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Schönheitsreparaturen: Weiß streichen ist keine Pflicht!

Das Streichen bei Auszug ist im Mietrecht für Mieter und Vermieter ein selbstverständlicher Bestandteil der vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen.   Wohingegen über malermäßige Tätigkeiten hinausgehende Reparaturen oder handwerkliche Leistungen demgegenüber grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen darstellen, die dem Mieter auferlegt werden können, Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 48/09.

Doch kann im Mietvertrag auch die Farbe des Anstrichs bestimmt werden? Ist eine Verpflichtung zum Weißanstrich möglich?  In der Rechtsprechung gibt es dazu eine Reihe an Entscheidungen, denn grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Farbwahlklausel im Mietvertrag möglich, jedoch nicht immer wirksam und eins ist sicher, eine Verpflichtung „weiß zu streichen“ ist im Regelfall unwirksam. Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes und überwiegendes Vermieterinteresse des Vermieters zu erkennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007, Az.: VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)

Warum und wann eine Farbwahlklausel mit der Beschränkung auf die Farbe weiß unwirksam ist , soll Ihnen im Folgenden Artikel dargestellt werden. Ebenso erfahren Sie hier alles zu den Rechtsfolgen einer unwirksamen Farbwahlklausel, die den Mieter verpflichtet bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Farbe weiß zu streichen.

I. Verpflichtung zum Streichen im Rahmen der Schönheitsreparaturen

Nach der gesetzliche Definition des Begriffs „Schönheitsreparaturen“ in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist das Anstreichen und Streichen als Teil der Schönheitsreparaturverpflichtung ohne weiteres erfasst:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Zwar gilt die II. BV direkt nur für preisgebundenen Wohnraum, die Definition der Schönheitsreparaturen wird aber zur Begriffsbestimmung auch bei preisfreiem Wohnraum herangezogen.

Nicht umfasst in den Schönheitsreparaturen ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das Streichen im Außenbereich. So führte auch der BGH in seinem Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 48/09 aus, dass eine Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist, wenn Sie den Mieter zum Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie Abziehen und Versiegeln des Parketts verpflichtet.

Hinweis:

Wie bei allen durchzuführenden Schönheitsreparaturen gilt auch hier:

Als Mieter sind Sie nur dann verpflichtet, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, in der die Schönheitsreparaturverpflichtung vom Vermieter auf Sie als Mieter abgewälzt wurde.

II. Verpflichtung zu einer bestimmten Farbwahl beim Streichen

Die mietvertragliche Verpflichtung bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbe, wie zum Beispiel “ weiß“ für die Wände oder ähnliches, zu verwenden, wird unter Juristen als sogenannte Farbwahlklausel bezeichnet.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine solche als Formularklausel, dann unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer vorgegebenen Ausführungsart oder Farbwahl verpflichtet und den Mieter dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass es dafür ein anerkennenswertes Interesse gibt – so der BGH u.a. in seinen Urteilen vom 28. März 2007, Az.: VIII ZR 199/06; vom 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07; vom 18. Februar 2009, Az.: VIII ZR 166/08.

Merke:

Eine Farbvorgabe im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen ist immer dann unwirksam, wenn sich die Verpflichtung bereits auf die Mietzeit bezieht oder auswirkt und der Mieter dadurch in seiner persönlichen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt ist.

In einem Fall stand die folgende Klausel als Zusatz in der Anlage zum Mietvertrag:Der Bundesgerichtshof stellte zudem, zum Beispiel im Urteil vom 20.1.2010, Az.: VIII ZR 50/09 und in der Entscheidung vom 14.12.2010,Az.: VIII ZR 198/10, die Unwirksamkeit einer Farbwahlklausel fest, die sich zwar zeitlich auf die Rückgabe der Mieträume beschränkt, aber die Farbwahl allein auf die Farbe „weiß“ begrenzt.

“ Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren … .“

Diese Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß“) im Zeitpunkt der Rückgabe wird deshalb von der Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen, da Sie die Gestaltungsfreiheit des Mieters  auch für die Zeit des Mietverhältnisses indirekt einschränkt, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist, BGH Entscheidung vom 14.12.2010,Az.: VIII ZR 198/10.

Hier wird in der Argumentation der Rechtsprechung ( BGH Entscheidung vom 14.12.2010,Az.: VIII ZR 198/10) besonders darauf abgestellt, dass es  zwar natürlich insoweit ein berechtigtes Interesse des Vermieters dahingehend gibt, dass er die Wohnung in einem Dekorationszustand zurück erhält, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen, ist in der Praxis ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, da er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Hinweis – Ausnahme zum berechtigten Vermieterinteresse:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Farbbeschränkung wurde zum Beispiel  bei folgender Formulierung anerkannt:

„Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war...“

Zwar fehlt es hier auch an der Gestaltungsfreiheit des Mieters, da die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn „vorgegebenen“ – Farbton festlegt. Diese Beschränkung ist hier aber zulässig, da es sich hier eben gerade nicht um eine Einschränkung der mietvertraglichen Gebrauchsfreiheit geht.

Denn bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Ei-griff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

Eine wirksame Farbwahlklausel hingegen legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.Entsprechende Klauseln sind auch dann unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, BGH, Urteil vom 22. Februar 2012, Az.: VIII ZR 205/11.

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben jedenfalls verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen, WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 ). Dass der Mieter mit der Beschränkung auf helle Farbtöne oder die Farbe Weiß auf ein Spektrum festgelegt wird, das möglicherweise enger ist als die Bandbreite an farblichen Gestaltungen stellt nämlich keine unangemessene Benachteiligung dar, sondern ist durch das Weitervermietungsinteresse des Vermieters gerechtfertigt.

Merke:

Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum bei der Farbauswahl lässt („helle Farbtöne“) BGH Urteil vom 22. Oktober 2008, Az.: VIII ZR 283/07.

Die Rechtsfolge der unangemessenen Benachteiligung des Mieters durch eine Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nicht nur die Unwirksamkeit der entsprechenden Farbwahlklausel, sondern die Unwirksamkeit der gesamten Abwälzungsklausel.

III. Rechtsfolge: vollständige Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Das heißt, die ganze Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter wird für unwirksam erklärt.

Dies ergibt sich daraus, dass die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche Rechtspflicht darstellt. Wird eine Klausel dann so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, BGH Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 48/09.

Eine Aufrechterhaltung der vertraglichen Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel beispielsweise nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mit Hilfe einer inhaltlichen und gegebenenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich. Dies käme aber einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich und ist daher unzulässig.

Merke:

Die Unwirksamkeit einer Farbwahlklausel führt zur Unwirksamkeit der vollständigen Schönheitsreparaturklausel.

An deren Stelle tritt dann gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach welcher der Vermieter die Schönheitsreparaturverpflichtung trägt, BGH Entscheidung vom 5. März 2008, Az.: VIII ZR 95/07.

  

IV. Fazit

Für Mieter und Vermieter ist insgesamt entscheidend zu wissen, dass es nicht im Mietvertrag vorgeschrieben werden darf, dass der Mieter die Wohnung komplett weiß zu hinterlassen hat. Jedoch sollten helle und neutrale Farbtone gewählt werden.

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