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Schönheitsreparaturen: Teppichreinigung

Oft wissen Mieter über den Umfang der von ihnen durchzuführenden Schönheitsreparaturen nicht hinreichend Bescheid. Insbesondere wenn der Mietvertrag nur die abstrakte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält, ohne näher auszuführen, was darunter zu verstehen ist, kann es zu Problemen kommen.

Ein immer wieder auftretendes Problem stellt die Frage dar, ob die Reinigung eines Teppichfußbodens im Rahmen der Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet wird, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Insbesondere nach Beendigung des Mietverhältnisses kann es vorkommen, dass der Vermieter die Teppichreinigung selbst durchführt und die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt.

Für den Mieter ist es daher von nicht unerheblicher Bedeutung zu wissen, ob die Teppichreinigung von ihm geschuldet ist.

Definition der Schönheitsreparaturen umfasst nur das Streichen der Fußböden

Das BGB enthält keine Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen. Nach einhelliger Meinung kann zur Konkretisierung des Begriffes der Schönheitsreparatur jedoch auf

§ 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Diese gilt zwar unmittelbar  nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. Nach § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen, was die Fußböden anbelangt, nur deren Streichen.

Dem Streichen des Fußbodens entspricht heutzutage dessen gründliche Reinigung

Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 – XII ZR 15/07-) hat nun für Gewerberaummietverhältnisse jedoch entschieden, dass § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO– soweit die Vorschrift auch für die Böden Malerarbeiten, nämlich deren Streichen, vorsehe – von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden ausgehe. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, müsse der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führt. Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspreche bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung.

Wegen der allgemeinen Ausführungen des Bundesgerichtshofes können diese Grundsätze auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden.

Geschuldet ist eine Grundreinigung

In seiner Entscheidung vom 8.10.2008 macht der Bundesgerichtshof außerdem Ausführungen zur Art und Weise der Teppichreinigung. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass sich die Teppichreinigung im Rahmen der Schönheitsreparaturen von der Pflicht des Mieters zur laufenden Teppichreinigung unterscheidet. Während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter unabhängig von einer Schönheitsreparaturverpflichtung auf Grund seiner Obhutspflicht zur laufenden Teppichreinigung verpflichtet. Diese Reinigung umfasst jedoch nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz. Im Rahmen der Schönheitsreparaturen ist der Mieter hingegen verpflichtet, die Oberfläche des Fußbodens aufzufrischen. Nicht ausreichend ist demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen.

Weiter wird die Grundreinigung vom Bundesgerichtshof inhaltlich nicht konkretisiert.

Um einen Zustand, der dem Neuanstrich eines Holzfußbodens entspricht, zu erreichen, wird der Mieter jedoch um den Einsatz von Reinigungsmitteln und –geräten nicht herumkommen.

Erforderlich für die Verpflichtung zur Grundreinigung des Teppichbodens ist jedoch stets, dass dem Mieter die Schönheitsreparaturen durch eine wirksame Schönheitsreparaturklausel auferlegt worden sind. Ist diese (aus anderen Gründen) unwirksam, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt mit der Folge, dass er gar keine Schönheitsreparaturen und auch keine Teppichreinigung schuldet. Hier haben wir Unwirksame Klauseln für Schönheitsreparaturen zusammengetragen.

Fazit zu Teppichreinigung:

Der Mieter ist im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu einer Grundreinigung des Teppichbodens verpflichtet. Die Grundreinigung unterscheidet sich von der Pflicht zur laufenden Teppichreinigung und erfordert ein Auffrischen des Fußbodens. Die Verpflichtung zur Grundreinigung des Teppichs setzt jedoch stets eine wirksame Schönheitsreparaturklausel voraus.

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