Bezieht ein Eigentümer und Vermieter aus der Vermietung einer Immobilie Mieteinkünfte, sind diese in der Regel umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 a UStG). Voraussetzung ist, dass die Immobilie dauerhaft vermietet wird.

Die Vermietung von Ferienwohnungen an Feriengäste ist umsatzsteuerpflichtig, es sei denn, der Vermieter ist Kleinunternehmer.

In diesem Artikel zeigen wir, was Vermieter über die Mehrwertsteuer (oder auch Umsatzsteuer genannt) bei der Vermietung einer Ferienimmobilie wissen und beachten müssen.

 

Im Detail: Dauerhafte und kurzfristige Vermietung

Nach dem Umsatzsteuergesetz ist die normale dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken und die kurzzeitige Vermietung zu Ferienzwecken zu unterscheiden.

Das Umsatzsteuerrecht unterscheidet dauerhaft (in der Regel zu Wohnzwecken) vermietete Immobilien und Ferienimmobilien. Die eigentliche Umsatzsteuerfreiheit des § 4 Nr. 12 a UStG  betrifft aber nur zur dauerhaften Vermietung bestimmte Immobilien (Wohnimmobilien). Sie betrifft gerade nicht vermietete Ferienwohnungen. Hier besteht im Grundsatz, vorbehaltlich der Kleinunternehmerregelung, die Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Kurzfristige Beherbergung Fremder ist umsatzsteuerpflichtig

§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellt auf die „kurzfristige Beherbergung von Fremden“ ab. Damit unterliegt die Vermietung an externe Gäste grundsätzlich der Umsatzsteuer.

Ist der Vermieter umsatzsteuerpflichtig, ist er auch vorsteuerberechtigt. Dies kann je nach seiner persönlichen Situation vorteilhaft sein. Dann kann er die Vorsteuern aus Rechnungen, die er von Dritten erhalten und an diese bezahlt hat, als Vorsteuern geltend machen. Die Differenz zwischen der Summe der Vorsteuern und der durch die Vermietung erhaltenen Umsatzsteuern sind in der Umsatzsteuererklärung zu deklarieren und an das Finanzamt abzuführen.

Kleinunternehmerregelung

Dennoch spielt die Umsatzsteuerpflicht in der Praxis eine untergeordnete Rolle.  Die danach grundsätzlich bestehende Umsatzsteuerpflicht entfällt bei der Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung.

Danach ist der Vermieter von der Umsatzsteuerpflicht befreit, wenn seine Umsätze bestimmte Grenzen nicht übersteigen. Betrug der Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr maximal 17.500 € und übersteigt er im laufenden Jahr voraussichtlich nicht 50.000 €,  braucht der Vermieter keine Umsatzsteuer zu erheben (§ 19 I UStG). Er ist dann Kleinunternehmer. In den Rechnungen an die Feriengäste darf die Umsatzsteuer nicht ausgewiesen werden. Zugleich darf der Vermieter auch keine Vorsteuern aus eigenen Rechnungen geltend machen. Auch spart er sich einen teils erheblichen bürokratischen Aufwand.

Bei der Berechnung  der Grenzbeträge ist gemäß § 19 I UStG  vom Bruttoumsatz auszugehen (BFH V B 7/02). Dadurch ermäßigen sich die Grenzen für die Nettoumsätze.

Die Kleinunternehmerregelung  ist dann wiederum weniger vorteilhaft, wenn der Vermieter als Bauherr die Ferienwohnung selbst gebaut oder von einem Bauunternehmer erworben hat. Dann kann es zweckmäßig sein, die für den Bau oder den Erwerb bezahlten Umsatzsteuern als Vorsteuerbeträge geltend zu machen, soweit diese die Umsatzsteuern aus der Vermietung übersteigen. Dann sollte der Vermieter wiederum zur Regelbesteuerung optieren. An den Antrag für Regelbesteuerung bleibt der Vermieter 5 Jahre gebunden.

Eigennutzung kann umsatzsteuerpflichtig sein

Soweit der Vermieter bei Anwendung der Regelbesteuerung die Ferienwohnung für eigene Zwecke nutzt, muss er die Selbstnutzung als “Verwendungseigenverbrauch“ behandeln. Dann muss der Vermieter  selbst Umsatzsteuer abführen, kann aber für die gesamten Aufwendungen für die Immobilie Vorsteuer abziehen.  Dazu kommt es auf das Verhältnis der tatsächlich vermieteten Tage zu den tatsächlich selbst genutzten Tagen an. Dabei werden die Zeiten des Leerstandes, anders als bei der Einkommensteuer, weder der Vermietungszeit noch der Zeit der Selbstnutzung zugerechnet (Sonderproblem).

Umsatzsteuersatz beträgt 7 %

Soweit der Fewo-Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, ist er auf die Regelung des § 12 II Nr. 11 UStG zu verweisen. Danach sind die Umsätze mit 7 Prozent Mehrwertsteuer steuerbar (Stand Juni 2013).

Umsatzsteuerpflicht gilt nur bei kurzfristiger Vermietung

Die Umsatzsteuerpflicht besteht ausdrücklich nur bei kurzfristigen Vermietungen. Soweit an wechselnde Feriengäste vermietet wird, die allenfalls bis ci. vier Wochen verbleiben, dürfte das Merkmal „kurzfristig“ kaum zur Debatte stehen.

Wird die Ferienwohnung beispielsweise an einen Monteur über einen längeren Zeitraum (je länger, desto weiter entfernt sich der Vermieter von der Kurzfristigkeit) vermietet, unterliegt der Vermieter wiederum nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 12 a UStG). Insoweit gilt wieder die ursprüngliche Regelung, wonach zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegen. Maßgebend ist hier, dass der Wohnzweck, nicht der Ferienzweck, in den Vordergrund rückt.

Die Umsatzsteueroption kommt dann wiederum nur in Betracht, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist (z.B. Vermietung an die Firma des Monteurs).