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Mieterhöhung nicht unterschrieben – Ist die Unterschrift zwingend?

Die Frage, ob der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen persönlich unterschreiben muss oder nicht, lässt sich bereits mit dem gesunden Menschenverstand zuverlässig beantworten. Es gibt keinen vernünftigen Grund, ein Mieterhöhungsschreiben nicht zu unterschreiben. Wenn ein Vermieter ein solches Schreiben verschickt, sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dieses Schreiben an den Mieter auch zu unterzeichnen.

Der Verzicht auf eine Unterschrift macht keinen Sinn und stellt auch kein übertriebenes Erfordernis dar. Vor allem gibt der Unterzeichner mit seiner Unterschrift zu erkennen, dass das Schreiben von ihm stammt, ernst gemeint ist und er dafür die Verantwortung trägt.

Wir zeigen hier, ob eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters zwingend notwenig ist und was das Gesetzt zur Frage der Unterschrift sagt.

1. Nicht unterschriebene Mieterhöhung nur durch Vergesslichkeit erklärbar

Die Frage, ob das Mieterhöhungsschreiben zu unterschreiben ist oder nicht, kann allenfalls dann relevant werden, wenn der Vermieter die Unterschrift vergisst und der Mieter die fehlende Unterschrift beanstandet oder der Meinung ist, er brauche auf ein nicht unterzeichnetes Schreiben nicht zu reagieren. In einem solchen Fall kommt es tatsächlich darauf an, ob die Unterschrift zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich erforderlich ist oder nicht. Die Antwort findet sich im Gesetz!

2. Textform erfordert nicht zwingend die Unterschrift

Rechtsgrundlage ist § 558a I BGB. Die Vorschrift bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in “Textform“ zu erklären ist. Der Begriff „Textform“ ist ein Rechtsbegriff und ist in § 126b BGB genau definiert.

3. Nur die Schriftform erfordert die Unterschrift

Der Begriff der „Textform“ ist vom Begriff der „Schriftform“ des § 126 BGB abzugrenzen. Schreibt das Gesetz Schriftform vor, muss der Absender das Schreiben eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnen. Fehlt die Unterschrift, ist der Inhalt des Schreibens wirkungslos.

4. Textform bedeutet Schriftlichkeit

„Textform“ hingegen bedeutet zunächst, dass es nicht genügt, eine Mieterhöhung mündlich zu erklären. Textform bedeutet, dass der Mieter ein Schriftstück in die Hand bekommt, aus dem er entnehmen kann, was der Vermieter von ihm fordert.

Bis zum 1.8.2001 war es tatsächlich so, dass der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben unterschreiben musste. Seitdem sind die formellen Anforderungen reduziert worden. Heute braucht der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben nicht mehr zu unterzeichnen.

Es genügt, wenn aus dem Schreiben hervorgeht, dass eine Mieterhöhung gefordert wird. Außerdem muss das Schreiben lesbar sein, die Person des Vermieters als Absender muss angegeben sein und der Abschluss der Erklärung muss deutlich sein oder erkennbar gemacht werden. So definiert das Gesetz den Begriff der Textform. Daraus ergeben sich weitere Erkenntnisse.

Die Textform ist auch dann gewahrt, wenn der Vermieter die Mieterhöhung als Kopie, Telefax Computerfax oder E-Mail verschickt.

5. Auch die Textform erfordert Abgeschlossenheit

Allerdings fordert das Gesetz, dass die Erklärung als abgeschlossen darzustellen ist. Nach dem Gesetz muss der Abschluss der Erklärung durch eine Nachbildung der Namensunterschrift oder anderweitig erkennbar gemacht werden.

Dies bedeutet, dass anstelle der persönlichen Unterschrift die Abschlusserklärung beispielsweise mit „ gezeichnet … Name des Vermieters…“ oder einfach nur in Druckbuchstaben „Name des Vermieters“ kenntlich gemacht werden kann (BGH WuM 2011, 32). Auch die Nachbildung der Namensunterschrift durch Faksimile ist möglich.

Ist der Vermieter eine juristische Person („ Wohnungsgesellschaft-mbH“) genügt es, die GmbH zu benennen, ohne dass der Geschäftsführer als natürliche vertretungsberechtigte Person benannt wird (BGH WuM 2010, 502).

Also: Es würde nicht ausreichend sein, das Schreiben mit dem letzten Satz zur Mieterhöhung zu beenden, ohne eine (natürliche oder juristische) Person zu bezeichnen, die formal für den vorstehenden Text verantwortlich ist.

6. Für Anlagen gelten keine Formerfordernisse

Für dem Mieterhöhungsschreiben beigefügte Anlagen gelten die Formvorschriften jedoch nicht (LG Potsdam WuM 2004, 671). Sie brauchen alos auf keinen Fall unterschrieben zu werden. Idealerweise verweist der Vermieter im Anschreiben jedoch auf beigefügte Anlagen und bezeichnet diese im Detail. Damit erleichtert er sich den Nachweis, dass er diese Anlagen dem Mieterhöhungsschreiben tatsächlich beigefügt hat (z.B. Mietspiegel, Sachverständigengutachten).

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