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Mietvertrag: Bei der Quadratmeterangabe tricksen einige Vermieter

Sicherlich fragen sich viele Mieter bei einem Blick in ihren Mietvertrag, warum sich an keiner Stelle eine Angabe zu der Größe ihrer Wohnung befindet, obwohl gerade dieses Merkmal bei der Wohnungssuche eine entscheidende Rolle spielt. Hierzu ist zunächst anzumerken, dass dem Vermieter keine gesetzliche Verpflichtung obliegt, eine solche Angabe zu machen. Vielmehr begeben sich Vermieter, die eine genaue oder aber eine „ca.“ Größenangabe im Mietvertrag angegeben, vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH auf dünnes Eis.

Abweichungen der angegebenen zu der tatsächlichen Größe der Wohnung können verheerende wirtschaftliche Folgen für den Vermieter haben, da dem Mieter je nach Abweichung diverse Ansprüche zur Seite stehen.

Linktipp: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel

Abweichung von mehr als 10%

Wird im Mietvertrag die Größe der Wohnung mit einer bestimmten Wohnfläche in Quadratmetern angegeben, so stellt dies zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine vertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Wohnungsgröße (sog. Beschaffenheitsvereinbarung) dar. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnfläche lediglich mit einer „ca.“ Angabe (BGH, VIII ZR 133/03) versehen ist.

Achtung: einzig ausschlaggebend für die Vorlage einer Wohnflächenvereinbarung ist ausschließlich die diesbezügliche Angabe im Mietvertrag. Es genügt hingegen nicht, wenn sich Angaben zur Wohnfläche lediglich in der diesbezüglichen Zeitungsannonce bzw. im Internet oder aber in einer dem Mietvertrag anliegenden Nebenkostenabrechnung befinden (vgl. hierzu bspw. LG Mannheim, 4 S 96/06).

Stellt der Mieter während des Mietverhältnisses aus welchen Gründen auch immer fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht der vertraglich vereinbarten entspricht, so sollte er zunächst zur Absicherung seiner Feststellung eine Wohnflächenvermessung durchführen bzw. von einem Fachmann durchführen lassen. Auf welcher gesetzlichen Grundlage die Vermessung durchgeführt werden muss, richtet sich danach, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Bei einem Vertragsabschluss bis zum 31.12.2003 gelten zur Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche die §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung. Bei einem Vertragsschluss ab dem 1.1.2004 gilt hingegen die Wohnflächenverordnung.

Gelangt der Mieter anhand einer der beiden Berechnungsgrundlagen zu einer bestimmten Wohnfläche, muss diese mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweichen. Nur dann stehen ihm diverse Ansprüche seinem Vermieter gegenüber zur Seite. Eine Abweichung von weniger als 10 % und sei es auch 9,9 % erreicht hingegen nicht aus. Dies liegt darin begründet, dass die Rechtsprechung des BGH davon ausgeht, dass nur durch eine mehr als 10%igen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung indiziert wird.

Anpassung, Vergangenheit und Zukunft

Steht fest, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten abweicht, so liegt hierin ein Mangel gemäß § 536 Absatz 1 BGB und zwar ein anfänglicher Mangel, der den Mieter zunächst berechtigt, gegenüber dem Vermieter eine Anpassung der Kaltmiete für die Zukunft zu verlangen. Dabei findet die Anpassung der Kaltmiete für die Zukunft im Verhältnis der prozentualen Abweichung der tatsächlichen zu der vertraglich vereinbarten Wohnfläche statt.

Beispiel: im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von ca. 105 m² angegeben. Der Mieter zahlt für diese 105 m² eine Kaltmiete in Höhe von 950,00 €. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche nur 89 m². Es liegt damit eine Abweichung von 15,24 % vor. Die Kaltmiete ist damit von 950,00 € um 15,24 % auf 805,22 € für die Zukunft anzupassen.

Für die Vergangenheit kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, da er diese ohne Rechtsgrund gezahlt hat, § 812 Abs. 1 BGB (BGH, VIII ZR 295/03). Dabei ist natürlich auf die Verjährungsfristen zu achten. Ab Kenntnis der Wohnflächenabweichung beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 1 BGB (drei Jahre) mit dem Ende des Jahres, in dem die Kenntnis erlangt wurde, zu laufen. Eine Rückforderung ist allerdings höchstens bis zum Beginn des Mietverhältnisses möglich, es sei denn, dieser liegt mehr als zehn Jahre zurück, § 199 Absatz 4 BGB.

Ferner steht dem Mieter bei einer mehr als 10%igen Abweichung der tatsächlichen zu der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Anspruch auf Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung zur Seite (BGH, VIII ZR 261/06).

Auch bei dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, dass bei einer mehr als 10%igen Abweichung der tatsächlichen zu der vertraglich vereinbarten Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen ist (Umkehrschluss aus BGH, VIII ZR 205/08).

Mieter aufgepaßt: weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach oben ab, so steht dem Vermieter das Recht zur Seite die Miete auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche zu erhöhen (BGH, VIII ZR 138/06).

Fazit zur Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Vermieter, die über keinen gesicherten Nachweis die Wohnfläche ihrer zu vermietenden Wohnung betreffend verfügen, sollten es tunlichst vermeiden, Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag zu machen, um sich nicht den beschriebenen Ansprüchen auszusetzen.

Mieter, die das Gefühl haben, die tatsächliche Wohnfläche entspreche nicht der im Mietvertrag aufgeführten, sollte diese fachmännisch auf der Grundlage der entsprechenden gesetzlichen Regelungen nachmessen lassen und sodann rechtskundigen Rat zur Durchsetzung ihrer eventuellen Ansprüche einholen.

2 Antworten auf "Mietvertrag: Bei der Quadratmeterangabe tricksen einige Vermieter"

  • Martin
    12.10.2017 - 23:26 Antworten

    Hallo,
    Ich habe folgendes Problem: ich ziehe in eine neue Mietwohnung.
    Dabei habe ich anhand des Lageplans der Wohnung in der Annonce festgestellt, dass die Terasse vollständig in die Mietfläche eingeflossen ist. Dies ist lt.meines Kenntnisstandes nicht zulässig und erhöht den Mietpreis durch die Mehr-qm.
    Der neue Vermieter hat mir nun den Mietvertrag zugesendet, indem jedoch keine qm Zahl steht.
    Somit kann ich später dies nicht anfechten.

    Ich habe jedoch die Befürchtung, dass bei Ansprechen dieser Thematik dies zum einen negativ ausgelegt wird, zum anderen er dann anspringt und ich die Wohnung nicht bekomme.

    Was kann ich tun?

    LG Martin

    • Mietrecht.org
      14.10.2017 - 11:52 Antworten

      Hallo Martin,

      die angesprochene Problematik / Befürchtung kann ich gut nachvollziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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