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Mieterhöhung korrigieren – Beginnt die Frist erneut?

Der Mieter hat das Mieterhöhungsschreiben bekommen und nun stellt sich heraus, dass zu wenig Miete verlangt wurde. Oder vielleicht ist die Mieterhöhung auch zu hoch ausgefallen? Gleichwie, als Vermieter haben Sie immer die Möglichkeit eine falsch berechnete Mieterhöhung nachträglich zu korrigieren. Ob formelle Fehler in der Erklärung oder Rechenfehler— beides kann jederzeit behoben werden. Eine maximale Korrekturfrist gibt es nicht. Wichtig ist es nur für Vermieter zu wissen, dass die Fristen ab dem Erhalt der neuen korrigierten Mieterhöhungserklärung von neuem beginnen.

Was Vermieter bei dem Fristlauf einer korrigierten Mieterhöhungserklärung beachten müssen, erklärt dieser Artikel.

I. Zustimmungsfrist des § 558 b BGB

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steht dem Mieter nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens eine Zustimmungsfrist zu. Diese beginnt mit dem ersten (fehlerhaften) Mieterhöhungsschreiben und dauert zwei Monate. Der Mieter kann sich also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Stimmt er nicht zu kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten Zustimmungsklage erheben.

1. Verschiebt sich die Zustimmungsfrist nach der Korrektur?

Ja. Der Mieter bekommt nochmals eine Zustimmungsfrist. Auch diese gilt bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Monat, in dem er von dem korrekten Mieterhöhungsschreibens des Vermieters Kenntnis erlangt (§ 558b III 2 BGB).

Das heißt, ein neues (korrigiertes) Schreiben über eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt grds. eine neue Zustimmungsfrist in Gang.

Bekommt der Mieter nun z.B. am 25.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben, beginnt die Zustimmungsfrist zu laufen und endet am 29.02.2020. Verweigert der Mieter nun (zu Recht) die Zahlung und bekommt z.B. am 15.01.2020 ein erneutes korrigiertes Schreiben für eine Mieterhöhung, beginnt wieder eine Zustimmungsfrist. Diese endet dann am 31.03.2020.

2. Gibt es Ausnahmen für offensichtliche inhaltliche Fehler?

Ob der Fristlauf auch bei einem offensichtlichen Fehlern, wie z.B. einem Zahlendreher oä. neu beginnt oder wie bei einer Nebenkostenabrechnung keine Auswirkungen auf die Fristen hat und immer korrigiert werden kann (BGH Urteil vom 30. März 2011, Az.: VIII ZR 133/10) kann nicht eindeutig beantwortet werden. Im Gesetz ist in 3 5558 b Abs. 3 BGB nur die Rede von einem Mieterhöhungsverlangen, dass „den Anforderungen des § 558a nicht entspricht“. Offensichtliche Fehler sind in diesem aber nicht aufgezählt.

II. Beginnt die Ankündigungsfrist nach § 555 c BGB neu?

Nein. Denn nach § 555c BGB bezieht sich die Ankündigungsfrist auf die Modernisierungsmaßnahmen. Danach hat der Vermieter seinem Mieter jede (nicht unerhebliche) Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Zwar sind insoweit auch Angaben zu dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung zu machen, aber wenn dieser in der späteren Mieterhöhungserklärung anders ausfällt, hat das keine Auswirkungen mehr auf die Ankündigungsfrist. Diese bezieht sich nur auf die Maßnahmen der Modernisierung und nicht die spätere Mieterhöhung wegen der Modernisierung.

Sind die Beträge in der Ankündigung und dem Schreiben der Mieterhöhung nicht deckungsgleich oder fehlerhaft, spielt das allenfalls für den Zeitpunkt der Fälligkeit der Mieterhöhung eine Rolle. Dieser verschiebt sich um weitere 6 Monate, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, nach § 559 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (vgl. auch unter 3.b)

III. Verschiebt sich die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung bei einer Korrektur?

Ja, denn die Fälligkeit der ersten Mieterhöhungszahlung hängt von dem Zugang der Mieterhöhungserklärung ab.

In wieweit sich die Zahlung der Mieterhöhung dann im Einzelfall verschiebt, kommt darauf an, um welche Mieterhöhung es geht:

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nach  § 558 b Abs.1 BGB,  dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, wenn er zustimmt.

Geht man also z.B. davon aus, dass der Vermieter am 15.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben an den Mieter verschickt, dass diesem am 16.12.2019 zugeht, ist die  früheste Fälligkeit zum 01.03.2020 — die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt. Korrigiert der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben am 30.01.2020 und geht das dem Mieter erst am 01.02.2020 zu, dann beginnt diese Frist neu: die früheste Fälligkeit ist dann am  01.05.2020 und damit zwei Monate später.

2. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen gilt gemäß § 559 b Abs. 2 BGB, dass der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Schreibens zu Mieterhöhung schuldet. Außerdem verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder  die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Das bedeutet, die Fälligkeit der Mieterhöhung ist je nach Einzelfall entweder 3 Monate oder neun Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Zum Beispiel: Der Vermieter verschickt am 15.12.2019 ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben an den Mieter, dass diesem am 16.12.2019 zugeht. Die Fälligkeit ist bei einer 3 Monatsfrist dann zum 01.03.2020; bei den Fällen der neun Monatsfrist zum 01.09.2020.  Korrigiert der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben nun z.B. am 15.01.2020 und geht das dem Mieter erst am 16.02.2020 zu, beginnen diese Fristen neu und die Fälligkeiten verschieben sich um einen Monat: bei einer drei Monatsfrist ist dann der 01.04.2020 Fälligkeitstermin und bei einer neun Monatsfrist der 01.10.2020.

IV. Fazit

Im Ergebnis zeigt sich, dass die Korrektur des Mieterhöhungsschreibens auch immer Auswirkungen auf die sich daraus ergebenden Fristen hat, soweit diese von dessen Zugang abhängen. So läuft z.B. bei der Mietererhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine neue Zustimmungsfrist an. Die Fälligkeit der Zahlung der Mieterhöhung verschiebt sich ebenfalls immer.

Mehr zu den wichtigen Fristen bei der Mieterhöhung lesen Sie hier: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick

9 Antworten auf "Mieterhöhung korrigieren – Beginnt die Frist erneut?"

  • Jens
    20.03.2022 - 22:05 Antworten

    Guten Abend,

    unser Vermieter hat eine Mieterhöhung unserer Indexmiete angekündigt (im Januar für März), aber eine falsche Grundmiete angenommen, da wir einen Stellplatz abgegeben haben (1090 auf 1070 Euro, ca 2 Jahre zuvor). Nach unserem Einspruch (im Februar) hat er uns das gleiche Anschreiben mit gleichen Fristen (ab März) mit korrigierter Grundmiete zugeschickt. Danach kam ohne unseren Widerspruch anfang März ein weiteres, fast wortgleiches Schreiben, mit einem Zusatz “es hat sich ein Fehlerteufel eingeschlichen”, denn bei den vorherigen Schreiben war eine falsche Nebenkostenvorauszahlung eingetragen.
    Unsere Frage ist nun, ob es grundsätzlich erlaubt ist eine “Korrektur” der Mieterhöhung bei einer Indexmiete nachzureichen und die gleiche Frist beizubehalten, insbesondere bei der zweiten Korrektur, die uns erst im März zugeschickt wurde. In den Anschreiben steht jeweils der gleiche Verweis auf die Frist zum übernächsten Monat, aber immer ein neues Datum. Sind eventuell alle Anschreiben unwirksam, da in den “Korrekturen” das Datum der Schreiben und der Start der erhöhten Miete nicht zusammenpassen?

    • Mietrecht.org
      21.03.2022 - 08:08 Antworten

      Hallo Jens,

      Ihre Frage wird im Fazit des Artikels beantwortet. Der anderen Seite sollten Sie auch nach Bauchgefühl entscheiden, um das Verhältnis zum Vermieter vielleicht nicht beschädigen. Wir müssen einfach abwägen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jens
        21.03.2022 - 08:52 Antworten

        Vielen Dank für die Antwort und danke für die Klarstellung, da im Artikel ja hauptsächlich zustimmungspflichtige Fristen von anderen Arten (Paragraphen) der Mieterhöhung behandelt werden. Leider hat unser Verhältnis schon vorher stark gelitten, die Fristverschiebung und Bitte um ein korrektes, neues Schreiben können es nicht verschlechtern.
        Vielen Dank und beste Grüße

  • Sophie
    27.07.2022 - 14:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren

    vielen Dank für die erhellenden Infos. Demnach braucht man als Mieter einem Vermieter nur (am besten schriftlich) mitzuteilen, dass seine Mieterhöhungsforderung nicht korrekt ist – natürlich nur, wenn es wirklich so ist – und dann muss der Vermieter eine neue Mieterhöhungsforderung schicken, wenn er überhaupt irgendeine Mieterhöhung durchsetzen will. Und mit der neuen Mieterhöhungsforderung beginnt die gesetzliche Überlegungsfrist erneut.
    So lässt sich eine Mieterhöhung zumindest zeitlich verzögern.

    Nun zu unserem Fall:

    – viele Jahre bei einem öffentlichen Vermieter gewohnt, keine Probleme. Kürzlich wurde die Wohnung an eine “Nachwuchsheuschrecke” verkauft.

    – der neue Vermieter schickt eine Mieterhöhung. Diese Mieterhöhung ist rechtlich grundsätzlich zulässig, weil es in den letzten 3 Jahren keine davor keine Mieterhöhung gab.

    – der neue Vermieter hat in dem Mieterhöhungsschreiben jedoch mehrfach manipuliert, er greift also bewusst zu Falschdarstellungen und Drohungen.

    – Falschdarstellung: Vermieter gibt zwar die Gesamtmiete (Kaltmieter plus Nebenkostenvorauszahlung) korrekt an in dem Schreiben, senkt jedoch unzulässig den tatsächlichen Anteil der Nebenkosten zugunsten einer unzutreffenden, höheren Angabe der Kaltmiete. Diesen unzutreffenden, fälschlicherweise zu hoch angegebenen Anteil der Kaltmiete an der monatlichen Gesamtzahlung nutzt der Vermieter sodann, um auf dieser falsche Berechnungsgrundlage eine Mieterhöhungsforderung vorzutragen. Diese Mieterhöhungsforderung übersteigt die gesetzlich zulässigen 20% innerhalb von 3 Jahren und ist damit rechtswidrig.

    Der Vermieter ist dabei einigermaßen geschickt vorgegangen und wendet eine manipulative Taktik an. Denn die Berechnung selbst ist mathematisch völlig korrekt. Als Ergebnis dieser mathematisch völlig korrekten Berechnung zeigt sich eine – nur dem Anschein nach – gesetzlich zulässige Mieterhöhung um ganz genau 20%, der Vermieter schöpft dabei alles bis auf den letzten Cent an Erhöhungsmöglichkeit aus.

    Ein fiktives Beispiel mit Zahlen damit es sich besser nachvollziehen lässt:

    Tatsächliche Kaltmiete = 300 Euro
    Tatsächliche Nebenkostenvorauszahlung = 200 Euro
    Tatsächliche monatliche Gesamtzahlung an den Vermieter damit = 500 Euro (300 + 200)

    Die monatliche Gesamtzahlung erfolgt immer in einem einzigen Betrag, der auf dem Überweisungsträger nicht weiter aufgeschlüsselt ist.
    Die gesetzlich zulässige Mieterhöhung beträgt demnach 20% der Kaltmiete, also 20% von 300 Euro = 60 Euro.

    In seinem Täuschungsversuch zwecks Mieterhöhung ist der Vermieter wie folgt vorgegangen:

    Vom Vermieter angegebene, unzutreffende Kaltmiete = 400 Euro
    Vom Vermieter angegebene, unzutreffende Nebenkostenvorauszahlung = 100 Euro
    Tatsächliche monatliche Gesamtzahlung an den Vermieter = 500 Euro

    Auf Grundlage der vom ihm selbst zu Manipulationszwecken zu hoch angegebenen Kaltmiete fordert der Vermieter nun eine – vorgeblich gesetzlich zulässige – Mieterhöhung von 20% von 400 Euro (= 80 Euro). Dies ist jedoch gesetzlich unzulässig.

    – Täuschungsversuch:
    Vermieter legt seiner Mieterhöhungsforderung eine vorgefertigte, schriftliche Einverständniserklärung bei, die wir unterschreiben und an ihn zurücksenden sollen. Auf dieser Einverständniserklärung hat der Vermieter unten das Datum klein dazugedruckt, ab dem die – gesetzlich unzulässige – Mieterhöhung wirksam werden soll.
    Hatte der Vermieter in der Mieterhöhungsforderung selbst noch die gesetzliche Überlegungsfrist (erhöhte Mietzahlung nach Ablauf des 2. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens) korrekt angegeben, hat er auf die Einverständniserklärung heimlich ein früheres Datum aufgedruckt, ab dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Dies ist zwar gesetzlich zulässig, der Mieter braucht dies jedoch nicht zu akzeptieren. Und wir akzeptieren dies auch nicht unterschreiben die Einverständniserklärung auch nicht. Wir haben uns bisher überhaupt nicht gegenüber dem Vermieter geäußert.

    Auch hier ein fiktives Beispiel mit Zahlen zur Veranschaulichung:

    Im Mieterhöhungsschreiben selbst weist der Vermieter die gesetzlich korrekte Überlegungsfrist aus: Erhöhte Mietzahlung ab 1. August 2022

    In der vorgefertigten, von uns zu unterschreibenden Einverständniserklärung fordert der Vermieter heimlich die erhöhte Mietzahlung bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein: 1. Juli 2022

    – manipulative, irreführende Drohung:
    Im Mieterhöhungsschreiben fordert der Vermieter uns dazu auf, die von ihm vorgefertigte Einverständniserklärung innerhalb von spätestens 3 Wochen (mit fixem Datum) nach Zugang unterschrieben an ihn zurückgesendet zu haben. Und er droht damit, uns andernfalls sofort nach Verstreichen dieses fixen Datums auf Zustimmung zu verklagen, wobei er mit seinem Formulierungen den Anschein erweckt, es läge dafür nicht nur eine gesetzliche Grundlage vor, sondern auch, er hätte rechtlich eine 100%-ige Erfolgsaussicht, die (schriftliche) Zustimmung zur Mieterhöhung bereits vor Ablauf der Überlegungsfrist vor Gericht einzuklagen.

    Auch hier ein fiktives Beispiel mit Zahlen:

    Eingang der Mieterhöhungsforderung bei uns: 20. Mai
    Vermieter droht und fordert die unterschriebe Einverständniserklärung zurück bis spätestens: 15. Juni

    Wir haben nichts unterschrieben. Die vom Vermieter gesetzte Frist ist längst abgelaufen, die gesetzliche Überlegungsfrist ist jedoch noch nicht abgelaufen. Vom Vermieter kam bisher weder irgendein weiteres Schreiben, noch kam ein Schreiben des Gerichts.

    Nun zur Frage:

    Mit Bezug auf Ihre Darlegungen auf dieser Seite hier oben möchten wir als Reaktion dem Vermieter zumindest pauschal darauf hinweisen, dass seine Mieterhöhung fehlerhaft ist. Eine erhöhte Miete werden wir bis auf Weiteres nicht zahlen. Der Vermieter ist dann am Zug, uns eine neue, (inhaltlich und rechnerisch ggf. korrekte) Mieterhöhungsforderung zu schicken, wodurch die gesetzliche Überlegungsfrist erneut beginnt.

    Für uns ist aufgrund der hohen manipulativen Energie, die der Vermieter in dieses Schreiben gesteckt hat, klar, dass es sich um einer Kriegserklärung des Vermieters handelt. Deshalb wollen wir uns mit allen rechtlich zulässigen Mitteln wehren. Ein eingetrübtes, gar negatives Verhältnis zum Vermieter nehmen wir dabei gerne in Kauf, da uns klar ist, dass der Vermieter uns rausekeln will und wir eher früher als später ohnehin ausziehen werden (und wollen).

    Die Frage wäre daher, ob wir ohne rechtliche Nachteile und/oder Kosten fürchten zu müssen, die Mieterhöhungsforderung einfach ignorieren und einfach gar nicht darauf reagieren könnten?

    Der Vermieter wird uns dann ggf. tatsächlich verklagen. Die Frage wäre aber, ob er damit – vor dem Hintergrund dieses manipulativen Mieterhöhungsschreibens – überhaupt Erfolgsaussichten hat.
    Als rechtliche Laien sind wir da nicht sicher.

    Wir haben zwar irgendwo gelesen, dass man als Mieter auf Mieterhöhungsforderungen reagieren sollte, sofern diese nicht formell unwirksam sind. Die Frage ist allerdings, ob dieses Schreiben nicht nur bei der Berechnungsgrundlage und sachlich falsch, sondern aufgrund seines hochmanipulativen Charakters auch formell unwirksam ist.

    Denn wir wollen vermeiden, dass folgender Fall eintritt: Bei einer Klage würde das Gericht zwar feststellen, dass die geforderte Miethöhe unzulässig ist, aber grundsätzlich die Berechtigung zur Erhöhung der Miete – korrekterweise – bejahen, nämlich bis zu der gesetzlichen Höchstgrenze von 20% Prozent. Denn wenn dieser Fall eintritt, befürchten wir, dass das Gericht uns einen Teil der Gerichtskosten und ggf. der Anwaltskosten des Vermieters auferlegen wird, weil wir laut Gericht der Mieterhöhung bis zur Höchstgrenze von 20% der aktuellen Kaltmiete hätten zustimmen müssen, ungeachtet des irreführenden, hochmanipulativen und sachlich falschen Berechnungsgrundlage für die geforderte Mieterhöhung.

    Über einen kurzen Hinweis, ob wir es wagen könnten, die Mieterhöhungsforderung komplett zu ignorieren, also gar nicht zu reagieren. würden wir uns sehr freuen.

    Mit freundlichen Grüße
    Sophie und Caro

    • Mietrecht.org
      27.07.2022 - 20:23 Antworten

      Hallo Sophie und Caro,

      danke für Ihren sehr sehr ausführlichen Kommentar. Sie sind so tief im Thema eingegraben, dass ich Ihnen hier vermutlich nicht helfen werde können. Bitte lassen Sie sich zu Ihren ausführlichen Fragen richtig beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie
    30.07.2022 - 12:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    schade, dass Sie uns nicht weiterhelfen können. Ja, wir hatten vorab einiges zum Thema gelesen und uns “tief ins Thema eingegraben”. Und zwar deshalb, weil man öfter bei Fragen im Internet liest, dass Sachverhalte nicht konkret genug beschrieben seien und man deshalb keine passgenau zugeschnittene Antwort geben könne. Dies wollten wir vermeiden und deshalb hatten wir diesen “sehr, sehr ausführlichen Kommentar” geschrieben.

    Andererseits kann natürlich genau das sich auch problematisch auswirken, wenn die Frage entsprechend kompliziert ist. Offenbar ist dies hier der Fall.

    Um weitere Unwägbarkeiten zu vermeiden, werden wir nun beim Vermieter einfach schriftlich auf die Fehlerhaftigkeit seiner Mieterhöhung hinweisen. Dadurch können wir laut Ihren Darlegungen jedwede Mieterhöhung garantiert immerhin um mindestens 2 Monate aufschieben. Und das ist schon mal “die halbe Miete”.

    Vielen Dank nochmal für den guten Hinweis, dass die Frist bei Korrektur eines Mietererhöhungsschreibens neu beginnt. Das war sehr wichtig für uns.

    Mit freundlichen Grüßen
    Sophie und Caro

    • Mietrecht.org
      31.07.2022 - 19:54 Antworten

      Hallo Sophie und Caro,

      alles Gute für Ihr Vorgehen und danke für Ihr Verständnis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Mietrecht.org
      31.07.2022 - 19:54 Antworten

      Hallo Sophie und Caro,

      alles Gute für Ihr Vorgehen und danke für Ihr Verständnis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andi
    30.10.2022 - 23:14 Antworten

    Hallo,

    nachdem ich seit Jahren ab und an eindringendes Regenwasser in meiner Wohnung habe, habe ich (korrekt mit Ankündigung und Fristsetzung) einmalig die Miete reduziert. Als Retourkutsche hat mir mein Vermieter nun eine Mieterhöhung zukommen lassen (Indexmiete).
    Rechtlich gesehen kann er das tun, die Ausführungen sollen nur das bereits zerrüttete Verhältnis aufzeigen.
    Das entsprechende Schreiben ging mir per 29.10.2022 zu, datiert ist es vom Vermieter auf den 28.11.2022 mit Verweis auf die Abfrage des Verbraucherindexes zum 30.11.2022, also jeweils in der Zukunft.
    Reichen diese Formfehler aus, um das Schreiben als unwirksam abzutun? Bei einer korrigierten Version würde die Frist zur Zahlung der neuen Miete ja von Neuem beginnen.
    Und eine zweite Frage: bei Indexmietverträgen steht mir als Mieter bei sinkendem Index das Recht zu, eine Mietminderung zu verlangen. Ist das auch erst frühestens nach 12 Monaten nach letzter Änderung möglich? Das BGB gibt hier keine Auskünfte darüber.
    Vielen Dank vorab.
    Andi

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