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Ärger mit Hausverwaltung – Was können Mieter und Eigentümer tun?

Durch die Begründung eines Mietverhältnisses entstehen für den Vermieter viele Pflichten, aber auch Aufgaben, die er in seinem eigenen Interesse erledigen muss. So muss der Vermieter z. B. stets dafür sorgen, dass sich die Mietsache und auch mitvermietete Anlagen oder Einrichtungen in mangelfreiem Zustand befinden. Neben dieser eher technischen Verwaltung muss auch die kaufmännische Verwaltung erfolgen, zu der z. B. die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung oder das Eintreiben rückständiger Miete gehören. Nicht jeder Vermieter kann und möchte diese Aufgaben selbst erledigen. Insb. bei Mehrfamilienhäusern mit ausschließlich oder überwiegend Mietwohnungen wird daher nicht selten eine Haus- bzw. Mietverwaltung mit diesen Aufgaben betraut. Auch wenn Hausverwaltungen die Verwaltung in der Regel professionell ausführen, bietet deren Einschaltung jedoch keine Gewähr dafür, dass die Verwaltungstätigkeit immer reibungslos verläuft. Erledigt die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß, kann es sowohl zwischen Vermietern bzw. Eigentümern und der Hausverwaltung als auch zwischen Mietern und der Hausverwaltung zu Meinungsverschiedenheiten und Streit kommen.

Dieser Beitrag erklärt, was Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer tun können, wenn es Probleme mit der Hausverwaltung gibt und welche sie jeweils haben.

I. Mietshausverwaltung – Abgrenzung von der Wohnungseigentumsverwaltung

Die Verwaltung von Mietshäusern wird oft verwechselt oder gleichgesetzt mit der Wohnungseigentumsverwaltung. Beide können zwar in einer Hand liegen. Dennoch müssen die Mietshausverwaltung und die Wohnungseigentumsverwaltung strikt voneinander getrennt werden. Während die Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne einer Mietverwaltung in der Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen liegt, obliegt der Wohnungseigentumsverwaltung die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von Wohnungseigentümern (vgl. §§ 20 Abs.1, 27, 28 WEG). Dieser Beitrag befasst sich ausschließlich mit der Mietshausverwaltung. Ist im Folgenden von der „Hausverwaltung“ die Rede, ist daher stets die Mietshausverwaltung gemeint.

II. Diese Rechte haben Vermieter bzw. Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung bei Pflichtverletzungen

Grundlage der rechtlichen Beziehung zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer und der Hausverwaltung ist der Verwaltervertrag. Bei diesem handelt es sich in der Regel überwiegend um einen Dienstvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, also um einen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. d. § 675 BGB. In dem Verwaltervertrag sind insbesondere die Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung detailliert geregelt. Erfüllt die Hausverwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, aus der sich unterschiedliche Rechte ergeben können.

1. Schadensersatzanspruch

Tritt infolge der Verletzung des Verwaltervertrages ein Schaden ein und hat die Hausverwaltung schuldhaft gehandelt, steht dem Vermieter bzw. Eigentümer gegen die Hausverwaltung ein Schadensersatzanspruch zu.

Ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB kann z. B. dann bestehen, wenn die Hausverwaltung die jährliche Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs.3 S.2 BGB erstellt hat und der Vermieter, der sich das Verhalten der Hausverwaltung gem. §278 zurechnen lassen muss (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003 – 24 C 550/02), daher gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB eine Nachforderung gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen kann (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 02.06.2015 – 11 O 103/14). Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bzw. Eigentümers besteht auch dann, wenn die Hausverwaltung es schuldhaft unterlässt, dem Vermieter eine gesetzlich zulässige und mögliche Mieterhöhung vorzuschlagen und gegebenenfalls für ihn durchzusetzen (vgl. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 08. 03. 2006 – 5 U 178/05-75).

Auch dann, wenn die Hausverwaltung notwendige Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht veranlasst und der bzw. die betroffenen Mieter daraufhin die Miete mindern, ihrerseits Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen oder sogar kündigen, macht sich die Hausverwaltung schadensersatzpflichtig.

Es sind unzählige weitere Konstellationen, die hier nicht alle dargestellt werden können, denkbar, aus denen sich eine Schadensersatzpflicht der Hausverwaltung ergeben kann.

2. Kündigung des Verwaltervertrages

Hat das pflichtwidrige Verhalten der Hausverwaltung zur Folge, dass der bzw. die Vermieter / Eigentümer den Verwalter wechseln möchten, muss der Verwaltervertrag gekündigt werden. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen einer ordentlichen fristgerechten und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.

a) Ordentliche fristgerechte Kündigung

Für eine ordentliche fristgerechte Kündigung, für die es keines besonderen Grundes bedarf, müssen Fristen eingehalten werden. Diese ergeben sich oft aus dem Verwaltervertrag selbst. Enthält dieser keine entsprechende Regelung, kommt § 621 BGB zur Anwendung, der die Fristen für die ordentliche Kündigung eines Dienstverhältnisses regelt. Die Länge der Kündigungsfrist hängt davon ab, für welche Zeitabschnitte die Hausverwaltung ihre Vergütung erhält. Je länger diese Abschnitte sind, desto länger ist auch die einzuhaltende Kündigungsfrist. Wird die Tätigkeit der Hausverwaltung z. B. monatlich vergütet, kann die ordentliche Kündigung gem. § 621 Zf.3 BGB zum Schluss des laufenden Kalendermonats erfolgen, wenn das Kündigungsschreiben der Hausverwaltung spätestens am 15. dieses Monats zugeht. Erfolgt der Zugang erst nach dem 15. eines Monats, wird die Kündigung erst zum Ende des darauffolgenden Monats wirksam.

Beachte:

Liegt ein befristeter Verwaltervertrag vor, kann dieser nicht ordentlich gekündigt werden. Verbreiteter als „einfache“ Befristungen sind allerdings Befristungen mit Verlängerungsklausel. In solchen Fällen vereinbaren die Parteien, dass das Vertragsverhältnis eine bestimmte Zeit andauert, sich aber für eine bestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht bis zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt vor Ablauf der zunächst vereinbarten Mindestvertragslaufzeit gekündigt wird. In einem solchen Fall ist die ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der Mindestvertragslaufzeit möglich.

b) Außerordentliche fristlose Kündigung

Ist das Vertrauensverhältnis zwischen dem bzw. den Vermieter(n) / Eigentümer(n) so gestört, dass der Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung beendet werden soll, bedarf es einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Unter welchen Voraussetzungen diese erfolgen kann, regelt § 626 BGB. Nach dessen Abs.1 kann das Dienstverhältnis von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Je nachdem, welche Pflichten der Hausverwaltung durch den Verwaltervertrag übertragen worden sind, kann sich der Grund i. S. d. § 626 Abs.1 BGB aus den unterschiedlichsten Pflichtverletzungen ergeben. Allgemein gilt jedoch, dass das Fehlverhalten der Hausverwaltung schwerwiegend sein muss, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Liegt ein Sachverhalt vor, der ohne Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles „an sich“ geeignet ist, einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darzustellen, bedarf es des Weiteren einer umfassenden Abwägung der Interessen des bzw. der Vermieter(s) / Eigentümer(s) an der sofortigen Beendigung des Vertragsverhältnisses auf der einen mit den Interessen der Hausverwaltung an der Vertragsfortsetzung auf der anderen Seite. Nur wenn diese Interessenabwägung zu Gunsten der Vermieter bzw. Eigentümer ausfällt und ergibt, dass den Vermietern bzw. Eigentümern die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 626 BGB in Betracht.

Eine fristlose Kündigung gem. § 626 BGB ist außerdem in der Regel nur dann verhältnismäßig, wenn ihr eine erfolglose Abmahnung der Hausverwaltung durch den bzw. die Eigentümer / Vermieter vorausgegangen ist oder eine der Hausverwaltung zur Abhilfe bestimmte Frist ergebnislos verstrichen ist. § 626 BGB enthält zwar kein entsprechendes Erfordernis. Dieses ergibt sich aber aus dem in § 314 Abs.2 BGB verankerten Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. BAG, Urteil vom 18. 09. 2008 – 2 AZR 827/06). Gem. § 314 Abs.2 S.1 BGB ist eine fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige, zur Kündigung berechtigende Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag besteht.

In bestimmten Fällen ist die Abmahnung bzw. Fristsetzung jedoch entbehrlich. Einer Abmahnung bedarf es insbesondere dann nicht, wenn bereits von vornherein erkennbar ist, dass eine Verhaltensänderung in Zukunft auch nach einer Abmahnung nicht zu erwarten ist (vgl. BAG, Urteil vom 20.11.2014 – 2 AZR 651/13). Auch dann, wenn die Pflichtverletzung der Hausverwaltung so schwerwiegend ist, dass selbst deren erstmalige Hinnahme den Vermietern bzw. Eigentümern nach objektiven Maßstäben unzumutbar ist, ist eine Abmahnung bzw. Fristsetzung entbehrlich (vgl. BAG, Urteil vom 20.11.2014 – 2 AZR 651/13).

Auch wenn die außerordentliche fristlose Kündigung sofort mit ihrem Zugang Wirkung entfaltet, sind bei ihr insoweit Fristen zu beachten, als zwischen der Kenntnis der Vermieter bzw. Eigentümer von dem zur Kündigung berechtigenden Vorfall und dem Ausspruch der Kündigung nicht zu viel Zeit vergehen darf. § 626 Abs.2 S.1 BGB regelt diesbezüglich, dass die fristlose Kündigung nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen kann und bestimmt in S.2 weiter, dass die Frist mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt.

Anders als die Kündigung von Arbeitsverhältnissen (vgl. § 623 BGB), muss die Kündigung des Verwaltervertrages nicht zwingend schriftlich erfolgen. Zu empfehlen ist dies insbesondere aus Beweisgründen aber dennoch. Außerdem sollte in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund genannt werden, auch wenn dies gem. § 626 Abs.2 S.3 BGB zwingend erst dann erforderlich ist, wenn die Hausverwaltung dies verlangt.

Beachte:

§ 627 Abs.1 BGB bestimmt, dass bei einem Dienstverhältnis, das kein Arbeitsverhältnis im Sinne des § 622 BGB ist, eine außerordentliche fristlose Kündigung auch zulässig ist, ohne dass ein wichtiger Grund i. S. d. § 626 BGB vorliegt, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete, ohne in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen zu stehen, Dienste höherer Art zu leisten hat, die auf Grund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 23.08.2001 – 31 O 206/01- entschieden, dass diese Vorschrift grds. auch auf das mit einem Hausverwalter bestehende Vertragsverhältnis Anwendung findet, da der Hausverwalter in der Regel Dienste höherer Art im Sinne des § 627 BGB schuldet. Dies gelte -so das LG Berlin- auch dann, wenn es sich bei der Hausverwaltung nicht um eine natürliche, sondern um eine juristische Person handele. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 627 BGB ist es allerdings insbesondere, dass die Hausverwaltung keine festen Bezüge für ihre Tätigkeit erhält. Dieses Erfordernis ist oft nicht erfüllt, da viele Hausverwaltungen eine Regelvergütung erhalten, mit der sie rechnen und planen können (zum Merkmal der festen Bezüge i. S. d. § 627 BGB vgl. BGH, Urteil vom 22. 09. 2011 − III ZR 95/11). Keine festen Bezüge i. S. d. § 627 BGB erhält die Hausverwaltung allerdings dann, wenn die Höhe des Hausverwalterhonorars davon abhängt, ob und in welchem Umfang Miete eingenommen wird, weil das Honorar nach einem Prozentsatz der jeweiligen Nettokaltmiete berechnet wird. (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.08.2001 – 31 O 206/01).

Praxistipp für Eigentümer bzw. Vermieter:

In der Regel wird die Hausverwaltung bevollmächtigt, im Namen und für Rechnung der Eigentümer bzw. Vermieter alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, die die Verwaltung des Objektes und die Erfüllung der übertragenen Aufgaben betreffen. Im Regelfall wird der Hausverwaltung eine entsprechende Vollmachtsurkunde ausgestellt. Auch wenn die Vollmacht mit der Beendigung des Verwaltervertrages grds. automatisch endet (vgl. § 168 S.1 BGB), sollten Eigentümer bzw. Vermieter von der Hausverwaltung die Rückgabe der Vollmachtsurkunde verlangen, worauf sie gem. § 175 BGB einen Anspruch haben. Geschieht dies nicht, besteht die Gefahr, dass die Hausverwaltung weiterhin Rechtsgeschäfte tätigt, die die Eigentümer bzw. Vermieter binden (vgl. § 172 BGB).

III. Auch Mieter haben Rechte bei Pflichtverletzungen der Hausverwaltung

Erfüllt die Hausverwaltung ihre Aufgaben nicht ordnungsgemäß, bekommen dies nicht selten auch die Mieter zu spüren. Auch für diese ist es daher wichtig zu wissen, welche Rechte sie in diesem Fall haben.

1. Ansprüche der Mieter gegen die Hausverwaltung

Zwischen den Mietern und der Hausverwaltung besteht keine vertragliche Beziehung. Aber dennoch können die Mieter bei Pflichtverletzungen der Hausverwaltung in bestimmten Fällen vertragliche Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung geltend machen. Dies wird möglich durch das Rechtsinstitut des sog. Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Entfaltet ein Vertrag Schutzwirkung zugunsten eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten, wird dieser in den besonderen Schutz, den die vertraglichen Pflichten – vor allem die begleitenden Fürsorge- und Obhutspflichten – gewähren, einbezogen mit der Folge, dass er nicht nur deliktische Schadensersatzansprüche aus § 823 BGB, sondern auch die oftmals günstigeren vertraglichen Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB geltend machen kann. Der BGH hat mit Urteil vom 30. 04. 1968 – VI ZR 29/67- entschieden, dass sich aus einem Hausverwaltervertrag für den vom Eigentümer eingesetzten Hausverwalter Schutzpflichten gegenüber den Hausbewohnern ergeben können.

Wurde der Hausverwaltung z. B. die an sich den Vermietern bzw. Eigentümern obliegende Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht übertragen, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden zu verhindern, die beim Betreten oder Nutzen des Hauses bzw. Grundstücks entstehen können, und wird ein Mieter verletzt, weil die Hausverwaltung dieser Pflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, kann der Mieter von der Hausverwaltung seinen Schaden gem. § 280 BGB ersetzt verlangen, wenn diese schuldhaft gehandelt bzw. die nötigen Schutzmaßnamen schuldhaft unterlassen hat. Der Vorteil dieses vertraglichen Schadensersatzanspruchs besteht insbesondere darin, dass nicht der Mieter beweisen muss, dass die Hausverwaltung vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat, wie es im Falle eines auf § 823 BGB gestützten deliktischen Schadensersatzanspruchs erforderlich ist, sondern die Hausverwaltung sich entlasten, also darlegen und im Streitfall beweisen muss, dass sie kein Verschulden trifft.

Ein praxisrelevantes Beispiel für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die Hausverwaltung ist das unterbliebene oder nur unzureichend vorgenommene Räumen von Schnee bzw. Streuen bei Schnee und Eis im Winter.

Tipp für Eigentümer bzw. Vermieter:

Soll die Verkehrssicherungspflicht auf die Hausverwaltung übertragen werden, sollte dies durch eine ausdrückliche und unmissverständliche Vereinbarung im Verwaltervertrag geschehen. Das OLG München hat zwar mit Beschluss vom 24. 10. 2005 – 34 Wx 82/05- entschieden, dass die im Verwaltervertrag vereinbarte Verpflichtung des Verwalters zur „ordnungsgemäßen Verwaltung” des Anwesens auch die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht umfasst. Eigentümer bzw. Vermieter sollten sich aber nicht darauf verlassen, dass andere Gerichte gleichermaßen urteilen.

2. Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter

Dass dem Mieter gegenüber der Hausverwaltung eigene Ansprüche zustehen (vgl. dazu die Ausführungen oben unter Zf.1), bedeutet nicht, dass er seinem Vermieter gegenüber keine Rechte mehr hat, wenn die Hausverwaltung ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.

a) Mietminderung

Führt eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung dazu, dass die Mietsache einen nicht lediglich unerheblichen Mangel aufweist, weil z. B. notwendige Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht durchgeführt worden sind, kann der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern. Das Minderungsrecht setzt kein Verschulden voraus. Der Vermieter kann sich daher nicht mit der Begründung entlasten, nicht er, sondern die Hausverwaltung sei für die Entstehung des Mangels verantwortlich.

Tipp für Mieter:

Voraussetzung für eine Mietminderung ist es gem. § 536c Abs.1 S.1, Abs.2 S.2 Nr.1 BGB grds., dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt. Diese Mängelanzeige muss grds. gegenüber dem Vermieter erfolgen. Eine Anzeige gegenüber der Hausverwaltung genügt nur dann, wenn diese zum Empfang derartiger Erklärungen bevollmächtigt ist. Dies ist nicht zwingend immer der Fall, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls bzw. den Vereinbarungen im Verwaltervertrag ab. Da der Mieter oft nicht erkennen kann, ob eine entsprechend Empfangsvollmacht erteilt worden ist, sollte er auf Nummer sicher gehen und die Mängelanzeige dem Vermieter gegenüber abgeben.

b) Kündigung

Beeinträchtigt das Fehlverhalten der Hausverwaltung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache so schwerwiegend, dass die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB, des § 569 Abs.1 oder Abs.2 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Soweit für das Bestehen des Kündigungsrechts im Rahmen des § 543 Abs.1 BGB ein Verschulden des Vermieters eine Rolle spielt, ist zu beachten, dass die Hausverwaltung in der Regel Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist mit der Folge, dass der Vermieter sich ein schuldhaftes Handeln oder Unterlassen der Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. BGH, Urteil vom 30. 04. 1968 – VI ZR 29/67).

Beachte:

Bevor wegen einer Vertragsverletzung fristlos gekündigt werden kann, bedarf es gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB regelmäßig einer erfolglosen Abmahnung oder des erfolglosen Ablaufs einer zur Abhilfe gesetzten Frist. Auch in diesem Zusammenhang gilt, dass der Mieter sich nicht darauf verlassen sollte, dass die Hausverwaltung die nötige Empfangsvollmacht besitzt, um die Abmahnung bzw. Fristsetzung selbst entgegennehmen zu können. Der Mieter sollte die Abmahnung bzw. Fristsetzung daher sicherheitshalber gegenüber dem Vermieter aussprechen.

c) Schadensersatzanspruch

Verletzt die Hausverwaltung ihre Pflichten, können sich daraus für den Mieter auch gegen den Vermieter gerichtete Schadensersatzansprüche ergeben. Gerät die Mietsache z. B. durch unterbliebene Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten in einen mangelhaften Zustand, kommt ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs.1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter die Entstehung des Mangels zu vertreten hat. Auch wenn ein eigenes Verschulden des Vermieters in den meisten Fällen nicht vorliegt, wenn die Hausverwaltung damit betraut ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, gilt auch hier das bereits zur Kündigung unter b) Gesagte entsprechend. Der Vermieter muss sich grds. ein schuldhaftes Handeln oder Unterlassen der Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen.

Auch bei der Verletzung von Schutzpflichten, wie z. B. der Räum- und Streupflicht, kann der Mieter den Vermieter gem. § 280 BGB auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, da auch in diesem Fall grds. eine Verschuldenszurechnung gem. § 278 BGB erfolgt.

Beachte:

Steht dem Mieter wegen einer Schutzpflichtverletzung durch die Hausverwaltung sowohl gegen die Hausverwaltung als auch gegen den Vermieter wegen ein und derselben Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch zu, kann er den Schaden nur einmal ersetzt verlangen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Die Mietshausverwaltung, um die es in diesem Beitrag geht, unterscheidet sich von der Verwaltung von Wohnungseigentum dadurch, dass Erstere die

Begründung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen zum Gegenstand hat, während es Aufgabe der Wohnungseigentumsverwaltung ist, das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern zu verwalten.

2. Die Rechte der Eigentümer bzw. Vermieter, und damit auch die der Mieter werden maßgeblich durch den Verwaltervertrag bestimmt, der die Aufgaben der Hausverwaltung und die Rechte und Pflichten der Beteiligten festlegt.

3. Verletzt die Hausverwaltung ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag, können die Eigentümer bzw. Vermieter

  • von der Hausverwaltung Schadensersatz verlangen, wenn infolge der Verletzung des Verwaltervertrages ein Schaden eintritt und die Hausverwaltung schuldhaft gehandelt hat,
  • den Verwaltervertrag kündigen, und zwar
    • außerordentlich fristlos, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer den Eigentümern bzw. Vermietern die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder
    • ohne besonderen Grund ordentlich fristgerecht unter Einhaltung der gesetzlichen oder davon abweichend vertraglich festgelegten Kündigungsfrist, wenn es sich bei dem Verwaltervertrag um einen unbefristeten Vertrag handelt bzw. wenn eine vereinbarte Mindestlaufzeit verstrichen ist.

4. Wirkt sich ein Fehlverhalten der Hausverwaltung auf einen Mieter aus, kann dieser

  • von der Hausverwaltung Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch eine schuldhafte Verletzung einer auch zu Gunsten der Mieter bestehenden Schutzpflicht durch die Hausverwaltung ein Schaden entstanden ist,
  • gegenüber dem Vermieter die Miete mindern, wenn eine Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung dazu geführt hat, dass die Mietsache einen nicht lediglich unerheblichen Mangel aufweist,
  • den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn
    • die Mietsache durch eine schuldhafte Pflichtverletzung der Hausverwaltung, die sich der Vermieter zurechnen lassen muss, in einen mangelhaften Zustand geraten ist,
    • dem Mieter durch eine dem Vermieter zurechenbare schuldhafte Verletzung einer auch zu Gunsten der Mieter bestehenden Schutzpflicht durch die Hausverwaltung ein Schaden entstanden ist.
  • das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB, des § 569 Abs.1 oder Abs.2 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

49 Antworten auf "Ärger mit Hausverwaltung – Was können Mieter und Eigentümer tun?"

  • Beck
    06.09.2019 - 17:31 Antworten

    Hallo, meine Freundin wohnt in einem Mehrfamilienhaus, hat aber eine eigene Einheit mit Zufahrt und Garage (Haus in Haus Konzept). Nun soll Sie für die Instandhaltung der Betonverkleidung Ihrer Mülleimer die Rechnung bezahlen. Wir fragen uns nun, ob es sich dabei wirklich um Sondereigentum handelt. Der Mülleimer wird zwar nur von ihr genutzt, allerdings steht von der Betonverkleidung und den Mülleimern nichts in der Teilungserklärung. Ist es dann trotzdem Sondereigentum?
    Der Punkt wurde nun, da sie sich beschwert hat auf die nächste Eigentümerversammlung mit aufgenommen zur Abstimmung. Da wir einige Eigentümer kennen, ist unsere zweite Frage, wie viel müssen Zustimmen, damit der Beschluss für die Kostenübernahme durch meine Freundin durch geht. Eventl. können wir noch einige Eigentümer umstimmen, da die Betonverkleidung zwar auf ihrer Zufahrt steht, allerdings ja auch die Außenfassade und den Gesamteindruck beeinflusst.
    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      09.09.2019 - 09:30 Antworten

      Hallo Beck,

      ohne Details und Ortskenntnis kann ich Ihnen hier leider nicht helfen. Lassen Sie die Situation bei Bedarf rechtlich einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pohlner
    17.10.2019 - 16:49 Antworten

    Hallo und guten Tag
    Meine Frage lautet: Muss ich meiner Hausverwaltung melden wenn ich den 24Sdt Pflegedienst brauche??
    Da meine Hausverwaltung meint es ist eine 3 Person eingezogen, und möchte dann auch noch Geld dafür; er aber ja nur seine Arbeit für 12Std. macht und dann ein anderer übernimmt der die nächsten 12Sdt. da ist. Er aber NICHT als wohnender dort gemeldet ist.

  • König Joachim
    13.11.2019 - 08:03 Antworten

    Guten Morgen.
    Ich vermiete eine Wohnung, in der der Mieter Ende August zum ersten Mal Feuchtigkeit an der Badezimmerdecke (2 Etage von 6 Etagen gesamt) beobachtet hat. Da wir im Urlaub waren, hat sich der Mieter direkt an die Hausverwaltung gewandt, die aber keine Reaktion gezeigt hat. Am 10.09. habe ich eine Email an die HV geschickt mit der Biete der Sache nachzugehen, da bei jedem Regen Wasser aus der Decke austritt. Ebenfalls keine Reaktion. Am 13.09. meine zweite Email an die HV – keine Reaktion. Am 15.09. Telefonat mit der HV: angeblich die Emails gar nicht gelesen! Aber man hat mit versprochen sich drum zu kümmern. Nach mehreren Telefonaten habe ich durchgesetzt, dass die HV eine Kammeruntersuchung in dem Fallrohr, dass in dieser Wand eingesetzt ist, veranlasst hat. Vor genau zwei Wochen habe ich einen Bericht der Kammerauntersuchung bekommen, in dem die Rohrbruchstelle zu bildlich zu sehen ist. Bis heute ist nichts Weiteres passiert. Die HV sagt mir immer wieder das Gleiche: eine Firma ist mit dem Beheben des Schadens beauftragt. Inzwischen tritt regelmäßig beim Regen Wasser aus der Decke und Wand aus. Die Trennwand Bad-Schlafzimmer ist bis zum Boden nass. Ich weiß nicht mehr was ich tun soll!!! Der Schaden ist erst so groß geworden durch das passive Verhalten der HV. Die Reparatur, Trocknung und Instandsetzung der beiden Räume wird Wochen dauern. Welche Mietkürzung darf der Mieter vornehmen? Wer erstattet mir diesen Verlust an Mieteinnahmen?

    • Mietrecht.org
      14.11.2019 - 15:03 Antworten

      Hallo Joachim,

      im Idealfall finden Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter. Ansonsten kann dieser sich für eine Mietminderung an bestehender Rechtsprechung orientieren. Als Vermieter bleiben Sie vermutlich auf den Kosten sitzen. Ich würde vorbeugend die Gebäudeversicherung ansprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Evelyn Busch
    12.01.2020 - 21:13 Antworten

    Guten Abend,

    Ist es rechtens anhand der Datenschutzverordnung, dass meine Hausverwaltung Daten an meine Mieter weitergibt (NK-Abrechnung), die lediglich für mich als Eigentümer verwalten und nichts mit meinen Mietern zu tun haben?

    Mit freundlichen Grüßen
    Evelyn

  • Wilfried Merten
    14.03.2020 - 20:54 Antworten

    Hallo zusammen

    Ich bin Besitzer eines Hundes, seit einigen Jahren wird bei uns im Haus behauptet das dieser andauernd in den Aufzug uriniert. desweiteren würde es aus meiner Wohnung nach Urin und Kot riechen. Ich bin zwar berufstätig aber mein Hund kommt trotzdem dreimal am Tag heraus. Meine Freunde und Bekannten haben mir schon des öfteren gesagt das es bei mir nicht stinken würde da ich diese auf den Laufenden halte. Jetzt bekam ich eine Mail von dieser Hausverwaltung wo mir mitgeteilt wurde das diese am 20.2.2020 im Haus gewesen sein sollten und in fast jeder Wohnung waren um sich den Zustand der Wohnungen anzusehen. Leider, so laut dieser Mail , haben Sie mich nicht angetroffen. Jetzt verlangen Sie von mir das ich mit denen einen Termin ausmachen soll um meine Wohnung zu besichtigen. Mir wurde sogar von seiten der Hausverwaltung gedroht das mir die kosten eines Geruch_ Sachverständigen auf mich abzuwälzen. Können die das so einfach machen??

  • Marianne Mueller
    19.08.2020 - 22:23 Antworten

    Guten Tag!

    Meine 90-jaehrige Mutter ist behindert und kann ohne Rolator nicht gehen. Sie wohnt in einem Hochhaus, in dem die Hausverwaltung endlich nach Jahren einen Behindertenlift eingebaut hat. Das Problem ist, dass der Lift schon seit 3 Monaten nicht funtioniert, und das Leben meiner Mutter (und anderen Senioren und Eltern mit Kinderwaegen) sehr erschwert.

    Wir haben uns schon mehrmals bei der Verwaltung beschwert, aber wie gesagt, der Lift funtioniert nach 3 Monaten immer noch nicht.

    Meine Mutter wohnt in Mannheim. Koennen Sie uns bitte sagen an wen wir uns wenden koennen, damit der Lift repariert wird?

    Vielen Dank im vorraus!

    • Mietrecht.org
      20.08.2020 - 22:27 Antworten

      Hallo Marianne,

      Sie haben leider nicht viel mehr Möglichkeiten als den Druck auf den Hausverwaltung / den Eigentümer zu erhöhen. Das geht ggf. mit einer Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Margit Wagner
    12.09.2020 - 16:16 Antworten

    Hallo,
    Bei uns wurden neue Wasserleitungen verlegt, so dass jetzt jeder seine eigene Wasseruhren hat.
    Leider sind die Schächte im Flur und Küche immer noch offen, da eine Brandschutz zwischen dem nächsten Stockwerk vorgeschrieben ist . Evtl Manschette um die Röhre und ausschäumen. Leider hat die Heizung uns Sanitär Firma hat nur die Leitungen gelegt, in Brandschutz habe sie keine Ahnung. Meine Frage wie lange muss ich warten bis das instand gesetzt wird. Es sind jetzt mittlerweile 4 Monate. Von der Hausverwaltung bekomme ich keine Antworten , habe ich als Eigentümer gar keine Rechte.

    • Mietrecht.org
      13.09.2020 - 21:00 Antworten

      Hallo Margit,

      als Eigentümerin sieht es tatsächlich schlecht aus. Erhöhen Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern den Druck auf die Hausverwaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      PS: als Mieter käme noch eine Mietminderung in Betracht.

  • Stefan
    09.11.2020 - 21:04 Antworten

    Guten Tag,
    ich wohne in einem Neubau zur Miete, es ist ein Mehrfamilienhaus. In meiner Etagenwohnung werde ich zum Teil durch bauliche Mängel (in meinen Augen) gestört. Es gibt mehrere Punkte. Einmal geht es um die Wohnungsabschlusstüren die mit automatischen Schließern ausgestattet sind. Diese Schließer sind zum Teil nicht richtig eingestellt, sodass die Türen sehr heftig und laut zufallen – sogar die Wände und er Boden wackelt.
    Ein weiteres Thema sind die Zwangsbelüftungen der Badezimmer (es handelt sich immer um Badezimmer mit Fenster). Diese Lüfter sind nicht eingestellt worden. Die Lüfter laufen aktuell sobald Licht im Bad eingeschaltet ist, der Lüfter hat aber immer Strom und kann auch ohne Licht laufen (wegen zu hoher Feuchtigkeit oder eben auf Grundbelüftung z.b. 10m³/h). Zwangsbelüftungsöffnungen an den Fenstern sind vorhanden, damit ist ein Luftaustausch gegeben und auch gewollt. Jetzt ist es so, dass die Lüftungsanlagen auch höchster Stufe (60m³/h) laufen. Das hört man dann im Badezimmer – Mieter “macht Licht an oder vergisst es” – teilweise Nachts um 3 Uhr, stundenlang. Zu helfen ist dann nur alle Türen in meiner Wohnung zu schließen. Die Lüftung brummt und summt wie ein alter Kühlschrank. Eigentlich sollte man die Lüftung niedriger einstellen. Somit ist sie kaum zu hören, vielleicht auch auf kleinste Stufe, um einen ständige Luftaustausch zu gewährleisten. Diese Einstellungen sind alle möglich, es ist eine sehr moderne Lüftungsanlage – die eben nicht eingestellt wurde. Für mich ist das ein Mangel. In meinen Augen gehört die Lüftungsanlage. passend zur Wohnung richtig eingestellt. Selbst im Gästeklo (ebenfalls mit Fenster) läuft diese auf voller Leistung.
    Das Licht am Briefkasten und der Haustüre geht nur mit Bewegungsmelder, dieser ist aber seit Einzug defekt (1 Jahr).
    Die Haustüre lässt sich seit einem Jahr nicht per Freisprecheinrichtung öffnen, der Summer klemmt oder blockiert die Türe. Kurzfristige Lösung vom Hausmeister – den Summer auf immer offen stellen – eine wirklich vorbildliche Lösung. Meistens muss man aber selbst runterlaufen und die Türe selber öffnen.

    Die Themen habe ich der Hausverwaltung gemeldet. Bis auf flachse Antworten “wir haben jemanden beauftragt” kommt nichts. Auch auf konkrete Frage, wann jemand kommt oder bis wann das Problem behoben ist, bekommt man keine Antwort.

    Was kann ich tun? Mich ärgert es, vor allem weil es einfachste Dinge sind die auf der Hand liegen und nur richtig eingestellt bzw. repariert werden müssen. Beworben wird die Immobilie mit ‘höchsten Standard’. In meinen Augen ist unter diesem Umständen die sehr hohe Miete nicht mehr gerechtfertigt.

    • Mietrecht.org
      10.11.2020 - 09:17 Antworten

      Hallo Stefan,

      Sie beschreiben eine Reihe von “Kleinigkeiten”, die aber trotzdem behoben werden sollten. Ggf. sollten Sie wegen einzelner Mängel über Mietminderungen nachdenken, diese würde sich m.E. – wenn überhaupt – im niedrigen einstelligen Bereich bewegen. Sie müssen abwägen, ob das Sinn macht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Kuppler
    27.12.2020 - 19:41 Antworten

    Guten Tag,
    ich wohne in einem Mietshaus in Berlin, dessen Hausverwaltung sich im Bereich der verwalterischen Tätigkeiten (Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, Mieterhöhungen u.a.) immer wieder dadurch hervorhebt, falsche Abrechnungen zu erstellen. Keine Abrechnung bzw. Mitteilung ist richtig und muss regelmäßig nachgebessert werden. Welche Möglichkeiten gibt es für mich als Mieterin, die Hausverwaltung absetzen zu lassen. Eigentümer/Vermieter sollen in Irland sitzen und über eine GmbH in München gesteuert werden. Eine Kontaktaufnahme zum Vermieter gestaltet sich sonach schwierig.
    Was können Sie mir raten?
    Vielen Dank und beste Grüße

    • Mietrecht.org
      28.12.2020 - 17:19 Antworten

      Hallo Sabine,

      Sie können sich gegen falsche Abrechnungen / Mieterhöhungen und Ähnliches wehren. Die Hausverwaltung werden Sie als Mieterin allerdings nicht “los”.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Friedel Franziska
    22.02.2021 - 16:38 Antworten

    Hallo,
    unser Badezimmerschrank/Spiegelschrank, der von unseren Vormietern ist und von uns nicht offiziell übernommen wurde, ist ohne Selbstverschulden runtergekracht und hat die damit verbundenen Stromkabel mit runtergerissen. Nun ist im ganzen Bad kein Strom mehr verfügbar. Jetzt meinte unsere Hausverwaltung, dass wir das selber klären zu hätten, weil der Spiegelschrank kein Inventar von der Vermieterin ist. Ist das korrekt?

    • Mietrecht.org
      23.02.2021 - 07:47 Antworten

      Hallo Franziska,

      weisen Sie darauf hin, dass der Spiegelschrank Mietbestandteil ist, da dieser als Inventar mitvermietet wurde – es sein denn, es wurde eine anderweitige Regelung getroffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karina
    28.02.2021 - 00:58 Antworten

    Hallo zusammen,
    Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin und haben unsere HV beauftragt die Verwaltung für diese Wohnung zu übernehmen. Nun passiert es schon seit geraumer Zeit, dass die Miete immer später n uns überwiesen wird. Heute 27.2.2021 haben wir immer noch keine Mietzahlung für Januar und Februar erhalten. Die Begründung der HV ist, dass es an der Buchhaltung liegt.
    Die Beträge für die Verwaltung werden aber immer pünktlich abgezogen. Was kann man unternehmen?

    • Mietrecht.org
      28.02.2021 - 13:47 Antworten

      Hallo Karina,

      fordern Sie die Hausverwaltung auf, die Mieten vertragsgemäß und pünktlich weiterzuleiten. Wenn das nicht hilft, kündigen Sie und wechseln Sie die Hausverwaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Wagner
    02.03.2021 - 15:54 Antworten

    Hallo,
    wir sind Eigentuemer einer Mietwohnung mit Kellerabteil. Die Hausverwaltung hatte durch Aushaenge mehrfach kundgetan, dass die Kellerabteile fuer Reinigung und Reparaturen zu raeumen sind und dass andernfalls die verbliebenen Gegenstaende entsorgt wuerden. Unser Mieter hat die Aushaenge uebersehen und macht nun geltend, dass Gegenstaende im Wert von mehreren Tausend Euro vernichtet wurden. Diesen Schaden klagt er nun bei mir als Vermieter ein.
    Bin ich als Vermieter direkt verantwortlich und muss dann ggf. den Schaden bei der Hausverwaltung einfordern oder muss der Mieter zunaechst auf Die Hausverwaltung zugehen?
    Gruss
    Bernd

    • Mietrecht.org
      02.03.2021 - 17:37 Antworten

      Hallo Bernd,

      als Eigentümer sind immer Sie als Vermieter Ansprechpartner für Ihren Mieter. Anders kann es aussehen, wenn Sie die Hausverwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung für Ihre Wohnung beauftragt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Ramona Ludwig
      05.11.2021 - 15:44 Antworten

      Hallo,
      Bleibt unser Vermieter in der Pflicht, wenn die Hausverwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt. Der Verwalter behauptet nein, er hat einen Vertrag mit dem Vermieter. Wir aber auch und nicht mit dem Verwalter.

      • Mietrecht.org
        05.11.2021 - 19:25 Antworten

        Hallo Ramona,

        rechtlich haftet am Ende immer der Vermieter – dieser muss Missstände dann im Innenverhältnis mit seiner Hausverwaltung klären. Sie brauchen keinen Vertrag mit dem Verwalter. Es genügt, wenn sich der Vermieter per Vollmacht vom Verwalter gegenüber den Mieterin vertreten lässt.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Stephanie
    02.03.2021 - 18:41 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne seit einem Jahr in meiner ersten eigenen Wohnung.

    Seit dem ich hier wohne wird in der Wohnung über mir Musik gespielt, anfangs etwas leiser sodass es mich noch nicht wirklich gestört hat und ich ehrlich gesagt zuerst nicht gewusst hatte wo es herkommt.
    Doch seit einiger Zeit ist es jetzt extrem laut und man spürt jede vibration, noch dazu wird Tag und Nacht gespielt, was für mich sehr nervernaufreibend ist da ich in einem Seniorenheim im Schichtbetrieb arbeite und Zuhause einfach nicht mehr zur ruhe komme, ich bin vollkkommen erschöpft und ertrage dies nicht mehr.

    Ich habe daraufhin eine Beschwerdeemail an die Hausverwaltung geschrieben mit der Antwort das diese nichts machen können und ich die Polizei rufen soll.

    seit dem waren ich und mein jetziger Freund zwei mal persönlich bei diesem Nachbarn oben, und haben 3 mal die Polizei gerufen, leider ist nichts besser geworden.

    Im Mai endet meine 1 Jährige Mietpflicht und danach sind noch die 3 Monate Kündigungsfrist.

    Meine Frage ist ob man die Kündigungsfrist kürzen oder gar ganz wegstreichen kann da dieser Zustand unzumutbar ist?

    Mit freundlichen Grüßen

    Stephanie

    • Mietrecht.org
      02.03.2021 - 18:58 Antworten

      Hallo Stephanie,

      versuchen Sie die Kündigungsfrist einvernehmlich zu verkürzen. Ich vermute, dass keine Unzumutbarkeit vorliegen wird. Mit Unzumutbarkeit / Unbewohnbarkeit wäre ggf. auch eine außerordentlich fristlose Kündigung denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Wagner
    02.03.2021 - 19:21 Antworten

    Hallo Dennis,
    in unserem Fall ist die Hausverwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt. Was aendert dies genau?
    Gruss
    Bernd

    • Mietrecht.org
      02.03.2021 - 20:09 Antworten

      Hallo Bernd,

      das befreit Sie nicht von der Verantwortung, aber die Hausverwaltung nimmt Ihnen zumindest die Kommunikation / Arbeit mit Ihrem Mieter ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Damian
    25.05.2021 - 12:21 Antworten

    Hallo Dennis,

    Ich vermiete eine Wohnung in Stuttgart. Die ehemaligen Mieter dieser Wohnung haben der Hausverwaltung im Januar 2021 einen Wasserschaden und Schimmel gemeldet. Daraufhin haben die Mieter eine Mietminderung von 70% beantragt. Inzwischen sind die Mieter aufgrund des Wasserschadens ausgezogen. Die Hausverwaltung hat zwar begonnen das Problem zu bearbeiten, jedoch ist es immer noch nicht gelöst, obwohl 5 Monate verstrichen sind. Es sind nach wir vor erhöhte Feuchtigkeitsmesswerte in meiner Wohnung. Durch den Prozess hinweg hat die Hausverwaltung nur extrem langsam gehandelt und handelt auch jetzt kaum. emails werden nicht oder nur mit Wochen verspätung beantwortet. Wenn ich die Hausverwaltung mal ans Telefon bekomme, heißt es Sie arbeiten daran. Jedoch verstehe ich nicht wieso es so lange dauert einen Schaden zu beheben. Kurz gesagt, denke ich nicht, dass die Hausvwerwaltung ihren Job macht.

    Was kann ich machen?

    Kann ich die Hausverwaltung aufgrund von fahrlässigkeit verklagen?

    Kann ich die entgangen Mieteinnahmen bei der Hausversicherung geltend machen?

    Kann ich meine entgangenen Mieteinnahmen irgendwie

    • Mietrecht.org
      25.05.2021 - 19:57 Antworten

      Hallo Damian,

      Sie könnten prüfen lassen, ob die Hausverwaltung sich ggf. Schadenersatzpflichtig gemacht hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lutz Lehmann
    28.05.2021 - 11:26 Antworten

    Guten Tag

    seit einem Vierteljahr versuche ich über meine Hausverwaltung (Immobilienmanagement) eine Lösung für
    die nicht funktionierende automatische Schließung der Haustür (nicht Wohnungstür) zu erreichen.
    Der Hausmeisterservice ist mehrfach vor Ort gewesen und hat die ca. 25 Jahre alte Haustür mit Schließautomatik neu justiert, aber mehr als ein paar Tage funktioniert dies nicht.
    Andere Mieter merken es nicht oder es ist ihnen egal. So sieht die Hausverwaltung trotz Empfehlung des Hausmeisterservices, die Tür komplett zu erneuern, keinen Grund, etwas zu unternehmen.
    Ist halt witterungstechnisch bedingt…
    Die Servicefirma der Tür soll wohl schon mehrfach da gewesen sein, aber es ändert sich nichts.
    Die Polizei in Bernau (Sicherheitsproblematik-Einbruchsgefahr) verweist mich an die Hausverwaltung, so dass ich nur noch im Kreis laufe.
    Was kann man da machen?

    • Mietrecht.org
      28.05.2021 - 11:36 Antworten

      Hallo Lutz,

      eine Eingangstür die nicht schließt kann zur Mietminderung berechtigen. Sie sollten hier nach entsprechender Rechtsprechung suchen und so ggf. eine angemessene Höhe für eine Mietminderung ermitteln. Das könnte zumindest den Druck auf die Hausverwaltung vergrößern. Auf der anderen Seite wird die Mietminderung marginal ausfallen und auch Ärger/Aufwand mit sich bringen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elisabeth
    21.09.2021 - 22:53 Antworten

    Guten Abend,

    Seit Jahrzehnten wohne ich in einem großen Miethaus, wo jede Wohnung einen anderen Eigentümer hat. Zum Haus gehört eine große Terrasse, die von allen Bewohnern benutz werden kann bzw. wir können eigene Sitzgruppe hinstellen. Diese Flächen waren immer frei wählbar und wurden nie zu den einzelnen Wohnungen zugewiesen.
    Vor 5-6 Jahren wurde der Hausmeister, der selbst einen großen zentralen Platz auf der Terrasse einnimmt, als Terrassenbeauftragter eingesetzt. Seitdem muss jeder den Terrassenplatz von ihm zuteilen lassen. Weil der Hausmeister die Sitzgruppe der Hausgemeinschaft abgeschafft hat, um für sich selbst dort Platz zu machen und eine Mieterin vor gut drei Jahren auszog, hatte ich Anspruch auf die Fläche angemeldet und den Terrassenplatz einer ehemaligen Nachbarin reserviert.
    Nach längerer Diskussionen und Entscheidung des Beirats, bekam ich den Platz.
    All das passierte vor drei Jahren.

    Auf der diesjährigen WEG-Versammlung wurde in Anwesenheit meiner Eigentümerin entschieden, dass ich diesen Terrassenplatz räumen muss, weil er einer anderen Wohnung gehört! Die Behauptung ist falsch, hier gehört keiner Wohnung ein Terrassenplatz, aber jeder Eigentümer hat das Recht einen Platz zu bekommen. Ich würde dann einen anderen Platz bekommen.
    Meine Eigentümerin hatte sich gewehrt, argumentiert, es hat nichts geholfen, sie wurde aber abgestimmt. Der Hausmeister wollte sich um jeden Preis durchsetzen.

    Meine Frage ist:
    War die Entscheidung rechtens? Was kann ich als Mieter tun?
    Der Eigentümer will nichts mehr unternehmen.

    • Mietrecht.org
      22.09.2021 - 08:25 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      für Sie ist leider nur entscheidend und bindend, was in Mietvertrag vereinbart wurde. Ist Ihnen im Vertrag ein Sitzplatz zugeordnet, können Sie Ihr Recht entsprechend durchsetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine
    23.09.2021 - 11:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie ich sehe konnten Sie auch schon einigen Vor-Kommentatoren weiterhelfen. Ich würde mich sehr freuen wenn Sie auch kurz Zeit für meinen Fall haben:

    Ich wohne in einem größeren Mietshaus mit mehreren Eigentümern, Vermietern und Mietern. Desweiteren kümmert sich eine Hausverwaltung um z.B. Instandsetzungsmaßnahmen.
    Bei meiner Wohnung handelt es sich um ein kleines 1-Zimmer-Appartment mit Kochnische.

    Am 20.07.2021 gab es einen Rohrbruch über meiner Wohnung und das Wasser kam tropfend durch die Decke. Die Decke und Wände in Bad und Flur sind betroffen, kleinere Stellen im Wohnraum und die Küche (das Wasser kam hinter den Schränken hervor geplätschert).

    Seitdem (also vor 2 Monaten) war nur einmal jemand da um ein Trocknungsgerät für Bad + Flur dazulassen und jemand von der Versicherung um Bilder zu machen.
    Gestern nun kam ein Schreiner um die Küche auszubauen damit diese getrocknet werden kann. Wann ich dazu die Trocknungsgeräte erhalte und wie es weiter gehen soll, weiß ich nicht.
    Durch die lange Feuchtigkeit im Schlaf-Kochbereich hat sich an diversen Stellen Schimmel gebildet und die Wohnung riecht feucht und modrig. Noch kann ich die Fenster offen lassen und für Durchzug und frische Luft sorgen, sobald es kälter wird, ist dies nicht mehr in diesem Maße gegeben.
    Da ich von zu Hause aus arbeite und in dem gleichen Raum auch schlafe, bin ich dem Schimmel und dem Geruch alltäglich ausgeliefert, was sich langsam durch Kopfschmerzen auch körperlich bemerkbar macht. Durch den Ausbau der Küche, ist diese zwar noch teilweise nutzbar, aber der Inhalt der Schränke (Besteck, Lebensmittel, Putzmittel,..) steht nun in dem kleinen Wohnraum und nimmt die Hälfte der Wohnfläche ein. Es bleibt nur noch ein Durchgang von Flur zu Bett, zum Schreibtisch und zur Küche.

    Die Wohnung befindet sich also nur noch Auge-zudrückend in einem bewohnbaren Zustand. Spätestens mit den Trocknungsgeräten für die Küche wird es mir vermutlich nicht mehr möglich sein von zu Hause aus zu arbeiten, da die Geräuschbelastung zu hoch sein wird.

    Ich würde wegen dieser Umstände gerne eine Mietminderung mit dem Vermieter abstimmen. Für die Sanierung ist allerdings die Hausverwaltung zuständig. Ist eine Mietminderung rechtens? Falls ja, bis zu wie viel Prozent könnte ich hier geltend machen?
    Gibt es sonstige Maßnahmen die ich ergreifen kann?

    VIELEN Dank für Ihre Unterstützung!

    • Mietrecht.org
      23.09.2021 - 12:33 Antworten

      Hallo Nadine,

      Sie sollten sich schnellstmöglich die Option für eine Mietminderung offenhalten (Mangel anzeigen) und auch die Miete mindern. Sie wenden Sie an Ihren Vermieter. Wird dieser von der Hausverwaltung vertreten, dann an die Hausverwaltung. Es ist ein Unterschied, ob ein Zimmer in einer 5-Zimmer-Wohnung nicht nutzbar ist oder ob es sich um eine 1-Zimmer-Wohnung handelt. Wenn die gesamte Wohnung aufgrund der Trocknung nicht nutzbar ist, kann eine Mietminderung auch zu 100% ausfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Nadine
        23.09.2021 - 12:57 Antworten

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
        Mein Vermieter geht einer Anfrage um die Mietminderung zu besprechen noch aus dem Weg.
        Mir würde derzeit eine Minderung irgendwo zwischen 30 – 50% vorschweben. Wäre dies zum jetzigen Zeitpunkt vertretbar?

        Sobald die Trocknungsgeräte stehen würde ich die Minderung erhöhen.

        Nochmals vielen Dank für Ihre Unterstützung. Sie helfen mir gerade sehr weiter!

        • Mietrecht.org
          23.09.2021 - 13:19 Antworten

          Hallo Nadine,

          gerne. Die Höhe der Mietminderung sollten Sie immer an bestehende Rechtsprechung anlehnen – recherchieren Sie nach passenden Urteilen. Die Mietminderung muss immer an die aktuellen Einschränkungen / Mängel angepasst werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Platz
    04.02.2022 - 17:05 Antworten

    Gesetzesänderung Heizkostenverordnung ab dem 1.1.22

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ist es zulässig, daß die HVW durch diese o.g. Gesetzesänderung die e-Mail Daten an einen externen Anbieter übermittelt, ohne vorher den Mieter von dieser Änderung zu informieren, auch werden die defür entstehenden Kosten nicht mitgeteilt.(erst auf Nachfrage)
    Ich beziehe mich hier auf den “Datenschutz”.

    Vielen Dank
    Kerstin platz

  • Kerstin Kurth
    07.04.2022 - 11:05 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    meine Mietverwaltung hat im Jahr 2021 die Buchhaltung nicht gemacht und es sind bei einem Mieter Miet- und Nebenkostenrückstände von mittlerweile 8.000,00 EUR angefallen. Der Mieter plant jetzt in die Privatinsolvenz zu gehen.
    Der Hausverwalter hatte erst auf die Außenstände reagiert nachdem ich die Rückstände im Februar festgestellt habe. Er forderte daraufhin noch Kontoauszüge an, die er allerdingsltztendlich doch in seinen Unterlagen gefunden hat. Desweiteren hat er mir nachträglich 3 Mahnschreiben an den Mieter zugesandt, die ich und der Mieter vorher nicht erhalten haben. Die Mahnschreiben waren ohne Angabe der Rückstände und auch nicht mit Androhung von Kündigung, wie in den vorherigen Schreiben. Die angeblichen Schreiben waren auch nicht, wie gewöhnlich, mit Einschreiben verschickt.
    Ich habe dem Hausverwalter daraufhin fristlos gekündigt. Er hat die fristlose Kündigung auch anstandslos angenommen.
    Kann ich den Verwalter noch auf Schadensersatz anzeigen. Ich war letztes Jahr sehr krank (deswegen fiel mir der Rückstand auch erst jetzt auf). Leider kann ich mir diesen hohen Verlust momentan überhaupt nicht leisten.
    Vielen Dank
    K.K.

    • Mietrecht.org
      07.04.2022 - 13:04 Antworten

      Hallo Kerstin,

      Sie sollten auf jeden Fall prüfen, in wie weit Sie Schadenersatzansprüche geltend machen können. Dabei kann Ihnen am besten ein Anwalt helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Louis
    17.07.2022 - 19:20 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ich bin bei meiner Suche zu einem speziellen Problem im Zusammenhang mit meiner gemieteten Wohnung auf eine Seite gestoßen und möchte nun das Problem hier vorstellen in der Hofnung das sie mir einen Rat geben können bzw. meine Frage beantworten können
    Der Sachverhalt / mein Problem:
    Ich wohne in einem Mietshaus, dass mit mehreren andern Wohnblocks eine Wirtschaftliche Einheit bildet für die eine Hausverwaltung tätig ist., ca. 100 Wohnungen. Die Wohnungen werden von Mietern mit x verschiedenen Vermietern aber auch Eigentümern bewohnt.
    Bezüglich des Mülls gibt es jetzt das Problem, dass viele der Bewohner den Müll nicht trennen obwohl das seitens unseren Abfallwirtschaftsbetriebs AWB eine Pflicht ist und auch als Pflicht in der Hausordnung als eigener Punkt festgehalten ist.
    Durch das Nicht-trennen reichen die Müllcontainer zum Abholtermin nicht aus und quellen jedes Mal über. Würde ordnungsgemäß getrennt werden, würden die Müllcontainer locker ausreichen bzw die Anzahl könnte sogar um einen oder gar 2 Container reduziert werden und so könnten die Kosten gesenkt werden.
    Von meiner Seite wurden schon etliche Schreiben s. u. an die Hausverwaltung und meinen Vermieter geschrieben, damit geeignete Schritte in der Angelegenheit unternommen werden. Weder mein Vermieter noch die Hausverwaltung sind jedoch bisher in irgend einer Weise tätig geworden.
    Ich bin der Meinung, dass ich dadurch, das die Überzahl der Bewohner ihren Müll nicht trennt und gesondert zum Wertstoffhof fährt (wir haben ein Bringsystem) unnötig mit höheren Kosten belastet werde. Sie könnten. niedriger sein.

    Meine Frage:
    Was kann man tun?
    Gibt es die Möglichkeit die Miete wegen Untätigkeit des Vermieters / der Hausverwaltung zu kürzen.
    Was die Pflichten des Vermieters oder der Hausverwaltung in diesem Zusammenhang?
    Werde ich benachrichtigt wenn es eine Antwort gibt?

    Ich hatte in meinen Schreiben folgende Vorschläge gemacht:
    – an den Müllhäuschen große, wetterfeste Tafeln (gibt es kostenlos vom AWB) anzubringen auf denen
    auf die Mülltrennungspflicht hingewiesen wird, in einfacher Sprache, bzw Symbolsprache.
    – an alle Bewohner Schreiben zu versenden in denen nochmals auf die Einhaltung der Pflicht den Müll
    zu trennen hingewiesen wird und auf die Mehrkosten, die entstehen durch das nicht Trennen.
    – das an alle Bewohner als Infos verteilt werden, wo die großen und kleinen Wertstoffhöfe örtlich sind.
    – das eine Infoveranstaltung gemacht werden könnte zum Thema Müllvermeidung, Mülltrennung,
    mögliche Einsparungen, Recycling, Umweltschutz, gutes Gewissen.
    – das es die Möglichkeit gibt eine kostenpflichtige Wertstofftonne anzuschaffen in der dann die
    Wertstoffe eingeworfen werden können.
    – das für Bewohner ohne Auto sich auch Bewohner zusammen schließen könnten um das Wegfahren
    zum Wertstoffhof zu gewährleisten.

    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    R. Louis

    • Mietrecht.org
      18.07.2022 - 08:21 Antworten

      Hallo R. Louis,

      danke für Ihren Beitrag und vielen Dank auch für Ihr Engagement in Ihrer Wohnanlage. Ich sehe leider keinen Handlungsspielraum. Gleiche Probleme haben wir beim Thema Heizen und Lüften (Menschen heizen und Lüften gleichzeitig) oder auch beim Wasserverbrauch (Menschen duschen unterschiedlich lang und baden unterschiedlich häufig). Beide Beispiele betreffen auch Ihre Kosten.

      Es wird leider bei Appellen bleiben, ich sehe leider keine andere Möglichkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Zimmer
    24.01.2023 - 22:05 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    auf der Suche nach Hilfe zu unserem Problem bin ich auf Ihre Seite gestoßen und erhoffe mir Hilfe.

    Wir sind vor einigen Wochen aus dem Urlaub wiedergekehrt und fanden einen Wasserschaden in unserem Badezimmer vor, der sich in den Rest der Wohnung vorarbeitete.
    Leider kein Frischwasser und es wurde mit jeder Spülung der Nachbarn schlimmer.
    Wir haben direkt die Hausverwaltung kontaktiert, dort jedoch niemanden erreicht, da es Sonntag abends war. Wir sprachen auf die Mailbox und baten um Rückruf.
    Wir haben einige Nachbarn befragt, ob es einen Notfallkontakt seitens der Hausverwaltung gibt – nichts.
    Daraufhin haben wir einen Notdienst gerufen, welcher den Schaden behoben hat und direkt bei uns abkassiert.

    Am nächsten Morgen kontaktierte uns die Hausverwaltung und wir erklärten den Sachverhalt. Wir schickten alle Bilder, Videos an die Hausverwaltung und leiteten letztendlich die Rechnung des Notdienstes weiter.

    Nun der Schock: Die Hausverwaltung teilte uns nun mit, dass deren Versicherung nur ein Drittel der (hohen) Rechnung übernehmen möchte. Grund dafür wäre ein unangemessener Preis des Notdienstes.
    Wir haben die Hausverwaltung mehrfach kontaktiert und unseren Unmut über die Situation bekundet, da wir uns eher eine Entschädigung erhofft hatten, für den ganzen Stress. Leider ist diese der Meinung, dass sie alles für uns getan hätten und wir dementsprechend auf den Kosten sitzen bleiben.
    Wir sind ziemlich enttäuscht über diesen Umgang. Wir verstehen nicht, wie wir, unverschuldet an der Situation, auf Kosten sitzen bleiben können. Hätten wir den Notdienst nicht gerufen, wäre die ganze Wohnung betroffen gewesen.

    Wir würden uns sehr über eine Einschätzung Ihrerseits freuen!
    Vielen Dank im Voraus,

    J. Zimmer

  • Heide Kuhlmann
    30.01.2023 - 11:16 Antworten

    Hallo,
    ich möchte die Belege der NK Abrechnung einsehen. Erster Termin wurde 3 Stunden vorher abgesagt. Zweiter Termine wurde wegen Krankheit 8 Tage vorher abgesagt !! Die zuständige Mitarbeiterin war jedoch an dem zweiten Termin nicht mehr krank. Hatte sogar mit zwei weiteren Mietern unseres Hauses telefoniert. Als ich angerufen habe war die Dame dann auf einem Aussentermin ( habe nur 2 Minuten nach meiner Nachbarin angerufen )
    Also um es auf den Punkt zu bringen. Die Hausverwaltung wehr sich mit Händen und Füßen gegen diesen Termin. Was ausser es mit einem Anwalt zu versuchen kann ich noch machen?? Einfach zu den Geschäftszeiten hingehen ? Eine einstweilige Verfügung erlassen?
    Ich habe in der NK Abrechnung bereits mehrere Fehler entdeckt und befürchte noch mehr Ungereimtheiten
    Danke
    H.K.

  • Julia Löwe
    21.08.2023 - 22:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielleicht können Sie uns weiterhelfen. Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Altbau-Mehrfamilienhaus. Insgesamt gibt es drei Eigentümer: uns, unsere Nachbarn und einen Herrn, der die restlichen Wohnungen des Hauses gekauft hat und vermietet.
    Bereits vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen war klar, dass bald größere Sanierungen fällig werden, sowohl an der Fassade als auch an Fenstern und Balkonen und im Keller. Allerdings kam der Lockdown dazwischen und nun, nach fast drei Jahren, hat der dritte Eigentümer entschieden, seine Wohnungen zu verkaufen. Inzwischen sind die Sanierungsmaßnahmen und Instandsetzungen dringender denn je und wir fragen uns jetzt, wie die Rechtslage ist. Sollten wir beiden verbliebenen Eigentümerparteien die Hausverwaltung dazu anhalten, eine Firma mit der Sanierung zu beauftragen? Müssen wir warten, bis die anderen Wohnungen verkauft werden, selbst wenn in der Zwischenzeit der Keller vor sich hin modert? Wir und unsere Nachbarn sind gerade völlig ratlos, was wir als Eigentümer in dieser Situation tun können und sollten.

    Mit freundlichen Grüßen,

    J. Löwe

    • Mietrecht.org
      22.08.2023 - 19:25 Antworten

      Hallo J. Löwe,

      die Verkaufsabsicht spielt keine Rolle. Ein möglicher Käufer übernimmt die Eigentümerrolle mit allen Rechten und Pflichten (z.B. Sonderumlagen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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