Werden Ihre Nebenkosten nach der Wohnfläche umgelegt? Und wissen Sie auch was das im Einzelnen heißt? Die Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten ist der gesetzliche Regelfall als Anrechnungsmaßstab und in § 556 a BGB geregelt. Je nach Größe der Wohnung, mit oder ohne Balkon oder Terrasse können die Nebenkosten unterschiedlich hoch ausfallen, weshalb sich ein Blick in die Wohnflächenberechnung lohnt.
Der folgenden Artikel zeigt Ihnen – ob Mieter oder Vermieter – was überhaupt der Begriff Wohnfläche heißt und wie die Umlage derselben auf die Nebenkosten im Regelfall erfolgt beziehungsweise erfolgen darf. Was zählt zur Wohnfläche und wann darf die Umlage nach Flächenanteilen auch bei verbrauchsabhängigen Kosten erfolgen? Die Antwort erfahren Sie hier.
Inhalt: Wohnfläche als Umlageschlüssel für Nebenkosten
I. Begriff: Wohnfläche
II. Berechnung der Wohnfläche
1. Vereinbarung geht Berechnung vor
2. Preisfreier Wohnraum oder preisgebundener Wohnraum
3. Wohnflächenberechnung bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004)
4. Wohnflächenberechnung bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003)
III. Umlage auf die Nebenkosten
1. gesetzliche Regelung
2. Besonderheit verbrauchsabhängige Nebenkosten
3. Einseitige Änderung des Umlageschlüssels von Wohnfläche auf Verbrauchsabrechnung
I. Begriff: Wohnfläche
Was das Wort Wohnfläche eigentlich bedeutet, ist so im BGB nicht definiert. Der Begriff findet sich allerdings in § 2 WoFlV und § 19 WoFG, wonach die Wohnfläche einer Wohnung aus den Grundflächen der Räume besteht, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.
Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche auch die Grundflächen von
- Wintergärten,
- Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
- Balkonen,
- Loggien,
- Dachgärten und Terrassen,
wenn sie ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören.
Demgegenüber gehören die Grundflächen folgender Räume nicht zur Wohnfläche:
Zubehörräume, insbesondere: Keller- und Bodenräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, wie ein Garten- oder Gerätehaus, Wasch- und Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
II. Berechnung der Wohnfläche
Wie die Wohnfläche berechnet wird, kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein und ist deshalb bei jedem Einzelfall der Wohnflächenberechnung zu prüfen.
1. Vereinbarung geht Berechnung vor
Wichtig ist allerdings zunächst wie immer der Blick in den Mietvertrag, denn auch hier geht die Vereinbarung – zumindest bei preisfreiem Wohnraum – den gesetzlichen Regelungen vor. Wenn demnach eine wirksame Vereinbarung über die maßgebliche Wohnfläche oder deren Berechnung bei der Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag getroffen wurde, ist diese von den Mietvertragsparteien anzuwenden.
Hinweis zur Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag
Haben die Parteien die Wohnfläche vereinbart, kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Größe der Mietwohnung an. Allerdings ist die vereinbarte Wohnfläche auch dann als Umlageschlüssel für die Nebenkosten zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, solange die Abweichung nicht mehr als 10% ausmacht – BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08. Begründet wird dies damit, dass es erst nach Überschreiten dieser Grenze für den nachteilig betroffenen Mieter (oder auch Vermieter) nicht mehr zumutbar, an dieser Vereinbarung festzuhalten.
Wenn keine entsprechende Vereinbarung vorliegt, hat die Berechnung, je nach dem wie alt der Mietvertrag ist und ob es sich um preisfreien Wohnraum oder preisgebundenen Wohnraum handelt, zu erfolgen.
2. Preisfreier Wohnraum oder preisgebundener Wohnraum
Für die richtige Berechnungsmethode bei der Wohnflächenberechnung kommt es darauf an, ob es sich bei der Mietwohnung um preisfreien Wohnraum oder preisgebundenen Wohnraum handelt.
Bei preisgebundenem Wohnraum gibt es nämlich für die genaue Berechnung der Wohnfläche die gesetzlichen Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für die Flächenberechnung bei preisfreiem Wohnraum fehlt hingegen eine solche verbindliche gesetzliche Regelung weshalb sich deshalb für die Berechnung entsprechend auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN-Norm 277 bezogen wird. Die DIN 277 gilt direkt für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau.
Die Abgrenzung des preisfreien vom preisgebundenen Wohnraum kann man sich dabei wie folgt merken:
Der preisfreie Wohnraum ist der Wohnraum der nicht preisgebunden ist.
3. Wohnflächenberechnung bei neuen Mietverträgen (ab 01.01.2004)
- die Berechnung nach der WoFlV oder
- die Berechnung nach der DIN 277
Gemäß § 4 WoFlV sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig, mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Gemäß der DIN 277 wird für die Berechnung auf die sogenannte Nutz- und Verkehrsfläche abgestellt. So kann ein Vermieter etwa den Balkon nach DIN 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dach- oder Treppenschrägen und Vorratsräumen im Keller.
In der Rechtsprechung wird bei preisfreiem Wohnraum regelmäßig die Berechnung nach der WoFlV angewendet, wenn von den Mietvertragsparteien im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
4. Wohnflächenberechnung bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003)
Bei alten Mietverträgen (bis 31.12.2003) wurde bei der Berechnung der Wohnfläche die II. Berechnungsverordnung (II. BV), die direkt nur für preisgebundenen Wohnraum galt angewandt. Auch hier erfolgte regelmäßig eine entsprechende Anwendung für preisfreien Wohnraum.
Danach wurde gemäß § 44 II. BV die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest 2 Meter hoch sind und nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 Meter hoch sind; solche die weniger als 1 Meter hoch sind, zählten bei der Wohnungsberechnung nicht mit. Die Grundfläche von Balkon, Loggien, Dachgärten oder gedeckten Freisitzen konnte bis zur Hälfte angerechnet werden.
Wichtig ist, dass bei allen Mietverträgen, bei denen die alte Berechnungsmethode zu Grunde gelegt wurde, dass damalige Wohnflächenergebnis auch nach der Gesetzesänderung noch gilt. Es wird sogar in aktuellen Fällen eine Wohnflächenberechnung nach § 44 II. BV vorgenommen, wenn es sich um einen Altvertrag handelt, bei dem die II. BV noch anwendbar ist, wie beispielsweise in einer Entscheidung des LG Hamburg , Beschluss vom 19.11.2012, 311 S 50/12 zur Anrechenbarkeit der Balkonfläche.
Altfälle in denen es wegen der “neuen” Berechnung Veränderungen der Wohnfläche gibt, bestehen nicht, denn in § 42 der II. Berechnungsverordnung ist zur Wohnfläche geregelt:
“Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.”
Dass heißt vereinfacht gesagt, wenn es noch keine Neuberechnung beziehungsweise Neuvermessung der Wohnfläche nach dem 31.12.2003 gab und auch keine erforderlich ist, wird das “alte” Berechnungsergebnis zu Grunde gelegt.
Merke:
Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich bei dem einzelnen Mietvertrag grundsätzlich danach, ob ein preisfreier oder preisgebundener Wohnraum vorliegt und ob es sich um einen neuen (ab 01.01.2004) oder einen alten Mietvertrag (bis zum 31.12.2003) handelt.
III. Umlage auf die Nebenkosten
Die Berechnung der Nebenkosten des einzelnen Mieters nach Wohnflächenanteil, erfolgt grundsätzlich durch Umlage der entsprechenden Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche. Dass heißt, der einzelne Mieter muss die Kosten anteilig entsprechend seinem Wohnflächenanteil an der Gesamtwohnfläche bezahlen.
1. Gesetzliche Grundlage
Die gesetzliche Regelung ist in § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) zu finden. Darin heißt es:
” (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.”
Vereinfacht gesagt hat bei den Nebenkosten die Umlage im Regelfall nach der Wohnfläche zu erfolgen, wenn keine andere Vereinbarung – beispielsweise im Mietvertrag – getroffen wurde.
Dies gilt allerdings auch nur bei einer Vereinbarung über Nebenkostenvorauszahlungen und nicht bei Nebenkostenpauschalen, da bei einer Nebenkostenpauschale die Wohnfläche oder der Verbrauch keine Rolle spielen; die Pauschale wird unabhängig von diesen Messgrößen gezahlt.
2. Besonderheit verbrauchsabhängige Nebenkosten
Eine Berechnung der Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche kann allerdings dann weniger sachgerecht sein, wenn es sich bei den abzurechnenden Nebenkosten um verbrauchsabhängige Kosten, wie Warmwasserkosten oder Heizung handelt.Deshalb ist die vollständige Umlage dieser Kosten nach der Wohnfläche in einigen Fällen nicht angemessen.
So heißt es auch in § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB:
“Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.”
Dass bedeutet:
Soweit bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, sollen diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.
Merke:
Der Vermieter muss die verbrauchs- beziehungsweise verursachungsabhängigen Nebenkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch umlegen und abrechnen, wenn für die Mietwohnung ein entsprechendes Verbrauchsmessgerät installiert ist.
Dies gilt allerdings nicht, wenn bei mehreren vom Vermieter vermieteten Wohnungen nicht alle Mietwohnungen einen Verbrauchszähler besitzen. So lag beispielsweise der Fall in einem Urteil des BGH vom 12.03.2008 VIII ZR 188/07 in dem die Mieter vom Vermieter nicht die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verbrauch anstelle dem Anteil der Wohnfläche verlangen konnten, da nicht alle vorhandenen Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet waren.
Eine eigene Regelung für den Abrechnungsmaßstab bei findet sich für die Heizkosten in der entsprechenden Verordnung. Nach der HeizkostenV darf nämlich eine Umlage der verbrauchsabhängigen Nebenkosten nach der Wohnfläche nur bis zu maximal 50 % erfolgen, da mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, vergleiche § 7 HeizkostenV.
3. Einseitige Änderung des Umlageschlüssels von Wohnfläche auf Verbrauchsabrechnung
Danach kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Nebenkosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Vorausgesetzt ist lediglich, dass die Erklärung vor Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgt.
Nach dem Urteil des BGH vom 21.9.2011, Az.: ZR 97/11 gilt diese einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters auch dann, wenn die Parteien bislang keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hätten.
Merke:
Der Umlageschlüssel Wohnfläche kann bei verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Nebenkosten einseitig vom Vermieter in eine Verbrauchsabrechnung geändert werden, wenn die Nebenkosten verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden.
23.02.2016 - 17:55
Seit dem Auszug meiner Tochter bewohne ich alleine die größte Wohnung in einer Wohneigentümergemeinschaft.
Die einst bewohnte Fläche meiner Tochter beträgt ca. 22,81 qm im Untergeschoss und ist nicht benutzt, das heißt keine Heizkosten, kaum einmal Wasserverbrauch (monatliche Toilettenspülung wegen der Hygiene).
Meine Wohnung umfasst 88,44 qm.
Meine Nebenkosten sind auf die Wohnungsgröße umgelegt. Da ich laut der Messergebisse beim Gas -und Wasserableser bedeutend weniger verbrauche als das, was ich an Nebenkosten monatlich bezahle, hätte ich gerne gewusst, wie ich meinen Mitbewohnern klar machen kann, dass ich auf meinem Nebenkostenkonto in der WEG nicht hunderte von Euro ansparen möchte nur weil es bequem ist Überschuss zu haben um Auslagen decken zu können.
Was raten Sie mir?
24.02.2016 - 05:06
Hallo Sonja,
ähnliche wie bei Mietern bekommen auch Eigentümer zu viel gezahltes Hausgeld (= Nebenkosten der Eigentümer) mit der Hausgeldabrechnung (1 x jährlich) zurück.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.03.2016 - 13:19
Hallo Zusammen,
ich habe auch eine Frage. Im Mietvertrag steht, dass die Umlage der Kosten im Verhältnis Mietfläche zur Gesamtfläche erfolgt. Gibt es eine Definition für die Gesamtfläche. Was ist mit Kellerräumen und Stellplätzen.
VG Michael Zünkeler
08.03.2016 - 13:27
Hallo Michael,
im Normalfall ist hier von der Gesamtwohnfläche auszugehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2016 - 13:42
Liebes Mietrecht.org.-Team / liebe Leser
Was ist wenn der Vermieter eine Gesamtwohnfläche von z.B. 372 qm eines Miethauses mit 8 Wohnungen angibt, sich aber beim Zusammenrechnen der einzelnen Wohnungsgrößen nach Angaben in den einzelnen Mietverträgen eine Gesamtwohnfläche von ca. 390 qm ergibt.
Mein Mietvertrag läuft seit fast 20 Jahren und ich habe jetzt erst gemerkt, dass es so ist.
Habe ich einen Anspruch gegen den Vermieter? Oder zählen hier die sog. “10 %” ..
Mit herzlichen Grüßen
Isabelle Grewe
14.09.2016 - 06:36
Hallo Isabelle,
worauf genau wollen Sie hinaus? Die 10% von denen Sie gelesen haben beziehen sich auf Ihre tatsächlich Wohnfläche und die im Mietvertrag vereinbarte Fläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2016 - 14:21
Hallo Hr. Hundt,
meine Frage bezieht sich auf unsere neue Nebenkostenabrechnung. Durch einen Vermieterwechsel, wurde uns nun plötzlich nach 25 Jahren der Keller mit 50qm in den NK mitberechnet. Im Mietvertrag steht folgendes: Kelleranteil zu 45,00 DM angemietet. Kann der neue Vermieter dies in die NK mit einbeziehen?
Danke und beste Grüße
Lilli
11.10.2016 - 19:17
Hallo Lilli,
Sie haben ein 50qm “Kellerabteil”. Ich würden den Vertrag und die Nebenkostenabrechnung im Zweifel überprüfen lassen. Es ist sicher ein Unterschied, ob wir über den Wohnkeller eines Einfamilienhauses oder ein 5qm Kellerabteil im Mehrfamilienhaus sprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.10.2016 - 08:54
Hallo Herr Hundt,
meine Vermieterin muss die Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen, da nichts im Mietvertrag vereinbart wurde und sie die Heizung mit einer Wärmepunpe betreibt. Ich habe mittlerweile 5 verschiede Abrechnung erhalten die alle formell und inhaltlich falsch waren. Die Mutter meiner Vermieterin wohnt im Haus und auch die Tochter, ich habe eine kl.DG-Wohnung.
Jetzt wird endlich wird mit einem Umlageschlüssel (Wohnfläche) gerechnet, und sie gibt für die Gesamtfläche des Hauses 206 m² an. Ich habe da so meine Zweifel, ob das richtig ist, die Angabe erscheint mir doch als sehr gering, denn in meinem Mietvertrag stehen z.B. bei der Wohnfläche ca. 50 m² (ist aber 4 m² weniger) in der Berechnung fließen auf einmal 52 m² ein, muss hier nicht die ca. 50 m² zu Grunde gelegt werden? Wie erfahre ich die tatsächliche Wohnfläche des Hauses,muss sie das offenlegen?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Brigitte Kölpin
19.10.2016 - 18:58
Hallo Brigitte,
es ist sehr schwierig für Sie die korrekte Wohnfläche des Hauses herauszufinden. Vielleicht fragen Sie den Vermieter einfach nach der Berechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.06.2017 - 13:33
Hallo Herr Hundt,
meine Vermieterin hat das Souterrain frei gehalten, falls ihre Familie zu Besuch kommt. Zu diesem haben wir auch einen Schlüssel, da wir dort eine ca 4m² Abstellmöglichkeit haben, da kein sonstiger Keller vorhanden ist. Dieses Souterrain (komplett ausgebaut mit Heizung Toilette, Schlafräumen, etc.) wird nun in der Wohngeldabrechnung nicht als Wohnfläche angegeben. Dementsprechend ist unser Anteil beim Umlageschlüssel deutlich größer (3 Parteien Haus). Ist dies richtig?
Dazu wurden Gärtnerkosten auf uns umgelegt, obwohl der Mieter im 1.Stock ein Alleinnutzungsrecht an diesem hat. Der Zugang zum Haus führt am Garten entlang. Kann sie also für die Hecke an diesem von uns genutzten Hauszugang Gärtnerkosten umlegen?
Schon einmal herzlichen Dank für Ihre Antwort,
Georg
21.06.2017 - 14:07
Hallo Georg,
für eine leere Wohnung muss der Vermieter die Nebenkosten tragen. Für die Umlagefähigkeit der Gartenpflege muss der Garten von allen oder vor niemanden nutzbar sein – recherchieren Sie dazu am besten nochmals.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.10.2017 - 09:41
Hallo Herr Hundt,
in meinem Mietvertrag ist eine Mietraumfläche von 72 qm festgelet. Nun werden auf meiner NBK vom Vermieter 84 qm veranschlagt, weil auf Nachfrage der beheizbare Keller angeblich ebenfalls zur Wohnfläche dazugehört. Ist dies rechtlich korrekt? Das wäre eine Abweichung von über 10% und da frage ich mich, wozu ich eine Quadratmeterzahl unterschrieben habe, wenn die einfach um den Keller erweitert werden kann. Wir haben im Mievertrag nicht ausdrücklich die Berechnung auf DIN Basis vereinbart, somit gilt doch ganz klassisch die Wohnflächenverordnung und bei dieser zählt der Keller – egal ob beheizbar oder nicht – ausdrücklich nicht zur Wohnfläche, oder?
Liebe Grüße
Bernd Kröger
19.12.2017 - 20:03
Hallo zusammen,
wir haben die Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten. Der Verteilerschlüssel richtet sich nach der Wohnfläche und Gesamtmietfläche des Hauses. Es waren mehrere Wohnungen frei. Ist der Wohnungsleerstand hierbei relevant, für die Berechnung wichtig und wie weiß ich ob der Wohnungsleerstand berücktsichtigt wurde?
Danke und Gruß
Verena
20.12.2017 - 17:06
Hallo Verena,
der Vermieter muss die Gesamtfläche nutzen und nicht die Gesamtfläche abzüglich Leerstand. Das ist der Knackpunkt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2018 - 12:42
Hallo Herr Hundt,
wir wohnten in einer privat vermieteten DG-Einheit (drei Einheiten), welche Flächenmäßig die kleinste ist (18% der Gesamtwohnfläche). Der Vermieter rechnete nun nach Parteien ab, also Drittelung der Kosten, wobei im Mietvertrag die Abrechnung nach anteiliger Wohnfläche benannt ist. Nach unserem schriftlichen Widerspruch erklärte er nun, dass das a) vorher für alle Mieter in Ordnung war und es b) ja nur gerecht sei, bei einer solch kleinen Mietergemeinschaft. Man muss dazu sagen, dass die größte Erdgeschosswohnung von seiner Mutter bewohnt wird, die Flächenmäßig über 50% der gesamten Wohnfläche ausmacht. Nach meinem Hinweis auf die Regelung im Vertrag entgegnete er, dass eine Wohnflächenabrechnung grob unbillig gegenüber der großen Wohnung sei.
Teilen Sie meine Einschätzung, dass die abweichende Abrechnung unzulässig, ja fast schon eigennützig ist? Greift die Unbilligkeitsdefinition hier? Es gibt keine gewerblichen Räume im Haus.
Viele Grüße
Rina
17.01.2018 - 13:45
Hallo Rina,
der Vermieter hat den Vertrag falsch abgeschlossen – wenn er nach Einheiten hätte abrechnen wollen, dann hätte er es so vereinbaren müssen. Dumm gelaufen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2018 - 13:34
Hallo Herr Hundt,
wir (Mein Mann unser Sohn (5) und Ich) bewohnen mit unseren Vermietern zusammen ein Haus.
In unserem Mietvertrag steht die Berechnung nach Wohnfläche. Nach widerspruch von uns reagierte er direkt mit den Worten ” lassen wir es auf ein Rechtsstreit ankommen”
Er weigert sich aber strikt gegen diese Berechnung bei den Heizkosten und sei der Meinung er kann machen was er will.
Laut seiner Berechnung sollen wir hier 60% aller Kosten Zahlen. Dabei sind 108 von 211qm gerade mal 51,8 % (Macht einen Unterschied von fast 250 Euro)
Wir bewohnen 108qm unsere Vermieter 103qm
wobei unser Vermieter aber das komplette Erdgeschoss mit 35qm (altes Büro,alte Küche, Gäste WC und Waschraum jeder Raum ist ausgestattet mit Heizung die auch in Betrieb ist und die Räume genutzt werden) nicht mit einrechnen will.
Er sagt diese 35qm existieren nicht für ihn. Werden aber von ihm benutzt.
Jetzt haben wir raus bekommen, dass unsere Vermieter das Haus verkaufen wollen. (Wo wir auch belogen wurden um in unsere Wohnung zu kommen um Bilder zu machen)
In diesem Exposé steht jetzt drin, dass es sich um 254qm Wohnfläche handelt.
Muss er dann nicht auch diese 254qm als Grundlage in seiner Nebenkostenabrechnung nehmen ? Statt wie jetzt 211qm ? Würde dann zu Oben natürlich nochmal einen Unterschied machen. Dann wären es ja nur noch 42,51% Anteil ….
Für Ihre Einschätzung wäre ich Ihnen sehr Dankbar.
LG
12.02.2018 - 17:30
Hallo Jaqueline,
ich kann alle Ihre Punkte nachvollziehen und kann Ihnen dennoch keine verbindliche Einschätzung liefern. Sie sollten sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Der Mietvertrag, die 35qm der anderen Räume und das Exposé bieten ja gute Ansatzpunkte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2018 - 14:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich bewohne als Mieter ein Anwesen mit 50 Mietwohnungen (Eigentümergemeinschaft).
In das Haus mit 3 Eingängen sind zusätzlich 8 Gewerbebetriebe und Geschäfte integriert, auf alle 3 Eingänge verteilt (Hausnummer 24 a-c). Vier Gaststätten, (SKY-Bar, China-Lokal, Shisha-Bar und Spielhalle) Zahnarztpraxis, Atelier-Ladengeschäft und zwei Bordelle.
Das gesamte Anwesen hat eine geschätzte Grundfläche von ca. 2000 qm im Basement – Keller, Betriebsräume, Tiefgarage. Der Hof im EG beherbergt die Lieferantenwege zu den Geschäften, das Gatter mit den Müllcontainern und zur Straße hin einen Großteil der Geschäfte selbst.
Im 1.OG befinden sich Wohnungen und zwei Bordelle, im 2.OG Wohnungen und die Arztpraxis,
im 3.OG befinden sich ausschließlich Wohnungen.
Das Anwesen hat somit eine Gesamt-Grundfläche von geschätzt ca. 8000 bis 9000 qm.
In meiner Jahres-Nebenkostenabrechnung sind von der Hausverwaltung aber nur 3500 qm reine Wohnfläche angegeben, wodurch sich mein Miteigentumsanteil mehr als verdoppelt – von etwa
110/10.000 auf 229,5/10.000.
Dieser Schlüssel wird global angewendet sogar auf die autarke Stromversorgung meines Eingangs (Treppenlicht und Aufzug, ein anderes Treppenhaus hat keinen Aufzug)
Ist das rechtens?
Zusatzinfo:
Ich habe einen Vetrag mit meiner Vermieterin, die nach meiner Einschätzung von der Hausverwaltung betrogen wird.
Könnte ich ggfls. die Hausverwaltung verklagen, obwohl ich nicht deren Vertragspartner bin?
Darf die Hausverwaltung durch die Mieter zusätzlich Einnahmen generieren?
Für Ihre Einschätzung wäre ich Ihnen sehr dankbar.
MfG:
Roland Thirolf
14.03.2018 - 15:47
Hallo Roland,
wenn Sie vermuten, dass die Hausverwaltung Sie mit fast doppelt so hohen Nebenkosten belastet, müssen Sie die Unterlagen prüfen und sich ggf. auch die grobe Berechnung der Wohnfläche darlegen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2018 - 10:49
Ich miete seit fast 6 Jahren eine Lagerhalle in einer Größe von ca. 142 m². Diese Lagerhalle befindet sich in einem Hinterhof mit 7 PKW-Stellplätzen. Mit eingeschlossen sind auf demselben Areal 10 Eigentumswohnungen. Die 10 Eigentumswohnungen und auch die Lagerhalle gehören einem Geschwisterpaar aus Frankfurt / Main. Die Verwaltung, die diese Immobilien betreut rechnet die Quadratmeter Grundfläche als Verteilungsschlüssel auf die anfallenden Kosten um, so z.B. auf die Grundsteuer, Deich- und Sielgebühren, Niederschlagswasser, Versicherungen, Müllabfuhr, Strassenreinigung, öffentlich, Objektpflege Winterdienst. Ich komme am schlechtesten dabei weg, weil meine 142 m² die Größe Grundfläche darstellt, die die Verwaltung als Wohnflächenverteilungsschlüssel auf die Kosten umlegt. Ich werde somit mit 186,37 € pro Jahr zur Kasse alleine schon bei den Müllkosten gebeten. Es gibt in der Stadt eine Entsorgungstonnenpflicht (schwarze Tonne). Da ich die Lagerhalle aber lediglich zum Einlagern meiner Bücher benutze und von dort aus auch den Versand vorbereite, mehr nicht, produziere ich gar keinen Müll. Nun die Frage: Darf die Verwaltung das?
13.06.2019 - 05:54
Hallo Mietrecht.org,
mein Mietvertrag enthält die Klausel:
“Wohnnäche: ca. 64qm. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”
Die Wohnung hat viele Dachschrägen. Die Nebenkosten werden nach Anzahl Räume in Kombination mit Personen und Zeit umgelegt. Ist das rechtens oder muss die Nebenkostenabrechnung nach qm erfolgen?
Können auch die allgemeinen Gartenarbeiten nach Räumen umgelegt werden?
Danke für eine kurze Info,
Frank
13.06.2019 - 19:36
Hallo Frank,
der Vermieter muss nicht über die Quadratmeter abrechnen – eine Nebenkostenabrechnung nach Räumen höre ich aber zum ersten mal. Recherchieren Sie hier auf Mietrecht.org ein bisschen zu den verschiedenen Umlageschlüsseln. Da kommen Sie sicher schon weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.06.2019 - 13:10
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine kurze Frage. Ich liege mit meinem Vermieter gerade im Streit wegen der Wohnungsgröße. Angegeben waren 70qm, die Wohnung hat laut meiner Messung aber nur knapp 60 qm (also mehr als 10% Differenz).
Jetzt geht es um die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, diese wird anteilig nach der Wohnfläche berechnet. Meinem Vermieter gehört nur die eine Wohnung in dem Haus, der Rest gehört anderen Eigentümern. Mit dieser Begründung weigert er sich nun, die NK-Abrechnung mit der kleineren Wohnungsgröße neu zu berechnen. Er sagt, anteilig an seinem Besitz (die Wohnung) miete ich alles, also müsste ich für alles die Nebenkosten bezahlen. Ist das so rechtens?
Ich danke ihnen für ihre Hilfe,
Mit freundlichen Grüßen, Melanie
13.06.2019 - 19:34
Hallo Melanie,
Ihr Vermieter kann die Gensamte Hausgröße und die gesamten Nebenkosten nicht Kontrollieren, denn das obliegt der Eigentümergemeinschaft. Für Sie ist aber nur Ihre Wohnung und Ihr Mietvertrag relevant. Das Argument Ihres Vermieter zieht m.E. nicht.
Bitte lassen Sie die Sache bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.11.2019 - 19:13
Hallo,
ich miete seit schon etwas länger eine Lagerhalle auf einem Grundstück auf dem auch ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen steht. Alle gehört ein und derselben Person. Verwaltet wird alles von einer Consulting. Nun zur eigentlichen Problematik. Die Verwaltung rechnet meine Lagerfläche von ca. 142 m² = Wohnfläche, und der Verteilungsschlüssel der Nebenkosten wird auf die m² umgelegt. Somit werde ich ziemlich stark finanziel belastet, obwohl ich nicht einen Teebeutel entsorge. Ich bezahle quasi den Herrschaften aus den Wohnungen deren Müll. Zwischendurch habe ich natürlich die Consulting darauf aufmerksam gemacht, als Antwort bekam ich zu lesen, dass ich mir ja eine neue Lagerhalle suchen könne. Der Hauptwasserabschlusshahn für die Lagerhalle ist im Haupthaus, zu dem ich aber keinen Schlüssel habe, sowohl nicht zur Treppenhaustür, als auch nicht zu den dortigen Kellerräumlichkeiten. Aufgrund eines Frostschadens (ich war zum Glück vor Ort) wäre mir fast die Lagerhalle untergegangen. Jemand von der GEW (Notdienst) hat schlimmeres verhindert, musste aber im Haupthaus auch ersteinmal den Hahn finden, der zur Lagerhalle gehört. Nun die eigentliche Frage. Darf die Consulting bei der Nebenkostenabrechnung die im Haupthaus anfallen meine 142 m² Lagerfläche mit einbeziehen, die ja eben keine Wohnfläche sind, die Lagerhalle hat nicht einmal eine Heizung, lediglich das 5m² Büro hat einen Gasofen. Ich komme natürlich am schlechtesten weg, da Umlagentechnisch meine 142 m² herangezogen werden.
04.11.2019 - 11:38
Hallo Gerold,
ich würde beim Mietvertrag ansetzen – prüfen Sie, welchen Umlageschlüssel Sie und Ihr Vermieter hier vereinbart haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2021 - 12:07
Hallo Herr Hundt, ich hoffe Sie sind hier noch zugegen.
Ich beziehe mich mit dem gleichen Problem auf den Beitrag von Bernd Kröger vom 03.10.2017. Wir haben einen Mietvertrag über 80qm Wohnfläche abgeschloßen, sollen aber noch zusätzlich 14,7qm Waschküche und für ein Duschbad mit Toilette im Keller NK zahlen…. ist dies rechtens oder greifen nur die 80qm Wohnfläche ? Sodass die Waschküche und das Kellerbad aus der Berechnung fallen?
Es ist ja keine Wohnfläche und andere Flächen sind nicht vereinbart.
Des Weiteren, legt die Vermieterin sämtlich NK nur auf uns um, und läßt den MIeter im DG aussen vor, kann diese das machen ?
Mit freundlichen Grüßen
26.08.2021 - 20:00
Hallo Anne-Kathrin,
Kosten der Allgemeinflächen (z.B Treppenhausreinigung, Strom für die Außenbeleuchtung oder auch Kellerräume) werden ebenso auf die Mieter umgelegt.
In Ihrer Nebenkostenabrechnung muss die Vermieterin DG-Wohnung einbeziehen. Ob die Bewohner der DG-Wohnung die Kosten tatsächlich tragen, kann Ihnen egal sein. Wichtig ist, dass Sie nur mit Ihrem Teil belastet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2022 - 23:12
Hallo Herr Hundt,
in meinem Mietvertrag steht zur Wohnflache:
“Vermietet werden im Haus: …
a) die Wohnung im Dachgeschoss links
bestehend aus: 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Flur, 1 Balkon
b) mitvermietet wird: 1 Keller zur alleinigen Nutzung
zur Benutzung als Wohnraum, deren Wohnfläche mit ca. 65,66 m2 als vereinbart gilt.
Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Feststellung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“
Muss ich in der Nebenkostenabrechnung bei Posten, die nach Fläche umgelegt werden, die im Mietvertrag angegebene Fläche akzeptieren, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche aufgrund der vielen Schrägen kleiner ausfällt als im Mietvertrag angegeben?
Vielen Dank im Voraus
Artur G.
13.10.2022 - 10:51
Hallo Artur,
hier haben wir uns mit der Frage befasst: Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl bei falscher Wohnungsgröße
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.10.2022 - 22:09
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und den Link.
Ich habe verstanden:
Grundsätzlich wird vorrangig die mietvertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl für die Nebenkostenabrechnung herangezogen. Nur bei Abweichungen der Wohnfläche von mehr als 10 % (Erheblichkeitsgrenze) können Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gelten gemacht werden.
Da habe ich eine Anschlussfrage, die Sie mir hoffentlich noch kurz beantworten können:
Gilt bei der Formulierung in meinem Mietvertrag (siehe meine erste Nachricht) die dort angegebene Wohnfläche als wirksam vereinbart? Hier werden die potenziellen Messfehler bei der Annahme der Wohnfläche ja explizit erwähnt. Kann ich dann eine fehlerhafte Abrechnung der Betriebskosten geltend machen? Oder gilt die Wohnfläche nicht als wirksam vereinbart und die tatsächliche (neu ausgemessene) Wohnfläche muss für die Abrechnung zugrunde gelegt werden, und zwar unabhängig von der 10%-Erheblichkeitsgrenze?
Vielen Dank nochmal und viele Grüße
Artur G.
18.10.2022 - 08:19
Hallo Artur,
danke, gerne. Die Klausel könnten Sie z.B. hier auf deren Wirksamkeit prüfen lassen: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2023 - 16:25
Hallo Herr Hundt,
In unserer Nebenkostenabrechnung steht eine Wohnfläche, und eine Gesamtfläche für die Verteilerschlüssel für Grundsteuer, Versicherung,etc. Dieses Jahr ist die Gesamtfläche plötzlich 75 qm kleiner. Wir haben hier im Haus 6 Wohnungen a 80 qm und zwei Ladenlokale mit der selben Größe. Was ist mit den Kellerräumen. Muss ich die bei der Gesamtfläche miteinbetechnen,oder nicht?
Danke im voraus
Mit freundlichen Grüßen
03.01.2023 - 10:09
Hallo Janine,
Kellerflächen sind keine Wohnflächen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2023 - 17:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Schwiegermutter bewohnt seit 1994 eine Mietwohnung im Dachgeschoß ( lt. Mietvertrag 48,84 qm ).
Aufgrund neuer Erkenntnisse ( WflVO von 2004 ) hat mein Mann jetzt festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 41,65 qm beträgt ( Berücksichtigung der Dachschrägen – unterschiedl. Raumhöhen)
Im Mietvertrag finden sich keinerlei Angaben zu Berechnungsgrundlagen ( DIN 277 oder WflVO ).
Auch ein Vermerk ” wie besehen ” ist nicht zu finden.
Nach welcher Berechnungs- Verordnung wird nun die tatsächliche Wohnfläche ermittelt, obwohl die
Unterzeichnung des Mietvertrages ja nun schon so lange zurückliegt ?
Oder hat meine Schwiegermutter nun kein Recht mehr, die angegebene Wohnfläche lt. Mietvertrag
zu beanstanden, da sie sie bisher nicht überprüft und somit geduldet hat?
Mit freundlichem Gruß K. Oelschlägel
26.02.2023 - 20:47
Hallo Katrin,
Sie sollten recherchieren auf welcher Grundlage zur damaligen Zeit die Wohnflächenberechnung erfolgte. Ich würde mich an den Vermieter wenden und den Mangel (10 % Abweichung +) anzeigen und um Anpassung bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2023 - 20:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich bin seit 1987 Eigentümer einer Ferienwohnung im Dachgeschoß in einem Haus mit ca. 16 Wohnungen.
Diese werden von einer Hausverwaltung verwaltet. Eine Vereinbarung über die Wohnflächenberechnung ist
nicht vorhanden. Die Wohnungsgröße wurde im Jahre 1987 mit 42,5 qm angegeben und danach sämtliche Nebenkosten berechnet. Im Zuge der Grundsteuerreform habe ich die Wohnung mit Dachschräge selbst
ausgemessen und kam zu einer Größe von 36 qm. Meine Frage wäre, muß ich das Dulden oder kann ich mich dagegen wehren und wie.
Mit freundlichen Grüßen
Werner G.
16.05.2023 - 16:40
Hallo Werner,
Sie können sich an den Bauträger bzw. an den Verkäufer wenden. Ihnen wurde Wohnfläche vermutlich im Kaufvertrag zugesichert. Auf der anderen Seite sollten Käufer immer auf der Hut sein und Flächen stichprobenartig nachmessen. Ich befürchte, aufgrund der vergangenen Jahrzehnte, ist die Lage allerdings eher aussichtslos.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.06.2023 - 21:47
Hallo Herr Hundt,
wir (2 Personen) beziehen eine Wohnfläche von 130 Quadratmeter, in einem Haus mit 3 Wohneinheiten und dem Laden des Vermieters ( Gerberei)
Unser Vermieter weißt im Mietvertrag für die Abrechnung der NK auf den §556a BGB hin.
Da wir die größte Wohnfläche im Haus haben, die beiden anderen Nachbarn ca. nur 80 Qm ausmachen, bekamen wir die größten Anteil zu zahlen. Jedoch läuft bei der gesamten Abrechnung auch der Laden des Vermieters mit ein, da er nur ein Kalt sowie ein Warmwasserzähler hat.
Unsere NK-Abrechnung fiel unverhältnismäßig hoch aus.
Ist es rechtens, trotz dem Besitz seines Ladens die Heiz und Warmwasserosten auf die Quadratmeterfläche umzulegen ?
Der Laden hat in etwa dieselbe Größe wie unsere Wohnung.
Oder der Nachbar duscht den ganzen Tag mit heißen Wasser und wir müssen dafür bezahlen, weil wir die größte Wohnung haben ?
Leider entsteht gerade ein Streit, da wir die Nachforderung als übertrieben empfinden.
Hat man trotz dem Paragraphen 556a nicht das Recht, ein Anspruch auf seinen Tatsächlichen Warmwasserverbrauch ? So wie es in der Heizkostenverordnung steht?
Es ist doch unfair, nur weil man die größte Wohnung hat, alles zu bezahlen.
Wir beziehen 130 Qm und zahlen 200 Euro NK Monatlich
Laut NK sollen die Gesamtkosten für Warmwasser und Heizung 7339 Euro betragen, wobei wir 3159 Euro zahlen sollen. Obwohl man Sparsam lebt.
Außerdem leben wir Seit Mitte 2020 hier in der Wohnung, jedoch erhielten wir die 1. NK erst Februar diesen Jahres.
Erst die für 2021 ( verjährt)
und dann eine für 2020 ( verjährt)
2021 ist. die nachgefordert wird.
Kann der Vermieter die Abrechnungen nach billigem ermessen erstellen, wie er Lustig ist ?
Hat man als Mieter nicht das Recht, zur Überprüfung der vom Vermieter abgelesenen Zahlen der beiden Wasseruhren für das Abrechungsjahr?
Und ganz wichtig.
Die Heizungen werden mit einem Gerät direkt abgelesen (Verbrauchsmesser am Heizkörper), Warmwasser jedochj nicht. Ist dies möglich ?
Ich entschuldige mich für diesen langen Text und wünsche mir
das Sie uns evtl. etwas helfen können.
Mit freundlichen Gruß
Tobi
19.06.2023 - 12:21
Hallo Tobi,
ich sehe keinen Grund, warum der Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung und damit an eine verbrauchsabhängige Abrechnung gebunden sein sollte.
Eine Ausnahme gibt es nur in einem (auch) vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.12.2023 - 00:01
Hallo Herr Hundt,
im Mietvertrag steht als Verteilerschlüssel für Hausmeisterkosten „anteilig“. Bedeutet dies, dass Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind oder auch anteilig nach der Anzahl der Wohnung abgerechnet werden können? Bisher wurden die Hausmeisterkosten immer nach Wohnfläche abgerechnet und für die Betriebskostenabrechnung 2022 nun nach 1/Anzahl der Wohnungen ohne dass dies vor Beginn des Abrechnungszeitraums angekündigt wurde.
Mit freundlichen Grüßen
Michael
15.12.2023 - 09:04
Hallo Michael,
“anteilig” ist kein Verteilerschlüssel. “Anteilig nach Personen / Wohnungen / Wohnfläche” wären Schlüssel. Ohne korrekt vereinbarten Umlageschüssel gibt das BGB die Verteilung nach Fläche vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2024 - 16:45
Hallo Mietrecht.org
ich hätte eine Frage zu den Nebenkosten und würde mich sehr über eine Antwort freuen.
Ich bin gerade neu in ein Wohnhaus gezogen, die Vermieter haben einen Abrechnungsservice, der sämtliche Berechnungen der Heiz- und Nebenkosten vornimmt.
In meiner Nebenkostenabrechnung wurden auf meine Wohnfläche 3,3 m² dazugerechnet.
Dies wäre mein Anteil am Hausflur, für den ich anteilig auch die Nebenkosten zu zahlen hätte.
Ist das rechtens?
Ich habe bis jetzt in keiner Wohnung den Hausflur dazugerechnet bekommen. Alle Nebenkostenabrechnungen bezogen sich immer auf die tatsächliche Wohnfläche, die im Mietvertrag vermerkt war.
Vielen Dank und viele Grüße
Karin M.
05.02.2024 - 19:58
Hallo Karin,
grundsätzlich tragen die Mieter die Nebenkosten für das gesamte Haus. Also auch für den Hausflur. Ich denke die 3,3 sind nur eine Art Faktor/Prozentsatz, mit dem Sie an den allgemeinen Kosten beteiligt werden. z.B. 3,3/100tel. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.05.2024 - 21:16
Vergeblich habe ich bisher versucht zu ergründen, ob der Mieter im Zusammenhang mit der jährlichen Nebenkosten-Abrechnung einen Anspruch hat vom Vermieter mitgeteilt zu bekommen, wie groß die Gesamtfläche des Hauses/Objektes ist. Wir wohnen in einem überwiegend (bezogen auf Fläche) gewerblich genutzten Haus. Wir haben jetzt mitgeteilt bekommen, ohne Nachweis, dass durch Umbaumaßnahmen die zur Nebenkosten-Abrechnung bisher genutzten gewerblichen Flächen sich verringert haben. Für uns mit der Folge, dass die weitestgehend unverändert gebliebenen Einzelkostenpositionen auf weniger Quadratmeter aufgeteilt werden und so unsere Nebenkosten markant steigen. Hinweis: Unser Vermieter hat eine Betriebsstätte in unserem Haus. Müssen wir der Angabe durch den Vermieter der Neuberechnung der Umlagefläche vertrauen oder haben wir ein Recht auf transparente und detaillierte Auskunft, ggf. mit Nachweis?
06.05.2024 - 19:48
Hallo Andreas,
ich gehe davon aus, dass der Vermieter seine Änderung begründen / darlegen muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt