Rechtlicher Hintergrund: Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse ist vielen Vermietern ein Dorn im Auge, führt sie doch dazu, dass der Vereinbarung der Miethöhe eine Obergrenze gesetzt ist. Da verwundert es nicht, dass Vermieter erfinderisch werden und nach Wegen suchen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Einer dieser Wege wird als sog. Kellertrick bezeichnet. Der (angebliche) Trick besteht hierbei darin, dass in solchen Fällen, in denen dem Mieter eine Wohnung mit Kellerraum vermietet werden soll, kein einheitlicher Vertrag über die Wohnung und den Kellerraum abgeschlossen wird, sondern die Wohnung einerseits und der Kellerraum andererseits Gegenstad zweier getrennter Verträge sind. Diese Aufspaltung führt nicht nur dazu, dass die Mietpreisbremse nur auf den Mietvertrag über die Wohnung, nicht hingegen auf den Vertrag Anwendung findet, der die Nutzung des Kellerraums zum Gegenstand hat. Zwangsläufige und auch beabsichtigte Folge ist es außerdem, dass sich die Nettokaltmiete, die der Vermieter vom Mieter verlangt, durch die Herausnahme des Entgelts, das der Mieter für die Nutzung des Kellers zu entrichten hat, reduziert. Auf diese Weise lässt sich erreichen, dass der Vermieter bei der Addition beider Mieten für Wohnung und Kellerraum eine Gesamtmiete erzielen kann, die oberhalb der durch die Mietpreisbremse gesetzten Grenze liegt. In einem entsprechenden Fall hatte sich nun das LG Berlin mit der Frage zu befassen, ob eine solche Vertragsgestaltung als Umgehungsgeschäft unwirksam ist.

Der Fall

In dem Fall, der der Entscheidung des LG Berlin zu Grunde lag, schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine in Berlin gelegene Wohnung und vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 1.137,25. Außerdem trafen die Mietparteien eine separate Kellernutzungsvereinbarung, in der der Mieterin das Recht zur Nutzung eines Kellerraums gegen Entrichtung eines Entgelts in Höhe von EUR 99,00 eingeräumt wurde. Vereinbart wurde außerdem, dass während der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit eine Indexmiete gelte und der Vertrag über die Miete des Kellerraumes nicht unabhängig von dem Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden könne.

Die Vermieterin wies die Mieterin bei Vertragsschluss darauf hin, dass sie für die bezeichnete Wohnung aufgrund des zu diesem Zeitpunkt noch nicht für verfassungswidrig erklärten sog. „Berliner Mietendeckels“ zwar zunächst nur die nach dem Gesetz zulässige Miete in Höhe von EUR 464,21 nettokalt verlangen und entgegennehmen werde, dass der Differenzbetrag zwischen vereinbarter und gezahlter Miete aber nachzuentrichten sei, sollte der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung betrug EUR 517,46. Nachdem das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt hatte, forderte die Vermieterin die Mieterin auf, die Zahlung des Differenzbetrages zwischen EUR 464,21 und EUR 1.137,25 zu leisten. Die Mieterin befriedigte die Vermieterin allerdings nur in einem sehr viel geringeren Umfang, und zwar in Höhe des Differenzbetrages zwischen der bisher gezahlten Miete (EUR 464,21) und der durch die Mietpreisbremse gesetzten Obergrenze, die 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und EUR 569,21 betrug. Bei der Berechnung der Differenz legte die Mieterin nicht nur die für die Wohnung gezahlte Miete in Höhe von EUR 464,21 zu Grunde, sondern rechnete die für die Nutzung des Kellers gezahlte Miete in Höhe von EUR 99,00 hinzu. Zwischen den so errechneten EUR 563,21 (EUR 464,21) + EUR 99,00) und der ihrer Meinung nach höchstzulässigen Miete in Höhe von EUR 569,21 verblieb demnach nur eine Differenz in Höhe von EUR 6,00. Da die Vermieterin nicht nur der Ansicht war, die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung sei unwirksam mit der Folge, dass die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung komme, sondern auch die Ansicht vertrat, die für die Kellernutzung entrichtete Miete müsse bei der Berechnung außen vor bleiben, kündigte sie der Mieterin fristlos wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin räumte die Wohnung nicht und leistete auch keine weitergehenden Zahlungen, so dass die Vermieterin Räumungs- und Zahlungsklage beim AG Berlin – Charlottenburg erhob. Das AG Berlin – Charlottenburg gab der Mieterin recht und wies sowohl die Räumungsklage als auch die Zahlungsklage ab.

Die Entscheidung

Auch die beim LG Berlin eingelegte Berufung der Vermieterin blieb ohne Erfolg. Zur Begründung für die Zurückweisung der Berufung verwies das Gericht im Wesentlichen auf seinen vorangegangenen Hinweisbeschluss vom 12.01.2023 – 64 S 230/22-, in dem es zunächst die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung für wirksam und demzufolge die Berechnung der höchstzulässigen Miete durch das AG Berlin – Charlottenburg für zutreffend erklärt hatte.

Auch wies das LG Berlin bereits mit seinem Hinweisbeschluss vom 12.01.2023 den Einwand der Vermieterin zurück, die Miete in Höhe von EUR 99,00 je Monat für die Nutzung des Kellerraums habe bei der Berechnung des geschuldeten Differenzbetrages außer Betracht bleiben müssen, weil die Kellernutzung nicht Gegenstand des Wohnungsmietverhältnisses, sondern durch gesonderten Vertrag geregelt sei. Da die Vereinbarung über die Kellernutzung es – so das LG Berlin – den Parteien durch das vorgesehene zehnjährige Kündigungsmoratorium praktisch nicht ermögliche, unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis über Abschluss, Fortführung und Beendigung der Nutzung des Kellerraums zu entscheiden und für die ersten zehn Jahre der Laufzeit eine strikte Bindung des Kellermietvertrags an das  Wohnungsmietverhältnis vorliege, könne die Abrede über die Nutzung des Kellerraums sich nicht mehr als eigenständiges Mietverhältnis neben dem Wohnungsmietvertrag begreifen lassen. Anders als im Falle von Stellplätzen oder Garagen entspreche es in Berlin dem ortsüblichen Standard, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasse. Deshalb laufe das rechtliche Konstrukt eines neben dem Wohnungsmietverhältnis bestehenden gesonderten Kellernutzungsverhältnisses, das für den Mieter während einer Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar sei, auf eine unzulässige Umgehung der Regelungen über die Mietpreisbremse hinaus. Die für die Kellernutzung zu zahlende Miete in Höhe von EUR 99,00 sei daher mit zu berücksichtigen und der für die Wohnung gezahlten Miete hinzuzurechnen. Mangels Zahlungsverzugs habe das AG Berlin – Charlottenburg die Räumungs- und Zahlungsklage daher zurecht abgewiesen.

Fazit und Einordnung

Die mieterfreundliche Entscheidung des LG Berlin begrenzt zumindest für Berliner Vermieter die Möglichkeit, durch den Abschluss eines von einem Wohnraummietverhältnis getrennten Kellernutzungsvertrages trotz Geltung der Mietpreisbremse eine höhere Miete erzielen zu können, als es im Falle eines einheitlichen Vertrages der Fall wäre. Die Entscheidung lässt sich jedoch nicht verallgemeinern. Der Grund, der das LG Berlin dazu veranlasste, von einem unzulässigen Umgehungsgeschäft auszugehen, lag nämlich darin, dass das Kellernutzungsverhältnis für die Mieterin zumindest während einer Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar war. Erst diese Kopplung der beiden Vertragsverhältnisse rechtfertigte für das Gericht die Annahme eines Umgehungsgeschäftes. Hinzukam außerdem, dass es nach Ansicht des Gerichts in Berlin dem ortsüblichen Standard entspricht, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst. Es ist also nicht zwingend davon auszugehen, dass es auch außerhalb von Berlin zu vergleichbaren Entscheidungen kommen muss. Und auch innerhalb von Berlin spricht zunächst nichts dafür, zwingend von einem Umgehungsgeschäft auszugehen, wenn beide Verträge gesondert voneinander kündbar sind.

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des BGH vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21-, in dem das Karlsruher Gericht die getrennte Vermietung von Wohnung und Keller nicht beanstandet hatte. Im Gegensatz zu dem vom LG Berlin zu beurteilenden Sachverhalt befand sich das Mietobjekt jedoch in diesem Fall nicht in Berlin und unterschied sich außerdem dadurch, dass der Vertrag über die Miete des Kellerraumes weitgehend unabhängig von dem Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden konnte. Unsere Entscheidungsbesprechung zu dem BGH Urteil vom 05.07.2023 finden Sie hier.