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Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten

Werden Ihre Nebenkosten nach der Wohnfläche umgelegt? Und wissen Sie auch was das im Einzelnen heißt? Die Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten ist der gesetzliche Regelfall als Anrechnungsmaßstab und in § 556 a BGB geregelt. Je nach Größe der Wohnung, mit oder ohne Balkon oder Terrasse können die Nebenkosten unterschiedlich hoch ausfallen, weshalb sich ein Blick in die Wohnflächenberechnung lohnt.

Der folgenden Artikel zeigt Ihnen – ob Mieter oder Vermieter – was überhaupt der Begriff Wohnfläche heißt und wie die Umlage derselben auf die Nebenkosten im Regelfall erfolgt beziehungsweise erfolgen darf. Was zählt zur Wohnfläche und wann darf die Umlage nach Flächenanteilen auch bei verbrauchsabhängigen Kosten erfolgen? Die Antwort erfahren Sie hier.

Inhalt: Wohnfläche als Umlageschlüssel für Nebenkosten

I. Begriff: Wohnfläche

II. Berechnung der Wohnfläche

1. Vereinbarung geht Berechnung vor

2. Preisfreier Wohnraum oder preisgebundener Wohnraum

3. Wohnflächenberechnung bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004)

4. Wohnflächenberechnung bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003)

III. Umlage auf die Nebenkosten

1. gesetzliche Regelung

2. Besonderheit verbrauchsabhängige Nebenkosten

3. Einseitige Änderung des Umlageschlüssels von Wohnfläche auf Verbrauchsabrechnung

I. Begriff: Wohnfläche

Was das Wort Wohnfläche eigentlich bedeutet, ist so im BGB nicht definiert. Der Begriff findet sich allerdings in § 2 WoFlV und § 19 WoFG, wonach die Wohnfläche einer Wohnung aus den Grundflächen der Räume besteht, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche auch die Grundflächen von

  • Wintergärten,
  • Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
  • Balkonen,
  • Loggien,
  • Dachgärten und Terrassen,

wenn sie ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören.

Demgegenüber gehören die Grundflächen folgender Räume nicht zur Wohnfläche:

Zubehörräume, insbesondere: Keller- und Bodenräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, wie ein Garten- oder Gerätehaus, Wasch- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

II. Berechnung der Wohnfläche

Wie die Wohnfläche berechnet wird, kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein und ist deshalb bei jedem Einzelfall der Wohnflächenberechnung zu prüfen.

1. Vereinbarung geht Berechnung vor

Wichtig ist allerdings zunächst wie immer der Blick in den Mietvertrag, denn auch hier geht die Vereinbarung – zumindest bei preisfreiem Wohnraum – den gesetzlichen Regelungen vor. Wenn demnach eine wirksame Vereinbarung über die maßgebliche Wohnfläche oder deren Berechnung bei der Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag getroffen wurde, ist diese von den Mietvertragsparteien anzuwenden.

Hinweis zur Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag

Haben die Parteien die Wohnfläche vereinbart, kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Größe der Mietwohnung an. Allerdings ist die vereinbarte Wohnfläche auch dann als Umlageschlüssel für die Nebenkosten zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, solange die Abweichung nicht mehr als 10% ausmacht – BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08. Begründet wird dies damit, dass es erst nach Überschreiten dieser Grenze für den nachteilig betroffenen Mieter (oder auch Vermieter) nicht mehr zumutbar, an dieser Vereinbarung festzuhalten.

Wenn keine entsprechende Vereinbarung vorliegt, hat die Berechnung, je nach dem wie alt der Mietvertrag ist und ob es sich um preisfreien Wohnraum oder preisgebundenen Wohnraum handelt, zu erfolgen.

2. Preisfreier Wohnraum oder preisgebundener Wohnraum

Für die richtige Berechnungsmethode bei der Wohnflächenberechnung kommt es darauf an, ob es sich bei der Mietwohnung um preisfreien Wohnraum oder preisgebundenen Wohnraum handelt.

Bei preisgebundenem Wohnraum gibt es nämlich für die genaue Berechnung der Wohnfläche die gesetzlichen Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für die Flächenberechnung bei preisfreiem Wohnraum fehlt hingegen eine solche verbindliche gesetzliche Regelung weshalb sich deshalb für die Berechnung entsprechend auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN-Norm 277 bezogen wird. Die DIN 277 gilt direkt für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau.

Die Abgrenzung des preisfreien vom preisgebundenen Wohnraum kann man sich dabei wie folgt merken:

Der preisfreie Wohnraum ist der Wohnraum der nicht preisgebunden ist.

3. Wohnflächenberechnung bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004)

Bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004) ist bei preisgebundenem Wohnraum die Berechnung nach der WoFlV verbindlich. Bei preisfreiem Wohnraum werden, derzeit zur Ermittlung der Wohnfläche regelmäßig zwei Berechnungsmethoden entsprechend angewendet, die sich in ihrer Art deutlich voneinander unterscheiden:

  • die Berechnung nach der WoFlV oder
  • die Berechnung nach der DIN 277

Gemäß § 4 WoFlV sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Gemäß der DIN 277 wird für die Berechnung auf die sogenannte Nutz- und Verkehrsfläche abgestellt. So kann ein Vermieter etwa den Balkon nach DIN 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dach- oder Treppenschrägen und Vorratsräumen im Keller.

In der Rechtsprechung wird bei preisfreiem Wohnraum regelmäßig die Berechnung nach der WoFlV angewendet, wenn von den Mietvertragsparteien im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.

4. Wohnflächenberechnung bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003)

Bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003) wurde bei der Berechnung der Wohnfläche die II. Berechnungsverordnung (II. BV), die direkt nur für preisgebundenen Wohnraum galt angewandt. Auch hier erfolgte regelmäßig eine entsprechende Anwendung für preisfreien Wohnraum.

Danach wurde gemäß § 44 II. BV die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest 2 Meter hoch sind und nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 Meter hoch sind; solche die weniger als 1 Meter hoch sind, zählten bei der Wohnungsberechnung nicht mit. Die Grundfläche von Balkon, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen konnte bis zur Hälfte angerechnet werden.

Wichtig ist, dass bei allen Mietverträgen, bei denen die alte Berechnungsmethode zu Grunde gelegt wurde, dass damalige Wohnflächenergebnis auch nach der Gesetzesänderung noch gilt. Es wird sogar in aktuellen Fällen eine Wohnflächenberechnung nach § 44 II. BV vorgenommen, wenn es sich um einen Altvertrag handelt, bei dem die II. BV noch anwendbar ist, wie beispielsweise in einer Entscheidung des LG Hamburg , Beschluss vom 19.11.2012, 311 S 50/12 zur Anrechenbarkeit der Balkonfläche.

Altfälle in denen es wegen der „neuen“ Berechnung Veränderungen der Wohnfläche gibt, bestehen nicht, denn in § 42 der II. Berechnungsverordnung ist zur Wohnfläche geregelt:

„Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.“

Dass heißt vereinfacht gesagt, wenn es noch keine Neuberechnung beziehungsweise Neuvermessung der Wohnfläche nach dem 31.12.2003 gab und auch keine erforderlich ist, wird das „alte“ Berechnungsergebnis zu Grunde gelegt.

Merke:

Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich bei dem einzelnen Mietvertrag grundsätzlich danach, ob ein preisfreier oder preisgebundener Wohnraum vorliegt und ob es sich um einen neuen (ab 01.01.2004) oder einen alten Mietvertrag (bis zum 31.12.2003) handelt.

III. Umlage auf die Nebenkosten

Die Berechnung der Nebenkosten des einzelnen Mieters nach Wohnflächenanteil, erfolgt grundsätzlich durch Umlage der entsprechenden Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche. Dass heißt, der einzelne Mieter muss die Kosten anteilig entsprechend seinem Wohnflächenanteil an der Gesamtwohnfläche bezahlen.

1. Gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Regelung ist in § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) zu finden. Darin heißt es: 

“ (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.“

Vereinfacht gesagt hat bei den Nebenkosten die Umlage im Regelfall nach der Wohnfläche zu erfolgen, wenn keine andere Vereinbarung – beispielsweise im Mietvertrag – getroffen wurde.

Dies gilt allerdings auch nur bei einer Vereinbarung über Nebenkostenvorauszahlungen und nicht bei Nebenkostenpauschalen, da bei einer Nebenkostenpauschale die Wohnfläche oder der Verbrauch keine Rolle spielen; die Pauschale wird unabhängig von diesen Messgrößen gezahlt.

2. Besonderheit verbrauchsabhängige Nebenkosten

Eine Berechnung der Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche kann allerdings dann weniger sachgerecht sein, wenn es sich bei den abzurechnenden Nebenkosten um verbrauchsabhängige Kosten, wie Warmwasserkosten oder Heizung handelt.Deshalb ist die vollständige Umlage dieser Kosten nach der Wohnfläche in einigen Fällen nicht angemessen.

So heißt es auch in § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB:

„Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“

Dass bedeutet:

Soweit bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, sollen diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Merke:

Der Vermieter muss die verbrauchs- beziehungsweise verursachungsabhängigen Nebenkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch umlegen und abrechnen, wenn für die Mietwohnung ein entsprechendes Verbrauchsmessgerät installiert ist.

Dies gilt allerdings nicht, wenn bei mehreren vom Vermieter vermieteten Wohnungen nicht alle Mietwohnungen einen Verbrauchszähler besitzen. So lag beispielsweise der Fall in einem Urteil des BGH vom 12.03.2008 VIII ZR 188/07 in dem die Mieter vom Vermieter nicht die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verbrauch anstelle dem Anteil der Wohnfläche verlangen konnten, da nicht alle vorhandenen Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet waren.

Eine eigene Regelung für den Abrechnungsmaßstab bei findet sich für die Heizkosten in der entsprechenden Verordnung. Nach der HeizkostenV darf nämlich eine Umlage der verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach der Wohnfläche nur bis zu maximal 50 % erfolgen, da mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, vergleiche § 7 HeizkostenV.

3. Einseitige Änderung des Umlageschlüssels von Wohnfläche auf Verbrauchsabrechnung

Gemäß § 556 a Absatz 2 BGB besteht ein unabdingbares Recht des Vermieters auf Änderung des mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssels für diejenigen Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden.

Danach kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Nebenkosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Vorausgesetzt ist lediglich, dass die Erklärung vor Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgt.

Nach dem Urteil des BGH vom 21.9.2011, Az.: ZR 97/11 gilt diese einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters auch dann, wenn die Parteien bislang keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hätten.

Merke:

Der Umlageschlüssel Wohnfläche kann bei verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Nebenkosten einseitig vom Vermieter in eine Verbrauchsabrechnung geändert werden, wenn die Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden.

22 Antworten auf "Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten"

  • Sonja Striebel
    23.02.2016 - 17:55 Antworten

    Seit dem Auszug meiner Tochter bewohne ich alleine die größte Wohnung in einer Wohneigentümergemeinschaft.
    Die einst bewohnte Fläche meiner Tochter beträgt ca. 22,81 qm im Untergeschoss und ist nicht benutzt, das heißt keine Heizkosten, kaum einmal Wasserverbrauch (monatliche Toilettenspülung wegen der Hygiene).
    Meine Wohnung umfasst 88,44 qm.
    Meine Nebenkosten sind auf die Wohnungsgröße umgelegt. Da ich laut der Messergebisse beim Gas -und Wasserableser bedeutend weniger verbrauche als das, was ich an Nebenkosten monatlich bezahle, hätte ich gerne gewusst, wie ich meinen Mitbewohnern klar machen kann, dass ich auf meinem Nebenkostenkonto in der WEG nicht hunderte von Euro ansparen möchte nur weil es bequem ist Überschuss zu haben um Auslagen decken zu können.
    Was raten Sie mir?

    • Mietrecht.org
      24.02.2016 - 05:06 Antworten

      Hallo Sonja,

      ähnliche wie bei Mietern bekommen auch Eigentümer zu viel gezahltes Hausgeld (= Nebenkosten der Eigentümer) mit der Hausgeldabrechnung (1 x jährlich) zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Zünkeler
    08.03.2016 - 13:19 Antworten

    Hallo Zusammen,

    ich habe auch eine Frage. Im Mietvertrag steht, dass die Umlage der Kosten im Verhältnis Mietfläche zur Gesamtfläche erfolgt. Gibt es eine Definition für die Gesamtfläche. Was ist mit Kellerräumen und Stellplätzen.

    VG Michael Zünkeler

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 13:27 Antworten

      Hallo Michael,

      im Normalfall ist hier von der Gesamtwohnfläche auszugehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isabelle Grewe
    13.09.2016 - 13:42 Antworten

    Liebes Mietrecht.org.-Team / liebe Leser
    Was ist wenn der Vermieter eine Gesamtwohnfläche von z.B. 372 qm eines Miethauses mit 8 Wohnungen angibt, sich aber beim Zusammenrechnen der einzelnen Wohnungsgrößen nach Angaben in den einzelnen Mietverträgen eine Gesamtwohnfläche von ca. 390 qm ergibt.
    Mein Mietvertrag läuft seit fast 20 Jahren und ich habe jetzt erst gemerkt, dass es so ist.
    Habe ich einen Anspruch gegen den Vermieter? Oder zählen hier die sog. „10 %“ ..
    Mit herzlichen Grüßen
    Isabelle Grewe

    • Mietrecht.org
      14.09.2016 - 06:36 Antworten

      Hallo Isabelle,

      worauf genau wollen Sie hinaus? Die 10% von denen Sie gelesen haben beziehen sich auf Ihre tatsächlich Wohnfläche und die im Mietvertrag vereinbarte Fläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lilli
    11.10.2016 - 14:21 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    meine Frage bezieht sich auf unsere neue Nebenkostenabrechnung. Durch einen Vermieterwechsel, wurde uns nun plötzlich nach 25 Jahren der Keller mit 50qm in den NK mitberechnet. Im Mietvertrag steht folgendes: Kelleranteil zu 45,00 DM angemietet. Kann der neue Vermieter dies in die NK mit einbeziehen?
    Danke und beste Grüße
    Lilli

    • Mietrecht.org
      11.10.2016 - 19:17 Antworten

      Hallo Lilli,

      Sie haben ein 50qm „Kellerabteil“. Ich würden den Vertrag und die Nebenkostenabrechnung im Zweifel überprüfen lassen. Es ist sicher ein Unterschied, ob wir über den Wohnkeller eines Einfamilienhauses oder ein 5qm Kellerabteil im Mehrfamilienhaus sprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte Kölpin
    19.10.2016 - 08:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Vermieterin muss die Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen, da nichts im Mietvertrag vereinbart wurde und sie die Heizung mit einer Wärmepunpe betreibt. Ich habe mittlerweile 5 verschiede Abrechnung erhalten die alle formell und inhaltlich falsch waren. Die Mutter meiner Vermieterin wohnt im Haus und auch die Tochter, ich habe eine kl.DG-Wohnung.
    Jetzt wird endlich wird mit einem Umlageschlüssel (Wohnfläche) gerechnet, und sie gibt für die Gesamtfläche des Hauses 206 m² an. Ich habe da so meine Zweifel, ob das richtig ist, die Angabe erscheint mir doch als sehr gering, denn in meinem Mietvertrag stehen z.B. bei der Wohnfläche ca. 50 m² (ist aber 4 m² weniger) in der Berechnung fließen auf einmal 52 m² ein, muss hier nicht die ca. 50 m² zu Grunde gelegt werden? Wie erfahre ich die tatsächliche Wohnfläche des Hauses,muss sie das offenlegen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    Brigitte Kölpin

    • Mietrecht.org
      19.10.2016 - 18:58 Antworten

      Hallo Brigitte,

      es ist sehr schwierig für Sie die korrekte Wohnfläche des Hauses herauszufinden. Vielleicht fragen Sie den Vermieter einfach nach der Berechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Georg Robb
    21.06.2017 - 13:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Vermieterin hat das Souterrain frei gehalten, falls ihre Familie zu Besuch kommt. Zu diesem haben wir auch einen Schlüssel, da wir dort eine ca 4m² Abstellmöglichkeit haben, da kein sonstiger Keller vorhanden ist. Dieses Souterrain (komplett ausgebaut mit Heizung Toilette, Schlafräumen, etc.) wird nun in der Wohngeldabrechnung nicht als Wohnfläche angegeben. Dementsprechend ist unser Anteil beim Umlageschlüssel deutlich größer (3 Parteien Haus). Ist dies richtig?
    Dazu wurden Gärtnerkosten auf uns umgelegt, obwohl der Mieter im 1.Stock ein Alleinnutzungsrecht an diesem hat. Der Zugang zum Haus führt am Garten entlang. Kann sie also für die Hecke an diesem von uns genutzten Hauszugang Gärtnerkosten umlegen?

    Schon einmal herzlichen Dank für Ihre Antwort,

    Georg

    • Mietrecht.org
      21.06.2017 - 14:07 Antworten

      Hallo Georg,

      für eine leere Wohnung muss der Vermieter die Nebenkosten tragen. Für die Umlagefähigkeit der Gartenpflege muss der Garten von allen oder vor niemanden nutzbar sein – recherchieren Sie dazu am besten nochmals.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Kröger
    03.10.2017 - 09:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag ist eine Mietraumfläche von 72 qm festgelet. Nun werden auf meiner NBK vom Vermieter 84 qm veranschlagt, weil auf Nachfrage der beheizbare Keller angeblich ebenfalls zur Wohnfläche dazugehört. Ist dies rechtlich korrekt? Das wäre eine Abweichung von über 10% und da frage ich mich, wozu ich eine Quadratmeterzahl unterschrieben habe, wenn die einfach um den Keller erweitert werden kann. Wir haben im Mievertrag nicht ausdrücklich die Berechnung auf DIN Basis vereinbart, somit gilt doch ganz klassisch die Wohnflächenverordnung und bei dieser zählt der Keller – egal ob beheizbar oder nicht – ausdrücklich nicht zur Wohnfläche, oder?

    Liebe Grüße
    Bernd Kröger

  • Verena
    19.12.2017 - 20:03 Antworten

    Hallo zusammen,
    wir haben die Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten. Der Verteilerschlüssel richtet sich nach der Wohnfläche und Gesamtmietfläche des Hauses. Es waren mehrere Wohnungen frei. Ist der Wohnungsleerstand hierbei relevant, für die Berechnung wichtig und wie weiß ich ob der Wohnungsleerstand berücktsichtigt wurde?

    Danke und Gruß
    Verena

    • Mietrecht.org
      20.12.2017 - 17:06 Antworten

      Hallo Verena,

      der Vermieter muss die Gesamtfläche nutzen und nicht die Gesamtfläche abzüglich Leerstand. Das ist der Knackpunkt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rina
    17.01.2018 - 12:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnten in einer privat vermieteten DG-Einheit (drei Einheiten), welche Flächenmäßig die kleinste ist (18% der Gesamtwohnfläche). Der Vermieter rechnete nun nach Parteien ab, also Drittelung der Kosten, wobei im Mietvertrag die Abrechnung nach anteiliger Wohnfläche benannt ist. Nach unserem schriftlichen Widerspruch erklärte er nun, dass das a) vorher für alle Mieter in Ordnung war und es b) ja nur gerecht sei, bei einer solch kleinen Mietergemeinschaft. Man muss dazu sagen, dass die größte Erdgeschosswohnung von seiner Mutter bewohnt wird, die Flächenmäßig über 50% der gesamten Wohnfläche ausmacht. Nach meinem Hinweis auf die Regelung im Vertrag entgegnete er, dass eine Wohnflächenabrechnung grob unbillig gegenüber der großen Wohnung sei.

    Teilen Sie meine Einschätzung, dass die abweichende Abrechnung unzulässig, ja fast schon eigennützig ist? Greift die Unbilligkeitsdefinition hier? Es gibt keine gewerblichen Räume im Haus.

    Viele Grüße
    Rina

    • Mietrecht.org
      17.01.2018 - 13:45 Antworten

      Hallo Rina,

      der Vermieter hat den Vertrag falsch abgeschlossen – wenn er nach Einheiten hätte abrechnen wollen, dann hätte er es so vereinbaren müssen. Dumm gelaufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jaqueline
    12.02.2018 - 13:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir (Mein Mann unser Sohn (5) und Ich) bewohnen mit unseren Vermietern zusammen ein Haus.

    In unserem Mietvertrag steht die Berechnung nach Wohnfläche. Nach widerspruch von uns reagierte er direkt mit den Worten “ lassen wir es auf ein Rechtsstreit ankommen“

    Er weigert sich aber strikt gegen diese Berechnung bei den Heizkosten und sei der Meinung er kann machen was er will.

    Laut seiner Berechnung sollen wir hier 60% aller Kosten Zahlen. Dabei sind 108 von 211qm gerade mal 51,8 % (Macht einen Unterschied von fast 250 Euro)

    Wir bewohnen 108qm unsere Vermieter 103qm
    wobei unser Vermieter aber das komplette Erdgeschoss mit 35qm (altes Büro,alte Küche, Gäste WC und Waschraum jeder Raum ist ausgestattet mit Heizung die auch in Betrieb ist und die Räume genutzt werden) nicht mit einrechnen will.

    Er sagt diese 35qm existieren nicht für ihn. Werden aber von ihm benutzt.

    Jetzt haben wir raus bekommen, dass unsere Vermieter das Haus verkaufen wollen. (Wo wir auch belogen wurden um in unsere Wohnung zu kommen um Bilder zu machen)

    In diesem Exposé steht jetzt drin, dass es sich um 254qm Wohnfläche handelt.

    Muss er dann nicht auch diese 254qm als Grundlage in seiner Nebenkostenabrechnung nehmen ? Statt wie jetzt 211qm ? Würde dann zu Oben natürlich nochmal einen Unterschied machen. Dann wären es ja nur noch 42,51% Anteil ….

    Für Ihre Einschätzung wäre ich Ihnen sehr Dankbar.

    LG

    • Mietrecht.org
      12.02.2018 - 17:30 Antworten

      Hallo Jaqueline,

      ich kann alle Ihre Punkte nachvollziehen und kann Ihnen dennoch keine verbindliche Einschätzung liefern. Sie sollten sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Der Mietvertrag, die 35qm der anderen Räume und das Exposé bieten ja gute Ansatzpunkte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Roland Thirolf
    14.03.2018 - 14:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich bewohne als Mieter ein Anwesen mit 50 Mietwohnungen (Eigentümergemeinschaft).
    In das Haus mit 3 Eingängen sind zusätzlich 8 Gewerbebetriebe und Geschäfte integriert, auf alle 3 Eingänge verteilt (Hausnummer 24 a-c). Vier Gaststätten, (SKY-Bar, China-Lokal, Shisha-Bar und Spielhalle) Zahnarztpraxis, Atelier-Ladengeschäft und zwei Bordelle.
    Das gesamte Anwesen hat eine geschätzte Grundfläche von ca. 2000 qm im Basement – Keller, Betriebsräume, Tiefgarage. Der Hof im EG beherbergt die Lieferantenwege zu den Geschäften, das Gatter mit den Müllcontainern und zur Straße hin einen Großteil der Geschäfte selbst.
    Im 1.OG befinden sich Wohnungen und zwei Bordelle, im 2.OG Wohnungen und die Arztpraxis,
    im 3.OG befinden sich ausschließlich Wohnungen.
    Das Anwesen hat somit eine Gesamt-Grundfläche von geschätzt ca. 8000 bis 9000 qm.
    In meiner Jahres-Nebenkostenabrechnung sind von der Hausverwaltung aber nur 3500 qm reine Wohnfläche angegeben, wodurch sich mein Miteigentumsanteil mehr als verdoppelt – von etwa
    110/10.000 auf 229,5/10.000.
    Dieser Schlüssel wird global angewendet sogar auf die autarke Stromversorgung meines Eingangs (Treppenlicht und Aufzug, ein anderes Treppenhaus hat keinen Aufzug)

    Ist das rechtens?

    Zusatzinfo:
    Ich habe einen Vetrag mit meiner Vermieterin, die nach meiner Einschätzung von der Hausverwaltung betrogen wird.
    Könnte ich ggfls. die Hausverwaltung verklagen, obwohl ich nicht deren Vertragspartner bin?
    Darf die Hausverwaltung durch die Mieter zusätzlich Einnahmen generieren?

    Für Ihre Einschätzung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    MfG:
    Roland Thirolf

    • Mietrecht.org
      14.03.2018 - 15:47 Antworten

      Hallo Roland,

      wenn Sie vermuten, dass die Hausverwaltung Sie mit fast doppelt so hohen Nebenkosten belastet, müssen Sie die Unterlagen prüfen und sich ggf. auch die grobe Berechnung der Wohnfläche darlegen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Badtke
    26.04.2018 - 10:49 Antworten

    Ich miete seit fast 6 Jahren eine Lagerhalle in einer Größe von ca. 142 m². Diese Lagerhalle befindet sich in einem Hinterhof mit 7 PKW-Stellplätzen. Mit eingeschlossen sind auf demselben Areal 10 Eigentumswohnungen. Die 10 Eigentumswohnungen und auch die Lagerhalle gehören einem Geschwisterpaar aus Frankfurt / Main. Die Verwaltung, die diese Immobilien betreut rechnet die Quadratmeter Grundfläche als Verteilungsschlüssel auf die anfallenden Kosten um, so z.B. auf die Grundsteuer, Deich- und Sielgebühren, Niederschlagswasser, Versicherungen, Müllabfuhr, Strassenreinigung, öffentlich, Objektpflege Winterdienst. Ich komme am schlechtesten dabei weg, weil meine 142 m² die Größe Grundfläche darstellt, die die Verwaltung als Wohnflächenverteilungsschlüssel auf die Kosten umlegt. Ich werde somit mit 186,37 € pro Jahr zur Kasse alleine schon bei den Müllkosten gebeten. Es gibt in der Stadt eine Entsorgungstonnenpflicht (schwarze Tonne). Da ich die Lagerhalle aber lediglich zum Einlagern meiner Bücher benutze und von dort aus auch den Versand vorbereite, mehr nicht, produziere ich gar keinen Müll. Nun die Frage: Darf die Verwaltung das?

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