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Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt die Rechnung?

Ruft der Mieter eigenmächtig den Handwerker, um Reparaturen in der Mietwohnung vornehmen, muss der Vermieter nicht automatisch die Kosten tragen. In einem Fall, in dem der Mieter selbst den Handwerker beauftragt hat, um Teile einer Heizungsanlage zu reparieren, wurde vom Bundesgerichtshof entschieden , dass der Vermieter diese Kosten nicht zu tragen hat (BGH, Urteil vom 16.01.2008,Az.: VIII ZR 222/06): Danach kann ein Mieter der einen Mangel in der Mietwohnung selbst/eigenmächtig beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung notwendig ist, die entstandenen Kosten des Handwerkers weder als Aufwendungsersatz (nach § 539 Abs. 1 BGB) noch als Schadensersatz (nach § 536a Abs. 1 BGB) vom Vermieter verlangen. Zwar gibt es viele Reparaturen, die nur ein Handwerker erledigen kann, die Entscheidung der Beauftragung obliegt aber grundsätzlich dem Vermieter, da dieser für jegliche Art der Mangelbeseitigung und Instandhaltung in der Mietwohnung verantwortlich ist.

In nachfolgendem Artikel wird aufgezeigt wann der Mieter den Handwerker eigenmächtig beauftragen kann und wer die Handwerkerkosten zahlt.

I. Grundsatz: Mietmängel und Instandhaltung sind Vermietersache

Als Vermieter hat man die Pflicht die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten: der Vermieter hat also alles zu unternehmen um dem Mieter während der Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen (Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, 67. Aufl., § 535 Rn. 36). In der Mietwohnung müssen daher alle Schäden, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind als Instandhaltungsarbeiten vom Vermieter repariert werden. Er hat dabei die Wahl, ob er selbst die Reparatur durchführt oder ein Handwerkerunternehmen beauftragt.

Aus dieser Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungen und Reparaturen in der Mietwohnung erwächst dem Vermieter aber gleichzeitig auch das Recht, allein zu entscheiden, wie er die Reparaturen durchführt. Der Vermieter kann verlangen, dass er über den Schaden informiert wird und sich selbst ein Bild über das Ausmaß machen kann. Der Mieter muss Schäden immer erst dem Vermieter anzeigen: rechtlich spricht man hier von der Mängelanzeige, die in § 536 c BGB vorgeschrieben ist.

Stellt der Mieter einen Mietmangel, wie z.B. einen defekten Spülkasten fest, ist er verpflichtet den Vermieter zu informieren und diesem die Reparatur zu überlassen. Er kann nicht einfach selbst den Handwerker beauftragen: ihm steht aber das Recht zu nach Mängelanzeige die Miete zu mindern, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache erheblich mindert.

II. Ausnahme Abhilferecht: Wann der Mieter Handwerker beauftragen darf

Es gibt zwei gesetzlich vorgeschriebene Fälle in denen der Mieter eigenmächtig den Handwerker beauftragen kann nach § 536 a Abs. 2 BGB (sog. Abhilferecht des Mieters):

Der Vermieter ist mit der Beseitigung des Schadens in Verzug: das bedeutet, dass er trotz Mängelanzeige und Abmahnung auf Mängelbeseitigung durch den Mieter, § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mangel / Schaden nicht repariert hat. Entscheidend ist hier aber dass der Mieter den Vermieter gesondert abmahnt. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann von einer separaten Abmahnung abgesehen werde: z.B. kann eine Mahnung nach der Mängelanzeige dann unnötig sein, wenn der Vermieter die Reparatur ankündigt und dann nicht durchführen lässt. Er setzt sich damit nämlich selbst in Verzug und die Mahnung ist rechtlich nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB entbehrlich (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB Kommentar, 67. Aufl., § 286 Rn. 25)

Beispiel: Der Warmwasserboiler ist defekt und dem Mieter steht im Bad daher nur kaltes Wasser zur Verfügung. Er informiert den Vermieter über den Mangel. Der Vermieter ignoriert die Mängelanzeige. Dann setzt der Mieter ihm eine Frist für die Reparatur des Boilers und mahnt den Vermieter ab. Die Frist verstreicht ohne Reparatur: der Vermieter ist in Verzug und der Mieter kann den Handwerker beauftragen. Die Kosten sind vom Vermieter zu erstatten.

Es liegt ein Notfall oder eine dringende Gefahr für Leib und Leben durch den Schaden vor. Der Mangel/ Schaden muss umgehend beseitigt werden, damit die Mietwohnung erhalten, beziehungsweise weiter bestehen kann § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB oder eine bestehende Gefahr abgewendet wird.

Beispiel: Stellt der Mieter einen Rohrbruch einer Gas- oder Wasserleitung fest, ist sofortiges Handeln angezeigt. Auch der Totalausfall einer Heizung in den Wintermonaten kann eine umgehende Beseitigung begründen. Kann der Mieter den Vermieter dann nicht erreichen, ist er berechtigt sofort selbst einen Handwerker zu beauftragen, um einen größeren Schaden zu vermeiden. Unterlässt er das, kann ihm aufgrund dessen eine Schadensersatzpflicht für die weiteren Schäden entstehen. Der Mieter ist in Notfällen daher sogar meist verpflichtet einen Handwerker zu beauftragen.

Wichtig:

Der Mieter ist berechtigt, einen Handwerker auf Kosten des Vermieters zu rufen, wenn er ein Recht zur Abhilfe nach § 536a Abs. 2 BGB hat. Der Vermieter hat dann die anfallenden Handwerkerkosten gegenüber dem Mieter zu erstatten, wenn die Handwerkerrechnung dem üblichen Rahmen entspricht: Wucherrechnungen sind nicht voll zu erstatten. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter hier auch mit der Miete aufrechnen kann, wenn er das dem Vermieter vorher mitteilt.

III. Fazit: Wann der Mieter den Handwerker zahlt…

Bei allen Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten eines Handwerkers, die für den Vermieter erledigt werden, muss auch der Vermieter die Rechnung bezahlen. Dies gilt auch, wenn der Mieter den Handwerker entsprechend seinem Abhilferecht (s.o. II) beauftragt hat. Bei Kleinreparaturen kann für den Vermieter die Möglichkeit bestehen Handwerkerkosten zurückzufordern, wenn dies so im Mietvertrag vereinbart ist.

Hat der Mieter den Handwerker einfach eigenmächtig beauftragt, ohne Rücksprache mit dem Vermieter zu halten und ohne ein Abhilferecht zu haben, bleibt er auf den Kosten sitzen. Es besteht hier kein Schadensersatzanspruch des Mieters, wenn er den Handwerker selbst beauftragt (BGH, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06).

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