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Ab wann gilt eine Wohnung als möbliert bzw. teilmöbliert?

Eine möblierte Wohnung zu mieten hat für Mieter gewiss den Vorteil, dass sie sich die Anschaffung größerer Einrichtungsgegenstände ersparen. Vermieter hingegen erhalten mehr Miete, wenn sie eine Wohnung möbliert vermieten. Doch was heißt möbliert? Wie muss die Ausstattung der Wohnung sein damit sie als möbliert gilt? Wann kann der Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen? Gibt es mietrechtliche Besonderheiten bei einer Mietwohnung, die man möbliert mietet?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, was man unter dem Wort möbliert im Mietrecht versteht und wann das wichtig sein kann. Lesen Sie hier was Sie bei einer möblierten Wohnung erwarten können.

I. Was heißt möbliert, teilmöbliert und vollmöbliert Wohnung

Auch wenn man es oft in Anzeigen liest, im Gesetz werden die Wendungen „möblierte Wohnung oder „teilmöblierte Wohnung“ nicht verwendet. Im Mietrecht spricht man nur von der Ausstattung der Mietwohnung mit Einrichtungsgegenständen durch den Vermieter.

Liest man also den Begriff „möbliert“ ist damit eine Mietwohnung gemeint, die der Vermieter ganz oder zum (größten) Teil mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausstattet. Welche Vorteile die Vermietung einer möblierten Wohnung dem Vermieter bringt, zeigt der Artikel: Vorteile möblierter Vermietung einer Wohnung (für Vermieter)

1. Mehr als Mindeststandard

Zu den sogenannten wesentlichen Einrichtungsgegenständen zählt alles was über die Grundausstattung einer Wohnung bzw. den Mindeststandard hinausgeht.

Der Mindeststandard ist der Zustand den ein Mieter erwarten kann, wenn es keine besondere Vereinbarung zur Ausstattung gibt. Danach darf der Mieter z.B. grundsätzlich davon ausgehen, dass der Vermieter die Wohnung mit WC-Becken, Heizkörpern und Türen überlässt. Eine Kücheneinrichtung gehört nicht zur Grundausstattung, insoweit reichen die erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sind (BGH ZMR 2015, 375 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. (2017), § 573a Rn. 21.)

Alle Einrichtungsgegenstände, die der Vermieter darüber hinaus zur Verfügung stellt, zählen als Möblierung der Wohnung. So z.B. Bett, Sofa, Schränke, Tische und Stühle, Garderobe, Sitzgruppe im Wohnzimmer, Lampen, Küche, Waschvorrichtungen: Waschmaschine etc.

2. Umfang der Möblierung: Das kann der Mieter erwarten

Der geschuldete Umfang der Möblierung, richtet sich danach was Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren. So kann bei einer teilmöblierten Wohnung, nicht soviel an Einrichtung erwartet werden, wie bei einer vollmöblierten Wohnung. Mietet man aber eine „möblierte“ Wohnung muss die Wohnung auf alle Fälle mehr als einen Einrichtungsgegenstand haben. Bei einer „teilmöblierten“ Wohnung, sind die Einrichtungsgegenstände eben nur zum Teil zu stellen: Die Frage ob das heißt, dass z.B. nicht nur Kücheneinrichtung und Betten sondern auch Sofa und Schränke dazu gehören, kommt immer auf den Einzelfall an. Am einfachsten ist das, wenn dem Mietvertrag eine Möblierungsliste beiliegt. Ist das nicht der Fall, ist die Vereinbarung nach Treu und Glauben mit Blick auf die Parteiinteressen und die Begleitumstände auszulegen: Im Streitfall ist entscheidend, was der Mieter aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag, der Miethöhe und unter Umständen aufgrund einer Wohnungsbesichtigung und der Angaben des Vermieters üblicherweise erwarten durfte. Spricht der Mietvertrag z.B. von der voll möblierten Mietwohnung, dann wird man im Allgemeinen davon ausgehen können, dass der Mieter darin alle Einrichtungsgegenstände vorfindet, die er zum zeitgemäßen wohnen üblicherweise benötigt.

Mieter können allerdings bei keiner Art der Möblierung erhoffen einen vollständigen Haushalt mit Hausrat zu bekommen. Hausratsgegenstände gehören nämlich nicht zu den zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen. Das bedeutet das Mieter z.B. Teller, Besteck, Töpfe, Haar-Fön, Handtücher usw., auch bei einer vollmöblierten Wohnung, selbst einbringen müssen.

Was in einem Mietvertrag über eine möblierte Wohnung meistens steht, lesen Sie hier: Mietvertrag für teilmöblierte Wohnung – Worauf muss ich achten?

II. Wo und warum ist das wichtig?

Ob eine Wohnung möbliert ist und in welchem Umfang, ist natürlich in erster Linie für den Komfort des Mieters wichtig, der eine möblierte Wohnung mietet. Außerdem bestimmt der Grad der Möblierung die Höhe eines sog. Möblierungszuschlags den der Vermieter dann zusätzlich zur Miete fordern kann. Ebenso kann die möblierte Wohnung in eine höhere Kategorie des örtlichen Mietspiegels fallen.

Rechtlich gibt es aber zwei weitere wichtige Punkte, die bei der Vermietung einer möblierten Wohnung Bedeutung haben: Zum einen wird dadurch die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters erweitert und zum anderen sind Ausnahmeregelungen zur Kündigung zu beachten.

1. Vertragsgemäße Möblierung gehört zur Gebrauchsgewährungspflicht

Gebrauchsgewährungspflicht heißt, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten muss. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter die Mietwohnung mit der vereinbarten Ausstattung auch so zum Wohnen nutzen kann, wie zu erwarten ist.

Aus der Vertragsvereinbarung, dass man eine Wohnung möbliert vermietet, erwächst für den Mieter automatisch auch das Recht die geschuldete Art der Möblierung einzufordern: Die Möblierung der Wohnung mit Einrichtungsgegenständen wird durch die mietvertragliche Vereinbarung, Teil der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters.

Das bedeutet, wenn Einrichtungsgegenstände fehlen oder kaputt sind, die zur geschuldeten Möblierung gehören, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung nicht mehr gewährleistet. Der Mieter kann dann seine mietrechtlichen Mängelansprüche bis hin zur Minderung der Miete geltend machen.

2. Möblierungszuschlag

Vermieter einer möblierten Wohnung können einen Zuschlag zur üblichen Miete verlangen. Wieviel das ist kommt auf den Umfang und die Art der Wohnungsausstattung an.

Eine einheitliche gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode gibt es nicht. In der Praxis haben sich verschiedene mehr oder weniger komplizierte Methoden durchgesetzt, wie z.B. das sog. Hamburger Modell oder die Berechnung des Möblierungszuschlags anhand der linearen Abschreibung über zehn Jahre und 2% des Zeitwertes der Möbel (so z.B. das Landgericht Berlin, Urteil vom 21.3.03, Az.: 63 S 365/01). Für die Höhe des Möblierungszustands ist also neben dem Umfang der Möblierung, der Zeitwert der Einrichtungsgegenstände und deren Abnutzungsgrad ausschlaggebend.

3. Kündigung einer möblierten Wohnung

Will man die möblierte Wohnung kündigen, gelten regelmäßig die gleichen Voraussetzungen für Vermieter und Mieter wie bei einer nicht möblierten Wohnung.

Eine besondere Regelung gibt es nur für die „überwiegend möblierte“ Einliegerwohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 573 c Abs. 3 BGB. Danach können Mieter und Vermieter die Wohnung immer zum Monatsende wirksam kündigen, wenn die Kündigung bis spätestens zum 15. des jeweiligen Monats gegenüber der anderen Mietpartei erklärt wird.

Wichtig ist aber, dass für diese Sonderregelung drei Voraussetzungen vorhanden sein müssen:

  • Es muss sich um eine Einliegerwohnung handeln; d.h. der Mieter muss eine Wohnung oder ein Zimmer mieten, dass Teil, der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.
  • Außerdem muss es eine (vertragliche) Pflicht des Vermieters sein, dass er diese Wohnung oder diesen Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstattet; die Wohnung muss also (voll)möbliert sein.
  • Letztlich darf die möblierte Einliegerwohnung dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen sein, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Fehlt auch nur eine Voraussetzung, bleibt es für Mieter und Vermieter bei den normalen Kündigungsrechten (ordentlich und außerordentlich) mit den üblichen Fristen des § 573 c BGB.

Ist die Regelung anwendbar finden Vermieter und Mieter hier ein Musterschreiben: Vorlage: Kündigung eines möblierten Zimmers.

III. Fazit

Eine möblierte Wohnung zu mieten heißt: Man kann mehr als einen Einrichtungsgegenstand erwarten. Ganz nach dem vertraglich bestimmten Umfang – „vollmöbliert“ oder „teilmöbliert“ – gehören auch Schränke, Regale, Betten, Tische und Stühle dazu. Hausrat braucht der Vermieter allerdings nicht zur Verfügung zu stellen. Mieter haben einen Anspruch darauf die vertraglich vereinbarte Ausstattung in der Wohnung vorzufinden und können das gerichtlich einfordern. Besonderheiten gibt es vor allen Dingen bei der Kündigungsmöglichkeit, wenn die Wohnung nicht nur möbliert, sondern auch noch im Haus des Vermieters liegt.

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