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Schönheitsreparaturzuschlag – Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Wie die meisten Themen im Rahmen der Schönheitsreparaturen spielt auch der Schönheitsreparaturzuschlag für die Mietvertragsparteien, immer erst dann eine Rolle, wenn die Mietwohnung gekündigt oder der Mietvertrag beendet ist. Dabei ist der Schönheitsreparaturzuschlag bei den Mietern und Vermietern von preisgebundenem Wohnraum begrifflich meist als bekannt, bei Mietern von preisfreiem Wohnraum in der Regel als „Fremdwort“ einzuordnen, aber auch dort vereinzelt in Mietverträgen zu finden.

Im folgenden Artikel erfahren Sie alles, was Sie als Mieter oder Vermieter zum Schönheitsreparaturzuschlag wissen müssen.

So zum Beispiel, wann ein Schönheitsreparaturzuschlag vereinbart werden kann und ob die Miete um einen Schönheitsreparaturzuschlag erhöht werden kann, wenn die Abwälzungsklausel für die Schönheitsreparaturen unwirksam ist und der Vermieter zur Tragung der Kosten verpflichtet ist.

Ebenso wird erklärt, wann gezahlte Schönheitsreparaturzuschläge zurückgefordert werden können, wenn Sie als Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind.

I. Was ist der Schönheitsreparaturzuschlag?

„Schönheitsreparaturzuschläge sind unselbständige Rechnungsposten der zu entrichtenden Miete, wenn sie nicht gesondert im Vertrag ausgewiesen werden“, so das AG Mannheim in seiner Entscheidung vom 20. Juni 2008, Az.: 9 C 129/08.

Mit dieser Begriffserklärung stellt das Gericht zwar deutlich dar, dass ein Schönheitsreparaturzuschlag einen gesonderten Bestandteil des Mietzinses darstellt, erklärt aber nicht, was dieser Zuschlag bedeutet. Der Schönheitsreparaturzuschlag dient nämlich als solcher grundsätzlich nur dazu, die anfallenden Kosten für Schönheitsreparaturen zu deckeln und wird deshalb je nach mietvertraglicher Vereinbarung „in verschiedenen Formen“ im Mietrecht angetroffen; dazu weiter unten mehr.

1. Schönheitsreparaturverpflichtung

Den meisten Mietern und Vermietern ist wohl bekannt, dass Schönheitsreparaturen nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB zur Instandhaltungspflicht des Vermieters gehören.

§ 535 BGB bestimmt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Begrifflich beschränken sich die Schönheitsreparaturen zudem darauf, dass Abnutzungserscheinungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu beseitigen sind, die den optischen Eindruck der Mieträume beeinträchtigen. Im Grunde dienen sie damit

der Erhaltung der Wohnlichkeit (vgl. Sternel Kommentar, Sternel Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009; S. 1166 Rn. 2; BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 48/09). Zur Auslegung des Begriffs Schönheitsreparaturen wird regelmäßig § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV herangezogen.

Darin heißt es: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

In der Regel wird diese Verpflichtung – gleich, ob preisgebundener oder preisfreier Wohnraum – auf den Mieter durch eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ abgewälzt. Dass heißt, der Mieter hat die Kosten der Schönheitsreparaturen bzw. die Durchführung derselben zu übernehmen. Wenn keine vertragliche Abwälzung auf den Mieter stattgefunden hat, ist der Vermieter verpflichtet die Kosten der Schönheitsreparaturen bzw. deren Durchführung zu übernehmen. Die vertragliche Bestimmung eines Schönheitsreparaturkostenzuschlags soll hier den Ausgleich schaffen.

Hinweis:

Wichtig ist hier zu verstehen, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, davon ausgeht, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen – also die Schönheitsreparaturverpflichtung – durch den Mieter als vertragliche Hauptpflicht mit Entgeltcharakter anzusehen ist (BGH NJW 1988, 2790).

Das heißt, für den Fall, dass die Schönheitsreparaturverpflichtung beim Vermieter verbleibt, wirkt sich dies mithin faktisch auf die Höhe der Miete aus und der Mieter zahlt in der Praxis einen Teil des Entgeltes, das dieser für die Gebrauchsüberlassung der Räume erbringt, auch für die Schönheitsreparaturen, so unter anderem das AG Wiesbaden im Urteil vom 26.03.2007, Az.: 93 C 5183/06.

Dieses extra Entgelt ist der Schönheitsreparaturzuschlag.

2.“Formen“ des Schönheitsreparaturzuschlags

Wie kurz angesprochen ist der Schönheitsreparaturzuschlag in verschiedenen “ Formen“ beziehungsweise „Ausprägungen“ zu finden.

a) Der „echte“ Schönheitsreparaturzuschlag findet sich in § 28 Abs. 4 II. BV (zweite Berechnungsverordnung), der nur für preisgebunden Wohnraum gilt. Danach dürfen die Kosten für die Schönheitsreparaturen in einer festgesetzten Höhe monatlich neben den Instandhaltungskosten als extra Posten in der Mietzinskalkulation angesetzt werden.

In § 28 Abs. 4 II. BV heißt es, „… Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.“

Das heißt, bei Mietverhältnissen einer preisgebundenen Mietwohnung beziehungsweise öffentlich gefördertem Wohnraum, wie zum Beispiel sogenannte Sozialwohnungen, Eisenbahnerwohnungen etc., kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Schönheitsreparaturzuschlag als kalkulatorischer Bestandteil in der Mietzinszahlung enthalten ist.

b) Als „Schönheitsreparaturzuschlag“ bezeichnet, werden zum Teil auch zusätzlich zum Mietzins gezahlte monatliche Beträge, die auf einem sogenannten „Schönheitsreparaturguthabenkonto“ vom Vermieter angespart werden.

Faktisch stellen diese Zahlungen allerdings eher Rücklagen für zukünftig anfallende Schönheitsreparaturen dar.

Hier sind zwei Konstellationen denkbar:

  • Der Mieter trägt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen: Alle ihm entstehenden Kosten werden aus der Rücklage – soweit gedeckt erstattet. Dass heißt, der Mieter trägt die Schönheitsreparaturverpflichtung und der Vermieter bildet für diesen Rückstellungen und „spart“ sozusagen für den Mieter. Wenn dieser dann Schönheitsreparaturen ausführt, bekommt er die entsprechende Kosten aus dem Guthaben erstattet. Wenn dagegen der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, weil der Mieter dies nicht kann oder will, kann er sich für die anfallenden Kosten aus dem Guthaben bedienen. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses sind nicht verwendete Guthabenbeträge an den Mieter auszuzahlen; verweigert der Vermieter die Auszahlung zu Unrecht kann der Mieter sich auf ungerechtfertigte Bereicherung berufen.
  • Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturverpflichtung; bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Rücklagenbildung durch gesonderte Zahlungen des Mieters insoweit nicht vorgesehen und neben dem Schönheitsreparaturzuschlag grundsätzlich unzulässig, da der Vermieter die Kosten sonst doppelt vom Mieter verlangt beziehungsweise absichert (- einerseits durch den Mietzins und andererseits durch die Rücklagenzahlung-). Ebenso entfällt regelmäßig auch bei preisfreiem Wohnraum der Sinn einer Rücklagenbildung für den Mieter, wenn dieser nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
  • Die einzige Ausnahme bildet hier der Fall, in dem ohne besondere Vereinbarung zu einer extra „Schönheitsreparaturzuschlags-“ oder einer “ Schönheitsreparaturrücklagen-“ Zahlung im Mietvertrag, die Bildung der Rücklage für Schönheitsreparaturen eines bestimmten monatlichen Mietanteils durch den Vermieter geregelt wird, die als solche nur dessen Umfang zur Höhe der Schönheitsreparaturverpflichtung begrenzen soll. Der Mieter kann in diesem Fall keine Ansprüche bezüglich einer solchen Rückstellung geltend machen.

c) Von dem Schönheitsreparaturzuschlag muss in jedem Fall die Abgeltung der Schönheitsreparaturen abgegrenzt werden. Im Unterschied zu der monatlichen Zahlung des Schönheitsreparaturzuschlages wird die Abgeltungszahlung am Ende des Mietverhältnisses, bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen fällig.

Der sog. Schönheitsreparaturzuschlag ist regelmäßig in folgenden Ausprägungen zu finden:

„echter“ Schönheitsreparaturzuschlagim Sinne des § 28 Abs. 4 II. BV; hier obliegt dem Vermieter im Regelfall die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.„als Schönheitsreparaturzuschlag bezeichnete“ Rücklagen für Schönheitsreparaturen 
Variante 1:Schönheitsreparatur-verpflichtung liegt beim MieterVariante 2:Schönheitsreparatur-verpflichtung liegt beim Vermieter

II. Wichtige Entscheidungen zum Schönheitsreparaturzuschlag

Auch wenn die Rechtsprechung zum Schönheitsreparaturzuschlag nicht so umfangreich ist wie in anderen Bereichen der Thematik „Schönheitsreparaturen“ gibt es doch einige wichtige Leitsatzentscheidungen, die hier kurz dargestellt werden sollen.

1. Schönheitsreparaturzuschlag und Wegfall der Preisbindung

Jedes Jahr werden preisgebundene Mietwohnungen in preisfreie umgewandelt bzw. die vertragliche Preisbindung läuft aus. Vermieter und Mieter sind sich dann oftmals nicht einig wie der vormals ausgewiesene Schönheitsreparaturzuschlag nun im Rahmen der „neuen“ Miete beurteilt wird.

Die Rechtsprechung hat in entsprechenden Fällen bei Ende der Preisbindung entschieden, was als Miete fortgilt:

In einer Entscheidung des AG Wiesbaden 11. Oktober 2012, Az.: 92 C 2605/12 führt das Gericht zu der Frage, ob der Schönheitsreparaturzuschlag Bestandteil der ursprünglichen Kostenmiete ist, aus, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 zu Az.: VIII ZR 87/11 dies bereits dahingehend entschieden hat, dass es sich bei dem Schönheitsreparaturzuschlag um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 4, 28 Abs. 1 II. BV handelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II BV neben den nach § 28 Abs. 2 II BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden dürfen und es sich hierbei um eine Kostenposition handelt, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist; So auch das AG Wiesbaden, Urteil vom 03.11.2010, Az.: 93 C 1739/10.

Vereinfacht gesagt bedeutet dies: Die Grundmiete wird zur Marktmiete und der Kostenanteil der Schönheitsreparaturen geht nach Ende der Preisbindung in dieser auf.

2. Mieterhöhung um den Schönheitsreparaturzuschlag

Wenn die Preisbindung wegfällt oder die Unwirksamkeit der vertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung festgestellt ist, wird oft eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erwogen.

Unstreitig ist insoweit, dass eine Mieterhöhung um den Schönheitsreparaturzuschlag nach § 558 BGB jedenfalls bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist; so auch LG Wiesbaden, Urteil vom 15.3.2013, Az.: 3 S 122/12.

Strittig war bisher, ob der Schönheitsreparaturzuschlag bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB auch durch die ortsüblichen Vergleichsmiete mit gedeckelt ist oder aber darüber hinausgehend geltend gemacht werden kann.

In der Rechtsprechung der Instanzen wurde dazu überwiegend die Auffassung vertreten, dass einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden kann, wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben und daher eine andere Mietstruktur vorliegt; so dass OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch-KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115).

Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen.

Der Bundesgerichtshof hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, vgl. BGH- Urteile vom 9.07.2008 Az.: VIII ZR 181/07 und Az.: VIII ZR 83/07; sowie Entscheidung vom 11.02.2009, Az.: VIII ZR 118/07.

In einer neueren Entscheidung des BGH vom 09.11.2011, Az.: VIII ZR 87/11 bestätigte er seine bisherige Rechtsprechung, bei der Frage, ob im Falle, dass der Vermieter für den Mieter eine Rückstellung für die Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters anspart, bei einer Mieterhöhung diesen Zuschlag noch auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen werden darf und verneinte dies. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist durch das Gesetz nicht vorgesehen. Der Schönheitsreparaturzuschlag ist im Rahmen der Vergleichsmietenregelung des § 558 BGB systemfremd und kann daher nicht mit selbigem begründet werden. Zudem ist das gesetzgeberisches Leitbild, dass die Schönheitsreparaturen durch den monatlichen Mietzins mitbezahlt werden.

Merke:

Eine Mieterhöhung um einen Schönheitsreparaturzuschlag nach § 558 BGB ist nur dann zulässig, wenn der Schönheitsreparaturzuschlag mit der Grundmiete nicht über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht.

3. Rückforderung des Schönheitsreparaturzuschlags

In den Fällen in denen der Mietern vertraglich unwirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war und entsprechende „Schönheitsreparaturzuschläge“ ( wie etwa zur Rücklagenbildung gezahlt hat) kann er alle gezahlten Beträge zurück verlangen:

  • Ein solcher Rückzahlungsanspruch bezüglich des Schönheitsreparaturzuschlages kommt für den Fall in Betracht, in dem in den Allgemeinen Bedingungen des Mietvertrages die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde, diese Regelung aber –z.B. aufgrund eines starren Fristenplanes- unwirksam ist, mit der Folge, dass auch die auf eine sog. Abwohnpauschale gezahlten Beträge vom Mieter zurück verlangt werden könne, so dass LG Wiesbaden, Urteil vom 15.3.2013 Az.: 3 S 122/12
  • Ebenso kommt eine Rückforderung des Anteils der Rückstellung für die Schönheitsreparaturverpflichtung an der Grundmiete nach § 812 BGB in Betracht, wenn insoweit kein Rechtsgrund besteht. Dies ist ebenfalls zu bejahen, wenn eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, da dann dem für die Schönheitsreparaturen vorgesehene Anteil der Miete, die Grundlage genommen ist; LG Wiesbaden 15. März 2013 – Az. 3 S 127/12. Das Landgericht führt dazu aus: „Der Mieter, dem die Schönheitsrenovierung nicht wirksam aufgebürdet wurde, darf nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass der Vermieter im Interesse der Absicherung seiner eigenen Vertragsinteressen laufend auf Kosten des Mieters eine Rückstellung angespart hat. Denn letztlich dient die Rückstellung nur dem Vermieter, der damit im Falle des Auszugs und der nicht durchgeführten Schönheitsrenovierung auf diesen Betrag zurückgreifen kann.“

Merke:

Gezahlte Schönheitsreparaturzuschläge können in den Fällen, in denen der Mieter von der, ursprünglich vereinbarten, Schönheitsreparaturverpflichtung wegen Unwirksamkeit selbiger, befreit wird entsprechende „Schönheitsreparaturzuschläge“ zurück verlangen. Der Anspruch umfasst dabei alle gezahlten Beträge.

III. Fazit

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Begriff „Schönheitsreparaturzuschlag“ sehr unterschiedlich verwendet wird. Hier muss die jeweilige Formulierung im Mietvertrag herangezogen werden um zu bestimmen, ob tatsächlich ein “ echter“ Schönheitsreparaturzuschlag vereinbart wurde.

Abhängig von der verwendeten Formulierung ist die entsprechende Formulierung dann zulässig oder unzulässig. Gerade bei so komplexen Themenbereichen ist daher anzuraten, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklausel hier von einem Anwalt prüfen.

Eine Antwort auf "Schönheitsreparaturzuschlag – Was Mieter und Vermieter wissen müssen"

  • Natalia
    19.02.2018 - 19:42 Antworten

    Guten Tag! Wir wohnen in einer Mietwohnung seit ca. 20 Jahren und haben vor, dort weiter zu wohnen. Dürfen wir die Rückzahlung des ausgezahlten Schönheitsreparaturzuschlages ab und zu auffordern und nicht warten bis wir ausziehen? VG Natalia

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