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Mietvertrag: Kündigungsausschluss kann Fluch oder Segen sein

Viele Vermieter machen den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass ein Verzicht auf das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, in den Vertrag aufgenommen wird. Der Mieter steht in diesem Fall vor der mitunter nicht einfachen Entscheidung, ob er das Mietverhältnis mit dem Kündigungsausschluss eingeht oder aber die Wohnung gar nicht anmieten kann. Insbesondere, wenn dem Mieter kein anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht, bleibt ihm oft keine andere Wahl, als sich auf die Vereinbarung einzulassen.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart werden kann. Mit dieser Problematik befasst sich der Artikel: Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre.

Im Folgenden geht es vielmehr darum, welche Vor- und Nachteile ein Kündigungsausschluss sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter mit sich bringen kann, unter welchen Umständen er sinnvoll ist oder vermieden werden sollte und was beide Vertragspartien bei der Vereinbarung des Kündigungsausschlusses beachten sollten.

Vor- und Nachteile eines Kündigungsausschlusses für den Mieter

Einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters

Soll der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss nur einseitig zu Lasten des Mieters, nicht jedoch für den Vermieter gelten, scheint dies für den Mieter auf den ersten Blick keinen Vorteil zu haben. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass Vermieter sich nur dann zum Abschluss einer Staffelmietvereinbarung bereit erklären, wenn der Mieter im Gegenzug auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet.

Staffelmietverträge können  durchaus nicht nur für Vermieter, sondern auch für Mieter vorteilhaft sein. Sie bringen insbesondere für den Mieter Planungssicherheit mit sich. Der Mieter weiß von Beginn an, wie hoch die Miete in den nächsten Jahren sein wird. Außerdem sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung weitere Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen oder eine Anhebung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Ist der Mieter also an der Staffelmiete interessiert und kann eine entsprechende Vereinbarung nur erreichen, wenn er sich zu dem Kündigungsausschluss bereit erklärt, bringt dieser für ihn den genannten Vorteil, dass er im Hinblick auf die Höhe der Miete Sicherheit erlangt.

Ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters, der nicht durch den Vorteil einer Staffelmietvereinbarung oder sonstige Zugeständnisse des Vermieters kompensiert wird, bringt für den Mieter allerdings ausschließlich Nachteile mit sich. Aus diesem Grund ist ein  einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters außerhalb eines Staffelmietvertrages nach ständiger Rechtsprechung auch unwirksam, wenn er formularmäßig erfolgt.

Wechselseitiger Kündigungsausschluss

Sieht der Mietvertrag vor, dass der Kündigungsausschluss sowohl für den Mieter als auch den Vermieter gelten soll, hat dies für den Mieter den nicht zu unterschätzenden Vorteil, dass der Vermieter ihm für die Dauer des Kündigungsausschlusses nicht kündigen kann. Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, kann der Vermieter diese nicht aussprechen. Solange der Mieter keinen Anlass gibt, der eine außerordentliche fristlose Kündigung seitens des Vermieters gem. §§ 543, 569 BGB rechtfertigt, ist der Mieter vor Kündigungen des Vermieters gut geschützt.

Dass der Mieter durch einen Kündigungsausschluss nicht unangemessen benachteiligt wird, gewährleistet im Übrigen die Tatsache, dass formularmäßige Kündigungsausschlüsse einer Klauselkontrolle gem.§ 307 BGB unterzogen werden und auch individualvertraglich vereinbarte Kündigungsausschlüsse nach der Rechtsprechung nicht uneingeschränkt möglich sind. Zu den Einzelheiten und Höchstgrenzen, bis zu denen Kündigungsausschlüsse wirksam vereinbart werden können vgl. den Artikel: Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag:4 Jahre.

Im Hinblick auf die Vorteile, die ein Kündigungsausschluss für den Mieter mit sich bringen kann, soll an dieser Stelle erwähnt werden, dass eine Überschreitung der zulässigen Höchstgrenze von vier Jahren in einem formularmäßigen Kündigungsausschluss zur Folge hat, dass dieser insgesamt und nicht nur hinsichtlich des die Höchstgrenze übersteigenden Teils unwirksam ist. Der Mieter kann also trotz des (unwirksamen) Kündigungsausschlusses ordentlich mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB kündigen. Der Vermieter hingegen kann sich auf die Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht berufen. Für ihn bleibt es daher dabei, dass er für die Dauer des (unwirksam) vereinbarten Kündigungsausschlusses dem Mieter nicht kündigen kann. Für den Mieter führt diese Rechtslage zu dem für ihn günstigen Ergebnis, dass er so dasteht, als hätten die Partien einen einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters vereinbart. Dies gilt allerdings nicht für individualvertragliche Kündigungsausschlüsse. Im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses hat die Überschreitung der zulässigen Höchstfrist lediglich zur Folge, dass nur der die Frist überschreitende Teil unwirksam ist, die Vereinbarung im Übrigen jedoch wirksam bleibt.

Wann ist ein Kündigungsausschluss für den Mieter sinnvoll? Was hat dieser zu beachten?

Die Frage, ob ein Kündigungsausschluss für den Mieter sinnvoll ist oder nicht, kann nicht allgemein beantwortet werden. Es hängt von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere davon ab, ob die mit dem Ausschluss verbundenen Vorteile gegenüber den Nachteilen überwiegen. Allgemein kann man sagen, dass die Nachteile, selbst den Vertrag nicht kündigen zu können, gegenüber den Vorteilen zurücktreten, wenn der Mieter mit einiger Sicherheit abschätzen kann, dass er für die Dauer des Kündigungsausschlusses seinen Wohnort voraussichtlich nicht wechseln wird. In diesem Fall erlangt er im Gegenzug den großen Vorteil, dass ihm seitens des Vermieters nicht gekündigt werden kann.

Falls ein Wechsel des Wohnortes des Mieters nicht ausgeschlossen sein sollte, kann der Mieter jedoch versuchen, sich dennoch gegen die Nachteile zu schützen, die mit dem Kündigungsausschluss für ihn verbunden sind. Ihm ist insbesondere in Fällen eines möglichen Wohnortwechsels zu raten, den Vermieter dazu zu bewegen, eine Nachmieterklausel in den Vertrag mit aufzunehmen, die besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen Nachmieter stellt.

In bestimmten Fällen hat der Mieter jedoch auch ohne Nachmieterklausel im Vertrag einen Anspruch gegen den Vermieter, durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Voraussetzung für einen derartigen Anspruch ist es, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich übersteigt, und der Mieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist. Zu den Einzelheiten dieses Anspruches und der Nachmieterklausel vgl. den Artikel Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Kündigungsausschluss aus Vermietersicht

Für den Vermieter hat ein Kündigungsverzicht durch den Mieter den Vorteil, dass er über einen längeren Zeitraum von in der Regel mehreren Jahren keinen Wechsel in der Person des Mieters hat. Ihm bleiben Umstände erspart, die die Abwicklung und Neubegründung eines Mietverhältnisses mit sich bringen. Handelt es sich um einen zuverlässigen zahlungsfähigen Mieter, hat der Vermieter für die Dauer des Kündigungsausschlusses die Gewissheit, regelmäßig und pünktlich die Miete zu erhalten.

Der wesentliche Vorteil, den ein Kündigungsausschluss für den Vermieter mit sich bringt, zeigt sich  allerdings, wenn die Parteien eine Staffelmiete vereinbart haben. Eine Staffelmiete zeichnet sich dadurch aus, dass die Vertragsparteien in der Regel schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festlegen, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht.

Dies bringt für den Vermieter den Vorteil mit sich, dass die Mieterhöhung automatisch eintritt und der Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten und die Mieterhöhung auch nicht begründen muss.

Durch einen Kündigungsausschluss kann der Vermieter sicherstellen, dass die Staffelmietvereinbarung für die Dauer des Kündigungsverzichts nicht durch einen Mieterwechsel hinfällig wird und er die Vorteile, die die Staffelmietvereinbarung mit sich bringt, auch realisieren kann.

Nicht selten ist eine Staffelmietvereinbarung so ausgestaltet, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses relativ gering ist  und der für den Vermieter hiermit verbundene Nachteil erst durch die später eintretenden sicheren Mieterhöhungen ausgeglichen wird. Durch einen Kündigungsausschluss ist für den Vermieter gewährleistet, dass der Mieter nicht zu einem frühen Zeitpunkt, zu dem die Miete noch relativ gering ist und u.U. unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kündigt, sondern der Vertrag auch noch zu einem späteren Zeitpunkt, für den eine höhere u.U. oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart wurde, fortbesteht.

Das Interesse des Vermieters, im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung auch einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, ist sowohl vom Gesetzgeber als auch in der Rechtsprechung anerkannt. Aus diesem Grund sind in Staffelmietverträgen einseitige Kündigungsausschlüsse zu Lasten des Mieters sogar dann wirksam, wenn sie formularmäßig erfolgen.

Außerhalb von Staffelmietverträgen kann ein Kündigungsausschluss- sofern er formularmäßig erfolgt- jedoch nur beidseitig wirksam vereinbart werden. Der Nachteil für den Vermieter besteht in diesem Fall darin, dass auch er den Mietvertrag selber nicht kündigen kann, selbst dann nicht, wenn ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB, insbesondere Eigenbedarf vorliegt.

Der Vermieter sollte einen wechselseitigen Kündigungsausschluss daher nur vereinbaren, wenn er sich relativ sicher sein kann, dass er die Wohnung später nicht selbst für sich oder Angehörige benötigen wird.

Trotz der Vorteile, die ein Kündigungsausschluss insbesondere im Rahmen eines Staffelmietvertrages für den Vermieter mit sich bringt, sollte dieser sich bewusst sein, dass jede Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses mit dem Mieter nicht unerhebliche Risiken in sich birgt. Wie bereits beschrieben, ist der Mieter insbesondere, wenn der Kündigungsausschluss formularmäßig erfolgt, durch die in der Rechtsprechung entwickelten Höchstgrenzen für Kündigungsverzichtsvereinbarungen geschützt. Eine Überschreitung dieser Grenzen, die zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung führt, hat für den Vermieter letztendlich zur Folge, dass nur er, nicht aber der Mieter an die Verzichtsvereinbarung gebunden ist, da er selbst sich nicht auf die Unwirksamkeit einer formularmäßigen Klausel berufen kann.

Der Vermieter ist gut beraten, die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse genau zu beachten und die Vereinbarung mit größtmöglicher Sorgfalt zu formulieren. Schon ein Tag, durch den die Obergrenze überschritten wird, kann die gesamte Vereinbarung zu Fall bringen.

Fazit zum Kündigungsausschluss im Mietvertrag

Ein Kündigungsausschluss kann für Mieter und Vermieter abhängig vom jeweiligen Einzelfall sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen. Anders als der Vermieter ist der Mieter durch die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse hinreichend geschützt. Zusätzlich sollte sich der Mieter allerdings durch eine Nachmieterklausel absichern. Der Vermieter tut gut daran, sich im Rahmen eines Staffelmietvertrages durch einen Kündigungsausschluss gegen eine vorzeitige Vertragsbeendigung zu schützen. In jedem Fall ist ihm zu raten, die zulässigen Höchstgrenzen für Kündigungsausschlüsse genau zu beachten, um eine u.U. einseitige Bindung an die Verzichtsvereinbarung zu seinen Lasten zu vermeiden.

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4 Antworten auf "Mietvertrag: Kündigungsausschluss kann Fluch oder Segen sein"

  • Gerold Nadler
    20.02.2017 - 00:29 Antworten

    Schaden infolge Bestellerprinzip mittels Kündigungsverzichtsklausel begrenzen

    Ich vermiete in der Innenstadt in einem Mietshaus Wohnungen unter 50m2 und wohne selbst in einer entfernten Stadt und bin deshalb auf Makler angewiesen. Mieter sind zum Teil Studenten. Es passiert, dass diese überraschend schon nach 3 bis 4 Monaten kündigen, da sie z.B. eine WG gefunden haben. In diesem Fall entsteht für mich seit Einführung des Bestellerprinzips bei den Maklerkosten ein Schaden, den ich abwenden muss. Schadensbegrenzung würde vermutlich ein wie auch immer gearteter Kündigungsverzicht schaffen, der den aktuellen Standard-Vertrag von Haus und Grund wirksam ergänzen müsste, so dass sich die Maklerkosten rechnerisch zumindest auf eine höhere Zahl an garantierten Mietmonaten verteilen ließen.

    Können Sie mir ein Angebot über die Formulierung einer geeigneten Vetragsklausel machen? Nach lesen Ihrer infos sollte bei Vermietungen an Studenten der Kündigungsverzicht maximal unter 2 Jahren liegen.
    Für den beidseitigem Kündigungsverzicht kann ich gegenüber dem einseitigen keinen realen Nachteil erkennen, da hier Eigenbedarf nicht zutrifft und ich mir als Vermieter kaum eines Spielraumes bewusst bin, den ich in Bezug auf Kündigungen tatsächlich habe und jetzt schmerzlich verlieren würde. Oder habe ich etwas übersehen?

    Es wäre auch eine vorzeitige Kündigung denkbar, die mit einer Ausgleichszahlung einhergeht, die sich an der Minderung des Kündigungsverzichts orientiert und diesen dabei ins Verhältnis zur entgangenen Armortisation der Maklerkosten setzt.

  • Johann Bach
    11.05.2018 - 19:57 Antworten

    Hallo,

    ich würde gerne meinen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Wäre das zulässig? Meiner Meinung nach handelt es sich doch um einen einseitigen Kündigungsauschluss, oder? Hier ein Auszug aus dem Mietvertrag:

    § 4 Mietzeit

    Das Mietverhältnis beginnt am 1. April 2015 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen, mindestens aber für fünf Jahre. Die Mietzahlung beginnt am 1. April 2015.

    § 5 Kündigung

    Der Mietvertrag ist frühestens kündbar zum 31. März 2020. Nach dem 31. März 2020 kann der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen das
    Mietverhältnis jeweils zum Quartalsende kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es
    nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Kündigungsschreibens an.

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