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Kleinreparatur: Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie

Gerade in Bad und Küche kommt es im Laufe eines Mietverhältnisses immer wieder vor, dass Reparaturbedarf besteht. Besonders ärgerlich ist es für den Mieter, wenn die Mischbatterie kaputt geht. Doch nicht nur die Einschränkung im Alltag, die damit verbunden ist, sorgt für Probleme. Wenn sich der Mieter wegen der Reparatur an seinen Vermieter wendet, sind Auseinandersetzungen mit diesem keine Seltenheit.

Häufig sind Mieter und Vermieter unterschiedlicher Auffassung darüber, wer von beiden die Kosten für die Erneuerung oder Reparatur zu tragen hat (der Vermieter oder der Mieter über die Kleinreparaturen). Das Gesetz erlegt in § 535 Abs.1 S.2 BGB zwar dem Vermieter die Pflicht auf, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hieraus folgt unmittelbar, dass es der Vermieter ist, der auch für Reparaturen aufkommen muss, es sei denn, der Mieter hat den Reparaturbedarf durch schuldhafte Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.

In vielen Mietverträgen finden sich jedoch sog. Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kostentragungspflicht auf den Mieter abgewälzt wird. Der folgende Beitrag setzt sich mit der Frage auseinander, ob der Mieter durch eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag wirksam verpflichtet werden kann, die Kosten für die Erneuerung oder Reparatur einer Mischbatterie zu tragen.

Die Mischbatterie kann Gegenstand einer Kleinreparaturklausel sein

Die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel hängt entscheidend von der Frage ab, ob es sich bei der Reparatur, für deren Kosten der Mieter aufkommen soll, tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt. Vergeblich sucht man im BGB nach einer Definition der Kleinreparatur. Zurückgegriffen werden kann jedoch nach allgemeiner Auffassung auch für preisfreien Wohnraum auf § 28 Abs.3 S.2  der II. Berechnungsverordnung. Diese Vorschrift enthält eine Aufzählung derjenigen Gegenstände, an denen eine Kleinreparatur vorgenommen werden kann.

Neben den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden werden ausdrücklich auch Installationsgegenstände nicht nur für Elektrizität und Gas, sondern auch für Wasser genannt (vgl. zur Definition den Artikel: Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition).  Die Mischbatterie kann daher als Installationseinrichtung für Wasser Gegenstand einer Kleinreparatur sein.

Wichtig: Bezieht sich die Kleinreparaturklausel – wie es in der Regel der Fall sein wird- nicht nur auf die Mischbatterie, sondern auf eine Vielzahl von Gegenständen, und enthält sie dabei zumindest auch solche Gegenstände, die nicht dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass der Mieter die Kosten für die Reparatur der Mischbatterie nicht zu übernehmen hat, obwohl dies an sich wirksam hätte vereinbart werden können.

Nicht jede Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie muss vom Mieter gezahlt werden

Dass die Mischbatterie Gegenstand einer Kleinreparatur und damit auch einer Kleinreparaturklausel sein kann, bedeutet aber nicht, dass der Mieter auch zwangsläufig die Kosten für  jede Erneuerung bzw. Reparatur an dieser übernehmen muss. Gerade bei der Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie ist es von entscheidender Bedeutung, worauf der Reparaturbedarf zurückzuführen ist.

Der Mieter muss auf das Entstehen der Kosten Einfluss haben

Auch wenn es sich bei der Mischbatterie um einen Gegenstand handelt, der grds. dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt ist, kann es Fälle geben, in denen die Erneuerung bzw. Reparatur aus Gründen erforderlich wird, auf die der Mieter keinen Einfluss hat. Die Belastung des Mieters mit den Kosten, die an sich der Vermieter zu tragen hätte, ist nur dann vertretbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen. Wird die Erneuerung bzw. die Reparatur der Mischbatterie erforderlich, weil der Wasserhahn auf Grund einer Verkalkung unbrauchbar geworden ist, ist dies nicht der Fall. Das AG Gießen hat in einem Urteil vom 30.4.2008 -Az.: 40 M C 125/08- entschieden, dass der Mieter das Verkalken eines Wasserhahns nicht beeinflussen kann, da er nur den Hahn unmittelbar betätigt und deshalb nur mittelbar den Durchfluss von Wasser steuern kann.

Hier ein weiterer Artikel zum defekten Wasserhahn und Kleinreparaturen.

Die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen für Kleinreparaturklauseln müssen erfüllt sein

Auch wenn der Mieter auf die Entstehung der Kosten Einfluss hatte, ist er zur Kostentragung nur dann verpflichtet, wenn die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen für Kleinreparaturklauseln vorliegen, die von der Rechtsprechung entwickelt worden sind. Zu nennen ist hier insbesondere die doppelte Höchstbegrenzung für die vom Mieter zu tragenden Kosten.

Erforderlich ist zunächst, dass die Kleinreparaturklausel eine Beschränkung enthält, bis zu deren Höhe der Mieter die Kosten für eine einzelne Reparatur zu tragen hat. Hinsichtlich des Kostenaufwands, der nicht überschritten werden darf, werden heute Beträge von EUR 75,00 bis maximal EUR 110,00 anerkannt.

Übersteigen die Kosten für die Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, hat der Vermieter die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen. Sieht der Mietvertrag eine solche anteilige Kostenbelastung des Mieters durch eine sog. Beteiligungsklausel vor, ist diese, wenn sie formularmäßig erfolgt, unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel ist, dass diese außerdem einen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989, Az.: VIII ZR 91/88). ). In der Regel wird ein Zeitraum von einem Jahr gewählt und die Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresmiete angegeben. Je nachdem, ob die Jahresnettomiete, die Jahresbruttokaltmiete oder die Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) als Bezugsgröße gewählt wird, werden Prozentsätze von 6-9 % der jeweiligen Jahresmiete als angemessen erachtet.

Der Mieter hat die Kosten für die Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie außerdem nur dann zu tragen, wenn die Reparatur auch erfolgreich verläuft.

Keinesfalls kann in einer Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart werden, dass der Mieter nicht nur die Kosten der Reparaturen zu tragen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen hat.

Fazit und Zusammenfassung:

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für die Reparatur oder Erneuerung der Mischbatterie zu tragen, wenn

a) der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält, die

  • eine Beschränkung auf Gegenstände enthält, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
  • eine zulässige Obergrenze sowohl für die Einzelreparatur, als auch für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht,

b) die Kosten für die Reparatur bzw. Erneuerung der Mischbatterie die vereinbarten Höchstgrenzen nicht überschreiten,

c) die Erneuerung bzw. Reparatur aus Gründen erforderlich wird, auf die der Mieter Einfluss hat und

d) die Reparatur erfolgreich verläuft.

2. Eine Beteiligungsklausel, nach der der Mieter in jedem Fall einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen hat, ist unwirksam.

3. Auch die Verpflichtung, die Reparatur der Mischbatterie selbst durchführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker beauftragen zu müssen, kann dem Mieter nicht wirksam auferlegt werden.

6 Antworten auf "Kleinreparatur: Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie"

  • Anjana Sharma
    22.03.2015 - 17:49 Antworten

    Guten Tag,

    in unserer Wohnung musste die Mischbatterie der Badewanne erneuert werden, da diese völlig verkalkt war und dahingehend nicht mehr richtig funktionierte.
    Im Mietvertrag steht, dass der Mieter im Einzefall eines „Bagatellschadens“ mit maximal 180 € belastet werden darf. Die Mischbatterie wurde ausgetauscht und nun sollen wir 123,90 € dafür an den Vermieter zahlen.
    Zudem steht im Mietvertrag geschrieben: „Sofern nach Vertragsschluss durch Rechtsentscheid oder höchstrichterliches Urteil eine abweichende Höchstgrenze festgelegt wird, gilt diese als vereinbart.“

    Die Frage lautet nun, ob wir die Neuanschaffung der Mischbatterie zu zahlen haben, weil die Kleinreparaturklausel dies besagt?

    Herzliche Grüße,

    Anjana

  • Talina
    25.08.2016 - 21:49 Antworten

    Guten Abend,

    in meiner 25 Jahre alten Einbauküche (Mietsache) musste die alte Mischbatterie durch eine neue ersetzt werden, weil die Verbindungsschläuche verrottet und daher undicht geworden waren (es tropfte in den Unterschrank). Im Mietvertrag findet sich die übliche Kleinreparaturklausel mit dem Passus über die Installationsgeräte Gas, Wasser, Heizung usw. Ich hatte mit dem Vermieter damals schriftlich ausgehandelt, dass die gesamte EBK aufgrund ihres Alters und ihrer Mängelanfälligkeit aus der Mietsache genommen werden soll, weil ich eine eigene einbauen wollte, die dann auch mein Eigentum sein sollte. Ich habe zunächst eine neue Mischbatterie selbst angeschafft, den Küchenumbau dann aber nicht vollendet wegen Krankheit. Jetzt bin ich ausgezogen, und habe bei Auszug die auf eigene Kosten angeschaffte Mischbatterie mitgenommen. Jetzt soll ich diese in der noch immer vorhandenen Einbauküche ersetzen. Bin ich dazu verpflichtet?

    • Mietrecht.org
      26.08.2016 - 10:27 Antworten

      Hallo Talina,

      warum setzten Sie nicht die alte Mischbatterie wieder ein? Klären Sie, wem die Küche gehört. Wenn Sie Ihnen gehört, dann müssen Sie diese ausbauen. Gehört die Küche dem Vermieter, können Sie nicht einfach Teile der Küche entfernen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Talina
    26.08.2016 - 18:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    so richtig verstehe ich die Antwort nicht. Wie ich schrieb, war die Mischbatterie defekt und nicht mehr zu gebrauchen. Entsprechend habe ich sie entsorgt. So etwas hebt man ja eigentlich nicht auf. Die Küche gehört dem Vermieter. Ihrer Ansicht nach hätte ich die defekte Mischbatterie deshalb also in der Küche lassen müssen, statt eine neue, funktionsfähige zu installieren? Zumal wäre dieser Zustand bei Abgabe ja ebenfalls alles andere als vertragsgemäß gewesen, da die Armatur nicht funktionsfähig gewesen wäre.
    Wie ich schrieb, hatte ich mich mit dem Vermieter darauf geeinigt, eine eigene Küche einbauen zu dürfen. Er wollte seine aus der Mietsache nehmen. Heißt: In diesem Fall wäre bei Auszug überhaupt keine Küche mehr in der Wohnung verblieben. Der Vermieter Argumentiert jetzt aber damit, dass seine Küche ja noch drin steht – und will deshalb die Mischbatterie ersetzt haben.
    Meine Frage zielte zum einen darauf ab, ob das rechtens ist, aber auch darauf, ob bei Verschleiß der Schläuche Ähnliches zutrifft wie beim Verkalken der Mischbatterie (und ich für die Erneuerung derselben auch dann nicht aufkommen müsste, wenn die Küche tatsächlich weiterhin als Mietsache gewertet würde).

    • Mietrecht.org
      27.08.2016 - 10:54 Antworten

      Hallo Talina,

      wenn die Küche Ihnen gehört, sollten Sie diese komplett entfernen. Wenn Sie Küche dem Vermieter gehört, können Sie nicht einfach Teile davon entfernen. Wenn Sie Umbauten vornehmen, sollten Sie immer die ausgebauten Teile für den möglichen Rückbau aufbewahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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