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Schönheitsreparaturen: Endrenovierung (oftmals unwirksam)

Viele Vermieter legen weniger Wert auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses als auf eine Renovierung zum Ende der Mietzeit. Oft lässt sich nämlich nur eine frisch gestrichene Wohnung ertragreich weitervermieten. Aus diesem Grund finden sich in vielen Mietverträgen sog. Endrenovierungsklauseln, mit denen dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zu renovieren.

Unter Mietern ist der Irrglaube verbreitet, der Mieter sei beim Auszug immer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, auch wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist. Dies trifft jedoch nicht zu. Um eine Endrenovierungspflicht zu begründen, bedarf es stets einer Vereinbarung im Mietvertrag. Doch auch aus dieser folgt oft keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug.

Denn gerade solche Schönheitsreparaturklauseln, mit denen dem Mieter eine Endrenovierungspflicht auferlegt werden soll, sind oft unwirksam.

Wir zeigen Ihnen im folgenden Beitrag, welche Anforderungen an die Wirksamkeit von Endrenovierungsklauseln zu stellen sind und wie Sie erkennen können, ob eine Endrenovierungspflicht für Sie im konkreten Fall besteht.

Entscheidende Weichenstellung: Isolierte oder kombinierte Endrenovierungspflicht

Die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel hängt entscheidend davon ab, ob der Mietvertrag den Mieter ausschließlich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet (isolierte Endrenovierungsklausel) oder ob diese Verpflichtung mit einer weiteren Renovierungspflicht zu einem anderen Zeitpunkt zusammentrifft (kombinierte Klausel).

Isolierte formularvertragliche Endrenovierungsklauseln sind zulässig, aber oft unwirksam

Eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen ausschließlich am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen, kann durch eine formularvertragliche Vereinbarung im Mietvertrag begründet werden. An die Wirksamkeit solcher isolierter Endrenovierungsklauseln werden jedoch – wie an jede Schönheitsreparaturklausel- hohe Anforderungen gestellt. Diese werden von Vermietern bei der Gestaltung von Endrenovierungsklauseln häufig nicht beachtet. Eine Vielzahl von Endrenovierungsklauseln ist daher unwirksam mit der Folge, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter selbst die Renovierungspflicht trifft.

Damit Sie als Mieter eine Endrenovierung nur dann vornehmen, wenn Sie zu dieser auch tatsächlich verpflichtet sind, zeigen wir Ihnen, wie Sie eine Endrenovierungsklausel auf Ihre Wirksamkeit überprüfen. Alternativ: Hier können Sie die gesamte Schönheitsreparaturklausel (inkl. Endrenovierungsklausel) auf deren Wirksamkeit prüfen lassen.

Alle Ausführungen, die zu der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Allgemeinen und zu Endrenovierungsklauseln im Besonderen gemacht werden, lassen sich auf einen entscheidenden Grundsatz reduzieren, der auf alle Fallgestaltungen übertragen werden kann. Dieser lautet folgendermaßen:

Eine Schönheitsreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn sie in einer für den Mieter erkennbaren Weise klarstellt, dass eine Pflicht zur Renovierung nur dann besteht, wenn und soweit der Zustand der Wohnung diese auf Grund von Abnutzungserscheinungen objektiv erforderlich erscheinen lässt. Umgekehrt bedeutet dies, dass eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen zu einem bestimmten Zeitpunkt ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs in jedem Fall durchzuführen, formularvertraglich nicht wirksam begründet werden kann.

Überträgt man diesen Grundsatz auf eine isolierte Endrenovierungsklausel, bedeutet dies, dass diese immer unwirksam ist, wenn eine unbedingte Endrenovierungspflicht des Mieters in der Weise begründet werden soll, dass dieser die Renovierung bei seinem Auszug ohne Wenn und Aber unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und auch ohne objektive Notwendigkeit durchzuführen hat.

Bei der Überprüfung der Klausel ist zu beachten, dass diese nicht erst dann unwirksam ist, wenn sie ausdrücklich festlegt, dass diese Endrenovierungspflicht unabhängig vom Renovierungsbedarf bestehen soll. Da Zweifel zu Lasten des Vermieters gehen (vgl. § 305c Abs.2 BGB), ist die Unwirksamkeit  vielmehr bereits dann anzunehmen, wenn die Endrenovierungsklausel nicht unmissverständlich erkennen lässt, dass dies nicht der Fall ist, sondern der tatsächliche Zustand der Wohnung für das Bestehen der Renovierungspflicht entscheidend ist.

Folgende Beispiele für unwirksame Endrenovierungsklauseln dienen der Veranschaulichung:

„Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.“

oder

„Der Mieter ist verpflichtet, rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung auf seine Kosten zu renovieren.“

Wirksam hingegen sind isolierte Endrenovierungsklauseln, nach der die Renovierungspflicht von der Bedingung abhängig gemacht wird, dass der dekorative Zustand der Wohnung die Renovierung erfordert.

Als Beispiel  für eine wirksame bedingte isolierte Endrenovierungsklausel  kann folgende Klausel dienen:

„Der Mieter ist bei seinem Auszug verpflichtet, die je nach dem Grad der Abnutzung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.“

Individualvertragliche Endrenovierungsklauseln sind auch bedarfsunabhängig wirksam

Die zuvor dargelegten Grundsätze zur Wirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln gelten nicht für solche Vereinbarungen, die zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sind. Wird eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen bei dessen Auszug durchzuführen, individualvertraglich begründet, ist diese auch dann wirksam, wenn die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll. Individualvertragliche Vereinbarungen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen werden häufig bei der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses getroffen und im Übergabeprotokoll vermerkt. Der BGH hat dies mit Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08-  für zulässig erachtet und entschieden, dass diese nicht den strengen Anforderungen unterliegen, die an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln gestellt werden.

Klauselkombinationen führen in der Regel zu einer Unwirksamkeit beider Klauseln

Vielen Vermietern genügt es nicht, den Mieter entweder nur zur Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses odernur zur Endrenovierung zu verpflichten. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine Kombination aus beiden Verpflichtungen. Eine solche Klauselkombination lässt die Rechtsprechung grds. nicht zu. Aus der Summe beider Verpflichtungen ergibt sich nämlich eine unangemessene Benachteiligung, die gem. § 307 BGB zur Unwirksamkeit formularmäßiger Schönheitsreparaturklauseln führt. Dieser sog. Summierungseffekt tritt unabhängig davon ein, ob beide oder nur eine der beiden kombinierten Klauseln isoliert betrachtet wirksam sind. Enthält der Mietvertrag beispielsweise eine formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, die  wirksam ist, weil sie einen weichen Fristenplan enthält, und  trifft diese mit einer Endrenovierungsklausel zusammen, die zwar nicht an den konkreten Erhaltungszustand der Wohnung anknüpft, aber trotzdem wirksam ist, weil sie individualvertraglich begründet wurde, führt der Summierungseffekt dazu, dass zumindest die formularmäßige Klausel unwirksam ist. Zu beachten ist beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel allerdings, dass der Summierungseffekt nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der individualvertraglichen Klausel zur Folge haben muss. Diese kann, wenn sie für sich betrachtet wirksam ist, aufrechterhalten bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die formularmäßige und die individualvertragliche Klausel wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05).

Der Summierungseffekt entfaltet seine Wirkung allerdings auch dann, wenn bereits eine der beiden zusammentreffenden Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist. In diesem Fall führt der Summierungseffekt dazu, dass auch die andere für sich betrachtet wirksame Klausel vom Schicksal der Unwirksamkeit erfasst wird, sofern es sich bei dieser um eine formularmäßige Klausel handelt. Häufig werden auf diese Weise isoliert betrachtet wirksame Schönheitsreparaturklauseln mit weichen Fristenplänen unwirksam, wenn sie mit einer unwirksamen formularvertraglichen Endrenovierungsklausel zusammentreffen, die die Renovierungspflicht nicht von einem konkreten Renovierungsbedarf abhängig macht.

Tritt der Summierungseffekt ein, hat dies zur Folge, dass der Mieter weder während des laufenden Mietverhältnisses noch an dessen Ende zu renovieren braucht, sofern keine individualvertragliche Klausel beteiligt ist, die entgegen § 139 BGB aufrechterhalten bleibt.

Beachte:

Eine nur scheinbare Klauselkombination liegt vor, wenn der Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen enthält und diese mit einer Regelung zusammentrifft, die besagt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen, die auf Grund dieser Verpflichtung im Falle eines Fristablaufs an sich schon während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen gewesen wären, spätestens bei seinem Auszug nachzuholen hat. In diesem Fall liegt keine Kombination zweier selbständiger Renovierungspflichten vor, die in ihrer Summierung zu einer Gesamtunwirksamkeit  führen können. Durch die  Bestimmung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters wird nämlich keine eigenständige zusätzliche Endrenovierungspflicht begründet. Sie hat keinen eigenständigen Regelungsgehalt, sondern stellt lediglich eine Ergänzung der Pflicht zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen dar, durch die klargestellt wird, dass der Mieter immer dann, wenn er die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten trotz Fälligkeit während des Mietverhältnisses nicht vornimmt, er diese jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen hat. Da eine eigenständige Endrenovierungsklausel gar nicht vorliegt, hängt die Wirksamkeit beider Regelungen allein davon ab, ob die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam begründet worden ist oder nicht. Die Einstufung eines Fristenplans als starr oder weich spielt in diesem Fall eine entscheidende Rolle. Um beurteilen zu können, ob Ihre Schönheitsreparaturklausel einen starren oder weichen Fristenplan enthält, lesen Sie den Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“ mit den dort aufgeführten Beispielen.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Verpflichtet ein Formularmietvertrag den Mieter ausschließlich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses, ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn der Mieter die Renovierung nur dann durchzuführen hat, wenn der Zustand der Wohnung diese auf Grund von Abnutzungserscheinungen objektiv erforderlich erscheinen lässt.
  2. Wird die Vereinbarung über die Endrenovierungspflicht beispielsweise bei der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelt, ist diese auch dann wirksam, wenn die Endrenovierungspflicht unabhängig vom Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll.
  3. Kombinationen aus formularmäßigen Verpflichtungen zur Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses und zur Endrenovierung führen auf Grund des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln, und zwar unabhängig davon, ob beide oder nur eine der beiden kombinierten Klauseln isoliert betrachtet wirksam sind. Ist an der Kombination eine individualvertragliche Klausel beteiligt, kann diese allerdings wirksam bleiben.

2 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: Endrenovierung (oftmals unwirksam)"

  • Tobias Kniel
    08.12.2017 - 09:54 Antworten

    Also ich habe vor folgende Kombination in den Mietvertrag einzusetzen:

    „Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen. Der Mieter ist bei seinem Auszug verpflichtet die je nach Grad der Abnutzung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.“

    Spricht hiergegen etwas? Vielen Dank für ein Feedback

    • Mietrecht.org
      08.12.2017 - 12:20 Antworten

      Hallo Tobias,

      lassen Sie die Klausel hier prüfen (auch als Vermieter).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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