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Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl bei falscher Wohnungsgröße

Der Abrechnungsmaßstab ist bei der Nebenkostenabrechnung in der Regel die Wohnfläche und damit die Quadratmeterzahl der Wohnung. Dies gilt nicht nur bei allen Mietverträgen, bei denen dies vertraglich so vereinbart ist, sondern auch wenn keinerlei Vereinbarung vorliegt durch die gesetzliche Regelung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB, für alle nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten.

Wenn die für den Umlageschlüssel angesetzte Wohnungsgröße allerdings von der – durch den Mieter oder Vermieter berechneten – tatsächlichen Quadratmeterzahl der Wohnfläche abweicht, stellt sich die Frage, welche Wohnflächenangabe entscheidend ist.

In nachfolgendem Artikel soll daher erklärt werden, wie es sich auf die Nebenkostenabrechnung auswirkt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung falsch angegeben ist.

I. In Kürze: Grundlegendes zur Umlage der Nebenkosten nach der Wohnfläche

Bei dem Verteilerschlüssel der Wohnfläche ist zu beachten, dass grundsätzlich vorrangig die mietvertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl für die Nebenkostenabrechnung herangezogen wird. Eine spezielle Berechnung für die Abrechnung ist immer nur dann notwendig, wenn in dem Mietvertrag keinerlei Angabe zur Wohnungsgröße zu finden ist.

Abweichungen spielen zudem nur eine Rolle, wenn wirksam eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist. Bei einer Nebenkostenpauschale kommt es auf die einzelnen Messgrößen nicht an.

Zu betrachten sind im Folgenden zwei Fehlerfälle:

Die Abweichung der berechneten Wohnungsgröße

  • von der mietvertraglich vereinbarten oder
  • von der in der Abrechnung berechneten.

II. Abweichung der Wohnfläche von der vertraglichen Quadratmeterzahl

Wird die Wohnfläche in dem laufenden Mietverhältnis neu vermessen und es stellt sich heraus, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnungsgröße kleiner oder größer ist als im Mietvertrag festgelegt, spielt dies für die Nebenkostenabrechnung nur bei einer sogenannten erheblichen Abweichung eine Rolle.

Eine erhebliche Abweichung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Differenz von mehr als 10 % zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche; so der BGH im Urteil vom 31. 10. 2007, Az.: VIII ZR 261/06 und in der Entscheidung vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03.

Dies bedeutet für die Praxis, dass eine Nebenkostenabrechnung in der die Wohnungsgröße falsch angegeben wird, aber nicht um mehr als 10 Prozent größer oder kleiner – nicht als unrichtig angegriffen werden kann.

Merke:

Übersteigt die Abweichung die 10 % -ige Erheblichkeitsgrenze, ist der Verteilerschlüssel unrichtig und es kann eine entsprechende Einwendung wegen einer inhaltlichen Unrichtigkeit gegen die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

III. Falsche Berechnung der Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung

Wenn keine mietvertragliche Wohnungsgröße festgelegt ist, ist die Wohnfläche für die Abrechnung zu berechnen.

Eine falsche Berechnung kann dabei auf zwei Gründen beruhen:

  • Anwendung der falschen Berechnungsmethode

oder

  • falsche Berechnung durch Rechenfehler

1. Berechnung der Wohnfläche

Die Berechnungsmethode für die Wohnfläche einer Mietwohnung ist nach drei Methoden möglich, je nachdem wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde  und ob es sich um preisfreien oder preisgebundenen Wohnraum handelt.

In der Praxis ist daher entscheidend, welche Berechnungsmethode für Ihren Vertrag entsprechend der nachfolgenden Tabelle gilt:

preisgebundenem Wohnraumpreisfreiem Wohnraum
Altverträge bis 31.12.2003§ 44 II. BV§ 44 II. BV
Mietverträgen ab 01.01.2004 § 4 WoFlV DIN 277

§ 4 WoFlV (Anwendung in Rechtsprechung wenn keine andere Vereinbarung)

2. Abweichung bei der berechneten Wohnflächenangabe

Wichtig ist, dass der Zeitablauf nichts an der einmal zu Grunde gelegten Berechnungsmethode ändert.

Das heißt, wenn Ihre Wohnfläche nach einer von Ihnen vorgenommenen neuen Berechnung etwa nach der Wohnflächenverordnung eine kleinere oder größere Quadratmeterzahl aufweist, ist grundsätzlich dennoch das alte ursprüngliche Berechnungsergebnis gültig, wenn es keinen Rechenfehler aufweist.

Die Berechnung hat nämlich nicht jedes Jahr neu stattzufinden, wenn keine besonderen neuen Vermessungsgründe vorliegen.

Dies ergibt sich aus der Übergangsvorschrift des § 42 der II. BV, der bestimmt, dass es bei Verträgen, bei denen die Quadratmeterzahl der Wohnungsgröße bis zum 31. Dezember 2003 nach der BV berechnet wurde, bei dieser Berechnung bleibt, wenn es keine erforderliche Neuberechnung nach dem 31.12.2003 gab. Demnach ist auch heute noch bei allen Mietverträgen, bei denen die Wohnungsgröße nach der alten Methode des § 44 II. BV  berechnet wurde, das damalige Wohnflächenergebnis und die jeweilige Berechnungsmethode maßgeblich (so zum Beispiel in einer Entscheidung des LG Hamburg vom 19.11.2012, 311 S 50/12 zur Anrechenbarkeit einer Balkonfläche nach der alten und nicht nach der neuen Berechnungsmethode).

Merke: 

Nur wenn ein Rechenfehler vorliegt, Flächen berücksichtigt wurden, die in der maßgeblichen Berechnungsmethode nicht vorgesehen sind oder die falsche Berechnungsmethode angewandt wurde, kann der Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung vorgehen und die inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung angreifen.

IV. Rechtsfolge der falschen Wohnungsgröße für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung

Soweit Sie nach den genannten Kriterien feststellen, dass die Angabe der Quadratmeterzahl für den Umlageschlüssel tatsächlich falsch ist, führt dies zu einem materiellen und damit inhaltlichen Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Dies kann der Mieter mit seinem Einwendungsrecht gegen die Abrechnung geltend machen und die Richtigstellung der Abrechnung fordern.

Ein solcher Fehler führt allerdings nicht dazu, dass die Nebenkostenabrechnung unwirksam wird, der Vermieter seiner Abrechnungsverpflichtung nicht nachgekommen ist oder etwa seinen Nachzahlungsanspruch verliert, wie bei einem formellen Fehler.

Weiter Einzelheiten zu dem Umlageschlüssel der Wohnfläche und die verschiedenen Berechnungsmethoden finden Sie zudem in dem Artikel: „Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten„.

2 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl bei falscher Wohnungsgröße"

  • Michael Surzinger
    27.01.2017 - 16:40 Antworten

    Hallo,
    angenommen im MV steht ca. 50m², tatsächlich sind es aber 52,32m². In der Abrechnung wird nun als Wohnfläche 52,32m² verwendet. Darf der Vermieter das? Oder gilt hier die Regelung, dass erst ab 10% Abweichung die Abrechnung angreifbar ist?

    LG

  • A. Müller
    31.03.2018 - 15:45 Antworten

    Ich stehe kurz vor einem Vertragsabschluss mit einem Mietvertrag, in dem die Wohnfläche nicht festgehalten wurde, aber der Passus „Der Mieter hat das Mietobjekt vor Abschluss dieses Mietvertrages besichtigt und sich sowohl von…der Größe… einen Eindruck verschafft. Er erkennt die Wohnung als ordnungsgemäß an.“ enthalten ist.

    Einige Positionen der Betriebskostenabrechnung werden über die Größe der Wohnung aufgeschlüsselt. Was wird dann hier als Fläche zugrunde gelegt?

    Muss dann im nächsten Jahr vor der Abrechnung erst die Wohnfläche nachgemessen werden? Kann ich die Nebenkostenabrechung anfechten, wenn die zugrundegelegte Fläche von der realen Fläche abweicht, wenn im Mietvertrag keine Fläche angegeben wurde?

    Es ist im Mietvertrag eine Nebenkostenvorrauszahlung vereinbart.

    Ist es überhaupt ratsam, solche Mietverträge abzuschließen?

    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar!

    A. Müller

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