Im Laufe eines Mietverhältnisses ist es nahezu vorprogrammiert, dass irgendwann einmal Gegenstände kaputt gehen und Reparaturbedarf besteht. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, ist der Vermieter verpflichtet, die Reparatur durchzuführen.

Sofern der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht schuldhaft überschreitet, gehört es gem. § 535 BGB zu den vertraglichen Pflichten des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und die durch den Gebrauch des Mieters erforderlich gewordenen Reparaturen vorzunehmen. Nicht selten existieren jedoch Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, sog. Kleinreparaturklauseln, nach denen der Mieter verpflichtet ist, für die Kosten bestimmter Reparaturen aufzukommen.

In diesem Zusammenhang sind folgende zwei Fallgestaltungen zu unterscheiden:

Zum einen kann es vorkommen, dass die betreffende Klausel nur zum Inhalt hat, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen in bestimmtem Kostenumfang zu übernehmen hat, ohne, dass eine inhaltliche Konkretisierung  auf bestimmte Gegenstände erfolgt.

Die formularmäßige Klausel kann allerdings auch genau bezeichnen, dass der Mieter verpflichtet sein soll, die Kosten insbesondere für die Erneuerung von Fensterdichtungen zu tragen.

Im ersten Fall stellt sich die Frage, ob die Erneuerung von Fensterdichtungen unter den Begriff der nur abstrakt genannten Kleinreparatur fällt. Die zweite Fallgestaltung wirft hingegen die Frage auf, ob dem Mieter durch eine Kleinreparaturklausel die Kosten für die Erneuerung von Fensterdichtungen auferlegt werden können.

Eine Kostentragungspflicht des Mieters kommt nur in Betracht, wenn es sich bei der Erneuerung der Fensterdichtung überhaupt um eine Kleinreparatur handelt. Das BGB enthält zwar keine Definition des Begriffs der Kleinreparatur. Zur Konkretisierung des Begriffes der Kleinreparatur wird in gegenständlicher Hinsicht jedoch auf § 28 Abs.3 S.2  der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen. Diese unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltende Bestimmung wird hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. In dieser Vorschrift heißt es, dass kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden umfassen.

Aus dieser Auflistung ergibt sich eindeutig, dass es sich bei den Objekten, die Gegenstand von Kleinreparaturen sind, nur  um solche handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (vgl. zur Definition den Artikel: Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Gegenstände, auf die der Mieter keinen oder zumindest keinen regelmäßigen Zugriff hat, nicht darunter fallen.

Das Amtsgericht Köln liefert ein passendes Urteil

Das Amtsgericht Köln (vgl. Urteil vom 27.01.2011 – 210 C 324/10-) hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass sich der häufige Zugriff an Fenstern auf die Fensterverschlüsse beschränkt und die Dichtungen nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen. In einem ähnlich gelagerten Fall, in dem es um die Frage ging, ob der Mieter die Kosten für die Reparatur von Türdichtungen zu tragen hat, führt ebenfalls das AG Köln (vgl. Urteil vom 27.6.2006 Az..201 C 254/05) aus, dass der Mieter eine Türdichtung in der Regel nicht anfasst. Diese mag, so das Gericht, zwar durch Öffnen und Schließen verschleißen. Der Mieter greift aber nicht direkt die Dichtung an, sondern verschleißt diese nur durch das Bewegen der Türen.

Für den Fall, dass die Mietvertragsparteien nur eine abstrakte Kleinreparaturverpflichtung des Mieters vereinbart haben, entfällt eine Kostentragungspflicht des Mieters also bereits deshalb, weil es sich bei der Erneuerung der Fensterdichtung nicht um eine Kleinreparatur handelt. Aber auch für den Fall, dass sich die Kleinreparaturklausel  ausdrücklich auf die Fensterdichtungen erstreckt, kann nichts anderes gelten.

Der Mieter kann nämlich durch formularmäßige Klauseln nur verpflichtet werden, die Kosten für solche Reparaturen zu tragen, die unter den Begriff der Kleinreparatur fallen. Erstreckt sich die Verpflichtung auf Reparaturen an Teilen, die nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen, ist  die Kleinreparaturklausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die vorstehenden Ausführungen beziehen sich allerdings nur auf formularvertragliche Kleinreparaturklauseln. Regeln die Parteien die Verteilung der Reparaturkosten individualvertraglich, sind sie bei preisfreiem Wohnraum in der Gestaltung sehr viel freier. Auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung kann allerdings nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter nicht nur für die Kosten der Reparaturen aufzukommen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen hat. Derartige sog. Vornahmeklauseln sind sowohl individualvertraglich als auch formularmäßig unwirksam.

Fazit:

Der Mieter kann durch formularmäßige Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen nicht wirksam verpflichtet werden, die Kosten für die Erneuerung von Fenster- oder Türdichtungen zu tragen. Eine formularmäßige Verpflichtung, die Reparatur der Fenster und Türdichtungen selbst (ggf. durch Beauftragung eines Handwerkers in eigenem Namen) vornehmen zu müssen, ist ebenfalls unwirksam. Die Unwirksamkeit von Vornahmeklauseln gilt auch für individualvertragliche Vereinbarungen.