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Jahressperrfrist bei einer Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind für den Mieter ein Ärgernis, für den Vermieter oft eine Notwendigkeit. Um beiden Interessen einigermaßen gerecht zu werden, bestimmt § 558 BGB, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen kann, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.

Außerdem kann der Vermieter die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Dieses Jahr wird als Jahressperrfrist bezeichnet.

Der Zweck des Gesetzes besteht darin, dass der Mieter vor ständigen Mieterhöhungen geschützt wird und darauf vertrauen darf, dass er zumindest für einen Zeitraum von 15 Monaten mit einer bestimmten Miethöhe kalkulieren kann.

Ungeachtet der gesetzlichen Vorgaben können Vermieter und Mieter sich natürlich auch einvernehmlich auf eine Mieterhöhung verständigen. Soweit mietvertraglich eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart wurde, spielt die Jahressperrfrist des § 558 BGB keine Rolle

Die Reduzierung der Miete zu Gunsten des Mieters kann hingegen ohne Berücksichtigung der Jahressperrfrist erfolgen und ist jederzeit möglich.

1. Verfrühte Mieterhöhungen sind unwirksam

Somit darf das nächste Mieterhöhungsschreiben des Vermieters frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eingehen. Liegt das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters vor Ablauf der Jahressperrfrist im Briefkasten, ist die Mieterhöhung unwirksam (BGH RE WuM 1993, 388). Allerdings kann der Vermieter seinen Fehler korrigieren, indem er nach Ablauf der Jahressperrfrist ein erneutes Mieterhöhungsschreiben verschickt.

2. Mieter hat drei Monate Überlegungszeit

Zur Jahressperrfrist (12 Monate) kommen noch drei Monate Überlegungszeit für den Mieter dazu, so dass die Miete also immer mindestens 15 Monate Bestand haben muss. Dieser Zeitraum von 15 Monaten findet sich demgemäß auch in § 558 BGB, wenn es dort heißt, dass die Miete vor dem Wirksamwerden einer erneuten Mieterhöhung 15 Monate unverändert sein muss. Die Überlegungsfrist des Mieters selbst ist in § 558b I BGB geregelt.

(Hinweis: früher formulierte das Gesetz die Sperrfrist von lediglich einem Jahr. Da die Überlegungszeit des Mieters hinzuzuaddieren war, war die Formulierung unklar und wurde nunmehr so angepasst, dass die Miete ausdrücklich erst nach 15 Monaten erhöht werden kann. In der Sache selbst hat sich aber nichts geändert).

3. Berechnungsweise der Mieterhöhungsfrist

a. Ausgangszeitpunkt ist der Beginn des Mietvertrages

Sind der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages und der Beginn des Mietverhältnisses nicht identisch, kommt es darauf an, die Jahresfrist vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses zu berechnen.

Beispiel:

Mietvertragsabschluss am 2.2.2014, Beginn des Mietverhältnisses am 1.4.2014. Die erste Mieterhöhung könnte dann zum 1.7.2015 und die Ankündigung frühestens zum 1.4.2015 erfolgen. Das Datum des Mietvertragsabschlusses am 2.2.2014 ist für die Fristberechnung nicht maßgebend.

b. Mieterhöhungsfristen beginnen mit dem Wirksamwerden vorhergehender Mieterhöhungen

Die Jahressperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten vorhergehenden Mieterhöhung. Sie wird nicht etwa zu dem Zeitpunkt berechnet, zu dem der Vermieter die letzte Mieterhöhung ankündigt hat. Die Zeiträume belaufen sich so auf 15 Monate.

Beispiel:

Mieterhöhung erfolgt zum 1.1.2014. Der Vermieter kann am 1.1.2015 (also nach 12 Monaten Sperrfrist) die nächste Mieterhöhung ankündigen und dann die Miete zum 1.April 2015 erhöhen (15 Monate).

Die nächste Ankündigung einer Mieterhöhung kann dann zum 1.4.2016 (also 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung) erfolgen, die folgende Mieterhöhung dann zum 1.7.2016.

Voraussetzung für sämtliche Mieterhöhungen ist natürlich auch, dass die ortsübliche Miete nicht überschritten und die Kappungsgrenze beachtet wird.

4. Mieterhöhungsvereinbarungen außerhalb des Gesetzes

Ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, kann der Mieter das darin enthaltene Angebot, die geforderte höhere Miete zu zahlen, dennoch annehmen, indem er die Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltslos bezahlt. Er verzichtet damit ausdrücklich oder stillschweigend auf den Schutz des Gesetzes. Ein solcher Verzicht kann bereits bei zweimaliger vorbehaltloser Zahlung vorliegen. (LG Berlin GE 1992, 207).

Will der Mieter nur einem Teil der Mieterhöhung zustimmen und den restlichen Teil ablehnen, muss er diesen Vorbehalt ausdrücklich mitteilen. Zahlt ihr die volle erhöhte Miete, gilt seine vorbehaltslos Zahlung als Zustimmung. Zahlt er die Erhöhung überhaupt nicht, riskiert er die Klage des Vermieters über den gesamten Erhöhungsbetrag.

5. Teilzustimmung des Mieters

Will der Mieter der Mieterhöhung nur teilweise zustimmen und akzeptiert der Vermieter diese Teilzustimmung des Mieters, wird auch dadurch die Jahressperrfrist in Kraft gesetzt. Der Vermieter kann dann die nächste Mieterhöhung frühestens 12 Monate danach verlangen.

6. Jahressperrfrist bei Sozialwohnungen

Bei Sozialwohnungen/Kostenmiete (öffentlich geförderter Wohnraum) ist die Sperrfrist maßgebend, wenn die Preisbindung entfällt. Bei preisgebundenen Wohnungen tritt nämlich durch die Kopplung der Miete an den Herstellungsaufwand der Immobilie eine Mietpreisbindung ein.

Erst wenn der Eigentümer alle Fördermittel zurückbezahlt hat, entfällt die Mietpreisbindung auf der Grundlage des Wohnungsbindungsgesetzes. Eine Mieterhöhung ist danach im Rahmen der allgemeinen Mietrechts (§ 558 BGB) möglich. Bei der Fristberechnung ist die letzte Erhöhung der Kostenmiete maßgebend (BGH NZM 2004, 735).

7. Keine Jahressperrfrist bei Modernisierung und Nebenkostenerhöhungen

Die Jahressperrfrist gilt nicht, wenn der Mieter den Wohnraum modernisiert (§ 559 BGB) oder erhöhte Nebenkosten an den Mieter weiterleitet (§ 560 BGB). Insoweit gelten Sonderregelungen.

2 Antworten auf "Jahressperrfrist bei einer Mieterhöhung"

  • A. Mühlbauer
    18.02.2018 - 20:32 Antworten

    Eine Frage bzgl Mieterhöhung konnte ich auch nach intensiver Suche im Internet nicht klären. Die Mieterin lebt seit 17 Jahren in der Wohnung. Die Miete wurde noch nie erhöht. Es dürfte also keine grundsätzlichen Probleme geben. Aufgrund der Kappungsgrenze darf ich die Miete innerhalb von drei Jahren um 15% erhöhen. Da ich der Mieterin das nicht auf einmal zumuten möchte, möchte ich die Erhöhung aufteilen. Dieses Jahr um 10%. Nach Ablauf der 15 Monate um weitere 5%. Die Frage ist, ob bei der zweiten Erhöhung innerhalb der drei Jahre von der Miete VOR der ersten Mieterhöhung auszugehen ist oder ob die aktuelle Miete zum Zeitpunkt der zweiten Mieterhöhung als Grundlage dient. Dazu konnte ich keine Informationen bzw. gesetzliche Grundagen finden.

    Bsp. Kaltmiete 400,-
    1. Mieterhöhung 2018 um 10% = 40,- neue Miete 440,-
    2. Mieterhöhung 2019 um 5%
    a) ausgehend von 400,- = 20,- neue Miete 440,- + 20,- = 460,-
    b) ausgehend von 440,- = 22,- neue Miete 440,- + 22,- = 462,-

    • Mietrecht.org
      19.02.2018 - 10:47 Antworten

      Hallo A. Mühlbauer,

      Sie würden im Grund von der neuen, erhöhen Miete ausgehen. Die Kappungsgrenze sorgt aber dafür, dass Sie die Erhöhung in Ihrem Beispiel mit den 462 Euro auf 460 Euro deckeln müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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