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Ist eine Endrenovierungsklausel zulässig? (Schönheitsreparaturen)

Den meisten Mietern ist bekannt, dass sie während des laufenden Mietverhältnisses – je nach Wirksamkeit der entsprechenden Klausel – ihre Wohnung renovieren müssen. Allerdings finden sich in einigen Mietverträgen auch Endrenovierungsklauseln. Hierbei handelt es sich um Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung am Ende bzw. bei Beendigung des Mietverhältnisses auferlegen.

Wir stellen in diesem Artikel die Zulässigkeit bzw. die Unzulässigkeit einer solchen Endrenovierungsklausel da. Die Folgen einer unwirksamen Klausel können wir Vermieter wirtschaftlich verheerend sein.

Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung

Bei der Prüfung, ob eine solche Klausel wirksam ist, sind zunächst verschiedene Fallkonstellationen zu unterscheiden:

Formularvertragliche Vereinbarungen:

1.)  Endrenovierungsklausel und laufende Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen

Diese Konstellation in Mietverträgen bewirkt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da ihm mit beiden Verpflichtungen zu viel auferlegt wird. Dies gilt auch für den Fall, dass eine der beiden Klauseln, sei es die Endrenovierungs-, sei es die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, isoliert betrachtet wirksam ist (BGH, Urteil vom 14.05.2013, VIII ZR 308/02). In Folge dessen sind beide Klauseln unwirksam.

2.)  Endrenovierungsklausel und Anfangsrenovierungsklausel

Auch hier gilt, dass dem Mieter zu viel auferlegt wird, folglich eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Dies auch unabhängig davon, ob eine der beiden Klauseln isoliert betrachtet wirksam wäre.

3.)  Isolierte Endrenovierungsklausel

Findet sich hingegen in einem Mietvertrag nur eine isolierte Endrenovierungsklausel, so ist diese nur dann wirksam, wenn sie auf den individuellen Renovierungsbedarf abstellt. D.h., die Klausel muss ausdrücklich berücksichtigen, ob Bedarf gegeben ist oder nicht. Wird „starr“ zur Verpflichtung der Endrenovierung auf die Beendigung des Mietverhältnisses abgestellt, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06).

Eine unwirksame Endrenovierungsklausel wäre z.B.:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.“

Individualvertragliche Vereinbarung

Individualvertraglich ist zu unterscheiden:

Isoliert kann eine Endrenovierungsklausel immer vereinbart werden, dies auch unabhängig davon, ob sie den Renovierungsbedarf berücksichtigt oder nicht. Vereinbart werden kann sie dabei unmittelbar zu Beginn des Mietverhältnisses, z.B. unter „sonstiges“ im Mietvertrag oder aber auch am Ende eines Mietverhältnisses z.B. in einen angefertigten Übergabeprotokoll (so gesehen BGH, VIII ZR 71/08).

Hier ist also Vorsicht geboten.

Wird eine Endrenovierungsklausel individual neben einer formularvertraglichen laufenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vereinbart, so

Tritt auch hier der sog. Summierungseffekt ein mit der Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH, VIII ZR 163/05).

Fazit zur Endrenovierungsklausel

Allgemein formuliert trifft im Bereich der Schönheitsreparaturen wohl der Satz zu „zu viel ist zu viel“. Wichtig  ist daher einen Mietvertrag immer von Anfang bis Ende zu lesen, um das Ausmaß der Abwälzung von Schönheitsreparaturen zu erkennen. Nur so kann abschließend erkannt werden, was Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses zu tun haben oder nicht.

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Eine Antwort auf "Ist eine Endrenovierungsklausel zulässig? (Schönheitsreparaturen)"

  • Jürgen Zell
    28.07.2014 - 10:20 Antworten

    Ihr Fazit muss nicht unbedingt stimmen. Andere Kommentare zu dem BGH Urteil verweisen darauf, dass die indiv. Vereinbarung wirksam bleiben kann.

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