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Häufige Fehler bei einer Mieterhöhung: Bitte vermeiden (für Vermieter)

Mieterhöhungen sind eine komplexe Angelegenheit. Sie sind sehr formal und eine Quelle häufiger Fehler. Grund ist, dass der Gesetzgeber um den Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter bemüht ist und letztlich im Gesetz Kompromisse formuliert hat.

Wer überstürzt oder nach Gutdünken formuliert, fordert den Mieter geradezu heraus, kritische Ansatzpunkte aufzugreifen und die Mieterhöhung zu beanstanden.

Wir haben hier die häufigsten Fehler(quellen) bei einer Mieterhöhung zusammengetragen. Diese Liste sollten Vermieter kennen und nutzen um bei einer Mieterhöhung keine Fehler zu machen.

Ein Tipp für Mieter: Mieterhöhung prüfen: Checkliste für Mieter zum Überprüfen einer Mieterhöhung

1. Mieterhöhung trotz Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete

Fehler: Sie wollen die Miete erhöhen, obwohl mietvertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

Rechtslage: Sie können die Miete nicht beliebig erhöhen, wenn Sie mietvertraglich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart haben. Lesen Sie deshalb vorab Ihren Mietvertrag. Die neue Staffelmiete oder Indexmiete tritt automatisch ein, ohne dass Sie eine Mieterhöhung vornehmen müssen. Jede Mieterhöhung außerhalb dieser Vereinbarung wäre unwirksam.

2. Ausspruch einer Änderungskündigung

Fehler: Sie sprechen eine Änderungskündigung aus.

Rechtslage: Sie können als Vermieter nicht das Mietverhältnis kündigen und dem Mieter zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer erhöhten Miete anbieten. Dieser Weg ist rechtswidrig, da Sie das Mietverhältnis nur kündigen können, wenn Sie sich auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB berufen (z.B. Eigenbedarf).

3. Typische Fehler bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

a. Mieter muss Mieterhöhung auf Vergleichsmiete zustimmen

Fehler: Sie erklären dem Mieter lapidar, dass Sie die Miete auf Vergleichsmiete erhöhen.

Rechtslage: Ist mietvertraglich nichts anderes vereinbart, können Sie die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, müssen aber nach § 558 BGB vorgehen. Dazu sind Sie auf die ausdrückliche Zustimmung Ihres Mieters angewiesen. Sie können die Miete mangels mietvertraglicher Vereinbarung nicht durch einseitige Erklärung erhöhen.

b. Jahressperrfrist

Fehler: Sie fordern bereits 10 Monate nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung.

Rechtslage: Sie können frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung verlangen (§ 558 I 2 BGB).

c. 15 Monate Mietbestand

Fehler: Sie fordern eine Mieterhöhung, obwohl die letzte Mieterhöhung erst 12 Monate zurückliegt.

Rechtslage: Sie können zwar ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung ankündigen. Allerdings muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein. Erst nach diesem Zeitraum ist eine erneute Mieterhöhung möglich. Dieser Zeitraum setzt sich aus der Ankündigungsfrist von 12 Monaten und der Überlegungszeit des Mieters von bis zu 3 Monaten zusammen.

d. Kappungsgrenze

Fehler: Die Mieterhöhungen der letzten 3 Jahre oder die einzige und aktuelle Mieterhöhung der letzten 3 Jahre liegt über 20 %.

Rechtslage: Sie haben die örtliche Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Danach dürfen die Mieterhöhungen der letzten 3 Jahren insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung nicht mehr als 20 % der vor drei Jahren maßgeblichen Miete ausmachen. Maßgebliches Ausgangsdatum ist die Miethöhe vor 3 Jahren. Wohnen Sie noch keine 3 Jahre in der Wohnung, müssen Sie die Jahresfrist vom Beginn des Mietverhältnisses aus berechnen. Das Abschlussdatum des Mietvertrages ist nicht relevant.

Achten Sie darauf, dass beispielsweise Berlin oder Bayern in mehr als 90 Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert haben.

Der maßgebliche Zeitpunkt der Kappungsgrenze wird durch den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bestimmt. In Berlin wurde beispielsweise die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Maßgeblich ist aber immer die Rechtslage, die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebend war. Insoweit kann sich der Mieter nicht auf die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % berufen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die alte Kappungsgrenze von 20 % maßgebend war (LG Berlin Urt.v. 10.12.2013 in GE 2014, 462; BayObLG GE 1992, 1265).

e. Textform

Fehler: Sie haben dem Mieter die Mieterhöhung mündlich oder telefonisch erklärt.

Rechtslage: Sie müssen dem Mieter die Mieterhöhung in Textform, also schriftlich, übermitteln (§ 558a I BGB). Sie brauchen das Schreiben nicht persönlich zu unterschreiben, sollten dies aber zu Vermeidung von Unklarheiten unbedingt tun.

f. Mehrere Mieter

Fehler: Sie haben das Mieterhöhungsschreiben nur an einen Mieter adressiert, obwohl mietvertraglich mehrere Personen als Mieter bezeichnet sind.

Rechtslage: Da Sie die Mieterhöhung von allen Mietern einfordern, müssen Sie auch alle Mieter anschreiben, die im Mietvertrag als Partei bezeichnet sind. Bei Ehepartnern genügt die gemeinsame Adressierung.

Zwar können Sie den Fehler noch im Gerichtsverfahren korrigieren, riskieren dann aber, dass Sie die Verfahrenskosten auferlegt bekommen.

g. Mehrere Vermieter

Fehler: Sie sind nicht alleiniger Vermieter und haben es versäumt, im Mieterhöhungsschreiben sämtliche Vermieter namentlich zu bezeichnen.

Rechtslage: Sind Sie nicht alleine Vermieter, müssen alle im Mietvertrag als Vermieter bezeichneten Personen im Mieterhöhungsschreiben bezeichnet werden und im Idealfall auch alle unterschreiben. Nur dann kann der Mieter davon ausgehen, dass sämtliche mietvertraglich als Vermieter bezeichneten Personen die Mieterhöhung wünschen.

Handeln Sie in Stellvertretung für einen anderen Vermieter, sollten Sie auf ihre Stellvertretung hinweisen. Fügen Sie dem Schreiben möglichst eine Originalvollmacht bei. Andernfalls kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Wird die Vollmacht dann übersandt, ist der Fehler bereinigt.

h. Zustimmung des Mieters einfordern

Fehler: Sie haben den Mieter lediglich lapidar informiert, dass sie die Miete erhöhen möchten.

Rechtslage: Sie müssen den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Die bloße Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete genügt formal nicht. Sie müssen dem Mieter nämlich deutlich machen, dass er seine Zustimmung erklären muss und damit die Mieterhöhung auch zurückweisen kann.

i. Begründung der Mieterhöhung

Fehler: Sie haben die Miete erhöht, ohne diese zu begründen.

Rechtslage: Sie müssen Ihr Mieterhöhungsverlangen begründen. Dazu können Sie auf einen Mietspiegel oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank verweisen, das Gutachten eines Bausachverständigen beilegen oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer benachbarten Gemeinde verweisen.

Je nach Wahl der Begründung sind auf Details zu achten. Verweisen Sie z.B. auf einen Mietspiegel mit Mietzinsspannen, müssen Sie die richtige Spanne bestimmen.

j. Mietspiegel

Fehler: Sie beziehen sich auf einen Mietspiegel, ohne diesen Ihrem Mieterhöhungsschreiben beizulegen.

Rechtslage: Bei Verweisung auf einen Mietspiegel, müssen Sie diesen dem Mieterhöhungsschreiben in Kopie beifügen, es sei denn, der Mietspiegel ist auch dem Mieter allgemein zugänglich.

Fehler: Sie haben mietvertraglich eine Teilinklusivmiete vereinbart und begründen die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen, für die eine Kaltmiete bezahlt wird.

Rechtslage: Sie müssen aus der Teilinklusivmiete die Nebenkosten herausrechnen und die Wohnung Ihres Mieters vergleichbar machen.

k. Gutachten Bausachverständiger

Fehler: Sie lassen ein Gutachten von einem Bauingenieur erstellen.

Rechtslage: Als Begründung für die Mieterhöhung können Sie nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen verwenden. Nicht jeder Bausachverständige ist aber öffentlich bestellt und vereidigt.

l. Vergleichswohnungen

Fehler: Sie haben Vergleichswohnungen ausgewählt, ohne auf die Vergleichbarkeit mit der Wohnung Ihres Mieters zu achten.

Rechtslage: Wie Sie auch immer die Mieterhöhung begründen: Mit jeder Begründung müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen und nachweisen. Maßgeblich ist § 558 II BGB. Die Wohnungen, auf die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug genommen wird, müssen mit der Wohnung Ihres Mieters vergleichbar sein. Fehlt die Vergleichbarkeit oder sind einzelne Vergleichskriterien zu beanstanden, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.

Verweisen Sie auf Vergleichswohnungen, müssen Sie diese so beschreiben, dass sie der Mieter problemlos identifizieren kann.

m. Überlegungsfrist

Fehler: Sie haben den Mieter mit oder nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zur sofortigen Erteilung seiner Zustimmung aufgefordert oder angemahnt oder gar Zustimmungsklage bei Gericht eingereicht, ohne dessen Überlegungsfrist zu berücksichtigen.

Rechtslage: Bei der Mieterhöhung auf Vergleichsmiete, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Dazu hat er nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreiben bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen (Überlegungsfrist des § 558b II BGB). Sein Schweigen zum Ablauf der Überlegungsfrist gilt als Ablehnung.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals bezahlen.

n. Zustimmungserklärung

Fehler: Sie verschicken Ihr Mieterhöhungsschreiben ohne dem Mieter eine Anleitung an die Hand zu geben, wie er seine Zustimmung zur Mieterhöhung erklären soll. Viele Mieter sind damit schlicht überfordert.

Empfehlung: Schicken Sie zusammen mit dem Mieterhöhungsschreiben eine vorbereitete Zustimmungserklärung mit, mit der Bitte an den Mieter, diese zu unterschreiben und an Sie zurückzusenden. Zwar kann der Mieter seine Zustimmung auch mündlich erklären. Die schriftliche Zustimmung dient aber Beweiszwecken.

o. Sonderkündigungsrecht

Fehler: Sie erhöhen die Miete dermaßen, dass Sie die Mieter finanziell überfordern und dieser das Mietverhältnis kündigt.

Rechtslage: Dem Mieter steht kraft Gesetzes ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Er kann das Mietverhältnis nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

p. Zustimmungsklage

Fehler: Nachdem der Mieter seine Zustimmung verweigert hat, reichen Sie erst nach Ablauf von weiteren drei Monaten die Zustimmungsklage bei Gericht ein.

Rechtslage: Bestehen Sie auf der Mieterhöhung, müssen Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters binnen dreier weiterer Monate Zustimmungsklage einreichen. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und kann auch im Einvernehmen mit dem Mieter nicht verlängert werden.

Fehler: Sie stellen fest, dass ihr Mieterhöhungsverlangen aus irgendeinem Grunde unwirksam formuliert ist. Sie verzichten auf eine Mieterhöhung.

Rechtslage: Erweist sich das Mieterhöhungsschreiben als fehlerhaft, können Sie noch im Prozess Ihren Fehler korrigieren..

q. Kündigung bei Zahlungsverzug

Fehler: Nachdem der Mieter die Mieterhöhung abgelehnt hat, kündigen Sie ihm das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug in Bezug auf die Mieterhöhungsbeträge.

Rechtslage: Sie können erst nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Statt zu kündigen, können Sie auch Zahlungsklage bei Gericht erheben und die rückständigen Beträge einklagen.

r. Kauf einer Mietwohnung

Fehler: Sie haben eine vermietete Wohnung gekauft und erhöhen zur Finanzierung ihres Kapitaldienstes gleich mal die Miete.

Rechtslage: Als Erwerber treten Sie in das bestehende Mietverhältnis ein und übernehmen dessen Rechte und Pflichten. Sie können die Miete nur nach Maßgabe des Mietvertrages und des Gesetzes, u.a. also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung des Verkäufers erhöhen („Kauf bricht nicht Miete“).

4. Fehler bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Für die Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme gelten andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgebend sind §§ 555b, 559 BGB.

4.1. Fehler vor Beginn der Baumaßnahme

a. Instandhaltung oder Modernisierung

Fehler: Sie erklären die Mieterhöhung, weil Sie Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Objekt ausgeführt haben und daraus eine Modernisierung ableiten.

Rechtslage: Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind kein Grund für eine Mieterhöhung. Sie müssen sämtliche Kosten selbst tragen.

Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Maßnahmen, durch Sie Primärenergie einsparen (Sonnenkollektoren auf dem Dach) oder die Schaffung neuen Wohnraums, gehen zu Ihren Lasten. Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die eine energetische Modernisierung oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert der Wohnung verbessern.

b. Modernisierungsankündigung

Fehler: Sie starten die Baumaßnahme, ohne den Mieter zuvor oder rechtzeitig zuvor informiert zu haben.

Rechtslage: Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn gegenüber dem Mieter ankündigen. Versäumen Sie die Frist, braucht der Mieter statt nach drei erst nach neun Monaten erstmals die Mieterhöhung zu zahlen (§ 559b II BGB).

c. Textform

Fehler: Sie kündigen die Modernisierungsmaßnahme mündlich an.

Rechtslage: Die Modernisierungsankündigung muss schriftlich erfolgen (§ 555c BGB).

d. Inhalt der Modernisierungsankündigung

Fehler: Sie informieren den Mieter lediglich, dass Sie modernisieren werden.

Rechtslage: Nach § 555c BGB müssen Sie den Mieter informieren:

  • über die Art und den Umfang der Baumaßnahmen,
  • über den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer
  • über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlich sich aufgrund der Modernisierung ändernden künftigen Betriebskosten
  • über Form und Frist der Möglichkeit seines eventuellen Härteeinwands (§ 555d III BGB).

e. Sonderkündigungsrecht

Fehler: Sie modernisieren derart aufwendig und luxuriös, dass Sie den Mieter mit der Intensität der zu erwartenden Baumaßnahmen und der damit letztlich verbundenen Mieterhöhung finanziell überfordern und er daraufhin das Mietverhältnis kündigt. Die Wohnung steht dann lange Zeit leer. Kein Mietinteressent will die hohe Miete bezahlen.

Rechtslage: Der Mieter kann bereits mit der Modernisierungsankündigung sein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und sich billigeren Wohnraum suchen (§ 555e BGB).

4.2. Fehler nach Durchführung der Baumaßnahmen

a. Kostenumlage bis 11 %

Fehler: Sie haben nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme die Miete um mehr als 11 % Ihres Kostenaufwandes auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen.

Rechtslage: Sie dürfen maximal bis zu 11 % Ihrer Aufwendungen auf die Jahreskaltmiete umlegen. Die neue Miete ist erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang fällig.

Sofern die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt. braucht der Mieter die neue Miete statt nach drei erst neun Monate nach Erklärungszugang erstmals zu bezahlen (§ 559b II 2 BGB).

b. Modernisierungskosten

Fehler: Sie haben in Ihrem Mieterhöhungsschreiben auch Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen berechnet (z.B. Austausch alter Dachziegel).

Rechtslage: Sie müssen Aufwendungen für reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus dem Modernisierungsaufwand herauszurechnen und gegebenenfalls schätzen (§ 559 II BGB).

c. Aufteilung der Modernisierungskosten

Fehler: Sie haben den Modernisierungskosten willkürlich auf die einzelnen Wohnungen umgelegt.

Rechtslage: Profitieren mehrere Mieter von der Modernisierung, müssen Sie die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen (§ 559 III BGB). Dabei ist ein nachvollziehbarer Umlegungsmaßstab (z.B. Wohnfläche) zugrunde zu legen.

d. Drittmittel

Fehler: Sie haben den Modernisierungsaufwand vollumfänglich umgelegt, ohne Drittmittel abzurechnen.

Rechtslage: Bei der Kalkulation der Mieterhöhung müssen Sie öffentliche Fördermittel und Mieterdarlehen berücksichtigen (§ 559a BGB).

e. Textform

Fehler: Sie haben die Mieterhöhung mündlich übermittelt.

Rechtslage: Die Mieterhöhung ist dem Mieter zwingend in Textform, also schriftlich, mitzuteilen (§ 559b BGB).

f. Kostenerläuterung

Fehler: Sie haben lediglich eine Mieterhöhung mitgeteilt, ohne den Kostenaufwand zu erläutern.

Rechtslage: Sie müssen im Mieterhöhungsschreiben die durch die Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten konkret in Bezug auf die Einzelmaßnahme berechnen und erläutern. Dazu dürfen Sie hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§§ 559b I 3, 555c III BGB).

g. Ist das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Fehler: Sie haben aufwendig und luxuriös modernisiert und versuchen, Ihre Kostenlast in maximaler Höhe von 11 % auf den Mieter umzulegen. Der Mieter kann die Mieterhöhung finanziell nicht tragen und kündigt.

Rechtslage: Unabhängig vom Sonderkündigungsrecht nach der Modernisierungsankündigung kann der Mieter kraft Gesetzes auch noch mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens ein Sonderkündigungsrecht geltend machen (§ 561 BGB).

Empfehlung: Belasten Sie den Mieter allenfalls entsprechend seiner wirtschaftlichen Lebensumstände.

62 Antworten auf "Häufige Fehler bei einer Mieterhöhung: Bitte vermeiden (für Vermieter)"

  • König
    05.03.2017 - 09:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen u. Herren,
    Wir (WEG mit vier Eigentümern) beabsichtigen unser komplett vermietetes 12 Partienhaus energetisch zu sanieren.
    Je nach Beschluß der WEG kann das in diesem Jahr endlich losgehen. Da wir aber schon seit zwei Jahren versuchen einen Beschluß zu fassen, kann das aber auch noch eins / zwei Jahre dauern.
    Jetzt plane ich für mein Sondereigentum (3 Wohnungen) nach fünf Jahren Mieterhöhungen, da unser Mietpreis gut 1,60€ pro qm geringer ist als Vergleichsmieten bzw. Angaben im Mietspiegel bzw. Mietdatenbank.

    Meine Frage jetzt: Besteht eine Wartezeit nach der o.g. Mieterhöhung bis ich neue Mieterhöhungen nach Modernisierung durchsetzen kann?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen
    MfG

    • Mietrecht.org
      05.03.2017 - 16:58 Antworten

      Hallo Herr / Frau König,

      es gibt keine Wartezeit – aber lesen Sie am besten selbst im BGB nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • König
        06.03.2017 - 08:38 Antworten

        Vielen Dank für diese aussagekräftige Antwort.
        Hätte ich bei meinen Recherchen zuvor dort eine gut verständliche Antwort gefunden, bräuchte ich Sie hier nicht bemühen.
        MfG

  • Keskin
    10.10.2017 - 07:11 Antworten

    Wir übernehmen ab 1. Dezember 2017 eine bestehende vermietete Wohnung durch den Kauf des Hauses.

    nachdem die Miete seit neun Jahren nicht erhöht wurde und die Miete dem heutigen Mietspiegel nicht mehr entspricht, wollen wir gleich erhöhen, dies haben wir mündlich auch schon mit dem Vermieter abgesprochen.
    Wenn wir nun ab Dezember die Mieterhöhung schriftlich ankündigen mit Zustimmungserklärung, dürften wir dann erst ab Februar 2018 die neue Miete fordern?
    Grüsse

  • Lothar
    04.12.2017 - 21:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Ich möchte als Vermieter die Miete erhöhen. In der Wohnung wohnt eine Mutter mit ihrem volljährigen Sohn. Dieser steht auch als Mieter mit im Mietvertrag drin. Mir ist nun nicht ganz klar wie ich das Mieterhöhungsschreiben adressieren muss.
    Reicht es, wenn ich EIN Schreiben schicke und im Adressfeld “Frau xxx und Herr yyy” steht, oder muss jedem ein gesondertes Schreiben in die gemeinsam bewohnte Wohnung geschickt werden? Ebenso beim Zustimmungsschreiben?
    Bei Ehepartnern dürfen ja beide im Adressfenster stehen (also quasi EIN Brief).
    ABER: wie verhält es sich bei Mutter mit volljährigem Sohn?

    Viele Grüße
    Lothar

    • Mietrecht.org
      05.12.2017 - 08:17 Antworten

      Hallo Lothar,

      m.E. Sie richten einen Brief an beide Mieter in der Adresszeile und höflicherer Weise auch in der Ansprache. Bei der Zustimmung lassen Sie beide Mieter auf dem selben Brief unterschreiben. Bitte holen Sie sich bei Bedarf Hilfe, wenn Sie sich in der Abwicklung unsicher sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lothar
        05.12.2017 - 16:34 Antworten

        Hallo Herr Hundt

        Vielen Dank für die schnelle Antwort.
        Ich werde es dann in EINEM Brief mit beiderseitigen, höflicher Ansprache machen… und am besten erst nach Weihnachten.
        Ich denke, dass mir dann kein Richter oder Anwalt das irgendwie als falsch anlasten kann.

        Viele Grüße
        Lothar

  • Margit Hacker-Chelius
    12.01.2018 - 09:56 Antworten

    Ich besitze seit 2 J. eine Eigentumswohnung und möchte die Miete an den Mietspiegel anpassen. Ich habe im Aug. 17 an den Mieter geschrieben, dabei übersehen, daß auch die Ehefrau Mieterin ist. Der Mieter hat sich mit Verweis von Mängeln gewehrt gegen die Mieterhöhung. Die Mängel sind jetzt behoben und ich möchte einen neuen Anlauf nehmen – bin aber jetzt offensichtlich zu spät dran!? Wie soll ich jetzt am besten vorgehen?

    • Mietrecht.org
      12.01.2018 - 14:54 Antworten

      Hallo Margit,

      warum sind Sie zu spät dran?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ramona E.
    14.01.2018 - 08:02 Antworten

    Im Februar 2017 wurden in meiner Wohnung nach 14-tägiger Ankündigungsfrist 2 marode Fenster (aus dem Baujahr des Hauses ca. 1936) ausgetauscht gegen Isolierglasfenster. Im März 2017 erhielt ich vom Vermieter dafür eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Vorab habe ich dem Vermieter mitgeteilt, daß ich einer Modernisierung nicht zustimmen werde, da es sich um Instandsetzungsarbeiten handelt. Die Zustimmungserklärung sollte ich bis 31.05.2017 unterschreiben. Dies habe ich nicht getan. Daraufhin erhielt ich eine Fristverlängerung vom Vermieter bis 30.06.2017. Am 26.07.2017 habe ich dem Vermieter schriftlich mitgeteilt, daß ich die Zustimmung verweigere. Die erhöhte Miete sollte ich wegen der Nichteinhaltung der Modernisierungsankündigung nach 9-monatiger Frist ab 01.01.2018 zahlen. Dies habe ich nicht getan. Mit Schreiben vom 11.01.2018 erhielt ich eine Aufforderung der Anwälte meines Vermieters, die Zahlung des Mieterhöhungsbetrages bis 31.01.2018 nachzuholen, sollte dies nicht geschehen, werde dies auf gerichtlichem Weg eingefordert werden. Meines Erachtens hätte der Vermieter doch Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung spätestens nach 3-monatiger Frist nach Abgabe meines Widerspruchs einreichen müssen, oder liege ich da falsch? Kann der Vermieter jetzt noch auf Mieterhöhung klagen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    • Mietrecht.org
      15.01.2018 - 14:31 Antworten

      Hallo Ramona,

      danke für Ihren Beitrag. Sie habe sich mutig in eine schwierige Lage manövriert – ich kann Sie hier leider nicht beraten und empfehle Ihnen, dass Sie sich anwaltlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • ET
    23.02.2018 - 18:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir beabsichtigen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (komplette Baderneuerung). Der Mieter hatte vor 3 Jahren Insolvenz angemeldet und diese läuft seinen Aussagen zufolge immer noch. Ist eine Mieterhöhung durchsetzbar? Immerhin hat er sich trotzdem ein Auto der Oberklasse gekauft.

    Danke für einen Tipp
    VG
    ET

    • Mietrecht.org
      26.02.2018 - 17:03 Antworten

      Hallo ET,

      eine Baderneuerung ist leider – wenn überhaupt – nur im geringen Umfang eine Modernisierung. Es handelt sich in der Regel um eine Instandhaltung. Zwischen Insolvenz, Oberklasseauto und Mieterhöhung sehe ich keine Zusammenhänge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • ET
    27.02.2018 - 19:18 Antworten

    Danke für Ihren Tipp.
    VG
    ET

  • Joachim H.
    01.04.2018 - 15:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne als Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Letzten Herbst/Winter wurde eine neue Heizungs- und Warmwasserversorgung eingebaut (zuvor Nachtspeicheröfen).
    Jetzt habe ich ein Mieterhöhungsschreiben bekommen (jährlich 11 % der Kosten anteilig).
    Muss ich die Erhöhung akzeptieren, auch wenn die monatl. Abschlagszahlungen für Heizung und Strom momentan höher sind als vor der Modernisierung?

    Außerdem hatte der Vermieter bei Ankündigung der Modernisierung nicht angegeben, wie hoch die voraussichtliche Mieterhöhung sein wird, auch nicht auf Nachfrage. Gilt dann die verlängerte Frist von 9 Monaten?

    Für Ihre Einschätzung bedanke ich mich im Voraus.

    Viele Grüße,

    J. H.

  • Sabine Binzel
    06.06.2018 - 08:50 Antworten

    Ich habe als Vermieter das Schreiben zur Mieterhöhung wegen örtlicher Vergleichsmiete direkt in den Briefkasten der Mieter geworfen. Da sich das Mietobjekt ganz in der Nähe befindet. Zeuge meine Familie. Der Mieter hat das Schreiben angeblich nicht erhalten? Kann ich nun per Einschreiben eine letzte Frist von 4 Wochen setzen. Oder was kann ich nun machen? Ich habe überall gelesen, dass Textform ausreichend ist. Danke.

    • Mietrecht.org
      06.06.2018 - 18:45 Antworten

      Hallo Sabine,

      Sie müssen den Zugang beweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Noeske Brit
    30.06.2018 - 09:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe in meinem Mieterhöhungsverlangen formale Fehler gemacht. Der Mieter hat nun zum Ablauf der Frist nicht Zugestimmt.
    Kann ich nun nach Überprüfung und Korrektur erneut eine Mieterhöhung verlangen? Was muss ich beachten?

    Danke…..
    Viele Grüße
    B. N.

    • Mietrecht.org
      30.06.2018 - 18:32 Antworten

      Hallo Brit,

      da es scheinbar zu keiner Mieterhöhung kam, sehe ich keine Fristen die Sie jetzt abwarten müssten. Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja Stammer
    03.09.2018 - 09:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ist es möglich nach 3 Vergleichswohnungen zu erhöhen, obwohl mir ein qualifizierter Mietspiegel für diesen Ort/Stadt vorliegt.

    • Mietrecht.org
      03.09.2018 - 10:13 Antworten

      Hallo Katja,

      wenn es einen Mietspiegel gibt, dann ist immer dieser zu verwenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    11.10.2018 - 20:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung angekündigt und fordert meine Zustimmung.
    Er begründet dies mit dem Mietspiegel unserer Stadt, die aktuelle Kaltmiete liegt unterhalb der dort vorgesehenen Mietspanne.

    Ganz einverstanden bin ich damit jedoch nicht, da die Ausstattung der Wohnung und des Hauses dies in meinen Augen nicht hergeben.

    Meine Wohnung hat:
    – Fenster mit Einfachverglasung (4 von 5, eins wurde mal modernisiert, muss jedoch auch schon 20 Jahre her sein)
    – eine ca. 25 Jahre alte Gasetagenheizung
    – einen Wasseruhr, die jedoch nicht zur Abrechnung herangezogen wird (stattdessen Abrechnung pro Kopf)
    – ein Bad, das in Teilen noch aus den 60ern stammt (Teile der Fliesen), der Rest müsste noch aus den 90ern stammen.
    – darüberhinaus ist die Wohnung sehr einfach ausgestattet, Bad 0815-Ausstattung
    – teils fehlen Türen, die scheinbar nicht bereitgestellt werden können
    – es gab in den letzten 11 Jahren in meiner Wohnung keinerlei Instandsetzung
    – wenn was ist, z.B. tropfender Wasserhahn, beruft sich der Vermieter auf Schönheitsreparaturen, die ich zu zahlen habe
    – im Flur und Haus allg. wurde in dieser Zeit ebenfalls nichts gemacht, ausser eine neue Haustür, nachdem die alte über mehrere Jahre nicht mehr richtig schliessen wollte, und durch rausgebrochene Briefkastendeckel zog stets Kaltluft durch die Briefkastenschlitze.
    – Defekte Beleuchtungen werden erst nach Wochen repariert im Hausflur
    – Hausflur ist mehr als renovierungsbedürftig: dreckige und kaputte Rauhfasertapete

    Kurz gesagt: der Vermieter macht eigentlich nichts. Stattdessen hat er sich – er wohnt im angrenzenden Haus – eine schöne Dachterasse gebaut, die ich nun aus meinem Küchenfenster bestaunen darf, während ich mich frage, wieviel Prozent der Baukosten wohl durch meine in den letzten 11 Jahren gezahlten Miete gedeckt sind ;-)

    Frage: macht es Sinn, einen Widerspruch zu wagen? Speziell wg. der Einfachverglasung und der alten Heizung.
    Die neue Miete liegt etwa in der Mitte der Mietspanne des Mietspiegels, der Zustand gibt dies meiner Meinung jedoch nicht her. Mietspanne: 5,77 – 7,79, gefordert: 6,11, Erhöhung wäre 14,85%
    Laut Mietspiegel unserer Stadt ist eine Anwendung bei Einfachverglasung nur bedingt möglich.

    Viele Grüsse
    Michael

    • Mietrecht.org
      12.10.2018 - 06:08 Antworten

      Hallo Michael,

      ich würde den Vermieter fragen, mit welchen Ausstattungsmerkmalen er die Einordnung vorgenommen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael
        12.10.2018 - 09:19 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die schnelle Antwort.
        Nochmal zu der Einfachverglasung, und dem Hinweis im Mietspiegel unserer Stadt, dass dieser bei Einfachverglasung nur bedingt anwendbar ist.
        Wie sehen Sie das?
        Für mich heisst dies, dass eine Wohnung mit Einfachverglasung unterhalb der Mietspanne liegen muss.

        Gruß und Danke
        Michael

  • RMK
    03.01.2019 - 12:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe meine Mieter fristgerecht wegen Eigenbedarfs gekündigt. Diese haben überhaupt nicht auf mein schreiben reagiert und auch nicht von ihrem Widerspruchsrecht gebrauch gemacht. Die 3 Monate Kündigungsfrist ist um und die Mieter sitzen immer noch in meinem Haus. Bevor ich mich nur auf eine Räumungsklage verlasse, würde ich gerne die Miete erhöhen. Können Sie mir sagen, inwiefern das möglich ist? Da ja kein Vertrag mehr zwischen mir und den Mietern mehr vorhanden ist, darf ich die Miete denn komplett an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen?

    Mit freundlichen Grüßen
    RMK

    • Mietrecht.org
      03.01.2019 - 16:05 Antworten

      Hallo RMK,

      als Mieter würde ich argumentieren: “Oh, der Vermieter erhöht die Miete, ist scheinbar an der Fortsetzung unseres Vertrages interessiert und wir können wohl doch bleiben”. Bitte lassen Sie sich zu ihrem weiteren Vorgehen unbedingt rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • DK
    16.01.2019 - 21:41 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    seit drei Jahren haben wir ein Reihenhaus vermietet und möchten nun erstmals die Miete um ca. 10 % erhöhen. Wir haben alle Formalien eingehalten und würden somit im unteren Bereich der Vergleichsmieten rangieren. Ebenfalls haben wir die Zustimmung eingefordert. Nun verweigern dies die Mieter mit dem Argument, einiges im Haus sei “In die Jahre gekommen” und müsse erneuert werden. Das Haus ist Baujahr 1990 und wurde von uns zuvor bewohnt und gepflegt übergeben. Zudem schreiben die Mieter, dass die Wohnfläche geringer sei, als angegeben, nachdem sie diese nun überprüft hätten. Damit entspreche die derzeitige Miete exakt der erhöhten Miete. Statt der – ja auch im Mietvertrag stehenden – 115 qm seien es nur 103 qm. Die 115 qm sind doch vereinbart, müssen wir das akzeptieren? Und wenn wir modernisieren, können wir doch ebenfalls die Miete anheben. Macht also alles nicht wirklich Sinn, oder?
    Viele Grüße
    DK

    • Mietrecht.org
      18.01.2019 - 15:03 Antworten

      Hallo DK,

      ich kann Ihnen hier leider nicht abschließend helfen. Nur soviel: der Zustand des Hauses spielt für eine Erhöhung eine untergeordnete Rolle. Belesen Sie sich zur Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% und fragen Sie sich, ob es ein Zufall ist, dass die Fläche mit 103 qm genau die 10% Grenze überschreitet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten
    03.02.2019 - 06:38 Antworten

    Hallo,

    eine kurze Frage zur Mieterhöhung, wie ist denn die Sachlage wenn ich garkeine Nachricht vom Vermieter bekomme und einfach mehr vom Konto abgebucht wird. Ist das rechtens….Ich habe garnicht darauf geachtet was abgebucht wird…musste aber jetzt festellen das das schon ne ganze weile nicht mehr der im Mietvertrag festgelegte Betrag ist…

    Grüsse

  • Sebastian
    21.02.2019 - 16:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich haben eine Mieterhöhung mit Wirksamkeit zum 01.01.2019 erhalten. Dieser haben wir widersprochen, da die Forderung mit einer guten Wohnlage begründet war, wir aber tatsächlich nur in einer mittleren Wohnlage wohnen.

    Dies hat unser Vermieter anerkannt und uns Ende Dezember 2018 eine Korrektur zur bestehenden Mieterhöhung geschickt (mit der Einordnung “mittlere Wohnlage” und geringerer Mieterhöhung), mit gleichbleibender Frist zum 01.01.2019.

    Hätte sich die Frist auf Ende Februar verlängern müssen, oder ist diese Korrektur mit gleichbleibender Fälligkeitsfrist rechtens?

    Gruß
    Sebastian

  • Hannah
    28.03.2019 - 22:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich beziehe mich auf die zwischen zwei Mieterhöhungen notwendigen 15 Monate. Die ‘Miete’ muss 12 /resp 12 Monate unverändert sein lautet der Tenor nach BGB. Aber welche Miete? Die ‘NETTO-Miete?
    Bei mir wurde neben einer Erhöhung der Netto-Miete eine Garage zusätzlich hinzugefügt (berechnet) vor einigen Monaten in Form eines (eindeutig formaljuristisch unwirksamen) Mieterhöhungsgesuches. Diese Garage war vorher über ein Kalenderjahr nicht mehr Mietgegenstand des einheitlichen Mietvertrages sie steht auf dem Grundstück). D.h., sie wurde mir vertraglich substrahiert, war vorher aber über viele Jahre zu bezahlen.
    Dennoch habe ich die Garage im Rahmen einer neuerlichen Berechnung letztes Jahr anerkannt und bezahle sie seitdem mit. Nun erfolgte kürzlich, 8 Monate nach letztem unwirksamen Erhöhungsgesuch, s.o.) ein erneutes Gesuch der Erhöhung der Netto-Miete (wiederum unwirksam formaljuristisch).
    M.E. ist nun – sowieso – erst einmal die gesetztliche Sperrfrist von 12 Monaten aktiv.
    Deckte sich dies mit Ihrer Einschätzung? Ich danke Ihnen herzlich für Ihr Feedback.
    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:29 Antworten

      Hallo Hannah,

      ich kann Ihnen besonderen Fall hier leider nicht bewerten. Lassen Sie die Erhöhung und Sachlage im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens Diedrich Poggenburg
    20.07.2019 - 13:42 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter hat in seinem Schreiben zur Mieterhöhung 2% für ein 2. Waschbecken im Bad angeführt. Dieses existiert nicht. Wir haben ein normales Bad mit einem Waschbecken , Dusche und Wanne, sowie ein Gästebad mit einem Waschbecken und Dusche. Das Gäste WC wird mit 4% Zuschlag bewertet.
    So kommt der Vermieter auf ingesamte Zuschläge von 25%, kappt diese jedoch auf “nur” das Maximum der Erhöhung von 20%. Meine Frage ist, ob die 2% für das nichtexistierende Waschbecken als Formfehler gilt. Kann ich das Schreiben wegen dieses Fehlers vorerst ignorieren? Mir ist klar, das ich am Ende werde zustimmen müssen, aber jeder Monat später ist halt besser…

  • Thomas
    28.11.2019 - 08:38 Antworten

    Hallo,

    wir haben unser Haus seit 2014 vermietet und seitdem die Miete nicht angetastet. Um verschiedene Kostensteigerungen auszugleichen würden wir gerne die Mieter erhöhen.
    Leider gibt es im betroffenen Ort weder einen Mietspiegel, noch vergleichbare Objekte, die eine Vergleichsmiete ermöglichen.
    Wie können wir vorgehen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein?

    Vielen Dank für die Hilfe!

  • Frank Thomas Köhn
    09.03.2020 - 13:06 Antworten

    Mietvertrag läuft seit August 2016.
    Seitdem keine Mieterhöhung.
    Ab 01.01.2020 neuer Eigentümer der Wohnung. Der neue Eigentümer möchte die Miete jetzt erhöhen, da von dem Vorbesitzer der Wohnung 2016 von der Möglichkeit die Miete wegen Neuvermietung zu erhöhen kein Gebrauch gemacht wurde. Ist das rechtens ?

    • Mietrecht.org
      10.03.2020 - 14:40 Antworten

      Hallo Frank,

      wenn alle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt sind, kann diese durchaus ausgesprochen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit
    05.12.2020 - 14:30 Antworten

    Guten Tag,
    unser Vermieter führt bei seinem Mieterhöhungsbegehren mehrere Vergleichshäuser in unserer Siedlung an, obwohl ein Mietspiegel in unserer Stadt vorhanden ist.
    Was wird eher vor Gericht anerkannt, die Vergleichshäuser oder der Mietspiegel und darf er überhaupt Häuser aus seiner eigenen Siedlung angeben, in der es allerdings auch Vergleichshäuser gibt, die weniger bezahlen..?
    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      05.12.2020 - 20:51 Antworten

      Hallo Birgit,

      ein qualifizierter Mietspiegel ist maßgeblich. Bei Vergleichswohnungen kann der Vermieter diese vergleichbaren Einheiten selbst auswählen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gisela Lamprecht
    28.04.2021 - 23:06 Antworten

    Guten Abend,
    Wir haben eine stattliche Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung erhalten. Es wurde das über 60 Jahre alte Dach eines Einfamilienhauses erneuert mit entsprechender Dämmung und die fast 30 Jahre alte Ölheizung wurde durch eine Gasheizung ersetzt.
    Meine Frage: Gelten beide Maßnahmen als Modernisierung oder (teilweise) als Erhaltung? Können denn die gesamten Kosten auf den Mieter umgelegt werden?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen
    G. Lamprecht

    • Mietrecht.org
      29.04.2021 - 09:40 Antworten

      Hallo Gisela,

      das kann man nicht pauschal beantworten. Lassen Sie die Mieterhöhung und die entsprechenden Belege (Angebote / Rechnungen) entsprechend prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Diekjobst
    08.07.2021 - 18:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei Abschluss eines Mietvertrages wurde mit dem jetzigen Mieter (Einzug im Oktober 2017) eine Indexmiete (in Folge VPI genannt) vereinbart.
    Der zu Grunde gelegte Indexwert lautete allerdings vom Dezember 2015 (107,0 Pkt. Basis 2010=100) Dieser ältere VPI wurde in einer separaten Zusatzvereinbarung als Anlage zum Mietvertrag festgeschrieben.

    Grund:
    Der vereinbarte ältere VPI wurde deshalb vom ehemaligen Vormieter übernommen, da in dessen Mietzeit, und auch zur Anmietung durch den neuen Mieter, keine Mieterhöhung erfolgt ist. Eine andere Mieterhöhung als durch die vertragliche Indexklausel ist ja auch ausgeschlossen.

    Der jetzige Mieter zahlt daher seit Einzug in die Wohnung, die gleiche Netto-Kaltmiete wie sein Vormieter, der auch nur 22 Monate dort wohnte.
    Somit hat es seit Dezember 2015 bis zum März 2021 keine Mieterhöhung für diese Wohnung gegeben.

    Bei damaligem Vertragsabschluss wurde dem neuen Mieter explizit diese Vorgehensweise erklärt und auch plausibel erläutert. Diese Vorgehensweise wurde dann von ihm auch so akzeptiert, da er ja ab seinem Vertragsabschluss, die gleiche Miete des Vormieters zahlen musste. Diese Miete hat er nun insgesamt für 3 Jahre und 8 Monate weitergezahlt, bevor es zur jetzigen anstehenden Mieterhöhung kam.
    Seit Oktober 2017 bis März 2021 sparte er somit monatlich ca. 10-15€ Kaltmiete.

    Der festgelegte Punkte-Wert für eine Erhöhung der Miete, lag laut abgeschlossener Zusatzvereinbarung bei + 7 Indexpunkten.
    Diese 7 Punkte + wurden dann im März 2021 erreicht und dem Mieter mit schriftlicher Mitteilung vom 07.05.2021 über eine Mieterhöhung zum 01.07.2021 zur Kenntnis gegeben.

    INFO: Zwischenzeitlich wurden die Indexwerte (VPI) von Basis 2010=100 auf 2015=100 umgestellt.
    Mit Berücksichtigung der alten VPI und nach Umrechnung in die neuen VPI Werte, die mit einer Erhöhung von + 7 Punkten in der Zusatzvereinbarung festgelegt wurde, ist der Mieter nun plötzlich nicht mehr einverstanden. Lehnt somit, und das allerdings mündlich, eine Mieterhöhung ab.

    Als Vermieter machte ich ihm dann schriftlich noch einen Vorschlag zur Güte, dann den gültigen VPI zu seinem Einzugsdatum als Berechnungsgrundlage zu nehmen. Diesen Vorschlag lehnte er ebenfalls mündlich ab. Einem möglichen Nachtrag in der alten Zusatzvereinbarung lehnte er auch ab.

    Wie soll ich mich verhalten, bzw. wie ist die rechtliche Lage?
    Ist eine Übernahme eines älteren VIP vom Vormieter rechtlich erlaubt?
    Beziehungsweise alternativ eine Neufestsetzung des Indexwertes seines Einzugsdatums möglich?

    Vielen Dank im Voraus für eine Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen
    Uwe Diekjobst

    • Mietrecht.org
      08.07.2021 - 18:31 Antworten

      Hallo Uwe,

      Indexmieten sind unpraktikabel und m.E. zu kompliziert. Ich wüsste nicht, warum man sich auf einen älteren Index als auf den Index bei Einzug beziehen sollte. Ich kann Ihnen bei dem Problem leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ernst Höfler
    26.03.2022 - 13:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich möchte eine Mieterhöhung um 15% durchsetzen und habe zur Berechung der neuen Miete als Basis die bisherige Netto-Kaltmiete genommen, also: akt. Netto-Kaltmiete + 15% = neue Netto-Kaltmiete.

    Der Mieter lehnt das Mieterhöhungsverlangen aber ab, da die Berechnung angeblich falsch ist. Im Mietvertrag ist eine Wohnungsgröße von ca. 62 qm angegeben, eine Nachmessung der Wohnfläche ergab aber nur ca. 58,5 qm – aus meiner Sicht eine Abweichung von unter 10% und damit nicht relevant.

    Der Mieter rechnet aber nun auf Basis der kleineren Wohnfläche eine entspr. geringere Mieterhöhung aus und behauptet, dass diese Berechnungsmethode korrekt sei – die Netto-Kaltmiete als Basis sei also falsch, es müsse stattdessen der Mietpreis pro qm als Basis zur Berechnung herangezogen werden.

    Wie sehen Sie das?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

    Herzliche Grüße
    Ernst Höfler

    • Mietrecht.org
      26.03.2022 - 17:13 Antworten

      Hallo Ernst,

      bei einer kleineren Abweichung von unter 10% ist der Mietvertrag maßgeblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Matthias
        28.03.2022 - 16:28 Antworten

        Wird bei einer Mieterhöhung nicht grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt – unabhängig von der Höhe der Abweichung?

        • Mietrecht.org
          28.03.2022 - 20:28 Antworten

          Hallo Matthias,

          nun ja… ich sehe nicht, dass Mieter und Vermieter sich auf die von Mieter gemessene Fläche verständigt hätten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Barbara
    16.05.2022 - 19:36 Antworten

    Guten Tag,

    – ich habe Mitte März zum 01.06.22 eine Mieterhöhung erhalten, die an die Eheleute adressiert wurde.
    Allerdings bin ich seit 10 Jahren geschieden und wohne seitdem mit Kind bzw. nun alleine in der Wohnung.

    – Der Mietvertrag wurde ehemals von mir und meinem damaligen Freund, späteren Ehemann, unterschrieben.

    – Der Mietvertrag wurde nach Auszug und Scheidung auch nicht vom Vermieter geändert, obwohl ich ihn dazu aufgefordert hatte.

    – Die Zustimmung zur Mieterhöhung wird aber nun von beiden “Eheleuten” eingefordert.

    – die Zustellung erfolgte angeblich unter Zeugen und lag in einem offenen Briefumschlag im Briefkasten. Sie war undatiert.

    – Ebenso wurde die Mieterhöhung von der Ehefrau des Vermieters unterschrieben, obwohl im Mietvertrag nur der Name des Vermieters steht und er diesen alleine unterzeichnet hatte. Das beide plötzlich als Vermieter auftreten, war vorher nicht bekannt.

    – Kommen hier nicht etliche Formfehler zusammen und die Mieterhöhung wird dadurch unwirksam? Kann ich hier eine Fristverlängerung erwirken?

    Ich wohne seit 25 Jahren in der Wohnung, die Miete wurde vom Vermieter nie erhöht mit dem Hinweis, solvente Mieter, die sich um die Mietsache kümmern, seien ihm lieber als hohe Mieteinnahmen.
    Der Vermieter hat sich allerdings auch nie um den Bestand gekümmert und immer nur das notwendigste auf Anfrage reparieren lassen.

    Wie sehen Sie das?

    Danke im Voraus für Ihre Antwort.
    Mit besten Grüßen
    BM

    • Mietrecht.org
      16.05.2022 - 20:22 Antworten

      Hallo Barbara,

      erfragen Sie, warum die Ehefrau die Mieterhöhung versendet und ob sie entsprechend Miteigentümerin ist. Ansonsten muss die Mieterhöhung natürlich an alle Mieter gerichtet werdenc(also auch an Ihren Ex-Mann). Wenn überhaupt, können Sie die Erhöhung verzögern. Lassen Sie das Schreiben rechtlich prüfen. an Ihrer Stelle würde ich mich (auch) freuen, dass Sie viele Jahre günstig gewohnt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eugenio
    29.09.2022 - 19:57 Antworten

    Hallo,

    meine Vermieterin hat Anfang des Jahres bereits die Miete erhöht gehabt. Im Juni wollte sie dann aus einer Warmmiete eine Kaltmiete machen. Und hat verlangt, dass wir (4-WG) den Vertrag unterschreiben. Die Kaltmiete hätte ab Juli laufen müssen. Diese habe ich per E-Mail zugestimmt. Aber nach der Zustimmung hat sie gemeint gehabt, dass “wir das alles doch erst ab Oktober zählt.” Ich hab dagegen gekämpft das so nicht zu machen, aber sie hat das einfach so weiter laufen lassen. Jetzt im Oktober will sie uns den Vertrag unterschreiben lassen, aber ich bin dagegen. Sie droht mir damit, dass ich damals im Juni zugesagt hätte, aber man kann doch nicht Abmachungen danach einfach ändern oder? Ist meine E-Mail-Zusage überhaupt rechtskräftig? Und sie darf ja nicht einfach zweimal die Miete ändern.

    Liebe Grüße und Danke schon mal.

    Eugenio

  • Annette Hampel
    17.10.2022 - 15:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir bekommen alle 3 Jahre eine Mieterhöhung. Unser Vermieter begründet diese mit Vergleichsmieten. Es handelt sich hierbei um Reihenhäuser, welche allerdings ständig neu vermietet werden und er dadurch bei jedem neuen Mieter die Miete von Anfang an viel höher ansetzt. Wir bewohnen unser Reihenhaus seit 2004. Wir sind mit einer Kaltmiete von 605€ eingezogen und haben auch viele Jahre nur die Summe zahlen müssen. Jetzt haben wir die 3. Mieterhöhung bekommen und müssten jetzt 1063€ zahlen. Das ist ein Quadratmeterpreis von 10,75€. Wir leben in einer Stadt mit 25 000 Einwohnern, wo es keinen Mietspiegel gibt. Ist es sinnvoll sich gegen die Mieterhöhung zu wehren?

    Danke schon mal im Vorraus

    Annett

    • Mietrecht.org
      17.10.2022 - 17:10 Antworten

      Hallo Annett,

      Vergleichsmieten sind eine Möglichkeit eine Mieterhöhung zu begründen. Das Vorgehen ist aus Vermietersicht schlau. Ihnen bleibt die Option im Markt zu prüfen, ob die Miete tatsächlich ortsüblich ist und ggf. umzuziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Det
    02.06.2023 - 03:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe als Vermieter im September 2022 die Miete zum 01.01.2023 um 50 € erhöht. Es handelt sich bei dem Mietzins um eine Bruttowarmmiete. Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete mit jährlicher Steigerung um 10,00 € vereinbart.
    Begründet habe ich die Mieterhöhung mit den exorbitant gestiegenen Energiepreisen (Erdgas), die bei Abschluss des Mietvertrages nicht abzusehen waren. Der Mieter zahlt seit Januar 2023 monatlich die neue Miete allerdings immer 50 € davon unter Vorbehalt. Das tut er nun schon seit 6 Monaten. Im März 2023 hat der Mieter ohne Begründung den Mietvertrag zum 30.06.2023 gekündigt.
    Kann der Mieter letztendlich die unter Vorbehalt gezahlten Beträge zurückfordern?

    Freundliche Grüße

    Det

    • Mietrecht.org
      02.06.2023 - 20:23 Antworten

      Hallo Det,

      ja, wenn er darlegen kann, dass die Erhöhung nicht korrekt / gerechtfertigt war.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens Harding
    23.09.2023 - 09:19 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    der Mietspiegel wird i.d.R. mit 3 Werten angegeben (Mittelwert, min., max.).

    Bis zu welchem Wert kann die Miete (innerhalb der gültigen Regeln wie Kappungsgrenze) mit Verweis auf den Mietspiegel erhöht werden?
    –> nur bis zum min., bis zum Mittelwert oder bis max.?

    Vielen Dank für eine Antwort.

    Mit freundlichen Grüße
    Jens Harding

    • Mietrecht.org
      23.09.2023 - 09:35 Antworten

      Hallo Jens,

      Sie gehen vom Mittelwert aus und senken bzw. erhöhen diesen über die wohnwerterhöhenden und wohnwertsenkenden Merkmale.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole M.
    20.12.2023 - 10:58 Antworten

    Hallo, ich bin von einer 2 Jahresfrist ausgegangen und habe eine Mieterhöhung gefordert ab dem 01.01.24. Diese wurde mir vor 2 Tagen per Whatsapp abgelehnt.
    Das ist auch korrekt. Nach lesen ihres Beitrages habe ich die 20% in 3 Jahren überschritten. Nun sind die 3 Jahre am 01.06.24 abgelaufen und ich könnte die Erhöhung in geplanter Höhe (unter 20% in den letzten 3 Jahren) durchsetzen (ab dem 01.06.24).
    Muss ich meinen Mietern die erfolgte, fehlerhafte Erhöhung noch als nichtig erklären?
    Müssen meine Mieter, den zu hohen Betrag kürzen und die Erhöhung derart annehmen? So, daß wieder eine Wartefrist von 15 Monaten ab dem 01.01.24 zur nächsten Mieterhöhung entsteht.

    • Mietrecht.org
      20.12.2023 - 13:13 Antworten

      Hallo Nicole,

      die Mieter Richtung “Teilzustimmung” zu bewegen wäre ein Weg. Den Widerspruch hinzunehmen, die Erhöhung zurückzunehmen und im Frühjahr 2024 eine neue Erhöhung auszusprechen wäre ein anderer Weg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susann Springmann Krauß & Partner /
    28.06.2024 - 10:40 Antworten

    Hallo, wir haben ein Objekt mit 3 Verträgen, welche eine Indexerhöhung beinhalten. Somit wäre die MEH nach BGB 558 ausgeschlossen gewesen. Ebenso die Mieterhöhung Modernisierung.

    Die Miete wurde 2017 lt. 558 erhöht und 2021 Modernisierung. Von allen Mietern liegen hierzu unterschriebene Erhöhungsschreiben vor. Zustimmung wurde immer erteilt.

    Zur Mieterhöhung dieses Jahr ist mir aufgefallen, dass die Verträge Index haben und habe die Erhöhung nach Index gemacht. Hier ist das einem Mieter nun aufgefallen.

    Der Mieter fordert alle überzahlten Beträge seit 2017 zurück.

    Besteht hier die Möglichkeit aufgrund von Verjährung den Rückforderungsanspruch zu minimieren.
    Der Mieter hat ja ebenfalls den Mietvertrag vorliegen, somit kann ja nicht von der Nichtschuld gesprochen werden.
    Wir würde man hier jetzt korrekt vorgehen um den entstandenen Schaden zu begrenzen?
    Viele Grüße Susann

    • Mietrecht.org
      28.06.2024 - 11:46 Antworten

      Hallo Susann,

      ein Schaden ist genau genommen nicht entstanden. Sie haben zu viel Miete eingenommen. Ich kann Ihnen hier leider nicht abschließend helfen und würde die rechtliche Bewertung der Situation empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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