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Schönheitsreparaturen: Was ist eine Abgeltungsklausel?

Die mietvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter ist kein unbekanntes Feld für Mieter und Vermieter. Doch auch wenn den typischen Problemen zur Wirksamkeit der vertraglichen Abwälzung scheinbar abgeholfen wurde, läuft die ausgearbeitete Schönheitsreparaturverpflichtung in der Praxis häufig ins Leere.

Der Vermieter steht nämlich insbesondere bei häufigem Mieterwechsel und befristeten Mietverträgen mit kurzen Laufzeiten nicht selten mit leeren Händen da, weil oftmals bei Beendigung des Mietverhältnisses der in Mustermietverträgen formulierte Fristenplan noch nicht abgelaufen ist und im neuen Mietverhältnis die Fristen wieder von vorn zu laufen beginnen. Abhilfe schafften in solchen Fällen die sogenannten Abgeltungsklauseln (auch Quotenklauseln) genannt, die dafür sorgten, dass der Mieter zumindest einen (prozentualen) Kostenanteil für zu leistende Schönheitsreparaturen bezogen auf seine Mietzeit trägt.

Mit seinen Grundsatzentscheidungen vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14; Az.: VIII ZR 242/13 und Az.: VIII ZR 21/13 hat der  BGH der Wirksamkeit dieser viel umstrittenen Abgeltungsklauseln jedoch eine endgültige Absage erteilt.

Im folgenden Artikel soll Ihnen als Mieter oder Vermieter aufgezeigt werden, was eine Abgeltungsklausel überhaupt ist und wie nach der Feststellung der Unwirksamkeit dieser Klausel nun mit betroffenen Mietverträgen zu verfahren ist.

I. Was regelte die Abgeltungsklausel?

In vielen Mietverträgen ist für die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter typischerweise ein so genannter flexibler Fristenplan vereinbart, nach dem im Regelfall zum Beispiel nach 3 oder 5 Jahren die Räume der Mietwohnung beziehungsweise bestimmte Wohnraumbestandteile, wie zum Beispiel Heizungen, Fenster etc., zu renovieren sind.

Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen kann, sollte die sogenannte Abgeltungsklausel helfen.

Diese Klausel sollte als eine Art Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan, eine zeitlich vorgelagerte  Verpflichtung zur (anteiligen) Vornahme schaffen (BGH, BGHZ 105, 71/ 77). So sollte die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug und vor Ablauf des Fristenplans gewährleistet werden.

Je nach Formulierung wurde beziehungsweise wird die Abgeltungsklausel auch als Quotenklausel, Quotenhaftungsklausel oder Kostenbeteiligungsklausel bezeichnet:

Quotenklausel Abgeltungsklausel
Unter einer Quotenklausel wird im Detail eine Regelung verstanden, die für jedes volle abgelaufene Jahr dem Mieter mit einer Quote “ von – bis zu X % “ an den entstehenden Renovierungskosten beteiligt.Mit einer Abgeltungsklausel wird der tatsächliche Anteil des Mieters an der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen erfasst und die entsprechenden Kosten werden auf den Mieter umgelegt
Beispielformulierung aus einem Mietvertrag:Beispielformulierung aus einem Mietvertrag:

„Sind bei Ende des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach den obigen üblichen, regelmäßigen Renovierungsfristen noch nicht fällig, trägt der Mieter die zukünftigen Renovierungskosten anteilig, entsprechend dem Verhältnis der Nutzungszeit zu dem Zeitpunkt der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen…“

Bei beiden Regelungen ging es somit darum, dem Mieter im Rahmen der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung eine anteilige oder auch prozentuale Abgeltung seiner Schönheitsreparaturverpflichtung aufzuerlegen, wenn er vor der eigentlichen Fälligkeit nach dem mietvertraglichen Fristenplan auszieht. Die Höhe des Abgeltungsanspruchs orientierte sich dabei an den Kosten der zukünftigen Renovierung, die durch einen Kostenvoranschlag ermittelt werden können.

II. Keine Wirksamkeit der Abgeltungsklauseln mehr seit 18. März 2015

Der Bundesgerichtshof führte in seinem Urteil vom 26. Mai 2004 , Az.: VIII ZR 77/03 zum Zweck der Klausel noch aus:

„Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dass der Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit von diesem Mieter beanspruchen kann.“  

In seinem Urteil vom 18. Oktober 2006, A z.: VIII ZR 52/06 ergänzte der BGH auch, dass sich der Mieter in praktischer Hinsicht sogar eine höhere Bruttomiete erspare,  da der Vermieter etwaige anfallende Schönheitsreparaturkosten nicht auf den Mietzins umlegen muss.

Damit sah man, die Abgeltungsklausel grundsätzlich als rechtmäßig, als nicht benachteiligend  und als interessengerecht.

In der Praxis wurden die Wirksamkeitsvoraussetzungen allerdings immer schwieriger und so bedurfte es zur Wirksamkeit der Klausel nicht nur der wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung mittels eines flexiblen Fristenplanes, sondern auch einer flexiblen Abgeltungsklausel.

Der BGH engte die Abfassungsregelungen immer mehr ein, so dass es kaum mehr möglich wurde wirksame Abgeltungsklauseln zu verfassen. BGH Urteil vom 26. Mai 2004 , Az.: VIII ZR 77/03; BGH Entscheidung vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06; vom 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285/12 .

Die meisten Abgeltungs- und Quotenklauseln  waren somit schon vor den neuen Grundsatzentscheidungen unwirksam, da sie den Mieter nach § 307 Abs. 1, Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligten.

Mit der neuen Rechtsprechung vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14; Az.: VIII ZR 242/13 und Az.: VIII ZR 21/13 hat der BGH allerdings entschieden, dass an einer Wirksamkeit der Abgeltungsklausel nicht mehr festgehalten werden kann und diese keiner Inhaltskontrolle standhält. Es sei bereits eine unangemessene Benachteiligung,  dass der  vom Mieter zu tragenden Anteil an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens berechnet werden soll (Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014, Az.: VIII ZR 352/12) und so nicht konkret nachvollziehbar berechnet werden kann.  Zudem sei auch bei es auch unangemessen benachteiligend, dass der Mieter bei  Abschluss des Mietvertrags gar nicht feststellen kann welche finanzielle auf ihn durch die Schönheitsreparaturverpflichtung zukommt.

III. Folge der Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel 

Aufgrund dieser neuen Rechtsprechung sind alle Abgeltungsklauseln in Formular- und Individualverträgen für Wohnraummietverhältnisse nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam.

Das bedeutet, dass in diesen Fällen die Schönheitsreparaturverpflichtungsklausel zunächst insoweit unwirksam ist. Es liegt eine Teilunwirksamkeit der Klausel vor, wenn die restliche Vereinbarung  aufrecht erhalten kann. Im Übrigen ist die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

Für den Vermieter folgt daraus, dass er alle Schönheitsreparaturen selbst erledigen muss, die bei Auszug des Mieters nach dem Fristenplan noch nicht fällig sind. Der Mieter ist hier nicht zur Durchführung dieser (wenn auch anteiligen) Arbeiten verpflichtet.

4 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: Was ist eine Abgeltungsklausel?"

  • Michael
    30.09.2015 - 09:31 Antworten

    Artikel ist veraltet.

    Der BGH hat in seinem Urteil vom 18.03.2015 (BGH, VIII ZR 242/13) festgestellt, dass Quotenklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen.

    Die Klausel ist daher unwirksam.

  • Anita Möller
    25.12.2016 - 17:02 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren, mein Bruder ist am 10.08.2016 verstorben, sodass wir als Erbengemeinschaft seine Wohnung zum 31.01.2017 gekündigt haben. Er war nicht nur Mieter, sondern Mitglied des Vermieters: Erbbauverein..Nachdem die Wohnung durch eine Firma „entrümpelt“ worden ist, fand die Erstbegehung am 23.11.2016 statt. Ich habe den Mieterverein um eine Kostenaufstellung für die Renovierungsarbeiten gebeten, die ich am 23.12.2016 erhielt:. Kostenpunkt: 7.565,46 €. Diese Kostenaufstellung ist nun Grundlage der Renovierungsarbeiten. Für mich ist das jedoch ein Totalsanierungsplan. Die Mietdauer beläuft sich von 1959 – 2016. In wie weit muss sich der Vermieter an den Kosten beteiligen? Kann er alle Reparaturkosten von dem Mieter ( Erben ) einfordern, ohne die Nutzungsdauer und damit auch Nutzungsschäden zu berücksichtigen? Die Forderungen übersteigen bei weitem den Zustand des Erstbezuges : Staatlich bezuschusster sozialer Wohnungsbau.
    Was ist für mich in diesem Fall zu tun?
    Freundliche Grüße Anita Möller

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