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Risiken für Vermieter bei möblierter Vermietung von Wohnungen

Möblierte Vermietung gilt momentan unter Vermietern als der Geheimtipp bei der Vermietung einer Wohnung. Der Grund: Mehr Miete durch den Möblierungszuschlag. Das ist an sich auch grundsätzlich richtig. Vermieter einer möblierten Wohnung dürfen tatsächlich mehr Miete verlangen, als diejenigen die unmöbliert vermieten und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für unmöblierte Wohnungen  hinausgehen können — aber im Unterschied zur normalen Vermietung, birgt eine möblierte Vermietung auch nicht zu unterschätzende Risiken und Nachteile!

Der nachfolgende Artikel soll interessierte Vermieter daher aufklären, was hinter der möblierten Vermietung steckt und welche Risiken bzw. Nachteile sich im Gegensatz zur normalen Vermietung ergeben. Lesen Sie hier alles Wichitge zum Thema Risiken bei möblierter Vermietung.

I.  Kurz: Was ist möblierte Vermietung

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung handelt es sich in erster Linie um ein ganz normales Mietverhältnis, für das die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften gelten.

Eine wichtige Ausnahme ist, dass bei einer möblierten Vermietung u.a. die Mietpreisbremse durch den Möblierungszuschlag überschritten werden darf. Wann im rechtlichen Sinne eine möblierte Vermietung vorliegt, richtet sich nach dem Umfang der Möblierung.

Damit gibt es zwei besonders wichtige Punkte, die jeder Vermieter kennen sollte: Die vorausgesetzte Möblierung für das Vorliegen einer möblierten Vermietung und die Möglichkeit der erhöhten Miete durch den Möblierungszuschlag.

1. Voraussetzung: Möblierung

Damit es sich im rechtlichen Sinne um eine möblierte Vermietung handelt, reicht es nicht, dass der Mieter die Einbauküche benutzen kann oder einige lose Möbelstücke in der Wohnung stehen. Vielmehr muss eine gewisse „Grundausstattung zum Wohnen“ vorhanden sein.

Man unterscheidet dafür bei dem Möblierungsbegriff grds. zwischen zwei Arten: Der Teil- und der Vollmöblierung.

Bei einer vereinbarten Teilmöblierung genügt es, wenn in der Wohnung nicht viel mehr als ein Bett, einen Schrank, eine TV- und eine Kücheneinrichtung vorhannden ist.

Für eine vereinbarte Vollmöblierung ist das nicht ausreichend. Eine Wohnung gilt erst dann als voll-möbliert vermietet, wenn Vermieter mehr als die Hälfte aller erforderlichen Einrichtungen  und Einrichtungsgegenständen mitvermietet, die der Mieter zu seiner Haushaltsführung braucht. Dazu zählen z.B: Teppiche, Lampen, Regale, Kleider- und Küchenschränke, Ess- und Schreibtische mit Stühlen, Sofas, Betten, Fernseh- und Kücheneinrichtungen mit Geschirr und Elektrogeräten (wie etwa Herd, Spülmaschine, Mikrowelle, Waschmaschine) usw.

Außerdem ist in dem Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass es sich um die möblierte Vermietung einer Wohnung handelt.

2. Vorteil: Möblierungszuschlag

Bei der möblierten Vermietung darf der sog. Möblierungszuschlag, auf die ortsübliche Verleichsmiete für unmöblierte Wohnungen  (— allg. bekannt als der Betrag der sog.   Mietpreisbremse —) aufgeschlagen werden. Zulässig ist ein Möblierungszuschlag von monatlich 2 Prozent des jeweiligen Zeitwerts der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages  (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.03.03, Az.: 63 S 365/01).

Daher kann ein Vermieter einer möblierten Wohnung durch den sog. Möblierungsszuschlag tatsächlich — vergleichsweise zu einer unmöblierten Wohnung — mehr Miete verlangen.  Extra auszuweisen ist der Möblierungszuschlag bei der im Mietvertrag angesetzen Miete nicht.

II. Risiken bei möblierter Vermietung einer Wohnung

Für Vermieter haben sich in der Praxis vermehrt folgende Risiken und Nachteile bei der möblierten Vermietung einer Wohnung gezeigt:

  • Häufiger Mieterwechsel und hoher Verwaltungsaufwand
  • Erhöhte Abnutzung der Wohnung
  • Besondere Rechte der Mieter von möblierten Wohnungen
  • Problem Schadensabwicklung: Schäden an Einrichtung und Co.
  • Höheres Verlustrisiko bei möblierter Vermietung
  • Unerwartet hohe Nebenkosten
  • Abmahngefahr bei Missbrauch des Internetanschlusses
  • Bei möblierter Untervermietung: Risiko Unbegrenzter Zugang im Privatbereich

1. Risiko: Häufiger Mieterwechsel und hoher Verwaltungsaufwand



In der Praxis zeigt sich dass die Mietverträge für möblierte Wohnung nur sehr selten langfistig sind. Oft handelt es sich nur um befristete Mietverträge. Mieter sind oft auf der Durchreise, befristet beschäftigt oder im Studium bzw. Praktikum. Dementsprechend wechseln die Mieter häufiger in einer möblierten Wonhnung als in einer nicht möblierten. Für den Vermeiter bedeutet das, dass er häufiger mit allen Problemen des Mieterwechsels konfrontiert ist als üblich: Das heißt häufigere Mietersuche, Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsübergaben, Zwischenabrechungen, Kautionsrückabwicklungen únd Mietvertragsabschlüsse.

Der Verwaltungsaufwand bei der Vermietung einer möblierten Wohnung ist also sehr hoch.

2. Risiko: Erhöhte Abnutzung der Wohnung

Der häufige Mieterwechsel führt regelmäßig auch zu einer erhöhten Abnutzung. Das sollten Vermieter unbedingt bei der Kalkulation der Miete mit einbeziehen. Nicht allein die erhöhte Anzahl der Mieter, die in der Wohnung innerhalb einiger Jahre leben, sondern auch deren unterschiedliche Abnutzungsgrade bei Gebrauch der Wohnung haben in der Praxis gezeigt, dass möblierte Wohnung und deren Einrichtungen schneller abgenutzt sind als „normale Mietwohnungen“.

Der Möblierungszuschlag hingegen deckt nur den Betrag der „normalen“ Abnutzung der Einrichtung- und Einrichtungsgegenstände Rechnung.

3. Risiko: Besondere Rechte der Mieter von möblierten Wohnungen

Mieter haben mehr Rechte und Vermieter mehr Pflichten durch die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände.

Vermieter einer Mietwohnungn haben schließlich grds. dafür zu sorgen, dass der vertragsgemäße Zustand während der Mietdauer erhalten bleibt. Das bezieht sich bei der möblierten Vermietung nicht nur auf die Wohnung an sich, sondern auch auf alle mitvermieteten Einrichtungsgegenstände!

Mieter die eine möblierte Wohnung mieten, besitzen deshalb einen Anspruch darauf, dass die Wohnung samt der Möblierung in einem guten und funktionstüchtigen Zustand ist. Das bedeutet, der Mieter kann z.B. den Austausch einzelner mitvermieteten Gegenstände verlangen, wenn diese aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs erneuerungsbedürftig sind (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 Az.: 13 S 154/14).

Vermieter können dadurch eher als ihnen lieb ist gezwungen sein, z.B. den Teppichboden  auszutauschen, neu zu streichen oder neue Küchengeräte zur Verfügung zu stellen. Und nicht nur das: geht die Spülmaschine oder der Herd kaputt ist es in erster Linie der Vermieter dazu verpflichtet, den Schaden zu beseitigen und die Reparatur o.ä. in Auftrag zu geben. Die ganze Abwicklung solcher Schäden an Einrichtungsgegenständen obliegt dann dem Vermieter. Anders ist es nur in dem Fall, dass der Mietvertrag eine abweichende Regelung enthält.

4. Risiko: Probleme bei der Schadensabwicklung: Schäden an Einrichtung und Co.

Um so mehr man mitvermietert, um so mehr kann natürlich vom Mieter beschädigt werden. Sind es üblicherweise die Kratzer im Parkett oder Flecken in dem Teppich, kommen bei der möblierten Vermietung weitaus mehr Dinge hinzu die bei der Vermietung zu Schaden kommen können.

Natürlich ist der Mieter auch bei der möblierten Vermietung dazu verpflichtet, alle Schäden zu ersetzen die nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, doch die Durchsetzung dieser Ansprüche und die Schadensabwicklung bereitet in der Praxis oft Probleme.

So geht es bei der möblierten Vermietung eben nicht nur um große Schäden an Schränken,Tischen, Betten, Couch oder Türen, sondern auch um Kleinigkeiten, wie zerbrochenes Geschirr, kaputte Küchenmaschinen (z.B. Spülmaschine oder Kaffemaschine) oder fehlende Türgriffe an Schränken., die in der Zusammenschau eine „großen Schaden“ geben können. Deshalb haben Vermieter auch diese Schäden im Auge zu behalten und sich die Schadensabwicklung zu kümmern.   Das führt zu durchaus mehr Arbeit für Vermieter, denn diese haben durch die Mitvermietung dieser Einrichtungsgegenstände weitaus mehr Zeit aufzubringen um detailliert den Zustand der möblierten Wohnung bei Ein- und  Auszug zu prüfen. Inventarlisten vereinfachen das zwar, nehmen diese Mehrarbeit aber nicht ab.

Sind Mieter dann uneinsichtig oder haben keine Haftpflichtversicherung, die die Schäden abdeckt wird die Schadensabwicklung schnell zum Albtraum.

5. Risiko: Höheres Verlustrisiko bei der Vermietung

Niemand ist vor Mietnomaden geschützt: Das ein Mieter, die Miete nicht bezahlt und einfach verschwindet ist ein Risiko, dass jede Vermietung in sich birgt — auch die Beschädigung oder Zerstörung der Wohnung gehört dazu.

Doch was ist, wenn der Mieter einer möblierten Wohnung, nicht nur einfach die Miete nicht zahlt und verschwindet, sonder darüber hinaus auch alle Einrichtungsgegenstände versetzt oder mutwillig zerstört. Gezahlte Mietkautionen reichen der Erfahrung nach meist nicht aus um einen kompletten Verlust abzudecken.

Vermieter haben deshalb bei der Vermietung einer möblierten Wohnung ein höheres Verlustrisiko, da sich in der Wohnung Einrichtungsgegenstände von materiellem Wert befinden.

6. Risiko: Unerwartet hohe Nebenkosten

Gerade da es sich oft um zeitlich begrenzte Mietverträge bei der Vermietung einer möblierten Wohnung handelt, vereinbaren Vermieter hier gerne Pauschalen für die Nebenkosten. Der Vorteil ist selbstverständlich nicht von der Hand zu weisen, denn bei einem häufigen Mieterwechsel erspart man sich so vollständig den Abrechnungsaufwand bei den Nebenkosten. Der Nachteil ist allerdings, das Vermieter  dann oft unerwartete Mehrkosten bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten haben. Die Praxis zeigt, das bei befristeten Mietverhätnissen über möblierte Wohnungen höhere Verbauchskosten für Wasser, Warmwasser und Heizung anfallen als bei unbefristeten.

7. Risiko: Abmahngefahr bei Missbrauch des Internetanschlusses

Bei der möblierten Vermietung einer Wohnung schliessen üblicherweise die Vermieter die Kabel- und Internetverträge ab. Der vorhandene Anschluss und die Nutzung wird dann an den Mieter der möblierten Wohnung mitvermietet. Was viele Vermieter dabei übersehen ist die Gefahr, dass Sie im Falle eines Missbrauchs des Anschlusses als Anschlussinhaber haften. So z.B. wenn der Mieter illegale Downloads oder Uploads über den Internetanschluss vornimmt. Bis eine rechtliche Abmahnung für ein solches Vergehen kommt ist der verantwortliche Mieter meist ausgezogen und der Vermieter ist als Anschlussinhaber grds. haftbar für Verstöße, die über seinen Anschluss vorgenommen werden.

8.  Bei möblierter Untervermietung: Risiko Unbegrenzter Zugang im Privatbereich

Ein Problem und oft unterschätzter Nachteil, der sich im Bereich der möblierten Untervermietung ergibt, ist der unbegrenzte Zugrfiff des Mieters auf private Gegenstände und die sich darus ergebenden zusätzlichen Risiken.

Vemieter, die ihre eigene Wohnung möbliert vermieten bzw. untervermieten, sollten sich daher genau überlegen welche Dinge sie dem Zugriff bzw. im Zugangsbereich des Mieters belassen.

Besonders materiell oder ideel wertvolle Gegenstände wie z.B. die geerbte Vase, private Bilder oder Wäsche, sollten aus der Wohnung entfernt werden, da  persönliche Dinge und Gebrauchsgegenstände oft auch ohne Erlaubnis von Mietern oder deren Gästen mitbenutzt werden könnten.

III. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich damit festhalten, dass die Vermietung einer möblierten Wohnung ganz besondere Risiken beinhaltet, die sich zum einen aus der typischen zeitlichen Befristung und zum anderen aus dem Mehrwert der Wohnung durch die Einrichtung ergeben. Die möblierte Vermietung ist also nicht nur vorteilhaft und so ist es für jeden Vermieter empfehlenswert zu prüfen, wie schwer diese Risiken im Einzelfall gegenber den Vorteilen wiegen. Auch eine gute Vorsorge durch besondere mietvertragliche Regelungen bei der möblierten Wohnung kann Vermietern mehr Sicherheit verschaffen.

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