den Mietvertrag am 15.3.2006 geschlossen. Diesmal haben sie zwar einen Kündigungsverzicht von vier Jahren ab Vertragsschluss vereinbart. Die Kündigung darf aber nach der formularmäßigen Vereinbarung frühestens zum Ablauf der Vierjahresfrist wirksam werden.

Auch dieser Kündigungsverzicht ist insgesamt unwirksam. Die Parteien haben zwar darauf geachtet, dass der Anfangszeitpunkt derjenige des Vertragsschlusses ist. Auch haben sie vereinbart dass die erstmalige Kündigung nicht erst mit Ablauf der Frist vorgenommen werden darf, sondern dass sie zum Fristende wirksam werden darf. Nicht beachtet worden ist allerdings, dass das Fristende in den Lauf eines Monats– nämlich auf den 14.3.2010-  fällt. Da die Kündigung nach der Vereinbarung nicht vor Ablauf des 14.3.2010 wirksam werden dürfte, könnte M erst zum Ende des Monats März 2010 kündigen, da eine ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs.1 BGB nur zum Ende eines Monats zulässig ist. Dies liefe darauf hinaus, dass der Kündigungsverzicht nicht vier Jahre, sondern vier Jahre und siebzehn Tage dauern würde. Da dies nicht zulässig ist, ist der Kündigungsverzicht wegen der Überschreitung der Vierjahresfrist unwirksam.

Wirksam wäre die Vereinbarung gewesen, wenn M das Recht eingeräumt worden wäre, den Vertrag zum Ablauf des Monats Februar 2010 zu kündigen. Dies liefe zwar darauf hinaus, dass der Kündigungsverzicht nicht- wie an sich zulässig- vier Jahre andauert, sondern um vierzehn Tage verkürzt ist. Soll jedoch die Überschreitung der Vierjahresfrist verhindert werden, ist dies die einzige Möglichkeit.

Tipp für Vermieter:

Wenn Sie einen formularmäßigen Kündigungsverzicht mit der längstmöglichen Dauer in einen unbefristeten Mietvertrag aufnehmen möchten, achten Sie darauf klarzustellen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses erstmalig mit Ablauf von vier Jahren seit Vertragsschluss und nicht seit Vertragsbeginn oder  Überlassung der Wohnung möglich ist. Nicht ausreichend ist es außerdem festzulegen, dass die Kündigung nach Ablauf von vier Jahren vorgenommen werden kann. Entscheidend ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende der Vierjahresfrist erfolgen kann.

Fallen Fristbeginn und Fristende in den Lauf eines Monats, dürfen Sie die zulässige Vierjahresfrist nicht voll ausschöpfen und müssen- um zu verhindern, dass die zulässige Höchstdauer überschritten wird-  die Kündigung zum Ende des Monats zulassen, der demjenigen vorausgeht, in den das Fristende fällt.

Beidseitiger Kündigungsverzicht in Staffelmietverträgen

Erfolgt der Kündigungsverzicht im Rahmen eines Staffelmietvertrages, gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. In diesem Fall ergibt sich die Möglichkeit des Kündigungsverzichts für die Dauer von vier Jahren direkt aus dem Gesetz. In § 557a Abs.3 BGB heißt es nämlich, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann und die Kündigung frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig ist.

Einseitiger Kündigungsverzicht außerhalb eines Staffelmietvertrages

In einem Urteil vom 19. 11. 2008 – VIII ZR 30/08- hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, ob ein formularmäßiger Kündigungsverzicht, der nur für den Mieter gilt, außerhalb einer Staffelmietvereinbarung wirksam ist.

Diese Frage hat das Gericht ausdrücklich mit der Begründung verneint, der Mieter werde durch den einseitigen Kündigungsausschluss unangemessen i.S.d. § 307 Abs.1 S.1 BGB benachteiligt. Aus der Entscheidung, in der der Kündigungsverzicht lediglich für ein Jahr vereinbart war, ergibt sich also, dass ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht außerhalb eines Staffelmietvertrages nicht erst unwirksam ist, wenn er eine bestimmte Zeitspanne überschreitet, sondern dass dieser  unabhängig von der vereinbarten Dauer stets unwirksam ist.

Einseitiger Kündigungsverzicht im Rahmen eines Staffelmietvertrages

Die Wirksamkeit eines einseitigen formularmäßigen Kündigungsverzichts zu Lasten des Mieters wird hingegen anders beurteilt, wenn dieser zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird. In diesem Fall wird der Verzicht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 154/04- unter denselben Voraussetzungen für wirksam gehalten, wie der beidseitige formularmäßige Kündigungsverzicht. Das bedeutet, dass er dann wirksam ist, wenn seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt und die Kündigung zum Ende des Vierjahreszeitraums möglich ist.

Kündigungsverzicht durch Individualvereinbarung

Auch durch Individualvereinbarung kann ein Kündigungsverzicht erfolgen. Die Rechtsprechung ist für diese Fälle nicht so differenziert wie bzgl. des formularmäßigen Kündigungsverzichts. Von Folgendem kann jedoch ausgegangen werden:

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.12. 2003 – VIII ZR 81/03- kann ein individualvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters außerhalb eines Staffelmietvertrages für eine Dauer von fünf Jahren wirksam vereinbart werden. Dass es sich hierbei um eine Obergrenze für individualvertraglich ausgehandelte, einseitig zu Lasten des Vermieters wirkende Verzichtsvereinbarungen handelt, ergibt sich aus dem Urteil allerdings nicht.

Zumindest, wenn der Verzicht auch den Vermieter bindet, ist ein individualvertraglicher Kündigungssausschluss auch für einen Zeitraum von deutlich mehr als fünf Jahren zulässig. Der BGH hat beispielsweise mit Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 98/10- einen für zehn Jahre geltenden Kündigungsverzicht nicht beanstandet.

Im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung kann ein einseitiger  individualvertraglicher Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters allerdings nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. 6. 2006 – VIII ZR 257/04- nur für die Dauer von vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung vereinbart werden.

Die genannte Entscheidung erging zwar nur zu einem einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters. Soll der Kündigungsausschluss für beide Vertragsparteien gelten, wird man im Hinblick auf die in § 557a Abs.3 BGB enthaltene Beschränkung auf vier Jahre ebenfalls von einer zulässigen Höchstdauer von vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgehen können.

Wird die zulässige Höchstdauer durch eine Individualvereinbarung überschritten, ist die Rechtsfolge allerdings eine andere als diejenige, die im Falle eines formularmäßigen Kündigungsverzichts eintritt.

Für einen individualvertraglichen Kündigungsverzicht, der in einem Staffelmietvertrag vereinbart wurde, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. 6. 2006 – VIII ZR 257/04-  entschieden, dass in Fällen, in denen die Dauer des individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts den zulässigen Zeitraum von vier Jahren übersteigt, der Kündigungsverzicht nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet. 

Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

M und V haben am 22.9.2003 einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen, in dem sie insbesondere eine Staffelmiete vereinbart haben. Vertragsbeginn sollte der 1.10.2003 sein. In diesem Vertrag vereinbarten die Parteien außerdem individualvertraglich, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung beider Parteien für die Dauer von fünf Jahren bis zum 30.9.2008 ausgeschlossen sein soll. Am 1.5.2004 kündigt M das Mietverhältnis ordentlich zum 31.7.2004. V ist der Ansicht, dies sei wegen des Kündigungsverzichts nicht möglich.

In diesem Beispiel überschreitet der individualvertragliche Kündigungsverzicht die zulässige Höchstdauer von vier Jahren um ein Jahr. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Kündigungsverzichts. Vielmehr ist nur der die Höchstgrenze überschreitende Teil unwirksam. Folge dieser Teilunwirksamkeit ist, dass das Kündigungsrecht zwar nicht für fünf, aber für vier Jahre wirksam ausgeschlossen werden konnte. Die Reduzierung auf das zulässige Höchstmaß erfolgt aber nicht um exakt ein Jahr auf den 30.9.2007. Maßgeblich für den Fristbeginn ist nämlich auch hier der Abschluss des Vertrages und der Staffelmietvereinbarung am 22.9.2003 mit der Folge, dass das Ende der zulässigen Vierjahresfrist mit Ablauf des 21.9.2007 eintritt. Da § 573c Abs.1 BGB nur eine Kündigung zum Monatsende zulässt, muss M die erste Kündigungsmöglichkeit bereits zum Ablauf des Monats August 2007 haben. M kann in Anbetracht der Teilunwirksamkeit jedoch nicht bereits  zum 31.7.2004 kündigen.

Merke: Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn die Parteien den Vertragsinhalt  ausgehandelt haben und beide Seiten die Möglichkeit hatten, auf den Regelungsgegenstand Einfluss zu nehmen.

Tipp für Mieter: Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, in dem Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, sollten Sie erwägen, mit dem Vermieter eine Nachmieterklausel zu vereinbaren, die es Ihnen ermöglicht, ohne kündigen zu müssen, durch Stellung eines Nachmieters früher aus dem Vertrag auszuscheiden.

Zur Nachmieterklausel vgl. den Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Wichtig: Für alle Formen des Kündigungsverzichts gilt: Soll ein Kündigungsverzicht vereinbart werden, der länger als ein Jahr andauert, bedarf dieser -ebenso wie der gesamte Mietvertrag- der Schriftform. Wird die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Mietvertrag gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass der Vertrag ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung, frühestens aber zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums, ordentlich kündbar ist. Vgl. zum Erfordernis der Schriftform den Artikel: Kündigungsfrist für eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag.

Fazit und Zusammenfassung:

  1. In Formularmietverträgen ist ein beidseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht bis zu einer Dauer von vier Jahren zulässig. Die Vierjahresfrist berechnet sich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an und muss so bemessen sein, dass die Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums wirksam werden kann.
  2. Ein einseitiger Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters kann in Formularmietverträgen nur wirksam vereinbart werden, wenn gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart wird. Auch dieser ist bis zu einer Dauer von vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung möglich.
  3. Rechtsfolge der Fristüberschreitung ist die vollständige Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel.
  4. Durch Individualvereinbarung kann das Recht zur ordentlichen Kündigung außerhalb eines Staffelmietvertrages einseitig zu Lasten des Mieters mindestens für die Dauer von fünf Jahren und beidseitig für eine Dauer von jedenfalls zehn Jahren ausgeschlossen werden.
  5. Im Rahmen eines Staffelmietvertrages kann der Kündigungsverzicht individualvertraglich hingegen nur bis zu einer Dauer von vier Jahren ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung wirksam vereinbart werden, und zwar einseitig und beidseitig.
  6. Die Überschreitung der zulässigen Höchstfrist von vier bzw. fünf Jahren hat im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts zur Folge, dass nur der die Frist überschreitende Teil unwirksam ist, die Vereinbarung im Übrigen jedoch wirksam bleibt.
  7. Ein Kündigungsverzicht, der länger als ein Jahr gelten soll, bedarf –wie der gesamte Mietvertrag- der Schriftform.

17 Antworten auf "Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre"

  • Beatrice
    04.04.2014 - 09:40 Antworten

    Hallo,

    in meinem Vertrag steht:

    Eine Kündingung kann erstmals für den Ablauf des zwölften Monats, gerechnet ab dem Monat in welchem das Mietverhältnis begann, wirksam erklärt werden.

    Zählt hier nicht auch der Vertragsschluss bzw. müsste ich ja zum 31.07.2014 kündigen können, oder?

    Vielen Dank.

  • Veronika
    19.06.2014 - 22:08 Antworten

    Hallo,
    folgendes steht in meinem Mietvertrag:
    Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2014, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
    Das Recht der ordentlichen Kündigung des MV wird für die Dauer von 3 Jahren ab Beginn des MV für beide Parteien ausgeschlossen.
    Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. Paragr. 545 BGB findet keine Anwendung.
    Ich wurde nun von einem möglichen Käufer der Wohnung angesprochen er bietet mir Geld an, damit ich per 1.9. die Wohnung räume.
    Wenn ich das Angebot ablehne, gibt es hier Probleme für mich wenn dieser Eigenbedarf anmeldet? Wäre der Meinung, dass das nicht geht, da ja der MV mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergeht. Greift der Ausschluss der ordentlichen Kündigung auch bei Anmeldung Eigenbedarf?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!!
    Freundliche Grüße

  • Christian
    28.08.2014 - 22:05 Antworten

    Hallo, ich habe am 10.01.2012 einen Mietvertrag abgeschlossen, mit beidsetigem Kündigungsverzicht.

    „Auszug aus dem Vertrag“

    §2 Mietzeit

    1. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Das Mietverhältniss beginnt am 01.02.2012. Die Vertragsparteien verzichten Wechselseitig bis zum 31.01.2016 (nicht länger als 4Jahre seit Abschluss des Mietvertrages) auf Ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig. Beträgt der Kündigungsverzicht länger als 4Jahre, so ist eine Kündigung zum Ablauf des Zeitraumes zulässig.“

    Da laut aktuellem BGH Urteil die Frist jedoch ab Vertragsschluss gilt, würde dieser Kündigungsverzicht länger als 4Jahre sein und somit nichtig werden?

    Kann ich diesen Mietvertrag unter einhaltung der gesetzlichen 3-Monatsfrist kündigen?

    • Mietrecht.org
      30.08.2014 - 08:46 Antworten

      Hallo Christian,

      genau für solche Fragen haben wir ein besonderes Angebot erstellt: Kündigung möglich? (für Mieter)

      Die Diente werden anwaltlich geprüft und Sie bekommen eine Einschätzung, auf die Sie sich stützen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jill
    03.10.2014 - 16:06 Antworten

    Ich habe als Alleinerbin das Einfamilienhaus meiner Eltern geerbt. Nach dem Tot meiner Mutter stand das Haus erst leer und ich war froh, als sich Mieter fanden, die viel selbst renovieren konnten etc. Das war vor 9 Jahren. Nun möchte ich mit meiner Familie in mein Elternhaus ziehen. Damals habe ich gutgläubig (und in Trauer) und ohne Anwalt den vorgedruckten Mietvertrag des Mieterbundes benutzt. Jetzt, da ich den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen wollte, finde ich folgende Klausel:

    “Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen.”
    Ich gehen davon aus, dass die Klausel rechtens ist, da vom Mieterbund.

    Ist diese Bestimmung an irgendeinen Zeitraum gebunden? Oder werde ich niemals in das Haus ziehen können?

    Vielen Dank!

  • Tatjana
    23.11.2015 - 10:15 Antworten

    Guten Morgen,

    ich habe mit meinem Vermieter noch keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Jedoch möchte ich dies noch tun.
    Es handelt sich um eine Scheune, die ich als Hobbyraum nutze. Wir haben keine Mietzahlung vereinbart, weil ich dort kometische Reparaturen vornehme auf meine Kosten. Wichtig ist, dass wir einen Vertrag schließen, aus dem der Vermieter mich nicht kündigen kann, weil ich so viel Fleiß und Geld für diese Reparaturen aufbringe.

  • Jenny
    14.12.2015 - 11:07 Antworten

    Hallo,

    ich habe Riesenprobleme mit meinen Mieter und möchte Ihn kündigen. Im Mietvertrag steht folgende Klausel:
    㤠2 Mietzeit
    Das Mietverhältnis beginnt am: , es läuft auf unbestimmte Zeit.
    Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 – 22 dieses Vertrages).“

    Ist der Passus wirksam oder komme ich da irgendwie ran? Normalerweise könnten wir ihn nach §573a BGB kündigen wenn da nicht der Mietvertrag wäre :-(.

    Bitte bitte helfen sie mir.

    Gruß Jenny

  • Christian
    01.06.2016 - 12:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben einen Kündigungsverzicht von fünf Jahren mit unserem Vermieter abgeschlossen. Unsere Vormieter hatten eine vergleichbare Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen. Er hat sie aus dem Vertrag entlassen, nachdem sie geeignete Nachmieter gestellt hatten (uns).
    Nun hat sich unsere berufliche Situation geändert und wir haben den Mietvertrag gekündigt, da wir aufgrund der formularhaftigkeit (Vormieter und Nachbarn haben vergleichbare Regelungen unterzeichnet) von einer Unwirksamkeit der Klausel ausgegangen sind.
    Jedoch haben wir auch um eine Aufhebung des Mietvertrags gebeten sowie potentielle Nachmieter vorgeschlagen, mit denen auch ein Mietvertrag zum Tage nach unserem Kündigungstermin von Seiten des Vermieters abgeschlossen wurde.
    Nun verlangt der Vermieter von uns eine Ausgleichszahlung in Höhe von 900 Euro, da er meint laut Gebührenordnung für Anwälte (er ist selber Anwalt) und seine Anzeige, dass er sich in dieser Sache selber vertreten würde, stünden ihm diese zu.
    Wir haben uns daraufhin auf eine Summe von 300 Euro geeinigt, „zum Ausgleich des Aufwandes für außerplanmäßige Neuvermietung“ (schriftlich so fixiert).
    Die Frage: Sollte der Kündigungsverzicht unwirksam sein, kann ich dann diese 300 Euro zurück fordern? Kann ich dann außerdem die Vermittlung von geeigneten Nachmietern in Rechnung stellen (zwei Monats-Kaltmieten Courtage)?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      01.06.2016 - 21:52 Antworten

      Hallo Christian,

      in einer Art Aufhebungsvertrag können Sie alles mögliche vereinbaren. Siehe auch: Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster.

      Sie könnten dort eine Zahlung für den neuen Vermietungsaufwand vereinbarten oder eine Zahlung für Ihre Mietersuche, beides ist m.E. denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lara
    13.10.2016 - 19:30 Antworten

    Hallo,

    mein Mietverhältnis beginnt laut Vertrag am 1.5.16. gezeichnet wurde der Vertrag am 10.04.16.
    Im Vertrag steht wortwörtlich:

    „Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum 30. April 2020 zulässig.“

    Ich bin mir trotz des Artikels oben nicht sicher, ob dies nun gilt oder nicht.

    Vielen Dank

  • André Bloßfeld
    31.07.2017 - 15:23 Antworten

    Hallo,

    ich habe auch eine Frage bezüglich der Kündigung meines Mietvertrages mit Staffelmiete.

    In meinem Mietvertrag steht folgende Klausel: „…wird das recht beider Vertragsparteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 3 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses (01.02.2017) ausgeschlossen. Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt. Für die Fristen der ordentlichen Kündigung nach Wegfall des Kündigungsausschlusses gelten die gesetzlichen Regelungen.“

    Was heißt das jetzt genau?? Ich möchte den Mietvertrag kündigen. Ist das Möglich und wenn ja zu welchem Zeitpunkt / Termin??

    Ich bin mit meinem Rat echt am Ende.

    Könnt ihr mir bei meiner Frage bitte behilflich sein.

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      01.08.2017 - 12:37 Antworten

      Hallo André,

      ob der Kündigungsausschluss wirksam ist, könnten Sie z.B. hier prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    13.09.2017 - 15:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit – mit dem Vermerk „Die Parteien verzichten für die Dauer von 5 Jahren und 0 Monaten auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Das Recht zur außerordentlich Kündigung bleibt unberührt.“
    Ich habe jetzt nachgelesen, dass man die Frist auf Verzicht nur auf 4 Jahre setzen kann. Ist unser Vertrag also ein unbefristete Vertrag ohne Verzicht? Könnten beide Parteien – Mieter und Vermieter – den Vertrag jetzt ohne Probleme, mit der drei-Monat-Frist, kündigen?

    Viele Grüße

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