Die Heizkostenverordnung bestimmt die Kostenverteilung der Heizkosten. Sie enthält selbst keine Vorschriften über die Abrechnung der Heizkosten, so dass die Nebenkosten auf der Grundlage der allgemeinen Grundsätze über die Gestaltung einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Die Verordnung hat die Energieeinsparung zum Ziel.
Lediglich in wenigen Fällen, insbesondere in Zweifamilienwohnhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, können die Parteien vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet und auch die Verbrauchskosten mit den Grundkosten verbrauchsunabhängig gerechnet werden.
So erfolgt die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten
Die Heizkosten dürfen nicht ausschließlich nach der Wohnfläche verteilt werden. Der Vermieter muss die Verbrauchskosten der zentralen Heizungsanlage zu mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem erfassten Energieverbrauch der Mieter abrechnen.
Die Warmwasserkosten müssen aus der Energiekostenabrechnung nach einer in der Heizkostenverordnung vorgegebenen Formel herausgerechnet werden. Auch hier erfolgt die Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten.
Die übrigen Grundkosten kann der Vermieter nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum aufteilen. Der Anteil der Verbrauchskosten muss also zwischen 50 und 70 %, der Anteil der Grundkosten kann demgemäß zwischen 50 und 30 % festgelegt werden. Somit kann ein Anteil von 50 % – 30 % der Verbrauchskosten mit den Grundkosten abgerechnet werden.
Der Vermieter darf die Abrechnungsgrenze für den Verbrauch von 50 % nicht unterschreiten. Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag die obere Grenze bis zu einem Verbrauchsanteil von bis zu 100 % für maßgeblich erklären (LG Saarbrücken WuM 1990, 85).
Für ältere Gebäude erlaubt die Heizkostenverordnung (§ 7) eine Ausnahme. Hier muss die Abrechnung zu 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig erfolgen, wenn das Gebäude den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.
Heizkostenverordnung ist bindend
Wurde eine Heizkostenpauschale vereinbart, ändert nichts daran, dass der Vermieter trotzdem zumindest einen Teil der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen muss (OLG Hamm RE WuM 1986, 267). Vermieter und Mieter können auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge vereinbaren (BGH WuM 2006, 518).
Die Heizkosten gehören gemäß § 2 Ziffer 4 a-d BetrKV zu den auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten.
Die Kosten der Schornsteinreinigung sind in § 2 BetrKV als eigenständige Ziffer 12 ausgewiesen, soweit sie nicht bereits bei den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage berücksichtigt sind.
Vermieter muss Verbrauchserfassungsgeräte installieren
Um seiner Verpflichtung zur zumindest teilweisen verbrauchsabhängigen Abrechnung nachzukommen, muss der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§ 4 HeizkostenV) . Zwangsläufig muss er die Mieträume mit Verbrauchserfassungsgeräten versehen. Der Mieter muss deren Anbringung in seiner Wohnung dulden. Zugleich kann der Mieter seinen entsprechenden Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung und damit die Ausstattung mit entsprechenden Erfassungsgeräten gerichtlich einklagen.
Missachtet der Vermieter die Vorgaben, kann der Mieter seinen Kostenanteil in der Nebenkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Der Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und nicht mehr als 25 % der Wohnfläche des Hauses betroffen war.
Für die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte zugelassen. Es liegt ausschließlich in der Entscheidungsbefugnis des Eigentümers, welche Geräte er installieren lässt.
Diese Kosten sind umlagefähige Heizungskosten
Nicht umlagefähig sind hingegen: Öltankversicherung (Umlegung aber über Kostenpunkt Sach- und Pflichtversicherung), Kosten einer Feuerlöscherprüfung, Leasingkosten für den Öltank oder den Brenner, Trinkgelder für die Ölanlieferung, Finanzierungskosten für den Kauf des Heizmaterials, Reparaturkosten.
Wartungskosten dürfen keine Reparaturkosten sein
Die umlagefähigen Wartungskosten erfassen nicht die Kosten für eine Reparatur (= Instandsetzung). Reparaturkosten sind nicht umlagefähig. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt werden, wie sich die Kosten konkret aufteilen, muss der Vermieter die Wartungskosten auf einer vernünftigen Grundlage schätzen. Die Erneuerung einer Umwälzpumpe, die Montage einer neuen Ölpumpe oder die Reparatur des Ölbrenners gehören nicht zu den Wartungskosten.
Die Wartungskosten werden im Allgemeinen mit 5 % der Brennstoffkosten kalkuliert. Liegen sie erheblich höher, ist zu vermuten, dass Reparaturarbeiten eingerechnet wurden. Dies kann nur anhand der Einzelabrechnungen kontrolliert werden. Bei Abschluss eines pauschalen Wartungsvertrages, der auch kleinere Reparaturen beinhaltet, können die Kosten jedoch vollständig umgelegt werden.
27.09.2014 - 17:42
Verbrauchsunabhängige Kosten der Heizungsanlage wie Wartung u.dgl. sind in der Regel Fixkosten und m.E. nicht nach einer Splittung z.B. 70/30 % umzulegen. Vor allem besteht bei solch einer Handhabung die Gefahr, dass Vermieter im Falle eines Leerstandes anteilig nicht in ausreichendem Maße beteiligt werden. Ich halte “Erziehungsmaßnahmen” zum Einsparen von Energie und der damit verbundenen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten auch nicht für rechtens, da Einsparungen der verbrauchsunabhängigen Kosten nur erreichbar sind durch z.B. Wechsel des Heizungswartungsdienstes oder nunmehr auch des Schornsteinfegerbetriebes. Aber auch die in den Gasbezugsrechnungen ausgewiesenen Grundkosten/Serviceentgelte, die von den Gaslieferanten unabhängig vom Verbrauch, sondern nur für die Dauer des Vertragsverhältnisses in Rechnung gestellt werden, sind nicht dazu geeignet, sie durch “Erziehungsmaßnahmen” zu senken. Argumente, wie Sie zuletzt der BGH anführte, dass Abrechnungen nicht gerecht sein müssen, weil evtl. zu umständlich für den Abrechnenden, entkräften sich selbst dadurch, dass Heizungsnebenkosten – so auch die Service-Kosten – nicht errechnet werden müssen, sondern per Rechnung vorliegen.
29.09.2014 - 15:23
Hallo Petra,
danke für Ihren Beitrag und Ihre Meinung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.10.2014 - 19:02
Hallo,
ich habe eine Frage, vielleicht kann mir jemand helfen…und zwar wohne ich in einem alten Bauernhaus, es gibt hier insgesamt 4 Wohnungen, kleinere und größere. Zur Zeit wohne ich hier allein, dass heißt der Leerstand beträgt 75 Prozent. Heute habe ich meine BK für den Zeitraum 09/13-08/14 bekommen…jetzt meine Frage, die Berechnung der Grundkosten wurde mit 30 % und Verbrauchskosten mit 70 % berechnet…für Heizung und Warmwasser!!! ist das bei dem Leerstand rechtens bzw. würde mir die Aufteilung 50/50 nicht “mehr” bringen??? 2 Wohnungen sind schon seit Sommer 2013 leer die 3. seit Juni diesen Jahres. Über eine Antwort wäre ich dankbar.
Vielen Dank
07.10.2014 - 10:03
Hallo Dennis.
ja, mit 50/50 würden Sie besser wegkommen. Wie Sie gesehen haben, gibt die Heizkostenverordnung dem Vermieter allerdings etwas Spielraum (von 50/50 bis 30/70).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2014 - 12:23
Hallo,
wenn die Vereinbarung besteht, dass Heiz- und Warmwasserkosten zu 100% nach Verbrauch abgerechnet werden, entfällt eine Aufteilung in Grund – und Verbrauchskosten?
MfG
12.11.2014 - 21:07
Guten Tag,
in meinem Mietvertrag steht, dass die Heizkosten zu 70% 30% abgerechnet werden. Auf einmal werden die Heizkosten zu 50% 50% abgerechnet. Was für mich Mehrkosten bedeuten.
Ist das zulässig?
Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.
A. Biskup
13.11.2014 - 08:03
Hallo Herr Biskup,
ich würde mich auf die Vereinbarung im Mietvertrag stützen und den Vermieter um entsprechende Stellungnahme bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.11.2014 - 16:18
Guten Tag,
kann es rechtlich richtig sein, dass es sich beim Gesamtverbrauch laut Hauptzähler und Gesamtverbrauch lt. Einzelzählern (4 Doppelhaushälften gleicher Bauart) um 53,06 % tatsächlicher Verbrauch und 46,94 % Wärmeleitungsverlust handelt? Ich habe so fast die Höhe meines Jahresverbrauchs an Heizkosten noch einmal an Wärmeverlustkosten zu tragen. Ist das rechtlich richtig?
Freundliche Grüße
M. Meerwald
02.01.2015 - 13:38
Guten Taag,
Eine Frage zu den Heizkosten bei Wechsel des Eigentümers der Wohnanlage.
Ich wohne zur Miete, in einer Wohnanlage mit gesamt 953 Einheiten. Die Eigentumsverhältnisse haben sich geändert. Die erste Nebenkostenabrechnung des neuen Eigentümers ist eingetroffen. Im Vergleich Nebenkostenabrechnungen von 2012 zu 2013 ergeben sich erhebliche Änderungen bei den Heizkosten.
Die Heizkosten gesamt sind um 13,45765% gestiegen.
Die Grundkosten für die Heizung ( Verteilung 50/50 ) sind um 82,24456% gestiegen
Die Verbrauchskosten sind um 162,49564% gestiegen.
Es wurden vom neuen Eigentümer andere Zähler eingebaut.
Selbstverständlich lege ich Widerspruch ein.
Nun zur Frage: Wie kann ein neuer Eigentümer derart die Kosten erhöhen?
Für die Beantwortung, bereits jetzt vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Frank Rengstl
02.01.2015 - 16:06
Hallo Herr Rengstl,
ohne die Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung genau zu prüfen, kann man hier leider gar nichts zu sagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2015 - 22:00
Guten Abend,
gehört die Anschaffung eines Feuerlöscher zu den Hausnebenkosten?
Freundliche Grüße
Hartmut Graef
26.02.2015 - 12:04
Hallo Hartmunt,
die Anschaffung nicht, die Wartung hingegen schon (falls vereinbart).
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2015 - 14:48
Hallo :)
ich habe eine Frage zu Ihrem obigen Text, dort schreiben Sie: “…wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt oder freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind.”
Mir geht es hier um die “ODER” zwischen den Kriterien.
Wenn ich mir die HKVO (§7) anschaue (“In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärme-schutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung über- wiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.”),
lese ich dort eher ein “UND” und “KEIN oder”! Wäre schön, mir jemand helfen könnte und wenn man mir nur von der Leitung hilft :D Vielen Dank im Voraus.
Tom
10.04.2015 - 08:12
Hallo Tom,
richtig, danke für den Hinweis. Ich habe die Passage überarbeitet / korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2015 - 09:29
Guten Tag,
ich wohne in einem Miethaus mit 3 Mietparteien. Die ermittelten Grundkosten wurde nach qm der Wohnfläche verteilt. Das war bisher nicht zu beanstanden, es bestand jede Mietpartei aus 2 Personen. Jetzt besteht eine Mietpartei aber aus 6 Personen, die beiden anderen immer noch aus 2 Personen.
Müsste das bei der Verteilung berücksichtigt werden?
Beste Grüße
Wolf
11.07.2015 - 12:44
Hallo Wolf,
genau genommen ist die Umlage nach Wohnfläche sogar der Schlüssel nach BGB. Kein Umlageschlüssel ist optimal und 100%ig fair.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2015 - 07:20
Hallo:)
Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Mietparteien.
Bisher erfolgte die Heizkostenabrechnung 50/50.
Meine Grundkosten lagen im letzten Jahr bei 240€ und meine Verbrauchskosten bei knapp 20€.
Nun haben wir ein schreiben des Vermieters erhalten, da einige Mieter im Haus eine Umstellung auf 30/70 wünschen, dies aber nur geschieht, wenn alle Mietparteien einverstanden sind.
Würde ich mit dieser Umstellung besser wegkommen?
Liebe Grüße
18.12.2015 - 11:19
Ich würde ja sagen. Bei 50% sind es 240.- bei 30% nur 144.-
Die Verbrauchskosten wären dann 46,70.-
Das macht statt 260€ nur noch 191€.
Falls ich das richtig gerechnet habe.
29.12.2015 - 21:03
Hätte da auch mal eine Frage…
Ich wohne in einer Einliegerwohnung (Kellerwohnung) unter der Vermieterin. Meine Wohnung ist oft nicht richtig beheizt und man muss oft frieren.
Die kosten werden laut Abrechnung Umgelegt, und zwar anteilig nach Wohnfläche. Gerechnet wurde mit 1/4, da meine Wohnung 50m² hat.
Nun jetzt bekomme ich wieder eine fette Nachzahlung, natürlich aufgrund “meiner” Heizkosten. Letztes Jahr war diese noch höher.
Ist dies Rechtens? wenn ich den Beitrag richtig verstanden habe, gehe ich davon aus, dass diese Art der Umlegung der Kosten nicht erlaubt ist. Im Mietvertrag ist dies auch nicht extra geregelt.
Ich danke schon einmal im voraus.
Liebe Grüße
30.12.2015 - 16:55
Hallo Kevin,
hier ein Artikel, der genau auf Ihren Fall eingeht: Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung für ein Zweifamilienhaus
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2016 - 16:05
Guten Abend, Herr Hundt,
in der WE-Anlage befinden sich ausschließlich vier beruflich/gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten. Die Eigentümer haben einstimmig beschlossen, statt der vorherigen Übung 30/70 künftig die Betriebskosten von zentraler Heizung und WW-Bereitung ausschließlich mit 100 % nach dem Verbrauch zu verteilen, auch um dem unterschiedlichen Wärmebedarf von Laden, Büro, und Heilberufspraxen Rechnung zu tragen. Nun schreibt der Verwalter, “dass die Verteilung der Heizkosten nach 100 % Verbrauch nicht der HeizkostenVO entspricht und jeder Eigentümer sowie Mieter ein Recht auf eine korrekt erstellte Abrechnung hat”. Ist die Abrechnung nach 100 % Verbrauch nicht in der HKVO erlaubt und damit rechtens und korrekt?
Gruß
Joachim
05.02.2016 - 03:54
Hallo Joachim,
die Heizkostenverordnung gibt nicht ohne Grund die Verteilung von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch vor. Damit sollten z.B. Ungleichheiten bei den Wohnungen ausgeglichen werden (EG-Wohnung, Außenwände etc.).
Ob Sie mit ALLstimmigkeit davon abweichen können, sollten Sie von einem Anwalt bewerten lassen. Spätestens wenn Wohnungen vermietet werden, drohen aber wieder Probleme.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.08.2016 - 21:03
Hallo,
wir wohnen in einem 5 Parteien Haus mit Erdwärmeheizung. Die Abrechnung läuft ja über den Stromverbrauch für Heizung und Warmwasser. Nun wird auch bei uns 70% / 30% (Ista Abrechnung) abgerechnet. Unsere Kosten belaufen sich genauso hoch wie z.B. Gas.
Unsere Frage. Wird Erdwärme genauso abgerechnet wie normale Heizung ?
Vielen Dank und Grüße
Alexandra
12.09.2016 - 12:54
Hallo,
wir sind am 8.12.14 umgezogen und haben elektronische Heizkostenverteiler von Techem. Die Rechnung von Dez.14 bis Nov.2015 kam am Freitag. Unsere Werte für eine 60 Quadratmeterwohnung sind zu hoch. Die Gesamtwohnfläche ist 2300 Quadratmeter und wir zahlen 10 % der Heizkosten. Die Werte im Bad, es hat 60 m2, sind höher als im Wohn- und Schlafzimmer. Von der Funkablesung bemerkten wir nichts und die Werte sind nicht gespeichert. Die neuen Werte sind auch schon sehr hoch. Ich habe mich im Netz schlaugemacht und meine, dass der Zähler für den Badheizkörper der falsche ist und darum zu viel anzeigt. Der Heizkörper wurde wohl falsch eingestuft. Die Wohnung ist Erstbezug eines Neubaus. 1600 Einheiten hatten wir im Bad, im Schlafzimmer 1100 = 14 m2, im Wohnzimmer = 21 m2 1300 Einheiten, in der Küche 9 m2 88 Einheiten. Zähler wurden erst im Februar 2015 angebracht. Die Zeit vom 1.12.14 – Mitte Februar wurde geschätzt und uns 2500 Einheiten aufgeschlagen. Über 7000 Einheiten sind es für uns. Beim Mieterverein war ich schon. Am 16.08. bekam Techem den schriftlichen Auftrag zur Überprüfung
auf unsere Kosten. Hat jemand was erreicht in einem ähnlichen Fall.
Es würde mich freuen, wenn mir hier jemand weiterhelfen könnte.
Danke im Voraus.
LG
Dorothea
12.09.2016 - 13:16
Hallo Dorothea,
Ihnen bleibt im ersten Schritt nur die Überprüfung durch den Abrechnungsdienstleister. Warten Sie das Ergebnis am besten erstmal ab.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2016 - 09:47
Hallo Dennis,
auf die Überprüfung durch Techem warte ich. Der Hausverwalter hat das veranlasst und ich muss 50 – 80 EURO bezahlen.
Viele Grüße
Dorothea
14.09.2016 - 14:07
Hallo,
habe 2014/2015 eine Rückerstattung der NK von ca. 100 Euro bekommen.
Dieses Jahr dann eine fette Nachzahlung da bei der letzten Abrechnung ein Berechnungsfehler vor lag.
Meine Frage gibt es für diese Nachforderung Fristen? Und müsste dann nicht eine ” neue” Abrechnung für 2014/15 erstellt werden, anstatt die Kosten bei der aktuellen Abrechnung draufzuschlagen?
Danke im Vorraus
Silke
15.09.2016 - 06:42
Hallo Silke,
hier zwei Artikel für Sie: Nebenkostenabrechnung – Was und bis wann kann der Vermieter korrigieren und Heizkostenabrechnung ist falsch: Korrektur, Verjährung – Was ist zu tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2016 - 16:26
Hallo,
wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, welches auch gewerbliche Einheiten hat (4 Wohneinheiten, 2 Gewerbe). Das Haus wurde ca. 1900 erbaut und wurde nie gedämmt etc. Die Heizkörper haben keine Verbrauchserfassungsgeräte, die Leitungen sind ungedämmt. Wir wohnen im EG. Der Vermieter wohnt auch im Haus und die Nebenkostenabrechnung sieht vor, dass wir 30% der Brennstoffkosten unabhängig vom eigenen Verbrauch zu zahlen haben.
Ist der Vermieter verpflichtet hier auf eine verbrauchsabhängige NK umzustellen und Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren?
Könnte der Vermieter die Kosten für die Installation der Verbrauchserfassungsgeräte in der nächsten NK auf die Mieter umlegen?
Was ist, wenn kein Energieausweis für das Haus vorgelegt wurde?
Ist ein prozentualer Anteil an allen Nebenkosten rechtmäßig, wenn keine Angaben zur Grundfläche der Whg. im Vertrag gemacht werden. Wobei der Vertrag den prozentualen Anteil an den Nebenkosten definiert.
Danke für jegliche Infos hierzu
15.09.2016 - 06:40
Hallo Dominik,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht alle Ihre Punkte Kommentieren. Nutzen Sie die Suche hier auf Mietrecht.org und Sie werden schon viele Informationen finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.02.2017 - 19:40
Hallo,
wir wohnen in einem Haus mit 2 Wohneinheiten á 150qm und einer Wohneinheit mit 70qm. Bei der von der Firma Ista ausgeführten Nebenkostenabrechnung ist mir aufgefallen, dass die Kosten für die Heizkostenverteiler,Warmwasserzähler, Kaminkehrer, Strom für die Heizung, Wartungsarbeiten und Heizkostenabrechnung mit zu den Brennstoffkosten gerechnet wurden und dann mit dem Verteilerschlüssel 30% / 70% abgerechnet.
Das bedeutet, dass der der mehr heizt und mehr Warmwasser verbraucht auch mehr von diesen o.g. Kosten zu zahlen hat. Eigentlich haben diese Kosten, bis auf den Stromverbrauch der Heizungsanlage, nichts mit dem Verbrauch zu tun.
Bei der Fa. Ista wurde ich recht schnell mit dem Hinweis abgewimmelt “Das steht in der Heizkostenverordnung und ist rechtens”.
Kaltwasserzähler werden hingegen für jede Wohneinheit abgerechnet.
Wartung Abwasserhebeanlage wird nach Wasserverbrauch geteilt.
Über eine Info wäre ich sehr dankbar
28.02.2017 - 19:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
in der HKVO §9b ist vorgesehen die verbrauchsunabhängigen Grundkosten bei einem Mieterwechsel nach der Gradtagstabelle aufzuteilen. Für mich stellt sich die Frage nach der Art der Grundkosten, die jährliche Miete für Wärmezähler sind doch nicht genauso aufzuteilen wie die Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage. Die Mietkosten der Wärmezähler bleiben immer gleich egal wie sehr der Mieter heizt und somit gibt es doch keine Relevanz zur Gradtagstabelle. Im Gegensatz hierzu steigt der Betriebsstrom der Heizungsanlage bei höherem Wärmebedarf und somit ist die Relevanz zur Gradtagstabelle gegeben. Für mich stellt sich die Frage welche Grundkosten zählen zu den Gradtagsrelevanten und welche nicht?
Mit freundlichen Grüßen
Frank
18.04.2017 - 15:24
Guten Tag,
ich bewohne eine Maisonette-Wohnung in einer Wohnanlage, ehemaliger Bauernhof, mit insgesamt vier Mietparteien. Unser Vermieter hat die Nebenkostenerfassung und -abrechnung an eine Firma abgegeben, da er dies aus Altersgründen nicht kann. Nun habe ich mehrere Fragen:
1. Die Zählernr.Kaltwasser auf der Abrechnung von 2016 ist eine andere als auf der für 2015, auch der Zählerstand weicht ab.
2. In 03/ 2017 haben wir eine Abrechnung erhalten, mit einer NAchzahlung i.H. 390,- Euro. Zwei Wochen später kam eine neue Abrechnung, da die Fa. angeblich die Zählerstände Warm- und Kaltwasser verwechselt hat, mit einer weiteren NAchzahlung i.H. 370,- Euro. Mir ist aufgefallen, dass die Kosten für Heizung und Warm-/Kaltwasser hier mit völlig verschiedenen Summen berechnet werden, z. B. Grundkosten Heizung Nutzfläche x 3,0307952 im März 2017, neue Rechnung im April 2017 Nutzfläche x 3,9061446.
Insgesamt macht die Summe der eigenen Kosten exaktdie Differenz der 2.Nachzahlung aus.
Ich wüsste gerne, wie die Kosten pro Nutzfläche berechnet werden, also woher die Beträge x Nutzfläche =Kosten hinterlegt sind.
MfG
Thomas Zinkand
19.04.2017 - 10:35
Hallo Thomas,
aufgrund der Komplexität würde ich die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – aus der Entfernung lassen Sie sich Dinge kaum beurteilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.04.2017 - 22:57
Hallo Herr Hundt,
Meine Frage ist zweiteilig:
1. Ausnahme nach §7 der Heizkostenverordnung für ältere Gebäude: “Hier muss die Abrechnung zu 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig erfolgen, wenn das Gebäude den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.”
Konkreter Fall: Mehrfamilienhaus ( > 6 Parteien ) Älteres Gebäude ( Baujahr vor 1940 ), genügt sicher nicht den Anforderungen der WSchVO 1994, Ölheizung, überwiegend ungedämmte Heizleitungen
Handelt es sich bei der Formulierung “überwiegend gedämmte Heizleitungen” für einen Ausschlußgrund der Ausnahmeregelung bei “überwiegend ungedämmten Heizleitungen” ? Wenn ja, was wäre die Absicht des Gesetzgebers – sofern Sie darüber mutmaßen können / wollen.
2. Wer kann legitimer Weise eine Änderung der bisherigen prozentualen Aufteilung von verbrauchsab- bzw. unabhängigen Kosten vornehmen ? Obiger Fall, bisdato 50/50 – umgestellt auf 70/30.
Ist das einvernehmlich zwischen Vermieter und allen Mietparteien zu regeln (unwahrscheinlich) ?
Oder “hoheitliche” Vermieterentscheidung unter Berufung auf die HkV ?
Vielen Dank im Voraus,
mit freundlichen Grüßen
14.08.2017 - 19:51
Hallo Herr Hundt,
wir sind letztes Jahr im Februar in eine neue Wohnung gezogen.
Im Mietvertrag steht kein Verteilungsschlüssel, so dass es der Vermieter selbst bestimmen kann. Ist das richtig?
Nun haben wir die erste Abrechnung bekommen und da sind die Heizkosten mit 30/70 abgerechnet und die Warmwasserkosten mit 40/60. Ist das so richtig? ich habe immer gedacht, das nur ein Schlüssel pro Abrechnung benutzt werden darf oder ist meine Annahme falsch.
Unsere ganze Abrechnung ist total fehlerhaft.
Ich hoffe Sie können mir in diesem Punkt weiter helfen.
Vielen Dank im Voraus.
Mfg
Maria Brietenhagen
15.08.2017 - 08:46
Hallo Maria,
danke für Ihren Kommentar. Wenn Sie viele Fehler in der Nebenkostenabrechnung erwarten, dann sollten Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.09.2017 - 16:07
Hallo Herr Hundt,
die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten, werden anhand der dafür geltenden Formel berechnet. Ist denn eine Aufteilung wieviel Energie kosten für Warmwasseraufbereitung von 47,67% normal, Ich hatte in den anderen Wohnungen im Schnitt 80 zu 20 und diese werden ja dann in Grund-und Verbrauchskosten aufgeteilt. Aber mir erscheinen 47% zum Warmwasseraufbereitung sehr hoch. Zudem wohnen wir in einem KW70 Haus.
Danke vorab über eine Antwort
Liebe Grüße Katrin
05.09.2017 - 10:40
Hallo Katrin,
ich kann Ihnen Einzelfall schlecht einschätzen, daher ganz allgemein: je besser das Haus isoliert ist, desto höher sind prozentual natürlich die Warmwasserkosten. KW70 hilft ja nicht bei den Warmwasserkosten, sondern bei den Heizkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.11.2017 - 21:59
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Frage zur Berechnung der Grundkosten: in meiner Heizkostenabrechnung sind €741,25 Grundkosten für das Jahr und 5.925,30 Verbrauchskosten angegeben. Diese beiden Kostenarten sind zusammengerechnet worden und dann 50/50 aufgeteilt an mich berechnet worden. Zudem über die Gradtagsberechnung (50m²/1000 Gradtage x 383 Gradtage) Ich habe im letzten Jahr 115 Tage in der Wohnung gewohnt.
1. ist es richtig die Grundkosten und Verbrauchskosten zusammen zu rechnen und dann 50/50 weiter zu berechnen?
2. Stimmt die Gradtagsberechnung für mich? Ablesezählgeräte sind vorhanden!
Vielen dank für Ihre Antwort
17.11.2017 - 19:45
Guten Abend,
ich habe seit März letzten Jahres ein Objekt gemietet. Ich konnte es nie richtig verstehen, als mir gesagt wurde, dass das Ladenlokal nicht geheizt werden muss, da es im Hang eingebaut ist und die umliegenden Räumlichkeiten für die Beheizung ausreichen. Im Mietvertrag ist dazu nichts gergelt – nur dass der reelle Verbrauche abgerchnet wird. Nun kam vor zwei Monaten eine Nebenkostennachzahlung-Rechnung über 1.500 EUR. Aufgeteilt mit der 70/30-Regelung. Ich habe aber keine Möglichkeit gehabt (obwohl ich danach mehrfrach gefragt habe) die Heizung zu regulieren. Ich trage im Winter und Sommer kurze Bekleidung, weil es sonst nicht zu ertragen ist. Als die Nebenkostenabrechnung vor zwei Monaten kam, bat ich den Vermieter mir zu erklären, wie die Heizung von mir reguliert werden kann. Bisher kam keine Antwort. Nur, dass in den Wänden Rohre verlaufen, die für die Erwärmung sorgen.
Ist die Abrechnung rechtens, wenn ich keinerlei Möglichkeit habe, die Heizung zu regulieren und trotzdem muss ich 70 % von meinem nicht gewollten Verbrauch bezahlen?
Besten Dank für eine kurze Rückmeldung vorab.
29.11.2017 - 14:34
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem im den vierziger Jahren errichteten Miethaus. Zu meinem Einzug in 2012 waren ca. 70 % der Wohnungen bereits saniert und mit Zentralheizung ausgestattet. Die restlichen Wohnungen hatten noch Öfen in den Wohnungen. Inzwischen sind bereits mehr als 5 Jahre vergangen und nach aktueller Angabe des Vermieters wurden 4 Wohnungen noch immer nicht saniert. In meinem Mietvertrag ist eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten mit 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der Wohnfläche angegeben. Der Vermieter rechnet noch immer die Flächen der nicht sanierten Wohnungen aus der Heizfläche heraus, obwohl sich die Wohnungen innerhalb des Mietkomplexes befinden. Theoretisch würde die Heizfläche (= Wohnfläche) 2.632,42 m² betragen, angesetzt wurde seit 2013 aber nur eine Heizfläche von 2.396,65 m². Beim Warmwasser veränderten sich die Flächen in den einzelnen Jahren: 2012 waren es 1.982,37 m², 2013 waren es 2.396,65 m², 2014 waren es 2.396,65 m² und 2016 sind es 2.462,76 m².
Die Mieter der bisher nicht sanierten Wohngen verweigern die Modernisierungsmaßnahme. Dem Vermieter scheint die ausstehende Sanierung auch nicht so wichtig zu sein. Da die Wohnungen innerhalb des Mietobjektes liegen, werden Sie ja durch die umliegenden Wohnungen mitbeheizt. Darf der Vermieter denn die Flächen der 4 Wohnungen herausrechnen oder muss er in der Abrechnung die gesamte theoretische Heizfläche berücksichtigen. Um das ganze noch kompakter zu gestalten würde mich weiterhin interessieren, ob tatsächliche alle Wohnungen an den Kosten des Schornsteinfegers in Höhe von 2.573,23 € im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zur Kasse gebeten werden dürfen.
Vorab vielen Dank für Ihre Antwort
29.01.2018 - 12:38
Hallo Herr Hundt,
ich Wohne in einem Mietshaus mit 4 WE. Seit fast 15 Jahren.
Als der Eigentümer vor ca. 2-3 Jahren gewechselt hat sind
3 Wohnungen mit Zentralheizung ausgestattet worden, meine nicht (wurde auch nicht gefragt),
ich habe selbst noch meinen Kaminofen den ich selbst befeuere.
Nun habe ich auf den NK-Abrechnung einen Heizkosten Grundanteil 30% verrechnet bekommen.
Habe nicht einen Heizkörper und auch in den gemeinschafts Räumen (Waschkeller, Treppenhaus) ist keine HZ installiert. Habe also nichst von dem ganzen Zauber der installierten Heizung.
Die Wohnung unter meiner steht leer, das auch dort kein Wärmeüberschuß aufsteigt.
Muß ich diesen Grundteil bezahlen, gibt es hier einen Ausweg oder eine vernünfige Lösung.
Weil Heizung die nicht vorhanden ist, zu bezahlen widerstrebt meinem Gerechtigkeits empfinden.
Mfg
Michael
29.01.2018 - 16:32
Hallo Michael,
m.E. ist das Vorgehen des Vermieters nicht korrekt. Die anderen Mieter zahlen Ihnen ja auch nicht 30% Ihrer ofenfertigen Holzscheide.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2018 - 21:44
Guten Tag Herr Hundt,
folgende Herausforderung: In der ersten Nebenkostenabrechnung wurden klar Verbauchs- und Grundkosten (70/30) getrennt. Es war jedoch bekannt, dass mindestens ein Wärmemengenzähler einer Nachbarwohnung defekt war und das über den Abrechnungszeitraum hinaus. Auf mehrmalige Hinweise meinerseits wurde dieser nicht bzw. erst nach dem Abrechnungszeitraum ausgetauscht. Entsprechend ist die gesamte verbrauchte Wärmemenge gegenüber den angefallenen Kosten viel zu niedrig und der Preis je kWh deutlich zu hoch. Alle Parteien mit funktionierendem Wärmemengenzähler würden entsprechend draufzahlen. Gegen diese Abrechnung habe ich Einspruch eingelegt.
Jetzt kam die korrigierte Version. In dieser wird die Heizkostenabrechnung ohne weitere Erläuterungen zu 100% über die Grundkosten umgelegt. Das kann doch nicht rechtens sein? Wäre in solch einem Fall ebenfalls eine Kürzung um 15% des Eigenanteils nach § 12 HeizkostenV möglich?
Die Situation ist insbesondere kompliziert, da im betreffenden Abrechnungszeitraum ein Eigentümerwechsel sowie ein Wechsel des Ablesedienstes erfolgten und auf meine Nachfragen nicht kommuniziert wurde, wie viele Wärmemengenzähler im Haus tatsächlich defekt waren und ausgetauscht werden mussten.
Vielleicht haben Sie ja eine kurze Meinung dazu. Ich würde mich freuen!
Beste Grüße
Jonathan
10.09.2018 - 06:45
Hallo Jonathan,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/heizkosten/heizkostenabrechnung-ohne-heizkostenverteiler/
Wenn Sie sicher gehen wollen, sollen Sie Ihre individuelle Lage durch einen Anwalt prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.11.2018 - 14:56
Guten Tag, habe eine kurze Frage: sind 2,55 Euro Heizungsgrundkosten (bei 50% Anteil) je 1 m3 b.R. angemessen oder ggfs. viel zu hoch?
Danke und Gruß,
Andreas
03.03.2019 - 17:15
Hallo Herr Hundt,
besteht für den Mieter eine Heizpflicht in den Gemeinschaftsräumen?
Unser Vermieter verlangt neuerdings, dass die Waschküche und das Treppenhaus beheizt werden sollen. Wir bzw. alle Mieter haben jedoch kein Interesse daran, da diese zusätzlichen Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Gruß
Bert
04.03.2019 - 15:38
Hallo Bert,
für die Einstellungen der Heizungen in den gemeinschaftlichen Räumen ist keine einzelner Mieter verantwortlich, sondern der Vermieter. Eine angemessene Temperatur schützt das Gebäude – von daher ist der Gedanke zumindest nachvollziehbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2019 - 19:48
Hallo,
wir ziehe im Obergeschoss eines 2 Familienhaus ein.Die untere Etage wird von einer Familie(nicht der Eigentümer) mit 4 Personen bezogen und wir sind 2 Personen. Abrechnung erfolgt nach Quadratmeter, ist eine Ölheizung
Die Heizkosten und Warmwasser werden zu 100% umgelegt, ist dies rechtens? Gibt es eine genauere Methode abzurechnen? Da wir ja ansonsten, quasi die Heizkosten von denen mitfinarzieren würden.
09.04.2019 - 17:54
Hallo Sabrina,
bitte recherchieren Sie zur “Heizkostenverordnung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2019 - 16:50
Hallo,
ich habe folgende Frage. meine Tochter wohnt als Mieterin in einem Haus mit 7 Mietparteien. 3 davon werden gewerblich genutzt als Geschäfte bzw. Büro.
Die Heiz- und Warmwasserrkosten werde 30 und 70 % aufgeteilt. Allerdings frage ich mich, ob es für meine Tochter und die anderen Mieter nicht von Vorteil ist, wenn die gewerblich genutzten Räume zuvor herausgerechnet und eigenständig berechnet werden. Da gibt es soweit ich weiß, eine gesetzliche Grundlage.Ich habe nicht rausgefunden, wie genau da diese Berechnung wäre.
Meine Tochter hatte dieses Jahr eine erhöhte Nachzahlung der Heiz-und Warmwasserkosten. Der Gasanbieter hatte die letzten Jahre nur geschätzt und nicht abgelesen. Daher sind wir darauf gestoßen.
11.02.2020 - 13:53
Ich habe als Vermieter eine Frage zu den Verteilschlüsseln in der Nebenkostenabrechnung.
In meinem Haus gibt es drei Wohneinheiten, zwei davon sind vermietet, eine Einheit bewohne ich selbst.
Die Gaskosten werden 30% zu 70% in Warmwasser- und Heizkosten aufgeteilt. Eine Verbrauchsorientierte Abrechnung ist über die Warmwasseruhr und Wärmemengenzähler möglich.
Nun setzt sich der Gesamtbetrag auf den Rechnungen des Gasversorgers (ebenso auch beim Stromversorger) aus dem Grundpreis und dem Arbeitspreis zusammen. Bisher habe ich in der NK-Abrechnung immer den Gesamtbetrag aufgeteilt. Aber ist es denn nicht richtiger, wenn ich zunächst die Grundkosten nach Wohneinheiten, und dann die Arbeitskosten nach Verbrauch zuordne? Der Hintergedanke dabei ist, dass die Bereitstellungskosten im Grundpreis zu gleichen Teilen geteilt werden und die Ware selbst (also das Gas, oder auch der Strom) nach dem jeweiligen Verbrauch berechnet wird.
Wie ist Ihre Meinung dazu?
30.03.2020 - 14:44
Hallo,
ich würde gern wissen, wie sich Vrebrauchskosten zusammensetzen und möchte hierfür die Werte aus meiner Abrechnung vorlegen.
Heizkosten ges. 3000€ (Brennstoff Erdgas + Heizungsenergiekosten)
Wohnhaus ges. Fläche 423m2
unsere Wohneinheit 56 m2
Heizkosten wurden verteilt zu 40% Grundkosten 1200€ und zu 60% Verbrauchkosten 1800€.
Bei den Verbrauchskosten werden als Gesamteinheiten 35.000,900 gelistet davon würden 2200 Einheiten mir zugerechnet werden. Woraus ergibt sich der Wert meiner Einheiten?
Oder ist das der bloße Endablesewert, den ich nicht ohne Weiteres nachvollziehen kann?
31.03.2020 - 06:41
Hallo Sebastian,
das sind m.E. die summierten Ablesewerte. Erfragen Sie das beim Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.06.2020 - 10:20
Guten Tag,
Ich wohne in einer Wohnung, das Haus umfasst 25 Wohnpartein.
In unserem Mietvertrag wurde nicht vereinbart das die Heizkosten auf 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten aufgeteilt werden sollen.
Das Jahr zuvor wurde dies nicht gemacht.
Jetzt haben wir eine Nebenkostenabrechnung erhalten wo dies aufgeteilt wurde.
Die 30% Grundkosten sind viel höher als die 70% Verbrauchskosten.
Die frage ist ob ich dem Vermieter sagen kann das dies ohne meinen Einwilligung durchgeführt wurde oder habe ich da keine chance was zu machen?
Theoretisch gesehen müsste ich ja selbst wenn ich überhaupt nicht heizen würde immer diese 30% Grundkosten zahlen, also Geld verschwenden bzw. schenken.
02.06.2020 - 11:13
Hallo Daniel,
der Vermieter ist i.d.R. an die Heizkostenverordnung gebunden. Lesen Sie dort am besten nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2020 - 17:54
Hallo und Guten Tag,
wir wohnen seit 2008 in einer 2-geschossigen Wohnung. Die untere Etage ist über die Zentralheizung beheizt, die obere Etage mit Elektroheizkörpern.
Irgendwann um 2008 hatte ich schon mal bemängelt, dass die Grundkosten für die Heizung komplett auf unsere Wohnfläche umgelegt werden. Die Mietverwaltung hatte prompt reagiert und eine korrigierte Betriebskostenabrechnung geschickt (anscheinend hatten sie sich aber nicht die Mühe gemacht, das für das komplette Haus neu zu berechnen).
Nun habe ich entdeckt, dass sich anscheinend schon seit Jahren wieder die komplette Wohnfläche für die Grundkosten “eingeschlichen” hat. Die neue Verwaltung begründet es damit, dass ja auch der Flur mit in die Berechnung einfließen würde, die Flure haben alle keine eigene Heizung. Unsere obere Etage schon.
Nun meine Frage: Ich habe bei Google und in der HKVO nichts gefunden, was die Grundkosten bei unterschiedlichen Heizungsarten innerhalb einer Wohnung regelt. Hat irgendjemand schon mal Erfahrung mit so was gemacht? Ist das so selten, dass es keinerlei Beispiele dafür gibt?
Die Summe macht jetzt nicht so viel aus, dass sich ein Anwalt lohnen würde, ist aber ausreichend hoch, um es nicht einfach zu ignorieren.
Viele Grüße
Norbert Zeller
22.12.2020 - 08:56
Hallo Norbert,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen in der Sache leider nicht helfen. Zwei Heizsysteme in einer Wohnung sind extrem selten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2021 - 10:03
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben einen Gasheizung mit einem 2700 Liter-Flüssiggas-Tank. Um die Betankung kümmert sich die Vermieterin und rechnet es monatlich in der Nebenkostenabrechnung ab, ebenso wie die jährliche Gastank-Miete.
Müssen wir als Mieter die Gastank-Miete bezahlen?
Vielen Dank im voraus und freundliche Grüße
Ines Englmeier
24.11.2021 - 13:08
Hallo Herr Hundt,
Bei der Warmwasserabrechnung werden Grundkosten zu 50% und Verbrauchskosten zu 50%, also für den Vermieter die günstigste zulässige Verteilung, angegeben. Im Mietvertrag wurde aber keine Verteilung explizit festgelegt.
Was sagt folgender Passus aus: “Der Vermieter ist befugt, die Abrechnungsmaßstäbe im gesetzlich zulässigen Rahmen zu ändern, wenn hierzu ein berechtigtes Interesse besteht.”
Für die allgemeine Heiz- und Warmwasserberechnung wurden neben dem Energieverbrauch auch Betriebskosten wie Betriebsstrom für die Heizungsanlage und Servicegebühren berücksichtigt. Diese betrugen aber gegenüber den Gesamtbetriebskosten für Heizung und Warmwasserbereitung lediglich 10%. Ist es verhältnismäßig dann einen Abrechnungsmaßstab von 50% zu 50% anzusetzen. Müssten es nicht eher 30% Grund- und 70% Verbrauchskosten sein? Wäre das ein Grund für einen Einwand gegen die Nebenkostenabrechnung?
Im ersten Quartal des Abrechnugsjahres ist einer der beiden Mieter verstorben. Die Abrechnung für personengebundene Umlagen erfolgte jedoch für 2×366 Personentage.
25.11.2021 - 07:45
Hallo Frank,
der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden. Die schreibt 50/50 bis 70/30 vor. In dieser Spanne kann der Vermieter sich bewegen. Der Vermieter hat keinen Vorteil, wenn er 50/50 statt z.B. 70/30 abrechnet. Für den Vermieter sind die Heizkosten nur durchlaufende Posten, egal in welchem Abrechnungsverhältnis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2021 - 14:31
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich habe Sie so verstanden, dass die Aufteilung eher etwas mit einer gerechten Verteilung der Kosten zwischen den einzelnen Mietparteien eines Hauses zu tun hat, als dass der Vermieter einen Vorteil davon hätte.
Anders könnte es aussehen, wenn wie in diesem Fall der Vermieter selbst bzw. ihm nahestehende Personen Anteil an den entstandenen Kosten hätten, da diese Personen Teil der Haus/Mieter-Gemeinschaft sind.
Muss seitens des Vermieters eigentlich begründet werden, warum 50/50, 60/40 oder 70/30 festgelegt wurde? Gibt es nach der Heizkostenverordnung Kriterien, wonach sich die Verteilung richtet, oder ist dass willkürlich und vom Mieter einfach hinzunehmen?
Vielen Dank im Voraus und
viele Grüße
Frank Weber
02.12.2021 - 19:25
Hallo Frank,
ob sich Vorteile für einzelne Mieter ergeben, hängt natürlich vom individuellen Heizverhalten ab. Zum Thema “verbrauchsabhängige Abrechnung”, lese sie am besten direkt in der Heizkostenverordnung nach (§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2022 - 13:04
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (3 Parteien – alle Eigentümer).
Dieses Jahr wollen wir eine Wartung für unsere Wasser-Wärme-Pumpe durchführen.
Diese kostet einmalig 450€.
Wie kann hier die Verteilung der Kosten erfolgen?
Ist es rechtens, wenn die Kosten für die Wartung nach Verbrauch errechnet und somit verteilt werden?
Besten Dank für Ihre Rückmeldung.
21.04.2022 - 19:21
Hallo Max,
wenn Sie von der Heizkostenverordnung abweichen wollen, dann sollen Sie in der WEG beschließen, wie die Abweichung erfolgen soll. Wenn alle einverstanden sind, sollte es in der Praxis kein Problem geben. Im Übrigen ist der beschriebene Effekt auch bei anderen Nebenkosten spürbar. Eine große Wohnung zahlt anteilig mehr für die Treppenhausreinigung/Gartenpflege/Hausmeisterleistungen als keine kleine Wohnung (bei Umlage nach Fläche).
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2022 - 08:16
Guten Tag Herr Hundt
ich wohne als Mieter in einem Haus mit 10 Parteien mit Fernwärme. In der Abrechnung von Kalorimetra heißt es (alle Zahlen gerundet): “Brennstoffkosten 9.500 EUR”. Hinzu kommen einige Wartungskosten, insgesamt sind es “Kosten für Heizung” 10.500 EUR. Davon wird je die Hälfte nach qm bzw. nach den Ablesewerten verteilt.
Jetzt lese ich bei den Stadtwerken, dass von den 9.500 EUR nur ca 2.000 EUR echte Verbrauchskosten sind, der Löwenanteil von 7.500 sind Bereitstellungskosten für die Fernwärmeleitung.
Ich würde jetzt die Heizkostenverordnung so verstehen, dass maximal 70 % der Verbrauchskosten nach den Ablesewerten verteilt werden dürften. Das wären also 0,7 * 2.000 EUR = 1.400 EUR. Tatsächlich werden aber 50 % der Gesamtsumme 0,5 * 10.500 EUR = 5.250 EUR verteilt. Ist das nicht ein Fehler?
Wenn man das mal zu Ende denkt, jemand wohnt in einem sehr großen Block mit 100 Wohnungen, der Bereitstellungspreis beträgt z.B. 30.000 EUR. Der Vermieter lässt alle anderen Wohnungen leer stehen und heizt diese nur minimal. Dann muss der eine Mieter (fast) die Hälfte der 30.000 EUR zahlen! Das kann unmöglich im Sinne des Gesetzgebers sein.
Viele Grüße,
Volker Bruhn
20.09.2022 - 13:24
Hallo Volker,
danke für Ihren Beitrag. Ja bei spät ist vielleicht etwas theoretisch. Grundsätzlich halte ich es schon für fair, dass die Gesamtkosten nach Verbrauch und nach Grundkosten aufgeteilt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2022 - 02:07
Hallo, ich wohne in einem Zweifamilienhaus, in dem bislang Warmwasser und Heizung über eine Ölheizung liefen und die Grundkosten mit 30% abgerechnet wurden. In der zweiten Wohnung soll nun die Warmwasserbereitung auf Durchlauferhitzer umgestellt werden. Wie verhält sich das nun auf die 30% Grundkosten, da in dieser Wohnung im Gegensatz zu meiner Wohnung im Sommer theoretisch keine Ölheizung mehr benötigt wird?
Viele Grüße
Th.Seitz
02.10.2022 - 14:42
Hallo Thomas,
schwierig und ich habe darauf keine belastbare Antwort. Als Vermieter würde ich mir gut überlegen, ob ich so ein Chaos überhaupt verursachen möchte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2022 - 13:32
Guten Tag Herr Hundt,
ich bin Mieter mit einer Kindereinrichtung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Laut Mietvertrag erfolgt die Aufteilung Heizkosten und Warmwasser 50% zu 50%.
Nun ist mein Warmwasserverbrauch sehr gering (lediglich Hände waschen) und geheizt wird praktisch kaum. Ich habe den Vermieter gebeten die Aufteilung zu verändern (70% Verbrauch und 30% m²).
Er geht darauf nicht ein mit dem Hinweis “…dass die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten entsprechend Heizkostenverordnung für alle Mieter im Objekt in demselben Verhältnis erfolgen muss.”
Ist diese Begründung richtig?
Vielen dank und beste Grüße aus Berlin
Olli Nickel
25.10.2022 - 07:03
Hallo Olli,
ja, das ist korrekt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2022 - 15:00
Guten Tag.
Ich habe vor einer Woche die NK-Abrechnung für eine Wohnung erhalten, in der ich vom 1.3.2021-15.10.2021 gewohnt habe. Die Heizkosten sind 50/50 abgerechnet, die Warmwasserkosten zu 100% Grundkosten nach Quadratmeter Wohnfläche. Es wurde lediglich der Gesamtverbrauch der Wohnanlage, die aus mehreren Dutzend Wohnungen besteht, mit einem Wärmezähler erfasst, nicht mein persönlicher Verbrauch. In den anderen Wohnungen wohnten auf gleicher Fläche teils ebenfalls Alleinstehende, teils aber auch Paare oder Familien.
Mein Betrag allein für Warmwasser liegt bei 214,38 Euro.
Ich habe gelesen, dass Mieter verbrauchsunabhängige Warmwasserabrechnungen nach Paragraf 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO um 15 Prozent kürzen dürfen. Darf ich den gesamten Abrechnungsbetrag um 15 Prozent kürzen oder nur den Betrag für die Warmwasserkosten?
Allerdings liegt auch der um 15 Prozent gekürzte Betrag mit rund 171 Euro (für 7,5 Monate) noch weit über dem, was ich nach verschiedenen Onlinerechnern als Kosten haben sollte. Dort lande ich mit meinem sparsamen Verbrauchsverhalten um die 150 Euro für ein ganzes Jahr.
Habe ich außer dem 15-Prozent-Kürzungsrecht weitere Möglichkeiten, einen geringeren Betrag zu erreichen? Ist die Abrechnung nach qm in dieser Form überhaupt zulässig, obwohl der Wasserverbrauch ja überhaupt nicht von der qm-Zahl abhängt, sondern von der Personenzahl?
Freundliche Grüße und vielen Dank
Nikolai
02.11.2022 - 08:17
Hallo,
ich wohne in einem großen Mietkomplex und habe die erste NK-Abrechnung erhalten, mit Warmwasserkosten von rund 360 Euro pro Jahr. Die Warmwasserkosten sind nur nach Wohnfläche berechnet, der Verbrauch wird nicht pro Wohnung erfasst. In anderen Wohnungen gleicher Größe im selben Komplex wohnen drei oder vier Erwachsene, ich würde also quasi deren Wasserkosten mitbezahlen. Der Vermieter beruft sich auf 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB und auf einen Absatz im Mietvertrag: “Die Betriebskostenpositionen werden nach dem Verhältnis der gemieteten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche/ Personenanzahl oder nach dem erfassten Verbrauch umgelegt.”
Muss ich diesen viel zu hohen Betrag bezahlen? Kann ich etwas dagegen tun?
Freundliche Grüße
Florian
02.11.2022 - 17:28
Hallo Florian,
bei einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung ist der Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden. Lesen Sie sich hier ein. Kann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, steht Ihnen wahrscheinlich ein 15-prozentiges Kürzungsrecht zu. Belesen Sie sich dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.11.2022 - 20:37
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank! Ich denke tatsächlich, dass ich um 15 Prozent werde mindern können. Das ist immerhin etwas – aber auch um 15% gemindert werden meine Kosten immer noch weitaus höher liegen, als meinem Verbrauch als Alleinwohnender entspricht. Ist es denn zulässig, nach Fläche abzurechnen? Müsste es nicht nach der Personenzahl gehen? Der Warmwasserverbrauch hängt doch tatsächlich nur mit der Personenzahl zusammen, nicht mit der Fläche. Ein Mensch in einem großen Haus duscht doch nicht öfter als ein Mensch in einer kleinen Wohnung. Und vier Menschen verbrauchen auch dann viel mehr Wasser als ein Einzelner, wenn sie, wie im Fall meiner Nachbarn, auf wenig Wohnfläche zusammenleben.
Freundliche Grüße
Florian
26.11.2022 - 20:18
Hallo,
ich wohne in einem Miet-Einfamilienhaus. Bisher haben wir eine Ölheizung gehabt, für die wir das Öl selbst kaufen mussten (also verbrauchsabhängig). Die Wartungskosten wurden auch umgelegt.
Nun hat unser Vermieter die Ölheizung ersetzt und wir haben nun einen Anschluss an die Biogasanlage im Dorf. Die Kosten für den Umbau hat der Vermieter selbst gezahlt. Der einfachheitshalber gelten nun wir als Leistungsempfänger bei der EAM und sind dort als Kunde verzeichnet. In der Abrechnung ist aber eine nicht ganz unbedeutend hohe Summe an einer Grundgebühr enthalten. Ich frage mich nun, ob wir als Mieter diese Grundgebühr zu 100% bezahlen müssen?
Vielen Dank für die Hilfe im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Jane Winter
11.05.2023 - 08:23
Hallo,
ist es zwingend notwendig, dass Verhältnis z.B. 70/30 im Mietvertrag zu regeln? Oder kann man im Mietvertrag, wenn die Heiz- und Warmwasserkosten ohnhein nach 70/30 abgerechnet werden auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Nstel
11.05.2023 - 13:33
Hallo Christian,
ich würde auf die Heizkostenverordnung verweisen und im Mietvertrag aufnehmen, wie das Schlüssel derzeit angewendet wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2024 - 05:50
Hallo Dennis Hundt,
verstehe ich das richtig: Die Wartungskosten für die Heizanlage (z.B. Wärmepumpe sind nicht auf die Nebenkosten umlagefähig, die vom Feuerlöscher aber schon?
Sie die jährlich zu wechselnden Filter in der Heizanlage umlagefähig?
schöne Grüße und besten Dank!
Carl Wetter
31.01.2024 - 07:15
Hallo Carl,
die Wartungskosten für die Heizung sind umlagefähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2024 - 15:19
Hallo,
wir (Familie 3 Leute) wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 16 Wohneinheiten. Bei uns ist der Verteilerschlüssel ist 50/50 (Wohnfläche/Verbrauch). Der Vermieter Vonovia veigert der Verteilerschlüssel nach (30/70) zu ändern. Bei uns wohnen aber 5 Familien mit mehr als 6 Mitglieder. Deren Verbrauch beim Warmwasser ist mindestens doppel so hoch wie bei uns. Warum kann man nicht wirklich 100% nach Verbrauch abrechnen? Gibt es die Möglichkeit Vonovia zu bewegen, Verteilerschlüssel zu ändern.
Es kann nicht sein und auch nicht wirklich gerecht, wenn die Kosten für Verbauch von Großfamilien auf allen verteilt werden?
Kann man es ändern?
Grüße,
Dimitri
11.03.2024 - 19:34
Hallo Dimitri,
die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Kosten zu 30 bis 50% nach Fläche abgerecht werden müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.05.2024 - 18:37
Hallo Herr Hundt
ich wohne in einem 2 Familien Haus. In der oberen Wohnung leben 2 Personen. In der Unteren wohne ich alleine.Nach der Berechnung von 50 zu 50 bin ich doch benachteiligt, weil ich ja viel weniger Verbrauch habe als die über mir.
Oder denke ich da falsch?
MfG Reiser
01.05.2024 - 20:44
Hallo Christian,
da denken Sie richtig. Die Umlage nach Fläche oder Einheiten kann unfair sein. Sie können das aber leider nicht ändern, sofern es vertraglich vereinbart ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt