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Heizkostenabrechnung bei Leerstand von Wohnungen

Stehen in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, auch die für die leer stehende Wohnung anfallenden Kosten für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen.

Die Rechtslage hierzu ist eindeutig. Die tatsächlichen Gegebenheiten sind nicht unbedingt leicht nachzuvollziehen.

Zunächst muss der Vermieter die Grundkosten wie gewohnt auf alle Wohnungen im Haus verteilen. Steht eine Wohnung leer, muss er diesen Teil der Grundkosten selbst übernehmen, ebenso einen eventuellen Verbrauchsanteil. Ist als Umlegungsmaßstab die Wohnfläche vereinbart, darf der Vermieter leer stehende Flächen nicht außer Betracht lassen (AG Leipzig ZMR 2004, 120).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Heizkosten oder sonstige Nebenkosten für leer stehende Wohnungen auf die vorhandenen Mieter umzulegen. Vielmehr muss er die entstehenden Kosten selbst tragen. Schließlich kann nur er allein über diese Räume verfügen (AG Coesfeld WuM 1996, 155, AG Köln WuM 1998, 290). Das Risiko einer Unvermietbarkeit liegt bei ihm.

Nutzt der Mieter die von ihm gemieteten Räume nicht, verbleibt die Kostenlast bei ihm (AG Wipperfürth WuM 1987, 195).

Der Vermieter darf nicht eigenmächtig (zumindest nicht ohne vertragliche Vereinbarung, siehe unten) den bisherigen Verteilerschlüssel ändern, beispielsweise von der bisherigen Abrechnung nach der Wohnfläche auf die für ihn wegen des Leerstandes günstigere Abrechnung nach Verbrauch umstellen.

Der Vermieter muss die Messgeräte ablesen lassen, auch wenn eine Wohnung leer steht. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verbrauch über Heizkostenverteiler bestimmt wird, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten. Wegen der Kaltverdunstung über das Jahr messen diese Geräte auch dann einen Verbrauch, wenn die Heizung abgestellt ist.

Leer stehende Flächen werden bei der Kostenverteilung so behandelt, als würden sie benutzt. Der auf diese leer stehenden Flächen anfallende Nebenkostenbetrag verbleibt deshalb beim Vermieter. Dieser Grundsatz ist auch für Kosten, die unabhängig von der Nutzung der Räume (Grundsteuer) entstehen, unstreitig (BGH NJW 2003, 2902). Andernfalls würde der Vermieter das Problem der Vermietbarkeit einzelner Wohnungen als sein Eigentümerrisiko auf die Mieter umlegen.

Vertragliche Vereinbarungen zur Kostenlast

Der Vermieter darf auch in vorformulierten Mietverträgen mit dem Mieter nicht vereinbaren, die Kosten nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen umzulegen, mit der Folge, dass der Vermieter für unvermietete Räume keine Kosten zu tragen hätte (AG Görlitz WuM 1997, 649).

Allenfalls in einem individuell ausgehandelten Vertrag ließe sich eine solche Regelung  rechtfertigen, vorausgesetzt dass die Übertragung des Leerstandrisikos auf die Mieter klar und unmissverständlich zum Ausdruck kommt (OLG Hamburg WuM 2001, 343).

Sind leer stehende Wohnungen wegen einer  vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch oder Personenzahl zu 100 % von der Kostenverteilung faktisch ausgenommen, kann der Mieter diese Konsequenz zumindest bei einer Individualvereinbarung im Mietvertrag nicht beanstanden (Schmid ZMR 1998, 609).

Änderungsvorbehalt im Mietvertrag

Hat der Vermieter sich im Mietvertrag mit dem Mieter das Recht vorbehalten, einen vereinbarten Umlageschlüssel nachträglich einseitig zu ändern oder vom Mieter die Zustimmung zur Vertragsänderung zu verlangen, kann er bei Leerständen den Maßstab nur ändern, wenn die Räume über mehrere künftige Abrechnungsperioden ungenutzt bleiben und dem Vermieter ein Festhalten an der bisherigen Regelung nicht zugemutet werden kann. Soweit keine vertragliche Vereinbarung besteht, kommt als Änderungsgrundlage auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt (BGH WuM 2006, 440). Dieser Anpassungsanspruch scheitert aber oft deshalb, weil die Leerstände schwer prognostizierbar sind und sich die Situation im nächsten Abrechnungszeitraum bereits schon wieder anders darstellen kann.

Soweit der Vermieter den Umlegungsmaßstab ändert, soll eine unbelegte Wohnung als mit einer Person gelegt zu fingieren sein (AG Köln WuM 1998, 290). Teils wird auch auf Durchschnittswerte abgestellt (AG Köln WuM 2002, 285).

Umgestaltung der Kostenlast bei Änderungsvorbehalt

Erfolgt die Abrechnung weitgehend oder vollständig verbrauchsabhängig, kann nicht die Festlegung eines bestimmten Festkostenanteils verlangt werden, da das Gesetz in § 556a BGB eine vollständige Umlegung nach dem Verbrauch ausdrücklich erlaubt und der Vermieter in der Konsequenz bei einem Leerstand günstiger steht AG Köln WuM 2000, 38; Schmid ZMR 1998, 609).

Soweit Kosten dem Vermieter bereits nach Personenzahl berechnet werden (z.B. Müllabfuhr in einigen Gemeinden), fallen für leer stehende Räume keine Kosten an. Deshalb muss bei einer Kostenverteilung nach Personenzahl die leerstehende Wohnung auch nicht als mit einer Person belegt fingiert werden.

Streitig ist in diesem Fall, wie hoch ein Leerstand sein muss, um einen Änderungsanspruch wegen Unzumutbarkeit der Situation zu rechtfertigen. Bei kleineren Wohnanlagen werden 70 – 80 % (Sternel NZM 2006, 812) diskutiert, im Übrigen ist von 20 – 30 % die Rede (Maaß ZMR 2006, 761).

Außerdem ist vorauszusetzen, dass der Leerstand unvermeidbar und nicht Folge einer beabsichtigten Entmietung des Gebäudes ist (Sternel NZW 2006, 812). 6 % sollen jedenfalls zu wenig sein (AG Charlottenburg ZMR 2005, 872). Nach einer Entscheidung des AG Halle (ZMR 2005, 201) hingegen müsse ein Mieter mit Leerständen rechnen und entstehende Mehrkosten selbst tragen.

Wird das Haus mit Fernwärme versorgt, steigen die Heizkosten auch deshalb an, weil das Energielieferungsunternehmen meist ein Grundpreis berechnet. Der Vermieter kann vom Fernwärmeversorger nicht verlangen, dass er den Grundpreis wegen der leeren Wohnung herabsetzt (BGH WuM 2003, 503). Entstehende Mehrkosten sollen zu Lasten des Vermieters gehen (AG Halle ZMR 2005, 201).

Heizkörperdemontage als Kostenbremse?

Rechnet der Vermieter die Heizkosten vor allem nach dem Verbrauch ab, könnte er versuchen, seine Kostenbelastung dadurch zu reduzieren, dass er die Heizkörper in den leer stehenden Räumen demontiert. Der BGH hat diese Strategie jedenfalls nicht als alternative Lösung anerkannt (BGH WuM 2004, 150). Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass infolge hoher Leerstände in einem Haus die verbleibenden Mieter die leer stehenden Räume faktisch mitbeheizen, da die Wärme aus ihren Wohnungen durch die Wände abgeleitet wird und von der leerstehenden Wohnung kein Wärmeaustausch erfolgt.

Dann setzt er sich auch dem Vorwurf aus, dass die Heizanlage für die verbleibenden Heizungen überdimensioniert ist und riskiert, dass die Leitungen in den leer stehenden Räumen unter Umständen einfrieren.

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