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Mieterhöhung durchsetzen: So gehen Vermieter Schritt für Schritt vor

Gerade wenn es um eine Mieterhöhung geht, ist der Gesetzgeber im Mietrecht bemüht, die gegensätzlichen Interessen von Vermieter und Mieter auszubalancieren. Das Ergebnis ist zwangsläufig ein Kompromiss. Das Gesetz zeichnet daher den Weg zur Mieterhöhung genau vor.

Der Vermieter muss diesen Weg im Detail kennen und darf davon nicht abweichen. Jede Abweichung beinhaltet das Risiko, dass die Mieterhöhung formal oder inhaltlich unwirksam ist.

Zwar kann die Mieterhöhung wiederholt werden, führt aber zu einem erheblichen Zeitverlust, durch den die Mieterhöhung nur verspätet wirksam wird.

1. Mietvertrag lesen! Staffel- oder Indexmiete vereinbart?

In einem ersten Schritt ist zu prüfen, aus welchem Anlass die Mieterhöhung erfolgt. In Betracht kommt die Mieterhöhung wegen eines vereinbarten Staffelmietvertrages oder Indexmietvertrages. Dann sind die Voraussetzungen genau vorgezeichnet. Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch auf die Mieterhöhung und braucht sich nicht mehr um Gründe zu kümmern. Gleiches gilt bei der Erhöhung von Betriebskosten.

2. Einvernehmliche Regelung mit dem Mieter versuchen!

Fehlt eine vertragliche Vereinbarung zur Mieterhöhung, kommt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wegen einer Modernisierungsmaßnahme oder wegen gestiegener Betriebskosten in Betracht.

Vorab sollte der Vermieter den Mieter ansprechen und idealerweise eine einvernehmliche Regelung zur Mieterhöhung treffen. Gerade wenn es um eine Modernisierungsmaßnahme geht, fördert das Gesetz Vereinbarungen dieser Art (§ 555f BGB). Nur dann, wenn eine einvernehmliche Regelung nicht möglich ist, kommt es auf die gesetzlichen Voraussetzungen zur Mieterhöhung im Detail an.

Eine bloße Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung schließt das Gesetz aus.

3. Schritt für Schritt zur Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

Soll die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, muss der Vermieter bereits im Vorfeld prüfen, inwieweit eine Mieterhöhung in Betracht kommt. Maßgebend ist § 558 BGB. Der Vermieter ist auf die ausdrückliche Zustimmung des Mieters angewiesen. Er kann die Miete mangels mietvertraglicher Vereinbarung nicht durch einseitige Erklärung erhöhen.

a. Jahressperrfrist: Der Vermieter kann die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung fordern.

b. 15 Monate Mietbestand: Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.

c. Kappungsgrenze: Der Vermieter muss die örtliche Kappungsgrenze berücksichtigen. Danach dürfen die Mieterhöhungen in den letzten 3 Jahren insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung nicht mehr als 20 % der vor drei Jahren maßgeblichen Miete ausmachen. Es ist darauf zu achten, dass beispielsweise in Bayern in mehr als 90 Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert wurde.

d. Textform: Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform übermitteln

e. Mehrere Mieter: Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, sind alle Personen anzuschreiben. Bei Ehepartnern genügt eine gemeinsame Aktualisierung.

f. Zustimmung zur Mieterhöhung fordern: Der Vermieter muss den Mieter ausdrücklich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Die bloße Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Miete genügt formell nicht, da dem Mieter daraus nicht erkenntlich wird, dass die Mieterhöhung seiner Zustimmung bedarf und er diese grundsätzlich auch ablehnen kann.

g. Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. Als Begründungsmöglichkeiten kommen der Verweis auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines Bausachverständigen oder der Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer benachbarten Gemeinde in Betracht.

Dazu sind die im Einzelfall maßgeblichen Umstände zu berücksichtigen. Beispielsweise muss beim Verweis auf einen Mietspiegel, der Mietzinsspannen enthält, die richtige Spanne bestimmt werden. Wird auf einen Mietspiegel Bezug genommen, ist dieser dem Mieterhöhungsschreiben in Kopie beizufügen, es sei denn, er ist auch dem Mieter allgemein zugänglich. Wird auf Vergleichswohnungen verwiesen, müssen diese so beschrieben werden, dass der Mieter sie problemlos identifizieren kann.

Die Mieterhöhungsschreiben sollte nicht eigenständig formuliert werden. Im Idealfall wird ein Mustertext:

  1. Verweis auf Mietspiegel (Muster)
  2. Hinweis auf Vergleichswohnungen (Muster)
  3. Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete (Muster)

verwendet.

h. Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen: Alle vom Gesetz bezeichneten Begründungsalternativen haben das Ziel, die ortsübliche Vergleichsmiete darzustellen. Maßgeblich ist § 558 II BGB. Die Wohnungen, auf die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug genommen wird, müssen mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sein. Fehlt die Vergleichbarkeit oder sind einzelne Vergleichskriterien zu beanstanden, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.

i. Überlegungsfrist: Kann der Vermieter die Mieterhöhung mit Verweis auf die ortsübliche Miete begründen, muss der Mieter zustimmen. Der Mieter hat nach dem Erhalt des Mieterhöhungsschreiben bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen (Überlegungsfrist des § 558b II BGB). Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens zahlen.

j. Zustimmungserklärung vorformulieren: Zu Beweiszwecken sollte der Mieter seine Zustimmung gegenüber dem Vermieter schriftlich erklären. Im Idealfall übersendet der Vermieter zusammen mit dem Mieterhöhungsschreiben eine vorformulierte Zustimmungserklärung, die der Mieter nur noch unterschreiben und an den Vermieter zurückgreifen muss.

k. Zugang des Mieterhöhungsschreibens sicherstellen: Der Vermieter ist beweispflichtig, dass ein Mieterhöhungsschreiben dem Mieter zugegangen ist. Bestreitet der Mieter den Erhalt eines Postbriefes, hat der Vermieter ein Beweisproblem.

l. Mieterhöhung kalkulieren / Sonderkündigungsrecht: Der Vermieter sollte bei der Kalkulierung der erhöhten Miete berücksichtigen, dass der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Jeder zusätzliche Euro einer Mieterhöhung steigert das Risiko, dass der Mieter die Mieterhöhung ablehnt, der Kündigung den Vorzug gibt und sich billigeren Wohnraum sucht.

m. Zustimmungsklage: Stimmt der Mieter der Mieterhöhung bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist nicht zu oder stimmt er nur teilweise zu und lehnt teilweise ab, muss der Vermieter Klage einreichen. Mit der Zustimmungsklage bei Gericht kann er beantragen, den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen. Dann prüft das Gericht, inwieweit die Mieterhöhung begründet ist.

Der Vermieter muss die Zustimmungsklage innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erheben. Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und kann auch nicht im Einvernehmen mit dem Mieter verlängert werden.

Soweit das Mieterhöhungsschreiben sich im Prozess als fehlerhaft erweist, kann der Vermieter seinen Fehler korrigieren, muss aber dem Mieter erneut eine Überlegungsfrist gewähren.

n. Zahlungstermin: Wird der Mieter dann gerichtlich verurteilt, seine Zustimmung zu erteilen, muss er die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mieterhöhung wirksam begründet hat, bezahlen.

o. Kündigung bei Zahlungsverzug: Zahlt der Mieter auch danach die Mieterhöhung nicht, kann ihn der Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils fristlos kündigen. Statt ihn zu kündigen, kann der Vermieter auch Zahlungsklage bei Gericht erheben und die rückständigen Beträge gegen den Mieter einklagen.

4. Schritt für Schritt zur Mieterhöhung bei Modernisierung

Will der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, gelten andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgebend sind §§ 555b, 559 BGB.

a. Instandhaltung oder Modernisierung? Vorab ist zu klären, ob es sich um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Diese sind kein Grund für eine Mieterhöhung. Da sie dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen, muss der Vermieter sämtliche Kosten selbst tragen.

Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die das Gesetz in § 555b BGB bezeichnet. Allerdings sind auch insoweit Maßnahmen, durch die Primärenergie eingespart oder neuer Wohnraum geschaffen wird, ausgenommen. Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen sind solche, die eine energetische Modernisierung oder Einsparung des Energieverbrauchs zum Gegenstand haben oder den Gebrauchs- oder Wohnwert verbessern.

b. Vereinbarungen mit dem Mieter möglich? Im Idealfall sollte der Vermieter versuchen, sich mit dem Mieter über die Umstände der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen einvernehmlich zu einigen. Insbesondere sollte die künftige Höhe der Miete verhandelt werden. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit zur Vermeidung von Streitigkeiten ausdrücklich vor (§ 555f BGB).

c. Modernisierungsankündigung: Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn ankündigen.

d. Textform: Die Modernisierungsankündigung muss Textform erfolgen.

e. Inhalt der Modernisierungsankündigung: Mit der Ankündigung ist der Mieter zu informieren (§ 555c BGB):

  • über seine Pflicht, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB),
  • über die Art und den Umfang der Baumaßnahmen,
  • über den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer
  • über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlich sich aufgrund der Modernisierung ändernden künftigen Betriebskosten
  • Hinweis auf Form und Frist der Möglichkeit des Härteeinwands (§ 555d III BGB).

f. Sonderkündigungsrecht: Bei der Kalkulation sollte der Vermieter berücksichtigen, dass der Mieter bereits mit der Modernisierungsankündigung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen kann und sich möglicherweise billigeren Wohnraum sucht (§ 555e BGB).

g. Kostenumlage bis 11 %: Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf die Jahreskaltmiete aufschlagen.

h. Nur Modernisierungskosten berechnen: Aufwendungen für reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind herauszurechnen und gegebenenfalls zu schätzen (§ 559 II BGB).

i. Aufteilung der Modernisierungskosten: Sind mehrere Wohnungen betroffen, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen (§ 559 III BGB). Dabei ist ein nachvollziehbarer Umlegungsmaßstab (z.B. Wohnfläche) zugrundezulegen.

j. Härtefall berücksichtigen: Das Gesetz schließt die Mieterhöhung aus, wenn sie auch unter Einbeziehung geringerer Betriebskosten für den Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde (§ 559 IV 1 BGB). Der Härteeinwand entfällt, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme gesetzlich verpflichtet ist (§ 559 IV 2 BGB).

h. Anrechnung von Drittmitteln: Der Vermieter muss bei der Kalkulation der Mieterhöhung öffentliche Fördermittel und Mieterdarlehen berücksichtigen.

i. Textform: Die Mieterhöhung ist dem Mieter zwingend in Textform mitzuteilen.

j. Kostenerläuterung: Im Mieterhöhungsschreiben sind die durch die Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§§ 559b I 3, 555c III BGB).

k. Zugang des Mieterhöhungsschreibens sicherstellen: Der Vermieter ist beweispflichtig, dass ein Mieterhöhungsschreiben dem Mieter zugegangen ist. Bestreitet der Mieter den Erhalt eines Postbriefes, hat der Vermieter ein Beweisproblem.

l. Fälligkeit Mieterhöhung: Ist die Mieterhöhung wirksam begründet, muss der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals bezahlen. Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate auf 9 Monate, wenn die Modernisierungsankündigung nicht ordnungsgemäß war oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.

m. Zahlungsklage: Weigert sich der Mieter die Mitteilung anzuerkennen, muss ihn der Vermieter auf Zahlung der Miete verklagen. Da die Mieterhöhung auch ohne die Zustimmung des Mieters wirksam ist, kann der Vermieter statt der Zustimmungsklage sofort eine Zahlungsklage erheben und beantragen, den Mieter zur Zahlung der Miete bzw. der Mieterhöhungsrückstände zu verurteilen.

n. Sonderkündigungsrecht: Der Vermieter sollte bei der Kalkulation der Mieterhöhung berücksichtigen, dass der Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und sich billigeren Wohnraum mieten kann (§ 561 BGB).

o. Alternative: Alternativ zur Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter die Mieterhöhung auch mit Verweis auf die ortsübliche Miete begründen und die Zustimmung des Mieters einfordern. Wird die Wohnung nämlich modernisiert (z.B. Einbau einer Heizung statt Kohleöfen) steigt der Mietwert, so dass die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden kann. Diese neue Miete ist dann wiederum Grundlage für spätere Mieterhöhungen.

5. Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierung oder der Anpassung an die ortsüblichen Mieten kann der Vermieter auch gestiegene Betriebskosten an den Mieter weiterreichen (§ 560 BGB).

a. Mietvertrag lesen: Voraussetzung ist eine mietvertragliche Vereinbarung. Die Vereinbarung kann sich auf die Anpassung einer Betriebskostenpauschale oder von Betriebskostenvorauszahlungen beziehen. Die Erhöhung ist dann mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats erstmals fällig.

b. Textform: Der Vermieter muss den Mieter schriftlich informieren.

c. Begründung: Das Erhöhungsverlangen des Vermieters setzt voraus, dass der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

3 Antworten auf "Mieterhöhung durchsetzen: So gehen Vermieter Schritt für Schritt vor"

  • Günter Steinbach
    04.09.2016 - 16:02 Antworten

    Wenn die Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet. Die Mieterhöhung ist – vermutlich gerichtlich – um den Mehrbetrag zu kürzen. Könnte der Vermieter schon im Mieterhöhungsschreiben die nach dem (qualifizierten) Mietspiegel berechnete „Durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete“ um diesen Betrag kürzen ??

  • Pyk van Dijk
    26.08.2018 - 15:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    folgende Frage/Problemstelllung zu einer fiktiven Mieterhöhung:

    Vermieter V. erklärt dem Mieter M. form- und fristgerecht eine inhaltlich – also dem Grunde und der Höhe nach – zulässige Mieterhöhung, und zwar explizit die Erhöhung der Kaltmiete. Die Nebenkosten werden pauschal vorausbezahlt mit Abrechnung im Folgejahr.

    Die Zustimmung des Mieters gilt nach aktueller Rechtsprechung auch ohne Schriftform als erteilt, wenn er die geforderte Miete zahlt (einmal oder mehrmals, ich habe verschiedene Urteile gefunden).

    Die Kaltmiete betrug vorher € 1.000, die Nebenkostenvorauszahlung liegt konstant bei € 100, zusammen als € 1.100 Bruttomiete.
    Die künftige Kaltmiete soll € 1.150 betragen.

    Nun zahlt M. ab Beginn der erklärten Mieterhöhung monatlich € 1.150. Eigentlich müssten es ja nun € 1.250 sein.

    Wie ist die Zahlung von € 1.150 nun bewerten? Eine Anpassung der Mietzahlung durch M. ist ja gewissermaßen erfolgt. Ist V. berechtigt, hieraus

    a) eine Zustimmung zur Mieterhöhung abzuleiten und
    b) den Mieter zur Zahlung der fehlenden NK-Vorausszahlung aufzufordern, da er nur die neue Kaltmiete gezahlt hat?

    Das Problem sehe ich in der üblichen Zahlung einer Bruttomiete statt einer getrennten Überweisung von Kaltmiete und NK-Vorauszahlung.

    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      27.08.2018 - 07:13 Antworten

      Hallo Pyk,

      ich kann die komplexe Situation hier leider nicht bewerten. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten. Auf den ersten Blick kommt ggf. auch eine Teilzustimmung in Betracht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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