Die Heizkostenverordnung verpflichtet jeden Vermieter (Ausnahme: Vermieter im selbst bewohnten Zwei-Familienwohnhaus), die Heizkostenabrechnung anteilig verbrauchsabhängig nach dem verbrauchten Energieanteil des Mieters zu erstellen.

Demgemäß bestimmt § 7 HeizkostenV, dass die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Energieverbrauch des Mieters aufzuteilen sind. Die übrigen Kosten können nach der Wohn- oder Nutzfläche, nach dem umbauten Raum oder nach dem „umbauten Raum der beheizten Räume“ abgerechnet werden.

Wir wollen in diesem Artikel die Besonderheiten zur Heizfläche bzw. zu den beheizbaren Räumen bei der Umlage der Heizkosten zusammenfassen.

Heizkostenabrechnung bei Wohnungen mit Dachschrägen benachteiligt Mieter

Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung nach der Wohnfläche. In besonderen Fällen, beispielsweise bei Wohnungen mit Dachschrägen, erscheint die Abrechnung nach der Wohnfläche als nicht angemessen. Der Mieter, der in einem abgeschrägten Dachgeschoss wohnt, würde dann verhältnismäßig mehr Kosten tragen müssen als der Mieter, der in einer Wohnung mit aufrechten Wänden wohnt.

Heizfläche = beheizbare Räume

Soweit das Gesetz von „beheizten Räumen“ spricht, ist dies ungenau. Gemeint sind die beheizbaren Räume. Dies muss so sein, weil der Mieter ansonsten die Anrechnung allein dadurch verhindern könnte, dass er einen installierten Heizungskörper einfach nicht nutzt und diesen Raum nicht beheizt.

Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist aber, den Vermieter auch dafür zu entschädigen, dass er den Heizkörper überhaupt installiert und für die Beheizbarkeit der Räume sorgt. Daher sind alle diejenigen Räume, die mit funktionsfähigen Heizkörpern ausgestattet sind, in die Abrechnung einzubeziehen (AG Köln WuM 1987, 361). Erst wenn der Vermieter den Heizkörper dauerhaft ausbaut, entfällt die Beheizbarkeit des Raumes und damit die Anrechnung in der Heizkostenabrechnung.

Keine beheizten Räume sind daher Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten, aber auch eine Speisekammer (Schmid ZMR 2006, 664). Werden Wintergärten beheizt, sind sie beheizte Räume.

Da die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingendes Recht sind, haben Vermieter und Mieter keine Möglichkeit rechtsgeschäftlich zu vereinbaren, welche Räume beheizt sind und welche unbeheizt sein sollen.

Abrechnung bei leer stehenden Räumen

Für leer stehende, nicht vermietete Räume muss ebenfalls der volle verbrauchsunabhängige Anteil bezahlt werden. Verantwortlich ist der Vermieter. Eine Umlage auf die Mieter ist ausgeschlossen.

Theoretisch kann der Vermieter den Heizkörper dauerhaft demontieren und eine Abrechnung im Sinne des beheizten Raumes vermeiden. Inwieweit er dadurch tatsächlich der Abrechnung entgehen kann, ist umstritten. Fakt ist jedenfalls, dass er in diesem Fall riskiert, dass die Leitungen einfrieren. Jedenfalls genügt eine vorübergehende Entfernung nicht. Unter Umständen setzt sich der Vermieter dem Vorwurf aus, dass die Heizungsanlage dann für die restlichen Räume im Haus überdimensioniert ist und damit unwirtschaftlich arbeitet.

Teils wird zu Gunsten der verbliebenen Mieter ein Abschlag gemacht, der je nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist (AG Halle-Saalkreis ZMR 2005, 201). Teils wird dem Mieter bei erheblichen Leerständen auch ein Anspruch auf Anwendung des Abrechnungsmaßstabes 50 zu 50 zugestanden (AG Annaberg WuM 2007, 131). Gleichermaßen wird eine verbrauchsabhängige Abrechnung ausgeschlossen und die Abrechnung nach der Wohnfläche vorgegeben (LG Gera WuM 2007, 511).

Im Idealfall erfolgt die Abrechnung nach dem Umlageschlüssel „beheizte Räume“ unter Einbeziehung der Räumlichkeiten im Einzelfall. Nur so lassen sich Unklarheiten vermeiden.