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Schönheitsreparaturen: Türen streichen gehört ggf. auch dazu

Schon das Streichen von Wänden und Decken der Mietwohnung im Rahmen der Schönheitsreparaturen erfordert einen nicht unerheblichen Zeit- und Kostenaufwand. Noch aufwändiger und Nerven raubender kann allerdings das Streichen der Türen sein. Nicht nur das vor dem Streichen regelmäßig erforderliche Aushängen der Türen, sondern auch der Umstand, dass insbesondere ältere Türen oft nicht aus einer ebenen Fläche bestehen, macht das Streichen zu einer Aufgabe, die Mieter höchst ungern erledigen.

Wie für jede Schönheitsreparatur, die der Mieter durchführt, gilt allerdings auch hier, dass jeder Mieter auch vor dem Streichen der Türen zunächst erst einmal prüfen sollte, ob er hierzu überhaupt verpflichtet ist. Wir zeigen in diesem Beitrag, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang eine Pflicht des Mieters besteht, im Rahmen der Schönheitsreparaturen die Türen zu streichen.

 

1. Zu den Schönheitsreparaturen gehört nur das Streichen der Innentüren und der Außentüren von innen

Geht es um die Frage, welche Renovierungsarbeiten der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, ist § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung von entscheidender Bedeutung. Diese Vorschrift gilt unmittelbar zwar nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. Nach § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Aus dieser Vorschrift ergibt sich ganz allgemein, dass Gegenstand von Schönheitsreparaturen nur solche Objekte sein können, die sich innerhalb der Wohnung befinden. Was die Türen anbelangt erstrecken sich die Schönheitsreparaturen  gem. § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO als Konsequenz dieses Grundsatzes auch nur auf die Innentüren und die Außentüren von innen.

Für die Verpflichtung des Mieters zum Streichen der Türen bedeutet dies zusammenfassend:

  • Diejenigen Türen, die sich vollständig innerhalb der Wohnung befinden, sind komplett zu streichen.
  • Außentüren, wie die Wohnungseingangstür und eine ggf. vorhandene Balkontür müssen nur von innen gestrichen werden.
  • Kellertüren eines ggf. mitvermieteten Kellerraums müssen – auch wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt und keine abweichende individualvertragliche Regelung vorliegt- gar nicht (also weder von innen noch von außen) gestrichen werden.

2. Der Mietvertrag enthält keine gegenständliche Beschreibung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen – Was gilt in diesem Fall?

Nicht alle Schönheitsreparaturklauseln legen im Einzelnen fest, welche Renovierungsarbeiten der Mieter konkret durchzuführen hat. Gelegentlich heißt es im Mietvertrag auch lediglich:

„Der Mieter hat während des Mietverhältnisses alle je nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.“

Eine solche Klausel ist nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam, wonach eine unangemessene Benachteiligung sich auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. In diesem Fall kann nämlich § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO zur Auslegung herangezogen werden mit der Folge, dass der Mieter die dort aufgezählten Renovierungsarbeiten durchzuführen hat.

Für die Türen gilt daher: Enthält der Mietvertrag keine Aussage darüber, welche Renovierungsarbeiten der Mieter im Einzelnen durchzuführen hat, müssen die Innentüren vollständig und die Außentüren von innen gestrichen werden. Kellertüren sind– auch wenn es sichbei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus handelt (vgl. AG Langen, Urteil vom 06.11.1996 – 2 C 138/96) – nicht zu streichen.

3. Die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel bezieht die Außenseiten der Außentüren mit ein- Welche Rechtsfolgen ergeben sich hieraus?

Immer wieder kommt es vor, dass formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln zwar den Umfang der vom Mieter geschuldete Reparaturen festlegen, hierbei aber von § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO abweichen und auch die Außenseiten der Außentüren oder (eher selten) auch Kellertüren eines mitvermieteten Kellerraums mit einbeziehen. Eine entsprechende Klausel kann z.B. lauten:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia”.

Diese Klausel erfasst die gesamte Balkontür und damit auch deren Außenseite, die nicht Teil der Wohnung ist.

Jeder Mieter, der eine solche Klausel in seinem Mietvertrag findet, kann sich glücklich schätzen. Der BGH hat nämlich entschieden, dass eine formularvertragliche Erweiterung der dem Mieter auferlegten Renovierungsarbeiten über den in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom  18.2.2009- VIII ZR 210/08). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang der Umfang der durch die unzulässige Erweiterung verursachten Unwirksamkeit. Hier kommt nämlich das sog. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zum Tragen. Dieses besagt, dass Klauseln, die sowohl unwirksame als auch für sich betrachtet zulässige Teile enthalten, nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert und mit ihrem wirksamen Teil aufrechterhalten werden dürfen.

Wird die Renovierungspflicht des Mieters über das in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO zulässige Maß hinaus dadurch ausgedehnt, dass der Mieter zumindest auch zum Streichen der Außenseiten der Außentüren oder ggf. auch der Kellertüren verpflichtet wird, hat dies die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge. Dies gilt auch dann, wenn diese im Übrigen Schönheitsreparaturen umfasst, die an sich wirksam auf den Mieter hätten abgewälzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2010-VIII ZR 48/09).

Konkret bedeutet dies, dass der Mieter im Falle einer formularvertraglichen Erweiterung der Renovierungspflicht auf die sich außerhalb der Wohnung befindenden Türflächen nicht nur vom Streichen eben dieser Außentürflächen und auch nicht nur von der Verpflichtung zum Türenstreichen insgesamt, sondern von jeglicher Renovierungspflicht vollständig befreit ist. Auch die Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper und Heizrohre braucht er nicht zu streichen, obwohl diese von § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO erfasst sind und an sich in zulässigerweise zum Gegenstand der Schönheitsreparaturen hätten gemacht werden können.

Beachte:

Wird die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch eine Individualvereinbarung begründet, ist eine Ausdehnung der Renovierungspflicht über das in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß hinaus in gewissem Umfang möglich. Als zulässig wird es z.B. angesehen, die Pflicht des Mieters eines Einfamilienhauses auf das Streichen von Außenflächen auszudehnen (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, I., Rn.13).

4. Der Formularmietvertrag verpflichtet zum „Streichen der Türen“ – Welche Pflichten hat der Mieter?

Ebenso wie es Mietverträge gibt, die die Schönheitsreparaturen in gegenständlicher Hinsicht gar nicht umschreiben oder den Umfang über das in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO beschränkte Maß hinaus ausdehnen, gibt es auch solche Klauseln, die zwar die Türen als Gegenstand der Renovierungspflicht benennen, sich dabei aber allgemein halten und den Mieter  „zum Streichen der Türen“ verpflichten, ohne diese Pflicht näher zu konkretisieren und aufzuzeigen, welche Teile der Türen betroffen sind. Für die Wirksamkeit einer solchen Schönheitsreparaturklausel und die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, kommt es darauf an, was unter dem Begriff der „Türen“ in diesem Fall zu verstehen ist. Um dies zu ermitteln, bedarf es einer Auslegung der Klausel.

In einem Fall, in dem der Mieter u.a. zum „Streichen der Fenster“ verpflichtet sein sollte,

hat der BGH mit Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 48/09- entschieden, dass das in § 305c Abs.2 BGB enthaltene Gebot der kundenfeindlichste Auslegung zum Tragen kommt. Gem. § 305c Abs.2 BGB gehen nämlich Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Dies bedeutet, dass immer dann, wenn eine Klausel auf unterschiedliche Art und Weise ausgelegt werden kann, diejenige Variante zu wählen ist, die den Mieter unangemessen benachteiligt und daher gem. §§ 307 ff. BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Denn diese Rechtsfolge der Unwirksamkeit wirkt sich zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters aus. Erwähnt eine Schönheitsreparaturklausel lediglich „die Türen“ als Gegenstand der Renovierungsarbeiten, ist diese daher dergestalt auszulegen, dass auch das Streichen der Wohnungseingangstür und einer ggf. vorhandenen Balkontür von außen (nicht hingegen einer Kellertür (vgl. LG Darmstadt, Urteil vom 24. 10. 1986 – 17 S 11/86) erfasst ist.

Die Rechtsfolge dieser Auslegung ist die gleiche, die eintritt, wenn Außenseiten der Außentüren oder Kellertüren ausdrücklich als Gegenstand der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag erwähnt sind (vgl. dazu die Ausführungen im vorangegangenen Abschnitt). Auch in diesem Fall ist daher die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und der Mieter zu keiner Schönheitsreparatur verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 48/09).

Achtung:

Zu einem andere Auslegungsergebnis gelangte der BGH mit Hinweisbeschluss vom 20.03. 2012 − VIII ZR 192/11-in einem Fall, in dem die Formulierung „Streichen der Türen“ eingebettet war in eine vorformulierte Passage, die mit „Innenanstrich der Fenster“ beginnt und mit „sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume …“ endet. Diese könne- so der BGH -aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen Mieters nur dahingehend verstanden werden, dass auch hinsichtlich der Türen allein die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, und zwar unter Ausschluss der Außenseite, die in jedem Falle in der Dekorationszuständigkeit des Vermieters verbleibe, umfasst seien.

Beachte: Entspricht eine Schönheitsreparaturklausel den im Vorangegangenen dargelegten Anforderungen und verpflichtet den Mieter lediglich, die Innentüren und die Außentüren von innen zu streichen, besteht die Renovierungspflicht des Mieters dennoch nur, wenn

  • die Klausel nicht aus anderen Gründen, z.B. deshalb unwirksam ist, weil sie die Pflicht zu renovieren nicht an einen tatsächlich vorhandenen Renovierungsbedarf knüpft, und
  • das Streichen der Türen im konkreten Fall auch tatsächlich wegen vorhandener Abnutzungserscheinungen erforderlich ist.

5. Fazit und Zusammenfassung

  1. Zu den Schönheitsreparaturen gehört nur das Streichen der Innentüren und der Außentüren von innen. Kellertüren müssen nicht gestrichen werden, es sei denn, dies ist individualvertraglich geregelt.
  2. Werden die zu renovierenden Gegenstände in der Schönheitsreparaturklausel nicht genannt, hat der Mieter die in § 28 Abs.4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung genannten Arbeiten auszuführen, insbesondere die Innentüren und die Außentüren von innen, nicht aber die Kellertüren zu streichen.
  3. Enthält eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel eine Verpflichtung des Mieters, Außentüren wie die Wohnungseingangstür oder die Balkontür komplett und damit auch von außen zu streichen, oder wird der Mieter sogar zum Streichen einer Kellertür verpflichtet, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen muss.
  4. Wird der Mieter in einerformularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel „zum Streichen der Türen“ verpflichtet, ist die Bestimmung grds. so auszulegen, dass die gesamten Innen- und Außentüren der Wohnung mit Ausnahme etwaiger mitvermieteter Kellertüren erfasst sind. Auch eine solche Klausel ist insgesamt unwirksam, so dass die Renovierungspflicht des Mieters vollständig entfällt.

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