Grundsätzlich ist der Vermieter nach dem geltenden Gesetz für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Abs.1 BGB). Er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Bei Kleinreparaturen jedoch kann der Vermieter die ihm obliegende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vertraglich auf den Mieter übertragen (sog. Kleinreparaturklausel).

Diese vertragliche Übertragung/Abwälzung von kleineren Reparaturarbeiten auf den Mieter ist aber an gewisse Voraussetzungen geknüpft.

Kleinreparaturen: Zwei Obergrenzen müssen beachtet werden:

Zunächst muss konkret bestimmt sein, für welche Schäden solch eine Klausel gelten soll. Denn zahlen muss der Mieter nur für Reparaturen von Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren und häufigen Zugriff hat, wie beispielsweise Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Darüber hinaus muss die Klausel eine Begrenzung der Kosten beinhalten, die der Mieter tragen soll (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).  Hier müssen zwei Obergrenzen eingehalten werden.

1. Obergrenze für jede Kleinreparatur

Die Kleinreparaturklausel muss erstens einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur enthalten.

Nach aktueller Rechtsprechung der Gerichte ist eine Kostenbeschränkung pro Einzelfall eine Beteiligung von 75 € – 100 € als angemessen zu betrachten (BGH, Urteil v. 06.05.92, Az. VIII ZR 129/91 (75 €); AG Würzburg, Az. 13 C 670/10 (sogar 110 €); AG Braunschweig, Urteil v. 17.05.05, Az. 116 C 196/05 (100 € (hier aber Netto).

Alle Reparaturen, die höhere Kosten auslösen, fallen nicht unter dem Begriff der Kleinreparaturen und müssen auch nicht vom Mieter bezahlt werden.

2. Obergrenze für alle Kleinreparaturen im Jahr

Des Weiteren muss die Klausel auch einen angemessenen Höchstbetrag für die Summe der Reparaturkosten innerhalb eines Jahres enthalten.

Bezüglich dieser Gesamtbelastung ist eine Begrenzung auf 8% der Jahresnettokaltmiete angemessen (OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und OLG Stuttgart, WM 1988, 149 sogar 10% der Jahresnettokaltmiete).

Übersteigt der angefallene Betrag für Kleinreparaturen im Jahr diese Obergrenze, so muss der Mieter die Obergrenze übersteigenden Betrag nicht bezahlen.