Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist für viele Vermieter eine lästige Aufgabe. Nicht selten stellt sich dabei auch noch heraus, dass die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters nicht ausgereicht hat, um damit die tatsächlich entstandenen Kosten zu decken. In diesem Fall muss der Vermieter von seinem Mieter eine Nachzahlung fordern, was mit zusätzlichem Aufwand verbunden ist.
Um eine Nachzahlung für die Zukunft zu verhindern, nehmen viele Vermieter die Nebenkostenabrechnung zum Anlass, die Nebenkostenvorauszahlung für die Zukunft zu erhöhen. Ebenso wie bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung können dem Vermieter auch bei der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung viele Fehler unterlaufen, die die Unwirksamkeit der Erhöhung zur Folge haben können.
Dieser Beitrag zeigt Vermietern von Wohnraum auf, was sie bei der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zu beachten haben. Außerdem stellen wir eine Vorlage bereit, die Vermieter für die Erhöhung verwenden können.
Der Inhalt dieses Ratgebers:
Die Nebenkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß erstellt sein
Die Nebenkostenabrechnung muss auch inhaltlich richtig sein
Jede Nebenkostenabrechnung bietet die Möglichkeit für nur eine Erhöhung
II. Die Erhöhungserklärung: Inhalt , Form und Wirkung
Umfang der Erhöhung – Angemessenheit
Wirkung der Erhöhungserklärung
Kündigungsrecht des Vermieters
Sich widersprechende Erklärungen von Vermieter und Mieter
I. Ohne vorangegangene Nebenkostenabrechnung ist eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht möglich
Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter von Wohnraum in § 560 Abs.4 BGB, nach einer Nebenkostenabrechnung eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist daher eng verknüpft mit der Nebenkostenabrechnung. Sie ist nur möglich, wenn ihr eine Nebenkostenabrechnung vorausgegangen ist. Entgegen dem Wortlaut des § 560 Abs.4 BGB „nach einer Nebenkostenabrechnung“ wird es jedoch als zulässig angesehen, dem Mieter die Erhöhung gleichzeitig mit der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen.
Für eine wirksame Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung reicht es allerdings nicht aus, dass eine wie auch immer geartete Nebenkostenabrechnung vorliegt. An diese sind als Grundlage für die Erhöhung besondere Anforderungen zu stellen.
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung verschärft
Was alle Mieter erfreuen dürfte, stellt für Vermieter eine schlechte Nachricht dar. Noch gar nicht lange ist es her, dass sich der Vermieter bei der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung nicht entgegenhalten lassen musste. Noch mit Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09- entschied der BGH, dass die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung wirksam war. Ausreichend war es daher lange Zeit, dass eine formell ordnungsgemäße und damit wirksame Nebenkostenabrechnung vorlag. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 245/11- zum Schutz des Mieters aufgegeben. Seitdem gilt nun:
Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist nur wirksam, wenn ihr eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Nebenkostenabrechnung vorausgegangen ist
Auch nach der Entscheidung des BGH vom 15.05.2012 bleibt es zwar dabei, dass es für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung selbst ausreichend ist, dass diese formell ordnungsgemäß erstellt wurde. Die Kopplung der Wirksamkeit der Erhöhnung der Nebenkostenvorauszahlung an die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ist jedoch aufgehoben. Möchte der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung wirksam erhöhen, hat er daher nun stets sicherzustellen, dass die Nebenkostenabrechnung sowohl formell ordnungsgemäß als auch inhaltlich richtig ist. Welche Anforderungen in formeller und inhaltlicher Hinsicht an die Nebenkostenabrechnung zu stellen sind, soll daher im Folgenden dargestellt werden.
Die Nebenkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß erstellt sein
Formell ordnungsgemäß ist eine Nebenkostenabrechnung, wenn sie – wie § 259 Abs.1 BGB es verlangt – eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
- eine (für jede Nebenkostenart gesondert vorzunehmende) Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters
(vgl. hierzu das Urteil des BGH vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07).
Der Abzug der Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters, der lange Zeit für erforderlich gehalten wurde, ist nach einem neueren Urteil des BGH vom 15.02.2012 -VIII ZR 197/11- nicht mehr Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung.
Wird die Nebenkostenabrechnung diesen Anforderungen nicht gerecht, ist sie unwirksam mit der Konsequenz, dass auch die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht wirksam vorgenommen werden kann.
Beachte: Nicht immer führt ein formeller Fehler zur Unwirksamkeit der gesamten Nebenkostenabrechnung und des sich daraus ggf. ergebenden Nachzahlungsanspruches. Erstreckt sich ein formeller Fehler nicht auf alle Abrechnungspositionen, verbleibt einem Vermieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung insoweit erhalten, als unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 08. 12. 2010 – VIII ZR 27/10). Insoweit kann die Nebenkostenabrechnung auch Grundlage für eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung sein.
Die Nebenkostenabrechnung muss auch inhaltlich richtig sein
Nach der neuren Rechtsprechung des BGH muss die der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zu Grunde liegende Nebenkostenabrechnung auch inhaltlich korrekt sein. Anders als formelle Fehler führen inhaltliche Fehler zwar nicht zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung und verhindern auch nicht, dass ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters fällig wird. Zur Erhöhung von Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB ist der Vermieter jedoch nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
Inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung können beispielsweise vorliegen, wenn der Vermieter
- dem Mieter Positionen in Rechnung stellt, bei denen es sich nicht um umlagefähige Nebenkosten handelt, wie z.B. die Kosten für eine Zwischenablesung im Falle eines Mieterwechsels während der laufenden Abrechnungsperiode,
- der Abrechnung einen im konkreten Fall gesetzlich nicht zulässigen oder mit einer Vereinbarung im Mietvertrag nicht übereinstimmenden Verteilerschlüssel zu Grunde legt (vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04),
- einen Rechenfehler begeht oder
- eine falsche Wohnfläche zu Grunde legt.
In dem der Entscheidung des BGH vom 15.05.2012 – VIII ZR 245/11- zu Grunde liegenden Fall hatte der Vermieter insbesondere über die Wasserkosten entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung nicht nach der Wohnfläche, sondern nach dem Personenmaßstab abgerechnet, was u.a. dazu führte, dass die auf den Mieter umgelegten Kosten seine Vorauszahlung überstiegen. Da sich bei korrekter Abrechnung kein Saldo zum Nachteil des Mieters ergeben hätte, entschied das Gericht, dass für eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen auch kein Raum gewesen sei, auch wenn ein inhaltlicher und nicht lediglich formeller Fehler der Nebenkostenabrechnung vorliege.
Nicht jeder inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung steht jedoch der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vollständig entgegen. Wie der BGH mit Urteil vom 15.05.2012 ausführt, ist der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen nur dann nicht berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind.
Hieraus folgt nicht nur, dass inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung einer Erhöhung nicht entgegenstehen, wenn sie sich zum Vorteil des Mieters auswirken. Außerdem muss aus der Formulierung des BGH der Schluss gezogen werden, dass eine – sei es auch geringfügigere- Erhöhung möglich bleibt, wenn und soweit auch nach der Korrektur des inhaltlichen Fehlers ein Saldo zu Lasten des Mieters verbleibt.
Sogar ohne verbleibenden Saldo zu Lasten des Mieters nach einer Korrektur des inhaltlichen Fehlers hält das Gericht eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen für möglich, wenn diese durch sich zwar nicht in der Abrechnung niederschlagende, aber bereits absehbare Kostensteigerungen geboten gewesen war (zur Möglichkeit einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen auch ohne Saldo zu Lasten des Mieters erfahren Sie mehr unter II. im Rahmen der Erläuterungen zur Angemessenheit der Erhöhung).
Die Erhöhung ist auch dann möglich, wenn die Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist erstellt worden ist
Gem. § 556 Abs.3 S.2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Tut er dies nicht, kann er gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB etwaige Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Umstritten war lange, ob der Vermieter auch dann, wenn er die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB schuldhaft versäumt hat, eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung vornehmen kann. Dies wurde verbreitet mit der Begründung verneint, dass die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung voraussetze, dass sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergebe. Den hierüber bestehenden Streit hat der BGH mit seinem Urteil vom 16. 6. 2010 – VIII ZR 258/09 – beigelegt und entschieden, dass die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nach § 560 Abs.4 BGB nicht entgegen stehe. Der Mieter sei gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen gem. § 556 Abs.3 S. 3 BGB und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen hinreichend geschützt.
Grundlage für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kann auch eine ältere Nebenkostenabrechnung sein
Auch wenn es nach den vorangegangenen Ausführungen für eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht erforderlich ist, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB erteilt hat, ändert dies nichts daran, dass eine Nebenkostenabrechnung vorliegen muss, die die Grundlage für die Erhöhung darstellt. Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, kann diese als Grundlage für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung dienen, auch wenn der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.
Es kann aber auch der Fall eintreten, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist gar nicht mehr erstellt.
Hier stellt sich die Frage, ob eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf Grund einer früheren Nebenkostenabrechnung für eine weiter zurückliegende Abrechnungsperiode erfolgen kann.
Auch dies wird- wie viele Fragen im Zusammenhang mit der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung- nicht einheitlich beurteilt. Der verbreiteten Auffassung, eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung könne nur auf der Grundlage der letztmöglichen Nebenkostenabrechnung (bei der es sich nicht zwangsläufig um die tatsächlich letzte handeln muss) erfolgen, ist der BGH mit seinem Urteil vom 18. 5. 2011 – VIII ZR 271/10– entgegengetreten, in dem er entschied, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf Grund der letzten vorliegenden Abrechnung auch dann möglich ist, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
Wichtig: Auch wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung auf Grund einer früheren Nebenkostenabrechnung selbst dann erhöhen kann, wenn er die Nebenkostenabrechnung für die folgende bereits abgelaufene Abrechnungsperiode noch nicht erteilt hat, hat er gegen den Mieter keinen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung. Der Mieter kann nämlich die Zahlung der künftigen Nebenkostenvorauszahlung solange gem. § 273 BGB verweigern, bis der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung erstellt hat (vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05).
Beispiel:
Mieter M zahlte gemäß einer Vereinbarung im Mietvertrag für die Abrechnungsperioden 01.01.2007 bis 31.12.2007 und 01.01.2008 bis 31.12.208 eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich EUR 200,00. Im Februar 2009 erstellte Vermieter V die Nebenkostenabrechnung über das Abrechnungsjahr 2007. Aus dieser ergab sich, dass die von M geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen die tatsächlich auf ihn umzulegenden Kosten nicht decken. V ließ sich allerdings Zeit mit der Erhöhung der Vorauszahlung. Er ließ das Jahr 2009 verstreichen, ohne über das Abrechnungsjahr 2008 eine Nebenkostenabrechnung zu erteilen. Erst im Januar 2010 erklärte er – ohne die Abrechnung für das Jahr 2008 nachgeholt zu haben- gegenüber M die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.
V ist berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. Hieran ist er nicht dadurch gehindert, dass er durch die erst im Februar 2009 erstellte Nebenkostenabrechnung die Jahresfrist für die Abrechnung über das Abrechnungsjahr 2007 versäumt hat und auch über das Abrechnungsjahr 2008 nicht mehr fristgemäß abrechnen kann. Hieraus folgt lediglich, dass er mit seinen Nachzahlungsansprüchen ausgeschlossen ist. Auch die Tatsache, dass V über das Abrechnungsjahr 2008 gar keine Abrechnung erstellt hat, steht seinem Recht die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen, nicht entgegen. Die Erhöhung erfolgt in diesem Fall auf der Grundlage der letzten Nebenkostenabrechnung, die V für das Abrechnungsjahr 2007 erstellt hat.
Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung wirkt sich allerdings für V zunächst nicht zwangläufig zu seinen Gunsten aus. Da V die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2008 spätestens bis zum 31.12.2009 hätte erstellen müssen, kann M ihm seinen fälligen Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung entgegenhalten und die Zahlung weiterer Nebenkostenvorauszahlungen (und zwar insgesamt und nicht nur hinsichtlich des erhöhten Betrages) solange verweigern, bis V die fällige Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2008 erstellt hat.
Für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist es grds. erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich aus der letzten Nebenkostenabrechnung ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt
Da die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf der Grundlage der letzten Nebenkostenabrechnung erfolgt, setzt diese in der Regel voraus, dass sich aus der letzten Abrechnung ein Saldo zu Gunsten des Vermieters und damit eine Nachzahlung ergibt. Das Bestehen eines Nachzahlungsanspruches des Vermieters ist zwar nicht zwingend erforderlich, da eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung –wie zuvor geschildert- auch dann möglich ist, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB versäumt hat und damit gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB mit seiner Nachforderung ausgeschlossen ist. Zumindest rechnerisch muss sich jedoch aus der letzten Abrechnung in der Regel ergeben, dass die bisher vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen die tatsächlich auf ihn umzulegenden Kosten nicht decken. Da die Entwicklung der Nebenkosten im vorangegangenen Jahr eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Nebenkosten im Folgejahr rechtfertigt, ist eine weitere Zukunftsprognose grds. nicht erforderlich, so dass das Bestehen einer (zumindest rechnerischen) Nachforderung für die Erhöhung in der Regel ausreichend ist.
Von diesem Grundsatz macht der BGH allerdings eine Ausnahme in denjenigen Fällen, in denen besondere Umstände vorliegen, auf Grund derer zu erwarten ist, dass die Nebenkosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Nebenkosten des Vorjahres (vgl. BGH, Urteil vom 28. 09. 2011 − VIII ZR 294/10). Relevant wird diese Ausnahme allerdings in erster Linie bei der Frage, in welchem Umfang die Erhöhung erfolgen kann. Hierauf wird daher später im Rahmen der Erörterung der Angemessenheit der Erhöhung eingegangen.
Jede Nebenkostenabrechnung bietet die Möglichkeit für nur eine Erhöhung
Pro Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung nur einmal erhöhen. Möchte er eine weitere Erhöhung vornehmen, muss er warten bis er über die folgende Abrechnungsperiode abgerechnet hat.
II. Die Erhöhungserklärung: Inhalt , Form und Wirkung
Liegt eine Nebenkostenabrechnung vor, die eine taugliche Grundlage für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung darstellt, ist dies allerdings erst die halbe Miete. Auch bei der Ausgestaltung der Erhöhungserklärung selbst hat der Vermieter eine Menge zu beachten. Wichtig ist hierbei der Inhalt der Erhöhung insb. deren Umfang. Aber auch die Form ist von entscheidender Bedeutung. Zuletzt sollte der Vermieter sich auch über die rechtliche Wirkung der Erhöhung im Klaren sein.
Umfang der Erhöhung- Angemessenheit
Gem. § 560 Abs.4 BGB können die Vertragsparteien eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Angemessen ist der erhöhte Betrag immer dann, wenn er die zu erwartenden Nebenkosten für das laufende Abrechnungsjahr widerspiegelt. Da die Entwicklung der Nebenkosten im vorangegangenen Jahr in der Regel als Grundlage für die hierfür erforderliche Prognose über die zu erwartende Höhe der Nebenkosten im Folgejahr dienen kann, ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Nebenkostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr grds. angemessen (vgl. BGH, Urteil vom 28. 9. 2011 − VIII ZR 294/10). Daraus ergibt sich, dass eine monatliche Erhöhung in der Regel um ein Zwölftel des Saldos erfolgen kann, das sich aus der zu Grunde liegenden Nebenkostenabrechnung zu Gunsten des Vermieters ergibt.
Beispiel:
Mieter M zahlte auf Grund einer Vereinbarung im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich EUR 275,00 für das Abrechnungsjahr 01.01.2008- 31.12.2008. Im März 2009 rechnete Vermieter V über die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2008 ab. Die im Abrechnungszeitraum auf die Wohnung des M entfallenden umlagefähigen Nebenkosten betrugen insgesamt 3.600,00 Euro. Unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt EUR 3.300,00 errechnete V eine Nachforderung in Höhe von EUR 300,00 Euro.
V ist berechtigt, die monatliche Nebenkostenvorauszahlung des M um ein Zwölftel des Nachforderungsbetrages (EUR 300,00 / 12 = EUR 25,00) und damit um EUR 25,00 auf EUR 300,00 zu erhöhen. Dieser Betrag entspricht einem Zwölftel des vom M auf Grund der Nebenkostenabrechnung geschuldeten Jahresbetrags für das Jahr 2008.
Diese Methode führt jedoch nicht ausnahmslos zu angemessenen Ergebnissen.
Die letzte Nebenkostenabrechnung ist zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so kann der Vermieter eine dementsprechende Anpassung vornehmen.
Es kann daher ebenso gut vorkommen, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung um ein Zwölftel des Nachforderungsbetrages unangemessen hoch ist, wie es möglich ist, dass der Vermieter eine Erhöhung um mehr als ein Zwölftel des Saldos vornehmen kann.
Nicht ausgeschlossen ist es sogar, dass dem Vermieter eine Erhöhung vollständig versagt ist, obwohl sich aus der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung ergibt. Auch andersherum kann eine Erhöhung möglich sein, obwohl die letzte Nebenkostenabrechnung keinen Saldo zu Gunsten des Vermieters aufweist.
Für die Annahme, dass sich die Nebenkosten künftig anders entwickeln, als es eine Prognose an Hand der letzten Nebenkostenabrechnung an sich erwarten lässt, müssen allerdings konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung im Hinblick auf zu erwartende Kostensteigerungen wird zwar allgemein für zulässig gehalten. Für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% wegen möglicher Preissteigerungen –wie es teilweise für möglich gehalten wird – ist jedoch kein Raum (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011 − VIII ZR 294/10).
Nimmt der Vermieter eine Erhöhung vor, die unangemessen hoch ist, führt dies allerdings nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Erhöhung. Die Erhöhung tritt in diesem Fall in dem Umfang ein, der sich als angemessen erweist.
Form der Erhöhungserklärung
Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung erfolgt durch eine Erklärung gegenüber dem Mieter. Diese bedarf gem. § 560 Abs.4 BGB der Textform. Diese gegenüber der Schriftform weniger bekannte Form ist in § 126b BGB definiert. Danach muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Anders als für die Schriftform gem. § 126 BGB genügt hier die Übermittlung per E-Mail, Fax oder SMS.
Erfüllt die Erklärung die höheren Anforderungen der Schriftform, schadet dies selbstverständlich nicht.
Inhalt der Erhöhungserklärung
Mit der Erhöhungserklärung muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, dass und in welchem Umfang die Nebenkostenvorauszahlung erhöht wird. Eine Bestimmung des Zeitpunktes, ab dem der Mieter die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung erstmalig zu zahlen hat, ist zwar keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Dennoch empfiehlt sich eine Bestimmung dieses Zeitpunktes in der Erhöhungserklärung. Hierbei hat der Vermieter zu beachten, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nur mit Wirkung für die Zukunft möglich ist vgl. BGH, Urteil vom 18. 5. 2011 – VIII ZR 271/10). Eine rückwirkende Erhöhung ist daher nicht möglich. Üblich und empfehlenswert ist hier die Erhöhung zum Fälligkeitstermin der nächsten Mietzahlung.
Eine Begründung der Erhöhung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Gründe für die Erhöhung ergeben sich aus der Nebenkostenabrechnung, die dem Mieter bereits vorliegen oder spätestens zeitgleich mit der Erhöhungserklärung zugehen muss. Dennoch ist dem Vermieter zu raten, die Gründe, die ihn zur Erhöhnung der Nebenkostenvorauszahlung veranlasst haben, in seiner Erklärung zu schildern, um etwaigen Widerstand des Mieters durch erklärende Worte zu verhindern.
Wirkung der Erhöhungserklärung
Bei dem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung handelt es sich um ein sog. Gestaltungsrecht. Das bedeutet, dass – bei Vorliegen der Wirksamkeitsvoraussetzungen- die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung mit dem Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter eintritt. Einer zustimmenden Erklärung seitens des Mieters bedarf es nicht. Der Vermieter kann die Erhöhung einseitig herbeiführen. Ist der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden und verweigert daher die Zahlung, muss der Vermieter diesen nicht auf Zustimmung verklagen, sondern kann direkt eine Zahlungsklage erheben.
Vom Zeitpunkt des Eintritts der Wirkung zu trennen ist die Frage, ab wann die erhöhten Vorauszahlungen erstmals vom Mieter geschuldet werden, wann diese also fällig sind. Mit Ausnahme der Tatsache, dass die Erhöhung nur mit Wirkung für die Zukunft erfolgen kann (s.o.), macht das Gesetz hier keine Vorgaben. Eine § 560 Abs.2 S.1 BGB entsprechende Frist, nach der der Mieter im Falle der Erhöhung der Nebenkostenpauschale erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zur Zahlung der Nebenkostenpauschale verpflichtet ist, ist in § 560 Abs.4 BGB nicht enthalten. Nach überwiegender Ansicht ist § 560 Abs.2 S.1 BGB auch nicht entsprechend anwendbar. Es kommt daher § 271 Abs.1 BGB zur Anwendung, wonach eine Leistung sofort fällig ist, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Auch wenn der Vermieter in seiner Erklärung keinen Zeitpunkt bestimmt hat, wird sich regelmäßig aus den Umständen ergeben, dass die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung nicht sofort, sondern mit der nächsten Miete fällig ist (vgl. dazu AG Mannheim, Urteil vom 27. 2. 2008 – 8 C 552/06).
Kündigungsrecht des Vermieters
Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung nicht nach, gerät er gem. § 286 BGB in Verzug. Der Vermieter ist unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 Nr.3 ,569 Abs.3 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Entschließt sich der Vermieter zur Kündigung, kann er diese aussprechen, ohne den Mieter zuvor auf Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung verklagen zu müssen. Hierzu zwingt ihn insbesondere nicht die Vorschrift des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB, welcher vorsieht, dass einem Mieter, der rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung gekündigt werden kann, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
Mit seinem Urteil vom 18.07. 2012 − VIII ZR 1/11-hat der BGH den diesbezüglich bestehenden Streit entschieden und klargestellt, dass aus § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht folgt, dass die Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhungsbedingten Rückstände und damit auch die entsprechende Klage des Vermieters Voraussetzung für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist. Entschieden hat der BGH damit, dass § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nur die Rechtsfolge regelt, die eintritt, wenn der Mieter auf Grund einer Klage des Vermieters tatsächlich zur Zahlung der Rückstände verurteilt worden ist, dass die Verurteilung zur Zahlung der Kündigung aber nicht vorausgehen muss.
Sich widersprechende Erklärungen von Vermieter und Mieter
§ 560 Abs.4 BGB gibt nicht nur dem Vermieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. Auch der Mieter kann eine Anpassung und damit eine Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlung durch Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen. Es kann daher vorkommen, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Anpassungserklärung abgibt, die der jeweils anderen widerspricht.
Problematisch sind diese Fälle nur, wenn beide Erklärungen für sich genommen wirksam sind. Dies kann durchaus vorkommen, wenn z.B. der Mieter die Nebenkostenvorauszahlung ermäßigt, weil sich aus der letzten Abrechnung für ihn ein Guthaben ergibt, der Vermieter aber im Hinblick auf die in der Zukunft zu erwartende Steigerung der Nebenkosten eine berechtigte Erhöhung erklärt. Nach überwiegender Auffassung ist dieser Widerspruch auf die Weise zu lösen, dass diejenige Erklärung maßgeblich ist, die der Angemessenheit am nächsten kommt.
III. Vorlage für eine Erhöhungserklärung
Die Vorlage für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung finden Sie hier: Muster für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (Musterbrief).
IV. Fazit und Zusammenfassung
- Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kann nur erfolgen, wenn dem Mieter zuvor oder zeitgleich mit der Erhöhungserklärung eine formell und inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung zugegangen ist.
- Pro Abrechnung ist die Erhöhung nur einmal möglich.
- Versäumt der Vermieter die Frist für die Abrechnung über die Nebenkosten, ist er zwar mit einer Nachforderung ausgeschlossen. Der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung steht die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist jedoch nicht entgegen.
- Hat der Vermieter über eine jüngere Abrechnungsperiode keine Nebenkostenabrechnung erstellt, kann die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auch auf der Grundlage einer älteren Nebenkostenabrechnung erfolgen. Erforderlich ist lediglich, dass der Erhöhung die letzte, nicht zwingend aber die letztmögliche Abrechnung zu Grunde liegt.
- Die gesetzlich geforderte Angemessenheit der Erhöhung liegt in der Regel vor, wenn die monatliche Nebenkostenvorauszahlung um ein Zwölftel des Saldos erfolgt, das sich aus der zu Grunde liegenden Nebenkostenabrechnung zu Gunsten des Vermieters ergibt.
- Der Vermieter kann die Erhöhung einseitig durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter herbeiführen. Der Zustimmung des Mieters bedarf es nicht.
- In der Erhöhungserklärung sollte der Vermieter neben dem Umfang der Erhöhung auch den Zeitpunkt angeben, zu dem die erhöhte Vorauszahlung erstmalig zu leisten ist. Eine Begründung ist zwar nicht erforderlich, sollte aber dennoch nicht fehlen.
- Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung nicht nach, kann der Vermieter ihm unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Er ist nicht verpflichtet, den Mieter vorher auf Zahlung der rückständigen Nebenkostenvorauszahlung zu verklagen.
15.11.2016 - 21:37
Hallo,
bei mir wurde meine Vorauszahlungen der Betriebskosten nicht richtig aufgelistet. Ich habe 60€ mehr eingezahlt, als ausgewiesen.
Und der Vermieter erhebt jetzt Betriebskosten, die nicht im Mietvertrag stehen.
Muss ich die Nachzahlung leisten?
16.11.2016 - 11:05
Hallo Inge,
bitten Sie um Korrektur und weisen Sie darauf hin, dass nur die vereinbarten Nebenkosten umgelegt werden dürfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2016 - 15:14
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich wohne seit 10 Jahren in meiner Wohnung und zahle regelmäßig Miete und Nebenkosten.
Jedes Jahr habe ich ein Guthaben der Nebenkosten von ca. 300.00 Euro
Dieses Jahr beträgt mein Guthaben wieder fast 200.00 Euro trotzdem ich all die Jahre immer wieder Geld zurück bekam hat mein Vermieter die Nebenkosten für das Jahr 2017 um 10.00 Euro erhöht.
Meine Frage, ist der Vermieter dazu berechtig die Nebenkosten ohne Ankündigung und trotz ständigen Guthaben zu erhöhen ?
Mit freundlichen Gruß
Margit Kaya
14.12.2016 - 17:44
Hallo Margit,
fragen Sie beim Vermieter nach, warum die Nebenkostenvorauszahlungen trotz Guthaben von 200 Euro erhöht werden soll. Wie begründet er die Differenz zwischen zukünftig 320 Euro Mehrzahlung und der letzten Nebenkostenabrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.07.2017 - 13:55
Hallo!
Da bekanntlich alles teurer wird und ich schon eine hoche Nachzahlung von ca 480€ hatte, habe ich die Nebenkosten selbst hochgeschraubt! Die letzten 2 Jahre habe ich so eine Rückzahlung von etwa 170€ erhalten. Dieses mal rief mich der Vermieter an und wollte, dass ich weniger zahle, da er keine Rückzahlung leisten möchte – also eher, dass ich nachzahlen muss!
Darf er das?! Was ist, wenn der kommende Winter härter wird und ich mehr heize?! Wieso soll ich denn danach bitte nachzahlen?!
Darf mir der Vermieter vorschreiben, dass ich weniger zu zahlen habe?!!!!
22.07.2017 - 13:15
Hallo Dennis,
wenn Sie dauerhaft deutlich zu viel vorauszahlen, dann ist eine Senkung doch sinnvoll. Legen Sie lieber die Summe X pro Monat zurück, dann sind Sie für eine Nachzahlung gewappnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.08.2017 - 10:42
Unbefriedigend sind die Regeln zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen insofern, dass nicht geklärt wird, wie mit den Monaten zwischen Ende des Abrechnungszeitraumes und dem Zugang der Abrechnung zu verfahren ist. Sie gehören ja bereits zu dem Zeitraum, für den die Nebenkostenvorauszahlung wirksam höher sein soll. Wird sie erst ab dem auf den Zugang der Abrechnung folgenden Monat angewandt, fehlen die höheren Vorauszahlungen auf die Vormonate des laufenden Abrechnungszeitraumes.
HaJ.
16.10.2020 - 22:37
Das wüsste ich auch gerne wie das geregelt ist
…
habe letzten September für das Vorjahr ca 600 Nachzahlung und Erhöhung von 50 Euro pro Monat…
jetzt ein Jahr spåter will er 820 Euro und hat die 600 Euro die ich ja seit September mehr bezahlt habe nicht mit einberechnet…
Antwort wäre super
17.10.2020 - 10:17
Hallo Daniel,
der Vermieter muss alle Vorauszahlungen anrechnen, die für den abgerechneten Zeitraum geleistet wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2018 - 22:15
Hallo,
ich bin Vermieterin und möchte eine Nebenkostenerhöhung bei einem Mieter, welcher die Miete vom Jobcenter bezahlt bekommt, durchführen. Ich würde den Mieter anschreiben, doch dieser ist sehr unzuverlässig in der Hinsicht das Schreiben an das Jobcenter weiterzuleiten. Für mich als Vermieterin ist das Jobcenter kein Ansprechpartner, da ich keine Auskunft erhalte.
Zahlt der Mieter diese NK -Erhöhung nun nicht, ist es dann sinnvoll eine außerordentlich fristlose Kündigung auszusprechen?
Viele Grüße
C. Genschel
07.01.2019 - 11:54
Hallo,
ich habe im Mai 2017 meine NK-Abrechnung bekommenn, die ein Guthaben i.H.v. 450,00 € aufwies.
Ich gleichen Atemzug bekam ich eine Miet- und NK-Erhöhung. Die Mieterhöhung habe ich akzeptiert. Die NK-Erhöhung habe ich allerdings widersprochen, da mir dies auf Grund des hohen Guthabens nicht gerechtfertigt erschien. Die NK-Erhöhung begründete mein Vermietder damit, dass er zukünftig sämtliche Gartenarbeiten von einer Firma durchführen lassen will (wobei hier auch nicht die Frage zu klären wäre, ob ich diese Kosten überhaupt anteilig tragen muss, da ich diesen Garten nicht nutzen kann/darf).
Meine Frage wäre, ob die Erhöhunhg der NK trotz allem gerechtfertigt ist?
Vielen Dank im Voraus.
N.H.
09.01.2019 - 10:17
Hallo Nicole,
wenn der Vermieter die Erhöhung mit der Beauftragung einer Firma begründet, dann erscheint das schlüssig. Lassen Sie in dem Zusammenhang prüfen, ob die Kosten der Gartenpflege in Ihrem Fall umlegbar wären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.04.2019 - 09:14
Hallo,
ich habe für das Jahr 2018 eine Betriebskostennachzahlung von 80€ erhalten.
Nun fordert der Vermieter eine Erhöhung um 80€ pro Monat.
Es gab keinerlei Veränderungen in unserem Haus oder sonstiges.
Darf er meine Kosten monatlich um die Summe erhöhen, die ich für das gesamte Jahr 2018 nachgezahlt habe?
Danke und schöne Grüße.
25.04.2019 - 09:23
Hallo Manuel,
der Vermieter sollte die Erhöhung sinnvoll begründen. 80 Euro Jahresnachzahlung rechtfertigen keinen 960 Euro Jahreserhöhung. Vielleicht ist es einfach ein Denkfehler des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.12.2019 - 09:00
Hallo Manuel,
eine Erhöhung der Betreibskosten bezieht sich auf die letzte Nachzahlungspflicht.
dazu gibt es einen Schlüssel:
Nachzuzahlende Summe / 12 = Ergebnis
Beipiel : 80 Euro / 12 = 6,66 Euro
Man würde nun die monatliche Vorausszahlung auf 6,66 Euro erhöhen
20.01.2020 - 22:39
Hallo Dennis & Kollegen,
ich habe im Dez 20 eine Immobilie gekauft. Die Mieter wohnen bereits seit 1964 in der Wohnung und zahlen entsprechend eine geringe Miete. Ich zahle monatlich ein Wohngeld in Höhe von 327 € (davon 238,8 € umlegbar), der Vorbesitzer hat jedoch lediglich ca. 102€ Nebenkosten monatlich abgerechnet. Ich vermute, dass er dann am Jahresende eine große Nachzahlung eingefordert hat. Nur leider konnte mir das ältere Mieterpaar dazu keine Auskunft geben.
Frage: darf ich (spätestens nach der nächsten Jahresabrechnung) die Nebenkosten entsprechend anpassen? Ich habe nicht wirklich Lust mit 1600€ p.a. in Vorleistung zu gehen.
Danke
Werner
21.01.2020 - 12:26
Hallo Werner,
ja, ich sehe hier kein Problem spätestens mit der kommenden Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen zu erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2020 - 18:02
Hallo!
Ich bin Vermieterin. In einem Mietvertrag wurden in den Nebenkosten die Umlage der Entsorgungskosten für Müll und Abfall, also sprich Grundgebühr und Kosten der jeweiligen Abfalltonnen, versehentlich gelöscht. Diese kann ich nun nicht abrechnen.
Dauerhaft ergibt sich ein Problem. Wie kann ich die Kosten der Mieterin über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen? Ist das eine einseitige Willenserklärung meinerseits oder muss die Mieterin zustimmen? Was passiert, wenn diese nicht zustimmt? Ist dies ein Grund, das Mietverhältnis zu kündigen? Ich kann ja schlecht dauerhaft auf den Kosten sitzenbleiben.
Vielen Dank und Gruß,
Karin K.
28.01.2020 - 14:43
Hallo Karin,
Inhalte des Mietvertrages können Sie nur einvernehmlich ändern. Wenn die Umlage der Nebenkosten nicht vereinbart ist, muss der Vermieter diese tragen, dauerhaft.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.06.2020 - 11:51
Ich habe bisher 135 € /Monat Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Laut Abrechnung ergab sich jetzt eine Nachzahlung von 20,45€. Nun soll ich künftig 140€ / Monat zahlen. Mit der Berechnung 20,45€/ 12 Monate regibt sich eine Erhöhung um 2€ und nicht um 5€. Ich habe dort nachgefragt und die Bearbeiterin teiltemir mit, dass sie aufrunden darf.
Ist dass so rechtens, dass sie aufrunden darf und auch mit der Begründung, dass sowieso alles teurer wird.
MfG
Teresa
05.06.2020 - 19:05
Hallo Teresa,
ein kleiner Puffer ist m.E. in Ordnung und durchaus in Ihrem Sinne. So freuen Sie sich in einem Jahr über ein kleines Guthaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2020 - 18:07
Hallo,
ich möchte aber keinen kleinen Puffer. Darf ich nur 137 € zahlen oder muss ich unbedingt 140€ zahlen.
Kann der Vermieter mich zwingen, statt 137€ – 140€ zu zahlen.
MfG
Teresa
11.06.2020 - 16:24
Hallo Teresa,
diese Frage sollten Sie dann in einer individuellen rechtlichen Beratung klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.06.2020 - 16:32
Hallo!
Ich wohne seit 3 Jahren in meiner Wohnung und zahle gleiche Miete und Nebenkosten.
Jetzt möchte der Vermieter Miete und Nebenkosten erhöhen?
Nach wie viel Jahren, und maximal wie viel darf der Vermieter Miete und Nebenkosten erhöhen?
Gibt es eine Regelung?
Vielen Dank und Gruß,
S. Schreiber
22.06.2020 - 19:03
Hallo S. Schreiber,
die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung richtet sich nach Ihrem Vorjahresverbrauch. Es gibt hier keine Deckelung. Hier die Grenzen der Mieterhöhung: Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2021 - 11:32
Ich habe mich letztes Jahr von meinem Partner getrennt. Wo wir zusammen gelebt haben haben wir freiwillig die NK um 55,- EUR erhöht.
Nach der Trennung habe ich die Vorauszahlungen wieder an den im Mietvertrag vereinbarten Betrag angepasst, nun möchte mein Vermieter die rückständige Differenz haben. Es gibt keinerlei schriftliche Vereinbarung ich habe nur in meiner Überweisung auf die Erhöhung hingewiesen.
Kommt es dann zu einer Rechtsverbindlichkeit? Ich möchte diese Erhöhung nicht leisten.
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
13.04.2021 - 20:54
Hallo Ela,
finden Sie mit dem Vermieter einvernehmlich eine passenden Vorauszahlung – idealerweise angelehnt an die letzte Nebenkostenabrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2021 - 19:30
Hallo,
der Abrechnungszeitraum meiner Nebenkostenabrechnung ist jeweils vom 01.09. bis 31.08. eines Jahres. Nun rechnet der Vermieter im Laufe des Septembers die Heiz- und Betriebskosten ab und errechnet aus den gesamten Kosten die neue Vorauszahlung. Diese ist mit dem aktuellen Monat Oktober in Kraft getreten.
Nun sind die Kosten für die Belieferung des Hauses mit Gas von derzeit 4,7 ct / kWh auf 11,7 ct / kWh ab dem 01.12. gestiegen. Aufgrund der außergewöhnlichen Preisanpassung durch die Versorger möchte unser Vermieter im Nachgang die Vorauszahlungen erhöhen, obwohl er diese gerade erst angepasst hat. Es wird angeführt, dass die bisherigen Kosten bei ca. 2.311 € lagen und mit der Anpassung jetzt auf ca. 6.000 € steigen werden für das gesamte Haus.
Ist diese Erhöhung im Nachgang überhaupt möglich?
21.10.2021 - 09:27
Hallo Peter,
in jeden Falle ist es in Ihren Sinne, die Vorauszahlungen zu erhöhen. Ansonsten werden die mit einer hohen Nachzahlung aus der entsprechenden Nebenkostenabrechnung belastet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.04.2022 - 14:15
Hallo Herr Hundt,
seit 32 Jahren bekommen ich in gegenseitiger Absprache mit dem Vermieter KEINE Nebenkostenabrechnungen, also auch keine Rückzahlungen oder bilateralen Nachforderungen. Ab und an kamen kleine Erhöhungen, mit denen ich auch immer einverstanden war, mittlerweile zahle für die 50qm Singlewohnung 85€ NK monatl., wobei Strom und Heizung (Gas) separat an die Stadtwerke von mir gezahlt werden.
Heute bekomme ich ein Schreiben des Vermieters, ohne jedwede Belege oder Abrechnungen, dass die NK-Zahlung ab der nächsten Mietzahlung um 20€ zu erhöhen sind, weil Versicherungen und Müllabfuhr stetig teurer würden. Das war’s.
Muss ich auf solch ein Schreiben reagieren bzw die NK-Erhöhung auf solch eine haltlose Aufforderung zahlen? Aufgrund diverser unsäglicher Vorkommnisse gibt es keinen vernünftigen Grund (mehr), die Dinge ordentlich mit dem Vermieter zu klären.
Herzlichen Dank vorab für Ihre kleine Anregung an mich,
Grüße, Kara
21.04.2022 - 19:06
Hallo Kara,
der Vermieter muss sich an die gesetzliche From der Erhöhung halten. So oder so läuft es ab sofort wohl auf die Nebenkostenabrechnung hinaus. Wenn Sie nicht zustimmen, dann wird der Vermieter abrechnen (müssen). Sollten Sie zustimmen, ist die Nebenkostenabrechnung für Sie ab jetzt eine Thema.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.06.2022 - 07:37
Guten Tag,
bei uns gab es bis dato noch keine Nebenkostenabrechnung da mein Vermieter keine Zähler für die jeweiligen Wohnungen angebracht hatte. Wir hatten monatlich einen fixen Betrag und Nachzahlungen gab es nicht. Nun rüstet er auf, wie es ja auch Standard ist für jeden Mieter einen Zähler. Er hat die Nebenkosten auf 300 € nur für die Heizkosten Vorauszahlung erhöht. Meine Miete steigt von 666 warm auf 880€ warm. Darf er das in dieser Höhe?
Lieben Gruß
06.06.2022 - 16:40
Hallo Ulrike,
offensichtlich wurden die Heizkosten bislang nicht nach Heizkostenverordnung abgerechnet. Es steht die Frage im Raum, ob das so überhaupt zulässig war. Der Vermieter muss realistische Vorauszahlungen berechnen. Denken Sie daran, dass über eine Vorauszahlung gerechnet wird, so dass sie zu viel gezahlte Beiträge auch zurück bekommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2022 - 18:41
Schönen guten Tag,
wie schaut es in den heutigen Zeit mit der Erhöhung der Nebenkosten aus? Ich musste für letztes Jahr 20 pM € nachzahlen. Für die die neue “Periode” verlangt nun mein Vermieter 120 € mehr. In meinen Augen definitiv nicht angemessen oder ist das in der aktuellen Weltlage dann doch wieder angemessen? Leider habe ich diese Erhöhung nur mit der Nebenkostenabrechung erhalten. Ohne Erklärung. Auf eine Nachfrage meinerseits gabs es nie eine Antwort.
Grüße
Hendrik
23.09.2022 - 19:44
Hallo Hendrik,
es hängt an Ihrer Heizung und an den Gaspreisen. Es kann, muss aber nicht angemessen sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.10.2022 - 13:45
Guten Tag,
Ich bin Mieterin einer 2-Raumwohnung. Kürzlich erhielt ich die Betriebskostenabrechnung 2021. In dieser Abrechnung wurde mir mitgeteilt, dass sich ab Nov. 2022 die Betriebskostenvorauszahlung um 70€ pro Monat erhöht. Für den Abrechnungszeitraum 01.01.2021-21.12.2021 erhielt ich eine Gutschrift von 22€.
Laut BGH,15.05.2012, AZ:VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11 kann eine Erhöhung der Nebenkosten nicht erfolgen, wenn sich in der Abrechnung ein Guthaben ergibt. Ist diese Verordnung nicht mehr gültig?
Habe ich die Möglichkeit, der Erhöhung zu widersprechen?
06.10.2022 - 14:10
Hallo Marita,
wenn es in Ihren Augen keine Grundlage für eine Erhöhung gibt, dann sollten Sie widersprechen. Auf der anderen Seite schützt eine angepasste Vorauszahlung in der aktuellen Energiekrise Sie und Ihren Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.11.2022 - 20:10
Guten Tag,
unsere Mutter ist letztes Jahr im Mai 2021 verstorben. Ihre Wohnung haben wir zum 31.5.2021 gekündigt.Ksution bekamen wir zurück.Es hat ein neue Immobiliefirma am 30.6.2021 die Immobilie übernommen. Ich habe jetzt die Nebenkostenabrechnung vom 1.1.21-31.12.21 vom neuen Vermieter erhalten.Er hat die Kosten total erhöht. Gesamtkosten 2020= 51.-Tausend auf 75,-..Tausend. Abgerechnet wurde der Zeitraum mriner Mutter 151 Tage aber mit den höheren Kosten. Meine Mutter hatte 2020 / Guthaben von über 200,€ und jetzt soll sie 259,€ für 151 Tsge nachzahlen. Ist das rechtens? Widerspruch haben wir erstmal eingelegt.
Viele Grüße
Angela
21.11.2022 - 20:46
Hallo Angela,
eine pauschale Einschätzung ist leider nicht möglich. Sie müssen tatsächlich die einzelnen Postionen prüfen. Das geht normalerweise nur über die Belegeinsicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2022 - 11:49
Guten Tag,
im September erhielt ich die NK-Rg für 2021 und es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag iHv 2,83 Euro. Auf dieser Basis wurden die NK um 38,- pro Monat erhöht, zu zahlen ab 11/22. Nun erhielt ich gestern ein Schreiben des Vermieters, dass aufgrund der Preiserhöhungen eine nochmalige NK-Erhöhung von 12,- Euro monatlich erfolgt und ab 1.1.23 zu zahlen ist.
Ist es zulässig in so kurzer Zeit zu erhöhen und dann so kurzfristig?
Ich bin Studentin ohne Anspruch auf Bafög und mein Wohngeldantrag liegt seit April zur Berechnung bei der Behörde.
Bei einem Verdienst von knapp 600 Euro ist es mir schlichtweg nicht möglich die Mieterhöhung (neue Miete 438 Euro) zu stemmen und dann v.a. so kurzfristig nicht.
Viele Grüße
Jette
30.11.2022 - 20:35
Hallo Jette,
es ist bereits fraglich, um mit einer Nachzahlung von 0,24 Euro / Monat überhaupt eine Anpassung von 38,00 Euro zu rechtfertigen ist. Vermutlich wäre auch die erste Anpassung nur einvernehmlich möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2022 - 17:28
Guten Tag,
wir haben heute die Nebenkostenabrechnung für 2021 erhalten und diese weißt ein minimales Guthaben auf.
Nun werden aber gleichzeitig die Nebenkosten für das folgende Jahr um fast 42% erhöht. Begründet mit stark steigenden Energiekosten. Anbei lag noch ein Wirtschaftsplan, in welchem als Beispiel die Heizungs- sowie Warm- und Kaltwasserkosten, einfach um 70% erhöht wurden.
Ist dies angemessen? Ich würde das Geld lieber selber zur Seite legen und die Nachzahlung entsprechend bezahlen.
Vielen Dank und Grüße
Nico
21.12.2022 - 18:43
Hallo Nico,
ich bin ein Freund von realistischen Nebenkostenvorauszahlungen. Auch wenn es 2021 zu keine Nachzahlung kam, was nicht außergewöhnlich ist, kann es im Jahr 2023 zu einer erheblichen Nachzahlung kommen. Vielleicht gehen Sie mit dem Vermieter ins Gespräch und finden einen Kompromiss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2022 - 09:00
Hallo Hr Hundt,
vielen Dank für ihre Antwort.
Der Vermieter hat einen Hausverwalter, welcher sich zu 100% immer nach dem
Vermieter richtet und gern auch Grenzen überschreitet.
Daher wollte ich eher fragen was der Hausverwalter an Nebenkostenvorauszahlung überhaupt verlangen darf und ich nun an der Vorauszahlung ändern kann?
Danke ;)
22.12.2022 - 09:19
Hallo Nico,
genau so habe ich Ihre Frage auch verstanden. Als Vertreter des Eigentümers muss der Hausverwalter im Sinne des Eigentümer handeln. Aber natürlich auch die gesetzlichen Grenzen einhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2022 - 10:00
Danke.
Aber muss ich nun die geforderte Summe bezahlen, ist diese angemessen, oder reicht auch weniger?
28.12.2022 - 15:15
Guten Tag Herr Hundt,
wir (ein Paar) wohnen seit 15 Jahren in einer Mietwohnung. Die Nebenkostenabrechnung war anfänglich sehr großzügig berechnet, es gab immer Rückerstattungen. In den letzten Jahren hatten wir nun Nachzahlungen, anhand derer bislang keine Vorauszahlungsanpassung vorgenommen wurde. Im September 2022 bot man anlässlich der steigenden Betriebskosten allen Mietparteien eine freiwillige Erhöhung der Vorauszahlung ab Oktober an, in unserem Fall von 60 €/40%. Diese Erhöhung haben wir aufgrund des lange nicht erhöhten Abschlags akzeptiert.
Nun kam die Betriebskostenabrechnung für 2021, diese wies einen monatlichen “Fehlbetrag” von lediglich 30 € aus. Die Nachzahlung haben wir selbstverständlich geleistet, nur möchte der Vermieter den Abschlag jetzt noch einmal um 30 € erhöhen. In Anbetracht der Tatsache, dass wir bereits 40% mehr zahlen und eine Erhöhung um weitere 30 € eine Erhöhung von dann insgesamt 60 % bedeuten würde, erscheint mir dies überzogen. Können wir die erneute Erhöhung verweigern?
Vielen Dank
Susanne
28.12.2022 - 20:44
Hallo Susanne,
ich würde es nicht “verweigern” nennen, Sie einen Kompromiss und schildern Sie, warum Sie nicht bereit sind die Vorauszahlungen zu leisten. Ich kann nicht beurteilen, ob diese dennoch angemessen sind. In Anbetracht der aktuellen Situation, kann das durchaus angemessen sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt