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Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig

Die meisten Mustermietverträge für Wohnraum sehen vor, dass Angaben zur Wohnfläche gemacht werden. So mancher Vermieter sieht sich bei der hierfür erforderlichen Berechnung der Wohnfläche vor eine schwierige Aufgabe gestellt. Denn oft ist es nicht damit getan, lediglich Länge und Breite der vermieteten Räume zu vermessen und miteinander zu multiplizieren. Auch Mieter wissen oft nicht, ob sie der Angabe im Mietvertrag Glauben schenken können, sehen sich aber auch nicht im Stande, dies zu kontrollieren. Genau dies ist jedoch jedem Mieter zu raten, genauso, wie es jedem Vermieter zu empfehlen ist, die Ermittlung der Wohnfläche korrekt vorzunehmen und im Vertrag anzugeben.

Warum die exakte Angabe der Wohnfläche und deren Kontrolle durch den Mieter so wichtig ist, und wie die Quadratmeterzahl berechnet werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Die Höhe der Miete hängt entscheidend von der Wohnfläche ab

Es ist keine Neuigkeit, dass die Wohnfläche nicht der alleinige, aber ein maßgeblicher Faktor für die Bemessung der Höhe des Mietzinses ist.

Stimmt die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein, ergibt sich hieraus Folgendes:

Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag um eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 -VIII ZR 138/06).

Ist die tatsächliche Wohnfläche nun geringer als die im Mietvertrag angegebene, weicht die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung zum Nachteil des Mieters von der vereinbarten ab. Zwar verleiht nicht jede noch so geringe Abweichung dem Mieter Rechte gegenüber dem Vermieter. Liegt die tatsächliche Wohnfläche jedoch mehr als 10% unter der vereinbarten Quadratmeterzahl, liegt eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vor, die den Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB zur Minderung der Miete berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Diese Möglichkeit sollte sich der Mieter nicht entgehen lassen.

Im umgekehrten Fall, in dem die vertraglich vereinbarte Wohnfläche die tatsächliche Fläche übersteigt, stellt sich nicht die Frage der Möglichkeit einer Mietminderung, sondern diejenige, ob der Vermieter das Recht hat, die Miete entsprechend zu erhöhen. Allein mit der Begründung, die tatsächliche Wohnfläche sei höher als die vertraglich vereinbarte, weshalb die Miete prozentual heraufzusetzen sei, ist die Mieterhöhung nicht möglich. Der Vermieter hat allerdings grds. die Möglichkeit, die Miete unter den Voraussetzungen des § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn diese höher ist als die vereinbarte Miete. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nämlich neben anderen Faktoren u. a. auch danach, welche Entgelte in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Größe (gemeint ist Wohnfläche) vereinbart wurden. Ebenso wie der Mieter die Miete nicht bei jeder geringfügigen Abweichung, sondern erst dann mindern kann, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht, ist der Vermieter auch erst dann zur Mieterhöhung berechtigt wenn die Flächenüberschreitung mehr als 10% beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 – VIII ZR 138/06).

II. Die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Wohnfläche

Für die Ermittlung der Wohnfläche gibt es bei preisfreiem Wohnraum nicht nur eine Berechnungsmethode. Wie der BGH mit Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03 – ausführt, hat sich ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche nicht entwickelt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt.

Mit Ausnahme von preisgebundenem Wohnraum, für den die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zwingend gilt, können die Parteien -zumindest individualvertraglich- frei darüber bestimmen, auf welche Weise die Wohnfläche ermittelt wird (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 13.08. 2008 – 2 S 22/08). Formularmäßige Vereinbarungen sind an § 307 BGB zu messen (str.).

Die Mietparteien können z.B. bestimmen, dass die Wohnfläche an Hand des einfach zu handhabenden Maßstabs „Länge mal Breite“ der Grundflächen bestimmt werden soll (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 – 10 S 160/14). Auch können sie die Geltung der inzwischen außer Kraft getretenen DIN 283 vereinbaren (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 – VIII ZR 231/06).

Auch die Vereinbarung über die Geltung der DIN 277 soll möglich sein (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2012 – 65 S 94/12).

Selbstverständlich kann auch die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage festgelegt werden. Anders als bei preisgebundenem Wohnraum können die Parteien die dort enthaltenen Regelungen abändern und z.B. vereinbaren, dass bestimmte Flächen, die nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche gehören, berücksichtigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09).

Wichtig:

Die Berechnungsergebnisse können je nachdem, welche Berechnungsgrundlage zur Anwendung kommt, sehr unterschiedlich ausfallen. So berücksichtigt beispielsweise die DIN 277 -anders als die Wohnflächenverordnung- die Raumhöhe nicht, sondern stellt ausschließlich auf die Grundfläche ab (vgl. dazu auch OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015, 6 U 134/13). Dies kann dazu führen, dass die errechnete Fläche unter Zugrundelegung der DIN 277 erheblich größer ist als das Berechnungsergebnis, das man bei einer Anwendung der Wohnflächenverordnung erhält.

Deshalb wird die formularmäßige Vereinbarung der DIN 277 bei Wohnraummietverhältnissen teilweise als unwirksam angesehen (vgl. Eisenschmid, in: Schmitt- Futterer, Mietrecht, § 535 Rn.54).

Liegt keine vertragliche Vereinbarung darüber vor, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, kommen grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen worden sind, die §§ 42- 44 der II. Berechnungsverordnung und für Mietverträge, die ab dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung zur Anwendung, sofern kein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 -VIII ZR 231/06).

III. Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächeverordnung – So geht`s

Da in den meisten Mietverträgen eine Vereinbarung über die der Wohnflächenberechnung zu Grunde zu legende Berechnungsgrundlage fehlt, so dass die Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommt, soll im Folgenden dargestellt werden, wie die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen ist.

1. Diese Flächen zählen zur Wohnfläche

Nicht jede mitvermietete Fläche ist auch automatisch in die Berechnung der Wohnfläche mit einzubeziehen. Bevor darauf eingegangen wird, mit welcher Höhe einzelne Flächen anzusetzen sind, bedarf es daher zunächst einer Klärung der Frage, welche Flächen überhaupt als Wohnfläche zu qualifizieren und in die Berechnung einzustellen sind.

Eine Antwort hierauf gibt § 2 WoFlV.

Nach § 2 Abs.1 S.1 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Welche Flächen im Einzelnen darunter fallen, wird dort zwar nicht ausdrücklich benannt. Gemeint sind jedoch folgende Räume:

  • Wohnzimmer,
  • Schlafzimmer,
  • Bad und WC,
  • Küche,
  • Kinderzimmer,
  • Flur bzw. Diele,
  • Abstellräume innerhalb des Wohnbereichs (z.B. Speisekammer oder Besenkammer),
  • Treppe und Treppenabsatz innerhalb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses (beachte jedoch die Einschränkung in Abhängigkeit von der Anzahl der Steigungen; siehe dazu die Ausführungen unter 2. zu § 3 Abs.3 WoFlV).

Gem. § 2 Abs.2 WoFlV gehören außerdem zur Wohnfläche die Grundflächen von

  • Wintergärten,
  • Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
  • Balkonen,
  • Loggien,
  • Dachgärten und
  • Terrassen,

wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.

Welche Flächen nicht in die Berechnung einzubeziehen sind, ergibt sich aus § 2 Abs.3 WoFlV.

Danach gehören die Grundflächen folgender Räume nicht zur Wohnfläche:

  • Zubehörräume, insbesondere:
    • Kellerräume,
    • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    • Waschküchen,
    • Bodenräume,
    • Trockenräume,
    • Heizungsräume und
    • Garagen,
  • Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
  • Geschäftsräume.

Auch wenn dies in § 2 Abs.3 WoFlV nicht ausdrücklich erwähnt ist, besteht Einigkeit darüber, dass auch der Garten (nicht zu verwechseln mit dem Wintergarten) nicht zur Wohnfläche zählt. Das Gleiche gilt für Treppe und Treppenabsatz außerhalb der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

2. So ermitteln Sie das Flächenmaß

Wurde in einem ersten Schritt festgestellt, welche Flächen in die Wohnflächeberechnung einzustellen sind, gilt es in einem zweiten Schritt, das Maß der zu berechnenden Flächen zu ermitteln. Aufschluss darüber, wie dies zu erfolgen hat, geben § 3 und § 4 WoFlV.

Auszugehen ist zunächst von der Grundfläche, auch wenn im Ergebnis nicht immer die gesamte Grundfläche in die Flächeberechnung einzubeziehen ist.

Diese Grundfläche wird gem. § 3 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist und bei fehlenden begrenzenden Bauteilen der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen ist.

Oft kommt es vor, dass Grundflächen von Gegenständen überlagert sind. Ob und wenn ja welche verdeckten Flächen in diesem Fall einzubeziehen oder nicht einzubeziehen sind, regelt § 3 Abs.2 und Abs.3 WoFlV.

In die Flächenberechnung einzubeziehen sind Grundflächen von:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
  • freiliegenden Installationen,
  • Einbaumöbeln und
  • nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Unberücksichtigt bleiben hingegen die Grundflächen von:

  • Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  • Türnischen und
  • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Hat man auf diese Weise die Grundfläche ermittelt, ist man noch nicht am Ziel. Entscheidend zu berücksichtigen ist bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung die Höhe der jeweiligen Räume. Da Flächen, die sich in niedrigen Räumen befinden, ggf. einen geringeren Wohnwert haben, werden nicht alle Flächen unterschiedslos in die Berechnung einbezogen.

Bzgl. der Höhe der Räume, in denen sie sich befinden, werden die Flächen gem. § 4 Zf.1 und 2 WoFlV in folgende drei Gruppen eingeteilt:

  • Beträgt die Höhe des Raumes bzw. Raumteils mindestens zwei Meter, wird die Grundfläche vollständig bei der Flächenermittlung berücksichtigt.
  • Beträgt die Höhe mindestens einen Meter, aber weniger als zwei Meter, wird die Grundfläche zur Hälfte in die Berechnung einbezogen.
  • Gänzlich unberücksichtigt bleiben Flächen in Räumen mit einer Höhe von weniger als einem Meter.

Die eingeschränkte Höhe eines Raumes ist nicht das einzige Kriterium, das zu einer Reduzierung der errechneten Grundfläche führen kann.

Wegen ihrer insbesondere jahreszeitlich- oder temperaturbedingten eingeschränkten Nutzbarkeit werden gem. § 4 Zf.3 und 4 WoFlV auch die Grundflächen folgender Räume bzw. Örtlichkeiten nur eingeschränkt berücksichtigt, und zwar Grundflächen von

  • unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte,
  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.

3. Beispiel für eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Beispiel:

Mieter M wohnt in einer 3-Zimmer Maisonettewohnung, bestehend aus Wohnzimmer (Grundfläche 5 m x 3 m), Schlafzimmer (Grundfläche 4 m x 3 m), Kinderzimmer (Grundfläche ebenfalls 4 m x 3 m), Küche (Grundfläche 2 m x 3 m), Bad (Grundfläche 2 m x 3 m) und Flur (Grundfläche 2 m x 1,5 m). Zur Wohnung gehören außerdem ein Balkon (Grundfläche 1,5 m x 2 m) und ein Kellerraum ((Grundfläche 1,5 m x 1,5 m). Die Treppe, die vom Flur in das im oberen Geschoss liegende Kinderzimmer führt, hat 8 Steigungen. Im Schlafzimmer befindet sich ein Einbauschrank. Das Kinderzimmer im Dachgeschoss weist eine Schräge auf, die entlang der längeren 4-Meterseite dergestalt verläuft, dass die Höhe oberhalb einer Grundfläche von 6 qm (2 m x 3 m) zwei Meter, oberhalb einer Grundfläche von 3 qm (1 m x 3 m) mehr als einen, aber weniger als zwei Meter und oberhalb der restlichen Grundfläche von 3 qm (1 m x 3 m) weniger als einen Meter beträgt.

Lösung:

Die Grundfläche des Wohnzimmers wird vollständig mit 15 qm in Ansatz gebracht.

Das Gleiche gilt für das Schlafzimmer mit 12 qm, da auch die Fläche unterhalb des Einbauschranks mitgezählt wird.

Bad und Küche schlagen ebenfalls vollständig mit jeweils 6 qm zu Buche; ebenso der Flur mit 3 qm.

Nicht in die Berechnung einbezogen wird hingegen die Treppe, da diese mehr als drei Steigungen aufweist.

Das Gleiche gilt für den Kellerraum, der nicht einbezogen wird, weil er sich außerhalb der Wohnung befindet.

Der Balkon wird zwar berücksichtigt, jedoch nur zu einem Viertel, d.h. mit 0,75 qm.

Das Kinderzimmer ist für die Berechnung in drei Teile zu teilen.

Die Fläche von 6 qm, oberhalb derer die Raumhöhe zwei Meter beträgt, ist zu 100 % in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Diejenige Grundfläche von 3 qm mit einer darüberliegenden Raumhöhe von mehr als einem, aber weniger als zwei Metern ist zu 50 % und daher mit 1,5 qm zu berücksichtigen. Die Grundfläche des Raumteils, der eine Höhe von weniger als einem Meter hat, bleibt außer Betracht.

Insgesamt hat die Wohnung eine Wohnfläche von 15+12+6+6+3+0,75+ 6+1,5 = 50,25 qm.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Wohnfläche kommt eine entscheidende Bedeutung bei der Bemessung der Miethöhe zu.
  2. Ist die tatsächliche Wohnfläche geringer als im Mietvertrag angegeben, kann dies den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen.
  3. Auch für das Recht des Vermieters, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, spielt die Wohnfläche eine große Rolle.
  4. Mit Ausnahme von preisgebundenem Wohnraum gibt es keine gesetzliche Vorgabe dafür, an Hand welcher Berechnungsgrundlage die Wohnfläche zu ermitteln ist.
  5. Die Parteien können die Methode der Berechnung grds. frei vereinbaren.
  6. Treffen die Parteien keine Vereinbarung über die der Wohnflächenberechnung zu Grunde zu legende Methode, ergibt sich regelmäßig im Wege der Auslegung, dass eine Berechnung an Hand der Wohnflächenverordnung gewollt ist.
  7. Die Wohnflächenverordnung unterscheidet im Detail zwischen Räumen oder Raumteilen, die vollständig, teilweise oder gar nicht in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden.
  8. Eine entscheidende Rolle bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt die Raumhöhe. Hierdurch unterscheidet sich die Wohnflächenverordnung wesentlich von der DIN 277, bei der die Raumhöhe keinen Einfluss auf das Flächenmaß hat.

Eine Antwort auf "Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig"

  • Ottmann Bernd
    29.08.2016 - 11:47 Antworten

    Ich habe eine Wohnung gekauft. Der Bauträger hat mir 50 Prozent von ´meinem Balkon als Wohnfläche berechnet. Ist das Rechtens?

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