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Vertragswidriger Gebrauch einer Mietwohnung – Was tun als Vermieter

Nicht jeder Mieter nutzt die Mietsache stets so, wie es das Gesetz oder der Mietvertrag von ihm verlangt. Oft erfahren Vermieter lange Zeit nichts von dem vertragswidrigen Gebrauch des Mieters und werden hierauf z. B. erst durch eine Beschwerde von Nachbarn über störendes Verhalten des Mieters oder bei einer Besichtigung der Wohnung aufmerksam. Nicht selten kommt auch erst bei der Übergab der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses ans Licht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat. Eins ist allen Situationen gemein: Dem Vermieter stehen Rechte zu, von denen er Gebrauch machen sollte. Dieser Beitrag erklärt, was Vermieter bei einem vertragswidrigen Gebrauch einer Mietwohnung durch den Mieter tun können.

I. Liegt ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor?

Bevor der Vermieter sich Gedanken darüber macht, wie er wegen eines (vermeintlich) vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache gegen den Mieter vorgeht, sollte er genau prüfen, ob ein solcher tatsächlich vorliegt. Nicht jedes Verhalten des Mieters, das dem Vermieter nicht passt oder durch das sich Nachbarn gestört fühlen, ist automatisch auch vertragswidrig. Leicht festzustellen ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung dann, wenn der Mietvertrag oder das Gesetz das Verhalten des Mieters ausdrücklich verbietet, was z. B. auf eine ungenehmigte Untervermietung zutrifft. In vielen Fällen befasst sich aber weder der Mietvertrag noch eine gesetzliche Vorschrift mit bestimmten Verhaltensweisen oder Nutzungsrechten des Mieters. In diesem Fall ergeben sich die Gebrauchsrechte und deren Grenzen aus der Verkehrssitte. 

Die folgenden Beispiele sollen einen Überblick darüber geben, wann in der Regel ein vertragswidriger Gebrauch einer Mietwohnung vorliegt:

  • ungenehmigte Untervermietung oder ungenehmigte Aufnahme Dritter in die Wohnung,
  • ungenehmigte Tierhaltung trotz Genehmigungspflicht (Beachte: Das Halten von Kleintieren ist grds. ohne Genehmigung zulässig), 
  • Ruhestörungen innerhalb der Ruhezeiten,
  • ungenehmigte Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken,
  • Beschädigung der Mietwohnung (Beachte: Nicht jede Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ist vertragswidrig. Eine normale Abnutzung der Mietwohnung, die dazu führt, dass Schönheitsreparaturen notwendig werden, stellt keine Vertragsverletzung dar (vgl. auch § 538 BGB). Auch das Anbringen von Dübeln ist in angemessenem Umfang gestattet (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92)), 
  • Verletzung der Obhutspflicht (z. B. durch unzureichendes Heizen und Lüften),
  • (bauliche) Veränderungen der Mietsache ohne Genehmigung des Vermieters.

II. Der Vermieter kann von seinem Mieter Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen

Steht fest, dass der Mieter die Mietwohnung in vertragswidriger Wese gebraucht, steht dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter zu. Um diesen Anspruch gerichtlich geltend machen zu können, muss der Vermieter den Mieter allerdings vorher erfolglos abgemahnt haben (zur Abmahnung siehe auch die Ausführungen unter III.). § 541 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter auf Unterlassung klagen kann, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt.

III. Abmahnung oder Fristsetzung – So schafft der Vermieter die Voraussetzungen für seine Rechte

Nicht nur, um die Voraussetzungen für eine gerichtliche Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs herbeizuführen, sondern auch, um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung entstehen kann (siehe dazu die Ausführungen unter IV. 1.), sollte der Vermieter seinen Mieter frühzeitig abmahnen oder ihm eine angemessene Frist für die Unterlassung seines vertragswidrigen Verhaltens bzw. zur Beseitigung eines vertragswidrigen Zustandes setzen. Das Gesetz verlangt nämlich in § 543 Abs.3 BGB auch für das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen der Verletzung mietvertraglicher Pflichten, dass der Vermieter dem Mieter vor der Kündigung erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat. 

Für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB (siehe dazu die Ausführungen unter IV.2.) verlangt das Gesetz zwar keine erfolglose Abmahnung und auch keine erfolglose Fristsetzung (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07). Auch für eine ordentliche Kündigung kann eine Abmahnung bzw. Fristsetzung jedoch dadurch Bedeutung gewinnen, dass die Pflichtverletzung des Mieters durch die Missachtung der Abmahnung bzw. Fristsetzung die gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB erforderliche Erheblichkeit erlangt (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07).

Mit seiner Abmahnung muss der Vermieter dem Mieter den vertragswidrigen Zustand bzw. sein vertragswidriges Verhalten genau benennen und ihn auffordern, dieses abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999 – III ZR 168/98). Auch wenn es, um gem. 

§§ 543,569 BGB fristlos kündigen zu können, von der überwiegenden Ansicht nicht für erforderlich gehalten wird, dass der Vermieter dem Mieter in seiner Abmahnung bzw. Fristsetzung androht, dass er fristlos kündigen wird, wenn der Mieter der Abmahnung keine Folge leistet oder die Frist verstreichen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 13. 06. 2007 – VIII ZR 281/06), ist dem Vermieter dennoch zu raten, die Kündigung anzudrohen, um der Abmahnung bzw. Fristsetzung mehr Nachdruck zu verleihen. 

Die Abmahnung bzw. Fristsetzung unterliegt keinem Formerfordernis. Nichts desto trotz, empfiehlt es sich aus Beweisgründen, diese schriftlich zu verfassen und den Zugang beim Mieter nachweisbar sicherzustellen.

In bestimmten Fällen ist eine Abmahnung bzw. Fristsetzung entbehrlich mit der Folge, dass der Vermieter sofort auf Unterlassung klagen oder (sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen) fristlos kündigen kann. Dies ist gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 und Nr.2 BGB dann der Fall, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Eine offensichtliche Erfolglosigkeit wird grds. dann bejaht, wenn der Mieter sich ernsthaft und endgültig weigert, vertragsgemäße Zustände herbeizuführen bzw. sein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen (vgl. BGH, Urteil vom 13. 06. 2007 – VIII ZR 281/06). Bei besonders schweren Vertragsverletzungen kann eine Abmahnung bzw. Fristsetzung aus besonderen Gründen entbehrlich sein, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses sogar nach einer erfolgreichen Abmahnung oder einer erfolgreichen Bestimmung einer Abhilfefrist nicht mehr zumutbar wäre (vgl. Bieber, in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 543 BGB, Rn.66).

IV. Unter diesen Voraussetzungen ist eine Kündigung möglich

War eine Abmahnung des Vermieters erfolglos bzw. ist eine von ihm gesetzte Frist zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes ohne Erfolg verstrichen oder waren Abmahnung und Fristsetzung entbehrlich, sollte der Vermieter sich überlegen, ob und – wenn ja – zu welchem Zeitpunkt er das Mietverhältnis beenden möchte. In Betracht kommt die Beendigung des Mietverhältnisses sowohl durch eine außerordentliche fristlose als auch durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung. 

Durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wird das Mietverhältnis unmittelbar mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter beendet, was den Vorteil hat, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten zumindest nach Ablauf der ihm zuzugestehenden sog. Ziehfrist nicht weiter fortsetzen kann. Eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses kann sich für den Vermieter jedoch auch nachteilig auswirken, wenn er noch keinen neuen Mieter gefunden hat und für die Zeit bis zur Neuvermietung keine Mieteinnahmen erzielen kann. Außerdem ist die außerordentliche fristlose Kündigung an strengere Voraussetzungen gebunden als die ordentliche fristgerechte Kündigung, bei der das Mietverhältnis je nach der Länge der Kündigungsfrist frühestens nach drei Monaten und spätestens nach neun Monaten endet.

Unter welchen Voraussetzungen ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (vgl. dazu unter 1.) bzw. zu einer ordentlichen fristgerechten Kündigung (vgl. dazu unter 2.) berechtigt, soll im Folgenden dargelegt werden.

1. Außerordentliche fristlose Kündigung

a) Vorliegen eines wichtigen Grundes

Gem. § 543 Abs.1 S.1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. § 569 Abs.2 BGB bestimmt außerdem, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vorliegt, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Zu den drei Kündigungsgründen im Einzelnen:

aa) Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Verletzung der Sorgfaltspflicht

Den Mieter trifft bzgl. der Wohnung insoweit eine Sorgfaltspflicht, als er die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen hat, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. § 538 BGB) nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen kann (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16). Eine besondere Ausprägung der Sorgfaltspflicht enthält § 536c Abs.1 BGB, der den Mieter verpflichtet, es dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird und wenn ein Dritter sich ein Recht an der Mietsache anmaßt. 

Zu einer Verletzung dieser Sorgfaltspflicht kann es im Laufe des Mietverhältnisses durchaus schon einmal kommen. Damit nicht jeder Mieter, der einmal seine Sorgfaltspflicht verletzt, gleich um den Bestand seines Mietverhältnisses fürchten muss, verlangt § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB für die fristlose Kündigung, dass es durch die Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht zu einer erheblichen Gefährdung der Mietsache kommt. 

Eine Gefährdung der Mietsache liegt vor, wenn Substanz, Brauchbarkeit, Haltbarkeit oder Aussehen der Mietsache angegriffen sind oder ihre Beeinträchtigung bei gewöhnlichem Verlauf der Dinge wahrscheinlich ist (vgl. Bieber, in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 543 BGB, Rn.36). Der eingetretene oder drohende Schaden muss erheblich, d. h. von einigem Gewicht, sein, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93). Ob dies der Fall ist, muss im konkreten Einzelfall festgestellt werden.

Die folgenden Beispiele sollen einen Überblick darüber geben, wann die Rechtsprechung das Bestehen eines Rechts zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache bejaht hat: 

  • nach einem Urteil des LG Berlin vom 28.02.2011 – 67 S 109/10- rechtfertigt eine Ablagerung von Müll und Gerümpel dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz (beispielsweise durch Überlastung der Geschossdecken infolge des Gewichts des Sperrmülls oder weil der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist) konkret gefährdet ist.
  • Verursacht der Mieter mehrfach erhebliche Wasserschäden in der unter ihm gelegenen Wohnung, begründet dies nach Auffassung des AG Görlitz (vgl. das Urteil vom 28. 03. 1994 4 C 0676/93) ein Recht zur fristlosen Kündigung.
  • Lüftet der Mieter nicht ausreichend, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter begründet, wenn der Mieter durch sein Verhalten eine massive Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsbildung in der Wohnung verursacht hat und dadurch die Mietsache in erheblichem Maße gefährdet und beschädigt (vgl. AG Hannover, Urteil vom 31.08.2005 – 565 C 15388/04).
  • Führen die durch eine Katzenhaltung verursachten aus einer Mietwohnung dringenden Gerüche zu Belästigungen der anderen Mieter, dann ergibt sich daraus nach einem Urteil des LG Berlin vom 30.09.1996 – 67 S 46/96- ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. 
  • Der eigenmächtige Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken durch den Mieter rechtfertigt nach Abmahnung die fristlose Kündigung (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 26. 04. 1991 – 311 S 1/91).
  • Unter welchen Voraussetzungen eine Überbelegung ein Recht zur fristlosen Kündigung begründet, erfahren Sie in unserem Beitrag „Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?“.

Verneint wurde ein Kündigungsgrund in folgenden Fällen:

  • Führt der Mieter die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung im laufenden Mietverhältnis nicht aus, rechtfertigt diese Vertragsverletzung keine Kündigung des Mietverhältnisses (weder eine fristlose noch eine fristgemäße), solange die Mietsache nicht gefährdet wird (vgl. LG Münster, Urteil vom 30. 10. 1990 – 8 S 363/90).
  • Das Anbringen einer Satellitenantenne an der Fassade des Hauses vor der Wohnung rechtfertigt keine fristlose Kündigung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.06.2009 – 63 S 476/08).
  • Kein Kündigungsgrund i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB liegt vor, wenn der Mieter am Balkon einen Sicht- und Windschutz und ein Insektengitter anbringt und es hierdurch nicht zu einer Gefährdung der Mietsache kommt (vgl. AG München, Endurteil vom 14.09.2011 – 413 C 25938/10).
bb) Unbefugte Gebrauchsüberlassung

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB liegt ein wichtiger, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund auch dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt, also ohne die gem. § 540 BGB erforderliche Genehmigung, einem Dritten überlässt. Allerdings löst nicht jede unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung aus. Vielmehr muss es durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung zu einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters kommen. Ob diese vorliegt, muss in jedem Einzelfall durch die Vornahme einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung festgestellt werden. Hat der Mieter seine Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters untervermietet oder auf sonstige Weise einem Dritten überlassen, berechtigt dies den Vermieter in der Regel dann nicht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15). Zu Gunsten des Vermieters fällt die Abwägung hingegen z. B. dann aus, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. In einem solchen Fall ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.07.2009 – 20 C 66/09).

Wichtig: Nicht jede Person, die nicht Mieter ist, ist automatisch Dritter i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB. 

Nahe Familienangehörige des Mieters, zu denen

  • dessen Ehegatte,
  • dessen eingetragener Lebenspartner i. S. d. LPartG und
  • dessen Kinder oder Stiefkinder,

gehören (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97), dürfen ebenso wie

  • Austauschschüler und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen, 
  • Hausangestellte und
  • Pflegepersonal 

(vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90) ohne Erlaubnis des Vermieters unter der Voraussetzung in die Wohnung aufgenommen werden, dass mit diesen ein gemeinsamer Haushalt geführt werden soll (vgl. LG Cottbus, Urteil vom 30. 08. 1994 – 4 S 99/94).

cc) Nachhaltige Störung des Hausfriedens

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden stört. In einem solchen Fall, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs.2 BGB in Betracht, wonach ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vorliegt, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Leben mehrere (Miet-) Parteien in einem Mehrfamilienhaus zusammen, muss jeder Bewohner auf die anderen Rücksicht nehmen und bestimmte Regeln einhalten, die die Erhaltung des Hausfriedens sicherstellen und sich bei der Nutzung der Mietsache so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 ). Geschieht dies nicht, liegt eine Störung des Hausfriedens vor, die z. B. dadurch verursacht werden kann, dass der Mieter

  • innerhalb der Ruhezeiten Lärm macht,
  • unangenehme Gerüche verbreitet oder
  • andere Bewohner beleidigt oder tätlich angreift.

Beachte:

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt und geht die Störung nur von einem Mieter aus, müssen sich die anderen Mieter das Verhalten des störenden Mieters zurechnen lassen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 – 9 S 57/13). Die Kündigung muss gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden.

Um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, muss die Störung des Hausfriedens gem. § 569 Abs.2 BGB allerdings nachhaltig sein. Nachhaltig ist eine sich über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung durch einen schweren Verstoß gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme (vgl. Häublein, in: in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 569 BGB, Rn.21). Einmalige Verstöße können nur dann nachhaltig sein, wenn Wiederholungsgefahr besteht.

Liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vor, begründet diese erst dann ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs.2 BGB, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Um dies festzustellen, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenüber zu stellen sind das Interesse des Mieters an der Vertragsfortsetzung und das Interesse des Vermieters an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses. Bei dieser Abwägung spielen insbesondere die Schwere, die Anzahl und die Folgen der Störung(en) eine Rolle. Zu klären ist außerdem, ob und -wenn ja- in welchem Ausmaß den Mieter ein Verschulden trifft.

In den folgenden Fällen hat die Rechtsprechung ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens gem. § 569 Abs.2 BGB bejaht:

  • Das AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg entschied mit Urteil vom 12.09.2014 – 25 C 219/13-, dass ein über Monate andauernder, ständiger Lärm tagsüber, aber auch in den Abend- und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, auch im Falle eines schuldunfähigen Verursachers eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens darstellt, die zur fristlosen Kündigung berechtigt.
  • Ein Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn der Mieter trotz Abmahnung, Beratung und Hilfe die Wohnung vermüllen lässt und durch den daraus resultierenden Gestank weitere Nutzer des Hauses bei der Nutzung ihrer Wohnungen in nicht auf Dauer zumutbarer Weise stört (vgl. AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.03.2011 – 641 C 363/10).
  • Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos wegen Unzumutbarkeit kündigen, wenn es über die bloße unberechtigte Tierhaltung hinaus durch diese zu starken Geruchsbelästigungen für die Nachbarn kommt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 30. 09. 1996 – 67 S 46/96).
  • Häufiger ruhestörender Lärm zur Nachtzeit rechtfertigt eine fristlose Kündigung durch den Vermieter (vgl. AG Köln, Urteil vom 05. 10. 1973 – 152 C 276/73).

b) Erfolglose Abmahnung bzw. Fristsetzung

Wie bereits unter III. dargelegt, muss der Vermieter den Mieter – sofern kein Grund für eine Entbehrlichkeit vorliegt- erfolglos abgemahnt bzw. ihm ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes oder Verhaltens gesetzt haben, ehe er fristlos kündigen kann. Das Erfordernis der Abmahnung bzw. Fristsetzung, das nur in § 543 BGB enthalten ist, gilt auch dann, wenn der Vermieter seine Kündigung auf § 569 Abs.2 BGB stützt. Fristlos gekündigt werden kann nur, wenn die in der Abmahnung bezeichnete Vertragsverletzung mit derjenigen, auf die die Kündigung gestützt wird, identisch oder zumindest gleichartig ist. Hat der Vermieter z. B. eine Abmahnung wegen mehrfacher Ruhestörungen ausgesprochen, kann er – sofern eine Abmahnung bzw. Fristsetzung nicht entbehrlich ist – nicht wegen ungenehmigter Tierhaltung kündigen, ohne wegen dieses Verhaltens erfolglos eine erneute Abmahnung ausgesprochen bzw. eine Frist zur Unterlassung gesetzt zu haben.

2. Ordentliche Kündigung

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht vor oder möchte der Vermieter nicht fristlos kündigen, weil er z. B. noch keinen neuen Mieter gefunden hat und einen Mietausfall vermeiden möchte, kommt außerdem eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht. Gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB besteht das für die ordentliche fristgerechte Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB fordert keine so schwerwiegende Vertragsverletzung wie es die §§ 543, 569 BGB für die fristlose Kündigung verlangen. Aber dennoch darf die Pflichtverletzung nicht nur unerheblich sein. Eine allgemeingültige Aussage dazu, wann dies der Fall ist, kann nicht getroffen werden. Bei der Einordnung einer Pflichtverletzung als erheblich oder unerheblich spielen neben ihrer Schwere und ihrer Folgen für Vermieter und Nachbarn insbesondere auch deren Häufigkeit und die Frage eine Rolle, ob Wiederholungsgefahr besteht (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 29. 10. 1991 – 16 S 189/91).

Auch kann sich eine an sich zunächst unerhebliche Pflichtverletzung – wie bereits unter III. dargelegt- durch die Missachtung einer (grds. für die ordentliche Kündigung nicht erforderlichen) Abmahnung in eine erhebliche Pflichtverletzung verwandeln (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 -VIII ZR 145/07).

Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters allein berechtigt den Vermieter noch nicht zur ordentlichen Kündigung. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB verlangt des Weiteren, dass der Mieter schuldhaft, d.h. vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen muss er sich gem. § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 25. 10. 2006 – VIII ZR 102/06). Ebenfalls einzustehen hat der Mieter gem. § 540 Abs.2 BGB für einen schuldhaften vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch eine Person, der er die Wohnung zum Gebrauch überlassen hat, also z. B. einen Untermieter. 

Beachte: Nimmt der Mieter zu Unrecht an, sein Verhalten sei vertragsgemäß, lässt dieser sog. Rechtsirrtum das Verschulden nur dann entfallen, wenn der Irrtum unvermeidbar war.

Die folgenden Beispiele sollen einen Eindruck davon vermitteln, in welchen Fällen die Rechtsprechung ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache bejaht hat:

  • Hat der Mieter trotz verschiedener Abmahnungen Gegenstände im Treppenhaus abgestellt, rechtfertigt dies nach Ansicht des LG Köln, Urteil vom 02.12.2016 – 10 S 99/16- eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
  • Das – einschließlich der Feiertage und Wochenenden – tagtägliche, mehr als 2-stündige Ausüben von Klavierspiel und Gesang durch eine Musikstudentin berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 18. 07. 1989 24 S 597/88).
  • Die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch den ungenehmigten Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur ordentlichen fristgerechten Kündigung berechtigt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.09.2004 – 63 S 199/04).
  • Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung ist begründet, wenn der Mieter trotz Abmahnung die nach dem Mietvertrag unerlaubte Tierhaltung fortsetzt (vgl. LG Hildesheim, Beschluss vom 28.02.2006 – 7 S 4/06).
  • Ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist gegeben, wenn der Mieter von zwei nebeneinander liegenden Wohnungen die zwischen beiden Wohnungen liegende Wand des Hauses ohne vorherige Zustimmung des Vermieters durchbricht, um auf diese Weise eine Verbindung zwischen beiden Wohnungen herzustellen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17. 09. 1987 61 S 50/87).

Anders als im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543,569 BGB steht dem Mieter, dem ordentlich fristgemäß gem. § 573 BGB gekündigt wird, gem. § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu, das ihm einen Anspruch auf (zeitweise) Fortsetzung des Mietverhältnisses verleiht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Alle wichtigen Informationen zum Widerspruchsrecht des Mieters aus 

§ 574 BGB erhalten Sie insbesondere in unserem Beitrag „Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)“.

Wichtig:

Das Widerspruchsrecht des Mieters besteht gem. § 574 Abs.1 S.2 BGB nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen einer Vertragsverletzung berechtigt. Hat der Vermieter zwar ordentlich gekündigt, wäre er aber zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 Nr.2 BGB oder gem. § 569 Abs.2 BGB berechtigt gewesen, kann sich der Mieter wegen fehlender Schutzbedürftigkeit nicht auf einen Härtefall berufen. 

3. Kündigungszeitpunkt und Kündigungsschreiben 

Möchte der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, sollte er beachten, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund, die darauf beruht, dass einer Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht weiter zumutbar ist, nur dann erklärt werden kann, wenn die Kündigung als zeitnahe Reaktion zum Kündigungsgrund erfolgt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07. 05. 1999 64 S 524/98). An dieser Voraussetzung fehlt es nach dem Urteil des LG Berlin vom 07.05. 1999 64 S 524/98-, wenn die Kündigung des Mietverhältnisses rund vier Monate nach der Vertragsverletzung erklärt wird. Der Vermieter sollte sich mit der fristlosen Kündigung daher nicht zu viel Zeit lassen. Ist eine Abmahnung erforderlich, darf sowohl der Zeitraum zwischen der Erlangung der Kenntnis vom Kündigungsgrund und der Abmahnung als auch der Zeitraum zwischen der Abmahnung und dem erneutem Verstoß sowie zwischen dem erneuten Fehlverhalten und dem Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht zu lang sein (vgl. LG Halle, Urteil vom 11. 01. 2002 – 1 S 192/01). Allgemeingültige zeitliche Obergrenzen gibt es nicht. Auch findet § 314 Abs.3 BGB, der besagt, dass die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund nur innerhalb einer angemessenen Frist möglich ist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, zumindest bei Wohraummietverhältnissen auf die §§ 543,569 BGB keine Anwendung (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15).

Auch wenn das Recht zur fristlosen Kündigung nicht die explizite Feststellung einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung verlangt, wie es z. B. bei § 543 Abs.2 Nr.2 BGB der Fall ist, kann es durch zu langes Zuwarten verwirkt werden (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15).

Sowohl die ordentliche fristgerechte als auch die außerordentliche fristlose Kündigung müssen schriftlich erfolgen (vgl. § 568 Abs.1 BGB) und begründet werden (vgl. § 573 Abs.3 BGB und 569 Abs.4 BGB). Die Begründung sollte der Vermieter sehr sorgfältig vornehmen. Eine fehlende oder unzureichende Begründung führt zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 66), auch wenn an sich alle Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.

Wichtig ist es zu beachten, dass es weder für eine den Anforderungen des § 569 Abs.4 BGB entsprechende noch für eine den Vorgaben des § 573 Abs.3 BGB genügende Begründung ausreicht, dass der Vermieter abstrakt und allgemein darlegt, die Kündigung erfolge wegen einer „nicht unerheblichen Pflichtverletzung“, wegen einer „erheblichen Gefährdung der Mietsache durch Verletzung der Sorgfaltspflicht“, wegen einer „unbefugten Überlassung der Mietsachen an einen Dritten“ oder wegen einer “nachhaltigen Störung des Hausfriedens“. Es bedarf vielmehr der Schilderung eines konkreten Sachverhalts, aus dem sich das Kündigungsrecht ergibt. 

Die Meinungen darüber, wie ausführlich die Angabe der Gründe zu erfolgen hat, gehen auseinander. Um ganz sicher zu gehen, sollte der Vermieter das Fehlverhalten des Mieters bzw. den vertragswidrigen Zustand und dessen Folgen so ausführlich wie möglich schildern, wenn möglich mit Angabe von Datum, Uhrzeit und ggf. auch dem Ort der Pflichtverletzungen. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um mehrere Vorkommnisse handelt, die noch nicht für sich genommen, aber wegen ihrer Häufigkeit ein Kündigungsrecht begründen. In diesem Fall müssen alle Pflichtverletzungen im Einzelnen im Kündigungsschreiben angegeben werden, damit der Mieter erkennen kann, was ihm im Einzelnen vorgeworfen wird und ob er sich gegen diesen Vorwurf mit Erfolg verteidigen kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10.02.2003 – 67 S 240/02).

Ist der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben auch ergeben, welche Vertragsverletzungen der Mieter nach dem Zugang der Abmahnung begangen hat (vgl. LG Bonn, Urteil vom 02. 09. 1991 – 6 S 167/91).

Stützt der Vermieter seine fristlose Kündigung auf § 569 Abs.2 BGB, muss er außerdem diejenigen Umstände angeben, die im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung dafür sprechen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist. Auch im Falle einer ordentlichen Kündigung ist wichtig, möglichst alle Umstände darzulegen, aus denen sich das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Legt der Mieter gem. § 574 BGB Widerspruch wegen eines Härtefalls ein, werden nämlich gem. § 574 Abs.3 BGB bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters im Rahmen der Interessenabwägung nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, es sei denn, die Gründe sind nachträglich entstanden.

V. Unter diesen Umständen steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu

Ist dem Vermieter durch den vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung ein Schaden entstanden, kann er diesen gem. § 280 Abs.1 BGB von seinem Mieter ersetzt verlangen, sofern dieser seine Pflichtverletzung zu vertreten hat, d.h. entweder vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat (vgl. § 276 BGB) oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Erfüllungsgehilfen (vgl. § 278 BGB) oder eines Dritten, dem er die Wohnung zum Gebrauch überlassen hat (vgl. § 540 Abs.2 BGB), zurechnen lassen muss.

Ein ersatzfähiger Schaden liegt nicht nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache beschädigt hat. Auch dann, wenn das vertragswidrige, z.B. ruhestörende Verhalten des Mieters dazu geführt hat, dass ein anderer Mieter gegenüber dem Vermieter die Miete gemindert hat, kann der Vermieter den ihm dadurch entstandenen Schaden grds. ersetzt verlangen.

Hat der Vermieter seinem Mieter wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache wirksam gekündigt, hat er außerdem einen Anspruch auf Ersatz des sog. Kündigungsfolgeschadens. Hierbei ist der geschädigte Vermieter grundsätzlich so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre (vgl. Blank, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 542 BGB, Rn. 102).

Ein typischer Kündigungsfolgeschaden ist der Mietausfallschaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er die Wohnung nicht sofort weitervermieten kann. In einem solchen Fall hat der Vermieter grds. einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Miete, die der Mieter bis zu dem Zeitpunkt hätte zahlen müssen, zu dem er das Mietverhältnis erstmals selber hätte beenden können bzw. im Falle eines befristeten Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Befristung (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – XII ZR 162/01). Allerdings muss der Vermieter sich in Anbetracht seiner ihm gem. § 254 BGB obliegenden Schadensminderungspflicht darum bemühen, den Schaden möglichst gering zu halten. Daraus folgt aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis und ggf. zu ungünstigen Bedingungen zu vermieten (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – XII ZR 162/01). Der außerordentlich fristlos kündigende Vermieter verstößt nicht gegen seine Pflicht zur Minderung des Kündigungsfolgeschadens, wenn er die Räume nicht zu der nach dem gekündigten Mietvertrag geschuldeten Miete, sondern zu einer marktgerechten höheren Miete anbietet (vgl. KG, Urteil vom 04.05.2009 – 8 U 183/08). Auch muss er nicht jede beliebige Person als Mieter akzeptieren (vgl. KG, Urteil vom 04.05.2009 – 8 U 183/08). Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt der Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – XII ZR 162/01).

Im Fall einer berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Vertragsverletzung des Mieters hat ein privater Vermieter, der weder rechtskundiges Personal beschäftigt noch selbst über besondere Rechtskunde im einschlägigen Bereich verfügt, außerdem einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter auf Ersatz der für die Kündigung aufgewendeten Rechtsanwaltskosten (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 29. 02. 2008 – 5 S 79/07), allerdings nur in Höhe der gesetzlichen, durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz festgelegten Gebühren.

Unter der Voraussetzung, dass diese erforderlich waren, kann der Vermieter auch Inseratskosten und Maklergebühren ersetzt verlangen, die im Zusammenhang mit der Neuvermietung der Wohnung entstanden sind (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 542 BGB, Rn. 113).

VI. Fazit und Zusammenfassung

1. Liegt ein vertragswidriger Gebrauch einer Mietwohnung vor, kann der Vermieter von seinem Mieter Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen.

2. Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.

3. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist insbesondere möglich, wenn der Mieter

  • die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, 
  • die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt oder
  • den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

4. Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung erfordert in der Regel, dass der Vermieter den Mieter erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat. 

5. Zur ordentlichen fristgerechten Kündigung ist der Vermieter berechtigt, wenn der vertragswidrige Gebrauch eine nicht lediglich unerhebliche Pflichtverletzung darstellt und der Mieter schuldhaft gehandelt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eine Dritten zurechnen lassen muss.

6. Sowohl die ordentliche fristgerechte als auch die außerordentliche fristlose Kündigung müssen schriftlich erfolgen und begründet werden. Hierbei bedarf es der Schilderung eines konkreten Sachverhalts, aus dem sich das Kündigungsrecht ergibt. 

7. Ist dem Vermieter durch den vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung ein Schaden entstanden, kann er diesen von seinem Mieter ersetzt verlangen, wenn dieser schuldhaft gehandelt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten zurechnen lassen muss.

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