Bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum, wie ihn auch derjenige über eine Mietwohnung darstellt. Es gelten dieselben mietrechtlichen Vorschriften, die auch zur Anwendung kommen, wenn Gegenstand des Mietvertrages eine Mietwohnung ist.
Geregelt werden daher auch bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus die üblichen Punkte wie beispielsweise die Höhe der Miete und die Laufzeit des Mietverhältnisses. Trotz dieser Gemeinsamkeiten weist das Mietverhältnis, das ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, jedoch einige Besonderheiten auf, deren Regelung zwar grds. nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Mietvertrages ist, die aber dennoch zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden sollten, um Unklarheiten und damit zugleich Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden.
Im folgenden Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Besonderheiten, die beim Abschluss eines Mietvertrages über ein Einfamilienhaus beachtet werden sollten.
Außerdem finden Sie Formulierungsvorschläge zu den einzelnen Regelungspunkten, die die Vertragsgestaltung erleichtern.
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Inhalt des Artikels:
a) Garten mitvermietet oder nicht?
b) Wem obliegt die Pflicht zur Pflege des Gartens?
c) Wer ist verpflichtet, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen?
2. Besonderheit: Garage und Autostellplatz
a) Soll eine Garage bzw. ein Autostellplatz mitvermietet werden?
b) Sollen Garage bzw. Autostellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein?
aa) Einheitliches Mietverhältnis über Einfamilienhaus und Garage bzw. Autostellplatz
bb) Getrennte Verträge über Einfamilienhaus und Garage bzw. Autostellplatz
3. Besonderheit: Anliegerpflichten und Verkehrssicherungspflichten
a) Warum die Ermittlung der Wohnfläche so wichtig ist
b) Grundsätze der Wohnflächenermittlung
5. Besonderheit: Abrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten
Das Mietobjekt „Einfamilienhaus“ macht bestimmte Regelungen entbehrlich, andere hingegen erforderlich
Ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus ist nicht in jeglicher Hinsicht schwieriger zu gestalten als derjenige über eine Mietwohnung. Es gibt auch Punkte, für deren Regelung -anders als bei einem Mietvertrag über eine Wohnung- deshalb kein Bedarf besteht, weil es keine weiteren Mieter in demselben Haus gibt. So entfällt beispielsweise die Notwendigkeit der Festlegung eines Verteilerschlüssels für die Aufteilung der Nebenkosten auf mehrere Mieter. Aus der nicht notwendigen Umlage auf mehrere Mieter ergeben sich aber wiederum zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten, wie z.B. eine direkte Abrechnung des Mieters mit den Versorgungsunternehmen.
Das Gleiche gilt für die Hausordnung. Einer solchen, die das Zusammenleben der Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus regelt, bedarf es zwar nicht. Bestimmte Regelungspunkte, die bei einer Mietwohnung Gegenstand der Hausordnung sind, bedürfen aber auch im Falle der Vermietung eines Einfamilienhauses einer Regelung, wie beispielsweise die winterliche Räum- und Streupflicht.
Zusätzlicher Regelungsbedarf ergibt sich in erster Linie jedoch daraus, dass das vermietete Einfamilienhaus über Nebenanlagen verfügt, die bei einer Mietwohnung grds. nicht Gegenstand des Mietvertrages sind, wie z.B. eine Garage, ein Autostellplatz oder der Garten.
Die Mietparteien sollten bereits im Mietvertrag die jeweiligen Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter in Bezug auf diese Objekte von Anfang an genau festlegen, um in der Zukunft Streit zu vermeiden.
1. Besonderheit: Der Garten
Gehört zu dem vermieteten Einfamilienhaus ein Garten, stellen sich gleich drei Fragen, die- werden sie nicht vertraglich geregelt – Konfliktpotential in sich bergen.
a) Garten mitvermietet oder nicht?
Das OLG Köln hat zwar mit Urteil vom 05.11.1993 – 19 U 132/93- entschieden, dass immer dann, wenn ein Einfamilienhaus vermietet wird und dieses im vorformulierten “Mietvertrag für Wohnungen” mit der Lageangabe nach Ort, Straße und Hausnummer näher bezeichnet wird, ohne dass sich aus dem Vertragstext ergibt, ob der Garten mitvermietet worden ist, nach der Verkehrsanschauung davon auszugehen ist, dass das gesamte unter dieser Anschrift gelegene Grundstück mitvermietet ist und nicht nur der unmittelbar am Hause gelegene Ziergarten.
Ein allgemein gültiger Grundsatz, dass ein Garten eines Einfamilienhauses im Zweifel immer mitvermietet ist, kann hieraus jedoch nicht zwangläufig abgeleitet werden. Entscheidend sind letztendlich die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Vermieter und Mieter sollten es daher nicht darauf ankommen lassen, dass am Ende ein Gericht die Frage klären muss, ob der Mieter zur Gartennutzung berechtigt ist.
Auch wenn der Mieter das Recht bei fehlender Regelung im Zweifel eher auf seiner Seite haben wird als der Vermieter und auch bei einer nicht eindeutigen Regelung Unklarheiten im Falle eines Formularmietvertrages zu Lasten des Vermieters gehen (vgl. § 305c Abs.2 BGB), sollte dieser darauf drängen, dass die Mitvermietung des Gartens ausdrücklich im Mietvertrag verankert wird.
Mehr noch als für den Mieter besteht aus den zuvor genannten Gründen für den Vermieter dann die Notwendigkeit einer vertraglichen Regelung, wenn er den Garten vom Vertrag ausnehmen möchte. Ist dies gewollt, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Nicht nur das Ob, sondern auch der Umfang und das Wie der Nutzung sollten geregelt werden. In der Praxis kann z.B. die Frage auftauchen, wer berechtigt ist, das im Garten wachsende Obst zu ernten. Diesbezüglich hat das AG Leverkusen mit Urteil vom 14.12.1993 – 28 C 277/93 – zwar entschieden, dass der Mieter eines Einfamilienhauses, dem das Recht zur Gartennutzung zusteht und die Pflicht zur Gartenpflege (siehe dazu unter 1b)) obliegt, mangels abweichender Vereinbarung berechtigt ist, das im Garten wachsende Obst zu ernten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten jedoch auch dieser und vergleichbare Punkte vertraglich geregelt werden.
Die vertragliche Regelung zur Gartennutzung des Mieters sollte folgende Punkte enthalten:
- Wird der Garten mitvermietet oder nicht?
- In welchem Umfang wird der Garten mitvermietet? Hier empfiehlt sich die Angabe von Quadratmeterzahlen.
- Ist der Garten vollständig oder nur teilweise Gegenstand des Mietvertrages? Ist z.B. nur der unmittelbar am Hause gelegene Ziergarten oder der gesamte Garten mitvermietet?
- Hat der Vermieter trotz Mitvermietung des Gartens ein Nutzungsrecht und wenn ja an welchen Teilen und in welcher Weise?
Formulierungsvorschlag:
„Mitvermietet wird zur alleinigen Nutzung des Mieters folgende Gartenfläche…………………….(Beschreibung des Gartens insb. bzgl. der Lage und der Fläche in qm).
Der Mieter ist berechtigt,
– das im Garten wachsende Obst zu ernten,
-………………….
-…………..“
oder
„Der Mieter ist nicht berechtigt, den zugehörigen Garten zu nutzen / mitzubenutzen.“
b) Wem obliegt die Pflicht zur Pflege des Gartens?
Jeder Garten bedarf der Pflege. Ist der Garten mitvermietet, stellt sich daher unmittelbar die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter zur Gartenpflege verpflichtet ist.
Gem. § 535 Abs.1 S.1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zu diesen Vermieterpflichten gehört grds. auch die Pflicht zu Gartenpflege. Diese Pflicht kann zwar auf den Mieter übertragen werden. Oft enthält der Mietvertrag jedoch keine entsprechende Regelung. Fehlt diese, ist zumindest bei einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus davon auszugehen, dass der Vermieter zur Gartenpflege verpflichtet ist (vgl. AG Bocholt, Urteil vom 21. 03. 1986 – 4 C 1134/85). Ist bei einem Einfamilienhaus der Garten mitvermietet, wird dies verbreitet jedoch anders beurteilt. In diesem Fall wird die Ansicht vertreten, dass auch ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag der Mieter zur Pflege des Gartens verpflichtet ist (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 535 Rn.345).
Auch wenn man dieser Ansicht folgt, ist eine Vereinbarung über die Gartenpflege jedoch aus folgendem Grund ratsam:
Treffen die Parteien nämlich keine Vereinbarung darüber, wer den Garten zu pflegen hat, fehlt – selbst wenn man auch ohne ausdrückliche Vereinbarung von einer Pflicht des Mieters ausgeht- zwangsläufig auch eine Abrede über den Umfang der Pflichten des Mieters. Das Gleiche gilt, wenn die Vereinbarung nur das Ob der Pflicht des Mieters zur Gartenpflege, nicht aber deren Umfang regelt. In diesem Fall ist der Mieter nur zu einfachen Pflegearbeiten wie Unkrautjäten, Rasenmähen und dem Entfernen von Laub, also nur zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern (vgl. LG Hamburg: Beschluss vom 29.09.2002 – 316 T 66/02).
Eine höchstrichterliche Entscheidung über die Frage, welche Partei im Falle einer fehlenden Vereinbarung den Garten zu pflegen hat, gibt es trotz der vorangegangenen Ausführungen jedoch nicht. Deshalb, und auch um den Umfang der Pflicht des Mieters genauer zu definieren bzw. –falls gewollt- auf solche Arbeiten zu erweitern, die über einfache Pflegearbeiten hinausgehen, ist jedem Vermieter zu raten, die Frage der Gartenpflege vertraglich ausdrücklich zu regeln, um künftigen Streit zu vermeiden. Bei mitvermietetem Garten ist die Übertragung der Gartenpflege auf den Mieter üblich und zulässig (vgl. LG Köln, Urteil vom 11.11.1996 -1 S 149/95).
Geregelt werden sollte in diesem Zusammenhang sowohl
- das Ob der Verpflichtung des Mieters zur Gartenpflege
als auch
- der Umfang der Pflicht.
Die Regelung des Umfangs der Gartenpflegepflicht des Mieters kann durch eine Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV erfolgen. Während das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 07. 10. 2004 – 10 U 70/04 – die Frage, ob dies möglich ist, zwar noch offen ließ, bejahte das LG Frankfurt (vgl. dasUrteil vom 02. 11. 2004 – 2/11 S 64/04) die Zulässigkeit und entschied, dass der Mieter in diesem Fall – anders als bei fehlender Abrede zum Umfang der Pflicht- nicht nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub vorzunehmen hat. Vielmehr bestimmen sich – so das Gericht- Art und Umfang der vom Mieter geschuldeten Gartenpflegenach der Legaldefinition in § 2 BetrKV. Danach gehören zur Gartenpflege die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Wichtig zu beachten ist allerdings, dass dem Mieter nicht nur im Falle einer Bezugnahme auf § 2 Nr.10 BetrKV, sondern generell formularvertraglich nur solche Arbeiten übertragen werden dürfen, deren Kosten – hätte der Vermieter sie selbst vorgenommen – gem. § 2 Nr.10 BetrKV auch tatsächlich auf den Mieter hätten umgelegt werden können. Auch wenn § 2 Nr.10 BetrKV sehr weit gefasst ist, sind umlagefähige Gartenpflegekosten nur solche, die zum einen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gartens anfallen und dazu auch noch laufend entstehen (vgl. AG Reutlingen, Urteil vom 20.01.2004 – 2 C 2126/03). Demzufolge schuldet auch der Mieter, dem die Gartenpflege unter Bezug auf § 2 Nr.10 BetrKV übertragen worden ist, nur solche Maßnahmen, die zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02. 11. 2004 -2/11 S 64/04), d.h. periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege (vgl. LG Tübingen, Urteil vom 18. 10. 2004 – 1 S 29/04).
Hierunter fallen z.B. das Rasenmähen und Nachsäen, das Schneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken, die Beseitigung von Unkraut, die Reinigung des Gartens und die Erneuerung von Pflanzen (vgl. LG Hannover, Urteil vom 31.01.2002 – 3 S 1268/01-81).
Ob das Fällen und der Abtransport von Bäumen als laufende Maßnahme zur Gartenpflege angesehen werden kann, ist umstritten.
Das Beseitigen und Neuanpflanzen von Bäumen gehört – folgt man dem LG Reutlingen– nicht dazu. Nach dessen Urteil vom 20.01.2004 – 2 C 2126/03- ist es nämlich bereits zweifelhaft , ob Aufwendungen für die Beseitigung von Bäumen und die Neuanpflanzung von Gehölzen überhaupt durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gartens anfallen; jedenfalls – so das Gericht- entstehen derartige Kosten nicht laufend, denn die Notwendigkeit einer Baumpflege erwächst in unregelmäßigen Abständen von mehreren Jahren. Für das Entfernen alter Bäume und die Erforderlichkeit von Neuanpflanzungen sind die Zeitabstände noch größer und noch weniger bestimmbar.
Das LG Frankfurt hingegen entschied mit Urteil vom 02. 11. 2004 – 2/11 S 64/04 -, dass der Mieter, der die Gartenpflege unter Bezugnahme auf § 2 Nr.10 BetrKV übernommen hat, auch kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen habe.
Zumindest dann, wenn – wie in dem der Entscheidung des LG Tübingen vom 18. 10. 2004 – 1 S 29/04- zu Grunde liegenden Fall- Baumschnittarbeiten so außergewöhnlich sind, weil sie erstmals seit 12 Jahren durchgeführt wurden, wird man nicht mehr von periodisch wiederkehrenden, zur laufend ausgeführten Gartenpflege gehörenden Maßnahme sprechen können.
Die Differenzierung zwischen solchen Maßnahmen, die zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören und solchen, die als außergewöhnliche Tätigkeit nicht hierunter fallen, ist deshalb entscheidend, weil letztere der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache zuzurechnen sind, die zumindest formularvertraglich nicht auf den Mieter abgewälzt werden können.
Auch wenn nach dem Urteil des LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02. 11. 2004 -2/11 S 64/04- der Inhalt der vom Mieter übernommenen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV in zulässiger Weise konkretisiert werden kann, ist jedem Vermieter zu raten, im Mietvertrag ausdrücklich klarzustellen, dass der Mieter nur solche Gartenpflegearbeiten schuldet, die zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören.
Formulierungsvorschlag:
1. Variante: Umfassende Übertragung der Gartenpflege
„Soweit gem. § …dieses Vertrages die Gartenfläche mitvermietet ist, ist der Mieter zur ordnungsgemäßen Gartenpflege auf eigene Kosten verpflichtet. Bzgl. des Umfangs dieser Pflicht wird auf § 2 Nr.10 BetrKV Bezug genommen. Der Mieter schuldet die dort beschriebenen Arbeiten jedoch nur insoweit, als sie zu einer ordnungsgemäßen, laufend anfallenden Gartenpflege gehören. Außergewöhnliche, in unregelmäßigen Abständen anfallende Arbeiten werden vom Vermieter auf eigene Kosten durchgeführt. Soweit der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, hat er
Gartengeräte und Material zur Pflege des Gartens auf seine Kosten bereitzustellen.“
2. Variante: Beschränkte Übertragung der Gartenpflege
„Soweit gem. § …dieses Vertrages die Gartenfläche mitvermietet ist, ist der Mieter zur ordnungsgemäßen Gartenpflege auf eigene Kosten verpflichtet. Der Mieter schuldet jedoch nur einfachen Pflegearbeiten, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern, und diese auch nur insoweit, als sie zu einer ordnungsgemäßen, laufend anfallenden Gartenpflege gehören, wie z.B. Rasenmähen, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub.“
Anmerkung:
Treffen die Parteien keine anderweitige Regelung, steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 07. 10. 2004 – 10 U 70/04). Ist dies gewollt, muss eine ausdrückliche Regelung getroffen werden.
c) Wer ist verpflichtet, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen?
Treffen die Mietvertragsparteien keine Regelung, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen. Es ist jedoch möglich und zulässig, diese Kosten auf den Mieter abzuwälzen.
Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen.
Ist der Mieter nach dem Mietvertrag zur Gartenpflege verpflichtet, kann vereinbart werden, dass er diese auf eigene Kosten vorzunehmen hat (vgl. den Formulierungsvorschlag unter 1b)).
Ist hingegen der Vermieter für die Gartenpflege zuständig, kann er die entstandenen Kosten gem. § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, sofern es sich tatsächlich um Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr.10 BetrKV handelt. Hierzu bedarf es zwar einer Vereinbarung im Mietvertrag. Allerdings müssen die umzulegenden Betriebskosten und damit auch die Kosten der Gartenpflege nicht ausdrücklich erwähnt werden. Es genügt, dass auf § 2 BetrKV, der in Nr.10 die Gartenpflegekosten enthält, insgesamt Bezug genommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 7. 4. 2004 – VIII ZR 167/03).
Zu beachten ist hierbei jedoch, dass der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege nur in dem unter 1b) dargelegten Umfang, d.h. insoweit auf den Mieter umlegen kann, als diese
durch periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege entstehen (vgl. LG Tübingen, Urteil vom 18. 10. 2004 – 1 S 29/04).
Obliegt die Gartenpflege dem Mieter nur teilweise (vgl. die 2. Variante des Formulierungsvorschlages unter 1b)), muss dies konsequenterweise zumindest (aber wohl auch nur) für diejenigen Aufgabenbereiche gelten, die dem Mieter zugewiesen sind.
Formulierungsvorschlag
1. Variante:
„Neben der Grundmiete trägt der Mieter die Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV. Hierzu zählen insbesondere folgende Kosten:
1. ……………..
2………….
……..,
10. Die Kosten der Gartenpflege, soweit diese
durch periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege entstehen.
……………“
2. Variante:
„Soweit die Gartenpflege dem Vermieter obliegt, trägt der Mieter die hierfür anfallenden Kosten als Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr.10 BetrKV, soweit diese
durch periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege entstehen.“
Anmerkungen:
1. Die Beschränkung auf solche Kosten, die durch periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege entstehen, ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung, dient aber der Klarstellung.
2. Die 2. Variante empfiehlt sich, wenn dem Mieter ein Teil der Gartenpflegearbeiten übertragen wurde (vgl. die 2. Variante des Formulierungsvorschlages unter 1b)).
2. Besonderheit: Garage und Autostellplatz
Nicht selten befindet sich auf dem Grundstück, auf dem das vermietete Einfamilienhaus steht, auch eine Garage oder ein Autostellplatz. Ist dies der Fall, sollten die Mietparteien vertraglich regeln, ob diese bzw. dieser mitvermietet wird (dazu unter a)). Soll dies geschehen, ist die Frage von großer Bedeutung, ob die Vermietung der Garage oder des Autostellplatzes Teil des Wohnraummietvertrages über das Einfamilienhaus sein, oder aber hierüber ein eigenständiger Mietvertrag abgeschossen werden soll (dazu unter b)).
a) Soll eine Garage bzw. ein Autostellplatz mitvermietet werden?
Vor dem Abschluss des Mietvertrages sollten sich die Parteien darüber verständigen, ob eine vorhandene Garage bzw. ein Autostellplatz mitvermietet werden soll. Einen Grundsatz, dass diese – soweit vorhanden- bei der Vermietung eines Einfamilienhauses im Zweifel mitvermietet sind, gibt es zwar nicht. Um Streit zu vermeiden, der ohne vertragliche Regelung beispielsweise entstehen kann, wenn der Mieter eine Garage nutzt, obwohl der Vermieter diese dem Mieter aber gar nicht zur Nutzung überlassen wollte, empfiehlt es sich jedoch, die Rechtsverhältnisse bzgl. Garage oder Autostellplatz stets im Vertrag zu erwähnen, und zwar sicherhaltshalber auch dann, wenn diese nicht mitvermietet werden sollen.
Sollen Garage bzw. Autostellplatz mitvermietet werden, bedarf dies in jedem Fall einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag. Viele Formularmietverträge sind so ausgestaltet, dass nur noch ein Kreuz an der hierfür vorgesehen Stelle gemacht werden muss. Es empfiehlt sich jedoch zumindest dann, wenn Verwechslungsgefahr besteht oder aber Garage bzw. Stellplatz nur mit Einschränkungen vermietet werden soll, eine genauere Beschreibung beispielsweise der Lage und des Umfangs der Nutzungsbefugnisse.
Formulierungsvorschlag:
Variante 1:
„Mitvermietet werden zur alleinigen Nutzung des Mieters:
…………..
Garage/ Autostellplatz /Tiefgaragenstellplatz………………(ggf. genauere Beschreibung und/oder Beschränkungen)
……..“.
Variante 2:
„Der Mieter ist nicht berechtigt, die/den sich auf dem Grundstück befindende(n) Garage/ Autostellplatz /Tiefgaragenstellplatz zu nutzen / mitzubenutzen.“
Anmerkung zu Variante 1:
Diese Formulierung darf nur verwendet werden, wenn die Garage bzw. der Autostellplatz/ Tiefgaragenstellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages über das Einfamilienhaus sein soll (zur Differenzierung siehe gleich unter b)).
b) Sollen Garage bzw. Autostellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein?
Sind sich die Parteien darüber einig, dass die Garage bzw. der Autostellplatz mitvermietet werden soll, ist ihnen zu raten, sich außerdem Gedanken darüber zu machen, ob der Mietvertrag über das Einfamilienhaus die Garage bzw. den Autostellplatz mit einschließen soll oder ob ein gesonderter Mietvertrag hierüber abgeschlossen werden soll. Dies ist aus folgendem Grund von entscheidender Bedeutung:
Schließen die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag ab, der sowohl das Einfamilienhaus als auch die Garage bzw. den Autostellplatz umfasst, ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 − VIII ZR 251/10). Möglich ist nur eine einheitliche Kündigung des gesamten Mietvertrages, wodurch dann auch die Garagenmiete bzw. der Autostellplatzmiete beendet wird. Aus dieser nur einheitlich möglichen Kündigungsbefugnis ergibt sich unmittelbar auch, dass die Kündigung der Garage bzw. des Autostellplatzes vor allem für den Vermieter nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist. Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, unterfällt nämlich das gesamte Mietverhältnis den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse gem. den §§ 549 ff BGB mit der Folge, dass der Vermieter insgesamt nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB mit den Fristen des § 573c BGB ordentlich kündigen kann.
Liegen hingegen zwei gesonderte rechtlich selbständige Mietverträge vor, können sowohl Mieter als auch Vermieter den Mietvertrag über die Garage bzw. den Autostellplatz unabhängig von demjenigen über das Einfamilienhaus kündigen. Zur Anwendung kommen hierbei nicht die Vorschriften über die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen. Vielmehr richtet sich die Kündigung nach § 580a Abs.1 BGB. Das Mietverhältnis über die Garage bzw. den Autostellplatz kann von beiden Seiten ohne Gründe längstens mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.
Aus den vorangehenden Ausführungen ergibt sich, dass der Mieter regelmäßig ein Interesse daran haben dürfte, einen einheitlichen Mietvertrag über das Einfamilienhaus und die Garage bzw. den Autostellplatz abzuschließen, damit ihm letztere/letzterer nur unter den erschwerten für Wohnraummietverhältnisse geltenden Vorschriften gekündigt werden kann.
Für den Vermieter hingegen ist es in der Regel günstiger, zwei separate Mietverträge abzuschließen.
Vor allen Dingen der Vermieter sollte für den Fall, dass er sich die Möglichkeit einer gesonderten Kündigung des Garagen- / Autostellplatzmietvertrages offen halten möchte, unbedingt darauf hinwirken, zwei gesonderte Mietverträge abzuschließen und die Trennung ausdrücklich klarzustellen. Hierfür genügt es nicht, zwei gesonderte Dokumente zu verfassen. Selbst, wenn dies geschieht, ist nämlich nach der Rechtsprechung des BGH immer dann, wenn die Wohnung bzw. das Einfamilienhaus und die Garage auf demselben Grundstück liegen und die Parteien identisch sind, im Zweifel davon auszugehen, dass Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden und sollen (vgl. BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 − VIII ZR 251/10) mit der Folge, dass eine isolierte Kündigung des Garagen-/ Autostellplatzmietvertrages ausscheidet.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn besondere Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass eine Einheit nicht gewollt ist. Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn die Parteien für die Kündigung des sich in einem gesonderten Dokument befindenden Garagenmietvertrages gesonderte, für Wohnraummietverhältnisses nicht vertraglich begründbare kürzere Kündigungsfristen vereinbaren (BGH, Beschluss vom 04.06.2013 -VIII ZR 422/12).
Je nachdem, ob die Parteien ein einheitliches Mietverhältnis über das Einfamilienhaus und die Garage bzw. den Autostellplatz begründen oder zwei getrennte Verträge abschließen wollen, empfiehlt sich folgende Vertragsgestaltung:
aa) Einheitliches Mietverhältnis über Einfamilienhaus und Garage bzw. Autostellplatz
Ist ein einheitliches Mietverhältnis gewollt, sollte eine einheitliche Urkunde erstellt und in dieser als Vertragsgegenstand sowohl das Einfamilienhaus als auch die Garage bzw. der Autostellplatz erwähnt werden (siehe dazu den Formulierungsvorschlag unter 2a) Variante 1).
Wird die Garage bzw. der Autostellplatz erst zu einem späteren Zeitpunkt angemietet, zu dem das Mietverhältnis über das Einfamilienhaus bereits abgeschlossen ist, so dass eine weitere Urkunde erstellt werden muss, sollte in dieser ausdrücklich auf den bereits vorhandenen Wohnraummietvertrag Bezug genommen und klargestellt werden, dass die Garage bzw. der Autostellplatz in diesen einbezogen wird und beide Vereinbarungen eine rechtliche Einheit bilden.
Formulierungsvorschlag:
Vorbemerkung:
„Die Parteien haben am …..einen Mietvertrag über……… abgeschlossen. Dieser Mietvertrag wird durch diesen Vertrag um die in § 1 näher bezeichnete Garage in der Weise erweitert, dass beide Vereinbarungen eine rechtliche Einheit bilden.
…………..
§ 1 Vertragsgegenstand
…………..“
bb) Getrennte Verträge über Einfamilienhaus und Garage bzw. Autostellplatz
Ist hingegen der Abschluss zweier getrennter Verträge mit isolierter Kündbarkeit des Garagen- / Autostellplatzmietvertrages gewollt, sollten zwei gesonderte Vertragsurkunden erstellt und zumindest in den Wohnraummietvertrag folgende Bestimmung aufgenommen werden:
Formulierungsvorschlag:
„Die Vermietung einer Garage /eines Autostellplatzes erfolgt durch gesonderten, von diesem Vertrag unabhängigen rechtlich selbständigen Garagen- /Stellplatzmietvertrag.“
Für den Fall, dass der Entschluss der Parteien, über die Garage bzw. den Autostellplatz ebenfalls einen Mietvertrag abzuschließen, erst nach Abschluss des Wohnraummietvertrages gefasst wird, kann die Klarstellung der rechtlichen Selbständigkeit beider Verträge auch in dem zeitlich später geschlossenen Garagen– bzw. Stellplatzmietvertrag erfolgen.
Formulierungsvorschlag:
Vorbemerkung:
„Die Parteien haben am …..einen Mietvertrag über……… abgeschlossen. Mit diesem Vertrag wird ein weiteres rechtlich selbständiges Mietverhältnis über die in § 1 dieses Vertrages bezeichnete Garage begründet. Beide Vereinbarungen bilden keine rechtliche Einheit.
…………..
§ 1 Vertragsgegenstand
…………..“
Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen, bei denen keine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Kündigungsfrist vereinbart werden kann, ist dies bei einem separaten Mietvertrag, der mit dem Wohnraummietvertrag keine rechtliche Einheit bildet, möglich. Selbst bei einem unbefristeten Mietverhältnis können die Parteien daher die dreimonatige Kündigungsfrist des § 580a Abs.1 Nr.3 BGB beispielsweise auf einen Monat verkürzen.
Auch die Vertragslaufzeit kann ohne die Einschränkungen des § 575 BGB geregelt werden.
3. Besonderheit: Anliegerpflichten und Verkehrssicherungspflichten
Dem Vermieter ist daher zu raten, folgende oder eine vergleichbare Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen:
Formulierungsvorschlag:
„ §… Reinigungspflicht / Winterdienst
Abs.1:
Der Mieter ist verpflichtet, diejenigen Flächen, für die den Vermieter gem. §§……der diesem Vertrag beigefügten………….(hier die entsprechende öffentlich-rechtliche Satzung nennen) die öffentlich-rechtliche Reinigungspflicht trifft, in der dort beschriebenen Weise zu reinigen. Hierzu gehört insbesondere der öffentliche Gehweg. Die Reinigung erstreckt sich vor allem auf die Beseitigung von Schmutz, Unrat, Unkraut und Laub.“
Abs.2:
Der Mieter ist auch zum Winterdienst nach Maßgabe der §§……..der………verpflichtet.
Bei Schneefall und Eisglätte hat der Mieter den Gehweg gem. § …der……………..von Schnee und auftauendem Eis so zu räumen, dass die Aufrechterhaltung des Fußgängerverkehrs gewährleistet ist.
Neben der Räumungspflicht obliegt dem Mieter eine Streupflicht nach Maßgabe des ……..der………Der Mieter hat insbesondere den Gehweg rechtzeitig so zu streuen, dass er von Fußgängern unter Beachtung der nach den witterungsbedingten Umständen gebotenen Sorgfalt ohne Gefahr benutzt werden kann.
Abs.3:
Die Reinigungs-, Räum- und Streupflichten des Mieters erstrecken sich auch auf private Zugangswege und Zugangsfahrten zum Haus.“
Abs.4
Der Mieter hat die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial auf eigene Kosten zu stellen.
Abs.5:
Ist der Mieter aus persönlichen Gründen (Krankheit, Beruf, Urlaub) nicht in der Lage, die in Abs. 1 bis 4 genannten Pflichten zu erfüllen, hat er auf eigene Kosten eine zuverlässige Ersatzkraft zu stellen.“
Anmerkungen:
1.Fügen Sie dem Mietvertrag die jeweilige öffentlich-rechtliche Satzung bei, durch die die Übertragung der Reinigungs-, Räum- und Streupflichten auf die Anlieger erfolgt, damit der Mieter den Umfang der an ihn delegierten Pflichten genau ermitteln kann.
2. Ohne die Regelung in Abs.4 wäre der Vermieter verpflichtet, Arbeitsgeräte und Streumaterial zu stellen.
Wichtig für Vermieter:
Trotz wirksamer Übertragung der Reinigungs-, Räum- und Streupflichten auf den Mieter wird der Vermieter von seinen Pflichten nicht vollständig befreit. Seine ursprüngliche Pflicht wandelt sich in eine Kontroll- und Überwachungspflicht um (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 20.06. 1996 7 U 905/96). Um dieser gerecht zu werden, muss der Vermieter regelmäßig kontrollieren, ob der Mieter die ihm übertragenen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, ist er neben dem Mieter Dritten gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet, wenn diese sich infolge eines nicht pflichtgemäßen Verhaltens des Mieters verletzen. Neben der Kontroll- und Überwachungspflicht besteht außerdem eine Auswahlpflicht, die der Vermieter verletzt, wenn er seine Pflichten auf ungeeignete Personen überträgt.
4. Besonderheit: Wohnfläche
a) Warum die Ermittlung der Wohnfläche so wichtig ist
Wird eine Wohnung vermietet, ist die vermietete Wohnfläche häufig identisch mit der insgesamt vermieteten Fläche. Abweichungen ergeben sich allenfalls dann, wenn ein Kellerraum mitvermietet ist, der nicht zur Wohnfläche zählt. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist dies jedoch anders. In diesem Fall gehören zum Mietobjekt häufig viele Flächen, die nicht zu Wohnzwecken vermietet sind.
Nach der Rechtsprechung ist es zwar nicht erforderlich, die Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben. Üblich ist dies jedoch, und nicht selten werden Mieter hiernach fragen.
Wird die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben, ist ganz besonders bei der Vermietung eines Einfamilienhauses sowohl jedem Vermieter zu raten, großen Wert auf die korrekte Angabe der Wohnfläche zu legen, als auch dem Mieter zu empfehlen, die Angaben des Vermieters nicht ungeprüft hinzunehmen, und zwar aus folgenden Gründen:
Nach der Rechtsprechung des BGH stellt die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag in der Regel keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (vgl. BGH, Urteil vom 23. 5. 2007 – VIII ZR 138/06). Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vereinbarten Quadratmeterzahl ab, liegt daher ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel i. S. d. § 536 BGB vor (vgl. BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt auch bei Einfamilienhäusern mit Garten (vgl. BGH, Urteil vom 28. 10. 2009 – VIII ZR 164/08).
Nicht nur, um nachzuprüfen, ob eine Mietminderung in Betracht kommt, sondern auch im Falle einer Mieterhöhung ist die korrekte Ermittlung der Wohnfläche durch den Vermieter bzw. deren Überprüfung durch den Mieter von Bedeutung. Eine Mieterhöhung kann nämlich bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 558 Abs.1 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wiederum wird aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, insbesondere vergleichbarer Größe gebildet (vgl. § 558 Abs.2 S.1 BGB). Die Größe i. d. S. bestimmt sich jedoch nicht nach der gesamten vermieteten Fläche, sondern nach der Wohnfläche.
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nur dann zu Grunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10% beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 – VIII ZR 138/06).
b) Grundsätze der Wohnflächenermittlung
Bei der Ermittlung bzw. Überprüfung der Richtigkeit der Wohnflächenangabe sollten Vermieter und Mieter Folgendes beachten:
Haben die Parteien für die Berechnung der Wohnfläche im Einzelfall keine Vereinbarung getroffen (z.B. die Ermittlung nach der DIN 227), und gibt es auch keinen ortsüblichen oder nach der Art der Wohnung naheliegenderen Berechnungsmodus, wird die Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen ermittelt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 5. 2007 – VIII ZR 231/06). Maßgeblich ist daher für ab dem 01. 01. 2004 abgeschlossene Mietverträge die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Neben weiteren Faktoren, die hier nicht alle aufgelistet werden können, ist bei der Ermittlung der Wohnfläche die Frage von entscheidender Bedeutung, welche Flächen zur Wohnfläche gehören, und welche nicht. Aufschluss hierüber gibt § 2 WoFlV.
Die folgende Tabelle soll graphisch veranschaulichen, was in § 2 WoFlV geschrieben steht:
| Fläche bzw. Raum | Wohnfläche ja , nein, teilweise |
| Wohnzimmer | Ja |
| Schlafzimmer | Ja |
| Bad und WC | Ja |
| Küche | Ja |
| Kinderzimmer | Ja |
| Flur | Ja |
| Treppe und Treppenabsatz innerhalb des Einfamilienhauses | Ja, wenn diese nicht mehr als drei Steigungen aufweist |
| Garage / Autostellplatz | Nein |
| Garten | Nein |
| Geschäftsraum | Nein |
| Balkon | Teilweise, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. |
| Terrasse | Teilweise, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. |
| Loggia, Dachgarten | Teilweise, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. |
| Beheizbarer Wintergarten | Ja |
| Unbeheizbarer Wintergarten | Zur Hälfte |
| Dachboden | Nein |
| Heizungsraum | Nein |
| Waschküche | Nein |
| Trockenraum | Nein |
| Keller | Nein |
| Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnbereichs | Nein |
| Abstellräume innerhalb des Wohnbereichs (z.B. Speisekammer oder Besenkammer) | Ja |
| Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen | Nein, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. |
Anmerkungen zur Tabelle:
1. Da dieser Beitrag ein Ratgeber für die Gestaltung erst noch abzuschließender Mietverträge sein soll, berücksichtigt die Tabelle nicht die für vor dem 01.01.2004 abgeschlossene Verträge geltende Rechtslage. Für solche Verträge gelten nach wie vor die §§ 42 ff. der II. Berechnungsverordnung, wenn die Wohnfläche nach dieser Verordnung vorgenommen wurde. Für Neuberechnungen auf Grund baulicher Veränderungen ab dem 01.01.2004 kommen die Vorschriften der WoFlV zur Anwendung.
2. Maßgeblich sind die jeweiligen Grundflächen der betreffenden Räume. Die Höhe des Raumes kann dennoch eine Rolle spielen. So werden beispielsweise bei Flächen, die sich unter Dachschrägen befinden, gem. § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV folgende Abzüge gemacht:
Weist der oberhalb der Grundfläche liegende Raum bzw. Raumteil eine Höhe von mindestens 2 m auf, wird er zu 100 % berücksichtigt.
Beträgt die Höhe mindestens 1m, aber nicht 2 m, wird die Fläche zu 50 % berücksichtigt.
Flächen mit einer darüberliegenden Raumhöhe von unter 1m bleiben unberücksichtigt.
3. Gerade bei Einfamilienhäusern können auch ausgebaute Dachböden oder Kellerräume im Einzelfall zu Wohnzwecken vermietet werden. Sollen diese in die Wohnfläche mit einberechnet werden, muss dies vereinbart werden.
Formulierungsvorschlag:
„Die vermietete Wohnfläche beträgt ….qm. Die Wohnfläche wird auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung ermittelt. Abweichend von § 2 Abs.3 Nr. 1a) und d) WoFlV werden jedoch der Kellerraum mit …qm und der Dachboden mit………..qm in die Wohnfläche miteinbezogen.“
5. Besonderheit: Abrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten
Bei Mietverhältnissen über Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist es die Regel, dass der Vermieter insb. die Verträge über die Lieferung von Wasser, Gas und Strom mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen abschließt, selbst über die Kosten mit den Versorgungsunternehmen abrechnet und diese auf die Mieter nach einem bestimmten Verteilerschlüssel umlegt. Einer solchen Verteilung auf mehrere Mietparteien bedarf es im Falle der Vermietung eines Einfamilienhauses jedoch nicht. Die Vertragsparteien sollten daher darüber nachdenken, die Abrechnung der Betriebskosten derart zu gestalten, dass der Mieter die entsprechenden Verträge über die Lieferung von Wasser, Gas und Strom selbst mit den Versorgungsunternehmen abschließt und selbst mit diesen über die Kosten abrechnet. Hiervon profitiert nicht nur der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Auch für den Mieter kann diese Vorgehensweise Vorteile haben, da er die vollständige Kontrolle über den Abrechnungsvorgang hat und nicht auf die Nebenkostenabrechnung des Vermieters warten muss.
Ist die zuvor beschriebene Abrechnungsweise gewollt, sollte dies im Mietvertrag festgelegt werden. Eine entsprechende Vereinbarung kann wie folgt lauten:
Formulierungsvorschlag:
„Der Mieter schließt die Verträge über die Lieferung von Wasser, Gas und Strom im eigenen Namen ab und rechnet mit den jeweiligen Versorgungsunternehmen selbst im eigenen Namen ab.“
6. Muster für einen Mietvertrag (Einfamilienhaus)
Als Vorlage für einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus sollten Sie auf ein Muster zurückgreifen, das von einem Anwalt erstellt und vor allem immer aktuell galten wird. Der Anbieter Formblitz bietet hier sehr gute Vorlagen zum kleinen Preis. Jetzt ansehen.
7. Fazit und Zusammenfassung
Bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus handelt es sich zwar um einen gewöhnlichen Mietvertrag, der den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse unterliegt. Es gibt jedoch eine Reihe von Besonderheiten, die Mieter und Vermieter bereits beim Vertragsschluss beachten und regeln sollten, um späteren Streit zu vermeiden. Hierzu zählen insbesondere:
- die rechtliche Behandlung des Gartens (Mitvermietung, Pflege, Kosten),
- das Ob und die Art und Weise der Vermietung einer Garage oder eines Autostellplatzes,
- die Verteilung der Anlieger- und Verkehrssicherungspflichten,
- die Berechnung der Wohnfläche und
- die Abrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten wie Wasser, Strom und Gas.
Allgemein gilt: Je detaillierter die Parteien die Besonderheiten regeln, die ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus aufweist, desto weniger Streit wird es später zwischen Mieter und Vermieter geben.
16.02.2016 - 10:51
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin im Netz auf Ihre Seite gestoßen und habe bereits einige Antworten auf meine Fragen finden können. Allerdings habe ich noch weitere, die teilweise speziell sind und hoffe Sie können bei mir Licht ins Dunkle bringen.
Vor 4 Jahren haben wir (Mann und Kind) und eine Freundin uns für ein Haus beworben, dass als Einfamilienhaus mit Anliegerwohnung ausgeschrieben war. Wir (Familie) haben den oberen großen Teil des Hauses angemietet und die Freundin die untere Anliegerwohnung. Jede Partei hat einen eigenen Mietvertrag erhalten.
Die Anliegerwohnung geht vom Hauptflur ab und hat eine eigene Wohnungstüre. Unsere Wohnung erschließt sich auf 2 Etagen. Beide Etagen sind über das Treppenhaus zu erreichen. Beide Etagen sind offen, d.h. jeder kann hier durch den Hauptflur die Treppe besteigen und in unsere Wohnräume gehen.
Bislang war dies nie ein Problem, da wir ein sehr großes Vertrauensverhältnis haben.
Weiterhin ist es so, dass der Allgemeinstrom des Hauses von uns gezahlt wurde. Wir haben dann 1 mal jährlich anhand eines Zwischenzählers den Stromverbrauch der unteren Wohnung ausgerechnet und dieser Anteil wurde dann von der Freundin übernommen und an uns gezahlt.
Die Kellerräume sind so gestaltet, dass auch hier bislang alles offen ist.
Das war der bisherige IST-Stand!
Jetzt ist es so, dass die Freundin/Mieterin auszieht.
Sie hat fristgerecht das Mietverhältnis gekündigt. Wir haben bereits mehrfach versucht mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen, da wir natürlich Ängste haben. Denn egal wer die untere Wohnung beziehen wird und wie nett er scheint, man kann ja nicht in jemanden hineinsehen. Wir können aber zukünftig auch nicht unsere Kinder in ihren Schlafzimmern einschließen, damit sie für die Nächte geschützt sind.
Ist der Vermieter verpflichtet mit uns hier eine Lösung zu suchen z.B. Treppe schließbar machen, mit Anbringen einer Türe? Stromänderungen damit wir hier nicht weiter in Vorkasse treten müssen?
Oder kann er einfach neu vermieten und alles so lassen wie es ist?
Freue mich wirklich sehr über eine Antwort.
Freundliche Grüße
Melanie
16.02.2016 - 20:14
Hallo Melanie,
offensichtlich handelt es sich bei der Einliegerwohnung überhaupt nicht um eine abgeschlossene Wohnung im rechtlichen Sinne. Lassen Sie sich dazu am besten anwaltlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2018 - 22:29
Sehr geehrter Herr Hundt,
seit fast 10 Jahren wohne ich nun in einem Zwei-Familienhaus im Erdgeschoss und habe den dazu gehörigen Garten “zur alleinigen Gartennutzung” in meinem Mietvertrag festgeschrieben stehen.
Meine Vermieterin ist aber der Ansicht (wobei sie sich kein Nutzungsrecht eingeräumt hat im Mietvertrag), den Garten nach belieben und ohne Vorankündigung zu betreten und nutzen, da sie die Meinung vertritt, dass sei Ihr Haus (Sie wohnt in einer anderen Stadt und das Obergeschoss steht leer) und sie könne tun und lassen was sie wollte. Im Mietvertrag steht ausdrücklich drinn, dass sie Zweimal im Jahr mit 3 tägiger Voranmeldung mit Angabe von Gründen die Mietsache besichtigen kann. Sie hält sich trotz auf Weisung des Mietvertrages nicht daran und belästigt mich sogar mit Telefonanrufen oder betätigt die Klingel im Dauerrythmus gar klopft sie an die Wohnungstür und veranstaltet laute Rufe, falls ich diese nicht öffne. Wie sollte man in diesem bestimmten Fall vorgehen?
Kündigen sehe ich nicht ein, zu mal Wohnraum in unsrer Stadt rar gesäht und teuer ist.
Der nächste Punkt ist, dass die Gartenpflege in den Nebenkosten enthalten ist, aber im Mietvertrag nicht geregelt ist, wer den Garten zu pflegen hat. Demnach müsste es die Vermieterin tun. Wobei ich von Anfang an gesagt hatte, dass ich Gartenpflege (Rasenmähen,Laub haken, Unkraut jäten und Beete bepflanzen) selbst übernehmen möchte aus kostengründen. Dieses wurde mir mündlich untersagt mit der Aussage der Nachbar(Hausmeister) hat es schon immer gemacht, also macht er es weiter. Aber trotzdem soll ich Unkraut im allgemeinen von den Steinplatten vom gesammten Anwesen entfernen.
Im Jahr 2011 hatte ich Ihr per schreiben mitgeteilt das ich ab sofort gerne die einfachen Gartenpflegearbeiten übernehmen möchte. Eine Antwort kam von der Vermieterin nie. Ist das dann eine stillschweigene Hinnahme ihererseits gewesen?
Der Nachbar(Hausmeister) kann es aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr und hat verwiesen, das (ich) der Mieter es doch selbst tun könne, da ich schließlich den Garten auch nutze. Kann sie mir das verbieten einfache arbeiten selbst durchzuführen und stattdessen einen teuren Gärtner damit beauftragen?
Im letzten Punkt geht es um die allgemeine Hausordnung der gemeinschaftgenutze Flächen. Das diese im 14tägigen Rythmus zu erledigen sind. Da oben die Wohnung leer steht, müsste doch die Vermieterin auch die Kehrwoche selbst einhalten und gemeinschaftgenutze Flächen und Räume sauber halten? Trotz Aufforderung Ihrer Pflicht nachzukommen tut Die dieses nicht. Kann ich dann ihr die Kosten der Pflege in Rechnung stellen, da ich deses dann übernommen habe, damit der Allgemeinzustand des Mietobjektes aufrecht erhalten bleibt?
Mit freundlichen Grüßen
Felix
28.05.2018 - 06:24
Hallo Felix,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier auf Ihre vielen Fragen leider nicht detailliert eingehen. Ich würde Ihnen die Suche hier auf Mietrecht.org empfehlen oder im Zweifel die Beratung durch eine Anwalt. Tut mir Leid, dass ich mich hier kurz halten muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.10.2018 - 11:06
Hallo lieber Herr Hundt,
vor knapp 3 Jahren haben wir ein Einfamilienhaus gemietet. (6 Zimmer, 2 Bäder, 2 Küchen, Garten, sämtliche Abstellräume neben den Zimmern, alles verteilt auf 3 Stockwerke) 4 Zimmer gehören zu einem Teil des Hauses, die restlichen 2 zu der sogenannten Einliegerwohnung, welche nur über den Garten oder Keller zu betreten ist. Diese Räume haben wir bis jetzt immer genutzt und haben sogar vor wenigen Wochen eine zweite Küche gekauft, da wir oft Besuch bekommen, was dem Vermieter nicht ganz gefällt, da er der Meinung ist 1 EBK würde reichen. Bis dato stand der Raum komplett unbenutzt da ich kein Schlafzimmer bzw. Gästezimmer aus einer Küche machen kann…Vor 1 Jahr zog meine 22 jährige Schwester aus wirtschaftlichen Gründen komplett kostenlos bei uns ein. Der Vermieter meint jetzt: da wir in der Einliegerwohnung eine Einbauküche jetzt stehen haben, hat meine Schwester kein recht mehr bei uns zu wohnen. Meiner Meinung nach vollkommen sinnlos. Letztendlich möchten wir sie finanziell unterstützen und haben bis dato immer alle Räume selbst genutzt. Dass sie jetzt ein eigenes Bad und Schlafzimmer hat dürfte wohl kein Problem sein? Der Vermieter hat per SMS vor einem Jahr zugestimmt und eine Wohnungsgeberbestätigung ausgefüllt damit wir diese bei der Anmeldung der Gemeinde überreichen können.
Frage 1: kann er nach 1 Jahr verlangen, dass meine Schwester plötzlich auszieht? Es gibt keinen grund hierfür. Wir sind ruhig und zuverlässig, haben guten Kontakt zu der Nachbarschaft. Es wäre nur ein reines Machtspielchen.
Frage 2: wir sind zuverlässige Mieter, reparieren viel, zahlen pünktlich, etc. Haus ist keinesfalls überbelegt und schaut seit wir hier wohnen um einiges gemodelter aus als zuvor. Vor uns wohnte hier eine ganze Familie mit mehreren Kindern. Kann er die Kaltmiete erhöhen da wir jetzt zu 3 sind? Nebenkosten zahlen wir selbst direkt an die Versorger. Heizöl kaufen wir auch selbst.
Frage 3: kann er den unteren Bereich Teilkündigen? Letztendlich gehören auch die Räume der Einliegerwohnung zu unserem Wohnraum. Es steht auch im Vertrag, dass das ganze Haus vermietet wurde. Ohne die Einliegerwohnung hätten wir das Haus nie gemietet. Da und 4 Zimmer nicht reichen würden. Wir nutzen die Einliegerwohnung über den Durchgang zum Keller und die Eingangstüre dient uns als Terasse. Wir haben die Einliegerwohnung auch selbst renoviert und dafür möchte er jetzt mehr Miete haben da die Räume schöner sind….. wir haben übrigens auch eine Indexmiete. Kann er den unteren Bereich kündigen um ihn dann separat an meine Schwester zu vermieten?
Frage 4: kann er verlangen, dass meine Schwester in den mietvertrag mit aufgenommen wird? Letztendlich wohnt sie bei uns völlig kostenlos und muss nicht einmal die Nebenkosten oder Essen bezahlen da es und wirtschaftlich gut geht und wir sie unterstützen möchten. Es wäre zu unserem nachteil da sie durch eine Aufnahme in den Mietvertrag trotzdem nicht zahlen würde ( das wollen wir nicht zu ihrer Entlastung) es würde ihr aber Rechte an dem Mietobjekt geben, welche wir zu unserer Sicherheit nicht teilen möchten.
Würden uns über eine kurze Meinungsäußerung freuen.
Grüße
Jonas
08.10.2018 - 11:44
Hallo Jonas,
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie aufgrund der Komplexität Ihrer Fragen leider nur bitten, dass Sie sich rechtlichen Rat bei einem Anwalt einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2022 - 10:13
Hallo,
wir haben ein Einfamilienhaus gemietet, das dachten wir zumindest. Der Mietvertrag trägt die Überschrift “Mietvertrag für Wohnräume”. Meine Sorge ist jetzt, dass wir nur den Wohnraum, nicht aber alles (Garten, Garage, Nebengebäude) gemietet haben.
Es handelt sich um ein Freistehendes Haus. Das Grundstück ist nur durch ein abgeschlossenes 2m hohes Tor zu erreichen. Hinter dem Tor befindet sich ein Hof, von dem die Treppe zur Haustür hochgeht, das Garagentor und ein Durchgang in den Garten, wo auch noch Nebengebäude stehen.
Im Mietvertrag sind die Anzahl der Zimmer aufgeführt, Keller und Dachgeschoss. Zur Mitbenutzung: Garage, Garten und Nebengebäude. Beim Unterschreiben des Vertrages habe ich die Vermieter (ältere Leute) auf die Mitbenutzung angesprochen. Mündlich wurde hier gesagt, dass wir die natürlich benutzen können, sie wären ja auf dem Grundstück. Hätten wir es drauf anlegen sollen, dort alleinige Nutzung einzutragen?
Darf unser Vermieter jetzt im Nebengebäude seine Dachlatten lagern und aufs Grundstück kommen? Muss er sich ankündigen und wenn ja wie lange vorher?
Wir sind beim unterschreiben davon ausgegangen, dass uns das komplette Grundstück zur alleinigen Nutzung, da ja auch durch das hohe Tor abgeschlossen, zu Verfügung steht. Falsch gedacht?
15.02.2022 - 12:27
Zusatz:
In einem Beiblatt des Mietvertrages zur Gartennutzung steht der Satz: “Wie vereinbart gehört der Garten zum Mietobjekt!” Vielleicht änder das die Lage?
15.02.2022 - 18:31
Hallo Simone,
es kommt sicherlich auf die Auslegung des Wortlautes “zur Benutzung” an. Mitbenutzung neben den Wohnräumen oder Benutzung im Sinne von “Teilen mit Anderen”. Die Situation spricht wohl für Ersteres, da es sich offensichtlich um ein Einfamilienhaus handelt. Bitte lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2022 - 19:49
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für ihre Antwort. Ich hoffe wir können mit dem Vermieter eine Lösung finden ohne das ganze vor Gericht zu auszufechten. Nun weiß ich allerdings schon mal, dass es Auslegungssache ist und wir da irgendwie einen Kompromiss finden sollten.
Viele Grüße
Simone
Danke auch an alle anderen Nutzer, die den Beitrag kommentiert haben.
13.05.2022 - 02:29
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe 2018 mein Haus in einer dt. Großstadt über einen Makler vermietet. Im MV ist keine Wohn- oder Nutzfläche (Din 277) bestimmt. Nach Lektüre Ihres Artikels, hätte ich das selbst wohl besser hinbekommen… und günstiger!!!
Ich möchte nun 2022 zum ersten Mal die Miete um 15% (Kappungsgrenze) erhöhen… und werde die Nutz- und Wohnfläche nun selbst genau berechnen lassen (… auch anläßlich der Grundsteuerreform).
Habe ich das alles richtig verstanden? Bedeutet die Zuordnung von privat finanziertem Wohnbau lt. Rechtsprechung zum WoFlV damit auch die totale Unterordnung unter den Mietspiegel???
Ist also wirklich nur die Wohnfläche gem. WoFlV die alleinige Basis für eine Mieterhöhung auch für ein privat finanziertes Haus? Der örtliche aktuelle (2021) Mietpreisspiegel berücksichtigt ja aber nicht, dass es sich um ein ganzes Haus mit Garten etc.zur Alleinnutzung handelt, sondern geht nur von Wohnungen aus. Auch bei Eingabe aller dort zulässigen “Extras” komme ich aber nicht auf die nach über 3 Jahren maximal zulässigen 15%!
Viele Pluspunkte meines Hauses wie Ausstattung, Lage, Nutzfläche!!! werden einfach nicht vom Mietspiegel “abgefragt” und trotzdem, wird die WoFlV für die Vermietung von Häusern zur Alleinntzung angewendet?
Z.B.: Ein “Vorratsraum” (in einer Wohnung wird voll angerechnet, ein Vorarratsraum im Keller (Höhe 2,40m, 17m² + gr. Fenster+Parkett – ehemals Ankleidezimmer) jedoch nicht. Ebenso der beheizte “Hobbyraum” (Höhe 2,40m, 30m², Parkett, 3 große Fenster – ehemals Büro)… max. zur Hälfte? Wäre mein Haus ein Bungalow mit der gleichen Fläche, würde aber alles zählen???
Das ganze Haus wird von den Mietern genutzt… bis in den letzten Winkel – vom Dach bis zum Keller! Das kann man doch nicht mit einer Wohnung nur nach WoFlV vergleichen!
FRAGE: Wie kann ich eine Mieterhöhung i.R. der Kappungsgrenze um die mir m. E. gerechtfertigten 15% begründen???
Über Vergleichsmiete? Aber womit vergleichen? Die aktuellen Mietpreise zählen ja nicht … die liegen in meiner Großstadt inzwischen weit, weit über meiner sowieso schon “humanen” Anfangsmiete.
Wie/Wo finde ich vergleichbare Objekte, die vermietet sind? (In der Nachbarschaft ist alles Eigentum und nicht vermietet.)
Gibt es ein Register für Mietpreise für frei finanzierte Immobilien und ibs. für Häuser?
Welche Begründungen rechtfertigen ein Abweichen vom allg. Mietspiegel?
Vielen Dank, für Ihre sehr hilfreichen Beiträge und Informationen…
LG, Ina
P.S.: Ich hoffe, dass die Mieten der Zukunft nicht durch professionell-gewerbliche Vermieter bestimmt werden… und dass das Versagen der öffentlichen Vermieter hierbei, nicht zu Lasten der rein privaten Vermieter gehen wird…
16.05.2022 - 10:50
Hallo Ina,
Sie sollten davon ausgehen, dass der Mietspiegel nicht für Ihr Einfamilienhaus gilt. Ihnen bleiben nur die anderen Möglichkeiten der Mieterhöhung. Am besten natürlich einvernehmlich. Bei Abschluss eines Vertrages läuft man als Vermieter immer Gefahr, dass die Miete sich in den nächsten Jahren sehr positiv entwickelt. Diese Entwicklung kann man in der Regel laufenden Mietverhältnis nicht mehr aufholen. Hilfe würde ggf. ein Staffelmietvertrag schaffen.
Alles was sie beschreiben, bezüglich der Miethöhe, betrifft alle Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt