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Heizkostenabrechnung: Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten

Die Heizkostenverordnung bestimmt die Kostenverteilung der Heizkosten. Sie enthält selbst keine Vorschriften über die Abrechnung der Heizkosten, so dass die Nebenkosten auf der Grundlage der allgemeinen Grundsätze über die Gestaltung einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Die Verordnung hat die Energieeinsparung zum Ziel.

Lediglich in wenigen Fällen, insbesondere in Zweifamilienwohnhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, können die Parteien vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet und auch die Verbrauchskosten mit den Grundkosten verbrauchsunabhängig gerechnet werden.

So erfolgt die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten

Die Heizkosten dürfen nicht ausschließlich nach der Wohnfläche verteilt werden. Der Vermieter muss die Verbrauchskosten der zentralen Heizungsanlage zu mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem erfassten Energieverbrauch der Mieter abrechnen.

Die Warmwasserkosten müssen aus der Energiekostenabrechnung nach einer in der Heizkostenverordnung vorgegebenen Formel herausgerechnet werden. Auch hier erfolgt die Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten.

Die übrigen Grundkosten kann der Vermieter nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum aufteilen. Der Anteil der Verbrauchskosten muss also zwischen 50 und 70 %, der Anteil der Grundkosten kann demgemäß zwischen 50 und 30 % festgelegt werden. Somit kann ein Anteil von 50 % – 30 % der Verbrauchskosten mit den Grundkosten abgerechnet werden.

Der Vermieter darf die Abrechnungsgrenze für den Verbrauch von 50 % nicht unterschreiten. Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag die obere Grenze bis zu einem Verbrauchsanteil von bis zu 100 % für maßgeblich erklären (LG Saarbrücken WuM 1990, 85).

Für ältere Gebäude erlaubt die Heizkostenverordnung (§ 7) eine Ausnahme. Hier muss die Abrechnung zu 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig erfolgen, wenn das Gebäude den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Heizkostenverordnung ist bindend

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind gemäß § 2 HeizkostenV zwingendes Recht und können mietvertraglich nicht außer Kraft gesetzt werden (Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt).

Wurde eine Heizkostenpauschale vereinbart, ändert nichts daran, dass der Vermieter trotzdem zumindest einen Teil der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen muss (OLG Hamm RE WuM 1986, 267). Vermieter und Mieter können auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge vereinbaren (BGH WuM 2006, 518).

Die Heizkosten gehören gemäß § 2 Ziffer 4 a-d BetrKV zu den auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten.

Die Kosten der Schornsteinreinigung sind in § 2 BetrKV als eigenständige Ziffer 12 ausgewiesen, soweit sie nicht bereits bei den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage berücksichtigt sind.

Vermieter muss Verbrauchserfassungsgeräte installieren

Um seiner Verpflichtung zur zumindest teilweisen verbrauchsabhängigen Abrechnung nachzukommen, muss der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§ 4 HeizkostenV) . Zwangsläufig muss er die Mieträume mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen. Der Mieter muss deren Anbringung in seiner Wohnung dulden. Zugleich kann der Mieter seinen entsprechenden Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung und damit die Ausstattung mit entsprechenden Erfassungsgeräten gerichtlich einklagen.

Missachtet der Vermieter die Vorgaben, kann der Mieter seinen Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Der Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und nicht mehr als 25 % der Wohnfläche des Hauses betroffen war.

Für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte zugelassen. Es liegt ausschließlich in der Entscheidungsbefugnis des Eigentümers, welche Geräte er installieren lässt.

Diese Kosten sind umlagefähige Heizungskosten

Zu den Heizkosten gehören neben den Brennstoffkosten und ihrer Lieferung auch die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Kontrolle durch einen Fachmann, Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Kosten der Emissionsmessungen, Miete der Verbrauchserfassungsgeräte einschließlich der Berechnungs- und Aufteilungskosten (§ 7 II HeizkostenV).

Nicht umlagefähig sind hingegen: Öltankversicherung (Umlegung aber über Kostenpunkt Sach- und Pflichtversicherung), Kosten einer Feuerlöscherprüfung, Leasingkosten für den Öltank oder den Brenner, Trinkgelder für die Ölanlieferung, Finanzierungskosten für den Kauf des Heizmaterials, Reparaturkosten.

Wartungskosten dürfen keine Reparaturkosten sein

Die umlagefähigen Wartungskosten erfassen nicht die Kosten für eine Reparatur (= Instandsetzung). Reparaturkosten sind nicht umlagefähig. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt werden, wie sich die Kosten konkret aufteilen, muss der Vermieter die Wartungskosten auf einer vernünftigen Grundlage schätzen. Die Erneuerung einer Umwälzpumpe, die Montage einer neuen Ölpumpe oder die Reparatur des Ölbrenners gehören nicht zu den Wartungskosten.

Die Wartungskosten werden im Allgemeinen mit 5 % der Brennstoffkosten kalkuliert. Liegen sie erheblich höher, ist zu vermuten, dass Reparaturarbeiten eingerechnet wurden. Dies kann nur anhand der Einzelabrechnungen kontrolliert werden. Bei Abschluss eines pauschalen Wartungsvertrages, der auch kleinere Reparaturen beinhaltet, können die Kosten jedoch vollständig umgelegt werden.

46 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten"

  • Petra Meyer-Tautz
    27.09.2014 - 17:42 Antworten

    Verbrauchsunabhängige Kosten der Heizungsanlage wie Wartung u.dgl. sind in der Regel Fixkosten und m.E. nicht nach einer Splittung z.B. 70/30 % umzulegen. Vor allem besteht bei solch einer Handhabung die Gefahr, dass Vermieter im Falle eines Leerstandes anteilig nicht in ausreichendem Maße beteiligt werden. Ich halte „Erziehungsmaßnahmen“ zum Einsparen von Energie und der damit verbundenen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten auch nicht für rechtens, da Einsparungen der verbrauchsunabhängigen Kosten nur erreichbar sind durch z.B. Wechsel des Heizungswartungsdienstes oder nunmehr auch des Schornsteinfegerbetriebes. Aber auch die in den Gasbezugsrechnungen ausgewiesenen Grundkosten/Serviceentgelte, die von den Gaslieferanten unabhängig vom Verbrauch, sondern nur für die Dauer des Vertragsverhältnisses in Rechnung gestellt werden, sind nicht dazu geeignet, sie durch „Erziehungsmaßnahmen“ zu senken. Argumente, wie Sie zuletzt der BGH anführte, dass Abrechnungen nicht gerecht sein müssen, weil evtl. zu umständlich für den Abrechnenden, entkräften sich selbst dadurch, dass Heizungsnebenkosten – so auch die Service-Kosten – nicht errechnet werden müssen, sondern per Rechnung vorliegen.

    • Mietrecht.org
      29.09.2014 - 15:23 Antworten

      Hallo Petra,

      danke für Ihren Beitrag und Ihre Meinung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dennis Kittler
    06.10.2014 - 19:02 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage, vielleicht kann mir jemand helfen…und zwar wohne ich in einem alten Bauernhaus, es gibt hier insgesamt 4 Wohnungen, kleinere und größere. Zur Zeit wohne ich hier allein, dass heißt der Leerstand beträgt 75 Prozent. Heute habe ich meine BK für den Zeitraum 09/13-08/14 bekommen…jetzt meine Frage, die Berechnung der Grundkosten wurde mit 30 % und Verbrauchskosten mit 70 % berechnet…für Heizung und Warmwasser!!! ist das bei dem Leerstand rechtens bzw. würde mir die Aufteilung 50/50 nicht „mehr“ bringen??? 2 Wohnungen sind schon seit Sommer 2013 leer die 3. seit Juni diesen Jahres. Über eine Antwort wäre ich dankbar.

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      07.10.2014 - 10:03 Antworten

      Hallo Dennis.

      ja, mit 50/50 würden Sie besser wegkommen. Wie Sie gesehen haben, gibt die Heizkostenverordnung dem Vermieter allerdings etwas Spielraum (von 50/50 bis 30/70).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • NBEN
    30.10.2014 - 12:23 Antworten

    Hallo,
    wenn die Vereinbarung besteht, dass Heiz- und Warmwasserkosten zu 100% nach Verbrauch abgerechnet werden, entfällt eine Aufteilung in Grund – und Verbrauchskosten?
    MfG

  • A. Biskup
    12.11.2014 - 21:07 Antworten

    Guten Tag,

    in meinem Mietvertrag steht, dass die Heizkosten zu 70% 30% abgerechnet werden. Auf einmal werden die Heizkosten zu 50% 50% abgerechnet. Was für mich Mehrkosten bedeuten.

    Ist das zulässig?

    Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.

    A. Biskup

    • Mietrecht.org
      13.11.2014 - 08:03 Antworten

      Hallo Herr Biskup,

      ich würde mich auf die Vereinbarung im Mietvertrag stützen und den Vermieter um entsprechende Stellungnahme bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Meerwald
    27.11.2014 - 16:18 Antworten

    Guten Tag,

    kann es rechtlich richtig sein, dass es sich beim Gesamtverbrauch laut Hauptzähler und Gesamtverbrauch lt. Einzelzählern (4 Doppelhaushälften gleicher Bauart) um 53,06 % tatsächlicher Verbrauch und 46,94 % Wärmeleitungsverlust handelt? Ich habe so fast die Höhe meines Jahresverbrauchs an Heizkosten noch einmal an Wärmeverlustkosten zu tragen. Ist das rechtlich richtig?

    Freundliche Grüße
    M. Meerwald

  • Frank Rengstl
    02.01.2015 - 13:38 Antworten

    Guten Taag,

    Eine Frage zu den Heizkosten bei Wechsel des Eigentümers der Wohnanlage.
    Ich wohne zur Miete, in einer Wohnanlage mit gesamt 953 Einheiten. Die Eigentumsverhältnisse haben sich geändert. Die erste Nebenkostenabrechnung des neuen Eigentümers ist eingetroffen. Im Vergleich Nebenkostenabrechnungen von 2012 zu 2013 ergeben sich erhebliche Änderungen bei den Heizkosten.
    Die Heizkosten gesamt sind um 13,45765% gestiegen.
    Die Grundkosten für die Heizung ( Verteilung 50/50 ) sind um 82,24456% gestiegen
    Die Verbrauchskosten sind um 162,49564% gestiegen.
    Es wurden vom neuen Eigentümer andere Zähler eingebaut.
    Selbstverständlich lege ich Widerspruch ein.
    Nun zur Frage: Wie kann ein neuer Eigentümer derart die Kosten erhöhen?
    Für die Beantwortung, bereits jetzt vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Frank Rengstl

    • Mietrecht.org
      02.01.2015 - 16:06 Antworten

      Hallo Herr Rengstl,

      ohne die Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung genau zu prüfen, kann man hier leider gar nichts zu sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hartmut Graef
    25.02.2015 - 22:00 Antworten

    Guten Abend,

    gehört die Anschaffung eines Feuerlöscher zu den Hausnebenkosten?

    Freundliche Grüße

    Hartmut Graef

    • Mietrecht.org
      26.02.2015 - 12:04 Antworten

      Hallo Hartmunt,

      die Anschaffung nicht, die Wartung hingegen schon (falls vereinbart).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • LSCologne
    09.04.2015 - 14:48 Antworten

    Hallo :)

    ich habe eine Frage zu Ihrem obigen Text, dort schreiben Sie: „…wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt oder freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind.“

    Mir geht es hier um die „ODER“ zwischen den Kriterien.

    Wenn ich mir die HKVO (§7) anschaue („In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärme-schutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung über- wiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.“),

    lese ich dort eher ein „UND“ und „KEIN oder“! Wäre schön, mir jemand helfen könnte und wenn man mir nur von der Leitung hilft :D Vielen Dank im Voraus.

    Tom

    • Mietrecht.org
      10.04.2015 - 08:12 Antworten

      Hallo Tom,

      richtig, danke für den Hinweis. Ich habe die Passage überarbeitet / korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolf
    11.07.2015 - 09:29 Antworten

    Guten Tag,
    ich wohne in einem Miethaus mit 3 Mietparteien. Die ermittelten Grundkosten wurde nach qm der Wohnfläche verteilt. Das war bisher nicht zu beanstanden, es bestand jede Mietpartei aus 2 Personen. Jetzt besteht eine Mietpartei aber aus 6 Personen, die beiden anderen immer noch aus 2 Personen.
    Müsste das bei der Verteilung berücksichtigt werden?

    Beste Grüße
    Wolf

  • Jennifer
    12.11.2015 - 07:20 Antworten

    Hallo:)

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Mietparteien.
    Bisher erfolgte die Heizkostenabrechnung 50/50.
    Meine Grundkosten lagen im letzten Jahr bei 240€ und meine Verbrauchskosten bei knapp 20€.
    Nun haben wir ein schreiben des Vermieters erhalten, da einige Mieter im Haus eine Umstellung auf 30/70 wünschen, dies aber nur geschieht, wenn alle Mietparteien einverstanden sind.
    Würde ich mit dieser Umstellung besser wegkommen?

    Liebe Grüße

    • Sebastian
      18.12.2015 - 11:19 Antworten

      Ich würde ja sagen. Bei 50% sind es 240.- bei 30% nur 144.-
      Die Verbrauchskosten wären dann 46,70.-
      Das macht statt 260€ nur noch 191€.
      Falls ich das richtig gerechnet habe.

  • Kevin
    29.12.2015 - 21:03 Antworten

    Hätte da auch mal eine Frage…
    Ich wohne in einer Einliegerwohnung (Kellerwohnung) unter der Vermieterin. Meine Wohnung ist oft nicht richtig beheizt und man muss oft frieren.
    Die kosten werden laut Abrechnung Umgelegt, und zwar anteilig nach Wohnfläche. Gerechnet wurde mit 1/4, da meine Wohnung 50m² hat.
    Nun jetzt bekomme ich wieder eine fette Nachzahlung, natürlich aufgrund „meiner“ Heizkosten. Letztes Jahr war diese noch höher.
    Ist dies Rechtens? wenn ich den Beitrag richtig verstanden habe, gehe ich davon aus, dass diese Art der Umlegung der Kosten nicht erlaubt ist. Im Mietvertrag ist dies auch nicht extra geregelt.

    Ich danke schon einmal im voraus.

    Liebe Grüße

  • Joachim W. Reuleaux
    03.02.2016 - 16:05 Antworten

    Guten Abend, Herr Hundt,
    in der WE-Anlage befinden sich ausschließlich vier beruflich/gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten. Die Eigentümer haben einstimmig beschlossen, statt der vorherigen Übung 30/70 künftig die Betriebskosten von zentraler Heizung und WW-Bereitung ausschließlich mit 100 % nach dem Verbrauch zu verteilen, auch um dem unterschiedlichen Wärmebedarf von Laden, Büro, und Heilberufspraxen Rechnung zu tragen. Nun schreibt der Verwalter, „dass die Verteilung der Heizkosten nach 100 % Verbrauch nicht der HeizkostenVO entspricht und jeder Eigentümer sowie Mieter ein Recht auf eine korrekt erstellte Abrechnung hat“. Ist die Abrechnung nach 100 % Verbrauch nicht in der HKVO erlaubt und damit rechtens und korrekt?
    Gruß
    Joachim

    • Mietrecht.org
      05.02.2016 - 03:54 Antworten

      Hallo Joachim,

      die Heizkostenverordnung gibt nicht ohne Grund die Verteilung von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch vor. Damit sollten z.B. Ungleichheiten bei den Wohnungen ausgeglichen werden (EG-Wohnung, Außenwände etc.).

      Ob Sie mit ALLstimmigkeit davon abweichen können, sollten Sie von einem Anwalt bewerten lassen. Spätestens wenn Wohnungen vermietet werden, drohen aber wieder Probleme.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra
    14.08.2016 - 21:03 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem 5 Parteien Haus mit Erdwärmeheizung. Die Abrechnung läuft ja über den Stromverbrauch für Heizung und Warmwasser. Nun wird auch bei uns 70% / 30% (Ista Abrechnung) abgerechnet. Unsere Kosten belaufen sich genauso hoch wie z.B. Gas.
    Unsere Frage. Wird Erdwärme genauso abgerechnet wie normale Heizung ?
    Vielen Dank und Grüße
    Alexandra

  • Dorothea
    12.09.2016 - 12:54 Antworten

    Hallo,

    wir sind am 8.12.14 umgezogen und haben elektronische Heizkostenverteiler von Techem. Die Rechnung von Dez.14 bis Nov.2015 kam am Freitag. Unsere Werte für eine 60 Quadratmeterwohnung sind zu hoch. Die Gesamtwohnfläche ist 2300 Quadratmeter und wir zahlen 10 % der Heizkosten. Die Werte im Bad, es hat 60 m2, sind höher als im Wohn- und Schlafzimmer. Von der Funkablesung bemerkten wir nichts und die Werte sind nicht gespeichert. Die neuen Werte sind auch schon sehr hoch. Ich habe mich im Netz schlaugemacht und meine, dass der Zähler für den Badheizkörper der falsche ist und darum zu viel anzeigt. Der Heizkörper wurde wohl falsch eingestuft. Die Wohnung ist Erstbezug eines Neubaus. 1600 Einheiten hatten wir im Bad, im Schlafzimmer 1100 = 14 m2, im Wohnzimmer = 21 m2 1300 Einheiten, in der Küche 9 m2 88 Einheiten. Zähler wurden erst im Februar 2015 angebracht. Die Zeit vom 1.12.14 – Mitte Februar wurde geschätzt und uns 2500 Einheiten aufgeschlagen. Über 7000 Einheiten sind es für uns. Beim Mieterverein war ich schon. Am 16.08. bekam Techem den schriftlichen Auftrag zur Überprüfung
    auf unsere Kosten. Hat jemand was erreicht in einem ähnlichen Fall.

    Es würde mich freuen, wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte.

    Danke im Voraus.

    LG
    Dorothea

    • Mietrecht.org
      12.09.2016 - 13:16 Antworten

      Hallo Dorothea,

      Ihnen bleibt im ersten Schritt nur die Überprüfung durch den Abrechnungsdienstleister. Warten Sie das Ergebnis am besten erstmal ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dorothea
    13.09.2016 - 09:47 Antworten

    Hallo Dennis,

    auf die Überprüfung durch Techem warte ich. Der Hausverwalter hat das veranlasst und ich muss 50 – 80 EURO bezahlen.

    Viele Grüße
    Dorothea

  • Silke Hontheim
    14.09.2016 - 14:07 Antworten

    Hallo,
    habe 2014/2015 eine Rückerstattung der NK von ca. 100 Euro bekommen.
    Dieses Jahr dann eine fette Nachzahlung da bei der letzten Abrechnung ein Berechnungsfehler vor lag.
    Meine Frage gibt es für diese Nachforderung Fristen? Und müsste dann nicht eine “ neue“ Abrechnung für 2014/15 erstellt werden, anstatt die Kosten bei der aktuellen Abrechnung draufzuschlagen?

    Danke im Vorraus
    Silke

  • Dominik
    14.09.2016 - 16:26 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, welches auch gewerbliche Einheiten hat (4 Wohneinheiten, 2 Gewerbe). Das Haus wurde ca. 1900 erbaut und wurde nie gedämmt etc. Die Heizkörper haben keine Verbrauchserfassungsgeräte, die Leitungen sind ungedämmt. Wir wohnen im EG. Der Vermieter wohnt auch im Haus und die Nebenkostenabrechnung sieht vor, dass wir 30% der Brennstoffkosten unabhängig vom eigenen Verbrauch zu zahlen haben.

    Ist der Vermieter verpflichtet hier auf eine verbrauchsabhängige NK umzustellen und Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren?

    Könnte der Vermieter die Kosten für die Installation der Verbrauchserfassungsgeräte in der nächsten NK auf die Mieter umlegen?

    Was ist, wenn kein Energieausweis für das Haus vorgelegt wurde?

    Ist ein prozentualer Anteil an allen Nebenkosten rechtmäßig, wenn keine Angaben zur Grundfläche der Whg. im Vertrag gemacht werden. Wobei der Vertrag den prozentualen Anteil an den Nebenkosten definiert.

    Danke für jegliche Infos hierzu

    • Mietrecht.org
      15.09.2016 - 06:40 Antworten

      Hallo Dominik,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht alle Ihre Punkte Kommentieren. Nutzen Sie die Suche hier auf Mietrecht.org und Sie werden schon viele Informationen finden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    27.02.2017 - 19:40 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem Haus mit 2 Wohneinheiten á 150qm und einer Wohneinheit mit 70qm. Bei der von der Firma Ista ausgeführten Nebenkostenabrechnung ist mir aufgefallen, dass die Kosten für die Heizkostenverteiler,Warmwasserzähler, Kaminkehrer, Strom für die Heizung, Wartungsarbeiten und Heizkostenabrechnung mit zu den Brennstoffkosten gerechnet wurden und dann mit dem Verteilerschlüssel 30% / 70% abgerechnet.
    Das bedeutet, dass der der mehr heizt und mehr Warmwasser verbraucht auch mehr von diesen o.g. Kosten zu zahlen hat. Eigentlich haben diese Kosten, bis auf den Stromverbrauch der Heizungsanlage, nichts mit dem Verbrauch zu tun.
    Bei der Fa. Ista wurde ich recht schnell mit dem Hinweis abgewimmelt „Das steht in der Heizkostenverordnung und ist rechtens“.
    Kaltwasserzähler werden hingegen für jede Wohneinheit abgerechnet.
    Wartung Abwasserhebeanlage wird nach Wasserverbrauch geteilt.
    Über eine Info wäre ich sehr dankbar

  • Frank
    28.02.2017 - 19:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in der HKVO §9b ist vorgesehen die verbrauchsunabhängigen Grundkosten bei einem Mieterwechsel nach der Gradtagstabelle aufzuteilen. Für mich stellt sich die Frage nach der Art der Grundkosten, die jährliche Miete für Wärmezähler sind doch nicht genauso aufzuteilen wie die Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage. Die Mietkosten der Wärmezähler bleiben immer gleich egal wie sehr der Mieter heizt und somit gibt es doch keine Relevanz zur Gradtagstabelle. Im Gegensatz hierzu steigt der Betriebsstrom der Heizungsanlage bei höherem Wärmebedarf und somit ist die Relevanz zur Gradtagstabelle gegeben. Für mich stellt sich die Frage welche Grundkosten zählen zu den Gradtagsrelevanten und welche nicht?

    Mit freundlichen Grüßen

    Frank

  • Thomas Zinkand
    18.04.2017 - 15:24 Antworten

    Guten Tag,
    ich bewohne eine Maisonette-Wohnung in einer Wohnanlage, ehemaliger Bauernhof, mit insgesamt vier Mietparteien. Unser Vermieter hat die Nebenkostenerfassung und -abrechnung an eine Firma abgegeben, da er dies aus Altersgründen nicht kann. Nun habe ich mehrere Fragen:
    1. Die Zählernr.Kaltwasser auf der Abrechnung von 2016 ist eine andere als auf der für 2015, auch der Zählerstand weicht ab.
    2. In 03/ 2017 haben wir eine Abrechnung erhalten, mit einer NAchzahlung i.H. 390,- Euro. Zwei Wochen später kam eine neue Abrechnung, da die Fa. angeblich die Zählerstände Warm- und Kaltwasser verwechselt hat, mit einer weiteren NAchzahlung i.H. 370,- Euro. Mir ist aufgefallen, dass die Kosten für Heizung und Warm-/Kaltwasser hier mit völlig verschiedenen Summen berechnet werden, z. B. Grundkosten Heizung Nutzfläche x 3,0307952 im März 2017, neue Rechnung im April 2017 Nutzfläche x 3,9061446.
    Insgesamt macht die Summe der eigenen Kosten exaktdie Differenz der 2.Nachzahlung aus.
    Ich wüsste gerne, wie die Kosten pro Nutzfläche berechnet werden, also woher die Beträge x Nutzfläche =Kosten hinterlegt sind.
    MfG
    Thomas Zinkand

    • Mietrecht.org
      19.04.2017 - 10:35 Antworten

      Hallo Thomas,

      aufgrund der Komplexität würde ich die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – aus der Entfernung lassen Sie sich Dinge kaum beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrich
    25.04.2017 - 22:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Meine Frage ist zweiteilig:
    1. Ausnahme nach §7 der Heizkostenverordnung für ältere Gebäude: „Hier muss die Abrechnung zu 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig erfolgen, wenn das Gebäude den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.“

    Konkreter Fall: Mehrfamilienhaus ( > 6 Parteien ) Älteres Gebäude ( Baujahr vor 1940 ), genügt sicher nicht den Anforderungen der WSchVO 1994, Ölheizung, überwiegend ungedämmte Heizleitungen

    Handelt es sich bei der Formulierung „überwiegend gedämmte Heizleitungen“ für einen Ausschlußgrund der Ausnahmeregelung bei „überwiegend ungedämmten Heizleitungen“ ? Wenn ja, was wäre die Absicht des Gesetzgebers – sofern Sie darüber mutmaßen können / wollen.

    2. Wer kann legitimer Weise eine Änderung der bisherigen prozentualen Aufteilung von verbrauchsab- bzw. unabhängigen Kosten vornehmen ? Obiger Fall, bisdato 50/50 – umgestellt auf 70/30.
    Ist das einvernehmlich zwischen Vermieter und allen Mietparteien zu regeln (unwahrscheinlich) ?
    Oder „hoheitliche“ Vermieterentscheidung unter Berufung auf die HkV ?

    Vielen Dank im Voraus,
    mit freundlichen Grüßen

  • Brietenhagen
    14.08.2017 - 19:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind letztes Jahr im Februar in eine neue Wohnung gezogen.
    Im Mietvertrag steht kein Verteilungsschlüssel, so dass es der Vermieter selbst bestimmen kann. Ist das richtig?

    Nun haben wir die erste Abrechnung bekommen und da sind die Heizkosten mit 30/70 abgerechnet und die Warmwasserkosten mit 40/60. Ist das so richtig? ich habe immer gedacht, das nur ein Schlüssel pro Abrechnung benutzt werden darf oder ist meine Annahme falsch.

    Unsere ganze Abrechnung ist total fehlerhaft.

    Ich hoffe Sie können mir in diesem Punkt weiter helfen.

    Vielen Dank im Voraus.

    Mfg
    Maria Brietenhagen

    • Mietrecht.org
      15.08.2017 - 08:46 Antworten

      Hallo Maria,

      danke für Ihren Kommentar. Wenn Sie viele Fehler in der Nebenkostenabrechnung erwarten, dann sollten Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin Hierse
    04.09.2017 - 16:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten, werden anhand der dafür geltenden Formel berechnet. Ist denn eine Aufteilung wieviel Energie kosten für Warmwasseraufbereitung von 47,67% normal, Ich hatte in den anderen Wohnungen im Schnitt 80 zu 20 und diese werden ja dann in Grund-und Verbrauchskosten aufgeteilt. Aber mir erscheinen 47% zum Warmwasseraufbereitung sehr hoch. Zudem wohnen wir in einem KW70 Haus.

    Danke vorab über eine Antwort

    Liebe Grüße Katrin

    • Mietrecht.org
      05.09.2017 - 10:40 Antworten

      Hallo Katrin,

      ich kann Ihnen Einzelfall schlecht einschätzen, daher ganz allgemein: je besser das Haus isoliert ist, desto höher sind prozentual natürlich die Warmwasserkosten. KW70 hilft ja nicht bei den Warmwasserkosten, sondern bei den Heizkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susann Klammt
    13.11.2017 - 21:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zur Berechnung der Grundkosten: in meiner Heizkostenabrechnung sind €741,25 Grundkosten für das Jahr und 5.925,30 Verbrauchskosten angegeben. Diese beiden Kostenarten sind zusammengerechnet worden und dann 50/50 aufgeteilt an mich berechnet worden. Zudem über die Gradtagsberechnung (50m²/1000 Gradtage x 383 Gradtage) Ich habe im letzten Jahr 115 Tage in der Wohnung gewohnt.
    1. ist es richtig die Grundkosten und Verbrauchskosten zusammen zu rechnen und dann 50/50 weiter zu berechnen?
    2. Stimmt die Gradtagsberechnung für mich? Ablesezählgeräte sind vorhanden!

    Vielen dank für Ihre Antwort

  • Martin
    17.11.2017 - 19:45 Antworten

    Guten Abend,

    ich habe seit März letzten Jahres ein Objekt gemietet. Ich konnte es nie richtig verstehen, als mir gesagt wurde, dass das Ladenlokal nicht geheizt werden muss, da es im Hang eingebaut ist und die umliegenden Räumlichkeiten für die Beheizung ausreichen. Im Mietvertrag ist dazu nichts gergelt – nur dass der reelle Verbrauche abgerchnet wird. Nun kam vor zwei Monaten eine Nebenkostennachzahlung-Rechnung über 1.500 EUR. Aufgeteilt mit der 70/30-Regelung. Ich habe aber keine Möglichkeit gehabt (obwohl ich danach mehrfrach gefragt habe) die Heizung zu regulieren. Ich trage im Winter und Sommer kurze Bekleidung, weil es sonst nicht zu ertragen ist. Als die Nebenkostenabrechnung vor zwei Monaten kam, bat ich den Vermieter mir zu erklären, wie die Heizung von mir reguliert werden kann. Bisher kam keine Antwort. Nur, dass in den Wänden Rohre verlaufen, die für die Erwärmung sorgen.

    Ist die Abrechnung rechtens, wenn ich keinerlei Möglichkeit habe, die Heizung zu regulieren und trotzdem muss ich 70 % von meinem nicht gewollten Verbrauch bezahlen?

    Besten Dank für eine kurze Rückmeldung vorab.

  • Mandy
    29.11.2017 - 14:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wohne in einem im den vierziger Jahren errichteten Miethaus. Zu meinem Einzug in 2012 waren ca. 70 % der Wohnungen bereits saniert und mit Zentralheizung ausgestattet. Die restlichen Wohnungen hatten noch Öfen in den Wohnungen. Inzwischen sind bereits mehr als 5 Jahre vergangen und nach aktueller Angabe des Vermieters wurden 4 Wohnungen noch immer nicht saniert. In meinem Mietvertrag ist eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten mit 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der Wohnfläche angegeben. Der Vermieter rechnet noch immer die Flächen der nicht sanierten Wohnungen aus der Heizfläche heraus, obwohl sich die Wohnungen innerhalb des Mietkomplexes befinden. Theoretisch würde die Heizfläche (= Wohnfläche) 2.632,42 m² betragen, angesetzt wurde seit 2013 aber nur eine Heizfläche von 2.396,65 m². Beim Warmwasser veränderten sich die Flächen in den einzelnen Jahren: 2012 waren es 1.982,37 m², 2013 waren es 2.396,65 m², 2014 waren es 2.396,65 m² und 2016 sind es 2.462,76 m².
    Die Mieter der bisher nicht sanierten Wohngen verweigern die Modernisierungsmaßnahme. Dem Vermieter scheint die ausstehende Sanierung auch nicht so wichtig zu sein. Da die Wohnungen innerhalb des Mietobjektes liegen, werden Sie ja durch die umliegenden Wohnungen mitbeheizt. Darf der Vermieter denn die Flächen der 4 Wohnungen herausrechnen oder muss er in der Abrechnung die gesamte theoretische Heizfläche berücksichtigen. Um das ganze noch kompakter zu gestalten würde mich weiterhin interessieren, ob tatsächliche alle Wohnungen an den Kosten des Schornsteinfegers in Höhe von 2.573,23 € im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zur Kasse gebeten werden dürfen.
    Vorab vielen Dank für Ihre Antwort

  • Michael
    29.01.2018 - 12:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich Wohne in einem Mietshaus mit 4 WE. Seit fast 15 Jahren.
    Als der Eigentümer vor ca. 2-3 Jahren gewechselt hat sind
    3 Wohnungen mit Zentralheizung ausgestattet worden, meine nicht (wurde auch nicht gefragt),
    ich habe selbst noch meinen Kaminofen den ich selbst befeuere.
    Nun habe ich auf den NK-Abrechnung einen Heizkosten Grundanteil 30% verrechnet bekommen.
    Habe nicht einen Heizkörper und auch in den gemeinschafts Räumen (Waschkeller, Treppenhaus) ist keine HZ installiert. Habe also nichst von dem ganzen Zauber der installierten Heizung.
    Die Wohnung unter meiner steht leer, das auch dort kein Wärmeüberschuß aufsteigt.
    Muß ich diesen Grundteil bezahlen, gibt es hier einen Ausweg oder eine vernünfige Lösung.
    Weil Heizung die nicht vorhanden ist, zu bezahlen widerstrebt meinem Gerechtigkeits empfinden.

    Mfg
    Michael

    • Mietrecht.org
      29.01.2018 - 16:32 Antworten

      Hallo Michael,

      m.E. ist das Vorgehen des Vermieters nicht korrekt. Die anderen Mieter zahlen Ihnen ja auch nicht 30% Ihrer ofenfertigen Holzscheide.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonathan
    09.09.2018 - 21:44 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    folgende Herausforderung: In der ersten Nebenkostenabrechnung wurden klar Verbauchs- und Grundkosten (70/30) getrennt. Es war jedoch bekannt, dass mindestens ein Wärmemengenzähler einer Nachbarwohnung defekt war und das über den Abrechnungszeitraum hinaus. Auf mehrmalige Hinweise meinerseits wurde dieser nicht bzw. erst nach dem Abrechnungszeitraum ausgetauscht. Entsprechend ist die gesamte verbrauchte Wärmemenge gegenüber den angefallenen Kosten viel zu niedrig und der Preis je kWh deutlich zu hoch. Alle Parteien mit funktionierendem Wärmemengenzähler würden entsprechend draufzahlen. Gegen diese Abrechnung habe ich Einspruch eingelegt.
    Jetzt kam die korrigierte Version. In dieser wird die Heizkostenabrechnung ohne weitere Erläuterungen zu 100% über die Grundkosten umgelegt. Das kann doch nicht rechtens sein? Wäre in solch einem Fall ebenfalls eine Kürzung um 15% des Eigenanteils nach § 12 HeizkostenV möglich?
    Die Situation ist insbesondere kompliziert, da im betreffenden Abrechnungszeitraum ein Eigentümerwechsel sowie ein Wechsel des Ablesedienstes erfolgten und auf meine Nachfragen nicht kommuniziert wurde, wie viele Wärmemengenzähler im Haus tatsächlich defekt waren und ausgetauscht werden mussten.

    Vielleicht haben Sie ja eine kurze Meinung dazu. Ich würde mich freuen!

    Beste Grüße

    Jonathan

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