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Ferienwohnung kaufen: 12 TOP Tipps für Käufer einer FeWo

Der beste Tipp vorab: Kaufen Sie niemals eine Ferienwohnung im Urlaub: 

In fast all diesen Fällen ist eine urlaubsbedingte Begeisterung im Spiel, die Sie zuhause nicht mehr nachvollziehen können. Lassen Sie sich keinesfalls in einem Werbegespräch zu einem Kauf verleiten! Eine Ferienwohnung kauft man nicht von der Stange. Jede Kaufentscheidung bedarf der strategischen Planung.

Erst recht gilt dies, wenn Sie vor Ort von einem Vermittler angesprochen werden. Diese Person hat nicht Ihr Anlageinteresse im Auge, sondern will auf Teufel komm heraus verkaufen. Im Urlaub sollten Sie sich besser mit anderen Dingen beschäftigen.

1. Der Nutzungszweck bestimmt die Lage

Wenn Sie sich für den Kauf einer Ferienwohnung interessieren, müssen Sie sich klar sein, wie Sie diese nutzen möchten. Unterscheiden Sie die ausschließliche Nutzung für eigene Zwecke von einer teilweisen Eigennutzung in Verbindung mit der Vermietung an fremde Mieter. In diesem Zusammenhang sind komplexe steuerliche Fragen zu erörtern.

  • Wenn Sie eine Ferienwohnung ausschließlich  zur Eigennutzung erwerben möchten, kommt es weniger auf die Lage an. Dann genügt es, wenn Sie von der Örtlichkeit begeistert sind.
  • Möchten Sie die Ferienwohnung jedoch auch vermieten, spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Bedenken Sie, dass viele Ferienwohnungen auch in der Hochsaison leer stehen. Der Grund liegt regelmäßig in der schlechten Lage und der damit verbundenen  Unattraktivität für Urlauber. Eine Wohnung mit Blick aufs Wasser oder in der Nähe des Strandes ist in der Anschaffung zwar teurer. Sie lässt sich aber besser vermieten.

2. Auch der praktische Nutzungszweck entscheidet

  • Ferienwohnungen auf den Nordseeinseln sind besonders gefragt. Sie müssen jedoch bedenken, dass der Mieter auf die Fährverbindung angewiesen ist und oft kein Interesse hat, sein Auto auf dem Festland zu parken und sich für zwei Wochen auf eine einsame Insel zurückzuziehen.
  • Die ideale Ferienimmobilie ist nicht zu teuer und nicht zu weit von zu Hause weg. Die Region sollte wertbeständig und nicht überlaufen sein. Flughafennähe, Ruhe, schöne Aussicht auf Berge oder Wasser, eine unverbaute Landschaft und ein hoher Freizeitwert können entscheidend sein.

3. Immobilie als Alterswohnsitz?

Eventuell kommt die Ferienwohnung als Alterswohnsitz für Sie in Betracht?! Dann sollten Sie bereits bei der Auswahl darauf achten, dass das Objekt für diese Zwecke tatsächlich geeignet ist. Leiden Sie unter Kreislaufproblemen, ist die spanische Hitze sicher kaum geeignet.

4. Kalkulieren Sie die Rendite realistisch!

In der Hochsaison ist eine Wohnung meist gut vermietbar. Die Hochsaison ist aber auch schnell wieder vorbei. Die Immobilie muss daher auch in der Nebensaison attraktiv sein. Dies ist nur möglich, wenn Sie in einen guten Standort investieren, der auch die touristische Infrastruktur vorhält. Leerstände wirken ruinös.

Bedenken Sie, dass Sie die Ferienwohnung auch unterhalten müssen. Irgendwann sind Sanierungsmaßnahmen fällig.

5. Vorsicht beim Kauf im Ausland

Im Ausland  gelten beim Kauf von Immobilien teilweise völlig andere Regeln als in Deutschland. Kaufen Sie niemals ohne Kenntnis der Rechtslage. Pauschale Vorgaben sind nicht möglich. Es kommt immer auf die Situation des jeweiligen Landes an.

  • Kaufen Sie niemals ohne schriftlichen, am besten notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Türkei beispielsweise genügt es, die Wohnung auf einem Stück Blattpapier zu übereignen. Grundstücksverhandlungen finden auf dem Grundbuchamt statt. In Spanien genügt teils die mündliche Zusage, um rechtsverbindliche Wirkung zu erreichen.
  • In Österreich regelt jedes der neun Bundesländer in eigener Regie die Grundverkehrsgesetze. Prüfen Sie, ob und inwieweit Sie als Ausländer überhaupt Immobilieneigentum erwarten dürfen.
  • Klären Sie, ob die entsprechende Wohnung auch als Ferienwohnung genutzt werden darf. Teils bedarf es einer entsprechenden Widmung.
  • Beachten Sie, dass beispielsweise in Spanien an den Küsten in den Boomjahren ganze Apartmentkomplexe in zweifelhafter Bauqualität hochgezogen wurden. Einige dieser Objekte stehen innerhalb der für Bauvorhaben gesperrten Küstenschutzzonen und können jederzeit durch staatliche Verfügung abgerissen werden.
  • In Griechenland gibt es noch immer kein ordentliches Kataster. Eine Beschreibung im Kaufvertrag, dass die Grundstücksgrenze vom oberen Weg bis zum Olivenhainen des Bauern Katastrophis verläuft, bietet keinerlei Rechtssicherheit.
  • Beachten Sie eventuell bestehende Verordnungen zum Küstenschutz, zum Erbrecht oder zum Wegerecht. Teilweise ist die bebaubare Fläche begrenzt. Oft gibt es keinerlei Baugenehmigung, so dass das Gebäude illegal errichtet wurde. In diesem Fall müssen Sie mit einer Bauabrissverfügung auch noch nach langen Jahren rechnen.

6. Prüfen Sie die Eigentumsverhältnisse

Nur der rechtmäßige Eigentümer kann verkaufen. Immobilien in Kroatien gehören manchmal ganzen Familien, bei denen irgendein Familienoberhaupt seine Zustimmung erteilen muss. Sie wissen aber nicht, ob diese dauerhaft verbindlich ist.

7. Was darf der Notar?

In Deutschland beurkundet ein Notar den Kaufvertrag. Notare im Ausland haben meist eine andere Funktion. Oft stellt der Notar nur die Personalien fest.  In Italien, Frankreich oder Portugal sind Vorverträge auch ohne Notar üblich und teilweise rechtsverbindlich.

8. Ziehen Sie einen Rechtsanwalt zu Rate

Sie haben im Ausland im Regelfall ein Sprachproblem. Sie müssen einerseits den Verkäufer verstehen, andererseits müssen Sie sprachlich nachvollziehen können, was im Grundbuch, Kataster, oder im Kaufvertrag beschrieben ist. Ziehen Sie deshalb nach Möglichkeit einen deutschsprachigen Rechtsanwalt hinzu. In Griechenland ist dies sogar gesetzlich vorgeschrieben.

9. Finanzierung sicherstellen!

Kaufen Sie niemals, ohne vorab die Finanzierung sichergestellt zu haben. Bedenken Sie, dass ein unterschriebener Kaufvertrag rechtsverbindlich ist. Scheitert Ihre Finanzierung, setzen Sie sich der Schadensersatzpflicht aus. Der Käufer kann dann die Differenz als Schadensersatz verlangen, falls er die Wohnung billiger verkaufen muss, als er es mit Ihnen vereinbart hat.

Kalkulieren Sie die auf Erwerbsnebenkosten ein. In Spanien zahlen Sie beim Kauf einer neuen Immobilie immerhin 7 Prozent Grunderwerbsteuer. Grundbucheintragung und Notargebühren schlagen mit ca. 1, 5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Beim vorzeitigen Verkauf wird eine Spekulationssteuer von bis zu 35 Prozent auf den erzielten Gewinn fällig.

Sofern Sie den Kaufpreis über eine deutsche Bank finanzieren  wollen, kommt es darauf an, ob Ihre Bank eine solche Finanzierung im Ausland überhaupt anbietet. Spanische Banken buhlen zwar um Kunden, bieten aber meist nur variable Darlehen an, deren Zinsen Sie in der Perspektive nicht kalkulieren können.

10. Sind auf anständige Mieter angewiesen!

Bedenken Sie, dass Sie ohne Vermittler auf die Ehrlichkeit und die Seriosität Ihrer Mieter angewiesen sind. Müssen Sie der Bezahlung der Mieten hinterher laufen oder ständig Schäden am Inventar ausbügeln, wird der Traum schnell zum bürokratischen und finanziellen Albtraum.

Mehr Hinweise unter: Vermietung einer Ferienwohnung: Rechtliche Schwierigkeiten vermeiden (13 Punkte Checkliste).

11. Wie wollen Sie die Vermietung bewerkstelligen?

Sind Sie aus finanziellen Gründen auf die regelmäßige Vermietung Ihrer Ferienwohnung angewiesen, ist es naturgemäß schwierig, diese aus der Entfernung zum Objekt heraus selbst vorzunehmen. In diesem Fall müssen Sie die Mietverträge mit den Urlaubern schriftlich abwickeln und die Schlüssel jeweils vor Ort irgendwo hinterlegen. Gehört ein Grundstück zu Objekt, muss dieses gepflegt werden. Sie haben keinerlei Kontrolle über das Geschehen vor Ort. Sie wären auf eine Vertrauensperson angewiesen.

Besser ist es, die Vermietung einem professionellen Vermittler zu übertragen, der Ihnen die gesamte Abwicklung der Mietverträge erledigt. Dann wiederum riskieren Sie aber, als gewerblicher Vermieter steuerlich eingeordnet zu werden und die Vermietung nicht mehr als private Vermögensverwaltung bewertet wird. Mit der Gewerblichkeit ist ein gewisser bürokratischer Aufwand verbunden.

12. Kalkulieren Sie Ausstattung und Einrichtung ein

Wenn Sie eine Ferienwohnung gekauft haben, müssen Sie diese auch mit Möbeln und Inventar ausstatten. Kein Urlauber zieht in eine leere Wohnung. Kalkulieren Sie diesen Kostenaufwand in Ihre Finanzierung ein. Je attraktiver die Ausstattung, desto besser lässt sich die Wohnung anpreisen und vermieten. Hier finden Sie einen weitere Artikel zur Einrichtung und Ausstattung einer Ferienwohnung.

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