Go to Top

Mietvertrag: Unwirksame Klauseln

Viele Mieter sind der Meinung, alles was in ihrem Mietvertrag steht und von ihnen unterschreiben worden ist, sei auch wirksam. Dies ist jedoch keinesfalls immer der Fall. Besonders Klauseln, die in sog. Formularmietverträgen enthalten sind, unterliegen einer strengen Wirksamkeitskontrolle.

Nicht selten kommt es vor, dass nicht nur eine, sondern gleich mehrere Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind, ohne dass der Mieter hiervon Kenntnis hat. Auch Vermieter sind sich über die Wirksamkeit der von ihnen verwendeten Formularmietverträge häufig nicht im Klaren.

Der folgende Beitrag soll – ohne Anspruch auf Vollständigkeit- einen Überblick über immer wieder verwendete, jedoch unwirksame Klauseln in Formularmietverträgen geben.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Mit sog. Besichtigungsklauseln wollen sich Vermieter häufig das Recht verschaffen, die vermieteten Räume in bestimmten Abständen zu betreten, um dort nach dem Rechten zu sehen. Eine Besichtigungsklausel ist zwar nicht grds. unwirksam. Einer Wirksamkeitskontrolle hält sie allerdings dann nicht stand,

  • wenn sie beispielsweise durch die Festlegung konkreter Uhrzeiten aus Sicht des Mieters so zu verstehen ist, dass die Besichtigung des Vermieters ohne Ankündigung bzw. ohne vorherige Terminabsprache erfolgen kann (vgl. AG Hamburg, Urteil vom  23. 2. 2006 – 49 C 513/05), oder
  • wenn sie die Besichtigung des Vermieters ohne bestimmten Anlass zulässt (AG Münster: Urteil vom 18.12.2008 – 6 C 4949/08).

Nach- zwar nicht unumstrittener –Ansicht vieler Gerichte besteht  allerdings auch ohne Klausel im Mietvertrag ein Recht des Vermieters, die Wohnung periodisch in gewissen Abständen (etwa alle 2 Jahre) mit vorheriger Ankündigung zu besichtigen, auch wenn ein besonderer Grund dafür nicht vorliegt (vgl. LG Stuttgart: Entscheidung vom 08.01.1985 – 13 S 358/84).

Betriebskosten

Vereinbarungen über die Betriebskosten sind nicht wirksam, wenn sie zum Nachteil des Mieters von denjenigen zwingenden Vorgaben abweichen, die das Gesetz in § 556 Abs.1-3 BGB macht. Unwirksam sind daher- ohne Anspruch auf Vollständigkeit- insbesondere

  • Vereinbarungen, nach denen der Mieter auch Kosten zu übernehmen hat, die keine Betriebskosten i.S.d. § 2 BetrKV darstellen,
  • Vereinbarungen, die unangemessen hohe Vorauszahlungen festlegen,
  • Vereinbarungen, durch die die Frist für die Betriebskostenabrechnung verlängert wird, die gem. § 556 Abs.3 S.2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat,
  • Vereinbarungen, die eine längere als die einjährige Abrechnungsperiode des § 556 Abs.3 S.1 BGB vorsehen und
  • Vereinbarungen, durch die die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 S.3 BGB, die bestimmt, dass eine Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist, aufgehoben oder verlängert wird.

Haftungsausschluss des Vermieters

Gem. § 536a Abs.1 BGB ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ein Mangel der Mietsache entweder bereits bei Vertragsschluss vorhanden war oder ein solcher später durch einen Umstand, den der Vermieter zu vertreten hat, eintritt. Bzgl. der Vereinbarungen, mit denen die Haftung des Vermieters ausgeschlossen wird, ist zu differenzieren.

Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel kann wirksam durch formularmäßige Klauseln ausgeschlossen werden. Die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters hingegen, kann nicht abbedungen werden. Eine entsprechende Vereinbarung ist unwirksam.

Kleinreparaturen

In der ganz überwiegenden Zahl aller Formularmietverträge finden sich Kleinreparaturenklauseln, mit denen dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die Kosten für bestimmte Reparaturen (mehr zu den Kleinreparaturen im Mietrecht) zu übernehmen. Diese Klauseln unterliegen einer strengen Wirksamkeitskontrolle und sind keinesfalls immer wirksam. Unwirksam ist eine Kleinreparaturklausel, die

Ebenfalls nicht wirksam kann durch eine Kleinreparaturklausel vereinbart werden, dass der Mieter verpflichtet sein soll, die Reparatur selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen.

Kündigungsverzicht

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, mit denen der Mieter allein oder auch beide Mietvertragsparteien auf ihr Recht, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, verzichten.

Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht seitens des Mieters ist grds. unwirksam, wenn er einseitig erfolgt, d.h. nur für den Mieter gilt. Eine Ausnahme stellt allerdings der Fall dar, dass der einseitige Kündigungsverzicht im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird. In diesem Fall ist er wirksam, wenn der Verzicht einen Zeitraum von vier Jahren- gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmalig das Mietverhältnis beenden kann-  nicht übersteigt.

Verzichten beide Vertragsparteien auf ihr Kündigungsrecht, gilt ebenfalls, dass der Verzicht des Mieters unwirksam ist, wenn er eine Dauer von vier Jahren überschreitet.

Eine Fristüberschreitung hat die vollständige Unwirksamkeit der formularmäßigen Verzichtsklausel zur Folge. Mehr zu Kündigungsausschluss im Mietvertrag.

Mietkaution

Auch die Mietkaution ist häufig Gegenstand formularvertraglicher Vereinbarungen. Diese sind aber keinesfalls immer wirksam. Das Gesetz enthält differenzierte Vorschriften über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. § 551 BGB bestimmt in seinen Abs. 1-3 die zulässige Höhe der Mietkaution, räumt dem Mieter ein Recht auf Ratenzahlung ein und verpflichtet den Vermieter die Kaution verzinslich anzulegen. Unwirksam sind daher Klauseln, mit denen eine Kaution vereinbart wird, die drei Monatskaltmieten übersteigt.

Die Vereinbarung einer zu hohen Kautionssumme führt allerdings nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung. In Höhe von drei Monatskaltmieten bleibt diese teilwirksam. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, mit denen das Recht des Mieters, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen oder die Verzinsungspflicht des Vermieters ausgeschlossen wird.

Einer Inhaltskontrolle nicht Stand halten außerdem solche Vereinbarungen, die dem Vermieter das Recht einräumen, die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zu einem beliebigen Zeitpunkt zurückzuzahlen oder ihm überlange Abrechnungsfristen einräumen.

Mietminderung

In formularmäßigen Mietverträgen findet man immer wieder Klauseln, mit denen das Recht des Mieters, wegen eines Mangels die Miete zu mindern, ausgeschlossen wird. Für Wohnraummietverhältnisse stellt § 536 Abs.4 BGB unmissverständlich klar, dass derartige Vereinbarungen unwirksam sind.

Aber nicht nur der vollständige Ausschluss des Minderungsrechts, sondern auch dessen Beschränkung ist unwirksam. Nicht zulässig ist z.B. eine Klausel, nach der der Mieter erst zur Mietminderung berechtigt sein soll, nachdem er seine entsprechende Absicht dem Vermieter angezeigt hat. Ebenso unwirksam sind Bestimmungen, die das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, davon abhängig machen, dass der Mangel unstreitig oder gerichtlich festgestellt worden ist.

Rauchverbot

Ein immer wieder auftauchendes Problem für Mieter stellen Rauchverbote dar, die in ihren Mietverträgen enthalten sind. Sofern von einem Rauchverbot auch der Wohnbereich erfasst ist, brauchen Mieter sich an dieses jedoch nicht zu halten.

Rauchverbote in Formularmietverträgen sind nämlich dann insgesamt unwirksam, wenn sie dem Mieter zumindest auch das Rauchen in seiner Wohnung einschließlich Balkon verbieten. Erstreckt sich das Rauchverbot allerdings nur auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Keller und Dachboden, wird es überwiegend für zulässig gehalten.

Mehr unter: Mietvertrag mit Rauchverbot, zulässig oder nicht?

Schönheitsreparaturen

Mit die höchste Fehlerquote in Mietverträgen weisen Schönheitsreparaturklauseln auf, mit denen dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses, im Laufe des Mietverhältnisses oder beim Auszug zu renovieren.

Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre eine Vielzahl von Kriterien für die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen entwickelt. Hier kann nur ein Überblick über die häufigsten Fehler gegeben werden, die immer wieder zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln führen.

Unwirksam sind Klauseln,

  • die den Mieter zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen verpflichten, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen, wie etwa die Erneuerung des Teppichbodens, das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens oder Verpflichtungen zum Streichen auf Balkon, Loggia und Terrasse sowie  in Gemeinschaftseinrichtungen wie Keller und Treppenhaus,
  • die für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan vorsehen, nach dem die Fristen verbindlich sind und der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen  nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächlichen Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen,
  • die zu kurze Regelfristen vorsehen und eine Renovierungspflicht in kürzeren Abständen als nach 3 Jahren für Küche, Bad und Dusche, nach 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und nach 7 Jahren für Nebenräume begründen (hier zeichnet sich allerdings eine Rechtsprechungsänderung mit der Tendenz zur Verlängerung der Fristen ab),
  • die eine isolierte Endrenovierungsklausel enthalten, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ohne die Renovierungspflicht davon abhängig zu machen, ob im Zeitpunkt des Auszugs auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und solche,
  • die eine Kombination aus den Verpflichtungen zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung enthalten. In diesem Fall führt der sog. Summierungseffekt zur Unwirksamkeit beider Verpflichtungen, selbst wenn diese für sich betrachtet wirksam wären. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Fälle, in denen sich der Regelungsgehalt der Endrenovierungsklausel darin erschöpft, die Fälligkeit der übertragenen laufenden Schönheitsreparaturen spätestens bei Vertragsende festzulegen.

Außerdem unwirksam sind Klauseln, die die Qualität und Ausführungsart der Schönheitsreparaturen regeln und bestimmen, dass

  • der Mieter Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker oder Fachbetrieb hat ausführen zu lassen (sog. Fachhandwerkerklausel),
  • der Mieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses in einem bestimmten Farbton, beispielsweise in neutralen, deckenden und hellen Farben und Tapeten auszuführen hat (sog. Farbwahlklausel). Etwas anderes gilt allerdings für die Renovierungspflicht zum Zeitpunkt des Auszugs. Auf diesen Zeitpunkt bezogen sind Farbwahlklauseln wirksam, wenn sie dem Mieter einen gewissen Spielraum lassen.

In der Regel unwirksam sind auch sog. Quotenklauseln, mit denen dem Mieter zwar keine Renovierungsarbeiten auferlegt werden, die diesen aber für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs noch nicht fällig sind, dazu verpflichten, die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten. Derartige Quotenklauseln sind insbesondere unwirksam, wenn

  • sie im Zusammenhang mit einem unwirksamen starren Fristenplan vereinbart werden,
  • der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, ohne dass der  tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigt wird (Quotenklausel mit „starrer” Berechnungsgrundlage).

Schriftformklauseln

Probleme bereiten auch immer wieder Schriftformklauseln, die in formularmäßigen Mietverträgen enthalten sind. Diese besagen, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen. Derartige sog. einfache Schriftformklauseln gehen in der Regel ins Leere, ohne dass darauf eingegangen werden muss, ob sie einer Wirksamkeitskontrolle Stand halten. Gem. § 305b BGB haben nämlich individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vereinbaren die Parteien also trotz der einfachen Schriftformklausel mündlich eine Änderung oder Ergänzung des Vertrages, liegt hierin zugleich eine konkludente Vereinbarung darüber, dass das Schriftformerfordernis keine Geltung haben soll. Um dies zu vermeiden, nehmen viele Vermieter in den Mietvertrag eine sog. qualifizierte oder doppelte Schriftformklausel auf, die besagt, dass auch eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedarf.  Eine solche doppelte Schriftformklausel ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305b BGB unwirksam und deshalb geeignet ist, ihn von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 19.5.2009, Az.:3 U 16/09).

Tierhaltung

Immer wieder Anlass zu Streitigkeiten bietet das Thema Tierhaltung in Mietwohnungen. In vielen Mietverträgen sind Klauseln enthalten, die sich dieser Frage widmen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind sowohl Klauseln, die die Tierhaltung generell und ausnahmslos verbieten, als auch solche, die für jegliche Tierhaltung eine Erlaubnis des Vermieters voraussetzen, unwirksam.

Die Haltung von Kleintieren muss dem Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters möglich sein. Unwirksam sind Klauseln, die die Haltung von Kleintieren erlaubnisfrei zulassen, allerdings auch dann, wenn nur bestimmte Kleintiere zugelassen sind (vgl. BGH vom 14.11. 2007 – VIII ZR 340/06). Auch für größere Tiere, wie Hunde und Katzen, hat der BGH jedoch jüngst entscheiden, dass ein generelles Verbot, Hunde und Katzen zu halten, unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 20. 3. 2013 – VIII ZR 168/12). Dies bedeutet nicht, dass die Haltung auch größerer Tiere grundsätzlich erlaubt ist. Eine Klausel, die die Tierhaltung regelt,  muss jedoch die Möglichkeit einer Abwägung im Einzelfall zulassen.

Untervermietung

Viele Mieter haben gelegentlich das Bedürfnis, ihre Wohnung unterzuvermieten.

§ 540 Abs.1 BGB bestimmt zwar, dass der  Mieter nur mit der Erlaubnis des Vermieters  berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie unter zu vermieten. Für Wohnraummietverhältnisse gilt jedoch die Sonderregelung des

§ 553 Abs.1 BGB. Hiernach kann der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse dafür entsteht. Dies gilt allerdings nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Zum Schutz des Vermieters bestimmt § 553 Abs.2 BGB außerdem, dass der Vermieter die Erlaubnis davon abhängig machen kann, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Für Vereinbarungen, die das Recht des Mieters zur Untervermietung betreffen, gilt, dass von diesen Grundsätzen nicht abgewichen werden darf (vgl. § 553 Abs.3 BGB). Unwirksam sind daher Regelungen, die das Recht zur Untervermietung vollständig ausschließen oder es dem Vermieter gestatten, die Erlaubnis aus anderen als den gesetzlich vorgesehenen Gründen zu verweigern. Unwirksam sind auch Vereinbarungen, die von vornherein festlegen, dass der Mieter in jedem Fall zur Zahlung eines „Untermietzuschlags“ in einer bestimmten Höhe verpflichtet ist.

Verlängerung der Kündigungsfrist

Nicht selten sind Mieter bei einem Blick in ihren Mietvertrag überrascht, dass für sie auf Grund einer Klausel eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB von drei Monaten gelten soll. Auch wenn ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist (s.o.), verbietet das Gesetz die Verlängerung der Fristen für die ordentliche Kündigung zu Lasten des Mieters. Gem. § 573c Abs.4 BGB ist nämlich eine Vereinbarung, durch die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen abgewichen wird, unwirksam. Zu beachten ist allerdings die Ausnahme für Verträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Eine in solchen Altverträgen vereinbarte Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist weiterhin wirksam, wenn durch die Vereinbarung nicht nur die jetzt geltenden, sondern auch die damals gültigen Fristen des § 565 Abs.2 S.1 und 2 BGB a.F. zu Lasten des Mieters verlängert worden sind. Wurden allerdings in Altverträgen lediglich die damals geltenden gegenüber der jetzigen Rechtslage längeren gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, findet für ab dem 1.6.2005 zugehende Kündigungen auch auf Altverträge das Verbot der Verlängerung der Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters Anwendung (vgl. Art. 229 §3 Abs.10 EGBGB).

Vollmachklauseln

In Fällen, in denen auf der Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, werden immer wieder Klauseln in den Vertrag aufgenommen, durch die ein Mieter den anderen oder alle Mieter sich gegenseitig bevollmächtigen, den jeweils anderen bei der Abgabe von Willenserklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, zu vertreten. Derartige Vollmachtklauseln sind nicht grds. unzulässig. Sie führen allerdings dann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB, wenn sich die Vertretungsbefugnis auch auf Willenserklärungen erstreckt, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen oder die Hauptleistungspflichten des Vertragsverhältnisses ändern. Unwirksam sind daher beispielsweise formularmäßige Vollmachtklauseln, die zur Vertretung bei einer Kündigung des Mietvertrages, beim Abschluss eines Aufhebungsvertrages oder zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigen.

Enthält die Vollmachtklausel eine pauschale Ermächtigung zur Abgabe von Willenserklärungen ohne Beschränkung auf das zulässige Maß, ist sie –zumindest was die Ermächtigung zur Abgabe von Willenserklärungen anbelangt- insgesamt unwirksam, auch wenn sie an sich zulässige Teile enthält. Je nach Formulierung und Trennbarkeit können allerdings selbständige aus sich heraus verständliche Teile- wie etwa eine Empfangsvollmacht– wirksam bleiben. Diese unterliegt  nämlich nicht den genannten Einschränkungen und ist auch dann wirksam, wenn sich Mieter gegenseitig zum Empfang von vertragsumgestaltenden oder -beendenden Erklärungen wie Kündigungen oder Mieterhöhungserklärungen ermächtigen.

29 Antworten auf "Mietvertrag: Unwirksame Klauseln"

  • Martin Becker
    06.11.2013 - 15:25 Antworten

    Hallo!

    Ich konnte dem Abschnitt über Kündigungsverzicht leider nicht entnehmen, wie die Sach- bzw., Rechtslage bei einem beidseitigen Kündigungsverzicht aussieht, der allerdings „alternativ“ in einem ansonsten unbefristeten Mietvertrag vereinbart wurde.
    Konkret geht es um einen Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit, ohne Staffelmiete abgeschlossen wurde. Unter dem Punkt „Kündigungsfristen“ wird in Abs. 1 ausdrücklich die gesetzliche Kündigungsfrist erwähnt. Unter Abs. 2 steht dann allerdings „alternativ wird vereinbart, daß beide Seiten auf eine ordentliche Kündigung vor Ablauf des 28.02.2015 verzichten.“
    Der Vertragsbeginn war bei diesem Vertrag übrigens der 23.02.2013.

    Ich wäre sehr dankbar, wenn Sie mir zu diesem Fall Ihre Meinung sagen könnten. Leider bin ich in meiner Praxis als Bezugsbetreuer für psychisch eingeschränkte Menschen immer wieder mit solchen oder ähnlichen Fällen konfrontiert, für die mir einfach das nötige Fachwissen fehlt. Und meinen Klienten wiederum fehlt das Geld und oft auch die Stärke, ihr Recht anwaltlich durchzusetzen.

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      06.11.2013 - 21:08 Antworten

      Hallo Martin,

      lassen Sie sich zu Ihrem speziellen Einzelfall am besten anwaltlich beraten. Nur so bekommen Sie eine verlässliche Info zu Ihrem Fall.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen
    08.01.2014 - 10:33 Antworten

    Hallo,
    gibt’s Klauseln zur Instandhaltungspflicht?
    Muss im Mietvertrag auf fahrlässige, grob fahrlässige bzw. mutwillige Beschädigung eingegangenwerden?
    In meinem Mietvertrag steht nur „… er Haftet für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter, Arbeiter, Angestellte, Handwerker und Personen, die sich mit seinem Willen in der Whg aufhalten oder ihn aufsuchen, verursacht werden.“

    Gruß
    Jürgen

  • Armin
    11.02.2014 - 01:41 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    wir haben folgende Frage:

    Ist die Kündigung durch den Vermieter zulässig, weil wir nach dem Auszug einer Mieterin, die den Stromvertrag abgeschlossen hatte, versäumt haben, einen neuen Stromvertrag abzuschließen? Konkret handelt es sich um die Dauer von November 2013 bis Februar 2014. Der Vermieter droht mit der Kündigung, wenn wir nicht nachweisen, dass wir ab November einen Stromvertrag haben. Das ist nicht mehr rückwirkend möglich. Wir haben mittlerweile einen neuen Vertrag in Auftrag gegeben, ab dem 1.2.2014. Und natürlich kommen wir für seine Kosten auf. Das ist allerdings erst möglich, wenn er uns die Rechnung zur Verfügung stellt, was er noch nicht getan hat.

    Herzlichen Dank – auch für das Angebot hier im Internet
    Armin

    • Mietrecht.org
      11.02.2014 - 11:33 Antworten

      Hallo Armin,

      ich kann Ihnen drei Tipps geben:

      1. Fragen Sie Ihren Stromversorger nach den Folgen. Der Zählerstand wurde doch bestimmt beim Mieterwechsel festgehalten und kann so zurückgerechnet werden.

      2. Suchen Sie nach Urteile, die möglichen ähnliche Fälle bewertet haben.

      3. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Armin
        12.02.2014 - 10:19 Antworten

        Vielen Dank Herr Hundt!
        Hättten Sie wohl noch einen Tipp, wo ich solche Urteile finden könnte?

        Sehr verbunden
        Armin

        • Mietrecht.org
          12.02.2014 - 11:37 Antworten

          Hallo Armin,

          Urteile finden Sie entweder in entsprechender Fachliteratur oder oftmals auch im Internet.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Oliver Fischer
    12.04.2014 - 18:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich hätte da mal eine Frage zum Thema „Schönheitsreperaturen“.
    Eine Freundin von mir befindet sich gerade mitten im Umzug und hat für ihre alte Wohnung bereits einen Nachmieter. Dieser Nachmieter erklärte sich damit einverstanden, die von ihr gestrichenen Wände (Wand 1: Bordaux-rot, Wand 2: Hellblau) anstandslos zu übernehmen.
    Allerdings verlangt der Vermieter nun von ihr, das sie die gesamte Wohnung (unabhängig von den Wünschen des Nachmieters) weiß streicht.
    Und jetzt kommt die eigentliche Frage: Muss meine Bekannte die Wohnung streichen, wenn der Nachmieter diese Wohnung so übernehmen möchte, wie sie jetzt ist?

    Mit freundlichen Grüßen

    Oliver Fischer

    • Mietrecht.org
      13.04.2014 - 12:41 Antworten

      Hallo Oliver,

      Sie Ihre Bekannte hat einen Vertrag mit ihrem Vermieter, nicht mit einem (möglichen) Nachmieter. Diese Konstellation lässt sich nur sauber und sicher klären, wenn Mieter, Nachmieter und Vermieter eine Vereinbarung schließen.

      Was macht der Vermieter, wenn der Nachmieter unverhofft abspringt, die Wohnung aber nicht renoviert ist. Dieses Risiko fürchtet er sicherlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole
    30.01.2015 - 20:08 Antworten

    Hallo,

    in der Kündigung unserer Mietwohnung durch den Vermieter steht ein Satz, der uns nicht ganz klar ist.
    „Ich möchte Sie noch darauf hinweisen, dass Sie selbstverständlich die Wohnung früher durch Eigenkündigung mit Einhaltung der Dreimonatsfrist aufgeben können und dass eine derartige Kündigung in besonderen Härtefällen bei rechtzeitiger Eingabe nichtig ist.“
    Was genau bedeutet das mit dem Härtefall?

    Vielen Dank im Voraus

    • Mietrecht.org
      31.01.2015 - 08:28 Antworten

      Hallo Nicole,

      ich kann Ihnen leider nicht sagen, was Ihr Vermieter Ihnen damit sagen will. Am besten Sie fragen direkt nach. Vielleicht ist es einfach unglücklich formuliert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miri
    15.02.2015 - 17:21 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich wohne seit anderthalb Jahren in einer Zweizimmerwohnung (ca. 48qm). Zum Zeitpunkt des Einzugs war ich Single…nun bin ich seit einigen Monaten glücklich verliebt…:)
    Mein Freund würde gerne bei mir einziehen, doch steht in meinem Mietvertrag unter §1 Mietsache folgender Satz „Beide Parteien sind sich darüber einig, dass 1 Person in die Mietsache einzieht.“

    Können Sie mir bitte sagen, ob dies rechtens ist bzw. wie ich in diesem Fall vorgehen soll? Hat meine Vermieterin das Recht, unseren geplanten Zusammenzug zu verwähren?

    Ich bedanke mich im Voraus für Ihre wertvolle Hilfe & wünsche Ihnen eine schöne Zeit
    Miri

  • Sindy Wettengel
    15.04.2015 - 12:34 Antworten

    Hallo.

    wir wohnen seit 5 Jahren in einer Mietwohnung und wollen nun ausziehen und natürlich gibt es auch bei uns Probleme und Ärger mit dem Vermieter.

    Im Mietvertrag steht dass wir prozentuale Kosten der Wohnung bei Kündigung übernehmen sollen (nach 3 Jahren 30% usw).
    Wir haben bei Einzug angegeben, dass die Tapeten teilweise an den Kanten einreisen und manche Bahnen hol sind, also nicht mehr richtig kleben, da schon mehrmals vor uns gestrichen wurde. Nun will er, dass wir die gesamte Wohnung komplett weißen und die Tapeten wieder kleben. Aber was machen wir wenn sie komplett abfallend? Müssen wir dann tapezieren? Auch sollen wir die Decken weißen, obwohl sie bei Einzug nicht geweißt waren. Wir haben Angst, dass wir die Kaution nicht wieder bekommen, wenn wir nicht machen was er will. Hoffe auf baldige Antwort, da wir bald ausziehen. Er hat uns abererst gestern gesagt, dass wir das alles machen sollen, sonst hätte ich mich natürlich eher gemeldet.

  • Kirsten
    29.04.2015 - 06:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielleicht können Sie mir sagen, wie die Rechtslage ist bzw. wie ich mich verhalten kann.

    Ich wohne seit 12 Jahren in einer schönen Wohnung. Die Küche wurde damals mit vermietet und ich zahle bzw. zahlte hierfür 25,00 EUR im Monat extra. Nun gehen langsam die Geräte kaputt und ich frage mich, ob ich für Neuanschaffung / Reparatur etwas dazuzahlen muss.

    In meinem Mietvertrag steht unter „Weitere Vereinbarungen“, dass ich die Reparaturkosten an den Elektrogeräten der Einbauküche tragen soll, allerdings ohne Angabe eines Betrages.

    Mein Vermieter meint, ich hätte einen Vertrag unterschrieben, in dem ich mich verpflichtet hätte, 300 EUR selber zu bezahlen. Einen solchen Passus konnte ich nicht finden und wenn ich Ihren Artikel richtig deute, wäre das auch nicht wirksam, oder?

    Ich möchte natürlich gerne eine neue Geschirrspülmaschine und denke, ich bin im Recht, wenn ich sage, dass ich schließlich schon genug für die Küche bezahlt habe und mir ein Ersatz durch den Vermieter damit zusteht.

    Der Vermieter ist der Ansicht, die Spülmaschine gehöre nicht zur Küche und ich könnte auch mit der Hand abwaschen. Das sehe ich anders.

    Vielen Dank für Ihre Antwort!
    Freundliche Grüße
    Kirsten

    • Mietrecht.org
      29.04.2015 - 09:23 Antworten

      Hallo Kirsten,

      wenn die Küche mit vermietet ist, ist der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Kleinere „Baustellen“ kann man über die Kleinreparatren an Sie als Mieterin abgeben. Aber wie Sie gelesen haben, gibt es hier strenge Grenzen.

      Mein Tipp: Lassen Sie die Kleinreparaturklausel prüfen (mit der Premium-Prüfung erhalten Sie auch einen Brief, den Sie Ihrem Vermieter zustellen können).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel
    06.09.2015 - 18:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Frage bzgl. einer handschriftlich durch den Vermieter eingefügten Klausel in einen Vordruck eines Einheitsmietvertrages.

    Nach nun 20 Jahren Mietzeit steht durch berufliche Veränderung ein Auszug aus meiner jetzigen Mietwohnung an. Natürlich sind nach diesem Zeitraum fest ferlegte Teppichböden und im Bad die Duschkabine in einem Zustand, wo ein Austausch sinnvoll wäre.

    Nun die Frage:
    Im §5 meines Mietvertrages (Zweckform – Einheitsmietvertrag 2849/95 ) wurde bei Zustand der Mieträume folgendes handschriftlich eingefügt:
    „Die Wohnung war vor Einzug neu renoviert und ist bei Auszug vom Mieter neu renoviert zu übergeben“

    Ist diese Klausel nach heutiger Rechtslage noch wirksam und bedeutet dies, dass ich Teppiche und Duschkabine auf meine Kosten austauschen lassen muss?

    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Mit freundlichen Grüßen
    Axel

  • Maximilian
    17.12.2015 - 20:32 Antworten

    Hallo, ich hätte auch eine Frage:
    ist eine Abmahnung gegenüber mir wirksam, wenn sie meiner Freundin gegenüber nicht erklärt wurde, also nur mir mündlich. Wir stehen beide im Mietvertrag und er enthält auch eine Klausel: „Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird.“ – Allerdings habe ich gelesen das eine solche Klausel bei Kündigungen unwirksam ist, jetzt ist die Frage ob dies auch für Abmahnungen gilt und der Vermieter explizit meine Freundin mit erwähnen oder Ansprechen muss.

    Vielen Dank für die Antwort!

    Max

  • Sandra Gebhard
    25.02.2017 - 17:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Sie schreiben:

    „In formularmäßigen Mietverträgen findet man immer wieder Klauseln, mit denen das Recht des Mieters, wegen eines Mangels die Miete zu mindern, ausgeschlossen wird. Für Wohnraummietverhältnisse stellt § 536 Abs.4 BGB unmissverständlich klar, dass derartige Vereinbarungen unwirksam sind.“

    Das ist allerdings oft nicht der kritische Punkt. Im Einheitmietvertrag steht nämlich der Zusatz 1.2:

    „§ 1 Vermietet werden: Die Wohnung im DG rechts … Größe ca. 54,78 m².
    §1.2 Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

    Es kommt sehr oft vor, dass die Wohnfläche von Dachgeschosswohnungen vom Vermieter zu hoch angegeben wird. Der unbedarfte Laie kennt auch die Berechnungsvorschrift nicht und ist oft zu unimformiert, um selbst nachzumessen.

    Die Frage an Sie wäre, ob die Formulierung des Einheitmietvertrags so zu verstehen ist, dass nicht nur geringfügige Meßfehler, sondern auch erhebliche Abweichungen und sogar vorsätzliche Falschangaben unverbindlich und damit für jeden Vermieter folgenlos bleiben?

    Wenn es sich um Meßfehler innerhalb der 10%-Toleranz handelt, könnte man die doppelte Absicherung des Vermieters durch den EMV nachvollziehen, denn das ist ja auch gerichtlich so geregelt. Aber der §536 BGB würde m.E. durch die zigtausendfach verwendete Formulierung des Einheitsmietvertrags bei sehr vielen Mietverhältnissen seinen Sinn verfehlen, nämlich den vorsorglichen (!) Schutz der Mieter vor irreführenden Angaben, bis hin zum vorsätzlichen Betrug.

    MfG
    S.G.

      • Sandra Gebhard
        28.02.2017 - 08:44 Antworten

        Lieber Herr Hundt,

        es geht hier nicht um eine Klausel in einem Individuellen Vertrag. Wie Ihnen sicher bekannt sein dürfte, gab es genau zu dieser Klausel ein BGH-Urteil, das von sämtlichen Ratgeberseiten nachgebetet wird. Eine individuellen Prüfung macht hier deshalb keinen Sinn. Vielmehr wäre Ihre Einschätzung zur Verbindlichkeit eines BGH-Urteils interessant.

        Als normale Bürgerin würde ich

        1. bei einem EINHEITSMIETVERTRAG nicht davon ausgehen, dass er zum Nachteil des Mieters formuliert ist. Dies ist mit §1.2 eindeutig der Fall!

        2. Auf §536 Abs. 4 bestehen, dass diese Formulierung unwirksam ist. Vor allem, wenn der Vermieter vorher schon von der tatsächlichen Fläche gewusst hat (§536d: „Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.“)

        Wie sehen Sie das?

  • Lilyfeh
    06.07.2017 - 13:39 Antworten

    Hallo,
    meine Tochter möchte gerne in ein Apartment einziehen, Derr Vermieter möchte jetzt in den Mietvertrag die Klausel des Eigenbedarfs für eine Pflegekraft bei Bedarf einsetzen. Der Vermieter erwartet dass in die frisch renovierte Wohnung meine Tochter eine Küche einbauen lässt. Wenn jetzt der Bedarf besteht in einem Monat eine Pflegekraft für die Eltern des Vermieters ( die Eltern sind hochbetagt) zu organisieren, die dann diese Wohnung erhalten soll, muss meine Tochter nach neu eingebaute Küche (die dafür entstehenden Kosten trägt natürlich sie) wieder ausziehen und muss auch die Küche wieder abbauen.
    Meine Frage ist, wie geht man mit dieser Eigenbedarfsklausel in einem Vertrag um, wenn man eine neue Küche einbauen muss und JEDERZEIT wieder ausziehen müsste?

    Viele Grüße
    Lilyfeh

  • Christa Stein
    26.12.2017 - 10:24 Antworten

    Mein neuer Mietvertrag enthält jetzt überraschenderweise 3 Monatsmieten Kaution, die zuvor nie im Gespräch war. Auch nicht, als per Whats app die Zusage der Wohnung mit Kaltmiete und Nebenkosten bestätigt wurde. Der Vertrag kam auf Umwegen jetzt nach 3 Wochen per Post. Alles, was nur möglich ist, ist an Nebenkosten die abrechnungsfähig sein sollen aufgeführt. Damit kommt man für 56 qm und 160 Euro Nebenkosten niemals aus. Heizung gleich ganz auslassen. Gemeinschaftsanlagen, Hauswart, Abschließen über Nacht der Außentüre usw. Habe in 50 Jahren solch einen Mietvertrag nie kennengelernt. Schlüssel will Vermieter behalten, nur Kleintierhaltung(!) Keinen Lärm verursachen, Musik usw. Ich habe ein Klavier, noch nie im Leben Probleme mit Vermieter oder Nachbarn gehabt, das ist ein Vertrag für Betreutes Wohnen, wo aber auch alles reklementiert wird. Werde diesen Mietvertrag nicht unterschreiben. Der Vermieter hatte sich auf meine Anzeige beworben.

  • Andrea Kobat
    23.01.2018 - 13:19 Antworten

    Hallo,
    ist es zulässig in einer WG – jeder hat einen eigenen Vertrag für sein Zimmer – vom Mieter die Miete zu erhöhen bei Leerstand von Zimmer?

    • Mietrecht.org
      23.01.2018 - 15:08 Antworten

      Hallo Andrea,

      in der Regel sind die Kosten des Leerstandes vom Vermieter zu tragen. Ich kann nicht nicht vorstellen, dass Ihr Mietvertrag dieses Vorgehen des Vermieters erlaubt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Egmont Zink
    09.07.2018 - 19:21 Antworten

    Hallo,
    wir waren noch nicht einmal umgezogen und hatten schon Probleme mit dem neuen Vermieter.
    Die Wohnung sollte für 3 Personen als Meldeadresse dienen, ich als Hauptmieter meine Frau und Ihre Schwester( Sie arbeitet als Saisonkraft im Hotel und wäre nur für ein paar Wochen im Jahr bei uns). Und so ging der ganze Ärger los, eine Untervermietung ist ausdrücklich nicht gestattet. Die Schwägerin ist jetzt über Ihren alten Arbeitgeber gemeldet.
    Der Vermieter wohnt im Ausland und über eine Bekannte wurde uns die Wohnung und das Kellerabteil gezeigt. Stellplatz für Pkw war optional, so war es im Mietangebot. Beim Mietvertrag war das Kellerabteil im Bestandsvertrag nebst Stellplatz. Jetzt kam die Kündigung des Bestandsvertrages, einen anderen Stellplatz habe ich gefunden, aber eine Wohnung ohne Keller(und der ist voll)? Aus dem Mietvertrag will er uns aber nicht so einfach lassen. Was kann ich tun?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.