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Mieterhöhung korrigieren – Beginnt die Frist erneut?

Der Mieter hat das Mieterhöhungsschreiben bekommen und nun stellt sich heraus, dass zu wenig Miete verlangt wurde. Oder vielleicht ist die Mieterhöhung auch zu hoch ausgefallen? Gleichwie, als Vermieter haben Sie immer die Möglichkeit eine falsch berechnete Mieterhöhung nachträglich zu korrigieren. Ob formelle Fehler in der Erklärung oder Rechenfehler— beides kann jederzeit behoben werden. Eine maximale Korrekturfrist gibt es nicht. Wichtig ist es nur für Vermieter zu wissen, dass die Fristen ab dem Erhalt der neuen korrigierten Mieterhöhungserklärung von neuem beginnen.

Was Vermieter bei dem Fristlauf einer korrigierten Mieterhöhungserklärung beachten müssen, erklärt dieser Artikel.

I. Zustimmungsfrist des § 558 b BGB

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steht dem Mieter nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens eine Zustimmungsfrist zu. Diese beginnt mit dem ersten (fehlerhaften) Mieterhöhungsschreiben und dauert zwei Monate. Der Mieter kann sich also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Stimmt er nicht zu kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten Zustimmungsklage erheben.

1. Verschiebt sich die Zustimmungsfrist nach der Korrektur?

Ja. Der Mieter bekommt nochmals eine Zustimmungsfrist. Auch diese gilt bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Monat, in dem er von dem korrekten Mieterhöhungsschreibens des Vermieters Kenntnis erlangt (§ 558b III 2 BGB).

Das heißt, ein neues (korrigiertes) Schreiben über eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt grds. eine neue Zustimmungsfrist in Gang.

Bekommt der Mieter nun z.B. am 25.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben, beginnt die Zustimmungsfrist zu laufen und endet am 29.02.2020. Verweigert der Mieter nun (zu Recht) die Zahlung und bekommt z.B. am 15.01.2020 ein erneutes korrigiertes Schreiben für eine Mieterhöhung, beginnt wieder eine Zustimmungsfrist. Diese endet dann am 31.03.2020.

2. Gibt es Ausnahmen für offensichtliche inhaltliche Fehler?

Ob der Fristlauf auch bei einem offensichtlichen Fehlern, wie z.B. einem Zahlendreher oä. neu beginnt oder wie bei einer Nebenkostenabrechnung keine Auswirkungen auf die Fristen hat und immer korrigiert werden kann (BGH Urteil vom 30. März 2011, Az.: VIII ZR 133/10) kann nicht eindeutig beantwortet werden. Im Gesetz ist in 3 5558 b Abs. 3 BGB nur die Rede von einem Mieterhöhungsverlangen, dass „den Anforderungen des § 558a nicht entspricht“. Offensichtliche Fehler sind in diesem aber nicht aufgezählt.

II. Beginnt die Ankündigungsfrist nach § 555 c BGB neu?

Nein. Denn nach § 555c BGB bezieht sich die Ankündigungsfrist auf die Modernisierungsmaßnahmen. Danach hat der Vermieter seinem Mieter jede (nicht unerhebliche) Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Zwar sind insoweit auch Angaben zu dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung zu machen, aber wenn dieser in der späteren Mieterhöhungserklärung anders ausfällt, hat das keine Auswirkungen mehr auf die Ankündigungsfrist. Diese bezieht sich nur auf die Maßnahmen der Modernisierung und nicht die spätere Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Sind die Beträge in der Ankündigung und dem Schreiben der Mieterhöhung nicht deckungsgleich oder fehlerhaft, spielt das allenfalls für den Zeitpunkt der Fälligkeit der Mieterhöhung eine Rolle. Dieser verschiebt sich um weitere 6 Monate, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, nach § 559 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (vgl. auch unter 3.b)

III. Verschiebt sich die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung bei einer Korrektur?

Ja, denn die Fälligkeit der ersten Mieterhöhungszahlung hängt von dem Zugang der Mieterhöhungserklärung ab.

In wieweit sich die Zahlung der Mieterhöhung dann im Einzelfall verschiebt, kommt darauf an, um welche Mieterhöhung es geht:

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nach  § 558 b Abs.1 BGB,  dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, wenn er zustimmt.

Geht man also z.B. davon aus, dass der Vermieter am 15.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben an den Mieter verschickt, dass diesem am 16.12.2019 zugeht, ist die  früheste Fälligkeit zum 01.03.2020 — die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt. Korrigiert der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben am 30.01.2020 und geht das dem Mieter erst am 01.02.2020 zu, dann beginnt diese Frist neu: die früheste Fälligkeit ist dann am  01.05.2020 und damit zwei Monate später.

2. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen gilt gemäß § 559 b Abs. 2 BGB, dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Schreibens zu Mieterhöhung schuldet. Außerdem verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder  die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Das bedeutet, die Fälligkeit der Mieterhöhung ist je nach Einzelfall entweder 3 Monate oder neun Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Zum Beispiel: Der Vermieter verschickt am 15.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben an den Mieter, dass diesem am 16.12.2019 zugeht. Die Fälligkeit ist bei einer 3 Monatsfrist dann zum 01.03.2020; bei den Fällen der neun Monatsfrist zum 01.09.2020.  Korrigiert der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben nun z.B. am 15.01.2020 und geht das dem Mieter erst am 16.02.2020 zu, beginnen diese Fristen neu und die Fälligkeiten verschieben sich um einen Monat: bei einer drei Monatsfrist ist dann der 01.04.2020 Fälligkeitstermin und bei einer neun Monatsfrist der 01.10.2020.

IV. Fazit

Im Ergebnis zeigt sich, dass die Korrektur des Mieterhöhungsschreibens auch immer Auswirkungen auf die sich daraus ergebenden Fristen hat, soweit diese von dessen Zugang abhängen. So läuft z.B. bei der Mietererhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine neue Zustimmungsfrist an. Die Fälligkeit der Zahlung der Mieterhöhung verschiebt sich ebenfalls immer.

Mehr zu den wichtigen Fristen bei der Mieterhöhung lesen Sie hier: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick

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