Viele Vermieter machen den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass ein Verzicht auf das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, in den Vertrag aufgenommen wird. Der Mieter steht in diesem Fall vor der mitunter nicht einfachen Entscheidung, ob er das Mietverhältnis mit dem Kündigungsausschluss eingeht oder aber die Wohnung gar nicht anmieten kann. Insbesondere, wenn dem Mieter kein anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht, bleibt ihm oft keine andere Wahl, als sich auf die Vereinbarung einzulassen.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart werden kann. Mit dieser Problematik befasst sich der Artikel: Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre.

Im Folgenden geht es vielmehr darum, welche Vor- und Nachteile ein Kündigungsausschluss sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter mit sich bringen kann, unter welchen Umständen er sinnvoll ist oder vermieden werden sollte und was beide Vertragspartien bei der Vereinbarung des Kündigungsausschlusses beachten sollten.

Vor- und Nachteile eines Kündigungsausschlusses für den Mieter

Einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters

Soll der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss nur einseitig zu Lasten des Mieters, nicht jedoch für den Vermieter gelten, scheint dies für den Mieter auf den ersten Blick keinen Vorteil zu haben. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass Vermieter sich nur dann zum Abschluss einer Staffelmietvereinbarung bereit erklären, wenn der Mieter im Gegenzug auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet.

Staffelmietverträge können  durchaus nicht nur für Vermieter, sondern auch für Mieter vorteilhaft sein. Sie bringen insbesondere für den Mieter Planungssicherheit mit sich. Der Mieter weiß von Beginn an, wie hoch die Miete in den nächsten Jahren sein wird. Außerdem sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung weitere Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen oder eine Anhebung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Ist der Mieter also an der Staffelmiete interessiert und kann eine entsprechende Vereinbarung nur erreichen, wenn er sich zu dem Kündigungsausschluss bereit erklärt, bringt dieser für ihn den genannten Vorteil, dass er im Hinblick auf die Höhe der Miete Sicherheit erlangt.

Ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters, der nicht durch den Vorteil einer Staffelmietvereinbarung oder sonstige Zugeständnisse des Vermieters kompensiert wird, bringt für den Mieter allerdings ausschließlich Nachteile mit sich. Aus diesem Grund ist ein  einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters außerhalb eines Staffelmietvertrages nach ständiger Rechtsprechung auch unwirksam, wenn er formularmäßig erfolgt.

Wechselseitiger Kündigungsausschluss

Sieht der Mietvertrag vor, dass der Kündigungsausschluss sowohl für den Mieter als auch den Vermieter gelten soll, hat dies für den Mieter den nicht zu unterschätzenden Vorteil, dass der Vermieter ihm für die Dauer des Kündigungsausschlusses nicht kündigen kann. Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, kann der Vermieter diese nicht aussprechen. Solange der Mieter keinen Anlass gibt, der eine außerordentliche fristlose Kündigung seitens des Vermieters gem. §§ 543, 569 BGB rechtfertigt, ist der Mieter vor Kündigungen des Vermieters gut geschützt.

Dass der Mieter durch einen Kündigungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt wird, gewährleistet im Übrigen die Tatsache, dass formularmäßige Kündigungsausschlüsse einer Klauselkontrolle gem.§ 307 BGB unterzogen werden und auch individualvertraglich vereinbarte Kündigungsausschlüsse nach der Rechtsprechung nicht uneingeschränkt möglich sind. Zu den Einzelheiten und Höchstgrenzen, bis zu denen Kündigungsausschlüsse wirksam vereinbart werden können vgl. den Artikel: Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag:4 Jahre.

Im Hinblick auf die Vorteile, die ein Kündigungsausschluss für den Mieter mit sich bringen kann, soll an dieser Stelle erwähnt werden, dass eine Überschreitung der zulässigen Höchstgrenze von vier Jahren in einem formularmäßigen Kündigungsausschluss zur Folge hat, dass dieser insgesamt und nicht nur hinsichtlich des die Höchstgrenze übersteigenden Teils unwirksam ist. Der Mieter kann also trotz des (unwirksamen) Kündigungsausschlusses ordentlich mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB kündigen. Der Vermieter hingegen kann sich auf die Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht berufen. Für ihn bleibt es daher dabei, dass er für die Dauer des (unwirksam) vereinbarten Kündigungsausschlusses dem Mieter nicht kündigen kann. Für den Mieter führt diese Rechtslage zu dem für ihn günstigen Ergebnis, dass er so dasteht, als hätten die Partien einen einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters vereinbart. Dies gilt allerdings nicht für individualvertragliche Kündigungsausschlüsse. Im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses hat die Überschreitung der zulässigen Höchstfrist lediglich zur Folge, dass nur der die Frist überschreitende Teil unwirksam ist, die Vereinbarung im Übrigen jedoch wirksam bleibt.

Kündigungsausschluss aus Vermietersicht

Für den Vermieter hat ein Kündigungsverzicht durch den Mieter den Vorteil, dass er über einen längeren Zeitraum von in der Regel mehreren Jahren keinen Wechsel in der Person des Mieters hat. Ihm bleiben Umstände erspart, die die Abwicklung und Neubegründung eines Mietverhältnisses mit sich bringen. Handelt es sich um einen zuverlässigen zahlungsfähigen Mieter, hat der Vermieter für die Dauer des Kündigungsausschlusses die Gewissheit, regelmäßig und pünktlich die Miete zu erhalten.

Der wesentliche Vorteil, den ein Kündigungsausschluss für den Vermieter mit sich bringt, zeigt sich  allerdings, wenn die Parteien eine Staffelmiete vereinbart haben. Eine Staffelmiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Vertragsparteien in der Regel schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festlegen, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht.

Dies bringt für den Vermieter den Vorteil mit sich, dass die Mieterhöhung automatisch eintritt und der Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten und die Mieterhöhung auch nicht begründen muss.

Durch einen Kündigungsausschluss kann der Vermieter sicherstellen, dass die Staffelmietvereinbarung für die Dauer des Kündigungsverzichts nicht durch einen Mieterwechsel hinfällig wird und er die Vorteile, die die Staffelmietvereinbarung mit sich bringt, auch realisieren kann.

Nicht selten ist eine Staffelmietvereinbarung so ausgestaltet, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses relativ gering ist  und der für den Vermieter hiermit verbundene Nachteil erst durch die später eintretenden sicheren Mieterhöhungen ausgeglichen wird. Durch einen Kündigungsausschluss ist für den Vermieter gewährleistet, dass der Mieter nicht zu einem frühen Zeitpunkt, zu dem die Miete noch relativ gering ist und u.U. unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kündigt, sondern der Vertrag auch noch zu einem späteren Zeitpunkt, für den eine höhere u.U. oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart wurde, fortbesteht.

Das Interesse des Vermieters, im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung auch einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, ist sowohl vom Gesetzgeber als auch in der Rechtsprechung anerkannt. Aus diesem Grund sind in Staffelmietverträgen einseitige Kündigungsausschlüsse zu Lasten des Mieters sogar dann wirksam, wenn sie formularmäßig erfolgen.

Außerhalb von Staffelmietverträgen kann ein Kündigungsausschluss- sofern er formularmäßig erfolgt- jedoch nur beidseitig wirksam vereinbart werden. Der Nachteil für den Vermieter besteht in diesem Fall darin, dass auch er den Mietvertrag selber nicht kündigen kann, selbst dann nicht, wenn ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB, insbesondere Eigenbedarf vorliegt.

Der Vermieter sollte einen wechselseitigen Kündigungsausschluss daher nur vereinbaren, wenn er sich relativ sicher sein kann, dass er die Wohnung später nicht selbst für sich oder Angehörige benötigen wird.

Trotz der Vorteile, die ein Kündigungsausschluss insbesondere im Rahmen eines Staffelmietvertrages für den Vermieter mit sich bringt, sollte dieser sich bewusst sein, dass jede Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses mit dem Mieter nicht unerhebliche Risiken in sich birgt. Wie bereits beschrieben, ist der Mieter insbesondere, wenn der Kündigungsausschluss formularmäßig erfolgt, durch die in der Rechtsprechung entwickelten Höchstgrenzen für Kündigungsverzichtsvereinbarungen geschützt. Eine Überschreitung dieser Grenzen, die zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung führt, hat für den Vermieter letztendlich zur Folge, dass nur er, nicht aber der Mieter an die Verzichtsvereinbarung gebunden ist, da er selbst sich nicht auf die Unwirksamkeit einer formularmäßigen Klausel berufen kann.

Der Vermieter ist gut beraten, die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse genau zu beachten und die Vereinbarung mit größtmöglicher Sorgfalt zu formulieren. Schon ein Tag, durch den die Obergrenze überschritten wird, kann die gesamte Vereinbarung zu Fall bringen.

Fazit zum Kündigungsausschluss im Mietvertrag

Ein Kündigungsausschluss kann für Mieter und Vermieter abhängig vom jeweiligen Einzelfall sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen. Anders als der Vermieter ist der Mieter durch die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse hinreichend geschützt. Zusätzlich sollte sich der Mieter allerdings durch eine Nachmieterklausel absichern. Der Vermieter tut gut daran, sich im Rahmen eines Staffelmietvertrages durch einen Kündigungsausschluss gegen eine vorzeitige Vertragsbeendigung zu schützen. In jedem Fall ist ihm zu raten, die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse genau zu beachten, um eine u.U. einseitige Bindung an die Verzichtsvereinbarung zu seinen Lasten zu vermeiden.