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Kleinreparatur: Siphon defekt oder verstopft

Ein reibungsloser Zu- und Abfluss des Wassers ist heutzutage eine Selbstverständlichkeit. Auch unangenehme Gerüche können durch die Verwendung eines speziellen Abflussrohres mit einem Geruchsverschluss – auch Siphon genannt- vermieden werden. Umso einschneidender sind daher die Beeinträchtigungen für Mieter, wenn das Siphon defekt oder verstopft ist.

Ein Handwerker ist schnell bestellt und die Reinigung oder der Austausch des Siphons ebenso schnell vollzogen. Die Frage, wer für die entstandenen Kosten aufzukommen hat, kann allerdings zu einer längeren und unschönen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter führen, die das Verhältnis der Vertragsparteien belastet. Wie in vielen Fällen, könnten auch diese Konflikte durch eine bessere Kenntnis der Rechtslage vermieden werden.

Mit diesem Beitrag klären wir Sie darüber auf, wer die Kosten für die Reinigung oder den Austausch des Siphons zu tragen hat.

Ohne vertragliche Vereinbarung gilt: Der Vermieter trägt grds. die Kosten für jede Reparatur

Ohne abweichende vertragliche Vereinbarung besteht unabhängig vom Gegenstand der Reparatur und der Höhe der Reparaturkosten immer eine Kostentragungspflicht des Vermieters. Dies folgt aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, wonach es dem Vermieter nicht nur obliegt, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern auch, sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf Grund dieser Erhaltungspflicht obliegt es dem Vermieter ohne abweichende Vereinbarung nicht nur, sämtliche Reparaturen durchzuführen (bzw. durchführen zu lassen), sondern auch die Kosten hierfür zu tragen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. In diesem Fall macht er sich schadenseratzpflichtig und hat die Kosten selbst zu tragen.

Durch eine Klausel im Mietvertrag können die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden

Um nicht für jede Reparatur, die im Laufe eines Mietverhältnisses ansteht, aufkommen zu müssen, nehmen die meisten Vermieter sog. Kleinreparaturklauseln in den Mietvertrag auf, mit denen die Kostentragungspflicht auf den Mieter abgewälzt wird. In diesen Klauseln ist allerdings im Regelfall nicht jeder einzelne Gegenstand konkret aufgeführt, für dessen Reparatur der Mieter die Kosten zu tragen hat. Oft werden die Gegenstände verallgemeinert beschrieben oder es ist sogar nur abstrakt von der Verpflichtung die Rede, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen.

Eine typische und auch wirksame Kleinreparaturklausel lautet in gegenständlicher Hinsicht beispielsweise:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, den Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden zu tragen………………“ (es folgt eine doppelte betragsmäßige Beschränkung, auf die hier nicht näher einzugehen ist).

Die Reinigung oder der Austausch des Siphons stellt keine Kleinreparatur dar, für deren Kosten der Mieter herangezogen werden kann

Geht es um die Frage, wer die Kosten für Reinigung oder den Austausch des Siphons zu tragen hat, kommt es entscheidend darauf an, ob es sich bei dem Siphon um einen Gegenstand handelt, der in der Klausel abstrakt aufgelistet ist. Der Vermieter wird behaupten, das Siphon falle unter die „Installationsgegenstände für Wasser“, für deren Reparatur der Mieter aufzukommen habe. Für den rechtsunkundigen Mieter ist diese Behauptung oft nur schwer zu entkräften. Er kann dem Vermieter jedoch mit dem folgenden Argument entgegentreten:

Die Kleinreparatur ist zwar nicht gesetzlich definiert. Zur Begriffsbestimmung wird jedoch nach allgemeiner Auffassung auf § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen. Diese Vorschrift zählt genau diejenigen Gegenstände auf, die auch in standardmäßig verwendeten Kleinreparaturklauseln aufgelistet sind, und bestimmt, dass die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden umfassen. Die in § 28 Abs.3 S.2 der II. BerechnungsVO aufgelisteten Gegenstände haben gemeinsam, dass es sich um solche handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hieraus wird allgemein der Schluss gezogen, dass Reparaturen nur dann als Kleinreparaturen angesehen werden können, wenn sie an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Der Sinn einer Kleinreparaturklausel besteht nämlich u.a. darin, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Aus diesem Grund ist eine Belastung des Mieters mit den Kosten für Reparaturmaßnahmen auch nur dann zumutbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen.

Auf das Siphon treffen die vorstehenden Erwägungen, die eine Kostenbelastung des Mieters rechtfertigen würden, jedoch nicht zu. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat mit Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11- entschieden, dass ein Abflussrohr nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache – so das Gericht- unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Die bloße Möglichkeit, mit dem betroffenen Gegenstand in Berührung zu kommen, reicht nämlich nicht aus, um eine Kostentragungspflicht begründen zu können. Erforderlich ist vielmehr ein häufiger, quasi alltäglicher (ordnungsgemäßer) Zugriff des Mieters auf den konkreten Bestandteil. Dies ist bei einem Abflussrohr nicht der Fall. Außerdem ist es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

Eine verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung kann daher durch eine Kleinreparaturklausel nicht wirksam vorgenommen werden.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Reparaturbedarf schuldhaft durch Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt hat. In diesem Fall ist er nicht auf Grund einer Kleinreparaturklausel, sondern infolge der hierdurch entstehenden Schadensersatzverpflichtung verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen.

Fazit:

Der Mieter kann durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nicht wirksam verpflichtet werden, die Kosten für die Reinigung oder den Austausch des Siphons zu tragen.

Eine Kostentragungspflicht des Mieters besteht nur dann, wenn er den Reparaturbedarf schuldhaft durch Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt hat.

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8 Antworten auf "Kleinreparatur: Siphon defekt oder verstopft"

  • Beate
    07.11.2016 - 06:33 Antworten

    Mich würde interessieren, wie es sich beim Austausch eines defekten Schlauches einer herausziehbaren Handbrause verhält, welche sich in der Armatur des Waschbeckens befindet. Der Schlauch ist porös geworden und tropft (laut Fachmann eine Alterserscheinung). Sind die Kosten für denTausch bei vertragsgemäßem Gebrauch vom Mieter zu tragen?
    Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe!

  • Joe
    30.01.2018 - 20:54 Antworten

    Liegt noch ein vertragsmäßiger Gebrauch vor, wenn der Duschkopf infolge Verkalkung ersetzt werden muss, weil der Mieter es versäumt hat, ihn rechtzeitig zu entkalken?
    Der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach …“die Reinigung der Mietsache Aufgabe des Mieters ist“. Der Duschkopf gehört zur Mietsache.

  • A.-C. Mei.
    27.03.2018 - 16:22 Antworten

    Gilt das auch in der Küche? Bei mir muss der gesamte Siphon in der Küche ausgetauscht werden. Die Küche ist von Mietern in den 90ern angeschafft worden und ich bin inzwischen die die dritte Mieterin, die diese Küche übernommen hat. Heute Nacht stand dann die gesamte Küche Unterwasser, da die Spülmaschine lief und deren Abwasser ja über den nun defekten Siphon abläuft. Der Handwerker hat den Dichtungsring ausgetauscht, aber sofort gesehen, dass dies nicht reicht und die gesamten Rohre unter dem Waschbecken der Küche ausgetauscht werden müssen

  • Conny Helbling
    04.10.2018 - 12:22 Antworten

    Meine Mutter wohnt seit 26 Jahren in einer Mietwohung – vor zwei Tagen begann der Dichtungsring des Rohres das von der Toilette zum Boden führt stark zu tropfen. Mit Einverständnis des Vermieters (email) wurde der Klempner gerufen, der die Dichtung ausgetauscht hat. Die Dichtung war über die Jahre hart und porös geworden. Wir haben in dem Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel.

    Können Sie mir sagen, wer die Klempnerrechnung in diesem Falle bezahlen muss – Mieter oder Vermieter?

    Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.

    • Mietrecht.org
      04.10.2018 - 15:19 Antworten

      Hallo Conny,

      für die Instandhaltung der Mietsache ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Conny Helbling
        04.10.2018 - 17:17 Antworten

        Das war aber schnell, vielen Dank für die Information Dennis – mal sehen wie der Vermieter darauf reagiert.

  • Gerhard Stendell
    27.11.2018 - 16:44 Antworten

    Im Oktober lief das Wasser im Waschbecken unseres Bades nicht mehr ab. Ich baute den Siphon aus kaufte einen Neuen, da unser schon 20 Jahre alt war und erneuerte den selben. Leider war der Schaden nicht behoben. Unsere Mietverwaltung beauftragte eine Installationsfirma.Diese behob den Schaden mit einer 5m langen Spirale.Nun kam die Rechnung definiert als Kleinreparatur. In unserem Mietvertrag werden Kleinreparaturen mit einem Wert von 100,00€ bemessen.Die Ursache des Schadens lag aber im Zuflußbereich zum Fallrohr innerhalb von festem Mauerwerk.Ich machte die Verwaltung aufmersam das ich diesen Schaden nicht als Kleireparatur betrachte, obwohl die Rechnung nur 70,00€ betrug.
    Nun wurde uns eine Zahlfrist mit Androhung eines Rechtsanwalt gesetzt.
    Ich würde mich freuen, wenn Sie uns einen Rat geben würden, wie wir uns verhalten sollten.

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