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Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel

Wie genau muss die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche mit der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche übereinstimmen, welche Flächenabweichungen sind von den Parteien des Mietvertrages, Mieter und Vermieter, hinzunehmen, und wie kann sich das auf die Miete und die Betriebskosten auswirken?

Die wesentlichen Fakten zu diesen Fragen sollen hier im Überblick dargestellt werden, und sowohl Mietern als auch Vermietern die Einschätzung der Rechtslage in der Praxis erleichtern.

Erfahren Sie hier, welche Auswirkungen eine Abweichung der Quadratmeter-Angabe im Mietvertrag zur tatsächlichen Wohnfläche hat und welche Abweichung ein Mieter akzeptieren muss.

1. Grundsätzliches zur Flächenabweichung:

Eine Flächenabweichung liegt bei einer Mietwohnung vor, wenn die tatsächlich vorhandene Wohnfläche der Mietwohnung von der vereinbarten Wohnfläche abweicht.

Das heißt vereinfacht, dass dem Mieter dann tatsächlich mehr oder weniger Fläche zur Verfügung steht. Dies ist zum Beispiel dann anzunehmen, wenn eine Abweichung der Quadratmeterzahl vorliegt, und kann jederzeit einfach durch Messung der Wohnung, und zwar nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung, herausgefunden werden.

Aber nicht jede Flächenabweichung bzw. Quadratmeter-Abweichung führt automatisch zu Ansprüchen des Mieters oder Vermieters. Vielmehr muss zunächst eine bestimmte Fläche Teil der Vereinbarung (Mietvertrag/Betriebskostenvereinbarung) sein, damit eine Flächenabweichung Auswirkungen haben kann.

Bei Ansprüchen, wie beispielsweise der Minderung oder Erhöhung der Miete, wird immer vorausgesetzt, dass eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, also eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche vorliegt (BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09). Selbiges gilt auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart sein muss, damit eine Flächenabweichung bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle spielen kann.

An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH beispielsweise dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, vergleiche BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.

In diesem Fall wurden durch folgende Klausel mietvertragliche Ansprüche wegen einer Fächenabweichung von vornherein verhindert:

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ (BGH VIII ZR 306/09, Rn. 2);

In der Praxis ist daher vor der Geltendmachung von Ansprüchen in jedem Fall auch ein Blick in den Mietvertrag und die Betriebskostenvereinbarung dahingehend vorzunehmen, ob und wie die Wohnfläche bestimmt und vereinbart wurde.

Merke: Es muss eine betimmte Wohnfläche für den Mietgegenstand oder die Umlage der Betriebskosten vereinbart sein. Nur dann kann eine Flächenabweichung Ansprüche begründen.

2. Zumutbarer Umfang einer Flächenabweichung für Mieter und Vermieter – BGH: 10% Flächenabweichung sind kein Mangel!

Nach ständiger Rechtsprechung, so zum Beispiel in der Entscheidung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, führen die Karlsruher Richter aus, dass zwar grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, einen Mangel im Mietverhältnis gem § 536 BGB begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Das heißt, dass alle geringeren Abweichungen sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter hinzunehmen sind.

Sollte eine Mietwohnung daher eine kleinere oder größere Wohnfläche haben, als im Mietvertrag festgelegt und die Flächenabweichung weniger oder genau 10 % betragen, bestehen im Rahmen des Mietvertrages keine gegenseitigen Ansprüche des Mieters oder Vermieters wegen der Flächenabweichung.

Merke: Aus dieser Rechtsprechung folgt als Leitsatz für die Praxis, dass mehr als 10% Flächenabweichung grundsätzlich einen Wohnungsmangel begründen!

3. Auswirkungen der Flächenabweichung auf die Miete und die Betriebskosten

Für Mieter und Vermieter ist bei Vorliegen einer Flächenabweichung im obigen Sinne natürlich entscheidend, welche Auswirkungen die Flächenabweichung auf die Miete und die Betriebskosten haben kann. Die wesentlichen Rechtsfolgen sollen hier daher benannt werden:

3.1. Mögliche Rechtsfolgen bezüglich der Miete

Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag festgelegt, kann der Mieter den Mietzins mindern nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ( st. Rspr.; vgl. BGH 10.03.2010 VIII ZR 144/09, BGH 04.05.2005 XII ZR 254/01, BGH VIII ZR 306/09). Einfach gesagt, der Mieter zahlt einfach entsprechend weniger Miete.

Hinweis: Der Umfang der Minderung bestimmt sich grundsätzlich nach der Größenordnung der Flächenabweichung (BGH 24.03.2004, VIII ZR 295/03; BGH 10.03.2010, VIII ZR 144/09). In einzelnen Fällen geht die Rechtsprechung auch noch von einem hinzuzurechnenden geminderten Gebrauchswert durch fehlende Nutzfläche aus, so z.B. BGH 18.06.2012 XII ZR 97/09.

Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung hingegen um mehr als 10 % größer als im Mietvertrag festgelegt, kann der Vermieter Mieterhöhungsansprüche geltend machen und gemäß § 558 BGB vom Mieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen (Umkehrschluss aus BGH 23.05.2007, VIII ZR 138/06). Denn maßgebend für ein Mieterhöhungsverlangen ist insbesondere die Größe der Wohnung, vergleiche § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Hinweis: Wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag vereinbart, kommt es für ein Mieterhöhungsverlangen nur dann auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

3.2. Mögliche Rechtsfolgen bezüglich der Betriebskosten

Eine Flächenabweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % kann sich im Rahmen der jährlichen Betriebskostenvorauszahlungen ebenso auswirken, wie bei den Mietzinsszahlungen. Denn wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, ist auch die verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung bei der die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde gelegt wird unrichtig.

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % können demnach von dem Mieter die Betriebskostenzahlungen gekürzt werden und die zuviel gezahlten Betriebskosten zurückgefordert werden. Umgekehrt kann der Vermieter die Betriebskostenzahlungen erhöhen und zuwenig gezahlte Betriebskosten nachfordern, vergleiche BGH 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06.

Fazit:

Bei einer Flächenabweichung bzw. Quadratmeter-Abweichung der vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % bestehen in der Regel immer Ansprüche des Mieters bzw. Vermieters!

10 Antworten auf "Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel"

  • Sven
    12.10.2013 - 18:42 Antworten

    Folgendes: Meine Wohnung ist ziemlich genau um 9% kleiner als im Mietvertrag steht. Demnach liegt kein Mangel nach „ständiger Rechtsprechung“ vor. Aber diese 9% entsprechen in absoluten Zahlen 10 Quadratmeter. Wie kann so eine große Fläche (bei 7-8 Euro/m² Mietspiegel), also absolut 70-80 Euro ein geringfügiger Mangel sein?

    Ist die 10%-Regel wirklich so oder nur eine „Daumenregel“ und nur gültig für kleine Wohnungen? Ich meine im Extremfall (z.B. bei einem großen Haus) können 10% mal gut 30-40 quadratmeter sein. Zudem kann man Wohnungsgrößen (bei entsprechend sauberer Messung) auf 1 Quadratmeter genau bestimmen. Gegen 2-4 qm Abweichung sagt ja niemand was, aber 10?

  • Paul H.
    25.02.2014 - 13:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe ein anderes ‚Problem‘ mit der Wohnfläche. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 69,48 qm angegeben aber in der Nebenkostenabrechung wird immer mit einer Wohnfläche von 69,84 qm (also ein Zahlendreher in den Nachkommastellen) gerechnet. Bei meinem Hinweis an die Verwaltungsgesellschaft wurde mir (logischerweise ;o) ) mitgeteilt, dass der Zahlendreher in meinem Vertrag vorliegt und so schon alles richtig läuft.

    Bei Mieterhöhungen (die sich auf den Preis pro qm beziehen) schlägt sich diese Differenz natürlich auch nieder. Es handelt sich zwar immer nur um ein paar Euro, die sich aber insgesamt zusammen läppern.

    Daher meine Fragen:

    1. Kann ich auf die Angabe im Mietvertag bestehen und verlange, dass die Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen auf Basis meines Vertrags berechnet werden?

    2. Wie sieht es bei NK-Abrechungen und Mieterhöhungen noch größeren Ausmaßes (10 % oder weniger) aus die noch keinen Mangel darstellen? Muss hier mit der realen Fläche gerechnet werden oder darf der Vermieter die zu üppig angegebene Quadratmeterzahl hier ebenso verwenden?

    Im Voraus schon mal vielen Dank für Ihre Antwort.

    MfG
    Paul H.

    • Mietrecht.org
      25.02.2014 - 15:40 Antworten

      Hallo Paul,

      danke für Ihre Kommentar. Ich kann leider nur auf die allgemeinen Aspekte in den Artikeln auf Mietrecht.org verweisen. Für Ihren Einzelfall sollten Sie einen Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinz Konrad
    25.08.2015 - 22:09 Antworten

    Das ist ja super für jeden Vermieter der die 10% Regelung kennt. Einfach Quadratmeter berechnen und 9% dazugeben und es passiert einem nichts.
    Bei mir hat der Vermieter nur die Zimmeranzahl angegeben, in der Nebenkostenrechnung werden 118m²
    berechnet. Tatsächlich habe ich nur 103m². Somit kann ich bei der Nebenkostenabrechnung Einspruch einlegen. Das sind vielleicht 100€. Das ich aber 150€ monatlich zu viel zahle dagegen kann ich nichts machen, da mein Vermieter sehr wahrscheinlich weis was man in den Mietvertrag schreiben muss das man ihm nichts machen kann.

    Grüße Heinz Konrad

  • A. Günther
    07.10.2015 - 14:08 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben im September eine Whg besichtigt, die zu dem Zeitpunkt noch bewohnt war. Angegeben in der Anzeige waren 77 qm. Der Mietpreis war dafür auch schon nicht günstig, aber noch angemessen. Der Vormieter sagte er habe nie nachgemessen, das sollte aber hinkommen. Im Vertrag stand ebenfalls „Die Wohnfläche beträgt ca. 77 qm.“, allerdings gefolgt von „Die Flächenangabe gilt wegen möglicher Messfehler nicht zur Feststellung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

    Der Mietvertrag gilt seit dem 1.10., Übergabe war aber erst abends am 5.10., weil der Vormieter erst an diesem Tag fertig ausgezogen war. Wir haben dafür die Einbauküche um den Mietpreis von 5 Tagen reduziert bekommen, das war für uns ok.
    Am 3.10. hatten wir eigtl. einen Termin mit dem Vormieter zum vorab ausmessen, wir hatten aber gerade mal die Hälfte der Whg gemessen, da wurden wir hinausgebeten weil er keine Zeit mehr habe. Wir hatten dementsprechend erst am 6.10. Gelegenheit die Wohnung detailliert zu vermessen. Heraus kam nach 3 Kontrollmessungen durch 2 Personen das gleiche Ergebnis: 64 bzw. 64,5 qm. Schrägen gibt es keine, Balkon wurde sogar zu 50% mitgerechnet, alles also korrekt gelaufen bzw. sogar noch günstig gemessen. Ich denke auch selbst durch kleine cm-Abweichungen zaubert das keine weiteren, aktuell fehlenden 13 qm mehr hin.

    Bezogen auf die im Vertrag angegebene Mietfläche sind das 17% weniger Wohnraum. Kann ich die Miete denn dann um 17% kürzen oder geht das wegen des o.g. Zusatzes bzgl. der Flächenangabe im Mietvertrag nicht?
    Der Vermieter wurde schon kontaktiert und hat angeboten uns monatlich 20 Euro zu erlassen, beginnend mi November. Oktober soll dementsprechend voll gezahlt werden. 17% der Miete wären allerdings 115 Euro im Monat. Das ist ja schone eine Summe, die man nicht so unter den Teppich fallen lassen sollte.

    Danke für eine kurze Beratung zu diesem Fall!

  • Christin Niemetz
    16.09.2016 - 20:43 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Ich habe mir Räumlichkeiten für eine Ergotherapie angesehen. Diese weisen leider 3qm unter der Mindesttherapiefläche auf. 30 qm Therapiefläche davon ein raum 12qm müssen nachgewiesen werden. In den Räumlichkeiten sind allerdings nur 27qm. Die gesamte Praxis ist jedoch barrierefrei.
    Können Sie mir weiterhelfen, wenn die Krankenkassen bezüglich der 3qm meinen Antrag ablehnen?
    Ich habe von den 10 % Abweichung gelesen, kann ich mich darauf beziehen bei einer Ablehnung?

    Mi freundlichen Grüßen C. Niemetz

    • Mietrecht.org
      17.09.2016 - 10:18 Antworten

      Hallo Niemetz,

      Sie bringen hier leider einige Dinge durcheinander. Ihre Bestimmungen haben mit dem Mietrecht offensichtlich nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin K.
    22.09.2016 - 14:48 Antworten

    Wann verjährt denn der Anspruch auf die Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten? Grundsätzlich gilt hier ja nur eine 1-jährige Frist. Aber wann beginnt diese? Beispiel: Flächenabweichung von 20% wird dem Mieter im Jahr 2016 bekannt. Er kann die Ansprüche für die Gesamte Mietdauer seit Einzug bis zum 31.12.2019 geltend machen (3 Jahre Verjährungsfrist zum Ende des Jahres, in dem dem Mieter die Flächenabweichung bekannt geworden ist). Und die Betriebskosten? Kann er nur noch die zu viel gezahlten Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2014 (abgerechnet im Dezember 2015) zurückfordern? Oder kann er innerhalb eines Jahres noch die zu viel gezahlten Betriebskosten für die GESAMTE Mietdauer zurückfordern (weil auch hier die Verjährung erst mit Bekanntwerden der Flächenabweichung beginnt)???

    Gibt es dazu ein Urteil (aus dem der Punkt explizit neben der Verjährung der Rückzahlungsansprüche der Miete hervor geht)?

  • Lulu
    25.02.2017 - 11:35 Antworten

    Seit 5 jahren wohne ich in einer 70qm wohnung jetzt ist sie vermessen worden und es sind nur tatsächlich 55qm ich habe die gesamten 5jahre an die 4000€ zu viel bezahlt was soll ich jetzt tun?

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