Go to Top

Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen

Aufgrund der Kappungsgrenze in § 558 III BGB darf der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren bis zu 20 Prozent bis zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Per Rechtsverordnung können die Bundesländer in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Diese Absenkung auf 15% erfolgte zum Beispiel in Berlin.

I. Grundsätzliches zur Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung

Eine mehrfache Erhöhung innerhalb von 3 Jahren ist möglich, soweit er dabei die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreitet und maximal 20 Prozent erhöht.

Mit der Kappungsgrenze darf also die Miete binnen drei Jahren um nicht mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde. Unerheblich bleibt, wenn der Vermieter in den Jahren zuvor die Miete nicht erhöht hat.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben außen vor. Die Miete ist zur Berechnung der Kappungsgrenze um entsprechende Erhöhungen zu bereinigen. Erhöht der Vermieter die Miete auf bis zu 20 % und verlangt zugleich erhöhte Betriebskosten, muss der Mieter natürlich mehr als bloß 20 % Kostensteigerung akzeptieren.

Ausgangspunkt zur Berechnung der Kappungsgrenze ist also die reine Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder bei Vereinbarung einer Inklusiv- oder Bruttomiete der vereinbarte Pauschalbetrag.

Überschreitet die Mieterhöhung die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht formell unwirksam, sondern nur insoweit unbegründet, als die Kappungsgrenze überschritten wird. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung um den Mehrbetrag zu kürzen.

II. Anwendung und Berechnung

Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters, muss er rechnen. Dabei sind folgende Gedankengänge zielführend.

  1. Welche Miete (Kaltmiete ohne Nebenkosten, Inklusivmiete) hat der Mieter in den letzten 3 Jahren, bevor die Mieterhöhung wirksam wird, gezahlt? Von dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung sind also 3 Jahre zurückzurechnen. Es ergibt sich die maßgebliche Ausgangsmiete. Der maßgebliche Zeitpunkt der Kappungsgrenze wird durch den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bestimmt. In Berlin wurde beispielsweise die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Maßgeblich ist aber immer die Rechtslage,  die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebend war. Insoweit kann sich der Mieter nicht auf die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % berufen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die alte Kappungsgrenze von 20 % maßgebend war (LG Berlin Urt.v. 10.12.2013 in GE 2014, 462;  BayObLG GE 1992, 1265).
  2. Wie hoch ist die Mieterhöhung?
  3. Um welchen Prozentsatz erhöht sich die Miete in Bezug auf den Mietbetrag der Ausgangsmiete?
  4. Sofern der Mieterhöhungsbetrag die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent übersteigt, ist der darüber hinausgehende Betrag zu kürzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieterhöhung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Maßgebend ist allein die Kappungsgrenze.

III. Beispiele zur Berechnung der Kappungsgrenze

1. Grundlegende Beispielrechnung

Mieterhöhung vom 3.1.2014 mit Wirkung zum 1.4.2014 von 500 € auf 575 €,

Ausgangsmiete in den letzten 3 Jahren (gerechnet vom 1.4.2014 minus 3 Jahre = 1.4.2011) = 500 €

Maximale mögliche Erhöhung = 20 % von 500 € = 100 €

Die geforderte Mieterhöhung von 500 € auf 575 € um 75 € liegt also unterhalb der Kappungsgrenze.

Voraussetzung ist ferner, dass damit die ortsübliche Miete nicht überschritten wird. Dazu muss der Vermieter eine Begründung liefern (Verweis auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde).

Liegt die Mieterhöhung auf 575 € also über der ortsüblichen Miete von z.B. 560 €, braucht der Mieter nur 560 € als ortsübliche Miete zu akzeptieren, auch wenn die Kappungsgrenze damit nicht erreicht wird.

2. Mehrfache Mieterhöhung (Beispiel)

Ausgangsmiete seit 1.4.2011 = 500 €

Mieterhöhungen sind dann alle 15 Monate möglich, also:

Mieterhöhung zum 1.7.2012 auf z.B. 540 €

Mieterhöhung zum 1.10.2013 auf 580 €

Mieterhöhung zum 1.1.2015 auf 620 €

Maximal mögliche Erhöhung binnen drei Jahren wäre 20 % von 500 € = 100 € auf 600 €.

Der die Kappungsgrenze übersteigende Betrag von 20 € kann nicht gefordert werden, auch wenn die ortsübliche Miete 620 € und mehr beträgt. Die Mieterhöhung im dritten Jahr darf also maximal 20 € betragen (also von 580 € auf 600 €).

Der Vermieter kann das Niveau der ortsüblichen Miete erst im vierten Jahr (zum 1.1.2015) erreichen. Ausgangsmiete ist dann nämlich 540 € (die 3 Jahre zuvor am 1.1.2012 maßgebliche Miete), davon 20 % = 108 €, ergibt eine neue Miete von 648 € (540 € + 108 €), soweit diese ortsüblich ist.

Das rein rechnerisch auch aufgrund der Kappungsgrenze bestehende enorme Steigerungspotenzial der Mieten wird durch den Umstand, dass die Mieten immer ortsüblich sein müssen, wieder eingeschränkt. Insoweit versteht sich der Satz, dass der Vermieter alle drei Jahre rein theoretisch die Miete um bis zu 20 % erhöhen könnte, einschränkend.

3. Vereinbarung einer Brutto-/Teilinklusivmiete

Beträgt bei Vereinbarung einer Brutto-/Teilinklusivmiete von z.B. 500 € der fiktive Nebenkostenanteil 100 €, kann die Miete um 100 € (20 % von 500 €) erhöht werden. Maßgebende Ausgangsmiete ist die Inklusivmiete!

Für den Vermieter hat dies den Vorteil, dass er die Mietsteigerung auf der Basis von 500 € vornehmen kann und nicht auf 400 € (500 € Inklusivmiete abzüglich 100 € Nebenkosten). Denn dann könnte er nur um 20 % von 400 € = 80 € erhöhen.

4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme

Der Vermieter führt energetische Modernisierungsmaßnahmen aus (Dämmung Dach, Fassade, Energiesparfenster). Gemäß § 559 BGB kann er den Kostenaufwand in Höhe von 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen.

Ungeachtet dessen, kann er zusätzlich nach § 558 BGB eine normale Mieterhöhung herbeiführen, bei der er die ortsübliche Miete und die Kappungsgrenze beachten muss. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich am nicht modernisierten Wohnraum.

Erhöht der Mieter die Miete auf beiden Grundlagen, kann es sein, dass der Mieter mehr als 20 Prozent Mieterhöhung akzeptieren muss. Theoretisch könnte die Mieterhöhung dann 11 % der umlegbaren und anteiligen Modernisierungskosten betragen + 20 % für die Mieterhöhung nach § 558 BbG bis zur Kappungsgrenze.

Alternativ kann er ausschließlich nach § 558 BGB erhöhen und sich dabei am modernisierten Zustand der Wohnung orientieren. Vergleichsmerkmal ist dann der Standard einer modernisierten Wohnung.

28 Antworten auf "Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen"

  • Thomas Eisenreich
    15.12.2014 - 17:07 Antworten

    Diese Berechnung der maximalen Mieterhöhung ist FALSCH, da sich die 11 % auf die Kosten der Modernisierung beziehen und so nicht einfach zu den 20 % Kappungsgrenze addiert werden dürfen.

    Zitat:
    Theoretisch könnte die Mieterhöhung dann bis zu 31 % betragen (11 % wegen Modernisierung und 20 % normale Mieterhöhung).

    • Mietrecht.org
      15.12.2014 - 18:58 Antworten

      Hallo Herr Eisenreich,

      danke für den Hinweis. Ich habe den Satz entsprechend korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C. Mai
    22.09.2016 - 14:46 Antworten

    Danach darf also der Vermieter nach meinem Einzug auch vor Ablauf von 3 Jahren, z.B. nach 2 Jahren, bereits die vollen 15 % erhöhen, sofern die Kappungsgrenze eingehalten wird.
    Habe ich das so richtig verstanden?
    Besten Dank und Gruß
    C. Mai

    • Mietrecht.org
      22.09.2016 - 15:03 Antworten

      Hallo C. Mai,

      innerhalb von drei Jahren darf nicht mehr als 20% erhöht werden – das ist die Kappungsgrenze. Und diese Regelung hat erstmals nichts mit Ihrem Einzug zu tun, richtig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Ulrich Ringleb
        21.06.2017 - 13:47 Antworten

        Ich könnte aber demnach auch im ersten Jahr nach Kauf der Wohnung komplett 20% erhöhen wenn ich dabei immer noch unter der Vergleichsmiete liege oder? Würzburg z.B.

        • Mietrecht.org
          21.06.2017 - 14:05 Antworten

          Hallo Ulrich,

          ja – und wenn die anderen zeitlichen Einschränkungen erfüllt sind.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • C. Mai
    23.09.2016 - 10:41 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.

    Wenn also der Vermieter jetzt die 15% (für Berlin) voll ausschöpft UND an die Obergrenze der Mietspiegelspanne geht, darf der Vermieter nach weiteren 15 Monaten nicht erhöhen, weil die Vergleichsmiete damit überstiegen werden würde.
    Ist das so korrekt?

    Vielen Dank nochmals und beste Grüße
    C.Mai

    • Mietrecht.org
      26.09.2016 - 14:34 Antworten

      Hallo C. Mai,

      wenn sich der Mietspiegel in den 15 Monaten nicht verändert, sehe ich keinen Raum für eine weitere Erhöhung, genau.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • B. Finker
        22.06.2017 - 09:07 Antworten

        Auch wenn sich der Mietspiegel verändert und die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, darf in diesem Fall nach nur 15 Monaten die Miete nicht erhöht werden! Das wäre eine Verletzung der Kappungsgrenze, denn diese wurde ja schon beim ersten Mal voll ausgeschöpft. Eine Erhöhung ist erst nach 3 Jahren wieder möglich.

  • Carmen Sch.
    17.10.2016 - 12:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich stehe vor einem Wohnungswechsel. In dem mir vorgelegten Entwurf des Mietvertrages steht folgendes:
    „Der Netto-Mietzins beträgt monatlich XX Euro. Der Netto-Mietzins bleibt fest bis zum 31.12.2019. Nach Ablauf dieses Zeitraumes verpflichten sich die Vertragsteile auf eine entsprechende Aufforderung durch den Vermieter, den Mietzins an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.“

    Gilt hier die Kappungsgrenze von 20 %? Der Mietpreis für die angegebenen drei Jahre ist nämlich deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
    Außerdem vermute ich, dass dann ein Änderungsvertrag zum neuen Mietzins abgeschlossen werden müsste (Dauer, etc.). Ich bin mir unsicher, wie ich mit diesem Vertragsentwurf umgehen soll.

    • Mietrecht.org
      18.10.2016 - 08:30 Antworten

      Hallo Carmen,

      in jedem Fall ist diese Klausel ungewöhnlich – vielleicht auch unwirksam. Das könnten Sie überprüfen lassen. Ich würde es von der Situation abhängig machen. Wie ist der Zustand der Wohnung? Warum soll jetzt günstig vermietet werden? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete jetzt? Gibt es einen Mietspiegel?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Volker
    24.07.2017 - 23:40 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe die Miete unseres Mieters seit 6 Jahren nicht erhöht. Könnte ich nun sowohl die Kosten einer Modernisierung (Dachsanierung in 2016) sowie die 20% (Kappungsgrenze) in die neue Miete einfließen lassen ?

    Grüße

    Volker Löwe

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:56 Antworten

      Hallo Volker,

      wie man bei einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierung vorgeht, sollten Sie vielleicht nochmals im Detail nachlesen.

      Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Sachlage vielleicht noch einfacher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K. P. Schulz
    27.07.2017 - 09:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe ebenfalls ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten. Nach meinen bisherigen Recherchen ist es grundsätzlich formal richtig. Einziger Aufhänger ist für mich die Kappungsgrenze.

    Bis zum Januar 2015 lag die Miete bei 5,30/qm. Ab 01.02.2015 dann bei 6,10.
    Ab 01.10.2017 soll die Miete 7,10 betragen (wäre formal die „ortsübliche“ Miete).

    Lege ich die Kappungsgrenze zugrunde, müßte sich die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren auf die Höhe von 5,30 beziehen. Zuzüglich 20% wäre dann ab 01.10.2017 die neue Miete 6,36/qm.
    (Die Kappungsgrenzenverordnung von 2014 gilt bei uns nicht)

    Ich könnte also der Mieterhöhung bis zu diesem Betrag zustimmen und der Vermieter müßte dann wieder alle vorgesehenen Fristen (15 Monate) bis zur nächsten Mieterhöhung einhalten.

    Ist mein Gedankengang richtig?

    Vielen Dank und viele Grüße

    K. P. Schulz

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:27 Antworten

      Hallo K.P,

      5,30 Euro x 1,2 = 6,36 Euro. Das sehe ich wie Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Adam Schmidt
    25.08.2017 - 15:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Juli erhielt ich eine Mieterhöhung, die mit der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel begründet wurde. Die Erhöhung wurde ausdrücklich unter Hinweis auf die in Berlin geltende 15%-Kappungsgrenze gekürzt. Die eigentlich nach dem Mietspiegel mögliche Erhöhung wurde daher nur zum Teil weitergegeben.
    Als Bezugspunkt für die 15%-Regelung wurde allerdings die Nettomiete heran gezogen, die sich NACH der Umlage einer Modernisierung im Januar 2017 ergeben hat.
    Meine Frage ist nun: Bezieht sich die 15%-Regel auf die Nettomiete VOR Mieterhöhung wegen Modernisierung oder gilt die durch Modernisierung erhöhte Miete als Berechnungsgrundlage für die 15%?
    Viele Dank und beste Grüße
    Adam Schmidt

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:11 Antworten

      Hallo Adam,

      clevere Vermieter erhöhen genau so die Mieter, erst Modernisierung, dann Vergleichsmiete.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Florian
    04.10.2017 - 21:55 Antworten

    Hallo,
    wie verhält es sich wenn zusätzlich zur Wohnung ein Stellplatz gemietet werden muss? Bezieht sich die Kappungsgrenze von 20% dann auf die Summe dieser beiden Mieten oder gilt sie nur für die Miete der Wohnung?
    Beispiel:
    Miete Wohnung: 500 € + 20% = 600 €
    Miete Stellplatz: 20 € + 25% = 25 €

    Gesamtsteigerung der Miete wäre hier von 520 auf 625 € und somit um 20,2%. Die Mieten für Wohnung und Stellplatz sind hierbei im gleichen Mietvertrag festgeschrieben und der Stellplatz kann nicht unabhängig gekündigt werden.

  • Anna
    11.11.2017 - 15:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich schließe mich der Frage von Florian an.

    Wie verhält es sich wenn gleichzeitig die Miete des Stellplatzes erhögt werden soll und wie sollte ein solches Mieterhöhungsschreiben formuliert sein.

    Danke und besten Gruß
    Anna

    • Mietrecht.org
      11.11.2017 - 17:03 Antworten

      Hallo Anna,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider kein Musterbrief als Kommentar verfassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    23.11.2017 - 17:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe noch eine Frage zur Mieterhöhung einer Wohnung mit Garage.

    Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel qm-Preis von z. B. € 9,34 ergibt und im Mietenspiegel aber keine Garage aufgeführt ist, wie kann dann die Miete der Garage zusammen mit der Wohnung, erhöht werden. Oder muss dann die Garagen zusammen mit der Wohnung entsprechend der Kappungsgrenze erhöht werden, falls 20% der Wohnungsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von € 9,34, liegen?

    Vielen Dank und beste Grüße

    Anna

  • Toni Steele
    09.04.2018 - 20:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    eine Frage, auch zu den Fristen.
    Uns wurde, zum 01.04.2015 die Miete von € 433,06 auf € 498,02 erhöht, somit um 15,0002309149 %.
    Nun wird uns erneut die Miete zum 01.04.2018 von € 498,02 auf € 529,30 erhöht, somit um 6,2808722541 %.
    Das ganze mit Verweis auf die vom Land Hessen in Kraft gesetzte Kappungsgrenzenverordnung, nach der die Mieterhöhung auf 15 % innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren zu begrenzen sind.

    Ich gehe davon aus das der Zeitraum peinlichst genau auf 3 Jahre angesetzt wurde und somit richtig ist. Ist das so?

    Wie „tief“ werden die jeweiligen Prozentwerte angesetz (Nachkommastellen)?

    Besten Dank und viele Grüße
    Toni

    • Mietrecht.org
      10.04.2018 - 18:20 Antworten

      Hallo Toni,

      Ihre Miete war drei Jahre unverändert. Sofern die ortsübliche Vergleichsmiete höhe ist, kann der Vermieter erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Toni
        11.04.2018 - 17:14 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die Rückmeldeung.

        Mit bestem Gruß
        Toni

  • Christian
    16.05.2018 - 17:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mir wurde berichtet, daß bei einer Mieterhöhung die Kappungsgrenze von 20% nicht beachtet werden muss, wenn die Miete zuvor mind. 4 Jahre oder länger nicht erhöht wurde, man könnte dann in einem Zug auf die ortsübl. Miete erhöhen. Gibt es diese Ausnahme-Regelung?

    Hintergrund: Eine jetzt gekaufte, vermietete Wohnung ist seit 2009 unverändert zu 3,30€/qm vermietet, ortsüblich wären 5€, kann ich in einem Zug auf 5€ erhöhen oder erst 3,30×1,2 = 3,96€ und in 3 Jahren 3,96x 1,2 = 4,75€ um dann erst im 7. Jahr mit der 3. Erhöhung die Vergleichsmiete zu erreichen?

    Besten Dank und Grüße

    • Mietrecht.org
      17.05.2018 - 07:12 Antworten

      Hallo Christian,

      die Regelungen ist mir nicht bekannt und macht auch keinen Sinn. Sie können ja ohnehin nur alle drei Jahre um 20% erhöhen. Dann müssen Vermieter ja nur noch ein weiteres Jahr abwarten und könnten dann x-beliebtig erhöhen.

      Ihr zweiter Weg ist der korrekte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jörg K.
    08.06.2018 - 07:52 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    zu 2. „Mehrfache Mieterhöhung“ habe ich eine Frage:

    Die Kappungsgrenze 600,- € habe ich verstanden. Aber das Datum ab dem vierten Jahr für die Erhöhung (1.1.2015) nicht. Die vierte Erhöhung darf m.E. erst zum 01.04.2016 erfolgen, 15 Monate nach dem 1.1.2015, mit einer Miete von max. 648,- €. Wie sind Sie auf den 1.1.2015 gekommen? Und wenn die Miete zum 1.4.2016 erhöht wird, muss ich doch 3 Jahre zurück schauen, welche Miete dort galt, im Beispiel also Miete am 01.04.2013 = 540,- € X 20% = 108,- € Erhöhung auf 648,- € möglich?

    Beste Grüße

    Jörg K.

  • Michael Schelske
    23.07.2018 - 09:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe 2007 einen Mietvertrag mit einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete (einschließlich aller Nebenkosten, ausschließlich Heizung und Warmwasser) abgeschlossen.

    Kann bei mir also nun, wie unter III.3. angegeben, bei einer Mieterhöhung gemäß $558, die Berechnung der Kappungsgrenze vom Gesamtmietbetrag errechnet werden, oder muß der Nebenkostenanteil berücksichtigt werden ?

    Der Vermieter bezieht sich in seiner Begründung zur Mieterhöhung unter anderem darauf, daß der zulässige Maximalwert des Mietspiegels unter Berücksichtigung des Mittelwertes gemäß Mietspiegelfeldes X + des von ihm ermittelten Betriebskostenanteils X nicht überschritten wird.

    Er hat also in der Begründung u.a. einen Betriebskostenanteil errechnet, diesen jedoch nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze herangezogen.

    Ich bin mir nun unsicher darüber, ob die Brutto-Kaltmiete und die von Ihnen hier bezeichnete Brutto-/ Teilinklusivmiete das Gleiche sind.

    Mit freundlichem Gruß

    Michael

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.